ZNALECKÝ POSUDEK. o obvyklé ceně nemovitosti. to vše v k.ú. Milovice nad Labem, obec Milovice, okres Nymburk

ZNALECKÝ POSUDEK Č.

979/1/2014

o obvyklé ceně nemovitosti - nebytové jednotky č. 668/21 vč. spoluvlastnického podílu na bytovém domě č.p. 668 (stojící na pozemku parc.č. 1143) ve výši 780/279128; - nebytové jednotky č. 668/22 vč. spoluvlastnického podílu na bytovém domě č.p. 668 (stojící na pozemku parc.č. 1143) ve výši 555/279128; - nebytové jednotky č. 668/24 vč. spoluvlastnického podílu na bytovém domě č.p. 668 (stojící na pozemku parc.č. 1143) ve výši 555/279128; to vše v k.ú. Milovice nad Labem, obec Milovice, okres Nymburk.

Objednatel:

Exekutorský úřad Praha 10 soudní exekutor JUDr. IGOR IVANKO Na Zátorce 590/12 PSČ 160 00, Praha 6 IČ: 66216877 DIČ: CZ5904226394

Účel posudku:

Znalecký posudek je vypracován na základě usnesení č.j.: 167 EX 9627/10-51 vydaného Soudním exekutorem JUDr. Igorem Ivanko, dne 4.11.2013.

Zhotovitel:

Ing. DAGMAR VYHNALÍKOVÁ Trojská 163/28 182 00 Praha 8 IČ: 75707349 Mob: +420 604 555 649 Email: [email protected]

Znalecký posudek je vypracován dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a 387/2011 Sb. a 450/2012 Sb. podle stavu k rozhodnému dni 6.12.2013. Posudek obsahuje včetně titulního listu 27 stran textu a je vyhotoven ve 2 vyhotoveních. Objednateli se předává v 1 vyhotovení a jedno vyhotovení je uloženo v archivu Zhotovitele.

V Praze dne 2.1.2014

Znalecký posudek č. 979/1/2014

Stanovení obvyklé ceny

OBSAH ZNALECKÉHO POSUDKU A.

Úvod ........................................................................................................................................................... 3

1.

Znalecký úkol ............................................................................................................................................. 3

2.

Identifikace nemovitosti a vlastníka dle KN ............................................................................................... 3

3.

Vymezení pojmů obvyklá cena, tržní hodnota a administrativní cena nemovitosti ................................... 4 3.1.

Obvyklá cena ..................................................................................................................................... 4

3.2.

Tržní hodnota dle Standardu 1 IVS 2005 .......................................................................................... 4

3.3.

Administrativní cena .......................................................................................................................... 4

4.

Hlavní používané zkratky ........................................................................................................................... 4

B.

Nález .......................................................................................................................................................... 5

5.

PŘEDMĚT OCENĚNÍ ................................................................................................................................ 5 5.1.

Prohlídka a zaměření nemovitosti ..................................................................................................... 5

5.2.

Podklady pro vypracování posudku ................................................................................................... 5

5.3.

Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku .................................................. 7

5.4.

Práva a závady spojené s předmětem ocenění ................................................................................ 7

5.5.

Dokumentace a skutečnosti............................................................................................................... 8

6.

METODY OCENĚNÍ .................................................................................................................................. 8 6.1.

Nákladový způsob ocenění................................................................................................................ 8

6.2.

Výnosový způsob ocenění ................................................................................................................. 8

6.3.

Srovnávací způsob ocenění .............................................................................................................. 9

6.4.

Metody aplikované v ocenění ............................................................................................................ 9

7.

CELKOVÝ POPIS NEMOVITOSTI ............................................................................................................ 9 7.1.

Poloha a vnější vlivy .......................................................................................................................... 9

7.2.

Bytový dům č.p. 668 ........................................................................................................................ 10

7.2.1.

Nebytová jednotka č. 668/21 ................................................................................................... 11

7.2.2.


7.2.3.


7.3.

Pozemek (cizí) – není předmětem ocenění ..................................................................................... 11

7.4.

Využití ploch - ÚZEMNÍ PLÁN ......................................................................................................... 12

7.5.

Povodňový plán ČR ......................................................................................................................... 12

7.6.

Shrnutí ............................................................................................................................................. 13

C.

Posudek ................................................................................................................................................... 14

8.

VÝPOČET OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY ............................................................................... 14 8.1.

Výpočet obvyklé ceny nemovitosti srovnávacím způsobem vč. vyhodnocení ................................ 14

8.2.

Vliv závad na obvyklou cenu nemovitého majetku .......................................................................... 16

8.3.

Porovnávací způsob ocenění dle prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování ................................ 16

D.

Závěrečný výrok ....................................................................................................................................... 26

E.

Znalecká doložka ..................................................................................................................................... 27

F.

Seznam příloh .......................................................................................................................................... 27

Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Email: [email protected] tel.+420 604 555 649

Stránka 2 z 27



A. Úvod 1. Znalecký úkol Úkolem znalce je: I. stanovit obvyklou cenu všech nemovitostí a jejich příslušenství ve vlastnictví povinného, které jsou zapsané na LV č. 1861, tj.: - nebytová jednotka č. 668/21 vč. spoluvlastnického podílu na bytovém domě č.p. 668 (stojící na pozemku parc.č. 1143) ve výši 780/279128; - nebytová jednotka č. 668/22 vč. spoluvlastnického podílu na bytovém domě č.p. 668 (stojící na pozemku parc.č. 1143) ve výši 555/279128; - nebytová jednotka č. 668/24 vč. spoluvlastnického podílu na bytovém domě č.p. 668 (stojící na pozemku parc.č. 1143) ve výši 555/279128; to vše v k.ú. Milovice nad Labem, obec Milovice, okres Nymburk. II. stanovit cenu jednotlivých práv a závad s uvedenými nemovitostmi spojených Znalec ocení nemovitosti a jejich příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku (§ 66 odst. 5 zák.č. 120/2001 Sb., exekuční řád).

2. Identifikace nemovitosti a vlastníka dle KN Z výpisu z evidence katastru nemovitostí vyplývá, že se jedná o nemovitost:: * LV č. 1861 pro k.ú. Milovice nad Labem, obec Milovice, okres Nymburk ALV: BLV:

MB investment s.r.o., Mírová 243, 28923 Milovice; identifikátor: 27191028 Jednotky Způsob využití Podíl na společných částech domu 668/21 jiný nebytový prostor 780/279128 668/22 jiný nebytový prostor 555/279128 668/24 jiný nebytový prostor 555/279128

* LV č. 1860 pro k.ú Milovice nad Labem, obec Milovice, okres Nymburk - dálkový náhled BLV:

Stavby: Mladá, č.p. 668

Způsob využití: bytový dům

Na parcele: 1143, LV: 1961

* LV č. 1961 pro k.ú Milovice nad Labem, obec Milovice, okres Nymburk - dálkový náhled BLV:

Pozemky: parc.č. 1143

Způsob využití: zastavěná plocha a nádvoří


Výměry: 2 1259 m

Stránka 3 z 27



3. Vymezení pojmů obvyklá cena, tržní hodnota a administrativní cena nemovitosti 3.1. Obvyklá cena Dle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ČÁST PRVNÍ, Hlava první, §2, Způsob oceňování majetku a služeb, odst.1: „Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“

3.2. Tržní hodnota dle Standardu 1 IVS 2005 Dle International Valuation Standards 2005, str. 82-83: „Tržní hodnota odhadnutá částka, za kterou by měl být majetek směněna k datu ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím při transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery po náležitém marketingu, ve kterém by obě strany jednaly informovaně, rozumně a bez nátlaku.“

3.3. Administrativní cena „Administrativní cena nemovitosti je cena zjištěná podle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění a podle prováděcí vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a 387/2011 Sb. a 450/2012 Sb.„

4. Hlavní používané zkratky KN – katastr nemovitostí; LV – list vlastnictví; ALV – vlastnické právo; BLV – nemovitosti; FLV – nabývací tituly a jiné podklady v zápisu; BPEJ - bonitované půdně ekologické jednotky, k.ú. – katastrální úřad; KP – katastrální pracoviště; č.j. – číslo jednací; č. – číslo; parc.č. – parcelní číslo; č.p. – číslo popisné; GP – geometrický plán; BJ – bytová jednotka; NP – nadzemní podlaží, PP – podzemní podlaží; IS – inženýrské sítě


Stránka 4 z 27



B. Nález 5. PŘEDMĚT OCENĚNÍ 5.1. Prohlídka a zaměření nemovitosti Částečná prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno při místním šetření konaném dne 6.12.2013 za přítomnosti pana Miloše Moronga – vlastník bytové jednotky v domě. Při místním šetření byly zpřístupněny společné prostory domu, oceňovaná nebytová jednotka č. 668/24 a nebytová jednotka č. 668/23, která je dle pana Moronga a prohlášení vlastníka totožná jako nebytová jednotka č. 668/21. Nebytová jednotka č. 668/22 je dle pana Moronga a prohlášení vlastníka totožná jako zpřístupněná nebytová jednotka č. 668/24. Znalci i přes písemnou výzvu zaslanou povinnému nebyly poskytnuty povinným podklady o oceňovaných nemovitostech, ani nebyla ze strany povinného žádná reakce k účasti na místním šetření. V možnostech povinného bylo se ohledání nemovitosti účastnit a zpřístupnit tak i její interiér. Doporučený dopis s kontaktováním povinného byl vrácen prostřednictvím České pošty z důvodu, že je adresát na uvedené adrese neznámý dne 7.11.2013. Žádnou další adresu jsem pro kontaktování povinného neobdržela. Tento znalecký posudek je proveden na základě požadavku objednatele (zastoupeného panem JUDr. Václavem Kvapilem) pouze na základě informací zjištěných při místním šetření a z veřejně dostupných zdrojů. Ocenění je provedeno podle stavu nemovitosti ke dni místního šetření.

5.2. Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování ocenění nemovitého majetku byly znalcem opatřeny nebo objednatelem poskytnuty tyto podklady: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1861 ze dne 4.11.2013, k.ú. Milovice nad Labem, obec Milovice, okres Nymburk – vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce pro Soudní exekutor Ivanko Igor JUDr. – viz.příloha Usnesení soudního exekutora JUDr. Igora Ivanko, č.j.: 167 EX 9627/10-51 ze dne 4.11.2013 Sdělení MěU Milovice ze dne 19.11.2013; čj. SÚ/10991/13/PokJ; vyřizuje: Ing. J. Pokorná; poskytnutí kolaudačního rozhodnutí rekonstrukce Dále byly použity informace z následujících veřejně dostupných zdrojů: Informace zjištěné z katastru nemovitostí - www.cuzk.cz Kopie katastrální mapy, k.ú. Milovice nad Labem – dálkový náhled - viz.příloha Územní plán obce Milovice Informace získané při místním šetření mj. od majitele bytu v domě pana Moronga Kolaudační rozhodnutí ze dne 27.1.2006, č.j. SÚ-2157/05/Ko Změna prohlášení vlastníka – část s výměrami nebytových jednotek Mapa oblasti – viz.příloha Barevná fotodokumentace pořízená při místním šetření – viz.příloha Záznam z prohlídky a zaměření nemovitostí


Stránka 5 z 27



Databáze realizovaných obchodů s nemovitostmi Informace z malého lexikonu obcí ČR 2012 – www.czso.cz Povodňový plán ČR (www.dppcz.cz) www.reality.cz, www.sreality.cz, www.realitymix.centrum.cz a další webové stránky realitních kanceláří, realitní noviny, informace z realitních kanceláří, konzultace s realitními makléři Zákony a vyhlášky: Zákon č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. Vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb. a vyhlášky č. 387/2011 Sb. a 450/2012 Sb. Zákon č. 513/1991 Sb. (obchodní zákoník) ve znění pozdějších předpisů Zákon č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění zákonů č. 322/2006 Sb., č. 227/2009 Sb. a č. 444/2011 Sb., platný od 1. ledna 2012 Použitá literatura: Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol.–soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o.,1997 Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. A kol. – Teorie oceňování nemovitostí, VII. Vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008 Ing. David Dušek Ph.D - Základy oceňování nemovitostí. Praha: Oeconomica, 2011, ISBN 978-80-245-1818-3. Ing. Petr Ort, Ph.D – Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd 2006. 76 s. ISBN 80-7265085-8. Ing. Petr Ort, Ph.D – Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd. 2007. 100 s. ISBN 978-80-7265-101. Ing. Zbyněk Zazvonil – Odhad hodnoty pozemků. Praha: IOM 2007. 256 s. ISBN 978-80-245-1211-2. Ing. Zbyněk Zazvonil – Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress, s.r.o., 2006, ISBN 80-86929-14-0 Ing. Zbyněk Zazvonil – Odhad hodnoty nemovitosti, Ekopress, s.r.o., 2012, ISBN 978-80-86929-88-0 Ing. Renáta Schneiderová Heralová, Ph.D. – Oceňování nemovitostí, České vysoké učení technické v Praze 2011, Česká technika – nakladatelství ČVUT. ISBN 978-80-01-04032-4 Luboš Dörfl, Jindřich Kratěna, Petr Ort, Vladimír Vácha - Soudní znalectví, České vysoké učení technické v Praze, 2009, Česká technika – nakladatelství ČVUT. ISBN 978-80-01-04307-3 Ivan Brož, Luboš Dörfl, Vladimír Vácha – Soudní znalectví, Chronologický přehled předpisů pro oceňování nemovitostí, České vysoké učení technické v Praze, 2011, Česká technika – nakladatelství ČVUT. ISBN 978-80-01-04854-2 Orientační ceny rozpočtových ukazatelů stavebních objektů dle měrných jednotek objekt – báze II. Pololetí 2010, Porings, s.r.o. Časopis „Soudní inženýrství“ vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, 602 00 Brno, ročníky 1996 až 2013


Stránka 6 z 27



Odborný čtvrtletník „ Odhadce a oceňování majetku“ vydaný Českou komorou odhadů majetku, Václavské náměstí 1, 110 00 Praha 1, ročníky 2003 až 2013 Časopis „Znalec“ vydávaný Komorou soudních znalců ČR, o.s., ročníky 2010 až 2013 Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) – Financování developerských projektů (2009) Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) – Trend Report 2006, 2008, 2010

5.3. Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku Prohlášení: Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady: Veškeré informace o předmětu ocenění byly převzaty od objednatele. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti poskytnutých podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocenění vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Při zpracování tohoto posudku nebyly prováděny žádné sondy do stavebních konstrukcí, a proto nemůže být hodnocen stavebně technické stav zakrytých konstrukcí. Je předpokládáno, že zakryté a nedostupné konstrukce a prvky jsou v dobrém stavu. Při zpracování tohoto posudku nebyl proveden statický průzkum, a proto není hodnoceno statické zajištění objektů. Věcná omezení: S výslednou obvyklou cenou uvedenou v tomto ocenění je kalkulováno pro účely uvedené v zadání znaleckého úkolu. V případě použití výsledné obvyklé ceny pro jiné než uvedené účely neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody tímto použitím vzniklé. Skutečná cena zaplacená při transakci týkající se předmětu ocenění se může lišit od výsledné obvyklé ceny zjištěné tímto oceněním díky takovým faktorům, jakými jsou motivace smluvních stran, zkušenosti smluvních stran s vyjednáváním, struktura transakce (např. způsob financování, přechod kontroly, atd.) nebo jiným faktorům, které jsou pro danou transakci jedinečné. Časové omezení: Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto znaleckého posudku, a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít odpovědnost.

5.4. Práva a závady spojené s předmětem ocenění Věcná břemena - oprávnění Ve prospěch oceňované nemovitosti nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce B1 – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by zvyšovala obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí. Věcná břemena - povinnosti K tíži oceňovaných nemovitostí nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce C – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by snižovala obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí.


Stránka 7 z 27



Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 1861 ze dne 4.11.2013 vázne na oceňované nemovitosti zástavní právo – viz.přiložené LV část „C Omezení vlastnických práv“. Toto zástavní práva není ve znaleckém posudku zohledněno. Předkupní práva K oceňovaným nemovitostem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob. Omezení vlastnického práva Z výpisu z katastru nemovitostí LV č.1861 ze dne 4.11.2013 dále vyplývá, že byl na majetek vlastníka oceňované nemovitosti vydán exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - viz.přiložené LV část „C Omezení vlastnických práv“. To však vzhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závadu a není s ní v tomto posudku uvažováno.

5.5. Dokumentace a skutečnosti Pro vyhotovení tohoto posudku jsem měla k dispozici podklady, které uvádím v bodě č. 1.4. tohoto posudku, popř. při nesouladu skutečného stavu s doloženými dokumenty se vychází ze skutečného užití staveb a z fyzicky zaměřených výměr dle zák. 183/2006 Sb. ve smyslu zák. § 3 odst. 2 zák. č. 151/97 Sb.. Při místním šetření byly zpřístupněny pouze oceňovaná jednotka č. 668/24, u které předpokládám, že je totožná jako jednotka č. 668/22, a jednotka č. 668/23, u které předpokládám, že je totožná jako jednotka č. 668/21.

6. METODY OCENĚNÍ 6.1. Nákladový způsob ocenění Nákladový způsob ocenění zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovitosti (zjišťuje náklady na znovupořízení staveb, s odpočtem přiměřeného opotřebení). Domnívám se však, že tato metoda nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovitosti, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení.

6.2. Výnosový způsob ocenění Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovitosti. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto pronajatelné prostory pronajímat. To se však u podobných objektů


Stránka 8 z 27



sloužících pro rezidenční bydlení nepředpokládá, odborná znalecká veřejnost spolu s bankovním sektorem doporučuje výnosové ocenění neprovádět, výnosovou metodu ocenění proto neaplikuji.

6.3. Srovnávací způsob ocenění Srovnávací metoda, též komparativní metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovitosti (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci.

6.4. Metody aplikované v ocenění V tomto posudku je zjišťována obvyklá cena předmětu ocenění, kterou se dle zákona č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Z této definice vyplývá, že obecně nejsprávnějším způsobem, jak stanovit výši obvyklé ceny nemovitosti, je použití tzv. srovnávacího způsobu ocenění - srovnávací metody, která spočívá v porovnání ceny oceňované nemovitosti s cenou porovnatelných nemovitostí, které byly v nedávné době prodány. Při volbě způsobu zjištění obvyklé ceny jsem nejprve analyzovala teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění jsou nebytové jednotky, u kterých je možné odvodit cenu z cen bytů, jichž je na místním (regionálním) trhu nabízeno k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů) velké množství. Domnívám se proto, že je vhodné pro ocenění použít nepřímou metodu srovnávací. V tomto znaleckém posudku je pro srovnání vypočtena taktéž obvyklá cena pomocí aktuální oceňovací vyhlášky. Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování.

7. CELKOVÝ POPIS NEMOVITOSTI 7.1. Poloha a vnější vlivy Oceňovaná nemovitost se nachází ve Středočeském kraji ve městě Milovice v ulici Kaštanová ve vzdálenosti cca. 35 km severovýchodně (vzdušnou čarou) od centra Prahy v k.ú. Milovice nad Labem. Ulice Kaštanová je souběžná s ulicí „Rakouská“, je kolmá a ústí do náměstí 30. června. Nemovitost se nachází v její střední části asi 250 m jihozápadním směrem od městského úřadu Milovice. Milovice leží v rovinaté krajině středního Polabí nedaleko Lysé nad Labem a Nymburka. Jeho historii velice ovlivnila přítomnost armády po celé 20. století, v r. 1995 byl vojenský prostor zrušen a byla započata revitalizace území včetně budov. Jedná se o klidnou lokalitu vhodnou k bydlení, která je charakteristická zástavbou původních bytových domů po


Stránka 9 z 27



revitalizaci či novostavbami bytových domů. Nevýhodou města je však nedostatek pracovních příležitostí – nutnost dojíždět za prací. Lokalita je průměrně dostupná osobní i veřejnou dopravou. Ve městě jsou zastávky autobusů a železniční stanice (750 m) - vlakem je to cca. 45 minut do Prahy - Masarykova nádraží, autobusem 55 minut na Černý Most. Autem je okraj Prahy dosažitelný za cca. 30 minut (Černý Most). Město je dostupné po silnicích č. II/272 a II/332, rychlostní komunikace R10 je asi 8 km autem (exit 27 - Benátky nad Jizerou), dálnice D11 je asi 13 km (exit 18). Základní potřebná občanská vybavenost je k dispozici v rámci Milovic (MŠ, ZŠ, obchody, restaurace), veškerá v Lysé nad Labem (4 km) a v Praze (30 km). Parkování je možné v ulici před domem. Z inženýrských sítí jsou v místě k dispozici elektřina, vodovod, kanalizace, plyn a telefon Informace z malého lexikonu obcí Kód okresu

Název obce

CZ0208 Milovice

Kód obce

Správní obvod 1

537501

2113

2 4

3 2

4

5

6

7

8

9 10 11 12 13

2 832 9 800 6 806 736 4 107 1

1

1

1

3

Vysvětlivka: 2 – počet částí obce; 3 – počet katastrálních území; 4 – katastrální výměra v hektarech; 5 – obyvatel celkem; 6 – obyvatelé ve věku 15 - 64 let; 7 – obydlené domy; 8 – obydlené byty; 9 – pošta, 10 – matrika; 11 – škola; 12 – zdravotní zařízení; 13 – statutární město = 4, město = 3, městys = 2, ostatní obce = 1; Okénka 9 – 12: (ano = 1, ne = 0, * s jedním stupněm)

7.2. Bytový dům č.p. 668 Objekt sloužil v minulosti od počátku 20. století jako vojenská ubytovna a následně po roce 1948 jako ruská kasárna. V letech 2004 až 2006 byla provedena kompletní rekonstrukce a přestavba na bytový dům. Dům má celkem 2 nadzemní podlaží a stavebně upravené podkroví. Je rozdělen na 2 části A) a B) - 2 vstupy. Byty v přízemí jsou převážně přístupné přímo z venku, v patře se nachází mezonetové byty. Provedeno je napojení na veškeré inženýrské sítě (elektřina, kanalizace, vodovod, plyn). V domě jsou dále také nebytové prostory – sklepy, komory a společné prostory. Konstrukční řešení a technické vybavení POPIS EXTERIÉRU: Doba výstavby: odhadem před cca. 100 lety, rekonstrukce a přestavba v letech 2004 - 2006 Počet podlaží: 2 nadzemní podlaží + stavebně upravené podkroví Základy: betonové s izolací proti zemní vlhkosti Nosné konstrukce: zděné z pálených cihel Stropy: železobetonové Střecha: tvar valbový, krov dřevěný Krytina střechy: pálená taška Klempířské konstrukce: podokapní žlaby, dešťové svody, oplechování okenních parapetů a střešních prostupů z pozinkovaného plechu Vnější povrchy: kontaktní zateplovací systém Vstupní dveře do objektu: plastové částečně prosklené Vrata: nejsou Okna: plastová s izolačním zasklením Bleskosvod: je instalován Schody: konstrukce: železobetonová s keramickým obkladem


Stránka 10 z 27



Stáří a stavebně technický stav domu Objekt byl postaven dle odborného odhadu před cca. 100 lety, kompletní rekonstrukce a přestavba na bytový dům byla provedena v letech 2004 až 2006. Při rekonstrukci zůstala původní prakticky jen nosná konstrukce, ostatní je kompletně nové. Objekt je v dobrém udržovaném stavu bez viditelných statických závad.

7.2.1. Nebytová jednotka č. 668/21 Nebytová jednotka č. 668/21 umístěná v 1.NP části domu B) slouží jako komora. Dle prohlášení vlastníka má 2 jednotka výměru 7,80 m - jedná se o místnost umístěnou pod schodištěm se zkoseným stropem, jejíž 2 započitatelná plocha (výměra se světlou výškou nad 1,3 m) je dle měření cca. 4,45 m . Měření však bylo provedeno v jednotce č. 668/23, která je dle obyvatele domu pana Moronga totožná. Tato místnost je přístupná přes kolárnu, je vybavená 1 plastovým oknem a světelnými rozvody elektřiny, vstupní dveře jsou dřevěné, stěny omítnuté, podlaha betonová.

7.2.2. Nebytová jednotka č. 668/22 Nebytová jednotka č. 668/22 umístěná ve 2.NP části domu B) slouží jako komora. Dle prohlášení vlastníka má 2 jednotka výměru 5,55 m . Jedná se o místnost, která vznikla z 1 ramene schodiště vedoucího ze 2.NP do podkroví, které bylo zastropeno a instalovány byly vstupní dveře. Světlá výška místnosti se tak postupně s jednotlivými schody snižuje, započitatelná plocha (výměra se světlou výškou nad 1,3 m) je dle měření cca. 2 3,47 m . Místnost je přístupná z chodby ve 2.NP, nemá okno, stěny jsou omítnuté, podlaha – schodiště betonové, proveden je světelný rozvod elektřiny, vstupní dveře jsou dřevěné. Velkou nevýhodou jednotky tedy je, že podlaha není rovná – je tvořena stoupajícím schodištěm.

7.2.3. Nebytová jednotka č. 668/24 Nebytová jednotka č. 668/24 umístěná ve 2.NP části domu A) slouží jako komora. Tato jednotka nebyla zpřístupněna, dle pana Moronga a prohlášení vlastníka je však totožná jako zpřístupněná jednotka č. 668/22. 2 Dle prohlášení vlastníka má jednotka výměru 5,55 m . Jedná se o místnost, která vznikla z 1 ramene schodiště vedoucího ze 2.NP do podkroví, které bylo zastropeno a instalovány byly vstupní dveře. Světlá výška místnosti se tak postupně s jednotlivými schody snižuje, započitatelná plocha (výměra se světlou výškou nad 1,3 m) je 2 dle měření cca. 3,47 m . Místnost je přístupná z chodby ve 2.NP, nemá okno, stěny jsou omítnuté, podlaha – schodiště betonové, proveden je světelný rozvod elektřiny, vstupní dveře jsou dřevěné. Velkou nevýhodou jednotky tedy je, že podlaha není rovná – je tvořena stoupajícím schodištěm.

7.3. Pozemek (cizí) – není předmětem ocenění Bytový dům stojí na pozemku parc.č. 1143, který je zapsán na LV č. 1961 (dálkový náhled), v k.ú. Milovice nad Labem, obec Milovice, okres Nymburk. Tento pozemek je v podílovém spoluvlastnictví vlastníků jednotlivých bytových jednotek v domě. Na tento pozemek již navazuje zpevněná veřejná komunikace parc.č. 1774/1. Parkování je možné na okolním prostranství avšak v nedostatečné kapacitě. Sousední parcely: parc.č. 1143: 1774/1, 1774/16, 1774/18, 1774/19, 1774/20, 1774/22, 1774/23, 1774/24, 1774/25, 1774/26, 1774/27, 1774/28, 1774/29, 1774/30, 1774/31, 1774/95.


Stránka 11 z 27



Pozemek parc.č. 1143 2 Pozemek s výměrou 1259 m , v katastru nemovitostí zapsaný jako zastavěná plocha a nádvoří, je rovinný, má pravidelný tvar, je zcela zastavěn bytovým domem č.p. 668. Pozemek přímo sousedí s přístupovou komunikací parc.č. 1774/1 (ostatní plocha, jiná plocha), je napojen na veškeré inženýrské sítě – elektřina, vodovod, kanalizace, plyn. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem.

7.4. Využití ploch - ÚZEMNÍ PLÁN Podle územního plánu obce Milovice se oceňované pozemky nachází v území vymezeném jako „OS – 1“ – smíšené obytné území – typ městské zástavby.

7.5. Povodňový plán ČR Dle dálkového náhledu do povodňových map ČR (www.dppcr.cz) se pozemky nenachází v záplavové oblasti.


Stránka 12 z 27



7.6. Shrnutí Adresa: okres Nymburk, město Milovice, ulice Kaštanová č.p. 668 Nebytová jednotka č.: Umístění - podlaží: Způsob využití:

668/21 1.NP

668/22 2.NP komora vzniklá z 1 stoupajícího ramene schodiště

668/24 2.NP komora vzniklá z 1 stoupajícího ramene schodiště

7,80

5,55

5,55

4,45

3,47

3,47

komora pod schodištěm s oknem

Výměra dle prohlášení vlastníka: Výměra na s.v. 1,3 m dle měření:

Ovlivňující kritéria pro stanovení obvyklé ceny: Povyšující faktory: o úložné prostory vhodné k využití společně s jednotlivými byty v domě o dobrý stav domu – objekt po celkové rekonstrukci Ponižující faktory o omezená obchodovatelnost nemovitosti – jednotky jsou prodejné prakticky jen vlastníkům ostatních jednotek v domě o zkosené stropy jednotek o podlaha jednotek č. 668/22 a 668/24 je tvořena stoupajícím schodištěm


Stránka 13 z 27



C. Posudek 8. VÝPOČET OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY 8.1. Výpočet obvyklé ceny nemovitosti srovnávacím způsobem vč. vyhodnocení Obdobné prostory většinou užívané společně s většími jednotkami v bytových domech se většinou obchodují společně s těmito většími jednotkami. U nových projektů jsou často součástí ceny bytových jednotek, nebo nejsou samostatně vymezeny jako nebytový prostor. Realizované ceny těchto prostor jsou dosti závislé na poptávce v daném domě, na což má vliv i skladba vlastníků jednotek v domě či konkurence – množství obdobných nebytových jednotek v domě. Rozpětí realizovaných cen za tyto prostory může být v rámci lokality velice široké. Zjištěná cena oceňovaných jednotek 2

Zjištěná cena oceňovaných nebytových jednotek je dle aktuální vyhlášky ve výši 3.974 Kč/m pro nebytové 2 prostory č. 668/22 a č. 668/24, a pro nebytový prostor č. 668/21 ve výši 4.521 Kč/m . Tabulka – zjištěná cena oceňovaných jednotek Jednotka č. 668/21 668/22 668/24

Zjištěná (administrativní) cena Kč 20 120 Kč 13 790 Kč 13 790 Kč

m

2

4,45 3,47 3,47

Kč/m

2

4 521 3 974 3 974

V případě, když není sklep, sklepní kóje či komora na patře samostatnou jednotkou a je příslušenstvím bytové jednotky, se dle oceňovací vyhlášky sklepy a komory se světlou výškou v nejnižším bodě menší než 2 m násobí koeficientem 0,8. U sklepních kójí se výměra násobí koeficientem 0,1. Je zde tedy poměrně velký rozdíl, který však neodpovídá běžným tržním relacím. Tento poměr je proto níže odvozován od skutečných cen či z obvyklých používaných relací v tržním prostředí.

Obvyklý poměr mezi cenou sklepních prostor a bytů Při výpočtu srovnávací metody pro hypoteční úvěry se výměra sklepních prostor do započitatelné plochy 2 bytových jednotek připočítává 1/2 své výměry a následně se násobí srovnávací hodnotou Kč/m bytové jednotky. Poměr mezi hodnotou podlahové plochy jednotky sklepu (světlá výška do 1,3 m) a hodnotou podlahové plochy bytu je tedy 0,5. Jedná se však většinou o „standardní“ sklepy bez zkoseného stropu s rovnou podlahou. Obvyklý poměr mezi nabídkovou cenou sklepů a bytů umístěných v novostavbách byl také odvozen z nabídkových cen projektů společnosti SKANSKA reality. Tento poměr dosahuje průměrně výše 0,32. Jedná se však zase o „standardní“ sklepy bez zkoseného stropu s rovnou podlahou.


Stránka 14 z 27



Tabulka – odvození poměru z nabídkových cen sklepů a bytů Typ jednotky

Nabídková cena

Výměra m

2

NC Kč/m

2

Projekt Romance F, Uhříněves - společnost SKANSKA reality sklep v 1.PP 27 830 Kč 2,3 byt 3+kk, 2.NP 2 667 770 Kč 68,75 Poměr mezi cenou podlahovou plochou sklepu a bytu

12 100 38 804 0,31

Projekt U cukrovaru, Modřany - společnost SKANSKA reality sklep v 1.PP 39 325 Kč 2,5 byt 3+kk, 2.NP 4 005 000 Kč 84,75 Poměr mezi cenou podlahovou plochou sklepu a bytu

15 730 47 257 0,33

Vyhodnocení provedených analýz a stanovení obvyklé ceny Průměrnou obvyklou cenu bytů v domě odhaduji dle zkušeností znalce (několik realizovaných posudků a 2 odhadů v letech 2010 – 2013) ve výši cca. 19.000 Kč/m . Z definice obvyklé ceny vyplývá, že obecně nejsprávnější metodou pro stanovení poměru mezi cenou nebytových jednotek a bytů, je srovnání se skutečnými cenami, tj. výše uvedené porovnání nabídkových cen. 2 Jednotková hodnota vycházející z tohoto poměru je 6.080,- Kč/m . Jedná se však o hodnotu „standardního“ sklepu bez zkosení. Koeficient odlišnosti pro nebytovou jednotku č. 668/21 stanovuji ve výši 0,8 - důvod: zkosený strop. Pro nebytové jednotky č. 668/22 a č. 668/24 stanovuji koeficient odlišnosti od jednotky č. 668/21 ve výši 0,8 důvod: stupňovitá podlaha, absence okna (tj. celkem 0,8 x 0,8 = 0,64). Tabulka – hodnoty odpovídající výše uvedeným poměrům mezi cenami poměr Odhadovaná obvyklá cena bytu v domě Poměr dle vyhlášky pro sklepy a komory Poměr dle vyhlášky pro sklepní kóje Poměr dle metodiky bank Poměr odvozený z nabídkových cen

Kč/m

2

19 000 0,8 0,1 0,5 0,32

15 200 1 900 9 500 6 080

Tabulka – stanovení obvyklé ceny Jednotka č. 668/21 668/22 668/24

Hodnota dle 2 poměru Kč/m 6 080 6 080 6 080

Koeficient odlišnosti 0,80 0,64 0,64

Hodnota 2 Kč/m 4 864 3 891 3 891

m

2

4,45 3,47 3,47

Srovnávací hodnota Kč 21 645 13 502 13 502

Obvyklá cena Kč 21 600 13 500 13 500

Takto stanovené obvyklé ceny přibližně odpovídají zjištěným cenám nemovitostí. V posledních letech neustále stoupá počet nucených dražeb, přiměřeně k tomuto růstu však nestoupají výnosy. Průměrná dosažená cena vydražením se snižuje, což je částečně způsobeno malou atraktivitou dražených nemovitostí, ale také přesyceností trhu. Převážně se jedná o nemovitosti v lokalitách s nízkou koupěschopností obyvatel a v kombinaci s vysokou nezaměstnaností se často daří nemovitosti vydražit až na několikátý pokus za velmi nízkou cenu. Ve stanovené obvyklé ceně nemovitosti je také zohledněn fakt, že je posudek vypracován pro účely exekučního řízení. Tím se rozumí skutečnost, že oceňovaná nemovitost by měla být rychle obchodovatelná za stanovenou cenu, při exekuční dražbě nemovitosti daň z převodu odvádí kupující, samotný způsob prodeje nemovitosti v dražbě a také omezené možnosti financování omezují množství potenciálních kupujících. Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Email: [email protected] tel.+420 604 555 649

Stránka 15 z 27



8.2. Vliv závad na obvyklou cenu nemovitého majetku Předmětem ocenění společně s nebytovými jednotkami není podíl na pozemku pod domem, tato skutečnost je zahrnuta již ve stanovené obvyklé ceně. Vyhodnocení rizik ANO

jednotka je zapsána na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným stavem)

ANO k jednotce je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup ANO

jednotka je prosta věcných břemen a jiných omezení např. - břemeno doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva

NE

jednotka je prosta jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod.

ANO nemovitost nevykazuje zjevné technické závady, které ovlivňují její životnost NE

jednotka je určena výhradně k bydlení

ANO jednotka je zkolaudována ANO jednotka je dokončena ANO jednotka je užívána v souladu s právním stavem ANO nemovitost se nenachází v území, které bylo v minulosti zaplaveno NE

stavba je umístěna na vlastním pozemku

8.3. Porovnávací způsob ocenění dle prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování A. Nález 1. Informace o nemovitosti – viz. výše 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti – viz. výše 3. Vlastnické a evidenční údaje – viz. výše 4. Obsah znaleckého posudku

Nebytová jednotka č. 668/21 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Nebytová jednotka č. 668/21



B. ZNALECKÝ POSUDEK Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Email: [email protected] tel.+420 604 555 649

Stránka 16 z 27



Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

Nebytová jednotka č. 668/21 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Nebytová jednotka č. 668/21 Zatřídění pro potřeby ocenění Bytový či nebytový prostor v budově § 13 Budova: Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

K. domy vícebytové (netypové) zděná 1122

Úprava koeficientu prodejnosti Kp Úprava koeficientu prodejnosti Kp podle § 44 odst. 11. Zdůvodnění: Zjištěná cena po největší možné korekci koeficientu Kp o 30% dolů přibližně odpovídá ceně obvyklé. Obchodovatelnost jednotky je vzhledem k dispozici, umístění a zkosenému stropu obtížná, prodejná je prakticky jen vlastníkům jednotlivých bytů v domě.

Původní hodnota koeficientu prodejnosti Kp: 1,1760 Úprava koeficientu prodejnosti o: -30,00 % Upravená hodnota koeficientu prodejnosti Kp: 0,8232 Podlahové plochy nebytového prostoru komora: Započítaná podlahová plocha nebytového prostoru:

2

4,45 m 2 4,45 m

=

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod


Provedení betonové pasy izolované zděné tl. 45 cm a více betonové valbová pálená taška pozinkovaný plech jednovrstvé vápenné omítky kontaktní zateplovací systém s omítkou chybí železobetonová konstrukce s keramickou nášlapnou vrstvou hladké plné dveře plastová cementový potěr chybí světelná bleskosvod

Hodnocení standardu S S S S S S S S C S S X S P C P S

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Stránka 17 z 27


18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra


chybí chybí chybí chybí chybí chybí chybí chybí

C C C C C C C C X

100 100 100 100 100 100 100 100 100

Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

Obj. podíl [%] S S S S S S S S C S S X S P C P S C C C C C C C C X

6,00 18,80 8,20 5,30 2,40 0,70 6,90 3,10 2,10 3,00 3,20 0,00 5,40 3,10 4,70 5,20 0,40 3,30 3,20 0,40 2,10 1,80 3,80 1,30 5,60 0,00

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 0,00 0,46 1,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1,00

Upravený obj. podíl 6,00 18,80 8,20 5,30 2,40 0,70 6,90 3,10 0,00 3,00 3,20 0,00 5,40 1,43 0,00 2,39 0,40 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 67,22 0,6722

Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 15, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP UP PP Opot. Opot. z Konstrukce, vybavení Část [%] K St. Živ. [%] [%] [%] části celku 1. Základy vč. zemních prací S 6,00 100,00 1,00 6,00 8,93 100 170 58,82 5,2526 2. Svislé konstrukce S 18,80 100,00 1,00 18,80 27,97 100 140 71,43 19,9790 3. Stropy S 8,20 100,00 1,00 8,20 12,20 100 140 71,43 8,7145 4. Krov, střecha S 5,30 100,00 1,00 5,30 7,88 8 100 8,00 0,6304 5. Krytiny střech S 2,40 100,00 1,00 2,40 3,57 8 50 16,00 0,5712 6. Klempířské konstrukce S 0,70 100,00 1,00 0,70 1,04 8 50 16,00 0,1664 7. Úprava vnitřních povrchů S 6,90 100,00 1,00 6,90 10,26 8 60 13,33 1,3677 8. Úprava vnějších povrchů S 3,10 100,00 1,00 3,10 4,61 8 40 20,00 0,9220 10. Schody S 3,00 100,00 1,00 3,00 4,46 100 140 71,43 3,1858 11. Dveře S 3,20 100,00 1,00 3,20 4,76 8 50 16,00 0,7616 13. Okna S 5,40 100,00 1,00 5,40 8,03 8 50 16,00 1,2848 Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Email: [email protected] tel.+420 604 555 649

Stránka 18 z 27



14. Povrchy podlah 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod Opotřebení:

P P S

3,10 100,00 0,46 5,20 100,00 0,46 0,40 100,00 1,00

1,43 2,39 0,40

2,13 3,56 0,60

Ocenění 2 Základní cena (dle příl. č. 2) [Kč/m ]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): 2 Základní cena upravená [Kč/m ]

8 8 8

45 35 40

17,78 22,86 20,00

0,3787 0,8138 0,1200 44,1485

= * * * * * =

7 310,0,9390 0,6722 1,0000 2,1310 0,8232 8 094,13

Plná cena: 4,45 m * 8 094,13 Kč/m Opotřebení analytickou metodou: 44,1485 %

= -

36 018,88 Kč 15 901,80 Kč

Nebytová jednotka č. 668/21 - zjištěná cena bez podílu na příslušenství

=

20 117,08 Kč

2

2

Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství stavby a pozemku Zjištěná cena příslušenství stavby a pozemku: 0,- Kč Spoluvlastnický podíl: 780 / 279 128 Hodnota spoluvlastnického podílu: 0,- Kč * 780 / 279 128 + Nebytová jednotka č. 668/21 - zjištěná cena

=

0,20 117,08Kč

Nebytová jednotka č. 668/22 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Nebytová jednotka č. 668/22 Zatřídění pro potřeby ocenění Bytový či nebytový prostor v budově § 13 Budova: Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:


Úprava koeficientu prodejnosti Kp Úprava koeficientu prodejnosti Kp podle § 44 odst. 11. Zdůvodnění: Zjištěná cena i přes největší možnou korekci koeficientu Kp o 30% dolů je vyšší než cena obvyklá. Obchodovatelnost jednotky je vzhledem k dispozici, umístění a stupňovité podlaze obtížná, prodejná je prakticky jen vlastníkům jednotlivých bytů v domě.



2

=

3,47 m 2 3,47 m

Stránka 19 z 27



Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra

Provedení betonové pasy izolované zděné tl. 45 cm a více betonové valbová pálená taška pozinkovaný plech jednovrstvé vápenné omítky kontaktní zateplovací systém s omítkou chybí železobetonová konstrukce s keramickou nášlapnou vrstvou hladké plné dveře

Hodnocení standardu S S S S S S S S C S S X C P C P S C C C C C C C C X

chybí cementový potěr chybí světelná bleskosvod chybí chybí chybí chybí chybí chybí chybí chybí

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní


Obj. podíl [%] S S S S S S S S C S S X C P C P S C C C C C

6,00 18,80 8,20 5,30 2,40 0,70 6,90 3,10 2,10 3,00 3,20 0,00 5,40 3,10 4,70 5,20 0,40 3,30 3,20 0,40 2,10 1,80

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 0,00 0,46 0,00 0,46 1,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

Upravený obj. podíl 6,00 18,80 8,20 5,30 2,40 0,70 6,90 3,10 0,00 3,00 3,20 0,00 0,00 1,43 0,00 2,39 0,40 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

Stránka 20 z 27



23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

C C C X

3,80 1,30 5,60 0,00

100 100 100 100

0,00 0,00 0,00 1,00

0,00 0,00 0,00 0,00 61,82 0,6182

Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 15, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP UP PP Opot. Opot. z Konstrukce, vybavení Část [%] K St. Živ. [%] [%] [%] části celku 1. Základy vč. zemních prací S 6,00 100,00 1,00 6,00 9,71 100 170 58,82 5,7114 2. Svislé konstrukce S 18,80 100,00 1,00 18,80 30,42 100 140 71,43 21,7290 3. Stropy S 8,20 100,00 1,00 8,20 13,26 100 140 71,43 9,4716 4. Krov, střecha S 5,30 100,00 1,00 5,30 8,57 8 100 8,00 0,6856 5. Krytiny střech S 2,40 100,00 1,00 2,40 3,88 8 50 16,00 0,6208 6. Klempířské konstrukce S 0,70 100,00 1,00 0,70 1,13 8 50 16,00 0,1808 7. Úprava vnitřních povrchů S 6,90 100,00 1,00 6,90 11,16 8 60 13,33 1,4876 8. Úprava vnějších povrchů S 3,10 100,00 1,00 3,10 5,01 8 40 20,00 1,0020 10. Schody S 3,00 100,00 1,00 3,00 4,85 100 140 71,43 3,4644 11. Dveře S 3,20 100,00 1,00 3,20 5,18 8 50 16,00 0,8288 14. Povrchy podlah P 3,10 100,00 0,46 1,43 2,31 8 45 17,78 0,4107 16. Elektroinstalace P 5,20 100,00 0,46 2,39 3,87 8 35 22,86 0,8847 17. Bleskosvod S 0,40 100,00 1,00 0,40 0,65 8 40 20,00 0,1300 Opotřebení: 46,6074 Ocenění 2 Základní cena (dle příl. č. 2) [Kč/m ]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): 2 Základní cena upravená [Kč/m ]

= * * * * * =

7 310,0,9390 0,6182 1,0000 2,1310 0,8232 7 443,90

Plná cena: 3,47 m * 7 443,90 Kč/m Opotřebení analytickou metodou: 46,6074 %

= -

25 830,33 Kč 12 038,85 Kč


=

13 791,48 Kč

2

2


=

0,13 791,48Kč



Stránka 21 z 27



Zatřídění pro potřeby ocenění Bytový či nebytový prostor v budově § 13 Budova: Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:


Úprava koeficientu prodejnosti Kp Úprava koeficientu prodejnosti Kp podle § 44 odst. 11. Zdůvodnění: Zjištěná cena i přes největší možnou korekci koeficientu Kp o 30% dolů je vyšší než cena obvyklá. Obchodovatelnost jednotky je vzhledem k dispozici, umístění a stupňovité podlaze obtížná, prodejná je prakticky jen vlastníkům jednotlivých bytů v domě.


2

3,47 m 2 3,47 m

=

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra

Provedení betonové pasy izolované zděné tl. 45 cm a více betonové valbová pálená taška pozinkovaný plech jednovrstvé vápenné omítky kontaktní zateplovací systém s omítkou chybí železobetonová konstrukce s keramickou nášlapnou vrstvou hladké plné dveře

Hodnocení standardu S S S S S S S S C S S X C P C P S C C C C C C C C X

chybí cementový potěr chybí světelná bleskosvod chybí chybí chybí chybí chybí chybí chybí chybí

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací


Obj. podíl [%] S

6,00

Část [%] 100

Koef. 1,00

Upravený obj. podíl 6,00

Stránka 22 z 27



2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

S S S S S S S C S S X C P C P S C C C C C C C C X

18,80 8,20 5,30 2,40 0,70 6,90 3,10 2,10 3,00 3,20 0,00 5,40 3,10 4,70 5,20 0,40 3,30 3,20 0,40 2,10 1,80 3,80 1,30 5,60 0,00

100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 0,00 0,46 0,00 0,46 1,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1,00

18,80 8,20 5,30 2,40 0,70 6,90 3,10 0,00 3,00 3,20 0,00 0,00 1,43 0,00 2,39 0,40 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 61,82 0,6182

Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 15, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP UP PP Opot. Opot. z Konstrukce, vybavení Část [%] K St. Živ. [%] [%] [%] části celku 1. Základy vč. zemních prací S 6,00 100,00 1,00 6,00 9,71 100 170 58,82 5,7114 2. Svislé konstrukce S 18,80 100,00 1,00 18,80 30,42 100 140 71,43 21,7290 3. Stropy S 8,20 100,00 1,00 8,20 13,26 100 140 71,43 9,4716 4. Krov, střecha S 5,30 100,00 1,00 5,30 8,57 8 100 8,00 0,6856 5. Krytiny střech S 2,40 100,00 1,00 2,40 3,88 8 50 16,00 0,6208 6. Klempířské konstrukce S 0,70 100,00 1,00 0,70 1,13 8 50 16,00 0,1808 7. Úprava vnitřních povrchů S 6,90 100,00 1,00 6,90 11,16 8 60 13,33 1,4876 8. Úprava vnějších povrchů S 3,10 100,00 1,00 3,10 5,01 8 40 20,00 1,0020 10. Schody S 3,00 100,00 1,00 3,00 4,85 100 140 71,43 3,4644 11. Dveře S 3,20 100,00 1,00 3,20 5,18 8 50 16,00 0,8288 14. Povrchy podlah P 3,10 100,00 0,46 1,43 2,31 8 45 17,78 0,4107 16. Elektroinstalace P 5,20 100,00 0,46 2,39 3,87 8 35 22,86 0,8847 17. Bleskosvod S 0,40 100,00 1,00 0,40 0,65 8 40 20,00 0,1300 Opotřebení: 46,6074 Ocenění 2 Základní cena (dle příl. č. 2) [Kč/m ]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): 2 Základní cena upravená [Kč/m ] Plná cena:

2

3,47 m * 7 443,90 Kč/m


2

= * * * * * =

7 310,0,9390 0,6182 1,0000 2,1310 0,8232 7 443,90

=

25 830,33 Kč

Stránka 23 z 27



Opotřebení analytickou metodou: 46,6074 %

-

12 038,85 Kč


=

13 791,48 Kč


=

0,13 791,48Kč

C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen Nebytová jednotka č. 668/21 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Nebytová jednotka č. 668/21

20 117,10 Kč

1. Ocenění staveb celkem

20 117,10 Kč

Nebytová jednotka č. 668/21 celkem

20 117,10 Kč

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46:

20 120,- Kč

slovy: Dvacettisícjednostodvacet Kč


13 791,50 Kč


13 791,50 Kč


13 791,50 Kč


13 790,- Kč

slovy: Třinácttisícsedmsetdevadesát Kč


13 791,50 Kč


13 791,50 Kč


Stránka 24 z 27





13 791,50 Kč

13 790,- Kč

slovy: Třinácttisícsedmsetdevadesát Kč

Rekapitulace výsledných cen, celkem


47 700,10 Kč

47 700,- Kč

slovy: Čtyřicetsedmtisícsedmset Kč


Stránka 25 z 27



D. Závěrečný výrok Výsledné ceny Srovnávací hodnota - obvyklá cena

21 600 Kč

Zjištěná cena dle vyhlášky Srovnávací hodnota - obvyklá cena Nebytová jednotka č. 668/22 Zjištěná cena dle vyhlášky Srovnávací hodnota - obvyklá cena Nebytová jednotka č. 668/24 Zjištěná cena dle vyhlášky

20 120 Kč 13 500 Kč 13 790 Kč 13 500 Kč 13 790 Kč

Nebytová jednotka č. 668/21

I. Předmětem ocenění jsou veškeré nemovitosti a jejich příslušenství ve vlastnictví povinného, které jsou zapsané na LV č. 1861, tj.: - nebytová jednotka č. 668/21 vč. spoluvlastnického podílu na bytovém domě č.p. 668 (stojící na pozemku parc.č. 1143) ve výši 780/279128; v k.ú. Milovice nad Labem, obec Milovice, okres Nymburk; - nebytová jednotka č. 668/22 vč. spoluvlastnického podílu na bytovém domě č.p. 668 (stojící na pozemku parc.č. 1143) ve výši 555/279128; v k.ú. Milovice nad Labem, obec Milovice, okres Nymburk; - nebytová jednotka č. 668/24 vč. spoluvlastnického podílu na bytovém domě č.p. 668 (stojící na pozemku parc.č. 1143) ve výši 555/279128; v k.ú. Milovice nad Labem, obec Milovice, okres Nymburk. II. Příslušenstvím nemovitostí uvedených v bodě I. se rozumí: -

Nemovitosti nemají příslušenství.

III. Výsledná obvyklá cena nemovitostí uvedených ve výroku I., příslušenství nemovitostí uvedeného ve výroku II., práv a závad uvedených ve výroku IV. se stanovuje na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím srovnávací metody a aktuální oceňovací vyhlášky, se zohledněním rizikových faktorů; podle stavu ke dni 6.12.2013, částkou ve výši:

- nebytová jednotka č. 668/21

21 600,- KČ slovy: Dvacetjednatisícšestset korun českých


13 500,- KČ slovy: Třinácttisícpětset korun českých


13 500,- KČ slovy: Třinácttisícpětset korun českých


Stránka 26 z 27



IV. Práva a závady spojené s nemovitostí, které mají vliv na výslednou obvyklou cenu nemovitosti: a) Věcná břemena - nezjištěny b) Nájemní práva - nezjištěny

Nakládání s obsahem znaleckého posudku a znaleckým posudkem jako celkem se řídí zákonem č.121/2000 Sb., o právu autorském, o právech souvisejících s právem autorským a o změně některých zákonů (autorský zákon), ve znění pozdějších předpisů; jako obsah ani jeho jednotlivé části nesmí být redukovány, ukládány do vyhledávacího systému či převáděny do jakékoli formy pro použití v zobrazovacích zařízeních a přístrojích za účelem kopírování, zaznamenání nebo k jiným účelům bez předchozího písemného souhlasu podepsaného Zhotovitele.

V Praze dne 2.1.2014 Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28 182 00 Praha 8

E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 23.10.2009, č.j. Spr. 2428/2008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 979/1/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 979 - 2013.

F. Seznam příloh Příloha č. 1: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1861 ze dne 4.11.2013 Příloha č. 2: Katastrální mapa – dálkový náhled Příloha č. 3: Mapa oblasti Příloha č. 4: Fotodokumentace nemovitosti ze dne 6.12.2013


Stránka 27 z 27

Příloha č. 1: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1861

Příloha č. 2: Katastrální mapa – dálkový náhled

Příloha č. 3: Mapa oblasti

Letecká fotomapa – bytový dům č.p. 668

Umístění nemovitosti v rámci ulice „Kaštanová“

GPS: 50°13'38.35"N, 14°52'28.53"E

Umístění nemovitosti v rámci obce „Milovice“

Umístění nemovitosti v rámci regionu

Příloha č. 4: Fotodokumentace nemovitosti

Uliční pohledy na bytový dům č.p. 668

Společné prostory domu – chodba v přízemí a v patře se vstupem do nebytové jednotky č. 24 Nebytová jednotka č. 668/23 – dle pana Miloše Moronga stejná jako oceňovaná nebytová jednotka č. 668/21

Nebytová jednotka č. 668/24 – dle pana Miloše Moronga stejná jako oceňovaná nebytová jednotka č. 668/22

ZNALECKÝ POSUDEK. o obvyklé ceně nemovitosti. to vše v k.ú. Milovice nad Labem, obec Milovice, okres Nymburk

Recommend Documents