JAARREKENING 2012
1.
Balans per 31 december 2012 (x € 1.000)
64
2.
Winst- en verliesrekening 2012 (x € 1.000)
66
3.
Kasstroomoverzicht 2012 (x € 1.000)
67
4.
Toelichting waarderingsgrondslagen
68
5.
Toelichting op de balans (x € 1.000)
73
6.
Toelichting op de winst- en verliesrekening (x €1.000)
83
7.
Overzicht rente (x € 1.000)
88
Controleverklaring
89
63
1. Balans per 31 december 2012 (x € 1.000) ACTIVA
Toelichting
31-12-2012
31-12-2011
VASTE ACTIVA MATERIËLE VASTE ACTIVA - onroerende en roerende zaken in exploitatie
5.1.1
231.039
195.803
- onroerende zaken in ontwikkeling - onroerende en roerende zaken ten diens te van de exploitatie
5.1.2
5
4.595
5.1.3
3.109
3.384
234.153
210.502
VASTGOEDBELEGGINGEN - commercieel vas tgoed in exploitatie
5.2.1
5.655
5.473
- verkoop onder voorwaarden
5.2.2
1.714
1.247
7.369
6.720
FINANCIËLE VASTE ACTIVA - te vorderen BWS-s ubs idies
5.3.1
19
30
- latente vordering vennootschaps belas ting
5.3.2
2.385
1.116
- deelnemingen
5.3.3
20
20
- effecten
5.3.4
1.000
1.000
3.424
2.166
VLOTTENDE ACTIVA VOORRADEN - materialen
5.4.1
65
64
- onderhanden werk nieuwbouw projecten
5.4.2
1.420
80
- onverkochte woningen
5.4.3
667
1.400
- grondpos ities
5.4.4
6.095
4.729
8.247
6.273
VORDERINGEN - huurdebiteuren
5.5.1
50
59
- overige vorderingen
5.5.2
342
243
- overlopende activa
5.5.3
1.643
474
2.035
776
24.369
12.028
279.597
231.745
LIQUIDE MIDDELEN TOTAAL
5.6
64
PASSIVA
Toelichting
31-12-2012
31-12-2011
EIGEN VERMOGEN - overige res erves
5.7.1
99.676
76.827
99.676
76.827
VOORZIENINGEN - voorziening onrendabele inves teringen huurwoningen
5.8.1
1.859
2.909
- voorziening onrendabele inves teringen koopwoningen
5.8.2
15
36
- voorziening onrendabele inves teringen grondpos ities
5.8.3
762
-
2.636
2.945
LANGLOPENDE SCHULDEN - leningen kredietins tellingen
5.9.1
157.750
141.789
- verplichtingen voor onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
5.9.2
1.731
1.247
159.481
143.036
KORTLOPENDE SCHULDEN - s chulden leveranciers
5.10.1
2.638
2.026
- belas tingen en premies s ociale verzekeringen
5.10.2
949
1.255
- overlopende pas s iva
5.10.3
14.217
5.656
17.804
8.937
279.597
231.745
TOTAAL
65
2. Winst- en verliesrekening 2012 (x € 1.000) Toelichting
2012
2011
BEDRIJFSOPBRENGSTEN - Huren
6.1.1
22.843
22.139
- Vergoedi ngen
6.1.2
616
652
- Verkoop onroerende za ken
6.1.3
2.078
2.108
- Overi ge bedri jfs opbrengs ten
6.1.4
1.668
968
27.205
25.867
6.863
7.695
Som der bedrijfsopbrengsten BEDRIJFSLASTEN - Afs chri jvi ngen
6.2.1
- Overi ge wa a rdevera nderi ng ma teri ël e a cti va
6.2.2
- Lonen en s a l a ri s s en
6.2.3
2.048
2.097
- Soci a l e l a s ten
6.2.4
681
669
- La s ten onderhoud
6.2.5
3.675
4.284
- Overi ge bedri jfs l a s ten
6.2.6
4.081
4.082
Som der bedrijfslasten
17.080
17.930
EXPLOITATIERESULTAAT
10.125
7.937
268-
897-
RENTE - Renteba ten
6.3.1
717
483
- Rentel a s ten
6.3.2
6.897
5.894
Som der rentebaten en -lasten
6.180-
5.411-
RESULTAAT UIT GEWONE BEDRIJFSUITOEFENING VOOR BELASTING
3.945
2.526
vpb-l a s ten (+) ba ten (-)
6.4
RESULTAAT UIT GEWONE BEDRIJFSUITOEFENING NA BELASTING Muta ti e a ctuel e wa a rde RESULTAAT NA MUTATIE ACTUELE WAARDE
6.5
1.269-
193-
5.214
2.719
17.636
8.871-
22.850
6.152-
22.850
6.152-
22.850
6.152-
Toerekening jaarresultaat Muta ti e a l gemene res erve
66
3. Kasstroomoverzicht 2012 (x € 1.000) 2012 Ontva ngs ten - huren - vergoedingen - overige bedrijfs opbrengs ten - renteontva ngs ten
2011
22.843 615 289 431 24.178
22.139 652 324 94 23.209
2.048 298 383 3.625 3.725 6.245 74 209 16.607
2.097 272 397 4.284 3.917 5.894 241 35 17.137
- mutatie voorra den ma teria len - mutatie vorderingen - mutatie kortlopende s chulden
11.331787
7882.210
Kasstroom uit operationele activiteiten
7.026
8.187
1.805 4.003 668 6.476
2.239 1.553
9.586 1.925 929 13.862 28 1.59124.739
8.700 1.644 8.316 45 96317.742
18.263-
13.950-
Uitga ven - lonen en s a la ris s en - s ocia le la s ten - pens ioenla s ten - onderhouds uitga ven - overige bedrijfs uitga ven - renteuitga ven - bijdra geheffing bijzondere projects teun voor wijka a npa k - leefba a rheids uitga ven
Ma teriële va s te a ctiva inga a nde ka s s troom - verkoopontva ngs ten bes taa nde huurwoongelegenheden - verkoopontva ngs ten nieuwbouw woongelegenheden - verkoopontva ngs ten overig Ma teriële va s te a ctiva uitga a nde ka s s troom - nieuwbouw huurwoongelegenheden - nieuwbouw koopwoongelegenheden - nieuwbouw grondpos ities - woningverbetering huurwoongelegenheden - inves teringen a ctiva ten diens te va n de exploitatie - rente en projectma na gement
Sa ldo in- en uitga a nde ka s s troom ma teriële va s te a ctiva Sa ldo in- en uitga a nde ka s s troom fina nciële va s te a ctiva
-
3.792
18-
Kasstroom uit (des)investeringensactiviteiten
18.263-
13.968-
- nieuw a a ngega ne geldleningen - ka s geldlening - a flos s ing op bes taa nde geldleningen Kasstroom uit financieringsactiviteiten
25.000 1.42223.578
20.000 5.0001.33313.667
Mutatie geldmiddelen
12.341
7.886
liquide middelen op 1 ja nua ri liquide middelen op 31 december Mutatie geldmiddelen
12.028 24.369 12.341
4.142 12.028 7.886
67
4. Toelichting waarderingsgrondslagen Algemene toelichting Deze jaarrekening heeft betrekking op de periode 1 januari 2012 tot en met 31 december 2012. Alle bedragen luiden in euro’s. De jaarverslaggeving door toegelaten instellingen volkshuisvesting dient te voldoen aan de eisen zoals die zijn geformuleerd in het Besluit beheer sociale-huursector. In dit besluit wordt het Burgerlijk Wetboek, Boek 2, Titel 9 voorgeschreven. Voor enkele uitzonderingen van specifieke aard geldt de Richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving. In de RJ645 worden modellen voor de balans en de winst- en verliesrekening opgenomen en zijn voor de sector specifieke presentatie-, waarderings- en verslagleggingsvoorschriften geformuleerd. De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de wettelijke bepalingen van het Burgerlijk Wetboek, Boek 2, Titel 9 en de RJ645. De cijfers over 2011 zijn, waar nodig, omgezet conform de nieuwe RJ645 om een vergelijking met 2012 mogelijk te maken. Hierna geldt de regel dat de waarderingsgrondslagen in nominale waarden worden weergegeven, tenzij hierna een afwijkende waardering wordt toegelicht. Bij het opstellen van de jaarrekening dient de bestuurder, overeenkomstig algemeen geldende grondslagen, bepaalde schattingen en veronderstellingen te doen die medebepalend zijn voor de opgenomen bedragen. De feitelijke resultaten kunnen van deze schattingen afwijken.
Grondslagen voor waardering van activa en passiva 5.1 Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken in exploitatie a. Woningen en woongebouwen De onroerende zaken in exploitatie zijn gewaardeerd op bedrijfswaarde. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de kasstromen uit hoofde van de toekomstige exploitatiebaten en -lasten over de geschatte resterende exploitatieperiode van de investering. Bij de berekening van de bedrijfswaarde gelden de volgende uitgangspunten:
Huurstijging Huurderving Onderhoudsuitgaven Bedrijfslasten Disconteringsvoet
2013 2% 2,3% 2,65% 2% 5,25%
2014 2% 2,3% 2,76% 2% 5,25%
2015 2% 2% 2,83% 2% 5,25%
2016 2% 2% 3% 2% 5,25%
2017 2% 2% 3% 2% 5,25%
Vanaf 2018 2% 2% 3% 2% 5,25%
Als netto kasstroom te ontvangen aan het einde van de exploitatieperiode (restwaarde) is een waarde van € 5.000 per woning meegenomen. Uitgangspunt hierbij is dat, voordat de grond weer als sociale bouwgrond kan worden benut, hoge kosten moeten worden gemaakt, zoals vergoedingen aan bewoners, sloopkosten opstallen, bodemonderzoeken, saneringskosten en huurderving in de laatste exploitatiejaren. Dit bedrag wordt jaarlijks geïndexeerd met het inflatiepercentage en vervolgens verdisconteerd opgenomen in de bedrijfswaarde. b. Onroerende zaken niet zijnde woningen Worden eveneens gewaardeerd tegen bedrijfswaarde. 68
Onroerende zaken in ontwikkeling De onroerende zaken in ontwikkeling zijn gewaardeerd tegen historische uitgaafprijs en toegerekende kosten van projectmanagement en -leiding (6%). Voorts wordt rente tijdens de bouw toegerekend (4%). Middels de voorziening onrendabele investeringen vindt een geschatte afwaardering naar bedrijfswaarde plaats. Na oplevering worden de onroerende zaken opgenomen onder onroerende zaken in exploitatie. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn gewaardeerd op historische uitgaafprijs of lagere marktwaarde. Als basis voor deze waardering geldt de WOZ waarde. De "roerende zaken ten dienste van de exploitatie" zijn opgenomen tegen de aanschafwaarde verminderd met een jaarlijkse afschrijving op lineaire basis. De afschrijvingstermijn bedraagt over het algemeen vijf jaar, alleen automatiseringsinvesteringen worden in drie jaar afgeschreven.
5.2 Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Het commercieel vastgoed in exploitatie wordt tegen marktwaarde gewaardeerd. Een onafhankelijk en deskundig taxateur stelt voor de waardebepaling een taxatierapport op. Bij een actieve markt gebeurt dat aan de hand van courante prijzen voor gelijksoortige onroerende zaken op dezelfde locatie en in dezelfde staat (RJ 213.508). Als er geen sprake is van een actieve markt wordt de waarde ontleend aan de hand van de bruto- en/of netto-aanvangsrendementen (RJ 213.509). Jaarlijks wordt een representatief deel van 25% van de commerciële vastgoedportefeuille getaxeerd. Van de totale portefeuille wordt jaarlijks het verloop van de WOZ-waarden bijgehouden. De uitkomsten van de taxaties worden aan de hand van de verhoudingen van de WOZ-waarden vertaald naar de gehele commerciële vastgoedportefeuille. Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Onroerende zaken die in het kader van een regeling verkoop onder voorwaarden (vov) zijn overgedragen aan een derde, en waarvoor R&B Wonen een terugkoopplicht heeft, worden aangemerkt als financieringsconstructie. Het betreft de woningen die R&B Wonen verkocht met toepassing van de Koopgarantformule. Die onroerende zaken worden gewaardeerd tegen actuele waarde. Dat is de met de koper overeengekomen contractprijs (eerste waardering) en daarna de marktwaarde op basis van vov. Voor de regeling overeengekomen overdrachtswaarde wordt aan de creditzijde van de balans een terugkoopverplichting opgenomen. Deze terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd en getoetst aan de verplichting die bij de overdracht ontstaat , en waarbij rekening wordt gehouden met de contractvoorwaarden.
5.3 Financiële vaste activa Te vorderen BWS-subsidies Waardering van de te vorderen BWS-subsidies vindt plaats door aan de contante waarde van de subsidie bij aanvang van de exploitatie jaarlijks rente toe te rekenen tegen het subsidierendement onder aftrek van de ontvangen bijdrage. Latente vordering vennootschapsbelasting Vanaf 1 januari 2008 zijn woningcorporaties integraal vennootschapsbelastingplichtig. De verplichtingen zijn vastgelegd in de vaststellingsovereenkomst vennootschapsbelasting (VSO2). De VSO2 verschaft duidelijkheid over de Vpb-regels en geldt alleen voor die corporaties die de overeenkomst getekend hebben. R&B Wonen heeft de VSO2 ondertekend en berekend dat er op balansdatum 31 december 2012 een actieve belastinglatentie moet worden gevormd voor het te verrekenen verlies. De langjarige vordering als gevolg van disagio geldleningen en de verliesverrekening is gewaardeerd onder de financiële vaste activa.
69
Deelnemingen Deelnemingen waarin geen invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid wordt uitgeoefend, worden gewaardeerd op verkrijgingsprijs. R&B Wonen heeft een deelneming met betekenis in de Maatschappelijke Ontwikkelings Maatschappij Zeeland BV. Deze deelneming is gewaardeerd tegen nettovermogenswaarde. Effecten De post die hier wordt verantwoord betreft twee deelcertificaten van het Wooninvesteringsfonds. Deze zijn opgenomen tegen aanschafwaarde.
5.4 Voorraden Materialen De voorraad onderhoudsmaterialen is gewaardeerd tegen vaste verrekenprijzen. Onderhanden nieuwbouw projecten De voorraad onderhanden werk heeft betrekking op koopwoningen in aanbouw. De onderhanden werken worden gewaardeerd tegen vervaardigingsprijs, vermeerderd met de aan het uitgevoerde werk toe te rekenen winst en verminderd met op de balansdatum al voorzienbare verliezen. De vervaardigingsprijs omvat de aan derden betaalde termijnen en de overige kosten die rechtstreeks aan de vervaardiging kunnen worden toegerekend. De gefactureerde termijnen aan kopers worden op de onderhanden werken in mindering gebracht. Grondposities De voorraad grondposities dienen als toekomstige locaties voor onze nieuwe huur- en koopprojecten. Uitgaven die te maken hebben met de aankoop van de grond (eventueel inclusief huidig pand) tot het bouwrijp maken van de grond worden hierop verantwoord tegen historische uitgaafprijs vermeerderd met rentebijschrijvingen. Indien de boekwaarde van een grondpositie de marktwaarde overschrijdt wordt het verschil afgeboekt.
5.5 Vorderingen Vorderingen De vorderingen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijzen, die gelijk zijn aan de nominale waarde, onder aftrek van de noodzakelijk geachte voorzieningen voor het risico van oninbaarheid.
5.6 Liquide middelen De liquide middelen staan, voor zover niet anders vermeld, ter vrije beschikking van de stichting. Als beheersingsmaatregel voor het risico van tussentijdse rentestijging is de herfinanciering geregeld van enkele vaste geldleningen die in 2013, 2014 en 2015 moeten worden afgelost. De aangetrokken gelden zijn tijdelijk rentedragend uitgezet op spaarrekeningen en deposito’s.
5.7 Eigen vermogen Als herwaarderingsreserve wordt het saldo verantwoord van de afwijking tussen de bedrijfswaarde en de historische boekwaarde van de onroerende zaken in exploitatie.
70
5.8 Voorzieningen Voorziening onrendabele investeringen Dit betreft een voorziening voor onrendabele investeringen voor toekomstige nieuwbouwprojecten. Onder een voorziening wordt verstaan een onderdeel van het vreemd vermogen waarvan de omvang of het moment van afwikkeling onzeker is. Onder een in rechte afdwingbare verplichting wordt verstaan een verplichting die voortvloeit uit een overeenkomst dan wel bij of krachtens een wet. De toevoegingen aan de voorziening onrendabele investeringen gebeuren uiterlijk op het moment van vaststelling van de business case voor het desbetreffende project. Onttrekkingen aan de voorziening gebeuren zodra er geïnvesteerd wordt.
5.9 Langlopende leningen Langlopende leningen worden gewaardeerd tegen nominale waarde. Het deel met een looptijd korter dan één jaar (aflossingsverplichting in het komende jaar) is opgenomen onder kortlopende schulden. Er zijn geen onroerende zaken bezwaard tot zekerheidsstelling van de betalingen van rente en aflossing van de geldleningen. Onder de rubriek “verplichtingen voor onroerende zaken verkocht onder voorwaarden” wordt de terugkoopverplichting gewaardeerd conform de bij de overdracht ontstane verplichting, rekening houdende met contractvoorwaarden. Zie ook de toelichting bij de rubriek “onroerende zaken verkocht onder voorwaarden”.
Grondslagen voor het bepalen van het resultaat Algemeen Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties, de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen worden genomen, zodra zij voorzienbaar zijn. Het resultaat wordt tevens bepaald met inachtneming van de verwerking van de ongerealiseerde waardeveranderingen van op actuele waarde gewaardeerde materiële vaste activa in exploitatie.
6.1 Bedrijfsopbrengsten Huren De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar 2012 bedroeg dit maximum 2,3%. Die huurverhoging is toegepast, met uitzondering van: - enkele slecht verhuurbare woningen; - enkele commercieel verhuurde panden waarvan de huurverhoging is gekoppeld aan een indexcijfer van het Centraal Bureau voor de Statistiek. Vergoedingen De te ontvangen servicekosten, verminderd met de derving wegens leegstand, worden onder de rubriek vergoedingen verantwoord. Verkoop onroerende zaken De post verkopen onroerende zaken betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst op de verkoop van bestaande huurwoningen. Winsten worden verantwoord op het moment van levering, het passeren van de notariële akte.
71
6.2 Bedrijfslasten Afschrijvingen De afschrijvingen op (on)roerenende zaken ten dienste van de exploitatie vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de economische levensduur. De afschrijvingen op materiële vaste activa in exploitatie is een lineaire afschrijving gebaseerd op de bedrijfswaarde en de verwachte levensduur van het complex. Lasten onderhoud Onder deze post worden de werkelijke onderhoudskosten voor dagelijks en mutatieonderhoud verantwoord. In de winst- en verliesrekening zijn de loonkosten van de vaklieden opgenomen bij de kostensoort salarissen en sociale lasten. De kosten van het wagenpark, huisvesting, gereedschap en indirect materiaalverbruik zijn verantwoord onder de kostensoorten afschrijvingen en overige bedrijfslasten. Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben.
6.3 Rente Rentebaten en rentelasten De rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdende met de rentevoet van de desbetreffende activa en passiva.
6.4 Belastingen Vennootschapsbelasting De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst- en verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in een latente belastingvordering) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief.
6.5 Mutatie actuele waarde materiële vaste activa Hieronder wordt de mutatie van de bedrijfswaarde van de materiële vaste activa verantwoord niet zijnde mutaties als gevolg van investeringen en desinvesteringen. Dit zijn mutaties die het gevolg zijn van het verloop van de exploitatie in de tijd, wijziging van parameters en levensduurwijzigingen.
Toelichting op het kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de directe methode. Deze methode gaat uit van een weergave van kasstromen onderverdeeld naar activiteiten. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele-, investerings- en financieringsactiviteiten.
72
5. Toelichting op de balans (x € 1.000) ACTIVA
31-12-2012
31-12-2011
5.1 Materiële vaste activa 5.1.1 Onroerende en roerende zaken in exploitatie Sta nd per 1 ja nua ri
195.803
205.366
13.862
8.316
Investeringen - groot onderhoud - ni euwbouw De Beukel a a r
2.390
- ni euwbouw Ni euws a nde
3.194
- ni euwbouw La nca s terhof
3.179
- ni euwbouw Krui zemunts tra a t
1.292
- ni euwbouw Dorps s tra a t - ni euwbouw commerci ël e rui mtes Hogeweg
861 1.502
- ui tbrei di ng s uperma rkt Kwa denda mme
11
- Securi ty s ys teem SVRZ
50
- des i nves teri ngen grondwa a rde
1.874-
- i n 2011 opgel everde ni euwbouw
1.0585.029
Actuele waarde Muta ti e a ctuel e wa a rde - a fs chri jvi ng Muta ti es a ctuel e wa a rde - overi ge a a npa s s i ngen Sta nd per 31 december
6.68517.454 231.039
Wa a rva n commerci eel va s tgoed i n expl oi ta ti e Soci a a l va s tgoed i n expl oi ta ti e per 31 december
7.5068.871201.276 5.473
231.039
195.803
73
31-12-2012
31-12-2011
Toelichting mutatie materiële vaste activa Bedri jfs wa a rde begi n boekja a r (FMP vers i e 6.10)
195.803
205.366
195.803
49 205.415
Terugdra a i en voorzi eni ng nega ti eve a cti va Sub-tota a l : - Vers i evers chi l Bedri jfs wa a rde begi n boekja a r (FMP vers i e 6.11) (a ) a utonome ontwi kkel i ng - Vri jva l ka s s tromen - Effect ja a r ops chui ven - Effect ja a rwi s s el
3.24310.105
9.792
-
-
- Ni euwe (des ) i nves teri ngen Tota a l a utonome ontwi kkel i ngen:
4.383-
53-
737
6.809
6.146
459
244
7.725
4.729
(b) Voorra a dmuta ti es vers l a gja a r - Verkoop - Ni euwbouw - Aa nkoop
-
104
- Sl oop
680-
-
- Verbeteri ng
514
6.837
- Overi ge muta ti es woni nggegevens Tota a l voorra a dmuta ti es
2.233 10.251
11.914
(c) Gevol gen va n a a npa s s i ngen bel ei ds pa ra meters en ui tga ngs punten - Aa npa s s en pa ra meter i ndexa ti es (economi e) - Aa npa s s en l evens duren - Aa npa s s i ng grondwa a rde i ncl us i ef correcti e s l oop
385-
4.767
-
2.386-
- Muta ti egra a d Tota a l a .g.v. pa ra meter- en ni vea uwi jzi gi ngen:
346
2.349 2-
-
1.962
2.727
2.625
2.297
(d) wi jzi gi ngen expl oi ta ti ebel ei d - Huren (toekoms ti ge huurverhogi ng) - Pl a nma ti g onderhoud
12.557-
1.660-
- Kl a chtenonderhoud
173
5.877-
- Muta ti eonderhoud
1.388
- Pers oneel s kos ten
254 3.314-
- Bedri jfs kos ten
2.619
18.383-
- Overi ge opbrengs ten
1.176
- Sa neri ngs s teun
738-
- Verhuurders heffi ng
81207-
- Res twa a rde Tota a l a .g.v. wi jzi gi ngen expl oi ta ti ebel ei d:
10.050-
22.235-
3.905-
4.249-
660-
559-
(e) wi jzi gi ngen (des )i nves teri ngs bel ei d - Verkoop - Sl oop - Verbeteri ng/renova ti es Tota a l a .g.v. (des )i nves teri ngs bel ei d - Overga ng bedri jfs wa a rde na a r ma rktwa a rde (commerci eel bezi t) Bedrijfswaarde eind boekjaar
30.829
2.117
26.264
2.691-
231.039
5.473195.803
74
31-12-2012
31-12-2011
5.1.2 Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling Verloop: Beginbalans Inves teringen
4.595
7.466
8.278
8.700
van grondpos ities
893
naar grondpos ities
1.000-
mutatie voorraad onderhanden werken nieuwbouw koopprojecten
5.022-
77811.988
11.144
12.418-
3.873-
435
2.676-
5
4.595
2.602
2.748
Inventaris
367
454
Bedrijfs wagenpark
140
182
3.109
3.384
3.384
3.528
39
45
Af: des inves teringen
158-
65-
Bij: corr afs chrijvingen van des inves teringen
21 177-
65 189-
3.109
3.384
naar materiële vas te activa in exploitatie ten las te van voorziening Eindbalans 5.1.3 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitaties Samens telling Bedrijfs gebouwen en terreinen
Begins aldo Bij: inves teringen
Af: afs chrijvingen Einds aldo
De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn gewaardeerd tegen de historische uitgaafprijs verminderd met afschrijvingen of lagere marktwaarde. De materiële vaste activa zijn vrij van hypotheek. De materiële vaste activa zijn voor € 166.744.000 gefinancierd met vreemd vermogen op lange termijn (alle leningen zijn aangetrokken op de kapitaalmarkt bij kredietinstellingen). De woningen, garages en de supermarkten zijn verzekerd tegen brand en stormschade voor een vast premiebedrag. Hierbij geldt de clausule dat er geen sprake kan zijn van onderverzekering. Bij milieuschadekosten en wettelijke aansprakelijkheid bedraagt de verzekerde waarde voor beiden € 1.250.000. De onroerende zaken in ontwikkeling zijn niet verzekerd. Volgens de voorwaarden in het bestek zijn deze zaken tot de oplevering van het desbetreffende project voor risico van de aannemer tot oplevering. Het kantoor en de inventaris is volgens de uitgebreide voorwaarden verzekerd voor resp. € 1.739.700 en € 332.900. De voorraad in de werkplaats, de magazijninventaris en de elektronische apparatuur zijn verzekerd voor respectievelijk € 30.000, € 60.500 en € 200.000. Voor het wagenpark geldt een verzekering tegen wettelijke aansprakelijkheid en cascoschade.
75
5.2 Vastgoedbeleggingen
31-12-2012
31-12-2011
5.2.1 Commercieel vastgoed in exploitatie Begi ns a l do muta ti e i n het boekja a r Ei nds a l do
5.473 182
5.473
5.655
5.473
In 2012 zijn 23 verhuurbare eenheden opgenomen onder commercieel vastgoed. Het gaat hier om acht woningen met een huurprijs boven € 664,66 per maand en vijftien bedrijfsruimtes. Al deze verhuurbare eenheden zijn gewaardeerd tegen marktwaarde. 5.2.2 Verkopen onder voorwaarden Begi ns a l do verkoop onder voorwa a rdeni n het boekja a r Subtota a l wa a rdea a npa s s i ng door ta xa ti es Ei nds a l do
1.247 566 1.813 991.714
1.247
1.247
In totaal zijn er dertien woningen met de koopgarant formule verkocht. In 2012 zijn drie woningen verkocht in Heinkenszand, de verleende korting bedroeg 10%. Dit verklaart de waardesprong van € 1.247.000 in 2011, naar € 1.813.000 in 2012. Alle woningen zijn opgenomen tegen de marktwaarde. 5.3 Financiële vaste activa 5.3.1 Te vorderen BWS-subsidies Begi ns a l do
30
41
muta ti es i n boekja a r rente bi nnen 1 ja a r verva l l en bi jdra gen Ei nds a l do (16 woni ngen i n 's -Heerenhoek)
2
2
13-
13-
19
30
5.3.2 Latente vordering vennootschapsbelasting Verl i es verrekeni ng: 2006
7
7
2007
46
46
Tota a l 2006 en 2007
53
53
2008
218
218
2009
-
-
2010
-
-
2011
290
215
2012
1.269
-
Tota a l verl i es verrekeni ng
1.830
486
555
630
2.385
1.116
2.385
1.116
630
711
Di s a gi o l eni ngen Subtota a l Af: opgenomen onder te vorderen Vpb Actieve latentie Disagio leningen Sa l do 1 ja nua ri Af: a l s gevol g va n ta ri efs wi jzi gi ng Af: a a ndeel 2012 Sa l do 31 december
-
14 75
67
555
630
76
5.3.3 Deelnemingen
31-12-2012
Sti chti ng Woonenergi e
31-12-2011
2
2
18
18
20
20
1.000
1.000
Ma a ts cha ppel i jke Ontwi kkel i ngs Ma a ts cha ppi j Zeel a nd BV
5.3.4 Effecten WIF-Fonds
Het Wooninvesteringsfonds verkeert in zwaar weer. Over 2012 is nog geen rente ontvangen. De vast rente van 2,25% is als vordering opgenomen. Er is geen rekening gehouden met de ontvangst van variabele rente. 5.4 Voorraden
5.4.1 Onderhoudsmaterialen Voorraad kl ei n materi aal
65
64
De voorraden liggen opgeslagen aan de Kerklaan te Heinkenszand. De voorraden betreffen bouwmaterialen. 5.4.2 Onderhanden werken nieuwbouw koopprojecten Begi ns a l do i nves teri ngen
80
362
1.684
1.035
a fkoms tig ui t MVA i n ontwi kkel i ng
778
-
va n grondpos i ties
705
-
res ul taa tboeki ng
60
-
verkoopopbrengs ten
3.307
1.397
1.845-
973-
-
293-
des i nves teri ngen na a r grondpos i ties onttrokken a a n voorzi eni ng Ei nds a l do
42-
51-
1.420
80
1.400
2.066
181
201
5.4.3 Onverkochte nieuwbouwwoningen Begi ns a l do i nves teri ngen
1.581
2.267
verkoopopbrengs ten
851-
580-
des i nves teri ngen
-
150-
onttrokken a a n voorzi eni ng Ei nds a l do
63667
1371.400
De voorraad onverkochte woningen op 31 december 2012 betreffen: Theresiahof 10 en 19 en Deken Tomaslaan 8 te ’s-Heerenhoek en Egelantierstraat 48 te ’s-Gravenpolder.
77
5.4.4 Grondposities Begi ns a l do i nves teri ngen
31-12-2012 4.729
31-12-2011 -
929
22-
5.658
22-
grondi nbreng s l oopcompl exen
1.874
-
a fkoms tig ui t MVA i n ontwi kkel i ng
1.000
5.022
276-
293
mutatie voorra a d onderha nden werken ni euwbouw koopprojecten res ul taa tboeki ng verkopen grond a a n het ni euwbouw project verkoopopbrengs t onttrokken a a n voorzi eni ng Ei nds a l do
184
-
8.440
5.293
1.322-
-
668-
-
3556.095
5644.729
De grondposities zijn toekomstige locaties voor onze nieuwe huur- en koopprojecten. Uitgaven die te maken hebben met de aankoop van de grond (eventueel inclusief bestaand pand) en het bouwrijp maken van de grond worden hierop verantwoord. De uitname geschiedt tegen marktwaarde zodra een businesscase voor een nieuw project is vastgesteld. Per 31 december 2012 heeft de grondbank een omvang van 88.768 m² grond. De economische haalbaarheid wordt per grondpositie bezien. Op grondposities waarvan de boekwaarde uitstijgt boven de marktwaarde wordt geen rente meer bijgeschreven. De gemiddelde boekwaarde per 31 december 2012 bedraagt € 63,94 per m². In 2012 zijn er twee kopkavels aan de Kruizemuntstraat te Heinkenszand aangekocht. Daarnaast zijn enkele grondposities ingebracht naar aanleiding van sloop van complexen. De voorraad grond is te splitsen in twee onderdelen: a. 40.040 m² agrarische grond à (gemiddeld) € 8,18 = € 327.382 b. 48.728 m² bouwgrond à (gemiddeld) € 118,37 = € 5.768.080
5.5 Vorderingen 5.5.1 Huurdebiteuren Deze pos t i s a l s vol gt s a menges tel d: huurdebi teuren
373
323
Af: Voorzi eni ng dubi euze debi teuren
323-
264-
50
59
a frekeni ng onderhouds debi teuren, keukens
114
97
debi teuren projecten
268
100
Totaa l huurdebi teuren 5.5.2 Overige vorderingen Deze pos t i s a l s vol gt s a menges tel d:
overi ge debi teuren Af: voorzi eni ng dubi euze debi teuren
83
156
465
353
123-
110-
342
243
78
5.5.3 Overlopende activa
31-12-2012
31-12-2011
De overl opende a ctiva bes taa n ui t: te ontva ngen rente ba nken
243
64
25
50
te ontva ngen omzetbel a s ting (pro ra ta op gemengde kos ten) te ontva ngen BWS-bi jdra gen gemeente
26
26
te ontva ngen verkoop woni ngen
192
121
te ontva ngen rekeni ngcoura nt M.O.M. Zeel a nd B.V.
999
-
te ontva ngen s ubs i di e Co2 neutra l e woni ngen, Krui zemunts tra a t
145
-
te ontva ngen di vers en te ontva ngen pos ten 2011
13
-
-
213
1.643
474
1.340
725
23.029
11.303
24.369
12.028
5.6 Liquide middelen Deze pos t i s a l s vol gt s a menges tel d: - rekeni ng-coura nt ba nken - s pa a rrekeni ngen/depos i to's
Als beheersingsmaatregel voor het risico van tussentijdse rentestijging is de herfinanciering geregeld van enkele vaste geldleningen die in 2013, 2014 en 2015 moeten worden afgelost. De aangetrokken gelden zijn tijdelijk rentedragend uitgezet op spaarrekeningen en deposito’s.
79
PASSIVA
31-12-2012
31-12-2011
5.7 Eigen vermogen 5.7.1 Overige reserves herwaarderings res erve bedrijfs waarde herwaarderings res erve verkopen onder voorwaarden bes taande bezit
62.883
44.658
131
131
586
586
overige res erves
13.226
37.604
toerekenen jaarres ultaat
22.850
6.152-
Einds aldo
99.676
76.827
bes temmings res erve herbouw Vliedberg
De herwaarderingsreserve bedrijfswaarde geeft het verschil aan tussen de bedrijfswaarde eind 2012 (€ 237.724.000, inclusief afschrijving € 6.685.000) en de historische boekwaarde (€ 174.841.000) van de onroerende zaken in exploitatie. 5.8 Voorzieningen 5.8.1 Voorziening nieuwbouw huurwoningen
Begi ns a l do
2.909
8.343
- toegevoegd ten l a s te va n de expl oi tatie
1.875-
1.990-
1.034
6.353
- onttrokken i .v.m. onrenda bel e i nves teri ngen
825-
3.444
1.859
2.909
Begi ns a l do
36
30
- toegevoegd ten l a s te va n de expl oi tatie
84
58
120
88
105
52
15
36
1.506
564
1.506
564
- onttrokken i .v.m. onrenda bel e i nves teri ngen
744
564
Ei nds a l do
762
-
Ei nds a l do 5.8.2 Voorziening nieuwbouw koopwoningen
- onttrokken i .v.m. onrenda bel e i nves teri ngen Ei nds a l do 5.8.3 Voorziening grondpositie Begi ns a l do - toegevoegd ten l a s te va n de expl oi tatie
-
-
80
5.9 Langlopende schulden
31-12-2012
31-12-2011
5.9.1 Leningen kredietinstellingen Begi ns a l do - ni euwe l eni ngen - a fl os s i ngen Sa l do a fl os s i ngs verpl i chti ng komend ja a r Ei nds a l do
143.166
124.499
25.000
20.000
168.166
144.499
1.422
1.333
166.744
143.166
8.994
1.377
157.750
141.789
Van dit bedrag heeft € 136 miljoen een restant looptijd van langer dan vijf jaar. De gewogen gemiddelde rentevoet van de leningenportefeuille per 31 december 2012 bedraagt 4,22%. 5.9.2 Verplichting voor onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
1.731
1.247
Dit betreft de terugkoopverplichting van de dertien woningen die onder de koopgarantformule zijn verkocht. 5.10 Kortlopende schulden 5.10.1 Schulden aan leveranciers
2.638
2.026
86
81
1
22
862
1.152
949
1.255
337
316
- te betal en rente komend ja a r
2.845
2.382
- te betal en a fl os s i ng komend ja a r
8.994
1.377
35
28
5.10.2 Belastingen en premies sociale verzekeringen Deze pos t bes taa t ui t: - te betal en l oonbel a s ting - a f te dra gen (pré) pens i oen premi e - a f te dra gen BTW
5.10.3 Overlopende passiva Deze bes taa n ui t: - voorui tontva ngen huren
- te betal en control ekos ten a ccountant - te betal en 1% Fonds
100
-
- te betal en Dorps s tra a t
129
-
- te betal en Moerpl ei n - te betal en Ni euws a nde - te betal en kos ten Vl i edberg - vergoedi ng a a n Vri enden vd Vl i edberg
28 220
-
1.232
1.232
211
199
77
82
- tegoed a a n va ka ntieda gen - di vers en overl opende pa s s i va 2012 - overl opende pa s s i va 2011
28
9 14.217
12 5.656
81
Niet uit de balans blijkende informatie De per 31 december 2012 niet uit de balans blijkende verplichtingen ( € 4.312.000) en rechten (€ 3.367.000) hebben allen betrekking op onderhanden werken en kunnen als volgt worden gespecificeerd:
Nr. Projectnaam 529 Schipperstraat 537 Meerwaarde
Verplichting 708 3.604 Totaal 4.312
Rechten koop 690 2.677 3.367
82
6. Toelichting op de winst- en verliesrekening (x €1.000)
Bedrijfsopbrengsten 2012
2011
6.1 Huren Te ontva ngen netto-huur woni ngen
22.513
22.206
626
480
23.139
22.686
296
547
22.843
22.139
Te ontva ngen s ervi cekos ten
717
728
Af: dervi ng wegens l eegs ta nd
101
76
616
652
1.834
2.108
Te ontva ngen netto-huur ni et zi jnde woni ngen Af: huurdervi ng wegens l eegs ta nd
6.2 Vergoedingen
6.3 Verkoop onroerende goederen Opbrengs t verkochte huurwoni ngen Boekwi ns t verkoop projecten
244 2.078
2.108
Projectontwi kkel i ngs kos ten
518
266
Toegerekende uren ei gen di ens t
789
310
VVE Beheervergoedi ng
43
32
Terugontva ngen omzetbel a s ti ng (pro ra ta op gemende kos ten)
96
50
Ma kel a a rs vergoedi ng
29
36
Doorberekend onderhoud t.l .v. huurders
51
108
108
80
34
86
1.668
968
6.4 Overige bedrijfsopbrengsten
Opbrengs t woonwi nkel Di vers en
83
Bedrijfslasten 2012
2011
178
189
6.685
7.506
6.863
7.695
6.5 Afschrijving op materiële vaste activa MVA ten di ens te va n de expl oi ta ti e MVA i n expl oi ta ti e
6.6 Overige waardeverandering materiële vaste activa Wa a rdevera nderi ng ma teri ël e va s te a cti va bes ta a nd bezi t
284-
Wa a rdevera nderi ng ma teri ël e va s te a cti va verkoop onder voorwa a rden
897-
17 268-
897-
In verband met gewijzigde inzichten en herziene business cases is de voorziening onrendabele investeringen neerwaarts bijgesteld. 6.7 Lonen en salarissen Bruto s a l a ri s s en
2.040
2.042
Ui tzendkra chten
25
59
Ontva ngen zi ekengel d
172.048
42.097
Op 31 december 2012 was het aantal fte’s in dienst van R&B Wonen 41,5 (2011: 39,9). De specificatie van de bezoldiging van de directeur-bestuurder en van de voormalige directie is als volgt: Naam dr. P.J.J.M Bevers C.J. Krijger Totaal * **
Functie Directeur-bestuurder Voormalig directeurbestuurder
Inkomen € 134.725 * € -
Pensioenpremie € 30.993 € 4.545 **
Totaal 2012 € 165.488 € 4.545
€ 134.725
€ 35.538
€ 170.033
Is inclusief een ter beschikking gestelde auto en een vaste onkostenvergoeding Betreft verschuldigde premie over vrijwillige aanvullend pensioen in 2012
Het salaris van de directeur-bestuurder wordt aangepast conform de aanpassingen in de Sectorbrede Beloningscode Bestuurders Woningcorporaties. Als de arbeidsovereenkomst wordt beëindigd, anders dan door pensionering of op verzoek van de directeur-bestuurder zelf, wordt een vergoeding toegekend overeenkomstig de zogenaamde kantonrechtersformule, zoals die gold bij het aangaan van de overeenkomst, echter met een minimum van een jaarsalaris.
84
2012
2011
Premi es s oci a l e verzekeri ngen
298
272
Pens i oenl a s ten
383
397
681
669
4.068
4.786
6.8 Sociale lasten
6.9 Lasten onderhoud Onderhoud door derden + ei gen va kl i eden Ma teri a a l Af: s a l a ri s s en en overi ge l a s ten va kl i eden Af: Doorberekend toezi cht ei gen di ens t
114
107
4.182
4.893
180
279
327
330
3.675
4.284
Overi ge pers oneel kos ten
261
238
Hui s ves ti ngs kos ten
157
157
54
59
886
910
1.265
1.249
6.10 Overige bedrijfslasten
Kos ten ra a d va n commi s s a ri s s en Al gemene kos ten Za kel i jke l a s ten/ verzekeri ngen Kos ten debi teuren
78
106-
Vogel a a rheffi ng
74
241
Bi jdra gen VVE 's
347
294
La s ten l everi ngen en di ens ten
576
614
Overi ge di recte expl oi ta ti el a s ten:
383
426
4.081
4.082
Honoraria externe accountant / accountantsorganisatie In 2012 is € 51.054 ten laste van de exploitatie (post ‘overige bedrijfslasten’: overige algemene kosten en advieskosten) verantwoord aan honoraria externe accountant. De specificatie van dit bedrag is als volgt:
Onderzoek va n de ja a rrekeni ng
32
44
Andere ni et-control edi ens ten
19
8
51
52
85
6.11 Rentebaten
2012
2011
Rente tijdens de bouw
284
387
2
2
Rente op te vorderen s ubs idie BWS Rente op uitgezette middelen/overige vorderingen
431
94
717
483
167
192
Rente langlopende s chulden betaald
6.255
5.672
Trans itoris ch opgenomen 31 dec.
2.857
2.382
Trans itoris ch opgenomen 1 jan.
2.382-
2.352-
6.897
5.894
6.12 Rentelasten Rente opgenomen kas geldleningen
6.13 Vennootschapsbelasting Met ingang van 2008 zijn woningcorporaties integraal vennootschapsbelastingplichtig (Vpb) geworden. De verplichtingen zijn vastgelegd in de vaststellingsovereenkomst vennootschapsbelasting (VSO2). De VSO2 verschaft duidelijkheid over de Vpb-regels en geldt alleen voor die corporaties die de overeenkomst getekend hebben. R&B Wonen heeft de VSO2 ondertekend en op basis van die spelregels een berekening gemaakt van de verschuldigde bedragen. De actieve belastinglatentie is opgenomen, rekening houdend met tijdelijke verschillen tussen waardering in de jaarrekening en de fiscale waardering. De opgenomen latentie heeft betrekking op het fiscale waarderingsverschil van de leningsportefeuille en de verliesverrekening. Begin 2013 is de fiscale balans en winst- en verliesrekening 2012 samengesteld. Hieruit volgt een negatief fiscaal resultaat van € 5.076.000. Dat leidt tot een toekomstig belastingvoordeel van € 1.344.000. Dit bedrag is toegevoegd aan de latente vordering vennootschapsbelasting.
86
Toelichting Vpb-2012 Jaar 2009: Te betalen Opgenomen in jaarrekening 2009:
56.522 174.640
Voordeel 2009:
118.118
Jaar 2010 Te verrekenen:
21.415
Disagio leningen :
75.055-
Resultaat:
72.016
Toelichting Vpb-2012 Commercieel resultaat voor belastingen
21.581
Correcties Opbrengst verkoop huurwoningen
1.716-
Afschrijvingen op materiele vaste activa
6.652
Overige waardeverandering van materiele vaste activa Lasten onderhoud
26813.300-
Overige bedrijfslasten
-
Rentelasten en soortgelijke kosten
300-
Mutatie actuele waarde
17.63626.568-
Extra comptabele kosten Niet aftrekbare verkoopverliezen
45
Bijdrage Centraal Fonds
74
Investeringsaftrek
11-
Fiscaal beperkt aftrekbare kosten Herinvesteringsreserve
8 20589-
Belastbaar bedrag
5.076-
2012 6.14 Mutatie actuele waarde
17.636
2011 8.871-
De mutaties in de bedrijfswaarde en commercieel vastgoed, waaronder de mutatie actuele waarde, staan vermeld in de toelichting op de balans, onder rubriek 5.1 materiële vaste activa en 5.2 vastgoedbeleggingen. Alle wijzigingen die geen gevolg zijn van investeringen, aankopen, desinvesteringen en/of verkopen komen tot uitdrukking in het onderdeel mutatie actuele waarde. Wanneer na eerste verwerking de onroerende zaken in exploitatie bestemd voor verhuur worden gewaardeerd tegen actuele waarde (bedrijfswaarde) wordt de jaarlijkse mutatie in de bedrijfswaarde verantwoord in de winst- en verliesrekening. Via de resultaatbestemming wordt het resultaat gemuteerd op het eigen vermogen. Het commerciële bezit is vanaf 2012 gewaardeerd tegen taxatiewaarde. Jaarlijks wordt een representatief deel van het bezit gewaardeerd.
87
7. Overzicht rente (x € 1.000) 2012
2011
Rentelasten Langlopende schulden - Rente leningen kredietins tellingen
6.255
5.702
Kortlopende schulden - Rente kas geldleningen Totaal rentelas ten (a)
167
192
6.422
5.894
2
2
431
94
433
96
5.989-
5.798-
284
387
5.705-
5.411-
Rentebaten Financiële vaste activa - Rente op te vorderen s ubs idie BWS Liquide middelen - Rente op uitgezette middelen Totaal rentebaten (b) Saldo rentelas ten en rentebaten (b-a) Aan exploitatie toegerekende vermogenskosten
- Rente doorberekend aan onderhanden werken (c) Rentelasten (b+c-a)
88
Controleverklaring
89
