Nieuwegein
Gemeenteraad Onderwerp Aankoop van het kantoorgebouw aan de Fakkelstede 2 van Stichting Dyade Dienstverlening. Datum 20 o k t o b e r 2 0 1 1
Raadsvoorstel
Afdeling Grondbedrijf en Vastgoedzaken Portefeuillehouder rJl*S. B.J. L u b b i n g e
1
Onderwerp
Aankoop van het kantoorgebouw aan de Fakkelstede 2 van Stichting Dyade Dienstverlening. 2
Gevraagd besluit
Wij stellen u voor: 1. Te besluiten tot aankoop van het kantoorgebouw aan de Fakkelstede 2 te Nieuwegein van de Stichting Dyade Dienstverlening (kadastraal bekend gemeente Jutphaas, sectie C, nummers 2440, 2441 en 2442) overeenkomstig de prijsvoorwaarden zoals opgenomen in de koopovereenkomst; 2. Ten behoeve van deze aankoop een krediet beschikbaar te stellen van € 1.450.000,— door vaststelling van de 56e wijziging van de programma begroting; 3. Gelet op sub 1 in te stemmen met de aanpassing van de grondexploitatie project Binnenstad, zoals opgenomen in de in de raadsportefeuille ter inzage liggende geheime financiële notitie, een en ander gebaseerd op de realisatie van 63 vrije sector appartementen; 4. De door ons college op 18 oktober 2011 voorlopig opgelegde geheimhouding ten aanzien van de inhoud van de geheime notitie te bekrachtigen, overeenkomstig het bepaalde in artikel 25, tweede en derde lid, Gemeentewet. 3
Aanleiding en probleembeschrijving
De oostelijke Binnenstad nadert zijn voltooiing als omslag van een winkelcentrum naar een hoogwaardig Stadshart. Dat drukt zich uit in het multifunctionele Stadshuis, de nieuwe winkels en woningen, het theatercomplex, de parkeergarages en de hoogwaardig ingerichte openbare ruimte. De hoogwaardig ingerichte Stadsboulevard is inmiddels aangelegd en zoomt de Binnenstad voorlopig af langs de Doorslag. De strook daartussen met de in het OOB als blokken 3 en 5 aangeduide Doorslagzone is het laatste stuk uit te geven bouwgrond om het geheel compleet, comfortabel en compact te maken. Blok 2 sluit de zone af aan de noordzijde en is destijds ruimtelijk wel opgenomen in het OOB en het bestemmingsplan Binnenstad maar niet in de
Bladnummer 2/5 Raadsvoorstel 20 oktober 2011
grondexploitatie. De overweging was dat de herontwikkeling van dit bouwblok (thans bestaande uit de gebouwen Dyade en NVM) beter volgens het beginsel van zelfrealisatie kon plaatsvinden. De tijd is verstreken en de marktomstandigheden voor vastgoedontwikkeling zijn dramatisch gewijzigd zodat een heroverweging noodzakelijk is, zeker na het definitief komen te vervallen van het project Palmtorens. Doel blijft om de Doorslagzone op dezelfde hoogwaardige wijze te programmeren en realiseren. Dan moeten vooral gebruikers en afnemers van vastgoed een aantrekkelijke propositie geboden kunnen worden om bouwgrond te willen afnemen en te bebouwen. Het Dyadegebouw staat al enkele jaren te koop en vormt een belemmering voorde ontwikkeling van de Doorslagzone. Het bebouwen van de Doorslagzone is complex en qua ruimte en bereikbaarheid uiterst beperkt door de inmiddels gerealiseerde bouw van het Stadshuis, de winkels en woningen aan de Noordstedeweg/Raadstede, het theatercomplex en de parkeergarages P4/5 en P6. Dit zijn zeer beperkende omstandigheden voor de bouwlogistiek. Uit het in de raadsportefeuille ter inzage liggende bouwlogistieke onderzoek blijkt dat feitelijk aan de zuidzijde met locatie 5 begonnen moet worden. Bouwend van zuid naar noord kan aansluitend het nog ontbrekende stuk van het Stadsplein tot aan de Stadsboulevard gerealiseerd worden, met daaronder het laatste stuk van P5. Vervolgens kan blok 3 gebouwd worden met parkeergarage P3 tot aan biok 2, waar zich nu nog de gebouwen van Dyade en NVM bevinden. Om de ontsluiting van de Doorslagzone mogelijk te maken is het noodzakelijk het gebouw Dyade te verwerven en te slopen. 4
Gewenst maatschappelijk effect
Fase 1 van de Binnenstad bevindt zich in de afrondende fase. Kortgeleden zijn winkels en parkeergages geopend. Begin november wordt het nieuwe stadshuis in gebruik genomen en kort daarna volgen de fietsenstalling, de woningen van blok 1 en het Theater. Om deze kant van de binnenstad af te maken is een hoogwaardige ontwikkeling van de Doorslagzone (bouwblokken 3 en 5) van belang. Realisatie in deze zone van woningbouw, horeca, leisure en commerciële ruimtes heeft een positief maatschappelijk effect op de directe omgeving van Stadshuis, theater, winkels en woningen. Ook draagt de ontwikkeling van de Doorslagzone in positieve zin bij aan het resultaat van de grondexploitatie Binnenstad. Als deze zone vanwege een slechte bouwontsluiting niet of slechts tegen extreem hoge kosten gerealiseerd kan worden zal het genoemde nettoresultaat niet gehaald worden, waardoor het geraamde tekort in de Binnenstad (ad. € 52,2 min) zal oplopen. 5
Bestaand beleidskader
In het kader van het OOB en het vigerende bestemmingsplan Binnenstad is de ontwikkeling van de Doorslagzone een belangrijk onderdeel. Ondanks het verdwijnen van de Palm-torens gaan de plannen nog steeds uit van een flink programma in de Doorslagzone.
Bladnummer 3/5 Raadsvoorstel 20 oktober 2011
In de vastgestelde grondexploitatie wordt uitgegaan van faciliterend grondbeleid voor blok 2 (het huidige Dyade en NVM). Hier wordt met dit voorstel gedeeltelijk van afgeweken. Voor NVM blijft het uitgangspunt vooralsnog faciliterend grondbeleid. Als onderdeel van de aanvullende overeenkomst met Stadskwartier Nieuwegein CV is het woningprogramma voor blok 1 en 7 verkleind, is de woningbeklemming voor andere woningontwikkeling in de Binnenstad opgeheven en is een deel van P5 (122 parkeerplaatsen) nog niet gerealiseerd. De mede hierdoor verplaatste fietsenstalling Doorslag naast de in/uitgang van P4 aan de toekomstige Lantaarnstede is zo ontworpen dat latere integratie met nieuwbouw van blok 3 mogelijk is. Hierdoor zijn de randvoorwaarden voor de uitgifte van bouwgrond en de bebouwbaarheid van de Doorslagzone vergroot. In het vigerende bestemmingsplan Binnenstad kan de gemeente voor blok 2 het instrument van de wijzigingsbevoegdheid toepassen. Déze geldt in principe voor het gehele blok, dus voor NVM en Dyade samen. Met de locatie Dyade heeft de gemeente zelf een cruciale positie om de condities te bepalen voor de herontwikkeling van (een deel van) blok 2. 6
Voorgestelde oplossing
Voorgesteld wordt om Dyade aan te kopen en de aankoopsom te dekken uit grondopbrengsten en faseringskosten. De Dyade-locatie kan in de toekomst herontwikkeld worden. Dan kan als (laatste uit te voeren) onderdeel van de Doorslagzone en eventueel ook in combinatie met de herontwikkeling van de NVM locatie. Uit een stedenbouwkundige studie komt naar voren dat de Dyade-locatie geschikt is voor de bouw van circa 63 appartementen. Hiervoor is wel een wijziging van het bestemmingsplan nodig, maar dat geldt waarschijnlijk straks ook voor de rest van de Doorslagzone. 7
Alternatieven
Bouwlogistiek is de Doorslagzone een complexe opgave. De volgende alternatieven zijn op haalbaarheid onderzocht: • Bouwverkeer via de Fakkelstede: Dit is thans weer een openbare weg maar niet geschikt voor intensief en langdurig bouwverkeer. • Bouwverkeer via de in/uitrit van P4/5 naast het Dyade pand en winkelblok 1. Hier ligt de fietsenstalling met daarnaast een entree naar de binnenstad (met lift en trapopgang) en kan niet tevens als bouwstraat functioneren. » Bouwverkeer via de stadsboulevard. Een bouwstraat aan de oostzijde van NVM zou qua breedte in beginsel mogelijk zijn. Echter het feitelijke probleem doet zich voor dat het fietspad afbuigt naar de Noordstedeweg en te smal is. Op dit zeer drukke en complexe knooppunt komen alle soorten verkeerstromen bij elkaar net voor de Doorslagbrug. Deze optie is derhalve niet bruikbaar. Omdat er geen alternatief is voor de ontsluiting en herontwikkeling van de Doorslagzone mogelijk te maken is het voordelig het kantoorgebouw Dyade te kopen en te zijner tijd te slopen.
Bladnummer 4/5 Raadsvoorstel 20 oktober 2011
8
Financiële aspecten
De onderhandelingen met de Stichting Dyade Dienstverlening hebben inmiddels geleid tot overeenstemming over de koopprijs en voorwaarden, een en ander onder voorbehoud van goedkeuring door uw raad. Een huurovereenkomst voor de periode 111-2-11 tot 1-11 2014 maakt onderdeel van de overeenkomst uit. Uitgangspunt bij de onderhandelingen was dat de financiële consequenties van de aankoop zodanig zijn dat het huidige tekort ad € 52,2 min (prijspeil 1-1-2011) van de grondexploitatie Binnenstad niet verslechtert. In de in de raadspörtefeuille ter inzage liggende geheime financiële notitie is aangegeven dat met inachtneming van onder meer de te verwachten opbrengsten van op de Dyade locatie te zijner tijd te realiseren vrije sector appartementen en een beperkte hogere financiële taakstelling voor de Doorslagzone, de aankoop van het onderhavige kantoorgebouw budgettair neutraal in de grondexploitatie Binnenstad kan worden opgenomen.
9
Communicatie aspecten
Tekst
10 Juridische aspecten Na uw goedkeuring zal de voorgestelde aankoop worden geformaliseerd met behulp van een koop- en huurovereenkomst.
11 Risico's Er is een beperkt risico dat Dyade haar huurverplichtingen niet nakomt. Deze is afgedekt door huur per jaar vooruit te laten betalen. Hierdoor is het huurrisico na 1 jaar voor 2/3 afgedekt. Bij de herontwikkeling van de locatie kan, net als tegen de gehele ontwikkeling van de Doorslagzone, bezwaar worden gemaakt en eventueel planschade worden geëist. Dit risico is beperkt omdat ook het huidige bestemming al forse bebouwing mogelijk maakt van de Doorslagzone en de Dyade-locatie. Ook bestaat het risico dat de ontwikkelmogelijkheden van de Doorslagzone en de Dyade-locatie tegenvallen. Met dit risico wordt al rekening gehouden in de risicoanalyse van de Binnenstad. 12 Geheimhouding Wij hebben een voorlopige geheimhouding opgelegd ten aanzien van de inhoud van de geheime financiële notitie , overeenkomstig het bepaalde in artikel 25, tweede en derde lid, Gemeentewet dient uw raad dit te bekrachtigen.
Bladnummer 5/5
&,
Raadsvoorstel 27 oktober 2011
13 Bijlagen 1. Raadsbesluit; 2. 56 e wijziging van de program ma beg roting 2011; 3. Geheime financiële notitie. In de raadsportefeuille liggen de volgende bijlagen ter inzage: a. Bouwlogistiek onderzoek voor de Doorslagzone; b. Concept Koopovereenkomst; c. Huurovereenkomst.
burgemeester en wethouders,
drs. P.C.M, van Elteren secretaris
F.T.J.M. Backhuijs burgemeester
Nieuwegein §i
Raadsbesluit De raad van de gemeente Nieuwegein; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 18 oktober 2011;
besluit: 1. Tot aankoop van het kantoorgebouw aan de Fakkelstede 2 te Nieuwegein van de Stichting Dyade Dienstverlening (kadastraal bekend gemeente Jutphaas, sectie C, nummers 2440, 2441 en 2442) overeenkomstig de prijsvoorwaarden zoals opgenomen in de koopovereenkomst; 2. Ten behoeve van deze aankoop een krediet beschikbaar te stellen van € 1.450.000,-door vaststelling van de 56e wijziging van de programma begroting; 3. Gelet op sub 1 in te stemmen met de aanpassing van de grondexploitatie project Binnenstad, zoals opgenomen in de in de raadsportefeuille ter inzage liggende geheime financiële notitie, een en ander gebaseerd op de realisatie van 63 vrije sector appartementen; 4. De door het college op 18 oktober 2011 voorlopig opgelegde geheimhouding ten aanzien van de inhoud van de inhoud van de geheime notitie te bekrachtigen, overeenkomstig het bepaalde in artikel 25, tweede en derde lid, Gemeentewet. Aldus vastgesteld in de openbare raadsvergadering van 30 november 2011
de griffier,
de voorzitter,
<ö
D) Cl J2 O 3
E o
0) T3 CO
>.
Q c
CD O.
2 C CO
<
o +
O
o
O
+
+
o +
O
o
O
+
+
+
CD
c
CD
ca E
_l
Ü Hl
o o o o o o ö ö
o +
O)
» Q
x:
(D
E
O
+
0) O)
Q CD
S CD - C ° > O) D.
z -z.
> ^ CO (D
O
CD - t *
O
>
3 o>
O
O
2 «
>
e
c
»
Cl)
CD
ï° o
CD
*
•§ g O
J£
o o <
c ?»
e
£ E
(D
E
i l
e
CO
5
O)
c
iS
c 0
« C
'S
CD c c □Q
.E x :
0 TÏ w O O .Q S
c
CD
CD
i=
3 D
CM
o o co o co o
D
c
> CD
CO
Oï ._
•8 '5.
3
75030027 75069998
co
MI
c
1 o
ra .5 ra 'S
'5. "cö CD O
1-
5.
5
c
«
E 0
c 15
ra ra "rara
'5. 0 1-
0
(D CD
S5-S3
=
*
C £ C
§l|s.
-^
ill i
O
e
b g g o-g
O (]> T»
>
E? ® > t
Sg'fS
-J Ü
F
CD
b
^
Oï "5 « ui ™ S "3 - r S * >0 0 3 c
E > > c — co
- - - O CO © Ui * ^ ^
co 3 H
2 '5 O co
.5
0
XI
c Q © ^
O
'5
CD
.*: .£ c c
5
2raS
>5 & » l
ai
S3 CD T3 C
5 CD
0
a
r .Ene
CD
T3
CD
(D O CD CD 0) O) C CO CO
c
« 0
8
O)
ra
C L CD
CD
ro
CO ^ ,
™
CD
*2* g RE E ?
F c 0 E? 0 0 .E, j £
O CU
9 o) CD © £ 0) c ^ c c S
*- . #
t
1
1
l
