01 Opening, mededelingen en vaststelling van de agenda (9:00-9:05 uur)

Vergadering: Datum: Locatie: Agendapunt:

Portefeuillehoudersoverleg Economische Zaken / REO 30 maart 2012 9.00 - 12.00 uur gemeentehuis Katwijk 1

Onderwerp: Agenda

01

Opening, mededelingen en vaststelling van de agenda (9:00 - 9:05 uur)

02

Kennismaken met de heer G. Veldhuijzen, gedeputeerde voor o.a. Economie en Ruimtelijke Ordening (9.05 - 10.05 uur) a. Introductie van en korte presentatie door de heer Veldhuizen over de hoofdlijnen van het provinciale economisch beleid. b. Korte presentatie van de onderwerpen op economische gebied waar Holland Rijnland momenteel mee bezig is (kantorenstrategie, behoefteraming bedrijfshuisvesting, strategie m.b.t. PDV-locaties en Topsectorenbeleid, alsmede de samenhang tussen deze onderwerpen). Voorstel: Kennis te nemen van de presentaties en hierover met elkaar in gesprek gaan.

03

Beleid m.b.t. de PDV-locaties in Holland Rijnland (10:05 - 11:00 uur) Bespreken conceptrapport Strategie voor detailhandel op perifere locaties Voorstel: Het Dagelijks Bestuur van Holland Rijnland te adviseren in te stemmen met de Strategie voor detailhandel op PDV-locaties. Ter info: Brief van de provincie over de actualisering van het detailhandelsbeleid.

04

Behoefteraming bedrijfshuisvesting (11:00 - 11:55 uur) Bespreken conceptrapport Behoefteraming bedrijfshuisvesting 2.0 Voorstel: Het Dagelijks Bestuur van Holland Rijnland te adviseren 1. In te stemmen met het rapport "Behoefteraming bedrijfshuisvesting 2.0" als onderzoeksrapport. 2. Het onder punt 1 genoemde onderzoeksrapport te beschouwen als bouwsteen van een op te stellen nieuwe regionale bedrijventerreinenprogrammering. 3. Vooralsnog geen enkele plan voor de aanleg van nieuwe bedrijventerreinen te schrappen. Ter info: o Brief van Holland Rijnland aan Gedeputeerde Staten inzake de voortzetting procesmanagement herstructurering bedrijventerreinen. o Motie 336 - Keulen (PvdA) inzake de Oostvlietpolder

05

Rondvraag en sluiting (11.55 - 12.00 uur)

In Holland Rijnland werken samen: Alphen aan den Rijn, Hillegom, Kaag en Braassem, Katwijk, Leiden, Leiderdorp, Lisse, Nieuwkoop, Noordwijk, Noordwijkerhout, Oegstgeest, Rijnwoude, Teylingen, Voorschoten en Zoeterwoude.

Oplegvel 1.

Onderwerp

2.

Rol van het samenwerkingsorgaan Holland Rijnland

3.

Regionaal belang

4.

Behandelschema:

DB Colleges PHO DB Gemeenteraad DB AB Gemeenteraad

Beleid met betrekking tot de PDV-locaties in Holland Rijnland Basistaak Efficiencytaak X Platformtaak volgens Dagelijks Bestuur Platformtaak volgens gemeente Beschikken over een helder en regionaal gedragen beleidskader ten behoeve van de REO-advisering over winkelinitiatieven op perifere locaties. Datum: Informerend

Datum: Adviserend

Datum: Besluitvormend

15 maart 2012 30 maart ‘12 12 april 2012

5.

Advies PHO

6.

Reden afwijking eerdere besluitvorming en wijze afwijken

-

7.

Essentie van het voorstel (annotatie zoals op agenda staat)

8.

Inspraak

Het Dagelijks Bestuur van Holland Rijnland te adviseren om in te stemmen met het rapport "Strategie voor detailhandel op perifere locaties in Holland Rijnland” en in het bijzonder met geselecteerde beslispunten. X Nee Ja, door: Wanneer:

9.

Financiële gevolgen

X Binnen begroting Holland Rijnland Buiten begroting (extra bijdrage gemeenten) te weten: Structureel/incidenteel

Samenwerkingsorgaan Holland Rijnland

[email protected]

Schuttersveld 9, 2316 XG Leiden

www.hollandrijnland.net

Postbus 558, 2300 AN Leiden Telefoon (071) 523 90 90

BNG 28.51.13.992

10.

Bestaand Kader

Relevante regelgeving: Verordening Ruimte provincie Zuid-Holland. Eerdere besluitvorming: Procedure advisering over nieuwe detailhandelsontwikkelingen (PHO EZ 9 maart 2011), Regionale Structuurvisie 2020.

11.

Lokale context (in te vullen door griffier)

* weghalen wat niet van toepassing is

2

Adviesnota PHO Vergadering:

PHO Economische Zaken

Datum: Locatie:

30 maart 2012 Gemeentehuis Katwijk

Agendapunt:

[agendapuntnummer]

Onderwerp: Beleid met betrekking tot de PDV-locaties in Holland Rijnland

Beslispunten 1. Het Dagelijks Bestuur van Holland Rijnland te adviseren om in te stemmen met het rapport "Strategie voor detailhandel op perifere locaties in Holland Rijnland” en in het bijzonder met onderstaande beslispunten. 2. Versterking van het functioneren van de PDV-cluster Wooon door vestiging van kleinere speciaalzaken (< 1.000 m2 bvo) binnen het thema woninginrichting toe te laten. 3. Versterking van het functioneren van de PDV-clusters Rijneke Boulevard, ’t Heen, Baanderij, Lammenschansweg, Euromarkt/Da Vinci en een toekomstige cluster in de noordelijke Bollenstreek door perifere vestiging van nieuwe detailhandelsbedrijven en substantiële uitbreiding van winkels buiten deze clusters niet toe te staan; daarmee als gemeenten geen toepassing meer te geven aan artikel 9, lid 2b van de provinciale Verordening Ruimte – dit met inachtname van beslispunt 4. 4. Voor reeds lopende initiatieven voor vestiging van perifere detailhandel buiten de PDVclusters, initiatieven waarover in gemeenten de besluitvorming nog niet is afgerond, een inventarisatie te laten maken. 5. Geen brancheverruiming op PDV-clusters toe te laten; dit met uitzondering van winkels in echt-volumineuze artikelen die formeel buiten de definitie van de provinciale verordening vallen (jacuzzi’s, scooters, e.d.). 6. REO-toetsing uit te breiden naar winkelinitiatieven op PDV-clusters kleiner dan 1.000 m2 bvo. 7. Bovenstaande beslispunten te betrekken bij het opstellen van zogeheten REO-adviezen door het DB Holland Rijnland. Inleiding Het Portefeuillehoudersoverleg Economische Zaken heeft in zijn vergadering op 21 september 2011 geconstateerd dat een onderzoek in gang is gezet naar de vraag hoe binnen Holland Rijnland om te gaan met perifere detailhandelslocaties (PDV-locaties / PDV-clusters). Aanleiding voor het onderzoek waren adviesaanvragen over Bristol (Rijneke Boulevard) en Kerkhof/Action (Baanderij). Het PHO heeft geadviseerd om tot het moment dat eventueel

3

nieuw beleid op dit onderwerp is vastgesteld een ‘standstill’ te hanteren op aanvragen tot vestiging van detailhandel op perifere clusters. Thans is beschikbaar het rapport “Strategie voor detailhandel op perifere locaties in Holland Rijnland”. Het rapport is tot stand gekomen onder begeleiding van een ambtelijke projectgroep en met raadpleging van ondernemers op de PDV-clusters en vertegenwoordigers van overkoepelende ondernemersverenigingen en overige deskundigen. Ook is een conferentie met de wethouders van de PDV-gemeenten gehouden. Beoogd effect Beschikken over een helder en regionaal gedragen beleidskader ten behoeve van de REOadvisering over winkelinitiatieven op perifere locaties. Argumenten 1.1 Rapport voldoet aan opdracht en doelstelling uit het Plan van aanpak In oktober 2011 is het Plan van aanpak voor het project Strategie PDV-locaties Holland Rijnland ambtelijk goedgekeurd. Daarna is het aan de leden van het DB voorgelegd, hetgeen tot enkele aanvullingen heeft geleid. Met het rapport in de hand kan nu worden vastgesteld dat op de onderzoeksvragen antwoord wordt gegeven. 2.1 Wooon moet uitgroeien tot hét regionale woonthemacentrum De kracht van Wooon (voorheen Meubelplein Leiderdorp) is het herkenbare thema en de voldoende kritische massa. In vergelijking met de andere PDV-clusters binnen Holland Rijnland heeft Wooon de beste uitgangspositie om het regionale woonthemacentrum te zijn. Daarmee kan het ook de concurrentie aangaan met woonboulevards buiten de regio. Ter verdere versterking van de positie en passend binnen het thema woninginrichting worden ook kleinere en meer gespecialiseerde winkels toegestaan. 3.1 Nieuwvestiging buiten de PDV-clusters moet niet meer worden toegestaan Artikel 9, lid 2b, van de provinciale Verordening Ruimte maakt mogelijk dat perifere detailhandel zich buiten de aangewezen PDV-clusters kan vestigen mits het gaat om een individueel bedrijf, er geen concentratie van bedrijven ontstaat, en voorzover vestiging plaatsvindt op een bedrijventerrein het aandeel perifere detailhandel niet meer bedraagt dan 10% van het totale oppervlak van het bedrijventerrein. Ter versterking van de positie van de PDV-clusters moeten gemeenten geen gebruik meer maken van deze mogelijkheid. Gemeenten kunnen voor het overige bevorderen dat bestaande solitair gevestigde detailhandel zich naar de PDV-clusters verplaatsen. 4.1 Bezien moet worden de positie van reeds lopende initiatieven Lopende initiatieven voor vestiging van perifere detailhandel buiten de PDV-clusters moeten in beeld worden gebracht. Van geval tot geval moet worden beoordeeld of beslispunt 3 kan worden toegepast. 5.1

Brancheverruiming is niet in het belang van de PDV-clusters

De bezoekmotieven om naar woninginrichters (of doe-het-zelfzaken of tuincentra) te gaan, wijken te veel af van de bezoekmotieven om naar winkels in niet-volumineuze branches te gaan. De meerwaarde van brancheverruiming voor het functioneren als winkelgebied is beperkt, stelt het rapport. PDV-clusters moeten vooral hun kernkwaliteiten (herkenbare opzet, goede ontsluiting, voldoende gratis parkeren) versterken, niet vertroebelen.

4

5.2 Brancheverruiming gaat ten koste van de reguliere winkelgebieden Toelaten van andere branches op de PDV-clusters ondermijnt de positie van de reguliere centra. In de Regionale Structuurvisie 2020 Holland Rijnland is het beleid erop gericht bestaande centra en met name het centrale winkelgebied in Leiden te beschermen tegen perifere detailhandel. Inmiddels is leegstand in de winkelstraten in Holland Rijnland aan de orde van de dag. Leegstand in binnensteden is maatschappelijk gezien erger dan leegstand op PDV-clusters. In een krimpende markt gaat elke niet-PDV-winkel op een PDV-cluster ten koste van de bestaande centra. De markt vraagt om regie en keuzes door de overheid. Ruimte bieden op perifere locaties schaadt de investeringsbereidheid in de reguliere centra. 5.3 Detailhandel in echt-volumineuze artikelen past op PDV-cluster Medewerking kan worden verleend aan aanvragen voor bestemmingsplanontheffingen voor vormen van detailhandel in echt-volumineuze artikelen op PDV-clusters. Voor omschrijving en voorwaarden zie bladzijde 30 van het rapport. 6.1 Strategie het best te effectueren door ook kleinere initiatieven regionaal te toetsen Op dit moment is een DB/REO-advies vereist bij alle perifere initiatieven groter dan 1.000 m2 bvo. Dit ter toetsing van de effecten op de regionale detailhandelsstructuur. In de praktijk vallen daarmee niet alle winkelruimten op PDV-clusters onder de toetsingseis. Bovendien wordt volgens beslispunt 2 nu ook woninginrichting kleiner dan 1.000 m2 bvo op Wooon toegestaan. Voorgesteld wordt toetsing van dergelijke initiatieven onder de REO-advisering te brengen. Dit draagt bij aan het effectueren van de regionale strategie. 7.1 Het beleidskader voor REO-adviezen is opnieuw gewogen Volgens de provinciale Verordening Ruimte (artikel 9) is een REO-advies nodig bij grootschalige detailhandelsontwikkelingen in gemeenten. Tot 1 januari 2011 bracht de Stuurgroep REO een dergelijk advies uit, maar met ingang van die datum berust de adviesbevoegdheid bij het Dagelijks Bestuur van Holland Rijnland. Het Portefeuillehoudersoverleg Economische Zaken heeft een procedure vastgesteld, waarbij inbreng is vastgelegd van Kamer van Koophandel, provincie Zuid-Holland en Hoofdbedrijfschap Detailhandel (‘REO-setting’). Kanttekeningen/risico’s 1. Toename van het aantal REO-adviezen Hoewel de voorstellen in grote mate een voortzetting zijn van de huidige praktijk van REOadvisering is een lichte toename van het aantal adviesaanvragen te verwachten. Regionale toetsing van alle winkelinitiatieven op perifere locaties gaat verder dan het provinciale beleidskader en de tot nu toe gehanteerde regionale procedure. 2. Provinciaal detailhandelsbeleid wordt geactualiseerd Bij brief van 2 februari 2012 heeft gedeputeerde Veldhuijzen de regio’s uitgenodigd om gezamenlijk het detailhandelsbeleid te gaan actualiseren. De brief is bijgevoegd. Bezien moet worden of dit gevolgen zal hebben voor het beleidskader dat in Holland Rijnland wordt gehanteerd. Communicatie: Planning / vervolgtraject Dit advies wordt teruggelegd bij het Dagelijks Bestuur van Holland Rijnland. Wanneer het beleidskader is vastgesteld wordt daaraan middels een persbericht bekendheid gegeven.

5

Overwogen kan worden een bijeenkomst te organiseren met vertegenwoordigers van de PDVclusters, teneinde hen rechtstreeks te informeren. Ook zal het beleidskader worden besproken met de provincie Zuid-Holland gelet op de relatie met de Verordening Ruimte. De aangekondigde actualisatie van het detailhandelsbeleid is hiervoor de gelegenheid. Evaluatie De praktijk van de REO-advisering wordt continu geëvalueerd.

Bijlage 1. Rapport ‘Strategie voor detailhandel op perifere locaties Holland Rijnland’ (DTNP, 23 februari 2012) 2. Brief ‘Actualisering detailhandelsbeleid’ (provincie Zuid-Holland, 2 februari 2012)

6

Strategie voor detailhandel op perifere locaties Holland Rijnland

Opdrachtgever: Contactpersoon:

Holland Rijnland de heer J.J. Boon

Projectteam DTNP: de heer D.J. Droogh de heer W. Frielink Projectnummer: 1100.1111 Datum: 23 februari 2012 Droogh Trommelen en Partners (DTNP) Graafseweg 109 6512 BS Nijmegen T 024 - 379 20 83 F 024 - 378 06 53 E [email protected] W www.dtnp.nl

Strategie voor detailhandel op perifere locaties Holland Rijnland

Inhoudsopgave 0

Samenvatting

1

Bijlage 1

Samenstelling begeleidingsgroepen

35

1

Inleiding

2

Bijlage 2

Branche-indeling detailhandel

36

2

Uitgangssituatie

4

Bijlage 3

Begrippenlijst

36

2.1

Ligging en inwoners

4

2.2

Huidige PDV-structuur

4

Bijlage 4

Europese Dienstenrichtlijn

38

2.3

Trends in de winkelmarkt

2.4

Rol van de overheid

11

2.5

Beleid provincie Zuid-Holland

11

Bijlage 5

Economisch functioneren en distributieve mogelijkheden

39

3

Visie perifere detailhandel

13

3.1

Ambitie en uitgangspunten

13

3.2

Indicatie haalbaar aanbod

15

3.3

Toekomstige PDV-structuur

18

3.4

Uitwerking per locatie

21

8

4

Beleidskader

29

4.1

Beleidskeuzes

29

4.2

Toetsingskader

31

4.3

Handhaving

34

0

Samenvatting

Overaanbod en geen uitbreidingsruimte

naar een bij het verzorgingsgebied

De leegstand op de PDV-clusters in Holland

passende omvang, branchering en

Rijnland is tot op heden beperkt. Er is in de

marktsegmentering.

PDV-beleid Holland Rijnland

regio sprake een groot overaanbod, met name

Het regionale beleid voor detailhandel van

in de branche woninginrichting. Gezien de

Om de positie van de zeven PDV-clusters

Holland Rijnland komt uit 2006. Voor perifere

huidige omvang van het aanbod in Holland

zoveel mogelijk te versterken, wordt perifere

winkels (alle winkels buiten reguliere winkel-

Rijnland, de bevolkingsontwikkeling en trends

vestiging van nieuwe detailhandelsbedrijven

gebieden) waren beleidsmatig zeven locaties

in de detailhandel is er ook in de toekomst

of substantiële uitbreiding van winkels buiten

aangewezen voor winkelinitiatieven: zes

geen uitbreidingsruimte voor de woning-

de zeven PDV-clusters niet toegestaan.

bestaande clusters (Wooon en De Baanderij

inrichting. In de doe-het-zelfsector is nog

te Leiderdorp, Rijneke Boulevard te Rijnwoude

enige ruimte voor uitbreiding.

en Zoeterwoude, ‘t Heen te Katwijk, Lammen-

Op PDV-clusters geen brancheverruiming Vestiging van winkels op de PDV-clusters is

schansweg te Leiden en Euromarkt/Da Vinci

Gewenste PDV-structuur

alleen toegestaan voor volumineuze

te Alphen aan den Rijn) en één zoeklocatie in

DTNP adviseert om in Holland Rijnland het

branches. Het toestaan van andere branches

de noordelijke Bollenstreek als zevende

volumineuze winkelaanbod te concentreren

zal leiden tot een enorme toename van het

PDV-cluster. Alleen winkels in volumineuze

op zeven PDV-clusters, te weten:

aantal reguliere winkelmeters, ondermijnt de

detailhandel (wonen, doe-het-zelf en tuin-

•

centra) zijn toegestaan op de zeven clusters.

Wooon als regionaal woonthemacentrum

positie van reguliere centra en leidt niet tot het

met een groot aanbod woninginrichting in

beter functioneren van de volumineuze

het midden- en hogere marktsegment.

branches.

Veranderende winkelmarkt

Om uit te kunnen groeien tot een

Sinds 2006 is de winkelmarkt sterk veranderd

aantrekkelijk woonthemacentrum wordt

Regionale toetsing en handhaving

door de economische crisis, overaanbod,

dergelijk aanbod in Holland Rijnland

Alle initiatieven voor winkelvestiging op

krimp, internet en stagnerende/afnemende

zoveel mogelijk op Wooon

perifere locaties waarvoor een bestemmings-

bestedingen. Er is een verdringingsmarkt

geconcentreerd.

wijziging of ontheffing nodig is, worden ter

Zes overige clusters voor grootschalige

toetsing op regionale effecten voorgelegd aan

op alle typen locaties. De vraag voor de

winkels met volumineuze artikelen, met

de regio Holland Rijnland. Handhaving van

toekomst is waar leegstand het meest

elkaar niet-overlappende verzorgings-

het toegestane assortiment wordt uitgevoerd

ongewenst is.

gebieden. Voor elke locatie wordt gezocht

door de gemeenten.

ontstaan met in toenemende mate leegstand

D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

•

1

1

Inleiding

perifere detailhandelslocaties in Holland Rijnland? 2. Hoe kan de huidige PDV-structuur van

Aanleiding Het detailhandelsbeleid voor de regio Holland

Holland Rijnland worden beoordeeld? 3. Hoe kunnen de afzonderlijke PDV-

Rijnland is opgesteld in 2006. Maatschappe-

locaties van Holland Rijnland worden

lijke ontwikkelingen in de afgelopen en

beoordeeld?

komende jaren leiden tot een kwalitatieve en

4. Welke potenties hebben de afzonderlijke

kwantitatieve wijziging van de winkelmarkt. De

PDV-clusters binnen de vigerende

regio Holland Rijnland heeft DTNP opdracht

planologische regels?

gegeven een strategie op te stellen voor PDV-locaties in Holland Rijnland.

5. In welke mate kan planologische uitbreiding positief bijdragen aan het functioneren van de afzonderlijke

Doel- en vraagstelling

locaties? Welke overige maatregelen zijn

Het doel van het onderzoek is:

denkbaar?

• •

Een afgestemde strategie voor PDVlocaties in Holland Rijnland;

planologische uitbreiding op (een of meer)

Optimalisatie van het functioneren van de

PDV-locaties worden beoordeeld in

PDV-locaties, waarbij rekening wordt

relatie tot andere winkelgebieden en

gehouden met de gehele detailhandels-

aankoopplaatsen?

structuur; •

6. Hoe kunnen de effecten van

Een helder en eenduidig beleid waaraan adviesaanvragen bij de regio kunnen worden getoetst.

7. Welk beleid is gewenst voor de zeven PDV-locaties in Holland Rijnland? 8. Hoe kunnen toekomstige initiatieven door Holland Rijnland (REO) worden getoetst?

• De volgende vragen worden beantwoord:

Werkwijze

1. Welke landelijke trends en regionale

Tijdens de totstandkoming van dit rapport

ontwikkelingen zijn van invloed op de 2

heeft driemaal overleg plaatsgevonden met D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

de projectgroep en eenmaal met

nadruk in dit rapport op de in dit beleid

portefeuillehouders van de gemeenten met

toegestane ‘volumineuze branches’

een PDV-cluster Daarnaast is er een

woninginrichting, doe-het-zelf, tuincentra, en

bijeenkomst georganiseerd voor

op de ABC-branches (auto-boten-caravans).

afgevaardigden van het bedrijfsleven (zie bijlage 1). Met vertegenwoordigers van de zes

Leeswijzer

bestaande PDV-clusters is een individueel

In hoofdstuk 2 wordt ingegaan op de huidige

gesprek gevoerd.

situatie. De kenmerken van het aanbod worden beschreven, er wordt ingegaan op

Perifere detailhandel

trends in de winkelmarkt en relevant beleid

Winkels mogen zich in principe alleen in

wordt beschreven.

winkelgebieden vestigen. Voor bepaalde branches (woninginrichting, doe-het-zelf,

Hoofdstuk 3 beschrijft de visie op perifere

tuincentra, auto-boten-caravans) is omwille

detailhandel. Eerst worden ambitie en

van ruimtelijk-relevante redenen (aard en

uitgangspunten bepaald en wordt een

omvang van de artikelen) in het verleden

indicatieve som gemaakt van het haalbare

besloten op deze algemene regel een

winkelaanbod. Dit alles leidt tot een gewenste

uitzondering te maken. Onder voorwaarden

PDV-structuur. Deze structuur wordt per

konden deze branches een ontheffing krijgen

locatie uitgewerkt.

en zich vestigen op perifere locaties. Tegenwoordig zien we ook andere branches

Hoofdstuk 4 gaat ten slotte in op het te voeren

in de periferie.

beleid om de visie te realiseren. Er wordt een toetsingskader weergegeven dat gebruikt kan

Beleid voor perifere detailhandel (PDV-beleid)

worden bij het toetsen van nieuwe initiatieven.

heeft betrekking op alle detailhandel buiten reguliere winkelgebieden (hoofdwinkelcentra, stadsdeelcentra, wijk- en buurtcentra). In navolging van het provinciale beleid ligt de D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

3

2 2.1

Uitgangssituatie Ligging en inwoners

Daarvan is circa 40.000 m² wvo gevestigd

Tabel 1 Inwoners per subregio (01-10-2011)

binnen reguliere winkelgebieden en circa

Alphen a/d Rijn e.o.

306.000 m² wvo daarbuiten, waarvan bijna de

Bollenstreek

182.000

helft ligt op één van de zes bestaande

Leiden e.o.

200.000

PDV-clusters. Het overige deel ligt op

Totaal

144.000

527.000*

De gemeenten in het noorden van de provincie

verspreid gelegen solitaire locaties. Op

Bron: CBS (2011), Bevolkingsontwikkeling per maand

Zuid-Holland vormen samen de regio Holland

perifere locaties ligt de nadruk dus sterk op de

* Door afrondingen is de som 526.000, i.p.v. 527.000

Rijnland. In totaal zijn 15 gemeenten in deze

volumineuze branches.

regio vertegenwoordigd, verspreid over 3

Tabel 2 Omvang en branchering winkelaanbod

subregio’s: Alphen aan den Rijn e.o., de

De concentratiegraad is in de woninginrichting

Bollenstreek, en Leiden e.o. De regio heeft

hoger dan gemiddeld in de volumineuze

Woninginrichting

circa 527.000 inwoners (tabel 1).

branches: ± 55% van het aanbod

Doe-het-zelf

74.000

woninginrichting is gevestigd op één van de

Tuincentra

65.000

2.2

Huidige PDV-structuur

zes bestaande PDV-clusters en 15% zit in reguliere winkelgebieden. Op perifere locaties

Omvang en branchering totale aanbod

ligt de nadruk dus sterk op de volumineuze

Perifere detailhandel is alle detailhandel buiten

branches.

reguliere winkelgebieden. In totaal is er in

in Holland Rijnland (m² wvo)



Totaal

207.000

346.000

Bron: Locatus (2011), Benchmark Verkenner

Tabel 3 Aantal bedrijven in de branche

automotive per 1.000 inwoners

Holland Rijnland circa 410.000 m² winkelvloer-

Opvallend is dat de leegstand op de PDV-

Alphen a/d Rijn e.o.

1,17

oppervlak (wvo) buiten reguliere winkelgebied-

clusters tot nu toe nog beperkt is. Op andere

Bollenstreek

1,09

en gevestigd. In gangbaar spraakgebruik en in

clusters in Nederland zien we al veel meer

Leiden e.o.

0,59

het provinciale beleid gaat het bij PDV-beleid

leegstand.

over de branches in volumineuze artikelen (volumineuze branches): woninginrichting,

Ook de ABC-branches zijn veelal op perifere

doe-het-zelf en tuincentra. Het totale aanbod

locaties te vinden. Voor de ABC-branches zijn

in deze volumineuze branches in de regio

echter geen gegevens bekend over de

Holland Rijnland is circa 346.000 m² wvo groot

omvang van het aanbod. Wel zijn er gegevens

(tabel 2), verspreid over circa 450 winkels.

over het aantal bedrijven in de automotive

4

Holland Rijnland

0,92

Provincie Zuid-Holland

0,86

Nederland

1,04

Bron: Locatus (2011), Benchmark Verkenner

D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

branche (o.a. dealers, garages, reparatie-

Figuur 1 Omvang en branchering van PDV-locaties in Holland Rijnland (in m² wvo)

bedrijven, etc). In de hele regio zijn circa 485 bedrijven in deze branche gevestigd. Vooral in Alphen aan de Rijn e.o. en de Bollenstreek is het aanbod per 1.000 inwoners relatief groot (tabel 3).

Economisch functioneren Op basis van het Koopstromenonderzoek Randstad 2011*, het huidige aantal inwoners, de omvang van het winkelaanbod en kencijfers over bestedingen kan de vloerproductiviteit van het winkelaanbod worden berekend. Dit is een goede indicator voor het economisch functioneren van het winkelaanbod. De berekening van de vloerproductiviteit wordt gemaakt voor het totale aanbod in de hoofdbranches woninginrichting, doe-het-zelf en tuincentra in de regio Holland Rijnland (zie bijlage 5 voor berekening). In de hoofdbranche woninginrichting ligt de vloerproductiviteit gemiddeld 40% lager dan het Nederlands gemiddelde. Het aanbod in

Bron: Locatus, 17-11-2011; bewerking Droogh Trommelen en Partners

D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

*

I&O Research (2011), Koopstromen Onderzoek Randstad 2011

5

Holland Rijnland lijkt daarmee zeer matig te

Kenmerkend voor het reguliere aanbod is dat

dat van Rijneke Boulevard. Uit het

functioneren.

het relatief frequent wordt bezocht. Daardoor

Koopstromenonderzoek Randstad 2011 blijkt

is het rond deze winkels druk. Rond de

ook dat bezoekers aan Wooon uit een groter

De hoofdbranche doe-het-zelf functioneert

laagfrequent bezochte woninginrichtings-

gebied komen. Tevens blijkt dat de gemiddel-

daarentegen in Holland Rijnland relatief goed.

winkels is het dan ook veel rustiger. De

de vloerproductiviteit van woninginrichters op

De vloerproductiviteit ligt relatief hoog (+ 14%)

beperkte uitwisseling tussen beide typen

Wooon, evenals bij Rijneke Boulevard, 60%

ten opzichte van het Nederlandse gemiddelde.

winkels wordt bevestigd door de lage omzet

lager ligt dan het Nederlandse gemiddelde.

per m². Ondanks de aanwezigheid van het

De woninginrichting functioneert daarmee

Het aanbod tuincentra in Holland Rijnland

druk bezochte reguliere aanbod ligt de

slechter dan gemiddeld in Holland Rijnland.

heeft een vloerproductiviteit die op het Neder-

vloerproductiviteit van de woninginrichting op

landse gemiddelde ligt. Daarmee functioneert

de Rijneke Boulevard ± 60% lager dan het

Net ten noorden van woonboulevard Wooon

dit aanbod op een gemiddeld niveau.

Nederlandse gemiddelde. De beperkte

zal een vestiging van IKEA komen. Naar

uitwisseling komt overeen met andere

verwachting zal dit binnen enkele jaren

Spreiding van het aanbod

situaties waarin woonwinkels en regulier

plaatsvinden.

In de Verordening Ruimte (2011) van de

aanbod in elkaars nabijheid liggen.

provincie Zuid-Holland zijn in Holland Rijnland

Bedrijventerrein ‘t Heen, Katwijk

zes bestaande clusters aangewezen voor

Woonboulevard Wooon

Het winkelaanbod op bedrijventerrein ‘t Heen

perifere detailhandel én een zoeklocatie in de

Wooon is het woonthemacentrum voor de

is ruim 28.000 m² wvo groot (± 25 winkels).

noordelijke Bollenstreek voor een zevende

regio Holland Rijnland. Het winkelaanbod is

Een pand van circa 5.000 m² staat leeg.

PDV-cluster (kaart 1).

circa 34.000 m² wvo groot, verspreid over

Naast een groot volumineus aanbod zijn er

± 30 winkels in de volumineuze branches

diverse winkels gevestigd in andere branches.

Rijneke Boulevard

(bijna allemaal woninginrichters) en één

Eén daarvan is een grote vestiging van Albert

De Rijneke Boulevard is met ruim 45.000 m²

hifi-specialist. De omvang van het aanbod

Heijn (± 2.700 m² wvo). Daarnaast zijn op ‘t

wvo (± 35 winkels) het grootste PDV-cluster

woninginrichters is vergelijkbaar met de

Heen circa zes autodealers gevestigd.

van Holland Rijnland. Enerzijds bestaat het

Rijneke Boulevard. De marktsegmentatie is

aanbod uit woninginrichting (ruim 70%),

echter hoger (midden- en hoger segment) en

Uit het Koopstromenonderzoek Randstad

anderzijds uit vanuit de historie gegroeid

daardoor meer onderscheidend. Hierdoor is

2011 blijkt dat ‘t Heen primair een

regulier aanbod (Blokker, Action, etc.).

het verzorgingsgebied van Wooon groter dan

verzorgingsfunctie heeft voor de gemeente

6

D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

7

Katwijk. De vloerproductiviteit van de

Lammenschansweg, Leiden

Aansluitend op Euromarkt is in 2006 het Da

woninginrichting ligt ruim 20% lager dan

Een belangrijke uitvalsweg voor Leiden is

Vinci-complex ontwikkeld. Dit kleine

gemiddeld in Nederland. De woninginrichting

Lammenschansweg. Verspreid over het

woonthemacentrum richt zich op het hoge

functioneert daarmee minder slecht dan

zuidelijk deel van de Lammenschansweg zijn

marktsegment. Er zijn vooral woninginrichters

gemiddeld in de regio Holland Rijnland.

winkels gelegen (± 13.500 m² wvo, circa 10

gevestigd. Door het hoge marktsegment en

winkels). Er zijn geen koopstroomgegevens

het daardoor meer gespecialiseerde karakter

De Baanderij

bekend over Lammenschansweg. Gelet op

zal Da Vinci bezoekers uit een groter gebied

Op De Baanderij is ruim 25.000 m² wvo

ligging, omvang en branchering heeft het

(moeten) trekken dan Euromarkt.

gevestigd (± 20 winkels). Het aanbod bestaat

cluster een lokale verzorgingsfunctie voor

hoofdzakelijk uit woninginrichting (± 12.500 m²

Leiden-Zuid. Het voorziet in een bouwmarkt

Noordelijke Bollenstreek

wvo) en doe-het-zelf (± 11.500 m² wvo).

(Gamma), enkele woninginrichters in het

In de noordelijke Bollenstreek is beleidsmatig

Daarnaast is er ± 1.300 m² wvo niet-

lagere marktsegment (o.a. Leenbakker en

een zevende PDV-cluster toegestaan. De

volumineus aanbod (o.a. Tijssen Watersport).

Roobol) en een sportwinkel (Intersport). Een

definitieve locatiekeuze voor dit cluster is nog

Op een centrale locatie op De Baanderij staat

winkelpand van een failliete elektronicawinkel

niet vastgesteld en valt buiten het kader van

één van de grootste panden leeg. Uit het

staat al geruime tijd leeg.

dit onderzoek.

dat De Baanderij vooral een functie heeft voor

Euromarkt/Da Vinci

2.3

Leiden en Leiderdorp. De vloerproductiviteit

Het PDV-cluster in Alphen aan den Rijn heeft

van de woninginrichting ligt op de Baanderij

een beperkte omvang (± 13.500 m² wvo, ± 25

Om inzicht te krijgen in toekomstige potenties

circa 30% lager dan gemiddeld in Nederland.

winkels) en bestaat uit twee deelgebieden. Op

voor perifere detailhandel en de afzonderlijke

De woninginrichting functioneert daarmee

beide locaties staat één winkelpand van circa

PDV-clusters in Holland Rijnland is inzicht in

minder slecht dan gemiddeld in de regio

1.000 m² wvo leeg. In Euromarkt is een

algemene ontwikkelingen in de winkelmarkt

Holland Rijnland.

bouwmarkt en zijn diverse woninginrichters.

van belang. De winkelmarkt is momenteel aan

Er zijn geen koopstroomgegevens bekend

forse veranderingen onderhevig. Een aantal

Op korte afstand van De Baanderij is een

over Euromarkt/Da Vinci. Gelet op de omvang

trends versterkt elkaar. Er vindt een wijziging

cluster gelegen met bedrijven in de branche

heeft de locatie vooral een functie voor

plaats van groei- naar verdringingsmarkt.

automotive. Dit cluster maakt geen onderdeel

Alphen aan den Rijn.

Koopstromenonderzoek Randstand 2011 blijkt

Trends in de winkelmarkt

uit van De Baanderij. 8

D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

Op perifere locaties is winkelaanbod sterk gegroeid

Enorme toename winkelaanbod

woninginrichting 5% en in doe-het-zelf en

Het totale winkeloppervlak is vanaf 2002

tuincentra 1%. In andere branches is het

landelijk met 25% gegroeid tot 27,3 miljoen m²

aandeel al heel groot: in de elektronica-

wvo in 2011. Deze enorme toename is het

branche gaat reeds 17% van de bestedingen

gevolg van schaalvergroting van winkels

via internet en van de bestedingen aan

(kostenreductie, ruim assortiment) en

vrijetijdsartikelen (sport, spel, hobby en

realisatie van veel nieuwe winkelprojecten.

media) gaat al 24% via internet. Naar

Vooral het aanbod op perifere locaties is sterk

verwachting zal voor alle branches de rol van

toegenomen.

internet in de toekomst nog verder toenemen.

Bestedingen onder druk

Minder behoefte aan winkels

De groei van de bestedingen blijft achter bij

De gewijzigde winkelmarkt leidt er toe dat er

de groei van het aanbod. Consumenten

minder behoefte zal zijn aan winkels. Op

besteden minder als gevolg van de

termijn is veel leegstand te verwachten.

economische recessie. Daarnaast heeft

Sterke afname bestedingen in DHZ en woonzaken

vergrijzing een nadelig effect op de omzet,

Overaanbod in woonbranche

omdat ouderen minder besteden dan mensen

In de woonbranche is het overaanbod

in de opbouwfase van hun leven (o.a. kleding,

uitvergroot aanwezig. Als gevolg van de

meubels, sport etc.).

schaalvergroting van woonwinkels (o.a. IKEA) en de ontwikkeling van woonboulevards (ook

Toenemende bestedingen via internet

in middelgrote steden) is het aanbod enorm

In toenemende mate gaan bestedingen via

toegenomen. De bestedingen zijn

internet. In het Koopstromenonderzoek

daarentegen fors gedaald (tussen 2008 tot

Randstad 2011 is gemeten dat reeds 10% van

2010 met -18%). De balans tussen vraag en

de bestedingen aan niet-dagelijkse artikelen

aanbod in de woonbranche is dan ook

via internet gaat. Er zijn verschillen per

(ernstig) verstoord.

branche. In de volumineuze branches zijn de Even grote toename wvo en leegstand 1e helft 2011 D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

bestedingen via internet nog beperkt: in de 9

Weinig animo voor perifere locaties

het weinig onderscheidende aanbod op de

De gevolgen zijn voor elk type winkelgebied

meeste clusters maakt de PDV-clusters

anders. Winkelgebieden die zich richten op

kwetsbaar. Stagnatie van het aanbod en

recreatief winkelen (beleving) en dagelijkse

leegstand dreigt. Het toevoegen van niet-

boodschappen (o.a. vers) zijn kansrijk. Vooral

volumineuze branches (vaak elektronica,

winkels en winkelgebieden die zich richten op

sport en spel) wordt door sommige partijen

efficiëntie, gemak en prijs zijn kwetsbaar. Zij

als oplossing gezien. Voor vastgoedeigenaren

moeten concurreren met internet (grote keuze,

van PDV-clusters biedt dit (op korte termijn)

makkelijk, laagste prijs). Het gaat dan met

wellicht extra verhuurmogelijkheden. Hierbij

name om centra met doelgericht bezochte

zijn echter een paar overwegingen op zijn

locaties. De bereidheid van de consument om

plaats.

Enorme toename van bestedingen via internet

een grote afstand af te leggen voor doelgerichte aankopen zal naar verwachting

Enorme toename van reguliere winkelmeters

verder teruglopen. Hierdoor kan, in combinatie

Indien brancheverruiming op alle PDV-

met het grote overaanbod, op dergelijke

clusters wordt toegestaan, neemt het aantal

locaties relatief veel verdringing en blijvende

verhuur-bare reguliere winkelmeters explosief

leegstand verwacht worden. De bereidheid tot

toe. Door dit overaanbod neemt de

investeren in dergelijke locaties neemt af.

verhuurbaarheid van deze meters snel weer

Institutionele beleggers en vastgoedfondsen

af. Bovendien kan een dergelijke toename van

beoordelen perifere winkellocaties als

reguliere winkelmeters niet los gezien worden

onaantrekkelijk. A1-locaties en stadsdeelcentra

van de positie van reguliere winkelgebieden.

Weinig animo voor perifere locaties

worden nog wel positief beoordeeld.

Uiteenlopende bezoekmotieven Brancheverruiming als oplossing?

Daarnaast biedt brancheverruiming niet of

In Holland Rijnland zijn een aantal PDV-

nauwelijks soelaas voor reeds gevestigde

clusters op korte afstand van elkaar gelegen.

winkels in volumineuze branches (zie bijvoor-

Elk cluster heeft hierdoor een (te) klein

beeld Rijneke Boulevard). De bezoekmotieven

verzorgingsgebied. Het beperkte draagvlak en

om naar woninginrichters (of doe-het-

10

Wonen en elektronica: uiteenlopend bezoekmotief D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

zelfzaken of tuincentra) te gaan, wijken te veel

in winkelgebieden toe, en marktpartijen stellen

bekend als de SER-ladder, welke al meerdere

af van de bezoekmotieven om naar niet-

zich, veelal noodgedwongen, terughoudend op.

jaren wordt toegepast voor bedrijventerreinen.

volumineuze branches te gaan. Branche-

Overheden hebben weinig instrumenten om

verruiming is daarmee vooral voor vastgoed-

rechtstreeks te sturen in het type en de kwaliteit

De ladder van duurzame verstedelijking voor

eigenaren (op korte termijn) aantrekkelijk, de

van winkelvoorzieningen. Zo is het niet

detailhandel vraagt van gemeenten bij nieuwe

meerwaarde voor het functioneren als

toegestaan op basis van economische criteria

winkelontwikkelingen eerst naar herstruc-

winkelgebied is beperkt.

(bijvoorbeeld gebrek aan marktruimte) winkels

turering binnen of aan de rand van bestaande

te weigeren op een bepaalde locatie of alleen

winkelgebieden te kijken, voordat een nieuwe

Verschuiving van bestedingen naar internet

specifieke winkelformules toe te staan (Action

perifere locatie wordt overwogen. Op deze

Ten slotte leidt het toestaan van branches als

wel, Hema niet). Deze economische ordening is

wijze wordt een duurzame detailhandels-

elektronica, en sport en spel op niet al te lange

verboden door de Europese Dienstenrichtlijn

structuur met een beperkt aantal sterke

termijn mogelijk tot nieuwe leegstands-

(zie bijlage 4). Het is echter wel toegestaan op

winkellocaties nagestreefd, wordt winkel-

problemen. Het aanbod in deze branches zal

basis van ruimtelijke argumenten aan te geven

leegstand tegengegaan en wordt zuinig

onder invloed van internet afnemen. Een groot

waar winkels gewenst zijn. Deze ruimtelijke

omgegaan met de schaarse ruimte.

deel van de bestedingen aan deze artikelen

ordening is een van de krachtigste instrumen-

gaat reeds via internet. Naar verwachting

ten die de overheden ter beschikking staan.

2.5

ten koste van de bestedingen in winkels. Juist

Ladder voor duurzame verstedelijking

Provinciale Structuurvisie

in de elektronica- en sport en spelbranche

Voor een goede ruimtelijke ordening kunnen

Het beleid van de provincie Zuid-Holland

neemt de behoefte aan fysieke winkels de

overheden gebruik maken van de ladder voor

bestaat uit de Provinciale Structuurvisie, de

komende jaren dan ook snel af (met nieuwe

duurzame verstedelijking. In de behandeling

Verordening Ruimte en de Uitvoeringsagenda.

leegstand als gevolg).

van de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

In de Structuurvisie* geeft de provincie aan dat

(SVIR) door de Tweede Kamer is een motie

het beleid uit de Structuurvisie Detailhandel van

aangenomen over het toevoegen van detailhan-

2007 wordt voortgezet. Hierin kiest de provincie

del aan de ladder van duurzame verstedelijking

voor het bevorderen van dynamiek in de

Beleid provincie Zuid-Holland

neemt dit in de toekomst verder toe. Dit gaat

2.4

Rol van de overheid

Markt vraagt om regie door overheid

(zie kader op volgende pagina). Deze ‘ladder’ is

De nieuwe winkelmarkt dwingt tot keuzes. De

een ruimtelijk afwegingskader en is beter

komende jaren nemen leegstand en stagnatie D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

*

Provincie Zuid-Holland (2010), Structuurvisie, visie op Zuid-Holland

11

detailhandel, het versterken van de structuur

3. Tuincentra;

en het voorkomen van ernstige verstoringen

4. Bouwmarkten;

daarin. Er wordt terughoudend omgegaan met

5. Grootschalige meubelbedrijven (inclusief in

uitbreiding van het aanbod op perifere

ondergeschikte mate woninginrichting en

locaties.

stoffering) met een bruto vloeroppervlak van minimaal 1.000 m².

Verordening Ruimte In de Verordening Ruimte* zijn generieke

In de Verordening Ruimte zijn door de provincie

maatregelen opgenomen voor de detailhandel

zes clusters in Holland Rijnland aangewezen

in Zuid-Holland. Een belangrijk uitgangspunt

voor perifere detailhandel. Daarnaast is er een

is dat nieuwe detailhandel gevestigd moet

zoeklocatie aangewezen in de noordelijke

worden in bestaande winkelgebieden in de

Bollenstreek voor een zevende cluster. Op alle

centra van steden, dorpen en wijken of in

aangewezen clusters zijn alle vormen van

nieuwe wijkgebonden winkelcentra.

perifere detailhandel toegestaan. Buiten de

Er wordt een aantal uitzonderingen gemaakt,

clusters zijn de categorieën 1 t/m 4 toegestaan,

waaronder één voor perifere detailhandel.

mits het solitaire vestigingen zijn en er geen

Hieronder wordt verstaan:

cluster van winkels ontstaat.

1. Detailhandel in brand- en explosiegevaarlijke goederen; 2. Detailhandel in zeer volumineuze

Ten slotte is in de Verordening Ruimte bepaald dat voor alle perifere detailhandels-

goederen: auto’s, motoren, boten,

ontwikkelingen die groter zijn dan 1.000 m²

caravans, keukens, badkamers,

brutovloeroppervlak (bvo) advies moet worden

vloerbedekking, parket, zonwering,

gevraagd aan het Regionaal Economisch

tenten, grove bouwmaterialen en

Overleg. Tevens dienen deze ontwikkelingen

landbouwwerktuigen;

vergezeld te gaan van een distributieplanologisch onderzoek.

*

12

Provincie Zuid-Holland (2010), Verordening Ruimte, visie op Zuid-Holland

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte MOTIE DE ROUWE overwegende, dat de leegstand in winkelvastgoed structureel toeneemt en dat er nu al in veel gemeenten een teveel aan winkel-meters bestaat; overwegende, dat detailhandel nauwelijks aandacht krijgt in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte en dat de «ladder voor duurzame verstedelijking» nauwelijks houvast biedt; van mening, dat winkels in grote mate bijdragen aan de leefbaarheid van centrum- en woongebieden en dat het voorkomen en tegengaan van winkelleegstand prioriteit heeft; verzoekt de regering de «ladder voor duurzame verstedelijking» aan te passen, zodat gemeenten bij iedere ontwikkeling van winkelmeters met lokale en interlokale effecten beschrijven op welke wijze rekening is gehouden met het tegengaan van winkelleegstand en niet de voorkeur is gegeven aan herstructurering of transformatie van bestaande winkelpanden.

D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

3

Visie perifere detailhandel

Maatschappelijke functie van reguliere centra Reguliere centra hebben naast een winkelfunctie ook een functie voor horeca, dienstverleners, ambachten en ontspanning.

3.1

Ambitie en uitgangspunten

Zij hebben dikwijls een ontmoetingsfunctie voor mensen en vormen de identiteitsdrager

Primaat ligt bij reguliere winkelcentra

Het Dagelijks Bestuur van de regio Holland

en het centrale hart van stad, dorp of wijk. De

Rijnland heeft de ambitie het functioneren van

maatschappelijke functie van reguliere centra

de zes bestaande PDV-clusters te

is daarmee groot. Perifere clusters hebben in

optimaliseren. Daarbij moet rekening worden

dit opzicht een minder grote maatschappelijke

gehouden met de effecten en gevolgen voor

functie. Voor verspreid gelegen winkels geldt

het functioneren van de gehele

dit nog sterker. In het algemeen kan daarom

detailhandelsstructuur.

worden gesteld dat leegstand in reguliere winkelgebieden erger is dan leegstand op

Tevens moet uit worden gegaan van een

andere typen locaties. Leegstand op verspreid

zevende PDV-clusters ergens in de

gelegen solitaire locaties is het minst erg.

noordelijke Bollenstreek.

Uitgangspunten Niet alle perifere ontwikkelingen zijn toegestaan

Waar ligt de leegstand van de toekomst?

Mede op basis van de ambitie van Holland

Door trends in de winkelmarkt (afnemende

Rijnland en de bovenstaande overweging

bestedingen, internet, vergrijzing, overaanbod)

formuleren wij de volgende uitgangspunten

dreigt op alle type winkellocaties stagnatie en

voor de strategie voor PDV-clusters:

leegstand. De (maatschappelijke) vraag voor

•

Het primaat voor het detailhandelsbeleid

de toekomst is op welke locaties leegstand

ligt bij de bestaande reguliere winkel-

het ergst is en op welke locaties het minder

gebieden (binnensteden, dorpscentra,

erg is.

stadsdeel-, wijk- en buurtcentra); •

Ontwikkelingen in de periferie mogen de

Alleen volumineuze branches zijn toegestaan

functie en het functioneren van bestaande

D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

13

reguliere winkelgebieden niet ondermijnen; •

Figuur 2 Omvang PDV-clusters in Holland Rijnland (rood) en omgeving (in m² wvo)

In navolging van het provinciale beleid blijft de focus op perifere locaties liggen op de volumineuze PDV-branches (woninginrichting, doe-het-zelf en tuincentra), mede omdat brancheverruiming feitelijk een toevoeging is van reguliere winkelmeters en daarmee zorgt voor nieuwe verdringingseffecten. Hierdoor wordt de gewenste positie van reguliere winkelgebieden ondermijnd.

•

Het PDV-aanbod concentreren op zeven clusters, met een omvang en samenstelling die aansluit op de beoogde verzorgingsfunctie. Nieuwe PDVinitiatieven in de regio exclusief toewijzen aan de zeven aangewezen clusters.

•

Buiten de zeven locaties worden geen substantiële uitbreidingen of nieuwe initiatieven toegestaan. Dit leidt tot een (versnelde) sanering van (relatief zwak) verspreid aanbod en daarmee tot versterking van de positie van zeven clusters.

Binnen bovenstaande uitgangspunten werken we de strategie voor perifere detailhandel uit.

14

Bron: Locatus, 17-11-2011; bewerking Droogh Trommelen en Partners

D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

3.2

Indicatie haalbaar aanbod

We gaan hier in op de belangrijkste variabelen

dat Cruquius een belangrijke functie heeft

en conclusies van de indicatieve distributieve

voor het noordelijk deel van de Bollenstreek.

Om te bepalen wat in deze veranderende

berekeningen. Een uitgebreidere uitleg over

winkelmarkt de haalbare omvang is van de

de methodiek is te vinden in bijlage 5.

IKEA Delft is één van de grotere vestigingen van het land. Mede door de goede

perifere detailhandel in deze regio, maken we een indicatieve distributieve berekening voor

Woninginrichting

bereikbaarheid trekt deze vestiging veel

de belangrijkste branches in de periferie, te

Het huidige winkelaanbod in de branche

bezoekers vanuit de regio Holland Rijnland.

weten woninginrichting, doe-het-zelf en

woninginrichting in de hele regio Holland

Op wat grotere afstand van de regio zijn de

tuincentra. Daarnaast gaan we in op de

Rijnland is circa 207.000 m² wvo groot. De

woonboulevards van Utrecht en Amsterdam

marktmogelijkheden voor de ABC-branches.

helft daarvan ligt in Leiden e.o. De Bollen-

(incl. Arena Boulevard) gelegen. Beide

Voor de indicatieve berekening gaan we uit

streek en Alphen aan den Rijn e.o. zijn beide

behoren tot de grootste van Nederland.

van de resultaten van het Koopstromen-

goed voor een kwart van het aanbod. De

onderzoek Randstad 2011, de te verwachten

gehele woonbranche in Holland Rijnland heeft

Gelet op het concurrerende aanbod in de

ontwikkeling van de bevolking en de omvang

een lage vloerproductiviteit. Er is sprake van

omgeving, omvang, spreiding en kwaliteit van

en ligging van het concurrerende winkel-

een matig functioneren.

de PDV-clusters in Holland Rijnland en de te verwachten ontwikkelingen in de winkelmarkt

aanbod in de omgeving. Het haalbaar aanbod in Holland Rijnland

in het algemeen en het overaanbod in de

Vanwege de beschikbaarheid van

wordt bepaald door de potentiële

woninginrichting in het bijzonder zal voor het

koopstromencijfers op subregionaal niveau

verzorgingsfuncties van de verschillende

toekomstige haalbare aanbod in de drie

kiezen we er voor afzonderlijke berekeningen

PDV-clusters. Deze wordt mede bepaald door

subregio’s uitgegaan moeten worden van een

te maken voor de drie subregio’s. Naar

concurrerende locaties in de omgeving. In de

ongeveer gelijkblijvende of maximaal (in het

verwachting is het aantal inwoners in 2020 in

omgeving van Holland Rijnland zijn enkele

meest positieve geval) licht stijgende koop-

Alphen aan den Rijn e.o. en Leiden e.o.

woonboulevards met een bovenregionale

krachtbinding ten opzichte van 2011. Door het

ongeveer gelijk aan het huidige inwonertal. In

verzorgingsfunctie. Woonboulevard Cruquius

relatief sterke aanbod in Leiden e.o. (grootste

de Bollenstreek is de verwachting dat het

heeft een dubbel zo groot volumineus aanbod

clusters, komst IKEA) kan in deze subregio

aantal inwoners zal stijgen van ± 182.000 nu

als Rijneke Boulevard en Wooon. Uit het

geprofiteerd worden van een aanzienlijke

naar ± 190.000 in 2020.

Koopstromenonderzoek Randstad 2011 blijkt

toevloeiing (± 45%). Ook de toevloeiing naar de subregio Alphen aan den Rijn e.o. is naar

D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

15

Kaart 2 Omvang en spreiding PDV-clusters in en rondom Holland Rijnland 10.000 - 20.000 m> WVO

r-

20.000- 40.000 m> WVO

I 40.000 - 50.000

m> WVO

> 80.000 m> WVO

• •

'•

'

7

I

I

Alphen un den Rijn e.o. Bollenstreek Leiden e.o •

. rl~ r..1 n. \.U.. I ~

16

I

I

t-'

D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

verwachting relatief hoog (± 30%), onder

Doe-het-zelf

Op termijn is er ruimte voor een beperkte

andere door het onderscheidende aanbod

Het huidige aanbod doe-het-zelf is circa

uitbreiding ten opzichte van 2011. Vooral in de

(hoge markt-segment) in Da Vinci. De

74.000 m² wvo groot. Dit aanbod is min of

subregio’s Bollenstreek en Leiden e.o. zijn er

Bollenstreek zal relatief weinig toevloeiing

meer gelijk verdeeld over de drie subregio’s.

uitbreidingspotenties.

Doe-het-zelfwinkels functioneren in algemene

Tuincentra

zin lokaal (of beperkt bovenlokaal). Voor

In de regio Holland Rijnland is het totale

Voor alledrie de subregio’s geldt dat overaan-

bezoekers zijn er, als de winkel goed

aanbod tuincentra circa 65.000 m² wvo groot.

bod en afnemende bestedingen zorgen voor

bereikbaar is en een voldoende assortiment

In zowel Alphen aan den Rijn e.o. en de

een nu al matig functioneren. Naar verwach-

(omvang) heeft, weinig redenen om niet naar

Bollenstreek is ongeveer 25.000 m² wvo

ting zal op termijn afname plaatsvinden van

de dichtstbijzijnde winkel te gaan voor de

gevestigd. Het aanbod in Leiden e.o. is fors

kwetsbaar aanbod op zwakke locaties. Dit

doe-het-zelfaankopen. Uitgegaan kan worden

kleiner. Naar verwachting komt dit door het

blijkt ook uit het haalbare aanbod in de

van een hoge koopkrachtbinding (90 à 95%)

hoogstedelijke karakter van de subregio.

woninginrichting. Op basis van bovenstaande

en een beperkte toevloeiing (5 à 10%). Dit

getallen bedraagt het toekomstig haalbare

komt overeen met de resultaten uit het

Evenals bij doe-het-zelfwinkels kiezen

aanbod in Holland Rijnland 120.000 à 144.000

Koopstromenonderzoek Randstad 2011. Op

consumenten in algemene zin voor het

m² wvo (tabel 3). Dit is fors minder dan het

basis van deze koopkrachtbinding en

dichtstbijzijnde tuincentrum. Door de

aanwezige aanbod (- 30 à 40%)

-toevloeiing bedraagt het toekomstig haalbare

schaalgrootte van tuincentra hebben

aanbod doe-het-zelf 85.000 à 90.000 m² wvo

tuincentra meestal een grotere verzorgings-

(tabel 4). Dit is 15 à 20% meer dan nu

functie dan doe-het-zelfwinkels. Om deze

hebben (± 15%), mede door de ligging tussen de grote steden en de Noordzee.

aanwezig is.

Tabel 3 Huidige en haalbare aanbod woninginrichting per subregio (in m² wvo) Huidig aanbod

Tabel 4 Huidige en haalbare aanbod doe-het-zelf per subregio (in m² wvo)

Haalbaar aanbod

Huidig aanbod

Haalbaar aanbod

Alphen aan den Rijn e.o.

53.000

28.000-34.000

Alphen aan den Rijn e.o.

22.000

22.000-23.000

Bollenstreek

53.000

27.000-34.000

Bollenstreek

24.000

31.000-33.000

Leiden e.o.

29.000

32.000-34.000

74.000

85.000-90.000

Leiden e.o. Totaal Holland Rijnland

D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

101.000

66.000-76.000

207.000

120.000-144.000

Totaal Holland Rijnland

17

reden is ervoor gekozen een berekening te

toekomstige marktruimte voor uitbreiding van

Regionaal woonthemacentrum Wooon

maken voor heel Holland Rijnland.

het aanbod. Mogelijk zijn er individuele

Het winkelgedrag in de woningrichtings-

initiatieven voor uitbreiding of nieuwvestiging.

branche in met name het midden- en hogere

Uitgegaan kan worden van een koopkracht-

Er is echter geen aanleiding om uit te gaan

marktsegment is in belangrijke mate gericht

binding van 90 à 95% en een relatief beperkte

van veel extra benodigde ruimte voor het

op vergelijkend winkelen (voorgenomen

koopkrachttoevloeiing van 5%. Op basis

aanbod in auto’s, boten, caravans.

koop(oriëntatie)doel, maar nog geen keuze op

hiervan is een toekomstig aanbod haalbaar van 65.000 à 68.000 m² wvo. Dit aanbod is

artikelniveau). Vanwege de relatief lange

3.3

Toekomstige PDV-structuur

vergelijkbaar met het huidige aanbod

verblijfstijd is de consument ook bereid om een grotere afstand af te leggen. Voorwaarde

(± 65.000 m² wvo). Geconcludeerd kan

Onderscheidend karakter en eigen identiteit

is wel dat er op die locatie binnen het thema

worden dat het aanbod in de regio Holland

De regio Holland Rijnland heeft de ambitie het

voldoende keuze aanwezig is.

Rijnland in tuincentra in evenwicht is met de

functioneren van de PDV-clusters te

toekomstige vraag.

optimaliseren. Gestreefd wordt naar kansrijke

Dit betekent dat er op één locatie een groot

clusters met een passende omvang en

aanbod binnen het thema wonen aanwezig

Auto’s, boten en caravans

branchering, zonder daarmee de gewenste

moet zijn, dat aansluit bij de doelgroep.

In de autobranche in Nederland is een

positie van reguliere centra te ondermijnen.

Afhankelijk van de omvang van het verzorgingsgebied ligt de nadruk op het

behoorlijke trend van schaalvergroting zichtbaar. Kleinere clusters van aanbieders

Twee typen PDV-clusters

middensegment (grote, brede doelgroep) of

krijgen het steeds lastiger. De ontwikkeling

Voor Holland Rijnland zien wij kansen voor

het hogere marktsegment (gerichte doelgroep

van nieuwe autoboulevards stagneert. De

twee typen PDV-clusters, elk met een eigen

uit een groot verzorgingsgebied).

weinige nieuwe clusters die in het land

identiteit en functie: een (boven)regionaal

ontwikkeld worden, hebben een steeds groter

woonthemacentrum en clusters voor

Een cluster met voldoende kritische massa

verzorgingsgebied nodig om voldoende omzet

grootschalige winkels in volumineuze artikelen

(omvang) is noodzakelijk om in Holland

te halen.

(die niet inpasbaar zijn in reguliere winkel-

Rijnland te komen tot een woonthemacentrum

gebieden) met elkaar niet-overlappende

dat kan concurreren met het aanbod in de

Gelet op het aanwezige aanbod en de

verzorgingsgebieden. Op alle overige perifere

omliggende regio’s. De beperkte marktruimte

ontwikkelingen in de ABC-branches is naar

locaties worden geen nieuwe initiatieven of

voor woninginrichting (zie paragraaf 3.2) is

verwachting ook in Holland Rijnland weinig

substantiële uitbreidingen toegestaan.

hierbij een knelpunt. Dit betekent dat

18

D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

gestreefd moet worden naar een zo groot

zo, binnen het thema, in de breedte

mogelijke clustering van het aanbod

uitgebreid.

woninginrichting in het midden- en hogere

Wooon kan als woonthemacentrum functioneren

marktsegment.

Overige clusters voor grootschalige winkels met

Uitgaande van de huidige PDV-clusters in

volumineuze artikelen

Holland Rijnland heeft Wooon de beste

Naast een regionaalverzorgend woonthema-

uitgangspositie voor een regionaal

centrum is in Holland Rijnland ruimte voor een

woonthemacentrum. Het cluster heeft reeds

aantal clusters voor grootschalige winkels met

een zeer duidelijke thematisering, een

volumineuze artikelen die niet inpasbaar zijn

passende marktsegmentering, een compacte

in (reguliere) winkelgebieden. De kracht van

ruimtelijke opzet en het ligt centraal in de

deze locaties is dat zij ruimte bieden aan grote

regio.

en relatief doelgericht bezochte winkels. Een herkenbare opzet, goede ontsluiting en

Een groot aanbod binnen het thema is belangrijk

De kracht van Wooon is het herkenbare

voldoende gratis parkeergelegenheid zijn

thema. Bij de verdere versterking van de

cruciale factoren. Om de positie van de

positie van Wooon is het van belang dit

locaties verder te versterken worden

specialisme niet te vertroebelen. Ook in de

marktpotenties voor perifere detailhandel

toekomst blijft Wooon zich exclusief richten op

exclusief gebundeld op deze locaties. Nieuwe

branches in het thema woninginrichting. Om

initiatieven buiten deze locaties worden

het thema verder te versterken, worden ook

tegengegaan.

kleinere en meer gespecialiseerde winkels binnen het thema woninginrichting

Consumenten bezoeken een cluster voor

toegestaan.

doelgerichte aankopen vanwege de efficiëntie. Een aankoop moet snel gedaan kunnen

IKEA kan de positie van Wooon versterken D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

Daarnaast kan de positie van Wooon

worden. Hiervoor is het van belang dat het

aanzienlijk worden versterkt door de komst

cluster op relatief korte afstand van de

van IKEA. Het aanbod rondom Wooon wordt

consument ligt en dat de bereikbaarheid van de locatie goed is. Het verzorgingsgebied van 19

een cluster voor doelgerichte aankopen is

•

Rijn.

daardoor per definitie relatief klein. Het aanbod op een dergelijk cluster kan dan ook

Euromarkt/Da Vinci voor Alphen aan den

•

In de noordelijke Bollenstreek is

alleen bestaan uit winkels die met een

beleidsmatig een locatie aangewezen als

geringer draagvlak haalbaar zijn. Dit aanbod

cluster voor grootschalige winkels met

bestaat derhalve voor een belangrijk deel uit

volumineuze artikelen. Deze locatie kan

woninginrichting in het lagere en midden-

een functie hebben voor de noordelijke

marktsegment, bouwmarkten en tuincentra.

Bollenstreek (Lisse, Hillegom en Noordwijkerhout). Bij het aanwijzen van

Uitgaande van de huidige omvang, spreiding,

de locatie raden wij aan te zoeken naar

marktsegmentering en het verzorgingsgebied

een locatie waar reeds een aantal

van de overige bestaande clusters in Holland

verspreid gelegen winkels zijn gevestigd.

Rijnland, en rekening houdend met de fysieke

Zo wordt aangesloten bij de huidige

mogelijkheden voor uitbreiding en een

situatie.

Cluster voor grootschalige winkels...

zevende cluster in de noordelijke Bollenstreek kan voor elk PDV-cluster een gewenste

Auto’s, boten en caravans

positie worden bepaald. Wij zien de volgende

Rekening houdend met de trends en beperkte

kansrijke posities voor de zes clusters, elk met

marktpotenties is er geen aanleiding een

een eigen subregionale verzorgingsfunctie:

apart cluster aan te wijzen voor showrooms

•

Rijneke Boulevard als locatie voor Alphen

voor auto’s, boten en/of caravans. Initiatieven

aan den Rijn e.o. en oostelijk deel Leiden

mogen zich vestigen op de zes PDV-clusters

e.o.;

voor grootschalige winkels met volumineuze

‘t Heen voor het zuidelijk deel van de

artikelen. Ook solitaire vestiging kan worden

Bollenstreek;

toegestaan.

• • •

20

...met volumineuze artikelen...

De Baanderij als locatie voor Leiden e.o. en een deel van de Bollenstreek;

Overige locaties

Lammenschansweg als locatie voor het

Om te komen tot zeven goed functionerende

zuidelijk deel van Leiden en Voorschoten;

clusters en zo een duurzame en gezonde

...dicht bij consumenten thuis. D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

Centrum voor grootschalige winkels met

Voor de zes bestaande clusters wordt in deze

realiseren wordt op perifere locaties buiten de

volumineuze artikelen op ‘t Heen in

paragraaf een nadere uitwerking gemaakt.

zeven te versterken PDV-clusters geen

Katwijk voor het zuidelijk deel van de

substantiële uitbreiding en nieuwvestiging van

Bollenstreek.

Per cluster maken we, met het oog op de

De Baanderij als centrum voor

beoogde functie en positie, een analyse van

initiatieven in de volumineuze branches

grootschalige winkels met volumineuze

sterkten en zwakten. Tevens geven we per

woninginrichting, doe-het-zelf en tuincentra

artikelen voor de subregio Leiden e.o. en

cluster een aantal maatregelen om te komen

die niet inpasbaar zijn in reguliere

deel van de Bollenstreek.

tot de gewenste functie en positie (omvang)

Lammenschansweg als centrum voor

van het cluster.

structuur voor consument en marktpartijen te

detailhandel toegestaan. Detailhandels-

winkelgebieden worden geconcentreerd op de

•

•

•

zeven PDV-clusters. Potenties worden zo

grootschalige winkels met volumineuze

gebundeld en zwakke locaties zullen

artikelen voor het zuidelijk deel van Leiden en Voorschoten.

geleidelijk verdwijnen. Dit versterkt vervolgens weer de positie van de PDV-clusters.

•

Euromarkt/Da Vinci als centrum voor grootschalige winkels met volumineuze artikelen voor Alphen aan den Rijn.

Toekomstig gewenste structuur perifere detailhandel

•

Een locatie in de noordelijk Bollenstreek

Voor de toekomst worden eerder gemaakte

(Lisse, Hillegom, Noordwijkerhout) voor

beleidskeuzes behouden. Samenvattend

grootschalige winkels met volumineuze

wordt in Holland Rijnland gestreefd naar de

artikelen.

volgende structuur voor perifere detailhandel (kaart 3): • •

3.4

Uitwerking per locatie

Regionaalverzorgend woonthemacentrum in Leiderdorp (Wooon).

In de strategie voor perifere detailhandel

Rijneke Boulevard als centrum voor

wordt ingezet op behoud en versterking van

grootschalige winkels met volumineuze

het functioneren van de zes bestaande

artikelen voor de subregio Alphen aan

PDV-clusters en het realiseren van het

den Rijn e.o. en het oostenlijk deel van de

zevende cluster in de noordelijke Bollenstreek.

subregio Leiden e.o. D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

21

Kaart 3 Toekomstig gewenste structuur PDV-clusters

I I

••

I

1'

/ ;'.;

,",

~ ~ ~

I

,

/

1

,

~

I

Zoeklocatie noordelijke Bollenstreek Alphen aan den Rijn e.o.

r.. '

I

Cluster voor grootschalige winkels met volumineuze artikelen Regionaal woonthemacentrum

,/ I

I

,

/ Noordw, kerhoyt'

'y I I 1

I

lsse 1 1

1

Leiden e.o.

I

J Noorhout

·dtNp·

Hoofddorp

Nieuw-Vennep

I

;

""< '

Bollenstreek

'

I• , ,

'

~ / " ; ,1 , ' ~~ ~ , I "Y. \ ~' I 1 "Noordv.IJI< ''-. / ,.. • , ' I

I

I ,~ A

\1'1

HUltgom 11

1

1

,.

---

', /'~'/-, , . '

I

Sassenhei~ •

\

A44

~ -

-/) ..._. ........ I

~,

_______ ..,..../

'

/

'I I

,....''

I ,_

Mijdrecht '

Nieuwveen , ./ langeraar

I

I

"t'

'

I

" --'

' .......

'>

(

\

Nieuwkoop

f

\

.""""

-----

_.J /

\ leidsehendam ,_bo

Den Haag Voorburg

\. } ' .......

Bodegraven

'<(.' ' .......

22

...

,_,.-- -1 D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

Woonboulevard Wooon

•

Aansluiting zoeken met de nieuwe

In de toekomst kan Wooon de functie gaan

vestiging van IKEA (ruimtelijke verbinding,

vervullen van regionaal woonthemacentrum.

marketing).

Naast een goede bereikbaarheid en parkeersituatie hebben een goede uitstraling en een aantrekkelijke verblijfskwaliteit hier

Tabel 5 SWOT-analyse Wooon Omvang

±

op dit moment relatief klein, na komst IKEA voldoende kritische massa

Branchering

+

goed, duidelijk eigen kleur

Marktsegmentatie

+

passend bij functie (midden/hoog)

Ruimtelijke opzet

+

samenhangend concept, wel twee losse delen

Parkeren

-

onvoldoende vanwege gebruik door bezoekers aan ziekenhuis en mensen die werken in kantoren nabij Wooon

Bereikbaarheid

+

voldoende door ligging nabij A4

Uitstraling

+

verzorgde uitstraling panden en openbare ruimte

prioriteit. Met name de logische aansluiting tussen de twee bestaande delen onderling en Eerste deel: het voormalige meubelplein Leiderdorp

deze delen met IKEA vragen aandacht. Om te komen tot een goed functionerend woonthemacentrum zijn de volgende maatregelen nodig: •

Concentratie van het aanbod woninginrichting in Holland Rijnland in het midden- en hogere marktsegment op Wooon.

En het nieuwere deel langs de A4

•

Versterking van het thema met kleinere speciaalzaken (< 1.000 m² wvo) binnen het thema woninginrichting toestaan.

•

Duidelijk profiel van Wooon vasthouden, alleen woninginrichters.

•

Verbeteren van de parkeersituatie, onder andere door het uitbreiden van de parkeercapaciteit in het hele gebied rondom Wooon.

•

Aantrekkelijke uitstraling behouden.

Grote druk op de huidige parkeercapaciteit D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

23

Rijneke Boulevard Rijneke Boulevard kan in de toekomst een

•

Streven naar een compacter winkelgebied.

functie vervullen als locatie voor grootschalige winkels in volumineuze artikelen die niet inpasbaar zijn in (reguliere) winkelgebieden.

Tabel 9 SWOT-analyse Rijneke Boulevard Omvang

±

relatief groot (=kwetsbaar) voor gewenste functie en positie

Branchering

+

woninginrichting in lager en midden marktsegment geen doe-het-zelf en tuincentrum niet-volumineus aanbod groot

De locatie kan een verzorgingsfunctie hebben voor de subregio Alphen aan den Rijn e.o. en het oostelijk deel van Leiden e.o. De herkenbaarheid van Rijneke Boulevard als PDV-cluster, de goede bereikbaarheid en

-

parkeervoorzieningen, de omvang van de winkelpanden en de marktsegmentering

-

passen goed bij de beoogde functie van Rijneke Boulevard.

Marktsegmentatie

+

passend bij functie (midden/laag)

Om in de toekomst goed te kunnen (blijven)

Ruimtelijke opzet

±

samenhangend geheel, maar langgerekt

functioneren zijn de volgende maatregelen nodig: •

Om (toekomstige) leegstand te voorkomen geen substantiële uitbreiding meer van het aantal m² winkelruimte.

•

(overdekt) tuincentrum om zo het winkelaanbod te verbreden.

goed, direct voor de winkels

Bereikbaarheid

+

voldoende door ligging nabij A4 en N11

Uitstraling

+

verzorgde uitstraling openbare ruimte

Aanbod verbreden met een bouwmarkt...

Verdere uitbreiding van regulier (nietvolumineus) aanbod voorkomen.

24

+

Eventuele (toekomstige) leegstand invullen met doe-het-zelf en mogelijk een

•

Parkeren

Geen verdere uitbreiding niet-volumineus aanbod

...en mogelijk ook met een (overdekt) tuincentrum D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

‘t Heen, Katwijk

Tabel 11 SWOT-analyse ‘t Heen, Katwijk

Bedrijventerrein ‘t Heen kan in de toekomst

Omvang

+

passend bij functie

een functie blijven vervullen als locatie voor

Branchering

+

voldoende, vooral woninginrichting en doe-het-zelf supermarkt past niet binnen gewenste branchering

grootschalige winkels in volumineuze artikelen die niet inpasbaar zijn in (reguliere) winkel-

-

gebieden. De locatie kan een verzorgingsfunctie hebben voor de zuidelijke Bollenstreek (Katwijk, Noordwijk, deel van Teylingen). Aanbod verbreden met een tuincentrum

De diversiteit van het aanbod (branchering) past goed bij de beoogde functie en positie

Marktsegmentatie

+

passend bij functie (midden/laag)

Ruimtelijke opzet

-

geen herkenbaar en makkelijk vindbaar cluster, verspreid en verscholen

Parkeren

+

in de meeste gevallen voldoende, direct voor de winkels

Bereikbaarheid

+

goed vanuit verzorgingsgebied, nabij N206

Uitstraling

±

investeringsniveau panden en openbare ruimte matig

van ‘t Heen. Een goede samenhang tussen winkels in een compact gebied kan er voor zorgen dat het cluster beter herkenbaar is en daardoor beter kan functioneren. Om in de toekomst goed te kunnen (blijven) Geen nieuwe niet-volumineuze winkels

functioneren zijn de volgende maatregelen gewenst: •

Aanbod verbreden met een tuincentrum.

•

Herkenbaarheid en vindbaarheid versterken door te streven naar compact gebied en een onderscheidende straatinrichting/uitstraling.

•

Concentratie van het aanbod op een duidelijk herkenbare locatie.

• Streven naar duidelijk herkenbaar PDV-cluster D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

Verdere uitbreiding van niet-volumineus aanbod voorkomen. 25

De Baanderij

over een (te) groot en onoverzichtelijk

De Baanderij kan in de toekomst een functie

gebied.

blijven vervullen als locatie voor grootschalige winkels in volumineuze artikelen die niet inpasbaar zijn in (reguliere) winkelgebieden.

•

Meer uniforme uitstraling van de winkelpanden.

Tabel 10 SWOT-analyse De Baanderij

De locatie kan een verzorgingsfunctie hebben

Omvang

+

passend bij functie

voor de subregio Leiden e.o. en een deel van

Branchering

+

diversiteit past goed bij functie, nadruk op woninginrichting en doe-het-zelf

de Bollenstreek (vooral Teylingen). Het aanwezige aanbod (omvang, branchering, marktsegmentering) op De Baanderij past goed bij de beoogde functie en positie. Hiermee kan De Baanderij zich goed onderscheiden van het nabijgelegen Wooon.

Marktsegmentatie

+

passend bij functie (midden/laag)

Ruimtelijke opzet

±

goed herkenbaar als cluster, maar matig overzicht/ zichtbaarheid van winkels

Parkeren

+

goed, direct voor de winkels

Een (overdekt) tuincentrum zou het aanbod compleet maken. Om in de toekomst goed te kunnen (blijven) functioneren zijn de volgende maatregelen nodig: •

Bereikbaarheid

+

voldoende, centraal tussen Leiden en Leiderdorp

Uitstraling

±

investeringsniveau panden en openbare ruimte soms enigzins gedateerd

Het duidelijke profiel van De Baanderij vasthouden.

•

Verbreding van het winkelaanbod met een (overdekt) tuincentrum.

•

Nieuwe initiatieven proberen te faciliteren binnen de bestaande panden.

•

Versterken overzichtelijkheid: voorkomen van (verdere) uitwaaiering van aanbod

26

Duidelijk profiel van De Baanderij vasthouden

Initiatieven zoveel mogelijk binnen bestaande ruimte

Streven naar een meer uniforme uitstraling D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

Lammenschansweg, Leiden

•

Herkenbaarheid als PDV-cluster

Het PDV-cluster Lammenschansweg kan in

versterken, onder andere door een meer

de toekomst een functie blijven vervullen als

uniforme uitstraling van het winkel-

locatie voor grootschalige winkels in

vastgoed en de openbare ruimte, en door

volumineuze artikelen die niet inpasbaar zijn

te streven naar een compactere opzet.

in (reguliere) winkelgebieden. De locatie kan

•

Stedelijke herstructering in het gebied

een verzorgingsfunctie hebben voor het

biedt mogelijk kansen voor gedeeltelijke

zuiden van Leiden en Voorschoten.

afbouw en/of relocatie van incourant vastgoed.

Lammenschansweg: cluster met algemeen karakter

De omvang en branchering van het aanbod en de ligging van de locatie passen goed bij de beoogde functie en positie. Het

Omvang

+

passend bij functie

functioneren kan worden verbeterd door de

Branchering

+

cluster met algemeen karakter

Marktsegmentatie

+

passend bij functie (laag)

Ruimtelijke opzet

±

compact, verspreid over twee complexen

Parkeren

+

goed, direct voor de winkels

Bereikbaarheid

+

voldoende, aan uitvalsweg van Leiden

Uitstraling

±

investeringsniveau panden en openbare ruimte matig

herkenbaarheid van de locatie als PDV-cluster te verbeteren. Voorkomen moet worden dat er naast de Omvang van het cluster past bij functie en positie

Tabel 12 SWOT-analyse Lammenschansweg

Intersport verder nog andere niet-volumineuze winkels aan Lammenschansweg zullen vestigen. Om in de toekomst goed te kunnen (blijven) functioneren zijn de volgende maatregelen nodig: •

Diversiteit van het aanbod behouden.

•

Verdere uitbreiding van niet-volumineus aanbod voorkomen.

Streven naar betere herkenbaarheid van cluster D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

27

Euromarkt/Da Vinci

Euromarkt heeft een enigzins gedateerde

Het PDV-cluster Euromarkt/Da Vinci kan in de

uitstraling. Modernisering kan het functioneren

toekomst een functie vervullen als locatie voor

verbeteren.

grootschalige winkels in volumineuze artikelen die niet inpasbaar zijn in (reguliere)

Tabel 13 SWOT-analyse Euromarkt/Da Vinci

winkelgebieden. De locatie kan een

Omvang

+

passend bij functie

verzorgingsfunctie hebben voor Alphen aan

Branchering

+

Euromarkt: divers, passend bij functie Da Vinci: rondom thema wonen (hoogwaardig)

den Rijn.

±

Het hoge marktsegment van Da Vinci past bij een cluster met een groot verzorgingsgebied. De kritische massa van Da Vinci is relatief

Marktsegmentatie

klein. Gelet op de beoogde PDV-structuur is

+ -

verdere uitbreiding van Da Vinci niet gewenst. Bovendien is uitbreiding in de huidige

Euromarkt: passend bij functie Da Vinci: zeer hoog, past beter in regionaal centrum

winkelmarkt niet realistisch.

Ruimtelijke opzet

+

twee losse delen, beide compact

Voor de toekomst heeft Da Vinci de keuze om

Parkeren

+

goed, direct voor en boven winkels

(zeer) exclusief te blijven en daarmee eigen trekkracht te genereren of de exclusiviteit los te laten en aan te sluiten bij Euromarkt (midden en laag marktsegment).

Bereikbaarheid

±

matig, door stedelijke ligging

Uitstraling

±

Euromarkt: enigzins gedateerde uitstraling panden en openbare ruimte Da Vinci: goed

Een betere koppeling van de twee deelgebieden zal, gelet op de grote verschillen in marktsegment, doelgroep en bezoekmotief, in

+

(Zeer) exclusief blijven of exclusiviteit loslaten?

Koppeling draagt niet bij aan beter functioneren

de huidige situatie niet leiden tot een beter functioneren van het cluster. 28

Enigzins gedateerde uitstraling Euromarkt D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

4

Beleidskader

In het te voeren PDV-beleid in de regio

de positie van de zeven clusters en biedt

Holland Rijnland geldt als uitgangspunt dat

marktpartijen een duidelijk investerings-

ontwikkelingen de beoogde PDV-structuur

klimaat. Bij verplaatsingen van een verspreid

moeten versterken. Overige plannen zijn in

gelegen winkel naar een PDV-cluster wordt

beginsel ongewenst. Deze benadering noopt

waar mogelijk de oude locatie planologisch

De regio Holland Rijnland heeft de ambitie het

tot een zorgvuldige kwalitatieve afweging van

afgebouwd als detailhandelslocatie.

functioneren van de zes bestaande PDV-

plannen. De gewenste structuur voor perifere

clusters te optimaliseren en een zevende

detailhandel is beschreven in paragraaf 3.3 en

Planologisch beleid

locatie te ontwikkelen. Daarbij moet echter

weergegeven op kaart 3.

Voor Wooon geldt het volgende planologische

4.1

Beleidskeuzes

wel rekening worden gehouden met de

beleid:

bestaande reguliere winkelcentra. Een

Kansen creëren voor zeven PDV-clusters

ontwikkeling van een PDV-cluster mag niet

Door het vaststellen van een visie op de

leiden tot een toename van leegstand in

PDV-structuur wordt aangegeven waar

reguliere winkelgebieden. In het beleid heeft

nieuwe ontwikkelingen worden toegestaan.

van 1.000 m². Ook kleinere winkels

het functioneren van reguliere centra prioriteit.

De marktpotenties voor winkels in de

binnen de hoofdbranche woninginrichting

Daar moet leegstand worden voorkomen. Pas

volumineuze branches worden zoveel

worden toegestaan.

daarna is het beleid erop gericht leegstand op

mogelijk geclusterd op de zeven PDV-clusters

PDV-clusters te voorkomen en terug te

uit de visie.

dringen.

•

Vestiging van alle winkels binnen de branche woninginrichting toestaan;

•

Loslaten van een minimum oppervlakte

Voor de overige zes locaties wordt voor het planologische beleid aangesloten bij het

Gekozen kan worden voor actieve

beleid van de provincie Zuid-Holland (zie

Selectieve ontwikkeling PDV-clusters

verplaatsing van verspreid winkelaanbod naar

paragraaf 2.5).

Om leegstand op PDV-clusters terug te

de zeven clusters. In de praktijk ontbreken de

dringen en te voorkomen, moeten heldere

middelen hiertoe. Door echter nieuwe perifere

Ontheffing: overige echt-volumineuze artikelen

keuzes worden gemaakt. Zonder heldere

initiatieven buiten de zeven beoogde locaties

Daarnaast kan in regionaal verband mede-

keuzes zullen marktpotenties versnipperen

actief tegen te gaan (geen substantiële

werking worden verleend aan aanvragen voor

over (te) veel locaties met elk (te) weinig

uitbreiding (> 10%) en/of nieuwvestiging),

bestemmingsplanontheffingen voor overige

kritische massa en attractiviteit. Leegstand op

wordt verspreid gelegen en incourant aanbod

vormen van detailhandel in echt-volumineuze

de PDV-clusters zal dan toenemen.

op termijn geleidelijk afgebouwd. Dit versterkt

artikelen op de zes PDV-clusters voor

D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

29

grootschalige winkels in volumineuze

•

artikelen. Het gaat hierbij om winkels buiten de volumineuze branches die echter vanwege

assortiment (met het oog op handhaving); •

de aard en omvang van de artikelen toch een grote uitstallingsruimte nodig hebben en daardoor grootschalig zijn. Als voorbeelden

Limitatieve omschrijving van het gevoerde Louter volumineuze artikelen (indicatie per artikel > 1 m³);

•

Het initiatief is handhaafbaar voor gemeenten.

kan gedacht worden aan zwembaden, jacuzzi’s, scooters, buitenspeeltoestellen,

ABC-branches

fitness-apparatuur, piano’s en vleugels,

Winkels in de ABC-branches mogen zich in

surfplanken, etc*. Het is echter expliciet niet

navolging van het provinciale beleid vestigen

de bedoeling dat deze winkels zich al of niet

op de zes aangewezen PDV-clusters voor

geleidelijk ontwikkelen tot winkels met (ook)

grootschalige winkels in volumineuze

een substantieel niet-volumineus aanbod

artikelen. Daarnaast is het voor deze

(voorbeeld: van fitnessapparatuur naar

branches toegestaan zich solitair te vestigen

(sport)mode, of een ‘shop in de shop’).

op een perifere locatie, mits wordt voldaan

Alleen volumineuze branches op de zes PDV-clusters...

aan de provinciale randvoorwaarden Voor ontheffing voor winkels met echt-

(o.a. geen clustering).

volumineuze artikelen gelden de volgende voorwaarden:

Voorkomen van branchevervaging

•

Alleen grootschalige vestigingen:

Winkels mogen zich in principe alleen in

minimaal 1.000 m² wvo (kleinere winkels

winkelgebieden vestigen. Voor de traditionele

zijn immers inpasbaar in winkelgebieden)

PDV-branches zijn er ruimtelijk-relevante

Ontheffing op basis van voorwaarden

redenen (aard en omvang van de artikelen)

voor een specifiek assortiment (geen

die vestiging buiten de reguliere winkel-

branche);

gebieden rechtvaardigen. Om deze ruimtelijk-

•

...voor grootschalige winkels in volumineuze artikelen

relevante redenen kunnen volumineuze *

Volgens het huidige provinciale beleid zijn deze artikelen niet toegestaan op PDV-clusters.

30

branches een ontheffing krijgen voor perifere locaties. Deze ruimtelijk-relevante redenen

Niet-volumineuze winkels zijn in principe uitgesloten D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

zijn voor andere branches of artikelgroepen

naar aanleiding van klachten van derden,

vaak niet aanwezig en bovendien

handhavend worden opgetreden.

beleidsmatig ongewenst.

4.2

Toetsingskader

Perifeergelegen winkels in volumineuze

Op Wooon zijn alleen woninginrichters toegestaan

branches hebben de neiging om naast hun

Eerst lokale toetsing

volumineuze hoofdassortiment ook een

Een detailhandelsinitiatief dat bij een

nevenassortiment te voeren (grotere

gemeente binnenkomt, wordt door de

winstmarges per m² ). Zo zijn er bouwmarkten

betreffende gemeente eerst aan haar eigen

die speelgoed, en tuincentra die

detailhandelsbeleid en -visie getoetst. Past

huishoudelijke artikelen verkopen. Er is dan

het initiatief, dan beoordeelt de gemeente of

sprake van branchevervaging.

het initiatief past of ingepast zou moeten worden in het provinciale en regionale beleid.

Bijzondere gevallen kunnen uitzondering krijgen

Branchevervaging wordt niet toegestaan D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

Vestiging van volumineuze branches op

Op basis hiervan besluit de gemeente of zij

perifere locaties is alleen mogelijk door de

medewerking wil verlenen aan het initiatief. Is

ontheffing die zij krijgen. Er zijn in beginsel

zij van mening dat medewerking gewenst/

geen redenen om deze ontheffing te

gepast is, dan kan het initiatief ter beoordeling

verruimen, zodat de verkoop van een

worden voorgelegd aan de regio Holland

nevenassortiment is toegestaan.

Rijnland.

Door de verkoop van nevenassortimenten in

Dan pas regionale toetsing

perifeergelegen winkels niet toe te staan, is

Regionale toetsing van winkelplannen vindt

het voor iedereen helder wat is toegestaan.

plaats in het Ambtelijk Overleg Economische

Het handhaven is in een dergelijke situatie

Zaken van de regio Holland Rijnland. Hiervoor

eenvoudig. Bij elk artikel dat wordt verkocht

is een procedure van toepassing (‘REO-

en dat niet tot het hoofdassortiment van de

advisering’). Leden van het Portefeuille-

branche behoort, kan in beginsel, al dan niet

houdersoverleg Economische Zaken krijgen de mogelijkheid een reactie te geven op het 31

advies van het Ambtelijk Overleg. Uiteindelijke

aan Holland Rijnland. In dat geval meldt de

het initiatief toegestaan. Zo niet, dan is

besluitvorming vindt plaats binnen het

betreffende gemeente het initiatief bij de regio.

het initiatief niet toegestaan. 4. Nagegaan wordt welke branches het

Dagelijks Bestuur van Holland Rijnland. Bij elk initiatief dat bij Holland Rijnland wordt

Toetsingskader

initiatief omvat. Betreft het initiatief alleen

ingediend dient een begeleidend advies te zijn

In figuur 3 is een toetsingskader opgenomen

volumineuze branches, dan volgt stap 6.

bijgevoegd door de betreffende gemeente,

op basis waarvan initiatieven getoetst kunnen

Zo niet, dan volgt stap 5.

waarin wordt ingegaan op de effecten van het

worden. Indien een negatief advies wordt

initiatief.

gegeven voor een initiatief kan worden

initiatief bevat. Indien het een echt-

gekeken of het initiatief in aangepaste vorm

volumineus assortiment betreft, dan wordt

Alle initiatieven toetsen

(bijvoorbeeld een andere locatie, branche of

nagegaan of het verlenen van ontheffing

Voorgesteld wordt om alle perifere

omvang) wel op een positief advies kan

gewenst is. Is dat het geval, dan volgt

detailhandelsinitiatieven waarvoor een

rekenen. Toetsing gebeurt als volgt:

stap 6. Betreft het geen echt-volumineus

bestemmingswijziging of ontheffing nodig is,

1. Nagegaan wordt of het initiatief op één

assortiment of wordt ontheffing niet

5. Nagegaan wordt welke assortimenten het

ter toetsing op regionale effecten voor te

van de zeven PDV-clusters ligt. Als dat

wenselijk geacht, dan volgt een negatief

leggen aan de regio Holland Rijnland.

het geval is wordt verder gegaan met stap

advies van het Dagelijks Bestuur van

Zodoende kan de visie het beste worden

2. Ligt het initiatief buiten één van de

Holland Rijnland aan de gemeente.

geëffectueerd. De praktijk in het verleden was

zeven clusters, dan volgt een negatief

6. Nagegaan wordt of het initiatief groter is

het dat alleen perifere detailhandelsinitiatieven

advies van het Dagelijks Bestuur aan de

dan 1.000 m² wvo. Indien dat zo is, dan

die groter waren dan 1.000 m² bvo voorgelegt

gemeente.

volgt stap 7. Anders volgt een negatief

moesten worden aan de regio. Initiatieven

2. Nagegaan wordt of het initiatief op

advies van het Dagelijks Bestuur aan de gemeente.

kleiner dan 1.000 m² bvo kwamen echter in de

woonthemacentrum Wooon ligt. Is dat het

praktijk (bijna) niet voor, waardoor praktisch

geval, dan volgt stap 3. Ligt het initiatief

alle initiatieven werden getoetst.

op één van de zes andere PDV-clusters,

verzorgingsfunctie van het PDV-cluster.

dan volgt stap 4.

De initiatiefnemer overlegt hiervoor een

Perifere initiatieven waarvoor geen

3. Nagegaan wordt of het initiatief op Wooon

7. Nagegaan wordt of het initiatief past bij de

distributieve onderbouwing waaruit blijkt

bestemmingswijziging of ontheffing nodig is

behoort tot de hoofdbranche

dat het initiatief voldoende omzet kan

hoeven niet ter toetsing te worden voorgelegt

woninginrichting. Indien dat zo is, dan is

halen uit het verzorgingsgebied van het PDV-cluster. Is dat het geval, dan volgt

32

D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

33

een positief advies van het Dagelijks

criterium in afwijking van de algemene

Daarnaast kan ook een meer proactieve vorm

Bestuur aan de gemeente. Is dat niet het

bestemming detailhandel moet worden

van handhaving worden gebruikt. Gemeenten

geval dan volgt een negatief advies en

bedacht dat bestemmingsplannen

gaan daarbij actief langs winkels om te kijken

kan overwogen worden het initiatief te

handhaafbaar moeten zijn. Een te strikte

of zij zich aan de gemaakte afspraken

verplaatsen naar een ander PDV-cluster

bestemmingsregeling is, afgezien van de

houden. Deze methode vraagt om meer

met een daarvoor geschikte

juridische houdbaarheid en praktische hand-

middelen dan het piep-systeem. Om de

verzorgingsfunctie.

haafbaarheid, snel verouderd en gaat voorbij

kosten te dekken kan een extra heffing in de

aan de dynamiek in de detailhandel. Het biedt

vergunning worden overwogen van diegenen

geen ruimte voor nieuwe of veranderende

die buiten reguliere winkelcentra willen

winkelconcepten. In het bestemmingsplan

vestigen. Deze heffing kan worden ingezet

Om succesvol ruimtelijk detailhandelsbeleid te

moet daarom een evenwicht worden gevon-

voor het bekostigen van de handhaving.

kunnen voeren is het van belang dat boven-

den tussen flexibiliteit en rechtszekerheid.

Daarnaast kan ook overwogen worden een

4.3

Handhaving

regionaal handhavingsorgaan in te stellen.

genoemde visie en beleid door de regio Holland Rijnland worden vastgesteld. Om de

Ten slotte moeten bestemmingsplannen en

visie en het beleid eenduidig uit te kunnen

vergunningen worden gehandhaafd door

dragen is het van belang dat alle subregio’s

Holland Rijnland en alle gemeenten. Aan

en gemeenten de visie onderschrijven.

detailhandelsinitiatieven die niet binnen het beleid passen wordt geen medewerking

De volgende stap in het effectueren van de

verleend. Daarnaast moet bij bestaande

visie is het vastleggen van het beleid in

detailhandel worden gecontroleerd of zij zich

(zonodig aan te passen) bestemmings-

aan hun vergunning houden. Daarbij wordt

plannen. Wederom is de medewerking van de

vooral gelet op omvang en assortiment. In

afzonderlijke gemeenten van groot belang. Zij

eerste instantie zal gebruik worden gemaakt

zorgen er voor dat de visie en het beleid ook

van het zogenaamde piep-systeem: als er een

daadwerkelijk uitgevoerd kunnen worden.

klacht over een detailhandelsbedrijf bij de gemeente of Holland Rijnland binnenkomt,

Bij het nader detailleren van branches,

dan zal de gemeente bij het betreffende

assortimenten, schaalgrootte of een ander

bedrijf poolshoogte nemen.

34

D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

Bijlage 1

Samenstelling begeleidingsgroepen

Aanwezigen rondetafelgesprek bedrijfsleven De heer J.J. Boon



Regio Holland Rijnland

De heer H. Feunekes



Lammenschansweg

De heer C. van der Geest

Rijneke Boulevard

Gemeente Leiderdorp

Mevrouw E. Harteveld



Rijneke Boulevard

Mevrouw I. van Oostende

Gemeente Alphen aan den Rijn

De heer O. Hoenson



De Baanderij

De heer T. Orleans

Gemeente Zoeterwoude

Mevrouw H. Kasteel



Wereldhave

De heer. R. van der Poel

Gemeente Katwijk

De heer B. Keijzer



Wooon

Mevrouw S. Stortenbeker

Gemeente Lisse

De heer P. Kempeneers

Lammenschansweg

Mevrouw M. van der Werf

Gemeente Leiden

De heer W. van der Kooij

Wereldhave

De heer. K.J. Wiltenburg

KvK Den Haag

De heer W. Laman

Leiderdorpse Ondernemersvereniging

De heer J.J. Boon

Regio Holland Rijnland

Mevrouw S. van der Linden

CBS-Mitex

De heer F. Mulder



Euromarkt / Gamma Goedhart

Aanwezigen bestuurlijke conferentie

De heer W. Regeer



De Baanderij

Mevrouw M. Ates



Wethouder gem. Zoeterwoude

De heer T. Verbeek



Lammenschansweg

De heer D. Binnendijk



Wethouder gem. Katwijk

De heer F. Visser



HBD

De heer J. uit den Boogaard

Wethouder gem. Kaag en Braassem

De heer C. de Vos



Koop Centrum Lisse

De heer B. Brekelmans

Wethouder gem. Lisse

De heer P. Wijhenke



VOC Alphen aan den Rijn

De heer T. Hoekstra



Wethouder gem. Alphen aan den Rijn

De heer K.J. Wiltenburg

De heer F. Ketel



Wethouder gem. Rijnwoude

De heer R. Strijk



Wethouder gem. Leiden

Individuele gesprekken met vertegenwoordigers van de zes bestaande PDV-clusters

De heer H. Zilverentant

Wethouder gem. Leiderdorp

De heer N. Beverwijk



Rijneke Boulevard

De heer J.J. Boon

Regio Holland Rijnland

De heer O. Hoenson



De Baanderij

De heer G. de Jeu



Euromarkt/Da Vinci

De heer P. Jongejan



‘t Heen

De heer B. Keijzer



Wooon

Leden van de projectgroep De heer G. Kuipers







D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S



KvK Den Haag

De heer P. Kempeneers

Lammenschansweg

De heer W. Regeer

De Baanderij



35

Bijlage 2 Branche-indeling detailhandel Branchegroep Dagelijks

Mode

Overig niet-dagelijks

Begrippenlijst

Hoofdbranche Artikelgroep

•

Supermarkten Speciaalzaken (versspeciaalzaak, minisuper, slijter, tabak en lectuur) Persoonlijke verzorging

• •

Kleding en modeaccessoires Schoenen en lederwaren

Branche

• •

Warenhuizen Luxe (juwelier, optiek, huishoudelijke en cadeau-artikelen, antiek en kunst) Sport, spel, hobby en media Wit/bruingoed en computershops Fiets- en autoaccessoires Overige detailhandel

artikelgroep (bijvoorbeeld schoenen) of op de verkoop van een veel

• •

• • • • •

Volumineus

Bijlage 3

• •

Woninginrichting (o.a. meubelen, keukens, sanitair, vloerbedekking) Doe-het-zelf (o.a. bouwmarkten) Tuincentra

Een groep van artikelen die qua aard en omvang een grote samenhang vertonen (bijvoorbeeld fitnessapparaten).

Een groep van bedrijven die zich richt op de verkoop van één (dominante) voorkomende combinatie van artikelgroepen (bijvoorbeeld sport).

Bouwmarkt Een winkel met een al dan niet geheel overdekt winkelvloeroppervlak van minimaal 1.000 m² waarop het volledige assortiment van bouw- en doe-het-zelfproducten aan zowel vakman als particulier wordt aangeboden op basis van zelfbediening.

Brutovloeroppervlak (bvo) De totale ruimte van een winkel bestaande uit winkelvloeroppervlak en niet voor consumenten toegankelijke ruimten (opslag, kantine, etc.). Het winkelvloeroppervlak bedraagt, afhankelijk van de branche, circa 70 à 80% van het brutovloeroppervlak.

Detailhandel Het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in 36

D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit alsmede anders dan

Themacentrum

voor verbruik ter plaatse.

Concentratie van detailhandelsvestigingen waar goederen worden verkocht die naar aard en samenhang betrekking hebben op een bepaald

Doe-het-zelf

thema (bijv. woonboulevard, factory outlet centre, kunst/antiek).

Een winkel in de doe-het-zelfbranche voert een assortiment dat gericht is op gebruik door particuliere consumenten voor werkzaamheden in, aan

Tuincentrum

en om het huis. We onderscheiden bouwmarkten, breedpakketwinkels,

Detailhandel met een al dan niet geheel overdekt winkelvloeroppervlak

ijzerwarenwinkels en verf-/behangspecialisten.

waar bedrijfsmatig boomkwekerijproducten, planten, bloembollen en bloemen ten verkoop worden aangeboden, alsmede materialen voor de

Koopkrachtbinding

aanleg, de verfraaiing en het onderhoud van tuinen.

Het aandeel (%) van de totale bestedingen van inwoners dat wordt gedaan in het winkelapparaat in het eigen verzorgingsgebied, noemen

Verkooppunt (vkp)

we de koopkrachtbinding.

Een detailhandelsvestiging met winkelpersoneel en een eigen kassa.

Koopkrachttoevloeiing

Verkoopvloeroppervlak (vvo)

Het deel van de omzet dat van buiten het primaire verzorgingsgebied

Gelijk aan winkelvloeroppervlak (wvo).

komt, ofwel het aandeel vreemde koopkracht.

Vloerproductiviteit Marktsegment

De gemiddelde omzet per m² winkelvloeroppervlak. Deze varieert per

Op basis van samenstelling van het assortiment en prijsstelling van de

type winkelgebied, branche en winkelformule.

artikelen kunnen commerciële bedrijven ingedeeld worden in verschillende marktsegmenten (discount, exclusief etc.)

Volumineuze detailhandel Detailhandel in auto’s, boten, caravans en tenten, grove bouwmaterialen,

Perifere detailhandel

keukens, badkamers en sanitair evenals bouwmarkten, tuincentra en

Detailhandel gevestigd buiten de reguliere winkelconcentraties, maar

detailhandel in woninginrichting waaronder meubels. Deze detailhandel

binnen bestaand of te ontwikkelen stedelijk gebied (bijv. op een

heeft vanwege de omvang en de aard van de gevoerde artikelen een

bedrijventerrein).

groot oppervlak nodig voor de uitstalling. Hierdoor is vestiging binnen reguliere winkelconcentratiegebieden in veel gevallen moeilijk.

D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

37

Winkel Ieder voor het publiek vrij toegankelijk pand dat bedoeld is voor de

Bijlage 4 Europese Dienstenrichtlijn

verkoop van artikelen aan particulieren en dat een winkelvloeroppervlak van minimaal 10 m² heeft.

In discussies over de regelgeving en planning voor winkels komt regelmatig de Europese Dienstenrichtlijn ter sprake. Sommige partijen

Winkelgebied

betogen dat winkelplanning vanwege de Dienstenrichtlijn niet (meer) mag.

Een geografisch geheel waarbinnen minimaal 5 winkels zijn gevestigd,

Dit is echter allerminst het geval.

eventueel in samenhang met andere consumentverzorgende functies (horeca, dienstverlening etc.).

Economische ordening: niet toegestaan De Europese Dienstenrichtlijn heeft als doel de concurrentie tussen

Winkelvloeroppervlak (wvo)

dienstverrichters van lidstaten te bevorderen. In de Dienstenrichtlijn zijn

De voor het publiek toegankelijke winkelruimte ten behoeve van

economische vestigingseisen verboden. Zo kunnen winkels niet worden

detailhandel, inclusief zichtbare ruimten zoals bijvoorbeeld etalages en

geweigerd op basis van gebrek aan (economische) marktruimte, of het

de ruimte achter toonbanken en kassa’s. Het winkelvloeroppervlak

failliet gaan van andere winkels.

bedraagt, afhankelijk van de branche, circa 70 à 80% van het brutovloeroppervlak.

Ruimtelijke ordening: wel toegestaan Voorschriften inzake ruimtelijke ordening en stedenbouw of gebruik van

Woninginrichting

land vallen niet onder de Dienstenrichtlijn. Hier liggen immers geen

De woninginrichtingsbranche wordt gevormd door winkels met een

economische criteria aan ten grondslag. Het is en blijft dus toegestaan

assortiment dat gericht is op gebruik door particuliere consumenten voor

bestemmingen aan gronden toe te kennen. De Dienstenrichtlijn staat ook

de inrichting van het huis. In de woninginrichtingsbranche onderscheiden

kwantitatieve of territoriale beperkingen toe, bijvoorbeeld op basis van

we meubelspeciaalzaken, slaapkamerspeciaalzaken, woningtextielzaken,

bevolkingsomvang of de minimale afstand tussen dienstenverrichters.

verlichtingszaken, gemengde zaken, tegelhandel, keukenspeciaalzaken,

Dergelijke beperkingen zijn toegestaan mits:

kurk- en parketzaken, badkamer- en sanitairzaken en zonweringszaken.

•

Geen onderscheid naar nationaliteit plaatsvindt (discriminatieverbod);

•

Eisen gerechtvaardigd zijn om dwingende redenen van algemeen belang (noodzaak);

•

Eisen geschikt zijn om het nagestreefde doel te bereiken en niet verder gaan dan nodig is (evenredigheid).

38

D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

Ruimtelijk relevante begrippen De Wet ruimtelijke ordening en jurisprudentie bieden houvast voor de goede motivering van ruimtelijk detailhandelsbeleid. In principe staat een

Bijlage 5

Economisch functioneren en distributieve mogelijkheden

breed scala aan ruimtelijke begrippen ter beschikking. Afhankelijk van het beoogde doel (visie) zijn geschikte begrippen onder meer:

Economisch functioneren

•

Ruimtelijke inpasbaarheid (fysieke ruimte, parkeren, bevoorraden,

Aan de hand van de vloerproductiviteit van winkels kan het huidige

milieueisen);

economische functioneren van het winkelaanbod worden beoordeeld. De

Omvang/verzorgingsfunctie (benodigd draagvlak t.o.v. aanwezig

vloerproductiviteit is de gerealiseerde omzet per m² winkelvloeroppervlak.

•

draagvlak); • • • • •

Omvang/kritische massa (omwille van voldoende variëteit/kwaliteit

Distributieplanologisch onderzoek (dpo)

aanbod);

In vroegere dpo’s werd het haalbare winkelaanbod vaak nauwkeurig

Ruimtelijke kwaliteit (stedenbouwkundige verschijningsvorm,

berekend. Door grote onderlinge verschillen in typen winkelgebieden,

investeringsniveau);

branches en winkelformules moeten dergelijke berekeningen

Duurzaam ruimtegebruik (flexibiliteit, intensief ruimtegebruik,

genuanceerd worden beoordeeld. De haalbaarheid van winkels wordt

duurzaamheid);

veel meer bepaald door de potentiële functie en kwaliteit van het

Ruimtelijke synergie (functiemenging, dubbelgebruik,

winkelgebied. Niettemin kan een kwantitatieve analyse van vraag en

combinatiebezoek);

aanbod een indicatie geven van overbewinkeling of uitbreidingspotenties.

Mobiliteit (voorzieningen in nabijheid woonomgeving, centrale goed ontsloten locaties, knooppunt openbaar vervoer).

Variabelen Bij deze kwantitatieve analyses (economisch functioneren en distributieve

Meer informatie over de Europese Dienstenrichtlijn is te vinden in het

mogelijkheden) gaat het om de verhouding tussen vraag en aanbod. De

rapport ‘Dynamiek door beleid: Hoe de overheid de winkelmarkt

vraagzijde wordt bepaald door de omzet per hoofd, de omvang van het

stimuleert’ (DTNP, 2010).

verzorgingsgebied (aantal inwoners), de mate waarin het omzetpotentieel terecht komt in het betreffende gebied (koopkrachtbinding) en de mate waarin omzet van elders toevloeit (koopkrachttoevloeiing). Aan de aanbodzijde spelen de omvang (m² winkelvloeroppervlak) en benodigde omzet per m² wvo (vloerproductiviteit) een rol.

D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

39

Verzorgingsgebied

winkels in woninginrichting, € 230 in doe-het-zelfzaken en € 70 in

We maken een berekening van het huidige economische functioneren en

tuincentra*.

een indicatieve berekening voor het haalbare aanbod in 2020. Dit doen we voor de branches woninginrichting, doe-het-zelf en tuincentra in de

Koopkrachtbinding en -toevloeiing

drie subregio’s. Voor het huidige functioneren gaan we uit van het

Niet alle bestedingen van inwoners in de drie subregio’s komen terecht in

inwonertal in op 1 oktober 2011, voor de indicatieve berekening van het

het eigen winkelapparaat. Het aandeel van de totale bestedingen van

haalbare aanbod gaan we uit van het inwonertal in 2020. Volgens de

inwoners per subregio dat terecht komt in de winkels in dit gebied

beschikbare bevolkingsprognoses neemt het totale aantal inwoners in

noemen we de koopkrachtbinding. Behalve bestedingen van inwoners uit

Holland Rijnland toe met ± 8.000 inwoners. Per subregio gaan wij in de

de subregio (primair verzorgingsgebied) ontvangen de winkels in dat

berekeningen uit van de volgende inwonertallen in 2020:

gebied ook bestedingen van inwoners van buiten het primair verzorgingsgebied. Dit aandeel binnen de totale omzet noemen we de koopkrachttoevloeiing (aandeel vreemde koopkracht).

Inwonertallen per subregio in 2011 en 2020 inwoners 2011

inwoners 2020

Alphen aan den Rijn e.o.

144.000

144.000

Voor de berekening van het huidige economische functioneren gaan we

Bollenstreek

182.000

190.000

uit van de cijfers uit het Koopstromenonderzoek Randstad 2011**.

Leiden e.o.

200.000

200.000 Voor de indicatieve berekening van de marktruimte in 2020 gaan we voor

Gemiddelde omzet per inwoner

de woninginrichting, op basis van trends in de detailhandel (stagnerende

In distributieve berekeningen gaan we uit van de landelijk gemiddelde

bestedingen, overaanbod), ontwikkelingen in de omliggende regio’s

omzet per hoofd van de bevolking per jaar. Bij de gemiddelde omzet per

(versterking woonboulevards) en de cijfers uit het koopstromen-

hoofd van de bevolking zijn niet alleen bestedingen van consumenten

onderzoek, uit van de volgende inschattingen:

meegenomen, maar ook bestedingen van bedrijven in winkels. In Nederland is de totale omzet van winkels in 2010 circa € 83,5 mld (exclusief BTW). Dit betekent een gemiddelde omzet per hoofd van de bevolking per jaar van circa € 5.040. Hiervan wordt € 360 omgezet in * HBD (2011), Omzetkengetallen ten behoeve van ruimtelijk-economisch onderzoek ** I&O Research (2011), Koopstromenonderzoek Randstad

40

D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

Koopkrachtbinding voor de branche woninginrichting per deelregio

Gemiddelde omzet per m2 In Nederland bedraagt de gemiddelde omzet per m² (uit de verkoop aan

binding 2011

binding 2020

toevloeiing 2011

toevloeiing 2020

Alphen aan den Rijn e.o.

48%

45-55%

29%

30%

(excl. BTW). In doe-het-zelfzaken is de gemiddelde omzet per m² € 1.420

Bollenstreek

43%

40-50%

16%

15%

(excl. BTW). In tuincentra is de gemiddelde omzet per m² € 550 (excl.

Leiden e.o.

63%

60-70%

45%

45%

BTW).

consumenten en bedrijven) in winkels met woninginrichting circa € 1.200

Bouwmarkten hebben over het algemeen een lokaalverzorgend karakter.

Economisch functioneren

Voor consumenten in de drie subregio’s is er weinig reden om een

Op basis van bovenstaande cijfers berekenen we de gemiddelde

bouwmarkt in een andere subregio te bezoeken, als er in de eigen

vloerproductiviteit van winkels in woninginrichting, doe-het-zelfzaken en

subregio voldoende aanbod is op een goed bereikbare locatie. In het

tuincentra voor de subregio’s en Holland Rijnland. Daarnaast maken we

Koopstromenonderzoek 2011 is voor de alle subregio’s een binding

ook een berekening van de vloerproductiviteit van woninginrichters op de

gemeten van ongeveer 90%. Voor de toekomst gaan we uit van een

vier grootste PDV-clusters in Holland Rijnland: Rijneke Boulevard,

koopkrachtbinding van 90 à 95%. De toevloeiing van koopkracht naar

Wooon, ‘t Heen en De Baanderij.

bouwmarkten in de drie subregio’s is beperkt. Voor Alphen aan den Rijn e.o. is de toevloeiing ongeveer 5%. Voor de Bollenstreek en Leiden e.o. is dit ongeveer 10%. Door de schaalgrootte van tuincentra is de verzorgingsfunctie van tuincentra over het algemeen groter dan die van bouwmarkten. Consumenten kiezen in algemene zin voor het dichtstbijzijnde tuincentrum. Om deze reden wordt een berekening gemaakt voor de regio Holland Rijnland in zijn geheel. We gaan, in overeenstemming met de gemeten cijfers in het Koopstromenonderzoek Randstad 2011, uit van een koopkrachtbinding van 90 à 95%. De koopkrachttoevloeiing zal naar verwachting beperkt zijn (5%).

D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

41

Berekening vloerproductiviteit winkels in woninginrichting per subregio Alphen aan den Rijn e.o. Bollenstreek Inwoners primair verzorgingsgebied

Leiden e.o.

Holland Rijnland

Rijneke Boulevard

Wooon

‘t Heen, Katwijk

De Baanderij

144.000

182.000

200.000

8.200

27.000

62.000

27.000

Omzet/inwoner (excl. BTW)

€ 360

€ 360

€ 360

€ 360

€ 360

€ 360

€ 360

Koopkrachtbinding

48%

43%

63%

41%

19%

57%

79%

Koopkrachttoevloeiing

29%

16%

45%

92%

88%

29%

88%

€ 35 mln

€ 34 mln

€ 83 mln

€ 151 mln

€ 15 mln

€ 15 mln

€ 18 mln

€ 11 mln

Huidig winkelaanbod m² wvo

53.000

53.000

101.000

207.000

33.000

31.000

19.000

13.000

Huidig omzet/m² (excl. BTW)

€ 665

€ 630

€ 820

€ 730

€ 455

€ 490

€ 945

€ 835

€ 1.200

€ 1.200

€ 1.200

€ 1.200

€ 1.200

€ 1.200

€ 1.200

€ 1.200

Leiden e.o.

Holland Rijnland

Totale potentiële omzet (excl. BTW)

Gemiddelde omzet/m² (excl. BTW)

Berekening vloerproductiviteit winkels in doe-het-zelf per subregio Alphen aan den Rijn e.o. Bollenstreek Inwoners primair verzorgingsgebied

144.000

182.000

200.000

Omzet/inwoner (excl. BTW)

€ 230

€ 230

€ 230

Koopkrachtbinding

88%

91%

91%

Koopkrachttoevloeiing

4%

12%

11%

€ 30 mln

€ 43 mln

€ 47 mln

€ 121 mln

Huidig winkelaanbod m² wvo

22.000

24.000

29.000

74.000

Huidig omzet/m² (excl. BTW)

€ 1.400

€ 1.790

€ 1.650

€ 1.625

Gemiddelde omzet/m² (excl. BTW)

€ 1.420

€ 1.420

€ 1.420

€ 1.420

Totale potentiële omzet (excl. BTW)

42

D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

Berekening vloerproductiviteit tuincentra in Holland Rijnland Holland Rijnland Inwoners primair verzorgingsgebied

527.000

Omzet/inwoner (excl. BTW)

€ 70

Koopkrachtbinding

85%

Koopkrachttoevloeiing

10%

Totale potentiële omzet (excl. BTW)

€ 35 mln

Huidig winkelaanbod m² wvo

65.000

Huidig omzet/m² (excl. BTW)

€ 545

Gemiddelde omzet/m² (excl. BTW)

€ 550

Indicatie distributieve mogelijkheden Op basis van bovenstaande cijfers kan een indicatieve berekening worden gemaakt van de distributieve mogelijkheden voor winkels in woninginrichting en voor bouwmarkten en tuincentra.

Indicatie distributieve mogelijkheden winkels in woninginrichting per subregio in 2020 Inwoners primair verzorgingsgebied Omzet/inwoner (excl. BTW) Koopkrachtbinding Koopkrachttoevloeiing Totale potentiële omzet (excl. BTW) Omzet/m2 (excl. BTW) Potentieel winkelaanbod m² wvo Huidig winkelaanbod m² wvo

D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

Alphen aan den Rijn e.o.

Bollenstreek

Leiden e.o.

144.000

190.000

200.000

€ 360

€ 360

€ 360

45-55%

40-50%

60-70%

30%

15%

45%

€ 33-41 mln

€ 33-40 mln

€ 79-92 mln

€ 1.200

€ 1.200

€ 1.200

28.00-34.000

27.000-34.000

66.000-76.000

53.000

53.000

101.000

43

Indicatie distributieve mogelijkheden winkels in doe-het-zelf per subregio in 2020 Inwoners primair verzorgingsgebied Omzet/inwoner (excl. BTW) Koopkrachtbinding Koopkrachttoevloeiing Totale potentiële omzet (excl. BTW) Omzet/m (excl. BTW) 2

Potentieel winkelaanbod m² wvo Huidig winkelaanbod m² wvo

Alphen aan den Rijn e.o.

Bollenstreek

Leiden e.o.

144.000

190.000

200.000

€ 230

€ 230

€ 230

90-95%

90-95%

90-95%

5%

10%

10%

€ 31-33 mln

€ 31-33 mln

€ 32-34 mln

€ 1.420

€ 1.420

€ 1.420

22.000-23.000

31.000-33.000

32.000-34.000

22.000

24.000

29.000

Indicatie distributieve mogelijkheden winkels in tuincentra in Holland Rijnland in 2020 Holland Rijnland Inwoners primair verzorgingsgebied Omzet/inwoner (excl. BTW) Koopkrachtbinding Koopkrachttoevloeiing Totale potentiële omzet (excl. BTW) Omzet/m (excl. BTW) 2

Potentieel winkelaanbod m² wvo Huidig winkelaanbod m² wvo

44

535.000 € 70 90-95% 5% € 35-37 mln € 550 65.000-68.000 65.000

D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

Lid Gedeputeerde Staten G. Veldhuijzen Contact

070 441 68 34 [email protected]

provmCle HOLLAND

ZUID

Postadres Provinciehuis

Postbus 90602 2509 LP Den Haag T 070-441 66 11 www.zuid-holland.nl Datum

0 2 FEB. 201.l Ons kenmerk

PZH-2012-323435131 Uw kenmerk Bijlagen

Onderwerp

Actualisering detailhandelsbeleid. Geachte leden van de Stuurgroepen REO, GS heeft op 13 december 2011 de' Startnotitie actualisering 2012 structuurvisie en verordening' vastgesteld. Het college kondigt daarin aan het provinciale detailhandelsbeleid te actualiseren. De belangrijkste aanleiding daarvoor zijn de uitkomsten van het Koopstromenonderzoek Randstad 2011, die wijzen op snelle veranderingen in vraag en aanbod van deze sector. In deze brief werk ik de onderwerpen uit de Startnotitie verder uit. Ik stel het op prijs om de actualisering van het beleid voor de detailhandel samen met u op te pakken. De uitkomsten van het onderzoek laten voor veel winkelgebieden een zorgwekkend beeld zien. De leegstand loopt snel op. In slechts 10 van de 42 grote winkelgebieden in de Randstad is sinds het vorige onderzoek in 2004 sprake van omzetgroei. In Zuid-Holland zijn 2 centra aan de winnende hand, maar staan behalve het merendeel van de grote centra ook de meeste woonboulevards, buurtcentra en kleine kernen over het algemeen onder aanzienlijke druk. Bezoekadres

Economische en demografische ontwikkelingen en een zich onder invloed van internet snel

Zuid-Hollandplein 1

wijzigend consumentengedrag bieden hiervoor verklaring.

2596 AW Den Haag

Trams 8 en 9 en bussen

Het perspectief voor de detailhandel is niet rooskleurig. Het is een doelstelling van de provincie

18, 22, 65 stoppen

de structuur zoveel mogelijk te versterken, met behoud van de dynamiek in de sector. Het

dichtbij het

beperken van het aantal nieuwe winkellocaties en het continueren van het restrictieve beleid bij

provinciehuis. Vanaf

de vestiging van detailhandel buiten de centra kunnen onder de gegeven omstandigheden een

station Den Haag CS is

belangrijke bijdrage leveren aan het bereiken van deze doelstellingen. Verder wil ik in overleg met

het tien minuten lopen. De parkeerruimte voor

de REO's een kwantitatief kader voor optimale vraag-aanbodverhoudingen opstellen.

auto's is beperkt.

Ik werk deze factoren -locaties, branches en kwantitatief kader- hier verder uit.

(!]·· ~[!] .

.•

Locaties

Winkels horen zoveel mogelijk in centra of op een beperkt aantal knooppunten gevestigd te wmüe1·L riietop is een ddtHol uiLLUIIÜt:liiJyt:HIJruyeiijK. Üt:Le i1uuiUlijn VéHl Oeieicl 1s vastgetego 1n

Ons kenmerk

provincie HOLLAND

ZUID

de Structuurvisie detailhandel Zuid-Holland (2007). De PSV geeft aan dat de provincie de bestaande structuur van winkelcentra wil versterken. Gezien de snelle ontwikkelingen in de detailhandel is het nodig de visie op deze structuur te actualiseren. De meeste RE O's maken hun structuurvisies detailhandel op dit punt toekomstbestendig of gaan daarmee aan de slag. Vanuit het beleid om het areaal bedrijventerreinen voor reguliere bedrijven te behouden en de detailhandelsstructuur te versterken, voert Zuid-Holland een restrictief beleid ten aanzien van perifere detailhandel. De provinciale structuurvisie bevat een kaart met locaties waar deze vorm van detailhandel gevestigd kan worden. Ik begrijp dat de REO's op dit onderdeel hun visies kritisch tegen het licht houden.Het ligt voor de hand dat de overheden op termijn minder locaties voor perifere detailhandel aan zullen wijzen. De provincie is voornemens in de herziening van de PVR, mede op basis van de regionale visies detailhandel, de structuur van perifere locaties aan te scherpen.

Branches De ontwikkeling van de perifere detailhandel wordt niet alleen gestuurd door het aantal perifere locaties te beperken, maar ook door de daar toelaatbare branches heel precies te formuleren en alle andere branches expliciet te verbieden. De PVR bevat daarom een limitatieve reeks branches die buiten de winkelcentra gevestigd kunnen worden. Ik wil dit beleidsbepalende kader zoveel mogelijk handhaven. Ik verwijs u naar het u eerder toegezonden rapport van bureau Edint 'Beperkte evaluatie van het PDV-beleid'.

Kwantitatief kader en nieuwe winkelplannen De markt hoeft niet volledig op slot, maar gemeenten, REO's en de provincie zullen scherpe keuzes dienen te maken. Om dit proces goed te kunnen faciliteren, wil ik in overleg met de REO's een kwantitatief kader voor optimale vraag-aanbodverhoudingen opstellen. Ik wil met u afwegen of het wenselijk is ten behoeve van dit kwantitatieve kader op volumes te sturen. In het geval van nieuwe winkelplannen vind ik goed vooroverleg met gemeenten belangrijk, evenals een gedegen advies van de REO's op basis van actuele detailhandelsvisies.

Sturing Voor het uitvoeren van het beleid door REO's, gemeenten en de provincie is het instrumentarium van de Wro beschikbaar. De uitvoering staat onder druk van externe invloeden. Ik noem hier naast recente uitspraken van de Raad van State over duurzame ontwrichting en webwinkels ook de Europese dienstenrichtlijn, waarover mijn voorganger u eerder informeerde. Deze richtlijn vergt van de REO's een meer ruimtelijk dan economisch ingegeven advisering over winkelplannen. Ik refereer tenslotte ook aan de aangenomen motie De Rouwe die de detailhandel onder de werking van de ladder van de duurzame verstedelijking beoogt te brengen.

Overleg met de RE O's over de actualisering van het detailhandelsbeleid Ik wil bij de herziening van de PSV en de PRV in 2012 tot een aanpassing van het detailhandelsbeleid komen. Ik heb de onderwerpen aangegeven waarover ik graag de mening

2/3

··..·..·..·..:..·.·.·.·..· .·_.•,• • . •,•.··.·· ··.·

Ons kenmerk provincie HOLLAND

ZUID

van de RE O's hoor. Hiervoor kunnen ook de bestuurlijke tafels benut worden . Ik sta ook open voor andere suggesties en hoor deze graag voor 1 juni 2012.

3/3

In Holland Rijnland werken samen: Alphen aan den Rijn, Hillegom, Kaag en Braassem, Katwijk, Leiden, Leiderdorp, Lisse, Nieuwkoop, Noordwijk, Noordwijkerhout, Oegstgeest, Rijnwoude, Teylingen, Voorschoten en Zoeterwoude.

Oplegvel 1.

Onderwerp

Behoefteraming bedrijfshuisvesting 2.0

2.

Rol van het samenwerkingsorgaan Holland Rijnland

3.

Regionaal belang

Basistaak Efficiencytaak Platformtaak volgens Dagelijks Bestuur Platformtaak volgens gemeente Inzicht hebben in de meest waarschijnlijke ontwikkeling van de vraag naar nieuwe bedrijventerreinen is voor de regio zeer relevant. Mede op basis hiervan kunnen plannen regionaal worden afgestemd.

4.

Behandelschema:

Datum: Informerend

DB Colleges PHO EZ DB Gemeenteraad DB AB Gemeenteraad

Datum: Adviserend

Datum: Besluitvormend 15-03-2012

30-03-2012

5.

Advies PHO

Het Dagelijks Bestuur van Holland Rijnland te adviseren: 1. In te stemmen met het rapport "Behoefteraming bedrijfshuisvesting 2.0" als onderzoeksrapport. 2. Het onder punt 1 genoemde onderzoeksrapport te beschouwen als bouwsteen van een op te stellen nieuwe regionale bedrijventerreinenprogrammering. 3. Vooralsnog geen enkele plan voor de aanleg van nieuwe bedrijventerreinen te schrappen.

6.

Reden afwijking eerdere besluitvorming en wijze afwijken

n.v.t.

7.

Essentie van het voorstel

Instemmen de behoefteraming als bouwsteen voor het opstellen van een regionale bedrijventerreinenprogrammering.

8.

Inspraak

n.v.t.

Samenwerkingsorgaan Holland Rijnland

[email protected]

Schuttersveld 9, 2316 XG Leiden

www.hollandrijnland.net

Postbus 558, 2300 AN Leiden Telefoon (071) 523 90 90

BNG 28.51.13.992

9.

Financiële gevolgen

Geen

10.

Bestaand Kader

Relevante regelgeving: n.v.t Eerdere besluitvorming: zie voorstel

11.

Lokale context (in te vullen door griffier)

2

Adviesnota PHO (conceptversie 2) Vergadering: Datum: Locatie: Agendapunt:

Portefeuillehoudersoverleg Economische zaken 30-03-2012 gemeentehuis Katwijk [agendapuntnummer]

Onderwerp: Behoefteraming bedrijfshuisvesting 2.0 voor Holland Rijnland

Beslispunten: Het Dagelijks Bestuur van Holland Rijnland te adviseren: 1. In te stemmen met het rapport "Behoefteraming bedrijfshuisvesting 2.0" als onderzoeksrapport. 2. Het onder punt 1 genoemde onderzoeksrapport te beschouwen als bouwsteen van een op te stellen nieuwe regionale bedrijventerreinenprogrammering. 3. Vooralsnog geen enkele plan voor de aanleg van nieuwe bedrijventerreinen te schrappen. Inleiding: Op 29 september 2010 heeft het DB ingestemd met de opdracht aan een extern bureau om voor Holland Rijnland een nieuwe raming van de behoefte aan bedrijventerreinen op te stellen. U heeft het DB daarbij positief geadviseerd. Daarbij is door u opgemerkt dat de nieuwe raming geen "blackbox" mag zijn voor wat betreft de uitkomsten en qua methodiek innovatief moet zijn. Het resultaat van de opgestelde behoefteraming is weergegeven in bijgevoegd onderzoeksrapport, dat nu ter vaststelling aan u wordt voorgelegd. Als bijlagen bij het rapport zijn een drietal Quickscans gevoegd met een analyse van de sectoren Life Sciences, Space Technology en Greenports. In bijlage 1 bij deze adviesnota treft u een beknopte samenvatting aan van de belangrijkste uitkomsten van de ramingen. In het onderzoeksrapport is ook een management samenvatting opgenomen. De rol van Holland Rijnland in dit geheel is richtinggevend. Beoogd effect Een door de Holland Rijnland-gemeenten en het bedrijfsleven gedragen raming, die wordt gebruikt om zo goed mogelijk te kunnen bepalen hoeveel bedrijventerreinen van welke kwaliteit en omvang waar en wanneer nodig zijn op zowel de korte als de lange termijn. Argumenten 1.1 Over de uitgangpunten bestaat overeenstemming Bij de opstelling van het conceptrapport zijn de Holland Rijnland-gemeenten ambtelijk en bestuurlijk nauw betrokken geweest. Dit geldt ook de Kamer van Koophandel en het Bedrijfsleven Rijnland. Gebleken is dat de uitgangspunten in grote lijnen gedragen worden door alle partijen. Ook over het hanteren van het Transatlantic Marketscenario van het 3

Centraal Planbureau als basis voor de raming bestaat overeenstemming tussen de verschillende partijen. 1.2 De uitkomsten zijn plausibel De uitkomsten van de ramingen zijn in verschillende overleggen uitvoerig besproken met de opstellers van het rapport. De opstellers hebben in voldoende mate kunnen aantonen dat de uitkomsten plausibel zijn. Ook is voldoende aangetoond waardoor het verschil met de oude ramingen zo groot is. 2.1 De opgave blijft echter onverminderd groot ..... De opgave om voor de komende jaren adequate huisvesting te realiseren voor het bedrijfsleven in Holland Rijnland blijft onverminderd groot. Hoewel de uitbreidingsbehoefte lager is dan tot nu is aangenomen, is er door de hoge vervangingsvraag nog altijd een behoefte van tenminste 110 hectare nieuw bedrijventerrein geraamd tot 2025. Deze vraag komt mede voort uit transformatie van bedrijventerreinen en vervanging van verouderd vastgoed. 2.2 ..... en regionale programmering blijft noodzakelijk Het is van belang om voor de toekomst voldoende flexibiliteit aan te houden. Weliswaar is de vraag nu niet groot, maar dat kan veranderen. Een nieuwe regionale programmering voor de aanleg van nieuwe bedrijventerreinen en de herstructurering van bestaande locaties is wel noodzakelijk. Hiervoor is de behoefteraming een bouwsteen. Maar niet de enige, want er zal eventueel in samenwerking met de provincie - nog een kwalitatieve match tussen vraag en aanbod gedaan moeten worden. Hiervoor zal u te zijner tijd een concreet voorstel worden voorgelegd. 3. De huidige Regionale bedrijventerreinenstrategieën blijven relevant Het rapport bevat een raming van de behoefte aan ruimte voor bedrijven in Holland Rijnland, maar is geen nieuwe Regionale bedrijventerreinenstrategie. De behoefteraming heeft aangetoond dat huidige strategieën voor Holland Rijnland en Oude Rijnzone / Rijnstreek, waarin een sterk accent ligt op herstructurering ligt, nog steeds relevant zijn. Vooralsnog geven de uitkomsten ook geen enkele reden bedrijven te schrappen, zolang niet duidelijk is hoeveel ruimtewinst herstructurering concreet oplevert en de uitkomsten van de kwalitatieve match (zie argument 2.2) nog niet bekend zijn. Kanttekeningen/risico’s 1.1 De raming geeft geen duidelijkheid over de Oostvlietpolder Op basis van deze behoefteraming kan nog geen duidelijke keuze gemaakt worden welke nieuwe bedrijventerreinen wel/niet aangelegd moeten worden. Dit geldt zowel voor de Oostvlietpolder als voor andere bedrijventerreinen, waarover op dit moment discussie is. Aangetoond is weliswaar dat de uitbreidingsvraag aanzienlijk lager is dan tot nu toe is aangenomen, maar er is met name in de Stedelijke as Leiden - Katwijk nog wel degelijk een behoefte aan nieuwe ruimte voor bedrijven. Daarnaast is er een aanzienlijk vraag als gevolg van herstructurering en transformatie van (vastgoed op) bedrijventerreinen. Een nog te houden kwalitatieve match tussen vraag en aanbod (zie argument 2) en een programmering (eventueel per deelregio) zal hier meer duidelijkheid over moeten geven. 1.2 Er is verschil met de provinciale raming De provincie Zuid-Holland laat momenteel ook een nieuwe behoefteraming opstellen voor alle REO's. De uitkomsten van deze provinciale raming zijn nog niet vrijgegeven. Een eerste verkenning laat zien dat er de uitbreidingsvraag door de provincie hoger wordt ingeschat dan in de eigen raming. Met de provincie is afgesproken deze verschillen te beschouwen als verschillende uitkomsten van twee aparte onderzoeken, die niet helemaal vergelijkbaar zijn. Wel wordt in de uitwerking geprobeerd de verschillen te overbruggen. Relevanter is dat beide 4

ramingen uitwijzen dat de uitbreidingsvraag de komende jaren aanzienlijk lager is dan tot nu toe werd aangenomen. De verschillen tussen beide ramingen zijn als volgt samen te vatten: onderwerp uitbreidingsvraag

raming Holland Rijnland 23 hectare tot 2025

vervangingsvraag

raming provincie * .... hectare tot 2020 .... hectare tot 2030 n.v.t.

transformatie van bedrijventerreinen naar andere functie en vervanging verouderd vastgoed gehanteerde methodiek top-down: Vastgoedmodel ?? Stogo, gebaseerd op de BLM en bottom-up: berekening van de behoefte vanuit het aanwezige vastgoed trendmatige ontwikkeling sterke daling van de uitbreisterke daling van de uitbreidingsvraag t.o.v. de oude dingsvraag t.o.v. de oude ramingen en stijging van de ramingen vervangingsvraag doorgerekende scenario's alleen Transatlantic Market Alle scenario's, met TM(TM) scenario als voorkeur * De uitkomsten van de provinciale ramingen zijn op dit moment nog niet bekend In overleg met de provincie is afgesproken de uitkomsten te beschouwen als resultaten van onderzoek, waar bij verschillen kunnen ontstaan. In de uitwerking richting strategie zal echter worden gestreefd om de verschillen te overbruggen. Relevanter is dat beide ramingen uitwijzen dat de uitbreidingsvraag de komende jaren aanzienlijk lager is dan tot nu toe werd aangenomen. De vervangingsvraag komt in de provinciale raming - in tegenstelling tot onze eigen raming - niet aan de orde. Financiën: De totale kosten van het onderzoek bedroegen € 59.500,- en zijn binnen het beschikbare budget gebleven. Hoewel niet alle vragen uit de opdracht beantwoord zijn (het gaat om een complexe materie), is het resultaat over het geheel genomen bevredigend. De gemeente Leiden heeft 1/3 deel van de kosten betaald. Communicatie: Via de gebruikelijke communicatiekanalen, zoals het uitgeven van een persbericht, artikel in Samengevat, Holland Rijnland Berichten en de website van Holland Rijnland. Planning / vervolgtraject Vervolgstappen kunnen zijn: a. een kwalitatieve confrontatie tussen vraag en aanbod opstellen en b. met toepassing van de SER-ladder een verdere programmering opstellen Op basis hiervan kan dan beter bepaald worden welke bedrijventerreinen waarover discussie is daadwerkelijk aangelegd moeten worden en in welke periode. Vervolgens kan bepaald worden of de huidige regionale bedrijventerreinenstrategieën voor Holland Rijnland en de Oude Rijnzone / Rijnstreek aangepast moeten worden.

5

Evaluatie De ontwikkelingen zullen periodiek worden gevolgd en via monitoring (2-jaarlijkse Monitor bedrijventerreinen). Bijlagen 1. Opgave en samenvatting met de belangrijkste uitkomsten op een rijtje 2. Rapport Behoefteraming bedrijfshuisvesting 2.0

6

Bijlage 1

SAMENVATTING VAN DE BELANGRIJKSTE KWANTITATIEVE UITKOMSTEN

1

Inleiding

De behoefteraming zoals opgesteld door Stogo c.s. moet worden beschouwd als een onderzoeksrapport dat is opgesteld naar aanleiding van een concrete vraag vanuit Holland Rijnland. Deze opdracht luidde het bieden van inzicht in kwantiteit en kwaliteit van de vraag naar bedrijfshuisvesting. In deze samenvatting worden de belangrijkste kwantitatieve uitkomsten overzichtelijk op een rijtje gezet. Het rapport zelf bevat nog veel meer - ook kwalitatieve informatie - over de vraag naar bedrijventerreinen in de regio. Zo is een uitgebreide analyse gemaakt van de vastgoedmarkt en zijn een drietal factsheets opgenomen met informatie over de deelmarkten life sciences, space technology en de greenports. Uit de uitkomsten van de nieuwe behoefteraming kan geconcludeerd worden, dat de regio nog steeds een grote opgave heeft met betrekking tot de aanleg van nieuwe bedrijventerreinen en de herstructurering van bestaande terreinen. Alleen is de aard van de opgave gewijzigd. Waar voorheen sterk het accent lag op uitbreiding zal de komende 10 à 15 jaar de aandacht nog meer moeten liggen op herstructurering van bestaande bedrijventerreinen. In dat opzicht passen de uitkomsten in de huidige bedrijventerreinenstrategie voor Holland Rijnland en de Oude Rijnzone / Rijnstreek. De berekeningen zijn per deelregio uitgevoerd voor diverse ruimtevragende bedrijfssectoren: industrie en bouw, handel en transport, financiële en zakelijke diensten en overige diensten. De hierbij onderscheiden deelregio's zijn: - Stedelijk As Leiden-Katwijk (Katwijk, Oegstgeest, Voorschoten, Leiden, Leiderdorp en Zoeterwoude) - Bollenstreek (Hillegom, Lisse, Noordwijkerhout, Noordwijk en Teylingen) - Rijn- en Veenstreek (Kaag en Braassem, Nieuwkoop, Alphen aan den Rijn en Rijnwoude) 2

De behoefteraming op hoofdlijnen

De behoefteraming is opgebouwd uit twee componenten: de uitbreidingsvraag en de vervangingsvraag. De vervangingsvraag betreft enerzijds bedrijventerreinen die worden getransformeerd tot een locatie voor niet-bedrijfsmatige activiteiten en anderzijds kavels die niet succesvol herontwikkeld kunnen worden tot nieuwe bedrijfsruimte. De behoefte aan nieuwe bedrijventerreinen op basis van veronderstelde groei van de werkgelegenheid, trek naar formele bedrijventerreinen en ruimtegebruik per werknemer (de zgn. uitbreidingsvraag) zal de komende volgens de fors afnemen. In de ramingen uit 2009 werd er voor de twaalf Holland Rijnland-gemeenten en de Oude Rijnzone / Rijnstreek samen nog vanuit gegaan dat er tot 2020 ca. 190 hectare aan nieuwe bedrijventerreinen nodig was. Dit is weliswaar inclusief dubbeltellingen voor de Holland Rijnland-gemeenten in de Oude Rijnzone en de raming voor Bodegraven, maar het verschil met de nieuwe raming is evident. In de nieuwe raming is berekend, dat er tot 2025 nog slechts 23 hectare voor de uitbreiding van bedrijven nodig is!

7

Daarentegen zal als gevolg van veroudering van bestaande bedrijventerreinen de zgn. vervangingsvraag van grotere betekenis worden. In de "basisvariant" is de vervangingsvraag tot 2025 geraamd op 87 hectare. Hierbij is een zekere succesvolle herstructurering van bedrijventerreinen verondersteld. Mocht deze herstructurering minder succesvol verlopen, dan zal de vervangingsvraag kunnen oplopen tot 158 hectare. Dit betekent dat tot 2025 minimaal 110 hectare nieuw bedrijventerrein nodig is. Samengevat kan deze behoefte tot 2025 als volgt worden weergegeven: (zie ook pagina 9-12 van het rapport)

uitbreidingsvraag vervangingsvraag  a.g.v. transformatie  a.g.v. informele onttrekkingen

totaal nieuw herstructurering van verouderd bedrijventerrein

herontwikkeling van verouderd vastgoed

speling -

basisraming

speling +

negatief a.g.v. hoge vraagelasticiteit parameters

23 hectare

hoger a.g.v. hoge vraagelasticiteit parameters

lager a.g.v. minder transformatie en succesvollere herstructurering

63 hectare

??

110 hectare (23+63+24)

181 hectare (23+63+24+71)

0 - 71 hectare (herstructurering < 75 %)

71 hectare (herstructurering 75% succesvol)

158 hectare (63+24+71)

kan lager uitpakken

426.000 m² bvo

hoger niet waarschijnlijk

hoger a.g.v. meer transformatie en minder succesvolle herstructurering

24 hectare

De speling (plus of min) betreft de "bandbreedte" ten opzichte van de basisraming. Daarnaast is er op de bestaande bedrijventerreinen nog ene opgaven voor het bedrijfsleven met betrekking tot de herontwikkeling van verouderd vastgoed. De opgave is in het rapport geraamd op ca. 426.000 m² bedrijfsvloeroppervlak (bvo). Deze 110 hectare is als volgt verdeeld over de deelregio's: deelregio Stedelijke as Leiden - Katwijk Bollenstreek Rijn- en Veenstreek totaal Holland Rijnland

uitbreidingsvraag 22 ha -3 ha 4 ha 23 ha

vervangingsvraag transformatie

40 ha 16 ha 7 ha 63 ha

8

informele onttrekk.

7 ha 6 ha 11 ha 24 ha

totaal 69 ha 19 ha 22 ha 110 ha

3

Uitbreidingsvraag tot 2025

De uitbreidingsvraag betreft de vraag naar extra ruimte tot 2015 vanwege de groei van de werkgelegenheid, de binding van bedrijven aan formele bedrijventerreinen en de ontwikkeling van het ruimtegebruik per werknemer. De uitbreidingsvraag voor de periode 2012-2025 is berekend op 23 hectare. Het betreft de basisraming gebaseerd op veronderstellingen over de meest waarschijnlijk ontwikkeling van de werkgelegenheid (+ 0,3 % per jaar), de binding aan formele bedrijventerreinen (loopt iets terug) en het ruimtegebruik per werknemer (blijft gelijk). Van deze parameters zijn de werkgelegenheidsgroei en het ruimtegebruik per werknemer het meest belangrijkst. Uitgegaan is van de meest waarschijnlijke ontwikkeling, maar dit is met grote onzekerheden omgeven. Met andere woorden: de bandbreedte is groot, zonder dat exact aangegeven kan worden hoe groot. Gevoeligheidsanalyses tonen echter aan dat wanneer bijvoorbeeld wordt uitgegaan van een groei van de werkgelegenheid van 0,6 % per jaar, de uitbreidingsvraag dan stijgt naar 73 hectare. Omgekeerd zal een lagere werkgelegenheidsgroei dan 0,3 % per jaar leiden tot een geringe of zelfs negatieve uitbreidingsvraag. Mutatis mutandis geldt hetzelfde voor een hoger of lager ruimtegebruik per werknemer. De uitbreidingsvraag van 23 hectare is als volgt verdeeld over de deelregio's en sectoren: subregio Stedelijke as Leiden - Katwijk Bollenstreek Rijn- en Veenstreek totaal Holland Rijnland waarvan in sector: - industrie en bouw - handel en transport - financiele en zakelijke diensten - overige diensten

uitbreidingsvraag 22 hectare - 3 hectare 4 hectare 23 hectare -3 15 -8 19

hectare hectare hectare hectare

NB Feitelijk is de uitbreidingsvraag niet 23 maar 26 hectare, omdat de negatieve behoefte die voor de Bollenstreek is berekend, feitelijk niet in mindering gebracht kan worden op de behoefte in de andere twee deelregio's. Voor de behoefte per sector gaat dit overigens niet op.

De uitbreidingsvraag van 23 (of 26) hectare zal - wanneer er geen ruimtewinst door verdichting of meervoudig ruimtegebruik op bestaande terreinen plaats vindt - leiden tot de aanleg van nieuwe bedrijventerreinen in de regio, met name in de Stedelijke as Leiden-Katwijk. Het gaat om modern gemengde en agrarische bedrijventerreinen en niet om hoogwaardige bedrijventerreinen voor de clusters life-sciences en space technology. In het rapport is verondersteld dat er voor deze beide clusters tot 2025 vooralsnog voldoende ruimte is op de bestaande locaties (Bio Science Park Leiden / Oegstgeest) resp. Space Business Park Noordwijk. Voor een uitgebreide beschrijving van de methodiek en de oorzaken van de sterk verminderde uitbreidingsvraag wordt verwezen naar hoofdstuk 2 en 6 van het rapport.

9

4

Vervangingsvraag tot 2025

De vervangingsvraag bestaat uit de vraag die voortkomt uit transformatie van bestaande bedrijventerreinen naar bijvoorbeeld woningbouw en de veroudering van bestaand vastgoed op bestaande bedrijventerreinen. Deze vraag komt bovenop de berekende uitbreidingsvraag van 23 hectare. Transformatie In Holland Rijnland bestaan plannen voor de geheel of gedeeltelijke transformatie van elf binnenstedelijke bedrijventerreinen met een totale van 63 hectare. In het rapport worden deze formele onttrekkingen genoemd. Ondanks dat in de Regionale bedrijventerreinenstrategie is afgesproken om geen bedrijventerreinen meer te transformeren betreft het - op enkele locaties na - terreinen waarvan op dat moment als vergevorderde plannen waren of waarvoor compensatie elders is gevonden. Veroudering vastgoed Geraamd is dat er tot 2025 in totaal 426.000 m² bvo aan verouderd vastgoed (het gaat om een deel van de bedrijfspanden die ouder zijn dan 40 jaar) vervangen moet worden. Deze panden liggen verspreid over alle bedrijventerreinen in Holland Rijnland, maar zijn waarschijnlijk geconcentreerd op de oudste bedrijventerreinen (van voor 1970). Bij elkaar opgeteld gaat het - bij een FSI (Floor Space Index) van 0,6 - om 95 hectare bedrijventerrein. In het rapport wordt verondersteld dat van deze 95 hectare 75%, dat is 71 hectare succesvol herontwikkeld kan worden en 25% (24 hectare) niet. Deze 24 hectare worden in het rapport informele onttrekkingen genoemd, omdat de panden geheel of gedeeltelijk zullen worden gebruikt voor andere activiteiten dan waarvoor ze zijn bedoeld, bijvoorbeeld, de stalling van caravans. De informele onttrekkingen kunnen resulteren in nieuwe bedrijventerreinen. Succesvol herstructureren van 75% vereist een actieve inzet van gemeenten en private partijen. Dit percentage is echter een veronderstelling, die niet gebaseerd is op wetenschappelijk onderzoek en daardoor ook niet echt hard gemaakt kon worden. Hoewel waarschijnlijk aan de hoge kant is het als ambitie wel bruikbaar. Wanneer de herstructurering minder succesvol verloopt dan verondersteld - of helemaal niet succesvol zal blijken te zijn - zal dit leiden tot meer informele onttrekkingen en derhalve tot meer nieuwe bedrijventerreinen (maximaal 95 hectare). De aanleg van nieuw terrein als gevolg van de vervangingsvraag wordt in dit geval niet 87 hectare (63 + 24 hectare) maar 158 hectare (63 + 95 hectare). Samengevat:

Transformatie (formele onttrekking) In onbruik geraakt vastgoed (informele onttrekking) totaal

minimum 0 ha 0 ha

basisvariant 63 ha 24 ha

maximum 63 ha 95 ha

0 ha

87 ha

158 ha

10

0

63

63 71

t r ansf or mat i e

t r ansf or mat i e

i nf or mel e ont t r ekk i ng

i nf or mel e ont t r ekk i ng her st uct ur er i ng

her st uct ur er i ng 95

24

Basis (75% succesvolle herstructurering)

Maximum (geen succesvolle herstruct.)

Zie voor een exacte berekening van de vervangingsvraag hoofdstuk 6 van het rapport.

5

Relatie met de provinciale behoefteraming

Geconstateerd is dat er tussen enerzijds de raming die Holland Rijnland heeft laten opstellen en anderzijds de - nog niet openbaar gemaakte - raming die d provincie Zuid-Holland heeft laten opstellen verschillen zitten. De verschillen hebben te maken met een andere methodiek, met interpretaties van trends en ontwikkelingen en met een andere tijdshorizon. Waar Holland Rijnland uitgaat van de periode 2010-2025 gaat de provincie uit van 2010-2020 resp. 2020-2030. De trend in beide ramingen verschilt echter niet: er is de komende jaren veel minder ruimte nodig voor het accommoderen van de zgn. uitbreidingsvraag Daarnaast is de opdrachtverlening voor beide rapporten anders geweest. Holland Rijnland heeft de totale vraag laten berekenen, de provincie Zuid-Holland allen de uitbreidingsvraag. De cijfers uit beide onderzoeksrapporten moeten daarom niet primair beleidsmatig worden beschouwd, maar als resultaten van onderzoek door verschillende bureaus met een verschillende opdracht. Dat er dan verschillen in de uitkomsten ontstaan is hieraan inherent. Bij de vertaling van de cijfers naar concreet beleid is het echter wel gewenst om geen (grote) verschillen te hanteren. Gestreefd moet daarbij worden om binnen de planologische kaders van de provincie Zuid-Holland te blijven.

11

Bijlage 2 CONCEPTRAPPORT BEHOEFTRAMING BEDRIJFSHUISVESTING 2.0

12

13

Eindrapport

Behoefteraming bedrijfshuisvesting 2.0

Een kwantitatieve en kwalitatieve raming van de vraag naar bedrijventerreinen in de Regio Holland Rijnland in de periode 2010-2025

Uitgave STOGO onderzoek + advies Postbus 691 3430 AR Nieuwegein 030-2334342 [email protected] www.stogo.nl

Opdrachtgever Regio Holland Rijnland Gemeente Leiden

Opdrachtnemers Doorakkers Advies Jones Lang LaSalle STOGO onderzoek + advies

Datum Februari 2012

Versie Eindversie

Behoefteraming Bedrijfshuisvesting 2.0 Holland Rijnland Eindversie

2

INHOUDSOPGAVE 1. 2.

Inleiding .......................................................................................4 Conclusies en aanbevelingen ..............................................................8 2.1. Inleiding ....................................................................................8 2.2. De vraag naar hoogwaardige bedrijventerreinen ...................................9 2.3. De vraag naar modern gemengde bedrijventerreinen ........................... 10 2.4. Aanbevelingen........................................................................... 16 3. De regionale economie van Holland Rijnland ......................................... 19 3.1. Inleiding .................................................................................. 19 3.2. De regionaal economische structuur ................................................ 19 3.3. Ontwikkeling van de werkgelegenheid ............................................. 20 3.4. De bedrijfsmigratie..................................................................... 22 3.5. De drie clusters ......................................................................... 24 4. De markt voor bedrijventerreinen in Holland Rijnland ............................. 30 4.1. Inleiding .................................................................................. 30 4.2. Het areaal bedrijventerreinen ....................................................... 30 4.3. Uitgifte van bouwkavels ............................................................... 31 4.4. Het aanbod aan bouwkavels .......................................................... 33 4.5. Werkgelegenheid op bedrijventerreinen ........................................... 35 5. De markt voor bedrijfsruimten in Holland Rijnland ................................. 40 5.1. Inleiding .................................................................................. 40 5.2. De opname van bedrijfsruimten ..................................................... 40 5.3. Het aanbod aan bedrijfsruimten ..................................................... 43 5.4. Programma van eisen .................................................................. 47 5.5. Confrontatie Vraag – Aanbod ......................................................... 54 5.6. Vraagprofielen .......................................................................... 58 6. De vraag naar bedrijventerreinen op de lange termijn ............................. 62 6.1. Inleiding .................................................................................. 62 6.2. Trends en ontwikkelingen............................................................. 64 6.3. Effecten op huisvesting................................................................ 67 6.4. Uitbreidingsvraag ....................................................................... 68 6.5. Gevoeligheidsanalyses ................................................................. 74 6.6. Vervangingsvraag ....................................................................... 76 6.7. De vraag op de korte termijn......................................................... 80 6.8. Confrontatie tussen vraag en aanbod ............................................... 80 Bijlage 1 Lange termijn scenario’ s Centraal Planbureau .................................... 83 Bijlage 2 Sectorstudies Life Sciences, de Space Sector en greenportontwikkeling . . . .85

Behoefteraming Bedrijfshuisvesting 2.0 Holland Rijnland Eindversie

3

1.

Inleiding

Achtergrond De Regio Holland Rijnland heeft in november 2009 een regionale bedrijventerreinenstrategie vastgesteld1. Deze strategie bevat een: • indicatieve raming voor de vraag naar nieuwe bedrijventerreinen tot 2020; • globaal programma voor te ontwikkelen bedrijventerreinen per segment; • uitwerking van de regionale herstructureringsopgave; • uitvoeringsprogramma. De regionale bedrijventerreinenstrategie geeft prioriteit aan het duurzaam herontwikkelen van bestaande bedrijventerreinen en aan het selectief uitbreiden door middel van de ontwikkeling van nieuwe bedrijventerreinen: meer doen met minder ruimte. In het kader van haar economische structuurbeleid heeft de regio gekozen voor profilering als hoogwaardige economische regio met als speerpunten Life Sciences, de Space sector, de ontwikkeling van de greenports en recreatie & toerisme. De belangrijkste kwantitatieve uitgangspunten van de regionale bedrijventerreinenstrategie zijn: • een totale vraag naar bedrijventerreinen in de periode 2009-2020 van 172 hectare, bestaande uit 117 hectare uitbreidingsvraag en 55 hectare vervangingsvraag; • een programma voor nieuw te ontwikkelen bedrijventerreinen van 136 hectare; daarnaast is een soort ‘reserveprogramma’ opgenomen van circa 52 hectare; • een herstructureringsopgave die betrekking heeft op de revitalisering van 285 hectare bedrijventerrein en de transformatie van 56 hectare bedrijventerrein. In 2009 is een behoefteraming voor bedrijventerreinen opgesteld voor de Oude Rijnzone – Rijnstreek. De raming in deze bedrijventerreinenstrategie voor de periode 2008-2020 was als volgt 2: • Autonome ruimtevraag (uitbreidingsvraag): 55 hectare; • Transformatie: 25 hectare; • Overloop van buiten de ORZ – Rijnstreek: 25 hectare; • Herstructurering: 166 hectare. Na het uitkomen van de regionale bedrijventerreinenstrategie Holland Rijnland is de regio door de toetreding van Alphen aan den Rijn, Rijnwoude en Nieuwkoop uitgebreid van twaalf naar vijftien gemeenten. Voor deze drie gemeenten heeft de regionale planning en programmering bedrijventerreinen voor die tijd plaatsgevonden in het kader van de regionale bedrijventerreinenstrategie Oude Rijnzone – Rijnstreek 20082020.

1

Regio Holland Rijnland, Meer doen met minder ruimte; regionale bedrijventerreinenstrategie Holland Rijnland. Leiden, november 2009. 2

Bron: Eindrapport bedrijventerreinenstrategie Oude Rijnzone – Rijnstreek 2008 – 2020, ECORYS, 11 maart 2009. Opdrachtgever: projectbureau Oude Rijnzone.

Behoefteraming Bedrijfshuisvesting 2.0 Holland Rijnland Eindversie

4

Aanleiding De regio heeft aangegeven de raming van de vraag die ten grondslag ligt aan het uitvoeringsprogramma te willen actualiseren. Hiervoor zijn een aantal redenen gegeven, waaronder: • aan de raming voor de lange termijn liggen oude cijfers uit 2005 ten grondslag die slechts gedeeltelijk zijn geactualiseerd in 2009 (de bedrijventerreinenstrategie die de basis vormt van de Ontwikkelingsvisie Oude Rijnzone gaat eveneens uit van oude cijfers); • de (beide) ramingen hebben de schijn van een black box; • de regio Holland Rijnland is door de toetreding van Alphen aan den Rijn, Rijnwoude en Nieuwkoop uitgebreid van 12 naar 15 gemeenten; • door de economische crisis lijkt de vastgoedmarkt structureel te zijn veranderd; • er is steeds meer discussie over de toenemende leegstand in bedrijfs- en kantoorgebouwen; • de (bestuurlijke) weerstand tegen de aanleg van nieuwe bedrijventerreinen neemt toe; • het blijkt in de praktijk lastig te zijn om de regionale raming te vertalen naar de lokale situatie; • de verhouding tussen de actuele vraag op de korte termijn en het regionale programma voor de middellange en lange termijn is niet altijd duidelijk; • toepassing van de SER-ladder blijkt in de praktijk niet eenvoudig te zijn. Opzet Dit rapport doet verslag van het uitgevoerde onderzoek. Het onderzoek is uitgevoerd door Doorakkers Advies, Jones Lang LaSalle en STOGO onderzoek + advies. Het uitgevoerde onderzoek bestaat uit de volgende onderdelen: • sectorstudies naar de toekomstige ontwikkelingen van drie belangrijke clusters in de regio (Life Sciences, Space sector en greenport) en de hieruit voortvloeiende vraag naar ruimte; • analyse van trends en ontwikkelingen die van invloed zijn op de omvang en de samenstelling van de vraag naar bedrijfshuisvesting; deze analyse is gebaseerd op literatuurstudie en getoetst in een bijeenkomst met externe deskundigen; • raming van de vraag naar bedrijventerreinen op de korte, middellange en lange termijn die rekening houdt met gemeentelijke en regionale economische ambities en structurele veranderingen in de vraag naar bedrijfshuisvesting, locatievoorkeuren en ruimtegebruik; • analyse van de recente ruimtelijk-economische dynamiek, gericht op de vraag naar werklocaties in het afgelopen decennium; deze analyses zijn gebaseerd op gegevens uit het regionale bedrijvenregister voor Rijnmond en de Rijn- en Veenstreek; • analyse van vraag en aanbod naar bedrijfshuisvesting op bedrijventerreinen om inzicht te krijgen in de omvang en de samenstelling van de vraag en in de marktperspectieven van het bestaande aanbod; deze analyses zijn uitgevoerd op basis van databestanden van Jones Lang LaSalle;

Behoefteraming Bedrijfshuisvesting 2.0 Holland Rijnland Eindversie

5

• enquête onder recent verhuisde bedrijven om inzicht te krijgen in het programma van eisen dat verhuizers stellen aan hun nieuwe huisvesting en aan de locatie en in de belangrijkste motieven die ten grondslag liggen aan de verhuizing. De resultaten presenteren we voor de drie deelregio’s binnen Holland Rijnland (figuur 1.1): • Stedelijke as Leiden-Katwijk (Leiden, Leiderdorp, Oegstgeest, Katwijk, Voorschoten en Zoeterwoude) • Bollenstreek (Hillegom, Lisse, Noordwijk, Noordwijkerhout en Teylingen) • Rijn- en Veenstreek (Kaag en Braassem, Alphen a/d Rijn, Nieuwkoop en Rijnwoude) Waar relevant besteden we aandacht aan de verschillen tussen de gemeenten. Aangezien Boskoop vanaf 2014 door de gemeentelijke herindeling ook onder Holland Rijnland valt en deze gemeente van belang is voor de greenportambities is op een aantal onderdelen in het onderzoek ook aandacht besteed aan Boskoop. De gehanteerde methodiek, de trends en ontwikkelingen en de regionale dynamiek zijn in drie regiosessies besproken met vertegenwoordigers van het regionale bedrijfsleven en van de gemeenten. Tenzij anders vermeld hebben de oppervlaktegegevens over bedrijventerreinen betrekking op de netto oppervlakte.3 Figuur 1.1 Gemeenten in Holland Rijnland per subregio

3

Dit is het gedeelte van het terrein dat bestemd is voor bedrijfsvestiging. De bruto oppervlakte bevat daarnaast de openbare ruimte voor functies als wegen, fietspaden, groenstructuren, collectieve parkeerplaatsen, openbare laad- en loskaden en in toenemende mate ook waterberging. In Holland Rijnland is op de bedrijventerreinen gemiddeld 75 % van de oppervlakte bestemd voor bedrijfsvestiging en 25 % is openbare ruimte. Dit is ongeveer gelijk aan het landelijke gemiddelde.

Behoefteraming Bedrijfshuisvesting 2.0 Holland Rijnland Eindversie

6

Opbouw van het rapport De belangrijkste conclusies en aanbevelingen van het onderzoek zijn opgenomen in hoofdstuk 2. Hoofdstuk 2 vormt met hoofdstuk 1 de managementsamenvatting van het onderzoek. De hoofdstukken 3, 4 en 5 bevatten de resultaten van de uitgevoerde analyses. Hoofdstuk 3 gaat dieper in op de regionaal economische structuur en op de perspectieven van de clusters. In hoofdstuk 4 staat de situatie op de markt voor bedrijventerreinen centraal. Hoofdstuk 5 gaat dieper in op de vraag naar en aanbod van bedrijfsruimten. Hoofdstuk 6 presenteert de nieuwe raming en de confrontatie tussen vraag en aanbod.

Behoefteraming Bedrijfshuisvesting 2.0 Holland Rijnland Eindversie

7

2.

2.1.

Conclusies en aanbevelingen

Inleiding De markt voor bedrijventerreinen verkeert in onzekerheid. De ongunstige economische situatie heeft een sterke impact op de vraag naar kantoor- en bedrijfsruimten. Door de strengere eisen die banken stellen aan de financiering verschuift het accent van koop naar huur van vastgoed, een trend die overigens al voor de verslechtering van de economische situatie was ingezet. Daarnaast doet zich een aantal ontwikkelingen voor die naar verwachting de samenstelling van de vraag structureel zullen veranderen. Als gevolg van economische structuurveranderingen en demografische ontwikkelingen zal de groei van de werkgelegenheid en daarmee de vraag naar kantoor- en bedrijfsruimten structureel afnemen. Door de verdienstelijking van de economie en door de groei van het aantal ZZP'ers en kleine bedrijven zal de vraag naar kleinschalige kantoor- en bedrijfsruimten verder toenemen. De vraag naar grootschalig vastgoed zal afnemen. Er is vooral vraag naar kleinschalige kantoorruimten (tot 1.000 m2 v.v.o.) voor zakelijke dienstverleners en naar kleine en middelgrote bedrijfsruimten (tot 2.500 m2 v.v.o.) voor handelsbedrijven. Dit laat onverlet dat er incidenteel grootschalige kavels nodig blijven voor logistieke bedrijven en voor bedrijven in de hogere milieucategorieën die niet in of in de nabijheid van woonwijken zijn te vestigen. Kleinere bedrijven zullen zich in toenemende mate oriënteren op binnen de bebouwde kom gelegen informele locaties en op bestaande panden op oudere bedrijventerreinen die dicht bij de woonbebouwing zijn gelegen en waar de huurprijsniveaus lager zijn. Door de lagere milieucategorieën waarin deze (kleinschalige) bedrijven vallen zijn er bovendien meer mogelijkheden om functies te integreren in woongebieden en om andere functies toe te staan op bestaande bedrijventerreinen. De belangstelling voor monofunctionele (perifere) locaties zal daarom afnemen ten gunste van multifunctionele (centrum)gebieden. De trend dat het aandeel van de werkgelegenheid op bedrijventerreinen toeneemt, is voorbij. Bedrijventerreinen zullen in het komende decennium naar verwachting marktaandeel verliezen aan informele locaties. Ook in Holland Rijnland zal dit het geval zijn. De vraag naar bedrijventerreinen is vooral afkomstig van handelsbedrijven en zakelijke dienstverlening. Zoals in de conceptregionale kantorenstrategie voor Holland Rijnland is geformuleerd, gaan de gemeenten afspreken de verkantorisering van bedrijventerreinen tegen te gaan, met uitzondering van het Bio Science Park en het Space Business Park. Vooral vraag naar modern gemengde bedrijventerreinen In de ramingen is een onderscheid gemaakt tussen de vraag naar hoogwaardige bedrijventerreinen en de vraag naar modern gemengde bedrijventerreinen. Bedrijven in de clusters Life Sciences en Space sector zijn de belangrijkste afnemers van hoogwaardige bedrijventerreinen. De vraag naar hoogwaardige bedrijventerreinen wordt veroorzaakt door het hoge aandeel kantoorruimte dat de bedrijven in deze twee clusters nodig hebben. Er is buiten de op de Life Sciences en de Space sector

Behoefteraming Bedrijfshuisvesting 2.0 Holland Rijnland Eindversie

8

georiënteerde terreinen geen noodzaak hoogwaardige bedrijventerreinen aan te leggen. Uit de uitgevoerde analyses blijkt dat de vraag van de overige bedrijven is onder te brengen op modern gemengde bedrijventerreinen. Hoogwaardige uitstraling scoort voor de meeste bedrijven niet hoog als vestigingsplaatsfactor. Wel moet hier worden opgemerkt dat gemengde terreinen kwalitatief onderling aanzienlijk van elkaar kunnen verschillen, m.a.w. het ene gemengde terrein is het andere niet. Tevens zien we dat op nieuwe terreinen aan de bedrijfspanden die op bepaalde zones, veelal de zichtlocaties, gerealiseerd worden hogere eisen gesteld worden vooral betreffende uitstraling. Door de afname van specifieke eisen lijkt het vastgoed van bedrijven uit verschillende economische sectoren steeds meer op elkaar, zowel wat betreft aantal vierkante meters, als wat betreft de verhouding tussen kantoor- en bedrijfsruimten. Er is buiten de clusters Life Sciences en Space sector weinig vraag naar zogenaamde kantoorachtige bedrijfspanden. Dit zijn bedrijfspanden met 25 % kantoorruimte en 75 % bedrijfsruimte. De meeste bedrijfsruimtegebruikers vragen aanzienlijk minder dan 25 % kantoorruimte in hun pand. Deze bedrijven kunnen goed worden ondergebracht op modern gemengde bedrijventerreinen. De gevraagde uitstraling van de bedrijfspanden is voornamelijk functioneel. Bij greenportgerelateerde bedrijven gaat het vooral om handel, distributie, onderzoek en promotie. De eisen die de greenportgerelateerde bedrijven stellen, komen door de aard van de activiteiten sterk overeen met de eisen van reguliere bedrijfsruimtegebruikers. De greenportgerelateerde bedrijven kunnen daarom ook goed worden ondergebracht op modern gemengde bedrijventerreinen. Deze vraag zal daarom worden meegenomen bij de vraag naar modern gemengde bedrijventerreinen. In de praktijk blijken deze bedrijven overigens al vaak op modern gemengde terreinen gevestigd te zijn.

2.2.

De vraag naar hoogwaardige bedrijventerreinen Holland Rijnland wil zich profileren als hoogwaardige economische regio. In dit kader stimuleert de regio de ontwikkeling van de Life Sciences en van de Space sector. Om deze sectoren een impuls te geven, richt de regio zich op clustering op hoogwaardige bedrijventerreinen: het Bio Science Park en het Space Business Park.4 Wat betreft Life Sciences is er binnen de bestaande plannen in Leiden en in Oegstgeest (Nieuw Rhijngeest) nog ruimte voor de realisatie van 350.000 m2 kantoor- en bedrijfsruimten voor op Life Sciences gerichte bedrijvigheid (research and development, laboratoria, kantoren, hoogwaardige distributie en productie) op 17 hectare netto bedrijventerrein. De plannen bieden daarmee ruimte voor de groei van ruim 12.000 4

Uit de interviews met deskundigen in de clusters is naar voren gekomen dat geen betrouwbare ramingen van de vraag op de lange termijn zijn te maken. De oorzaak hiervan is het specifieke karakter van de bedrijven, de relatief kleine omvang van de clusters ten opzichte van de totale regionale economie en de sterke afhankelijkheid van bedrijven van buiten de regio.

Behoefteraming Bedrijfshuisvesting 2.0 Holland Rijnland Eindversie

9

extra arbeidsplaatsen in de op Life Sciences gerichte bedrijvigheid (ongeveer drie maal het huidige aantal werknemers in de Life Sciences op het huidige Bio Science Park). Hiermee kunnen de economische ambities van de regio voor Life Sciences tot in ieder geval 2030 worden gerealiseerd. Of de plannen in 2030 volledig gerealiseerd zijn, is op dit moment niet vast te stellen. Als zou blijken dat er na 2030 extra ruimte nodig is, is de locatie Nieuw Valkenburg in Katwijk een goede optie. De Space sector is een relatief kleine sector. Het Space Business Park in Noordwijk richt zich zowel op bedrijven die kennisgericht zijn, als op bedrijven die productiegericht zijn. Tot de doelgroep behoren bedrijven die een duidelijke relatie hebben met ESAESTEC, bedrijven die ruimtevaarttechnologie ontwikkelen, bedrijven die gebruik maken van ruimtevaarttechnologie en overige technologische bedrijven. De doelgroep heeft evenals de doelgroep voor Life Sciences een specifieke vraag naar vastgoed die bestaat uit kantoren (bijvoorbeeld voor software-engineering en productontwikkeling), uit laboratoria (voor onderzoeken en testfaciliteiten), uit kennisinstituten en uit bedrijfsverzamelgebouwen. Van het Space Business Park is sinds 2008 1,6 hectare (netto) uitgegeven. Hierop is ongeveer 12.000 m2 v.v.o. kantoorruimte gerealiseerd. ESA heeft een optie genomen van 5 hectare op het ESTEC-gedeelte van het park. Er is nog een restcapaciteit van 5,5 hectare netto. Bij een f.s.i. van 0,75 (de huidige f.s.i. op het terrein) zou hier nog ruimte zijn voor de realisatie van ruim 40.000 m2 b.v.o. Deze vraag zal vooral bestaan uit kantoorruimten. Volgens de initiatiefnemers is de thans beschikbare capaciteit voldoende om minimaal tot 2025 te kunnen voorzien in de vraag. De ontwikkeling van kantoren en kantoorachtige bedrijfspanden op de hoogwaardige bedrijventerreinen voor de clusters past binnen de regionale kantorenstrategie van Holland Rijnland.

2.3.

De vraag naar modern gemengde bedrijventerreinen De vraagraming voor de periode 2010-2025 is opgesteld door gebruik te maken van het vastgoedmodel van STOGO. Het model raamt de voor bedrijfsvestiging bestemde netto oppervlakte. Twee componenten staan hierin centraal: de uitbreidingsvraag en de vervangingsvraag. De uitbreidingsvraag komt voort uit de groei van de economie en daarmee samenhangend de groei van de werkgelegenheid. De vervangingsvraag is het gevolg van het transformeren van bedrijventerreinen en het in onbruik raken van verouderd incourant vastgoed. Doordat het Rijk, het IPO en de VNG in een convenant hebben afgesproken dat het Transatlantic Market (TM-)scenario van het CPB uitgangspunt moet zijn voor de regionale planning en de programmering van bedrijventerreinen, hebben wij dit scenario als basis gebruikt voor de ramingen. De onderliggende parameters zijn echter nadrukkelijk geactualiseerd op basis van regiospecifieke gegevens en trends en ontwikkelingen. Het TM-scenario gaat uit van een gemiddelde economische groei van 2,2 % per jaar. Dit is aanzienlijk hoger dan de komende jaren is te verwachten. Door desondanks uit te gaan van een hoge economische groei wordt er voldoende ruimte gereserveerd voor een op

Behoefteraming Bedrijfshuisvesting 2.0 Holland Rijnland Eindversie

10

termijn weer aantrekkende economie en is er reservecapaciteit om planuitval te kunnen opvangen. Deze manier van plannen vraagt er wel om dat de daadwerkelijke aanleg van bedrijventerreinen wordt afgestemd op de actuele vraag uit de markt. Een goed systeem van monitoren is daarom van cruciaal belang voor de regionale planning en programmering. Uitbreidingsvraag Bij de raming van de uitbreidingsvraag spelen drie parameters een belangrijke rol: • groei van de werkgelegenheid; • binding van de werkgelegenheid aan bedrijventerreinen (locatietypevoorkeur); • gemiddeld ruimtegebruik per werkzame persoon (terreinquotiënt). De aannames voor deze parameters zijn gebaseerd op de gesignaleerde veranderingen in de vraag naar bedrijfshuisvesting en op de geconstateerde regionaal economische dynamiek. De belangrijkste verschillen met de aannames die Ecorys deed voor de huidige regionale bedrijventerreinenstrategieën voor Holland Rijnland en voor de Oude Rijnzone zijn: • De nieuwe ramingen gaan uit van een lagere groei van de werkgelegenheid dan Ecorys deed. 5 In de ramingen zijn niet meegenomen de effecten van stimulerend beleid in de clusters Life Sciences en Space sector. • De nieuwe ramingen gaan uit van gelijkblijvende bindingspercentages per sector, terwijl Ecorys destijds in overeenstemming met de landelijke prognoses nog uitging van een stijging van het bindingspercentage. • De ramingen gaan uit van toenemend ruimtegebruik in de industrie, bouw, handel en transport als gevolg van een stijging van de arbeidsproductiviteit en van een afnemend ruimtegebruik in de financiële, zakelijke en overige diensten als gevolg van veranderingen in de werkprocessen. Ecorys ging destijds alleen uit van een stijgend ruimtegebruik in de industrie, bouw, handel en transport. Vervangingsvraag De ramingen van de uitbreidingsvraag gaan ervan uit dat het bestaande areaal volledig in gebruik blijft. Dit zal maar gedeeltelijk het geval zijn. Een deel van het areaal zal worden ontrokken door de transformatie naar woningbouw; een ander deel zal zodanig verouderen dat dit niet meer kan voorzien in het programma van eisen van moderne bedrijfsruimtegebruikers. De vervangingsvraag is de vraag die voortkomt uit het ontrekken van bedrijventerreinen aan hun functie of uit het in onbruik raken van vastgoed. De onttrekkingen zullen volledig neerslaan in vraag naar nieuwe bedrijventerreinen. Wat betreft de veroudering is dit afhankelijk van de mate waarin de vernieuwing van het vastgoed tot stand komt. Omdat er geen scan heeft plaatsgevonden van de courantheid van het bestaande vastgoed op bedrijventerreinen, is de omvang van de vervangingsvraag op dit moment alleen indicatief te benaderen. We veronderstellen in de ramingen dat de gemiddelde 5

De achtergrond hiervan is dat Ecorys destijds in overeenstemming met het provinciale beleid nog uitging van een scenario met een hogere economische groei dan het TM-scenario.

Behoefteraming Bedrijfshuisvesting 2.0 Holland Rijnland Eindversie

11

economische levensduur van bedrijfspanden circa veertig jaar bedraagt (gebaseerd op expertise van Jones Lang Lasalle). Na deze periode is voortgezet gebruik voor de huidige functie niet goed mogelijk zonder ingrijpende vernieuwingen. Daarbij kan het gaan om een grondige renovatie of om sloop gevolgd door nieuwbouw. Een deel van de vernieuwing zal tot stand komen, omdat de eigenaren investeren in hun pand om dit aan te passen aan de moderne eisen van bedrijfsvoering. Een deel van de eigenaren zal echter mikken op voortgezet gebruik in de huidige staat. Indicatief kan de veroudering van het vastgoed als volgt worden berekend: • Bij een gemiddelde levensduur van veertig jaar zal tussen 2010 en 2025 jaarlijks 2,5 % van de bestaande voorraad verouderen; bij een uitgegeven voorraad van 1.217 hectare in 2010 is dit 456 hectare (1.217 x 2,5 % x 15 jaar); • Hiervan zal volgens de huidige plannen 63 hectare worden onttrokken aan de functie bedrijventerrein; we gaan er van uit dat de regio terughoudend blijft met transformatie en dat er geen extra terreinen worden onttrokken; • Door een gebrek aan gegevens is niet vast te stellen welk deel van het resterende areaal van 393 hectare (456 min 63) dat tot 2025 zal verouderen daadwerkelijk zal worden vernieuwd. Om toch zicht te krijgen op de mate waarin het bestaande aanbod de vraag kan opvangen, hebben we het verouderde areaal geconfronteerd met de toekomstige vraag naar vastgoed (nieuwbouw + bestaande bouw). We gaan hierbij, evenals bij het ramen van de uitbreidingsvraag, uit van het TM-scenario (zie bijlage 1) met een gemiddelde economische groei van 2,2 % per jaar. Op grond van de uitgevoerde migratieanalyses en de transactieanalyses concluderen we hier het volgende uit: • Er verhuizen tot 2025 ruim 7.000 bedrijven met 62.000 arbeidsplaatsen binnen Holland Rijnland naar of binnen bedrijventerreinen; • Deze bedrijven vragen 1,65 miljoen m2 bedrijfsruimte op circa 276 hectare bedrijfskavel (bij een bij een floor-space index van 0,6); • Van deze 276 hectare kan 86 hectare worden opgevangen op nieuwe bedrijventerreinen (uitbreiding van het areaal met 23 hectare en een voor transformatie te compenseren areaal van 63 hectare); er moet derhalve 190 hectare opgevangen worden op bestaande bedrijventerreinen; • Het resterend deel van het areaal dat zal verouderen (393 hectare-190 hectare= 203 hectare) zal in gebruik blijven bij de huidige functie al dan niet na vernieuwing van het vastgoed; • Indicatief gaan we er vanuit dat van de 190 hectare die op bestaande bedrijventerreinen moet worden opgevangen 50 % terecht komt op door de markt vernieuwd areaal en dat op de andere 50 % nog geen vernieuwing heeft plaatsgevonden, wat betekent dat er 95 hectare alsnog moet worden vernieuwd om de vraag binnen de bestaande voorraad te kunnen opvangen; • Om dit areaal van 95 hectare weer geschikt te maken voor opname door de markt, zal de herstructureringsopgave zich niet alleen moeten richten op de revitalisering van het openbare gebied, maar nadrukkelijk ook op de herontwikkeling van verouderd vastgoed;

Behoefteraming Bedrijfshuisvesting 2.0 Holland Rijnland Eindversie

12

• Gezien de complexiteit van de opgave en de aan de herontwikkeling verbonden kosten, gaan we er vanuit dat 75 % van de herontwikkelingsopgave (71 hectare) daadwerkelijk slaagt. Voor de resterende 25 % (24 hectare) is extra ruimte op nieuwe bedrijventerreinen nodig; • Als de geplande transformatie achterwege blijft zal de herontwikkelingsopgave oplopen. Aangezien het om verouderde terreinen gaat, waar geen substantiële investeringen in het vastgoed meer plaatsvinden, zal hier als alternatief voor de transformatie herontwikkeling van vastgoed moeten plaatsvinden; in dat geval zal de herontwikkelingsopgave (95 hectare) met 63 hectare toenemen tot 158 hectare; • Op basis van de hiervoor genoemde veronderstellingen kan de totale vervangingsvraag naar nieuwe bedrijventerreinen berekend worden op 87 hectare, te weten: - Formele onttrekkingen a.g.v. transformatie (63 hectare) - Informele onttrekkingen a.g.v. niet-succesvolle herontwikkeling (24 hectare) Deze 87 hectare moet worden opgeteld bij de hiervoor berekende uitbreidingsvraag van 23 hectare, waardoor de totale vraag 110 hectare bedraagt. Vraag naar nieuwe bedrijventerreinen neemt af De ramingen laten zien dat de vraag naar nieuwe bedrijventerreinen substantieel lager zal liggen dan was geraamd in de Regionale Bedrijventerreinenstrategie (2009) en in het Ontwikkelstrategiekader Oude Rijnzone (2011). De nieuwe ramingen komen voor Holland Rijnland (inclusief Alphen aan den Rijn, Nieuwkoop en Rijnwoude) voor de periode 2010-2025 uit op een vraag van 110 hectare (tabel 2.1). De achtergrond van de vraag zal bovendien fundamenteel anders van karakter zijn. De ramingen die de basis vormen voor het huidige beleid gingen er vanuit dat er tot 2020 nog een omvangrijke uitbreidingsvraag zou zijn. De nieuwe ramingen laten zien dat de groei van de werkgelegenheid op bedrijventerreinen minder groot zal zijn dan destijds is verondersteld en dat er per arbeidsplaats minder ruimte nodig zal zijn. Hierdoor zal er in de komende vijftien jaar in Holland Rijnland aanzienlijk minder uitbreidingsvraag zijn dan eerder werd verondersteld.

Behoefteraming Bedrijfshuisvesting 2.0 Holland Rijnland Eindversie

13

Tabel 2.1 Vraag naar en aanbod van bedrijventerreinen in Holland Rijnland1 (2010 - 2025) Stedelijke as LeidenKatwijk

Holland Rijnland

Bollenstreek

Rijn- en Veenstreek

Vraag 2010 - 2025 Uitbreidingsvraag Formele onttrekkingen Informele onttrekkingen Totaal vraag Aanbod Direct uitgeefbaar2

23

22

-3

4

63

40

16

7

24

7

6

11

110

69

19

22

24

2

3

19

242

90

47

105

Herontwikkeling

71

19

18

34

Vraag 2012 - 2016

24

5

4

15

Planvoorraad

1

2

Exclusief Life Sciences en Space sector Exclusief PCT-terrein voor boomteelt in Rijnwoude Bron: Doorakkers Advies, JLL, STOGO 2011

De vraag naar nieuwe bedrijventerreinen zal in de komende vijftien jaar vooral worden bepaald door vervangingsvraag (87 hectare = 63 + 24 hectare). Dit betekent dat de vraag naar nieuwe bedrijventerreinen in hoge mate afhankelijk is van de uitvoering van de herstructureringsopgave. De ramingen gaan uit van succesvol beleid. Dit betekent het transformeren van 63 hectare bedrijventerrein en het herontwikkelen van 71 hectare bedrijventerrein. Indien de transformatie niet of niet volledig van de grond komt, is op dit areaal herontwikkeling noodzakelijk omdat een groot gedeelte van het vastgoed op deze locaties verouderd is dan wel zal verouderen in de komende periode. Indien de herstructurering niet van de grond komt, zal de vervangingsvraag in het minst gunstige geval leiden tot een extra vraag van 71 hectare naar nieuwe bedrijventerreinen. De totale vraag naar nieuwe bedrijventerreinen zal in dat geval 181 hectare (110 hectare + 71 hectare) bedragen. Dit zal gepaard gaan met een explosieve stijging van de leegstand op bestaande bedrijventerreinen. De uitbreidingsvraag concentreert zich in de Stedelijke as Leiden-Katwijk. In de Bollenstreek is de uitbreidingsvraag waarschijnlijk negatief. De vervangingsvraag zal het grootste zijn in de Stedelijke as Leiden-Katwijk. Doordat hier een relatief omvangrijk areaal wordt getransformeerd, blijven de informele onttrekkingen hier beperkt. Het aanwezige verouderde vastgoed komt immers niet leeg te staan en hoeft niet te worden herontwikkeld, dit omdat het bedrijventerrein zijn functie verliest c.q. wordt getransformeerd. In de Rijn- en Veenstreek is het omgekeerde zichtbaar. Hier wordt relatief weinig getransformeerd. Hierdoor is de herontwikkelingsopgave in deze subregio relatief groot. Het verouderde vastgoed moet worden aangepakt om het weer

Behoefteraming Bedrijfshuisvesting 2.0 Holland Rijnland Eindversie

14

geschikt te maken voor huisvesting van economische activiteiten. Het bedrijventerrein behoudt immers zijn huidige bedrijfsmatige bestemming. Onzekerheidsmarge De uitgevoerde gevoeligheidsanalyses laten zien dat de ramingen van de vraag naar nieuwe bedrijventerreinen een relatief grote onzekerheidsmarge bevatten. Dit hangt niet alleen samen met de onzekerheid over de economische conjunctuur (inclusief financieringsbereidheid van de banken) en met het succes van de aanpak van de herstructureringsopgave, maar ook met de onzekerheid over de voorkeur van het bedrijfsleven voor vestiging op bedrijventerreinen en over de ontwikkeling van het ruimtegebruik per werkzame persoon. Veel kleine bedrijven kunnen zich goed buiten bedrijventerreinen vestigen. De ligging en de kwaliteit van het aanbod aan bedrijventerreinen wordt dus steeds belangrijker. Indien dit niet of in onvoldoende mate aansluit op de vraag, zullen bedrijven in toenemende mate kiezen voor vestiging op informele locaties. Het direct beschikbare aanbod aan modern gemengde bedrijventerreinen is onevenredig over de regio verdeeld (tabel 2.1). In de Stedelijke as Leiden-Katwijk en in de Bollenstreek is vrijwel geen grond meer beschikbaar. Het meeste direct beschikbare aanbod ligt in de Rijn- en Veenstreek en wel in de gemeenten Alphen aan den Rijn en Nieuwkoop. De vraag-aanbodsituatie laat op het niveau van de subregio’s dan ook een tweedeling zien. Er is een urgent tekort aan bedrijventerreinen in de Stedelijke as Leiden-Katwijk en in de Bollenstreek. Dit tekort betekent dat er ook geen ruimte is voor vestiging van greenportgerelateerde bedrijven in deze subregio’s. In de Stedelijke as Leiden-Katwijk is al geruime tijd sprake van schaarste. In de Bollenstreek is in de afgelopen tien jaar sterk ingeteerd op het aanbod. Het is aannemelijk dat het schaarse aanbod in de twee subregio’s de gerealiseerde uitgifte negatief heeft beïnvloed. In de Rijn- en Veenstreek is er echter voor de korte en de middellange termijn voldoende aanbod. Op de langere termijn kunnen hier tekorten ontstaan, vooral als de herontwikkelingsopgave niet van de grond komt. Als uitgegaan zou worden van de in de regio aanwezige planvoorraad zou een ander beeld kunnen ontstaan. Vele plannen die onder deze categorie vallen zijn echter met grote onzekerheden omgeven. Via een adequaat monitoringssysteem zou de actuele vraag-aanbod situatie inzichtelijk gemaakt moeten worden. Pas dan kan, per subregio, zowel kwantitatief, maar vooral ook kwalitatief (inclusief de geografische component) inzichtelijk worden gemaakt welke plannen bij voorkeur gerealiseerd zouden moeten worden en in welke periode.

Behoefteraming Bedrijfshuisvesting 2.0 Holland Rijnland Eindversie

15

2.4.

Aanbevelingen Op basis van de confrontatie tussen vraag en aanbod doen wij de volgende aanbevelingen. Blijf ruimte reserveren voor het cluster Life Sciences Uit de analyses is gebleken dat er op de lange termijn (na 2030) mogelijk vraag is naar extra capaciteit voor Life Sciences. Het verdient daarom aanbeveling om in aanvulling op de gelande uitbreiding van het Bio Science Park op het grondgebied van de gemeenten Leiden en Oegstgeest extra capaciteit als strategische reservering voor de lange termijn op te nemen. Tekorten aan modern gemengd bedrijventerrein oplossen in de eigen subregio De uitgevoerde analyses laten zien dat het regionale bedrijfsleven een duidelijke voorkeur heeft voor hervestiging in de eigen gemeente dan wel in een aangrenzende gemeente in de eigen subregio. In het licht van deze voorkeur verdient het aanbeveling de vraag naar modern gemengde bedrijventerreinen waar mogelijk binnen de eigen gemeente, maar in ieder geval binnen de eigen subregio op te vangen. Vestig greenportgerelateerde bedrijven op modern gemengde bedrijventerreinen Voor de greenportgerelateerde bedrijven zijn nog enkele restkavels beschikbaar in Katwijk. Dit is onvoldoende om te voorzien in de vraag van de bedrijven uit dit cluster. Gezien de schaarse ruimte in de Stedelijke as Leiden-Katwijk en in de Bollenstreek en gezien het urgente tekort aan modern gemengde bedrijventerreinen verdient het aanbeveling bedrijventerreinen van een breed profiel te ontwikkelen, waar zich zowel greenportgerelateerde bedrijven als reguliere bedrijfsruimtegebruikers kunnen vestigen.6 Vanuit de vestigingseisen van greenportgerelateerde bedrijven bezien, is er naast het al geplande bedrijventerrein Delfweg, geen aanleiding voor het ontwikkelen van specifieke bedrijventerreinen voor deze doelgroep. Stedelijke as Leiden-Katwijk: urgente tekorten oplossen De grootste planningsopgave ligt de komende periode op de Stedelijke as LeidenKatwijk. Er is voldoende planvoorraad om de tekorten op te lossen. De onzekerheid over de daadwerkelijke aanleg van nieuwe bedrijventerreinen is echter groot. Gezien het urgente tekort verdient het aanbeveling op korte termijn te starten met het ontwikkelen van een aantal locaties uit de planvoorraad. Locaties gelegen binnen de Stedelijke as sluiten het beste aan bij de voorkeur van het bedrijfsleven voor hervestiging binnen de eigen subregio: nabijheid als dominante vestigingsfactor. Bollenstreek: kies voor lokale opvang De omvang van de vraag in deze subregio is beperkt en kan naar onze mening goed worden geaccommodeerd op kleinschalige uitbreidingen, waarbij iedere gemeente zijn

6

Dit geldt niet voor de ontwikkeling van het PCT-terrein in Rijnwoude (88 hectare) dat een functie heeft voor de greenport Boskoop. Dit terrein is primair gericht op boomteelt.

Behoefteraming Bedrijfshuisvesting 2.0 Holland Rijnland Eindversie

16

eigen vraag opvangt. Op deze terreinen kunnen ook de greenportgerelateerde bedrijven worden opgevangen. Rijn- en Veenstreek: zorg voor een op de marktvraag gerichte fasering van aanbod In deze subregio is voldoende capaciteit om op de korte en de middellange termijn (tot 2015) te voorzien in de vraag. De vraag op de lange termijn is in deze subregio sterk afhankelijk van de voortgang van de herontwikkelingsopgave. Per saldo is er echter een overmaat aan plancapaciteit beschikbaar. Een zorgvuldige fasering op basis van de actuele vraag is daarom van groot belang. Leg nadruk op de herontwikkeling van verouderd vastgoed De ramingen gaan er van uit dat de regio er in slaagt een groot gedeelte van de vraag naar bedrijfsruimten op te vangen op de bestaande bedrijventerreinen. Dit is alleen mogelijk als de herstructureringsopgave nadrukkelijk wordt gericht op de herontwikkeling van verouderd vastgoed op deze bedrijventerreinen. Als dit niet of niet in voldoende mate van de grond komt, zal er extra vraag naar nieuwe bedrijventerreinen ontstaan. Tegelijkertijd zal de leegstand in incourant vastgoed op bestaande terreinen snel stijgen. Handhaaf de bestaande reserveringen Hoewel de vraag naar nieuwe bedrijventerreinen tot 2025 lager zal zijn dan tot nu toe is verondersteld in de regionale planning en programmering, is er geen aanleiding geplande terreinen te schrappen. De onzekerheid over de toekomstige vraag en vooral ook het risico op planuitval vragen om het in stand houden van een ruime strategische reservering. De daadwerkelijke aanleg zal echter op maat moeten worden aangepast aan de actuele marktontwikkelingen. Dit vraagt wel om een flexibel systeem van planning en programmering dat zich zowel kan aanpassen aan een grotere vraag naar nieuwe bedrijventerreinen als aan een terugvallende vraag. Monitor vraag en aanbod Een flexibel systeem van planning en programmering vraagt om een gedegen systeem van monitoring. Belangrijke onderdelen van het monitoren zijn: • • • • • • • •

de gerealiseerde uitgifte van kavels en opname van bedrijfspanden; een periodieke inventarisatie van gebruikerswensen; een scan van de courantheid van het aangeboden vastgoed; de ontwikkeling van het aanbod (bouwkavels + panden); de stand van zaken bij de planvoorraad; de voortgang van de herstructureringsopgave; de voortgang van de transformatie van bedrijventerreinen; een analyse van de effecten van beleid.

Een koppeling is nodig met de bestuurlijke besluitvorming over eventuele aanpassing van de regionale planning en programmering. Hierbij kan het gaan om aanpassingen in de fasering, de segmentering en de locatiekeuzen. Specifiek aandachtspunt in 2012 vormen de eventuele gevolgen van de nieuwe provinciale raming van de vraag naar bedrijventerreinen. Zowel voor de regio als voor de individuele gemeenten is het van groot belang dat zij niet alleen streven naar het vestigen van het juiste bedrijf op de

Behoefteraming Bedrijfshuisvesting 2.0 Holland Rijnland Eindversie

17

juiste plaats maar ook naar het aanbieden van de juiste plaats voor het juiste bedrijf. De bedrijventerreinenmarkt is immers veranderd van een aanbiedersmarkt naar een vragersmarkt!

Behoefteraming Bedrijfshuisvesting 2.0 Holland Rijnland Eindversie

18

3.

De regionale economie van Holland Rijnland

3.1.

Inleiding In dit hoofdstuk staat het regionaal economisch profiel van Holland Rijnland centraal. Hierbij krijgen de drie clusters Life Sciences, Space sector en greenport specifieke aandacht. Omdat de ontwikkeling van de werkgelegenheid mede bepalend is voor de toekomstige vraag naar bedrijventerreinen, komt tevens de ontwikkeling van de werkgelegenheid per bedrijfstak aan de orde, evenals de achterliggende dynamiek. Ook is aandacht geschonken aan verschuivingen in de binding van de werkgelegenheid aan bedrijventerreinen.

3.2.

De regionaal economische structuur De regionale economie van Holland Rijnland lijkt sterk op de landelijke structuur (figuur 3.1). De belangrijkste verschillen zijn terug te vinden in de zakelijke en de overige diensten. De zakelijke diensten zijn minder sterk vertegenwoordigd dan landelijk het geval is. De overige diensten zijn oververtegenwoordigd ten opzichte van het landelijke gemiddelde. De traditioneel aan bedrijventerreinen gebonden bedrijfsklassen (industrie, bouw, groothandel en transport) zijn ondervertegenwoordigd. Het moge duidelijk zijn dat dit van invloed is op de binding van de werkgelegenheid aan bedrijventerreinen. Naar verwachting zal het aandeel van de werkgelegenheid dat te vinden is op bedrijventerreinen dan ook lager zijn dan landelijk het geval is en in de toekomst eerder af- dan toenemen. Figuur 3.1 Werkgelegenheid per bedrijfstak in Holland Rijnland (2010) 2%

10% Landbouw

6%

Industrie Bouw

39%

Handel en horeca Transport

24%

Zakelijke diensten Overige diensten

15%

4% Bron: Regionaal Werkgelegenheidsregister

Tussen de drie deelregio’s bestaat een verschil in economische structuur. De economie in de Stedelijke as Leiden-Katwijk is sterk gericht op de overige diensten (50 % van de

Behoefteraming Bedrijfshuisvesting 2.0 Holland Rijnland Eindversie

19

werkgelegenheid). De sector handel en horeca is sterk vertegenwoordigd in de Bollenstreek en in de Rijn- en Veenstreek (respectievelijk 30 % en 26 % van de werkgelegenheid). Opvallend is de wat achterblijvende vertegenwoordiging van de zakelijke diensten in de Stedelijke as Leiden-Katwijk. Het aandeel van de industrie in de totale werkgelegenheid echter ligt in de Stedelijke as Leiden-Katwijk op het regionale gemiddelde. Figuur 3.2 Werkgelegenheid per bedrijfstak per deelregio in Holland Rijnland (2010) Landbouw

0%5% 3%

Industrie Bouw

4% 6%

10% 11% 10% 9%

Handel en horeca Transport

26%

17%

30%

5% 3% 4% 17% 14% 16%

Zakelijke diensten

28%

Overige diensten

50%

31%

0%

10% Bollenstreek

20%

30%

40%

Stedelijke as Leiden-Katwijk

50%

60%

Rijnstreek

Bron: Regionaal Werkgelegenheidsregister

3.3.

Ontwikkeling van de werkgelegenheid De werkgelegenheid in Holland Rijnland is in de periode 2000 t/m 2010 met circa 17.400 arbeidsplaatsen gegroeid tot 205.000; een groei van 9 % (figuur 3.3). De gerealiseerde groei lag nagenoeg op het landelijke niveau (+ 9 %). Na 2005 lag de groei van de werkgelegenheid op een wat hoger niveau (+5 %) dan in de eerste helft van het vorige decennium (+4 %). De invloed van de economische recessie is zichtbaar en blijkt uit de zich stabiliserende ontwikkeling na 2009.

Behoefteraming Bedrijfshuisvesting 2.0 Holland Rijnland Eindversie

20

Figuur 3.3 Werkgelegenheidsontwikkeling per deelregio in Holland Rijnland index 2000=100 (2000-2010) 115

110

105

100

95 2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

Stedelijke as Leiden-Katwijk

Bollenstreek

Rijn- en Veenstreek

Holland Rijnland

2009

2010

Bron: Regionaal Werkgelegenheidsregister

Het aantal vestigingen groeide in Holland Rijnland met ruim 4.200 (+24 %); veel sneller dan het aantal arbeidsplaatsen. De groei van het aantal vestigingen bleef echter achter bij de landelijke groei (+37 %). De regio laat, in overeenstemming met de landelijke ontwikkelingen, een toenemende kleinschaligheid zien. De gemiddelde omvang van de bedrijven liep terug van 10,8 werkzame persoon per vestiging naar 9,4 werkzame persoon. Deze afname van de gemiddelde bedrijfsomvang in termen van aantal werkzame personen is van invloed op de mate waarin deze bedrijven zich op bedrijventerreinen wensen te vestigen of een voorkeur hebben voor de zogenoemde informele locaties. Bovendien vallen de meer kleinschalige bedrijven veelal in een lagere milieucategorie waardoor de noodzaak om zich op een bedrijventerrein te vestigen in grote mate wegvalt en mogelijkheden biedt voor functiemenging. Daarnaast zien we dat er een duidelijke relatie is tussen de omvang van een bedrijf en het belang van nabijheid als vestigingsplaatsfactor: hoe kleiner een bedrijf hoe korter de afstand tussen woonomgeving en locatie van de bedrijfsvestiging. De groei van de werkgelegenheid vond voor een groot deel plaats in de Stedelijke as Leiden-Katwijk (+11.700 arbeidsplaatsen; +12 %). Binnen de Stedelijke as LeidenKatwijk waren Leiden en Leiderdorp de belangrijkste winnaars. In Leiderdorp is de winst overigens voor de helft toe te schrijven aan de verhuizing van de Stichting Groot Rijnland/ActiVite vanuit Leiden. De Bollenstreek kende maar een bescheiden groei (+ 1.900 arbeidsplaatsen; +5 %). Tot 2003 ging de ontwikkeling gelijk op met die in de twee andere deelgebieden. Daarna daalde de werkgelegenheid in de Bollenstreek. In deze subregio waren de winnaars Noordwijk en Teylingen. Lisse verloor bijna 1.000 arbeidsplaatsen. De Rijn- en Veenstreek nam een tussenpositie in (+ 3.700 arbeidsplaatsen; +8 %). De winst was het grootste in Alphen aan den Rijn. Relatief gezien was er ook in Nieuwkoop sprake van een sterke groei. De groei van de werkgelegenheid vond in Holland Rijnland, in overeenstemming met de landelijke ontwikkeling, plaats in de zakelijke en in de overige dienstverlening. De

Behoefteraming Bedrijfshuisvesting 2.0 Holland Rijnland Eindversie

21

overige dienstverlening groeide sneller dan landelijk. De groei van de zakelijke diensten bleef sterk achter bij de landelijke groei. De overige bedrijfstakken lieten een daling van de werkgelegenheid zien. In de sector handel en horeca was de ontwikkeling tegengesteld aan de landelijke ontwikkeling. Landelijk was er nog sprake van groei van de werkgelegenheid, terwijl in Holland Rijnland de werkgelegenheid terugliep. Vergeleken met het landelijke verlies bleef het verlies in de industrie relatief beperkt. Voor de periode 2005 - 2010 is het mogelijk de achterliggende componenten in beeld te brengen (tabel 3.1). Hieruit blijkt dat de groei van de werkgelegenheid vooral voor rekening komt van de starters (+22.681 arbeidsplaatsen) en van het gevestigde bedrijfsleven (+11.284 arbeidsplaatsen). Per saldo is het effect van bedrijfsmigratie negatief. Er was een vertrekoverschot (153 vestigingen; 173 arbeidsplaatsen). Tegenover de winst door het starten van bedrijven staat ook een fors verlies aan werkgelegenheid door opheffingen. De opgeheven bedrijven (4,9 werkzame persoon per vestiging) zijn gemiddeld aanzienlijk groter dan de gestarte bedrijven (2,9 werkzame persoon per vestiging). De schaalverkleining vindt daarmee zijn oorzaak in het grote aantal starters7. De trend van een groeiend aantal ZZP’ers is hierin zichtbaar. Tabel 3.1 Ontwikkeling vestigingen en werkzame personen Holland Rijnland 2005-2010 Vestigingen totaal 2005 Gevestigd van buiten de regio Vertrokken naar buiten de regio verplaatsingssaldo gestart gestopt presentiesaldo groei zittende bedrijven totaal 2010

Werkzame personen 19.011

213 366

194.919 1.365 1.538

-153 7.759

- 173 22.681

4.852

23.743 2.907

-1.062

21.765

11.284 204.968

Bron: Regionaal Werkgelegenheidsregister

3.4.

De bedrijfsmigratie Bij het proces van bedrijfsmigratie speelt nabijheid een steeds belangrijker rol. Bedrijven verhuizen overwegend over korte afstand binnen de gemeente waar het bedrijf al is gevestigd of naar een direct aangrenzende gemeente. Dit blijkt uit zowel de dynamiekanalyse als uit de enquête onder recent verhuisde bedrijven.

7 Starter is gedefinieerd als een starter op de vastgoedmarkt. Behalve een bedrijfseconomische starter kan dit ook de oprichting van een nevenvestiging zijn.

Behoefteraming Bedrijfshuisvesting 2.0 Holland Rijnland Eindversie

22

Figuur 3.4 Werkgelegenheid bij gemigreerde bedrijven naar bestemming in Holland Rijnland (2005-2010) 6% binnengemeentelijk interregionaal

26% naar buiten de regio

68%

Bron: Bedrijvenregister

Over het algemeen is het aantal bedrijfsmigraties dat de grenzen van een regio overschrijdt beperkt. Dit patroon is ook in Holland Rijnland zichtbaar. Van de 2.376 bedrijven met 20.731 arbeidsplaatsen uit Holland Rijnland, die in de periode 2005-2010 zijn verhuisd, vonden 1.521 bedrijven met 14.105 arbeidsplaatsen een nieuwe vestigingsplaats binnen de eigen gemeente. Dit betekent dat 64 % van de gemigreerde bedrijven en 68 % van de bij migratie betrokken werkgelegenheid een nieuwe vestigingsplaats vond binnen de eigen gemeente (figuur 3.5). Van de bedrijven die naar een andere gemeente binnen Holland Rijnland verhuisden, vond tweederde een nieuwe vestigingsplaats binnen de eigen subregio. Gemeten naar werkgelegenheid profiteerde Leiderdorp het meeste van de bedrijfsverplaatsingen binnen Holland Rijnland. Leiden was de grote verliezer. Dit komt hoofdzakelijk door de eerder genoemde verplaatsing van de Stichting Groot Rijnland/ActiVite. Daarnaast profiteerde Noordwijk door de komst van 24 bedrijven met 374 arbeidsplaatsen uit Katwijk en Alphen aan den Rijn door de komst van 5 bedrijven met 234 arbeidsplaatsen uit Leiden.

Behoefteraming Bedrijfshuisvesting 2.0 Holland Rijnland Eindversie

23

Figuur 3.5 Werkgelegenheid bij gemigreerde bedrijven naar bestemming in Holland Rijnland (2005-2010)

Bron: STOGO 2011

3.5.

De drie clusters In deze paragraaf vindt een korte beschrijving plaats van de drie clusters die een specifieke plaats innemen in het regionaal economisch beleid van Holland Rijnland. Uitvoerige informatie is gegeven in de drie sectorstudies die in de bijlagen zijn opgenomen. De informatie is verkregen via uitgebreide literatuurstudie en het voeren van gesprekken met zogenoemde stakeholders per cluster. De insteek daarbij was vooral gericht in het verkrijgen van inzicht in de huidige en de te verwachten toekomstige economische ontwikkelingen van de clusters en de ruimtelijke implicaties van deze ontwikkelingen tot 2025 met, indien mogelijk, een doorkijk naar 2040. Life Sciences De Life Sciences sector is één van de drijvende krachten achter de wereldwijde economie. Zowel grote multinationale organisaties als kleine ondernemingen zijn actief binnen deze sector. In Nederland heeft het toenmalige Ministerie van Economische Zaken (EZ) enkele jaren geleden het Actieplan Life Sciences opgezet, met als doel het Nederlandse innovatievermogen en de concurrentiekracht op het gebied van Life Sciences te versterken en de potentiële maatschappelijke baten maximaal te benutten. Als aanvulling daarop heeft de overheid de sector Life Sciences en Health in 2011 aangewezen als een van de topsectoren. Dit zijn sectoren waarin Nederland wereldwijd

Behoefteraming Bedrijfshuisvesting 2.0 Holland Rijnland Eindversie

24

sterk is. Hiermee tracht de overheid de Life Sciences sector in te zetten ten behoeve van een gezonde Nederlandse economie. De sector levert echter niet alleen in toenemende mate een belangrijke bijdrage aan de economie, maar is ook sterk afhankelijk van economische ontwikkelingen. Het aantal starters en de daarmee samengaande ruimtebehoefte laten een sterke correlatie zien met economische groei. Mede door deze sterke relatie is het aantal starters de afgelopen jaren afgenomen. Daarnaast is de vraag afhankelijk van de ontwikkelingen op de kredietmarkt. Voornamelijk startende partijen dienen bij aanvang risicovolle investeringen te doen, mede met behulp van vreemd vermogen. Door de huidige aanhoudende onrust op de financiële markten, is het aanzienlijk lastiger geworden om krediet verstrekt te krijgen. Dit heeft de groei van het aantal starters negatief beïnvloed. De huidige terughoudendheid van kredietverstrekkers is hopelijk van tijdelijke aard en zodra het vertrouwen in de financiële markten is herwonnen, wordt het ook voor startende ondernemingen naar verwachting weer eenvoudiger om vreemd vermogen aan te trekken. Bovendien is de vraag binnen de Life Sciences sector afhankelijk van het kunnen verkrijgen van subsidies. Het Actieplan Life Sciences van EZ voorziet in subsidies voor startende ondernemers, evenals in subsidies voor onderzoek op het gebied van Life Sciences. Dit heeft de laatste jaren een positief vliegwieleffect veroorzaakt, omdat starters meer mogelijkheden kregen hun onderneming op te starten en doordat onderzoek binnen de sector financieel gestimuleerd wordt. Dit effect zal de komende jaren naar verwachting verder toenemen. Uit het voorafgaande, evenals uit de expertinterviews, kan worden geconcludeerd dat de al gereserveerde ruimte voor Life Sciences en hieraan gerelateerde partijen voldoende is om de toekomstige vraag uit deze sector te accommoderen. Deze gereserveerde gronden liggen zowel in de gemeente Leiden (Bio Science Park) als in de naastgelegen gemeente Oegstgeest en mogelijk het bedrijventerrein Valkenburg in Katwijk. Deze uitbreidingsreservering zal de komende jaren voornamelijk ingevuld worden op het Bio Science Park door kleinschalige bedrijvigheid (starters) die zich hoofdzakelijk in het incubator concept zullen willen huisvesten. Space Sector De Space sector heeft zich de afgelopen decennia ontwikkeld tot een miljarden business, waarbij de in het dagelijks leven toegepaste producten en diensten niet meer weg te denken zijn. Technologieën die hun oorsprong vonden en vinden in de lucht- en ruimtevaart worden tegenwoordig over de volle breedte van verschillende industriële sectoren, de consumentenmarkt en in diverse onderzoeksgebieden toegepast. De sector is te verdelen in het upstream en het downstream segment. Bij upstream wordt gesproken over alles wat te maken heeft met (de aanleg van) ruimtevaartinfrastructuur, terwijl het downstream segment betrekking heeft op de diensten en producten die gebruik maken van deze ruimtevaartinfrastructuur.

Behoefteraming Bedrijfshuisvesting 2.0 Holland Rijnland Eindversie

25

Upstream segment In het upstream segment is de afgelopen jaren aanzienlijk geïnvesteerd door zowel publieke als private organisaties. Vanuit het perspectief van de levenscyclus van een sector, kan gezegd worden dat het upstream segment de grootste groei achter de rug heeft. Investeringen binnen de non-profit sector zullen voornamelijk plaatsvinden als gevolg van onderhoud, vervanging en vernieuwing van de infrastructuur. Hoewel budgetten in Nederland tot op heden op peil waren gebleven, is het inmiddels duidelijk dat door overheidsbezuinigingen deze terug zullen gaan lopen. Op de commerciële markt zal de groei voornamelijk zitten in commerciële launchers die in 2020 naar verwachting 90 % van de activiteiten binnen het upstream segment zullen vormen. Downstream segment Het downstream segment dat verantwoordelijk is voor alle Space gerelateerde producten en diensten, merkt momenteel het profijt van de investeringen die de afgelopen jaren zijn gedaan binnen het upstream segment. De grotere, gevestigde organisaties gaan steeds vaker allianties aan met startende ondernemers of MKBbedrijven. Door gebruik van bestaande (satelliet)data, in combinatie met bestaande en nieuwe technologieën, creëert dit nieuwe producten en diensten die dit segment de komende jaren een verdere impuls geven. Door enabling technologies wordt bovendien het speelveld geëgaliseerd, waardoor ook de kleinere bedrijven en startende ondernemers kunnen concurreren op voorheen voor hen onbereikbare gebieden. Gezien het kennisintensieve karakter van de Space sector, is gekwalificeerd arbeidspotentieel (hoogopgeleide medewerkers) van belang in de vestigingskeuze van organisaties. Een ander aspect dat van belang is, is de directe nabijheid van relaties (sectorale clustering en variëteit). De afgelopen jaren was dan ook de duidelijke trend waar te nemen dat hightech bedrijven zich clusterden op science parks en hightech campussen. Deze centralisatie van de hightech industrie brengt voordelen met zich mee als synergie, betere samenwerkingsovereenkomsten en productinnovatie. Daarnaast brengt centralisatie lagere exploitatiekosten met zich mee vanwege het gedeelde gebruik van diverse faciliteiten. Er wordt verwacht dat deze clusteringsbehoefte in de toekomst zal aanhouden, vooral ook vanwege de bezuinigingen. Hierdoor neemt ook de vraag naar huisvesting op Space parken verder toe. Het Space Business Park (SBP) is het enige space park in Nederland. Dit maakt het op nationaal niveau een unieke vestigingslocatie voor de Space sector. De Space sector is zeer internationaal en grensoverschrijdend georiënteerd, waardoor het SBP direct concurreert met Space parken in het buitenland. Kijkend naar de Space parken in Duitsland en Frankrijk, kan worden geconcludeerd dat deze parken qua omvang aanzienlijk groter zijn. Daarnaast hebben deze Space parken ook goede relaties met universiteiten. Een voordeel van het SBP is de sterke relatie met ESA-ESTEC, wat het concurrentieprofiel versterkt.

Behoefteraming Bedrijfshuisvesting 2.0 Holland Rijnland Eindversie

26

Het SBP in Noordwijk blijft een sterke locatie voor in Nederland gevestigde of nog te vestigen Space gerelateerde bedrijven, mede vanwege de clustering en de sterke relaties met ESA-ESTEC. Gezien het feit dat het LRN verwacht dat de sector de komende 10 jaar sterk gaat groeien, zal de clusteringsbehoefte sterk aanwezig blijven. Als we kijken naar de ruimtelijke implicatie hiervan kan worden gesteld dat naar verwachting de al gereserveerde ruimte op het Space Business Park in Noordwijk (zijnde 10 hectare) voldoende is om in ieder geval de uitbreidingsvraag tot 2025 en naar alle waarschijnlijk ook verder in de tijd te kunnen accommoderen. Greenports Greenports zijn gebieden waar de tuinbouw (teelt, productie, handel, verwerking, distributie, dienstverlening etc.) en de daaraan gerelateerde kennisinstellingen, logistieke en dienstverlenende bedrijvigheid zich ontwikkeld hebben tot clusters met een zeer sterke internationale concurrentiepositie. In deze clusters worden planten, bomen, bollen, bloemen en groenten geproduceerd en verhandeld. Zeer uiteenlopende bedrijven en organisaties maken onderdeel uit van het tuinbouwcluster. Naast teeltbedrijven, veilingen, handelshuizen, exporteurs en tuinbouwtoeleveranciers gaat het ook om kennisinstellingen die actief zijn in de tuinbouw en ook om dienstverleners, bedrijven in de verpakkingsindustrie en financiële instellingen. Behalve productie en handel is er dus sprake van een hele keten. De Greenports vertegenwoordigen daarom een grote economische waarde, ook internationaal gezien. In Nederland zijn de volgende hoofdclusters te onderscheiden: • Greenport Aalsmeer Een van oudsher belangrijke Greenport. Op een beperkt areaal zijn hier de sierteelt, de veredeling, vermeerdering, productie, de veiling en de handel geconcentreerd. Dat Schiphol praktisch in de achtertuin ligt, is natuurlijk logistiek gezien een groot voordeel. • Greenport Boskoop Wereldwijd bekend op het gebied van boom- en heesterteelt. Productie, handel en kennisinstellingen zijn hier gebundeld. • Greenport Duin- en Bollenstreek De Greenport met de grootste internationale bekendheid door de toeristische aantrekkingskracht van de bollenvelden en de Keukenhof. Het is een van de Greenports waar verschillende gebiedsfuncties, zoals wonen, werken en toerisme sterk met elkaar zijn verbonden. • Greenport Westland-Oostland Het grootste internationale glastuinbouwcluster van Nederland. Alle wereldspelers op het gebied van productie, handel, kennis, innovatie en logistiek zijn hier geconcentreerd.

• Greenport Venlo Een Greenport die sterk in opkomst is. De groeiende betekenis van de Greenport Venlo, het tweede tuinbouwgebied van Nederland, is vooral te danken aan de

Behoefteraming Bedrijfshuisvesting 2.0 Holland Rijnland Eindversie

27

strategische ligging, vlakbij belangrijke afzetgebieden als Duitsland en MiddenEuropa. Inmiddels is de Greenport Noord Holland Noord, ook wel Seed Valley genoemd, aan de hierboven genoemde hoofdclusters toegevoegd. De Greenports krijgen vanwege de nationale economie de komende jaren meer mogelijkheden om zich te ontwikkelen. Schaalvergroting, clustering en bundeling van bedrijven hebben grote voordelen als het gaat om economische vernieuwing en om duurzaamheid. Hierbij gaat het niet alleen om het teeltareaal, maar ook om de locaties waar be- en verwerking, handel en logistiek hun plek krijgen. Ruimtelijke herstructurering en modernisering zijn daarbij van groot belang. De historische verkaveling en infrastructuur staan de noodzakelijke herstructurering in de weg. In het kader van het huidige onderzoek zijn de ontwikkelingen in de Greenports Duin- en Bollenstreek en Boskoop relevant. De Greenport Duin- en Bollenstreek verzorgt bijna tweederde van de mondiale handel en export van bloembollen. Er ligt een grote herstructureringsopgave om te kunnen blijven overleven in de internationale concurrentiestrijd. Versnippering van het teeltareaal leidt tot een aantasting van de kwaliteit van het landschap, waardoor de aantrekkelijkheid vermindert. Tevens is ruimte nodig voor uitbreiding en voor het creëren van schuifruimte om het proces van herstructurering mogelijk te maken. De ruimteclaims overstijgen het voor de teelt beschikbare areaal. Politiek-bestuurlijk is echter vastgelegd dat uitbreiding van het teeltareaal niet aan de orde is. Een deel van de ruimtebehoefte zal daarom op termijn buiten de Duin- en Bollenstreek moeten worden gevonden. De ruimtedruk vraagt ook om zorgvuldig en efficiënt ruimtegebruik bij de uitbreiding van de greenport gerelateerde bedrijventerreinen. Belangrijk voor de Greenport Boskoop is dat Boskoop haar centrumfunctie voor de boom- en heesterteelt behoudt. Verdringingseffecten, door bijvoorbeeld woningbouw, moeten worden voorkomen. Het aantal bedrijven zal sterk afnemen, maar de omvang van de bedrijven zal sterk toenemen. Wanneer er behoefte is aan meer glas voor poten containerteelt dan de huidige regelingen toestaan, zal moeten worden uitgeweken naar andere greenports. De bomenteelt is verder sterk naar plaats gesegmenteerd. Binnen de Greenport sector is een sterke cross-over waarneembaar. Vooral de glastuinbouw heeft een sterke relatie met de Life Sciences sector. Dit vanwege de geneeskrachtige stoffen in diverse bollen. Deze speerpunt sectoren kunnen elkaar in de toekomst verder versterken. Uit het voorafgaande evenals uit de expertinterviews kan geconcludeerd worden dat verdere uitbreiding van het teeltareaal in de provincie Zuid-Holland niet mogelijk is. Het teeltareaal is begrensd, waardoor ondernemers nadrukkelijk op zoek moeten naar innovatieve oplossingen, gericht op intensivering van het ruimtegebruik binnen de greenports. Partijen die wel wensen uit te breiden, moeten op zoek naar ruimte elders in het land. Hierdoor zal een deel van de teelt buiten de greenports plaatsvinden. De aan de greenport gerelateerde bedrijven hebben wel uitbreidingsmogelijkheden, aanzien zij zich ook op reguliere formele bedrijventerreinen (kunnen) vestigen. Naast

Behoefteraming Bedrijfshuisvesting 2.0 Holland Rijnland Eindversie

28

het al geplande agrarische bedrijventerrein Delfweg is er vooralsnog dan ook geen behoefte aan andere agrarische bedrijventerreinen. De ruimtevraag die hiermee is gemoeid, maakt onderdeel uit van de berekening van de uitbreidingsvraag zoals die verderop in dit rapport wordt uitgewerkt.

Behoefteraming Bedrijfshuisvesting 2.0 Holland Rijnland Eindversie

29

4.

De markt voor bedrijventerreinen in Holland Rijnland

4.1.

Inleiding Bedrijventerreinen vormen een specifiek segment op de markt voor bedrijfsmatig vastgoed. Bedrijventerreinen bieden ondernemers de mogelijkheid om in eigen beheer bedrijfspanden te realiseren. Hiervoor kopen zij bouwrijpe kavels van gemeenten en andere vastgoedexploitanten. De markt voor bedrijfsruimten is vooral een nieuwbouwmarkt. De opname van de nieuwbouw vindt vooral plaats via de uitgifte van bouwkavels. Landelijk is dit 80 % van de totale opname. Hoeveel vierkante meter bruto vloeroppervlak (b.v.o.) er via de uitgifte van bouwkavels wordt gerealiseerd is alleen indicatief te benaderen via de floor-space index (f.s.i.). De f.s.i. geeft de verhouding tussen de oppervlakte van een perceel en de op dat perceel gerealiseerde hoeveelheid b.v.o. weer. Over de f.s.i. van bedrijfsruimten bestaan alleen globale indicaties die zijn gebaseerd op ervaringsfeiten (hoofdstuk 5). De gemiddelde f.s.i. van bedrijfsruimte op bedrijventerreinen kan, behoudens uitschieters, variëren van 0,5 bij grootschalige bedrijven tot 0,8 bij kleine bedrijven. Dit is aanzienlijk lager dan bij kantoren waar de f.s.i. afhankelijk van de hoogte van een pand kan oplopen tot ver boven de 1,0. Als gemiddelde voor bedrijventerreinen hanteren we in dit hoofdstuk een f.s.i. van 0,6. Deze waarde kan niet worden toegepast op individuele locaties. De spreiding rond het gemiddelde kan groot zijn. In dit hoofdstuk gaan we dieper in op de markt van bedrijventerreinen in Holland Rijnland. We besteden aandacht aan het totale areaal bedrijventerrein (paragraaf 4.2), de recente uitgifte van bouwkavels (paragraaf 4.3), het aanbod aan bouwkavels (paragraaf 4.4) en ten slotte de ontwikkeling van de werkgelegenheid op bedrijventerreinen (paragraaf 4.5).

4.2.

Het areaal bedrijventerreinen Op 1 januari 2011 was er in de regio Holland Rijnland 1.754 hectare bruto bedrijventerrein aanwezig. Hiervan bestond 1.323 hectare uit bedrijfskavels (netto) en 431 hectare uit openbaar gebied voor infrastructuur, groen en dergelijke. Van de bedrijfskavels was 1.219 hectare al uitgegeven, zodat er nog 104 hectare nieuw bedrijventerrein beschikbaar was voor uitgifte. Bij een f.s.i. van 0,6 is er circa 7,3 miljoen m2 b.v.o. bedrijfsruimte aanwezig op de uitgegeven bedrijventerreinen in Holland Rijnland. Van het netto uitgegeven areaal bedrijventerreinen ligt 39 % in de Stedelijke as LeidenKatwijk, 35 % in de Rijn- en Veenstreek en 26 % in de Bollenstreek (figuur 4.1).

Behoefteraming Bedrijfshuisvesting 2.0 Holland Rijnland Eindversie

30

Figuur 4.1 Verdeling van het uitgeven areaal bedrijventerrein in Holland Rijnland 2010

35%

39%

Stedelijke as Leiden-Katwijk Bollenstreek Rijn- en Veenstreek

26% Bron: Infodesk Bedrijventerreinen Zuid-Holland

De bedrijventerreinen in Holland Rijnland zijn relatief oud. Op grond van de gerealiseerde uitgiften is de leeftijd van de uitgegeven voorraad in te schatten. Het voor 1985 uitgegeven areaal wordt geraamd op ruim 900 hectare (drie kwart van het in 2011 uitgegeven areaal).8 De omvang van het voor 1985 uitgegeven areaal is relatief groot in Holland Rijnland. Landelijk neemt dit areaal circa 55 % van de uitgegeven voorraad voor zijn rekening. Tabel 4.1 Voor 1985 uitgegeven areaal bedrijventerreinen in Holland Rijnland Uitgegeven Areaal 2011

Uitgifte 19852010

Voor 1985 uitgegeven areaal

Stedelijke as Leiden-Katwijk Bollenstreek

456 334

100 99

356 235

Rijn- en Veenstreek

430

105

325

1.220

304

916

Totaal

Bron: STOGO, 2011

Het feit dat de bedrijventerreinen in Holland Rijnland relatief oud zijn, blijkt ook uit de relatief grote omvang van de regionale herstructureringsopgave. In het regionale bedrijventerreinenprogramma Holland Rijnland is (inclusief te transformeren terreinen) een herstructureringsopgave opgenomen van 340 hectare. Hier komt nog 199 hectare voor de gemeenten Alphen aan den Rijn, Rijnwoude en Nieuwkoop bij uit het Ontwikkelstrategiekader Oude Rijnzone.

4.3.

Uitgifte van bouwkavels Tussen 1 januari 2000 en 1 januari 2011 is in Holland Rijnland 111 hectare netto bedrijventerrein uitgegeven (gemiddeld 11 hectare per jaar). Bij een gemiddelde f.s.i. van 0,6 zou dit een opname betekenen van 660.000 m2 b.v.o. bedrijfsruimte, die buiten

8 Dit is het areaal dat in 2025 bij een economische levensduur van veertig jaar theoretisch verouderd zou zijn.

Behoefteraming Bedrijfshuisvesting 2.0 Holland Rijnland Eindversie

31

de vrije markt voor bedrijfsruimten om is gerealiseerd. De uitgifte fluctueert sterk van jaar tot jaar (figuur 4.2). Het gemiddelde wordt sterk beïnvloed door de hoge uitgifte in 2001 (27 hectare). Laten we deze uitgifte buiten beschouwing dan zakt de gemiddelde uitgifte terug naar 9 hectare per jaar. Figuur 4.2 Jaarlijkse uitgifte bedrijventerrein in Holland Rijnland 2001-2010 30 25 20 hectare

15 10 5 0 2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

Bron: Infodesk Bedrijventerreinen Zuid-Holland

Figuur 4.3 Uitgifte bedrijventerrein per subregio 2001-2010 30%

Bollenstreek Stedelijke as Leiden-Katwijk

47%

Rijn- en Veenstreek

23% Bron: Infodesk Bedrijventerreinen Zuid-Holland

Bijna de helft van de uitgifte vond plaats in de Rijn- en Veenstreek (figuur 4.3). De Stedelijke as Leiden-Katwijk nam nog geen kwart van de uitgifte voor haar rekening. Dit is laag in verhouding tot het al uitgegeven areaal en tot het aandeel van deze subregio in de regionale werkgelegenheid. De gemeenten Alphen aan den Rijn (22 hectare), Kaag en Braassem (15 hectare), Nieuwkoop (14 hectare) en Noordwijk (14 hectare) gaven de meeste grond uit. De overige gemeenten gaven minder dan 10 hectare uit. De uitgifte in Leiden bleef met 6 hectare sterk achter. De achterblijvende uitgifte in de Stedelijke as Leiden-Katwijk is waarschijnlijk te wijten aan het gebrek aan aanbod aan bedrijventerreinen in het afgelopen decennium, met andere woorden: als er geen aanbod is kan er ook niets worden uitgegeven.

Behoefteraming Bedrijfshuisvesting 2.0 Holland Rijnland Eindversie

32

4.4.

Het aanbod aan bouwkavels Van de nog uitgeefbare grond was per 1 januari 2011 in totaal netto 39 hectare direct beschikbaar voor uitgifte; 84 hectare bestond uit capaciteit in vastgestelde bestemmingsplannen. Voor een deel (19 hectare) gaat het hier om herontwikkelingslocaties. Naast deze harde plancapaciteit is er nog 166 hectare aan zachte plannen beschikbaar. Van het terstond uitgeefbare aanbod is 16,9 hectare specifiek bestemd voor één van de drie clusters (tabel 4.2). Wat betreft de terreinen voor de clusters ligt het accent op Life Sciences en de Space sector in respectievelijk Leiden/Oegstgeest en in Noordwijk. Voor Life Sciences is er ook nog harde plancapaciteit voor uitbreiding van het Bio Science Park. Het aanbod voor greenportbedrijven betreft restkavels in Katwijk en in Sassenheim. Harde plancapaciteit specifiek bestemd voor uitbreiding van greenport gerelateerde bedrijventerreinen is er nauwelijks. Wel is er nog 11 hectare potentiële ruimte voor dit cluster in Katwijk en in Noordwijkerhout. In de Rijn- en Veenstreek is er bovendien nog 88 hectare ontwikkeling mogelijk op het Pot- en Containerteelt Terrein (PCT), dat ligt in Rijnwoude. Het maakt onderdeel uit van de Greenport Boskoop en vormt een belangrijke opvanglocatie voor uit te plaatsen kwekerijbedrijven en bedrijven die als gevolg van schaalvergroting elders geen vestigingsmogelijkheid hebben. Tabel 4.2 Bouwrijpe grond en plancapaciteit op bedrijventerreinen per type terrein in de regio Holland Rijnland (2011) Planvoorraad

Clusters

Terstond Uitgeefbaar (hectare)

Totaal (hectare)

Bestemmingsplannen (hectare)

Overige plannen (hectare)

16,1

19,5

8,5

11,0

-

Life Sciences

9,2

8,3

0,0

-

Space sector

5,5

0,0

0,0

-

Greenport

1,4

0,2

11,0

Gemengde bedrijventerreinen

22,9

230,6

75,8 9

154,8 31,5

-

Stedelijke as Leiden-Katwijk

1,0

-

Bollenstreek

3,4

4,8

35,3

-

Rijn- en Veenstreek

18,5

17,2

88,0

TOTAAL

39,0

53,8

250,1

84,3

165,8

Bron: Infodesk Bedrijventerreinen

Het aanbod aan gemengde bedrijventerreinen is onevenredig over de regio verdeeld. Ongeveer de helft van het aanbod op gemengde bedrijventerreinen is bovendien in private handen. De gemeenten waarin deze bedrijventerreinen liggen hebben hierdoor geen zeggenschap over de feitelijke uitgifte. In de Stedelijke as Leiden-Katwijk is 9 Hierin is Oostvlietplolder (29 ha) meegenomen als planvoorraad, echter de daadwerkelijke uitvoering van Oostvlietpolder is momenteel uiterst onzeker.

Behoefteraming Bedrijfshuisvesting 2.0 Holland Rijnland Eindversie

33

vrijwel niets direct uitgeefbaar. Alleen in Voorschoten is grond uitgeefbaar op het bedrijventerrein Dobbewijk (tabel 4.3). Ook in het afgelopen decennium was het aanbod aan bouwrijpe grond schaars. Alleen in Katwijk was gedurende een korte periode een beperkt aanbod beschikbaar. In de Bollenstreek is eveneens relatief weinig grond uitgeefbaar op restkavels. De helft van het direct beschikbare aanbod ligt in de Rijn- en Veenstreek en wel in de gemeenten Alphen aan den Rijn en Nieuwkoop. De belangrijkste bedrijventerreinen zijn Schans II, Molenwetering, en Crown Business Center in Alphen. In Nieuwkoop is direct grond uitgeefbaar op de locaties Leidse Vaart, Woerdense Verlaat en De Olm. Tabel 4.3 Bouwrijpe grond en plancapaciteit op bedrijventerreinen per gemeente in de regio Holland Rijnland in netto hectare (2011) Planvoorraad Terstond uitgeefbaar (hectare)

Totaal (hectare)

Bestemmingsplannen (hectare)

Overige plannen (hectare)

12,9

46,8

7,8

39,0

Hillegom

0,6

14,3

4,3

10,0

Kaag en Braassem

0,0

18,0

0,0

18,0

Katwijk

1,4

39,2

15,2

24,0

Leiden

4,2

37,2

37,2

0,0

Leiderdorp

0,0

3,5

0,0

3,5

Alphen aan den Rijn

Lisse

0,4

10,3

0,0

10,3

Nieuwkoop

5,6

12,4

4,4

8,0

Noordwijk

6,5

0,5

0,5

0,0

Noordwijkerhout

0,0

14,0

0,0

14,0

Oegstgeest

5,0

9,9

9,9

0,0

Rijnwoude

0,0

28,0

5,0

23,0

Teylingen

1,4

8,0

0,0

8,0

Voorschoten

1,0

0,0

0,0

0,0

Zoeterwoude

0,0

8,0

0,0

8,0

39,0

250,1

84,3

165,8

TOTAAL

Bron: Infodesk Bedrijventerreinen Zuid-Holland/Monitor Bedrijventerreinen Holland Rijnland 2011

In de Stedelijke as Leiden-Katwijk is wel veel potentiële capaciteit aanwezig voor de ontwikkeling van gemengde bedrijventerreinen (85 hectare). De realisatie hiervan is echter onzeker. De gemeente Leiden heeft inmiddels besloten het geplande bedrijventerrein in de Oostvlietpolder (29 hectare) niet te ontwikkelen. De ontwikkeling van Klei-Oost Zuid (15 hectare) in Katwijk is vertraagd. Dit is het gevolg van de economische recessie en van de koppeling van het bedrijventerrein aan de uitbouw van het glastuinbouwareaal in Teylingen, waarover nog geen zekerheid bestaat. Over de herontwikkeling van het MEOB-terrein (8,4 hectare) in Oegstgeest lopen nog onderhandelingen met de grondeigenaar (het Rijksvastgoedbedrijf). De gemeente wil (een deel van) dit terrein verwerven. Mogelijkheden voor uitbreiding van het areaal bedrijventerreinen zijn te vinden in Katwijk en Leiderdorp. Wat betreft de

Behoefteraming Bedrijfshuisvesting 2.0 Holland Rijnland Eindversie

34

locatie Nieuw Valkenburg (20 hectare) moet de marktvraag nog worden onderzocht. Dit gebied is tevens in beeld als potentieel vestigingsgebied voor Life Sciences. In Leiderdorp is er op de locatie Bospoort (4 hectare) nog enige ruimte voor uitbreiding van het areaal bedrijventerrein. In de Bollenstreek is er nog 40 hectare potentiële capaciteit voor gemengde bedrijventerreinen. In Hillegom komt op termijn ruimte beschikbaar op twee herontwikkelingslocaties (Draka en Veenenburgerlaan). Daarnaast is er nog ruimte voor ontwikkeling op de locaties Pastoorslaan in Hillegom (10 hectare), Dever-Zuid in Lisse (2,3 hectare), Mallegat in Lisse (4 hectare), PPO-terrein in Lisse (4 hectare), Gravendam-Oost in Noordwijkerhout (7 hectare), Delfweg 2 in Noordwijkerhout (7 hectare), Oosthoutlaan in Teylingen (4 hectare) en Greenibterrein in Teylingen (4 hectare). In de Rijn- en Veenstreek is er nog ruim 100 hectare aan potentiële capaciteit voor gemengde bedrijventerreinen. De capaciteit in bestemmingsplannen in de Rijn- en Veenstreek heeft betrekking op het bedrijventerrein Hoorn-West in Alphen aan den Rijn (7,8 hectare). Op termijn zijn er ontwikkelingen mogelijk op de locatie Bovenland in Nieuwkoop (3,9 hectare) en op Hoogewaard in Rijnwoude (5 hectare). Ruimte voor uitbreiding in zachte plannen is er in Alphen aan den Rijn op de locatie Steekterpoort (39 hectare), in Kaag en Braassem op de locaties Drechthoek 2 (3 hectare) en Veenderveld 2 (15 hectare), in Nieuwkoop op de locatie Schoterhoek II (8 hectare) en in Rijnwoude op de locaties Barrepolder (voorheen Groenendijk-oost) (18 hectare) en Prinsenschouw (5 hectare). Barrepolder (voorheen Groenendijk-oost) is bestemd voor de opvang van bedrijven uit Holland Rijnland. Of de gemeente Rijnwoude dit terrein gaat ontwikkelen, is nog zeer onzeker.

4.5.

Werkgelegenheid op bedrijventerreinen In het totaal waren er in Holland Rijnland in 2010 3.727 bedrijven met 72.810 arbeidsplaatsen op de bedrijventerreinen gevestigd. Tussen 2005 en 2010 is de werkgelegenheid op bedrijventerreinen toegenomen met bijna 3.400 arbeidsplaatsen. Dit is een groei van 5 %. De groei van de werkgelegenheid op bedrijventerreinen is nagenoeg gelijk aan de groei van de werkgelegenheid in de rest van de regio. Hierdoor is het aandeel van de totale werkgelegenheid dat gevestigd is op bedrijventerreinen onveranderd gebleven. De groei was verreweg het sterkst in Leiden en vond plaats op het Bio Science Park. De grootste verliezers zijn Katwijk en Lisse. Een op de drie arbeidsplaatsen op bedrijventerreinen bevindt zich in de zakelijke en in de overige dienstverlening. De bedrijfstakken handel en horeca en industrie nemen respectievelijk 26 % en 20 % van de arbeidsplaatsen voor hun rekening. Tussen de deelregio’s Stedelijke as Leiden-Katwijk enerzijds en Bollenstreek en Rijn- en Veenstreek anderzijds bestaat een duidelijk verschil in de samenstelling van de werkgelegenheid op bedrijventerreinen. Het aandeel van de zakelijke en overige dienstverlening in de Stedelijke as Leiden-Katwijk bedraagt ruim 50 %. In de

Behoefteraming Bedrijfshuisvesting 2.0 Holland Rijnland Eindversie

35

Bollenstreek en de Rijn- en Veenstreek ligt het accent wat sterker op de handel en horeca en op transport.

Tabel 4.4 Groei van de werkgelegenheid op bedrijventerreinen per gemeente in Holland Rijnland (2005-2010) 2005

Toe-/ afname

2010

Katwijk

9.294

8.704

-590

Leiden

19.867

22.944

3.077

Leiderdorp Oegstgeest

1.765 186

1.657 162

-108 -24

Voorschoten Zoeterwoude

1.079 4.795

810 4.850

-269 55

Hillegom Lisse

2.110 2.848

1.977 2.458

-133 -390

Noordwijk

2.979

3.720

429

Noordwijkerhout

1.358

1.336

290

Teylingen

4.931

5.466

535

Alphen aan den Rijn

11.206

11.601

395

Kaag en Braassem

1.718

1.652

-66

Nieuwkoop

2.383

2.470

87

Rijnwoude

2.924

3.003

79

69.443

72.810

3.367

Totaal

Bron: Infodesk bedrijventerreinen Zuid-Holland

Ruim de helft van de werkgelegenheid op bedrijventerreinen bevindt zich op tien grotere bedrijventerreinen (tabel 4.5). Het Bio Science Park is qua werkgelegenheid verreweg het grootste terrein. Hierbij moet worden opgemerkt dat het grootste deel hiervan voor rekening komt van het universitair medisch centrum en aan de op het terrein aanwezige onderwijsvoorzieningen. Tabel 4.5 De tien bedrijventerreinen met de meeste werkgelegenheid in Holland Rijnland (2010) 2010 Bio Science Park Molenwetering

Leiden Alphen aan den Rijn

14.661 4.178

Rijnhaven 't Heen

Alphen aan den Rijn Katwijk

3.698 3.437

Roomburg Grote Polder

Leiden Zoeterwoude

2.621 2.348

Veiling Flora Hoorn West

Katwijk Alphen aan den Rijn

1.781 1.632

De Waard

Leiden

1.463

De Olm

Nieuwkoop

1.462

Bron: Infodesk Bedrijventerreinen Zuid-Holland

Behoefteraming Bedrijfshuisvesting 2.0 Holland Rijnland Eindversie

36

Gemeten naar werkgelegenheid hebben de meeste bedrijventerreinen (48 van de 82) een gemengd karakter. Op de overige bedrijventerreinen is sprake van een dominante sector, die meer dan 50 % van de werkgelegenheid op het desbetreffende bedrijventerrein voor zijn rekening neemt. Het gaat hierbij in de meeste gevallen niet om een bewuste thematisering van het terrein, zoals dat bijvoorbeeld het geval is bij het Bio Science Park. Het gaat vaak om specialisatie die is ontstaan als gevolg van de concrete vraag in de markt naar ruimte en om de kenmerken van de locatie c.q. het bedrijventerrein, zoals ligging en bereikbaarheid. Daarnaast speelt ook het tijdstip waarop de terreinen zijn ontwikkeld een rol. Oudere terreinen zijn over het algemeen meer gericht op industrie dan de nieuwere terreinen. Binding aan bedrijventerreinen In Holland Rijnland was in 2010 35,5 % van de werkgelegenheid op bedrijventerreinen gevestigd (tabel 4.6). Tussen de subregio’s zijn er geen grote verschillen. In de Rijn- en Veenstreek (36,4 %) en de Stedelijke as Leiden-Katwijk (36,2 %) ligt het bindingspercentage iets hoger dan het regionale gemiddelde. In de Bollenstreek (33 %) ligt het bindingspercentage onder het regionale gemiddelde. Het bindingspercentage geeft het aandeel van de totale werkgelegenheid weer dat direct gerelateerd is aan de bedrijventerreinen in de regio. Het bindingspercentage is in de afgelopen vijf jaar gelijk gebleven. Dit wijkt af van de veronderstellingen die ten grondslag liggen aan de gangbare prognoses van de ruimtevraag op de lange termijn op basis van de Bedrijfslocatiemonitor van het Centraal Planbureau. Deze prognoses gaan juist uit van een stijging van het bindingspercentage. Een constant dan wel dalend bindingspercentage is de laatste jaren overigens ook in de rest van Nederland de trend, een trend die op basis van de huidige inzichten naar verwachting zal doorzetten. Tabel 4.6 De binding van de werkgelegenheid aan bedrijventerreinen in Holland Rijnland per gemeente (2010) Bedrijventerreinen Alphen aan den Rijn

BindingsTotaal percentage

11.601

30.124

39%

1.977 1.652

6.349 6.919

31% 24%

8.704 22.944

19.655 58.135

44% 39%

Leiderdorp Lisse

1.657 2.458

12.021 7.941

14% 31%

Nieuwkoop Noordwijk

2.470 3.720

8.280 13.960

30% 27%

Noordwijkerhout Oegstgeest

1.336 162

5.048 6.037

26% 3%

Rijnwoude Teylingen

3.003 5.466

6.166 11.990

49% 46%

Voorschoten Zoeterwoude

810 4.850

5.186 7.175

16% 68%

72.810

204.986

36%

Hillegom Kaag en Braassem Katwijk Leiden

Totaal

Behoefteraming Bedrijfshuisvesting 2.0 Holland Rijnland Eindversie

37

Bron: Infodesk Bedrijventerreinen Zuid-Holland

Per gemeente loopt de binding aan bedrijventerreinen sterk uiteen. De binding is relatief hoog in Zoeterwoude, Rijnwoude, Teylingen en Katwijk. Er is relatief weinig werkgelegenheid op bedrijventerreinen gevestigd in Oegstgeest, Leiderdorp en Voorschoten. Deze verschillen zijn vooral toe te schrijven aan verschillen in economische structuur en aan de ontstaansgeschiedenis. Zo heeft het bedrijventerrein Grote Polder in Zoeterwoude als overloopgebied voor Leidse bedrijven gefunctioneerd. Ook de bindingspercentages voor de verschillende bedrijfstakken lopen sterk uiteen (tabel 4.7). In de industrie is meer dan 80 % aan bedrijventerreinen gebonden. In de transportsector en in de bouw is dat respectievelijk 57 % en 55 %. De regionale bindingspercentages in de traditionele bedrijventerreinbehoevende bedrijfsklassen benaderen de waarschijnlijke maxima. Dit betekent dat het proces van verplaatsing van bedrijven van informele locaties naar bedrijventerreinen in deze bedrijfsklassen grotendeels is afgerond. Buiten bedrijventerreinen zitten vooral nog kleine bedrijven of grootschalige immobiele bedrijven op solitaire locaties, waarvan er veel vallen in de hogere milieucategorieën, de zogenoemde HMC-bedrijven. Alleen in de sector transport is wellicht nog een beperkte groei van het bindingspercentage mogelijk. Dit zal vooral afhankelijk zijn van de ligging, bereikbaarheid en verkaveling van het beschikbare aanbod. In de zakelijke en overige dienstverlening zijn de percentages respectievelijk 35 % en 20 %. In vergelijking met de rest van het land is dit relatief hoog. De oorzaak hiervan zijn de Life Sciences en de Space sector, die op bedrijventerreinen in Leiden en Noordwijk zijn gevestigd. Deze nemen ruim de helft van de werkgelegenheid op bedrijventerreinen in deze sectoren voor hun rekening. Tabel 4.7 De binding van de werkgelegenheid aan bedrijventerreinen in Holland Rijnland per bedrijfstak (2010) Bedrijventerreinen Landbouw

BindingsTotaal percentage

517

4.755

11%

Industrie

17.066

21.174

81%

Bouwnijverheid Handel en Horeca

6.615 17.478

12.052 49.093

55% 36%

Transport Zakelijke en financiële dienstverlening

4.362 11.400

7.636 32.151

57% 35%

Overige dienstverlening

15.372

78.107

20%

72.810

204.968

36%

Totaal

Bron: Infodesk Bedrijventerreinen Zuid-Holland

Ruimtegebruik Gemiddeld werkten er in de regio 60 personen per hectare bedrijventerrein. Een terreinquotiënt van 167 m2 per werkzame persoon is ongeveer gelijk aan het gemiddelde in Zuid-Holland. Het gemiddelde wordt overigens sterk beïnvloed door het

Behoefteraming Bedrijfshuisvesting 2.0 Holland Rijnland Eindversie

38

Bio Science Park in Leiden waar veel kantoren zijn gevestigd. Laten we dit terrein buiten beschouwing, dan ligt het gemiddelde ruimtegebruik per werkzame persoon ongeveer op het landelijke gemiddelde van 225 m2 per werkzame persoon. Tussen de sectoren loopt het ruimtegebruik (uitgedrukt in m2 grond) per werkzame persoon sterk uiteen. Dit heeft zowel te maken met de aard van de activiteiten (kantoorwerk versus productiewerk versus opslag) als met de verschillen in f.s.i. in de verschillende bedrijfsgebouwen. De terreinquotiënten per sector kunnen alleen worden geschat, omdat er geen gegevens beschikbaar zijn over het ruimtegebruik per sector. Doordat de werkgelegenheid sneller is gegroeid dan het uitgegeven areaal, nam het ruimtegebruik per werkzame persoon af van 169 m2 grond per werkzame persoon naar 167 m2. Deze ontwikkeling wijkt af van de tot nu gangbare prognoses van het ruimtegebruik op basis van de Bedrijfslocatiemonitor van het Centraal Planbureau, die juist uitgaan van een stijging. De verklaring voor de daling in Holland Rijnland ligt onder andere in de specifieke uitgifte, waarbij een belangrijk deel van de groei van de werkgelegenheid plaatsvond in de dienstverlenende sectoren op het Bio Science Park. Daarnaast zijn meer algemene trends en ontwikkelingen, zoals die aan de orde zullen komen in een volgend hoofdstuk, hierop nadrukkelijk van invloed.

Behoefteraming Bedrijfshuisvesting 2.0 Holland Rijnland Eindversie

39

5.

De markt voor bedrijfsruimten in Holland Rijnland

5.1.

Inleiding Dit hoofdstuk besteedt aandacht aan de markt voor bedrijfsruimten in Holland Rijnland. Over de totale voorraad bedrijfsruimten in de regio zijn geen gegevens beschikbaar. In het vorige hoofdstuk hebben we de voorraad bedrijfsruimten op bedrijventerreinen geschat op circa 7,3 miljoen m2 bruto vloeroppervlak (b.v.o.). Doel van het hoofdstuk is om meer inzicht de krijgen in de omvang en in de samenstelling van de vraag naar bedrijfsruimten, in aanvulling op de in het vorige hoofdstuk gepresenteerde kwantitatieve analyse van uitgifte van en aanbod aan bedrijventerreinen. De gegevens over opname en aanbod in paragraaf 5.2 en 5.3 zijn ontleend aan de transactiedatabase van Jones Lang LaSalle. Om meer inzicht te krijgen in de achterliggende motieven van bedrijfsruimtezoekers en in het programma van eisen dat zij stellen aan hun nieuwe huisvesting zijn telefonische interviews gehouden onder recente verhuizers (paragraaf 5.4). De resultaten van de analyses zijn vertaald in vier vraagprofielen die als representatief zijn aan te merken voor de toekomstige vraag naar bedrijfsruimten in Holland Rijnland (paragraaf 5.5).

5.2.

De opname van bedrijfsruimten De som van alle transactievolumes van bedrijfsruimtegebruikers in een bepaald jaar, exclusief Sale & Leaseback transacties en contractverlengingen, wordt aangeduid als ‘opnamevolume’. Het opnamevolume geeft een goed beeld van de dynamiek op een bepaalde vastgoedmarkt, in dit geval de dynamiek op formele bedrijventerreinen. Figuur 5.1 Opnamevolume naar metrage per subregio (2001-2011) 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 0 2001

2002

2003

De Bollenstreek

2004

2005

2006

2007

Rijn- en veenstreek

2008

2009

2010

2011 H1

Stedelijke as Leiden-Katwijk

Bron: Jones Lang LaSalle, 2011

Behoefteraming Bedrijfshuisvesting 2.0 Holland Rijnland Eindversie

40

In de regio Holland Rijnland bedroeg het gemiddelde jaarlijkse opnamevolume in de periode 2006 – 2010 circa 42.900 m² verhuurbaar vloeroppervlak (v.v.o.). Het tienjarige gemiddelde (2001 – 2010) bedroeg 44.900 m² v.v.o. Dit is ongeveer tweederde van het volume dat jaarlijks via bedrijfskavels wordt opgenomen. In de eerste helft van 2011 werd er al een opnamevolume geregistreerd van 30.800 m² v.v.o. Opvallend is dat het opnamevolume sinds 2001 bijzonder stabiel is, met uitzondering van de jaren 2008 en 2009. In deze jaren daalde het opnamevolume tot onder de 30.000 m² v.v.o. Figuur 5.2 Opnamevolume naar metrage naar gemeenten Alphen Aan Den Rijn Hillegom Katwijk Leiden Leiderdorp Lisse Nieuwkoop Noordwijk Noordwijkerhout Oegstgeest Voorschoten Zoeterwoude Kaag en Braassem Rijnwoude Teylingen

0

20.000

40.000

60.000

80.000

100.000 120.000 140.000 160.000

Bron: Jones Lang LaSalle, 2011

In 2010 toonde de bedrijventerreinenmarkt in de regio Holland Rijnland en specifiek de gemeente Alphen aan den Rijn aan bijzonder veerkrachtig te zijn. Het opnamevolume verdubbelde ten opzichte van het voorgaande jaar, waardoor het totale opnamevolume in 2010 uitkwam op circa 53.000 m² v.v.o. De sterk gestegen opname in 2010 is het gevolg van enkele grote opnames in Lisse en in Alphen aan den Rijn. Koop versus huur Wanneer de vraagzijde wordt geanalyseerd naar eigendomssituatie is er in alle subregio’s een duidelijke voorkeur voor huur. De redenen voor een eindgebruiker om huisvesting te huren in plaats van volledig eigendom (koop) is veelal flexibiliteit. Standaardhuurcontracten worden in veel van de gevallen afgesloten voor vijf jaar plus vijf optiejaren. Echter, in de huidige markt is er een trend gaande dat gebruikers van vastgoed meer flexibiliteit wensen en eisen, zo ook in het huurcontract. Dit heeft tot gevolg dat er kortere huurcontracten worden afgesloten met meer flexibiliteit. Dit betekent overigens niet dat bedrijven hierdoor sneller verhuizen. Bedrijven blijven bij voorkeur gevestigd op de bestaande locatie, ongeacht of men het bedrijfspand huurt dan wel heeft gekocht. Een verhuizing is immers duur en neemt veel tijd is beslag, tijd die men bij voorkeur besteedt aan de eigen core business.

Behoefteraming Bedrijfshuisvesting 2.0 Holland Rijnland Eindversie

41

Aan de andere kant speelt de beperkte beschikbaarheid van financiering eveneens een belangrijke rol. Sinds 2007 zijn de financieringsvoorwaarden aanzienlijk aangescherpt, waardoor het voor veel ondernemers lastig blijkt te zijn om hun eigen huisvesting aan te schaffen.

Katwijk

as LeidenRijn- en De

Koop

Bollenstreek veenstreek

Stedelijke

Figuur 5.3 Opnamevolume naar eigendomssituatie

Koop

Huur

Huur Koop Huur

0

0,2

0,4

0,6

0,8

1

Bron: Jones Lang LaSalle, 2011

Daar komt nog bij dat in het verleden door veel ondernemers het bezit van eigen huisvesting, met het oog op waardestijging, gezien werd als goede en verantwoorde pensioenvoorziening. In de huidige markt is dit echter een vergroot risico, waardoor veel ondernemers een voorkeur hebben voor het huren van hun bedrijfspand. De verwachting is dan ook dat de verhouding tussen koop en huur weliswaar zal wijzigen als financiering weer eenvoudiger wordt, maar dat de ingezette trend naar meer huur door zal zetten. Naast de kleinschalige en middelgrote bedrijven geldt dit in toenemende mate ook voor de meer grootschalige productiebedrijven die eigendom zijn van investeringsmaatschappijen en voor grootschalige logistieke bedrijven. Figuur 5.4 Ontwikkeling gerealiseerde huurprijs (m2 vvo) 40.000 35.000 30.000 25.000 20.000 15.000 10.000 5.000 0 2001

2002

2003

2004

2005

< 50

2006

50-70

2007

2008

2009

2010

>70

Bron: Jones Lang LaSalle, 2011

Behoefteraming Bedrijfshuisvesting 2.0 Holland Rijnland Eindversie

42

Binnen het huursegment is er een lichte daling waarneembaar van de gerealiseerde huurprijzen, na een stijging van de gerealiseerde huurprijs in de periode tot 2009. Bedroeg de gemiddelde gerealiseerde huurprijs in 2009 € 65,- per m² v.v.o. ,in de afgelopen twee jaar is de gerealiseerde huurprijs gedaald naar € 55,- per m² v.v.o. per jaar. Type gebruik en grootteklasse Het gedeeld gebruik (multi-tenant) verschilt sterk per vastgoedmarkt. Binnen de bedrijfsruimtemarkt richt deze dynamiek zich hoofdzakelijk op bedrijfsverzamelgebouwen, geschakelde bedrijfsruimten of grotere logistieke complexen die gezien de omvang in verschillende compartimenten verhuurd kunnen worden. Figuur 5.5 Opnamevolume naar type gebruik (m2 vvo) 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

Multi-tenant

Single-tenant

Bron: Jones Lang LaSalle, 2011

Ondanks het relatief sterke aandeel single-tenant gebruik zijn grootschalige transacties (> 10.000 m² v.v.o.) in de regio schaars. In totaal werden er in de afgelopen tien jaar vier grootschalige transacties gesloten, waarvan twee transacties binnen de gemeente Alphen aan den Rijn. Alle vier vonden plaats op formele bedrijventerreinen. De grootste dynamiek op de bedrijventerreinenmarkt in Holland Rijnland richt zich vooral op het kleinere segment. De grootteklassen tot 2.500 m² v.v.o. registreerde de afgelopen twee jaar (2009 en 2010) meer dan 60 transacties. Het merendeel hiervan (45 transacties) vond plaats in de klasse tot 1.000 m² v.v.o. In dezelfde periode werden in de grotere grootteklassen (vanaf 2.500 m² v.v.o.) slechts drie transacties genoteerd.

5.3.

Het aanbod aan bedrijfsruimten Het huidige aanbod aan bedrijfsruimten op bedrijventerreinen in de regio Holland Rijnland bedroeg medio 2011 circa 198.000 m² verhuurbaar vloeroppervlak (v.v.o.). De recessie heeft tot gevolg gehad dat het aanbod bedrijfsruimten de afgelopen jaren licht is gestegen. Door de economische neergang was er immers minder vraag naar nieuwe

Behoefteraming Bedrijfshuisvesting 2.0 Holland Rijnland Eindversie

43

huisvesting onder kantoor- en bedrijfsruimtegebruikers maar kwam er vanaf 2008 in Holland Rijnland meer ruimte beschikbaar. Hoeveel procent van de totale voorraad daadwerkelijk leeg staat, is niet bekend. Dit vanwege het feit dat de daadwerkelijk bestaande voorraad bedrijfsruimten niet bekend is. Daar komt het niet transparante karakter van het deel dat in eigendom is van gebruikers nog bij. Er is geen zicht op aard en omvang van mogelijke leegstand binnen een bedrijfspand waarin een bedrijf actief is. De leegstand kan bijvoorbeeld betrekking hebben op het kantoorgedeelte van het bedrijfspand omdat de kantoorwerkzaamheden zijn uitbesteed of op een deel van het magazijn vanwege het feit dat het aantal orders door de economische situatie is afgenomen. Een globale schatting op basis van het areaal uitgegeven bedrijventerrein (1.219 hectare) leert dat er in Holland Rijnland bij een f.s.i. van 0,6 circa 7,3 miljoen m² bedrijfsvloeroppervlak aanwezig zou moeten zijn. Dat zou betekenen dat het leegstandspercentage circa 3 % bedraagt. Dat is onder de algemeen aanvaarde frictieleegstand van 5 %. Toch is de situatie niet zonder zorgen. De leegstand in de bestaande bouw loopt, evenals landelijk het geval is, op. In relatie tot de in 2010 gerealiseerde opname (53.000 m²), is er nog voor 3,7 jaar aanbod beschikbaar. Dit is een indicatie voor een ruime markt. Landelijk ligt de verhouding tussen opname en aanbod van bedrijfsruimten ongeveer op hetzelfde niveau. Figuur 5.6 Aanbod bedrijfsruimten Holland Rijnland naar subregio en grootteklassen Stedelijk gebied

<0500

Leiden - Katwijk

0500-1000 1000-2500

Het Groene Hart

2500-5000 5000-10000

De Bollenstreek

10000-20000 0

20

40

60

80

100

Bron: Jones Lang LaSalle, 2011

Op gemeentelijk niveau zijn grote verschillen waar te nemen. Zo verkeren de gemeenten Teylingen, Rijnwoude, Nieuwkoop en Kaag en Braassem in de positie geen aanbod van bedrijfsmatig vastgoed te hebben. Het huidige aanbod concentreert zich in grote mate op de gemeenten Lisse (Bollenstreek) en Alphen aan den Rijn (Rijn- en Veenstreek). Beide gemeenten nemen gezamenlijk circa 45 % van het totale aanbod voor hun rekening. Dit komt overeen met circa 87.000 m² v.v.o. Belangrijk bij deze constatering is dat ten tijde van de analyse (oktober 2011) het aanbod in Lisse in grote mate wordt gedomineerd door één grootschalig object van bijna 18.000 m² v.v.o. dat al enkele jaren wordt aangeboden. Dit pand beschikt over 16.400 m² v.v.o. bedrijfsruimte en 1.550 m² v.v.o. kantoorruimte en is gelegen op bedrijventerrein Dever in Lisse. Naast dit object worden er nog drie objecten aangeboden op hetzelfde bedrijventerrein. Hierdoor is het bedrijventerrein Dever het terrein met het meeste aanbod in de regio Holland Rijnland.

Behoefteraming Bedrijfshuisvesting 2.0 Holland Rijnland Eindversie

44

Figuur 5.7 Aanbod bedrijfsruimten Holland Rijnland naar gemeenten Alphen Aan Den Rijn Hillegom Kaag en Braassem Katwijk Leiden Leiderdorp Lisse Nieuwkoop Noordwijk Noordwijkerhout Oegstgeest Rijnwoude Teylingen Voorschoten Zoeterwoude 0

10.000

20.000

30.000

40.000

50.000

Bron: Jones Lang LaSalle, 2011

Andere terreinen met relatief veel aanbod zijn gelegen in de gemeente Alphen aan den Rijn. De terreinen Rijnhaven en Molenwetering nemen gezamenlijk bijna 80 % van het totale aanbod binnen de gemeente voor hun rekening. De objecten die op deze terreinen worden aangeboden zijn qua aard en omvang zeer divers. Koop versus huur Van het huidige aanbod (circa 198.000 m² v.v.o.) heeft 69 % betrekking op het huursegment en 12 % op het koopsegment. Het overige deel wordt zowel te koop als te huur aangeboden. Het koopsegment is dus relatief beperkt van omvang. Oorzaak kan gevonden worden in het feit dat het in de huidige markt lastig blijkt te zijn om financiering te krijgen voor de aankoop van eigen huisvesting. Uit eigenaars- en beleggerperspectief zal met het oog op een kleiner leegstandsrisico het pand eerder te huur dan te koop worden aangeboden. Ook zal eerder overgegaan worden tot verhuur van delen van het pand. Structureel aanbod Een aanbodniveau van circa 198.000 m² v.v.o. is wellicht vrij hoog, echter het structurele aanbod is aanzienlijk minder. Van het direct beschikbare huidige aanbod is 25 % (50.100 m² v.v.o.) aan te merken als structurele leegstand. In vergelijking tot andere regio’s in Nederland is dit percentage laag. Men spreekt over structurele leegstand wanneer iets drie jaar of langer te huur of te koop wordt aangeboden. In figuur 5.8 wordt het huidige aanbod (medio 2011) uitgesplitst naar het jaar dat het object wordt aangeboden. Het oranje deel, aangeboden sinds 2008, betreft het structurele aanbod. Het metrage dat sinds 2009 wordt aangeboden (57.200 m² v.v.o.; 29 % ten opzichte van het totaal) is volgens de definities geen structurele leegstand, maar wel enigszins zorgwekkend. Mocht voor dit deel van het huidige aanbod binnen 12

Behoefteraming Bedrijfshuisvesting 2.0 Holland Rijnland Eindversie

45

maanden geen nieuwe gebruiker worden gevonden, dan neemt in 2012 het structurele aanbod toe tot meer dan 50 % van het totale aanbod. Figuur 5.8 Aanbod aan bedrijfsruimten in Holland Rijnland naar duur (2011) 70.000 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 0 > 3 jaar

2-3 jaar

1-2 jaar

< 1 jaar

Bron: Jones Lang LaSalle, 2011

Het structurele aanbod (aanbod dat langer dan 3 jaar leeg staat) concentreert zich voornamelijk op de gemeenten Lisse en Alphen aan den Rijn en meer specifiek op de bedrijventerreinen Dever, Rijnhaven en Molenwetering. Gezamenlijk nemen beide gemeenten 60 % van het structurele aanbod voor hun rekening. Wanneer het structurele aanbod (circa 50.100 m² v.v.o.) wordt geanalyseerd naar eigendomssituatie dan valt op dat het overgrote deel betrekking heeft op het huursegment, namelijk 57 %. Binnen het huursegment, zoals eveneens blijkt uit figuur 5.9, concentreert het structurele aanbod zich hoofdzakelijk op het huursegment vanaf € 60,- per m² v.v.o. De verhouding in gebruik (verhouding kantoor/bedrijfsruimte) sluit aan bij de vraag in de markt. Gemiddeld hebben alle objecten 93 % bedrijfsruimte en 7 % kantoorruimte. Gezien het feit dat dit deel van het aanbod al langer dan drie jaar wordt aangeboden, is het aannemelijk dat dit veelal verouderd (incourant) vastgoed betreft. Een huurprijs die boven de € 60,- per m² v.v.o. ligt, is voor verouderde bedrijfsruimten geen gangbare prijs. In de huidige markt ligt de huurprijs voor logistieke nieuwbouw in Nederland gemiddeld rond de € 50,- per m² v.v.o. per jaar, met uitzondering van Schiphol en de Rotterdamse haven. Voor kleinschalige bedrijfsruimten ligt de tophuurprijs voor nieuwbouw tussen de € 60,- en € 65,- per m² v.v.o. per jaar.

Behoefteraming Bedrijfshuisvesting 2.0 Holland Rijnland Eindversie

46

Figuur 5.9 Structureel aanbod naar huurprijscategorie in euro 16%

19% <40

3%

40-50 50-60 14%

60-70 80-90 >90

6% 42% Bron: Jones Lang LaSalle, 2011

Naar verwachting zullen diverse eigenaren van bestaand leegstaand vastgoed de huurprijs aanpassen en/of overgaan tot het verhuren van delen van hun pand. Dit alles om toch huurinkomsten te hebben om in ieder geval de (onderhouds)kosten te kunnen dekken. Hierbij kan gedacht worden aan zogenoemde laagwaardige economische activiteiten als opslag van pallets of aan andere functies zoals leisure (bijv. kart- en skatebanen of evenementen).

5.4.

Programma van eisen Om meer zicht te krijgen op het programma van eisen van bedrijven die op zoek zijn naar vastgoed en in de achterliggende motieven van bedrijven om te verplaatsen, is in oktober 2011 een telefonische enquête gehouden onder recent (maximaal drie jaar geleden) verhuisde bedrijven in de regio Holland Rijnland. De veronderstelling is dat de recente verhuizingen een goede indicatie zijn voor de in de komende twee à drie jaar te verwachten verhuizingen. Omdat de verhuizingen recent hebben plaatsgevonden, is ook de betrouwbaarheid van de antwoorden nog goed. Aan de verhuisde ondernemers zijn vragen gesteld over: • • • • •

Vorige huisvesting Huidige huisvesting Tevredenheid en knelpunten Verhuismotieven Vestigingseisen pand en locatie

De enquête is gericht op vestigingen vanaf vijf werkzame personen in de bedrijventerreinbehoevende sectoren (industrie, bouw, handel en transport) en in de zakelijke en financiële dienstverlening. Bedrijven met een specifieke ruimtevraag zoals in de landbouw en in de overige dienstverlening (bijvoorbeeld zorginstellingen en scholen) zijn buiten beschouwing gelaten. In totaal zijn 220 recent verhuisde bedrijven benaderd en hebben 140 bedrijven de vragenlijst succesvol doorlopen. Dit is een respons van 64 %. Bijna de helft van de responderende bedrijven valt onder de zakelijke en financiële diensten (figuur 5.10). De traditioneel bedrijventerreinbehoevende bedrijfsklassen nemen de andere helft voor hun rekening.

Behoefteraming Bedrijfshuisvesting 2.0 Holland Rijnland Eindversie

47

De handel telt binnen deze groep de meeste respondenten. Hiermee vormen de respondenten een representatieve afspiegeling van de verhuizers. De meest mobiele bedrijven zijn te vinden in de zakelijke diensten en in de handel. Figuur 5.10 Responderende bedrijven naar sector 12%

Industrie Bouwnijverheid

10%

Groot- en detailhandel

49%

Transport Zakelijke en financiële diensten

21%

8% Bron: STOGO 2011

Voorkeur voor nabijheid Van de respondenten is bijna tweederde binnen de gemeente zelf verhuisd (62 %). De overige 38 % zijn intergemeentelijke verhuizingen. Dit bevestigt de eerder in dit rapport gesignaleerde groeiende voorkeur voor nabijheid. In de gemeenten Leiden en Katwijk ligt het binnengemeentelijke verhuispercentage het hoogst, in de gemeente Zoeterwoude werd relatief het minst binnen de gemeente verhuisd. Figuur 5.11 Overwogen alternatieven bij verhuizing 5% 8%

14%

nee geen alternatieve locatie overwogen

42%

andere locatie in eigen gemeente andere gemeente binnen Holland Rijnland andere gemeente buiten Holland Rijnland weet niet

31% Bron: STOGO 2011

De voorkeur voor de eigen gemeente blijkt ook uit de overwogen alternatieven (figuur 5.11). Ruim 40 % van de respondenten heeft geen alternatieven overwogen en 30 % heeft een alternatieve locatie in de eigen gemeente overwogen. Een op de vijf respondenten heeft als alternatief een locatie buiten de eigen gemeente opgegeven. Hierbij lag de nadruk op een locatie in Holland Rijnland. Voor zover locaties buiten Holland Rijnland zijn overwogen waren er vaak ook nog alternatieven binnen de regio in

Behoefteraming Bedrijfshuisvesting 2.0 Holland Rijnland Eindversie

48

beeld. De locaties buiten de regio waren bovendien gelegen in aangrenzende gemeenten die echter in een andere regio zijn gelegen. Bedrijventerrein populair Tweederde van de recente verhuizers heeft zich gevestigd op een bedrijventerrein (figuur 5.12). Op een ‘informele locatie’ in de bebouwde kom of in het buitengebied hebben zich respectievelijk 29 % en 4 % van de respondenten gevestigd. Er was nauwelijks belangstelling voor specifieke kantorenlocaties. Figuur 5.12 Gekozen bedrijfslocatie 66%

0%

20%

29%

40%

60%

80%

100%

op een bedrijventerrein

elders in de bebouwde kom

in het buitengebied

op een kantorenlocatie Bron: STOGO 2011

Wat de voorkeur voor bedrijventerreinen betreft, is er een duidelijke tweedeling zichtbaar tussen de traditioneel aan bedrijventerreinen gebonden sectoren enerzijds en de zakelijke en financiële dienstverlening anderzijds. Van de verhuizers in de traditionele sectoren vestigde zich 84 % op een bedrijventerrein; in de zakelijke en financiële dienstverlening was dit 45 %. Van de vestigers op bedrijventerreinen behoort tweederde tot de traditioneel aan bedrijventerreinen gebonden sectoren en een derde tot de zakelijke en financiële dienstverlening. Hiermee draagt deze sector bij aan de al eerder geconstateerde verkleuring van bedrijventerreinen. De zakelijke en financiële dienstverlening vestigen zich vooral op informele locaties in de bebouwde kom. Opvallend laag is de belangstelling van deze sector voor formele kantorenlocaties. Dit heeft naar verwachting, naast de locatie/ligging van het aanbod, mede te maken met de aard en omvang van de bedrijven in relatie tot de aard en omvang van de beschikbare kantoorlocaties. Vanuit de traditioneel op bedrijventerreinen aangewezen sectoren was er weinig vraag naar informele locaties. Van de respondenten die zich op een bedrijventerrein hebben gevestigd, was de belangstelling het grootst voor ’t Heen in Katwijk en Molenwetering in Alphen aan den Rijn. Dit betekent dat de oudere terreinen zeer zeker nog in trek zijn en bevestigt de conclusie dat van het leegtrekken van oude terreinen door nieuwe terreinen geen sprake is. Ook bij de overwogen alternatieven komen oudere bedrijventerreinen immers relatief vaak voor.

Behoefteraming Bedrijfshuisvesting 2.0 Holland Rijnland Eindversie

49

Tabel 5.1 Top 10 bedrijventerreinen huidige locatie verhuisde bedrijven % van bedrijven op bedrijventerrein

Bedrijventerrein

Gemeente

't Heen Molenwetering

Katwijk

Alphen aan den Rijn

11% 11%

Rijnhaven

Alphen aan den Rijn

9%

Bio Science Park / Leeuwenhoek

Leiden

6%

Klei-Oost

Noordwijk/ Katwijk

6%

De Schans II

Alphen aan den Rijn Noordwijk

5%

Space Business park Dever

Lisse

3%

Grote Polder

Zoeterwoude

3%

ITC Sierteeltcentrum

Rijnwoude

3%

5%

Bron: STOGO, 2011

In de gemeente Leiden hebben zich relatief veel bedrijven op informele locaties in de bebouwde kom gevestigd. Dit zal mede het gevolg zijn van het gebrek aan nieuwe gemengde bedrijventerreinen zoals al eerder is aangegeven. In Noordwijk, Alphen aan den Rijn en Katwijk hebben de respondenten zich relatief vaak op een bedrijventerrein gevestigd. Voorkeur voor (bestaande) panden Het aandeel van de recent verhuisde bedrijven dat in de vraag naar huisvesting voorzag door een kavel te kopen en hierop een pand te laten bouwen, is relatief klein (15 %). Ruim 80 % heeft zich in een bestaand koop- of huurpand gevestigd. Het huren van het pand was hierbij het meest populair (figuur 5.13). Figuur 5.13 Wijze waarop verhuisde bedrijven hun vastgoed hebben verworven 2% 14%

24%

pand gekocht pand gehuurd kavel gekocht, zelf pand gebouwd anders

60% Bron: STOGO 2011

De recent verhuisde bedrijven in de regio Holland Rijnland hebben in totaal 188.740 m² bruto vloeroppervlak (b.v.o.) bedrijfsmatig vastgoed in gebruik genomen. Hiervan is 71.210 m2 b.v.o. in gebruik genomen door de kavelkopers; 115.880 m2 b.v.o. is afgenomen via het huren of kopen van een pand en 1.650 m2 b.v.o. op een andere niet

Behoefteraming Bedrijfshuisvesting 2.0 Holland Rijnland Eindversie

50

nader gespecificeerde wijze. Het gaat hierbij om drie kleinere bedrijven, die verder buiten beschouwing blijven. De via het kopen van een kavel in gebruik genomen panden zijn aanzienlijk groter (gemiddeld 3.560 m2 b.v.o.) dan de gekochte of gehuurde bedrijfsruimten (gemiddeld 990 m2 b.v.o.). Dit correspondeert met de transactieanalyse die laat zien dat vooral kleine bedrijfsruimten zijn verhuurd of verkocht. De tweedeling kan erop duiden dat de grotere bedrijfspanden wat betreft prijs-kwaliteitverhouding onvoldoende kunnen concurreren met de nieuwbouwmogelijkheden op bedrijventerreinen. In totaal hebben de kavelkopers 6,9 hectare grond in gebruik genomen, waarvan 2 hectare op bedrijventerreinen. De gemiddelde grootte van een kavel is 3.450 m². De gemiddelde f.s.i. op de afgenomen kavels bedraagt 1,0. De gerealiseerde panden op de kavels zijn vooral gericht op productieruimten met een klein deel kantoorruimte (< 30 %). Van de bedrijven die naar een (bestaand) pand zijn verhuisd, heeft ruim 70 % het vloeroppervlak gehuurd (82.300 m²). De gemiddelde grootte van een gehuurd of gekocht bestaand pand is ongeveer gelijk (circa 990 m²). Gekozen ruimte Bij de vraag naar bedrijfsmatig vastgoed kan wat gebruik betreft onderscheid worden gemaakt tussen de vraag naar: • kantoorruimte, de gevraagde ruimte bevat minimaal 75 % kantoorruimte; • winkelruimte, de gevraagde ruimte bevat minimaal 67 % winkelruimte; • bedrijfsruimte, de gevraagde ruimte bevat minimaal 50 % productie- en/of opslagruimte; • gemengde ruimte, die niet valt in de eerste drie categorieën en een wisselend aandeel aan productie- en opslagruimten omvat; kantoor- en winkelruimte zijn bij de meeste panden van ondergeschikt belang. Figuur 5.14 Door verhuisde bedrijven in gebruik genomen ruimte naar gebruikstypen 16% 30% bedrijfsruimte

3%

kantoorruimte winkelruimte gemengde ruimte

51% Bron: STOGO 2011

Gezien het grote aandeel zakelijke dienstverleners onder de recente verhuizers, is het niet verwonderlijk dat ruim de helft van de verhuisde bedrijven zich in kantoorruimten heeft gevestigd (figuur 5.14). De desbetreffende bedrijven namen vooral kleinere volumes af. Gemiddeld namen zij 770 m2 b.v.o. af. Ruim 85 % van de naar

Behoefteraming Bedrijfshuisvesting 2.0 Holland Rijnland Eindversie

51

kantoorruimten verhuisde bedrijven nam minder dan 1.000 m2 b.v.o. af. Slechts 6 % nam meer dan 2.500 m2 b.v.o. af. Het aantal verhuizers dat zich in bedrijfsruimten vestigde, was aanzienlijk kleiner. De afgenomen bedrijfsruimten zijn wel veel groter dan de kantoorruimten (gemiddeld 2.560 m2 b.v.o.). Hierdoor bestaat bijna 60 % van het afgenomen oppervlak uit bedrijfsruimten. Wat betreft de afname van gemengde bedrijfsruimten zullen de kleinere volumes (minder dan 1.000 m2 b.v.o.) het directe gevolg zijn van het op de markt beschikbare aanbod. Niet uit te sluiten is dat deze bedrijven een deel van de ruimte niet gebruiken. De grotere volumes (meer dan 1.000 m2 b.v.o) zullen eerder samenhangen met de specifieke activiteiten die de bedrijven uitoefenen. De beperkte afname van winkelruimte is het gevolg van het buiten het onderzoek laten van de detailhandel. De meerderheid van de recent verhuisde bedrijven (54 %) heeft zich gevestigd in een zelfstandig kantoor- of bedrijfspand. Daarnaast zit een groot aantal bedrijven (38 %) in een kantoor- of bedrijfsverzamelgebouw (figuur 5.15). Het lage aandeel overig heeft te maken met de omvang van de bedrijven. Kleinere bedrijven zullen zich relatief vaker in/aan de woning en op informele locaties vestigen. In dit onderzoek zijn bedrijven met minder dan vijf werkzame personen daarom niet benaderd. Figuur 5.15 Gekozen huisvesting 8% zelfstandig kantoor- of bedrijfspand bedrijfs- of kantoorverzamelgebouw

38%

54%

Overig

Bron: STOGO 2011

Functionele eisen Wat vinden bedrijven die op zoek zijn naar ruimte belangrijk, welke eisen stellen zij aan het pand en de locatie? Overduidelijk is een goede bereikbaarheid (via de snelweg) de belangrijkste eis van een vestigingsplaats (figuur 5.16). Dit is niet uniek voor de regio Holland Rijnland, maar wordt ook in andere regio’s het vaakst genoemd als belangrijke vestigingsplaatseis. Ook is voldoende parkeerruimte een belangrijk issue bij de zoektocht naar een nieuwe vestigingslocatie.

Behoefteraming Bedrijfshuisvesting 2.0 Holland Rijnland Eindversie

52

Figuur 5.16 Belangrijkste huisvestingseisen van verhuisde bedrijven goede bereikbaarheid via snelweg

59%

voldoende parkeerruimte

29%

goed bereikbaar per openbaar vervoer

17%

representatieve pand/ inrichting openbare ruimte

16%

functionaliteit pand

11%

zichtlocatie

11%

goed bereikbaar per fiets/te voet

6% 0

10

20

30

40

50

60

70

Bron: STOGO 2011

Knelpunten oude locatie vooral pand gerelateerd Op de vorige locatie ondervonden de verhuisde bedrijven meer knelpunten aan het pand dan aan de omgeving van het bedrijfspand. Maar liefst de helft van de verhuisde bedrijven vond het vorige pand te klein. Ook was 20 % van de ondernemers ontevreden over de uitstraling en representativiteit van het pand (figuur 5.17). Van het vaak gesuggereerde sprinkhanengedrag van bedrijven is dan ook geen sprake. De keuze om te gaan verhuizen is overduidelijk gemaakt om bedrijfseconomische redenen. Figuur 5.17 Knelpunten bedrijfspand vorige huisvesting het pand was te klein

51%

het pand was niet representatief

20%

te weinig kantoorruimte beschikbaar

13%

indeling pand sloot niet aan bij de bedrijfsvoering

8%

het pand was te groot

5%

geen uitbreiding mogelijk van het pand

4%

geen uitbreiding mogelijk van de kavel

4% 0

10

20

30

40

50

60

Bron: STOGO 2011

Figuur 5.18 Knelpunten bedrijfsomgeving vorige huisvesting bereikbaarheid per auto onvoldoende

11%

omgeving niet representatief

10%

onvoldoende parkeerruimte

8%

parkeren op de openbare weg

4%

achterstallig onderhoud en beheer openbare ruimte

1% 0

5

10

15

Bron: STOGO 2011

Behoefteraming Bedrijfshuisvesting 2.0 Holland Rijnland Eindversie

53

Bereikbaarheid is de belangrijkste vestigingsplaatseis van de verhuisde bedrijven in Holland Rijnland; 11 % van de verhuisde bedrijven vond de bereikbaarheid op de vorige locatie onvoldoende (figuur 5.18). Overduidelijk hangen de belangrijkste motieven om te verhuizen samen met het gebrek aan ruimte om uit te kunnen breiden. De helft van de verhuizers noemt een te klein pand dan ook als belangrijkste verhuismotief (figuur 5.19). In totaal geeft 14 % van de respondenten aan door externe factoren te zijn verhuisd. Hieronder vallen zaken zoals het aflopen of actief beëindigen van het huurcontract door de verhuurder en bestemmingsplanwijzigingen van de bedrijfslocatie (in de meeste gevallen naar woningbouw).

Figuur 5.19 Belangrijkste verhuismotief van verhuisde bedrijven 51%

het pand was te klein externe factoren

14%

het pand was te groot

6%

het pand was niet representatief

5%

ligging/ bereikbaarheid niet goed

4% 0

10

20

30

40

50

60

Bron: STOGO 2011

Hoewel representativiteit van een pand en van de omgeving vaak als een knelpunt wordt aangemerkt, kan worden geconcludeerd dat dit gebrek aan representativiteit niet de doorslaggevende factor is voor verhuizing. Hetzelfde geldt (in mindere mate) voor bereikbaarheid. Het willen uitbreiden (en dit vaak niet kunnen op de kavel) is het belangrijkste verhuismotief.

5.5.

Confrontatie Vraag – Aanbod In voorgaande paragrafen is inzichtelijk gemaakt hoe de bedrijventerreinenmarkt in de regio Holland Rijnland ervoor staat. Kortom, een zeer stabiele markt wat betreft opnamedynamiek en relatief weinig structurele leegstand. Belangrijk is echter wel waarom momenteel 25 % van het totale aanbod als structureel wordt bestempeld. Is er een mismatch tussen vraag en aanbod of is dit beeld slechts tijdelijk van aard? In deze paragraaf wordt de vergelijking gemaakt tussen de vraagzijde en het huidige en specifiek het structurele aanbod. Deze analyse maakt inzichtelijk of er daadwerkelijk sprake is van een mismatch of dat er andere oorzaken aan ten grondslag liggen.

Behoefteraming Bedrijfshuisvesting 2.0 Holland Rijnland Eindversie

54

Confrontatie grootteklassen Wanneer de totale vraag over de afgelopen tien jaar wordt vergeleken met het huidige aanbod zijn er weinig bijzonderheden te melden. De vraag- en aanbodkarakteristieken liggen vrij dicht bij elkaar, met als kleine uitzondering de groottecategorieën 5.000 – 10.000 en 10.000 – 20.000. Figuur 5.20 Vraag-aanbod confrontatie in grootteklassen A: Totale aanbod vs. opname 2001–2011 H1 B: Structureel aanbod vs. opname 2001- 2011 H1 2%

15% 9%

12%

15%

14% <0500 0500-1000

18%

14% 0% 11%

2% 15%

2%

12%

1000-2500

25%

48%

2500-5000 32% 24%

5000-10000 32%

32%

10000-20000 16% 25%

25%

Noot: Buitenring betreft opnamevolume 2001 – 2011 H1 met als basis 430.530 m² vvo Binnenring betreft het huidige aanbod (Q2 2011) Bron: Jones Lang LaSalle, 2011

Zodra van het huidige aanbod alleen het structurele aanbod in ogenschouw wordt genomen (figuur 5.21), zijn er duidelijke discrepanties waarneembaar. De totale vraag concentreerde zich de afgelopen tien jaar voornamelijk op de groottecategorieën 1.000 – 2.500 en 2.500 – 5.000, namelijk 57 % van de totale dynamiek. Dit terwijl het structurele aanbod een sterke focus heeft op de groottecategorie 5.000 – 10.000, namelijk 48 % van het totaal. Confrontatie eigendomssituatie Wanneer een soortgelijke confrontatie wordt gemaakt aangaande de eigendomssituatie (koop versus huur) is er nauwelijks een mismatch te ontdekken. De verhoudingen tussen de historische opnamedynamiek en het huidige aanbod liggen zeer dicht bijeen. Het vastgoed wat nu zowel te koop als te huur wordt aangeboden (19 %) kan uiteindelijk de verhoudingen wat scheef trekken of juist meer in balans brengen wanneer dit deel van het huidige aanbod wordt gekocht door de toekomstige gebruiker.

Behoefteraming Bedrijfshuisvesting 2.0 Holland Rijnland Eindversie

55

Figuur 5.21 Vraag-aanbod confrontatie naar eigendomssituatie A: Totale aanbod vs. opname 2001–2011 H1 B: Structureel aanbod vs. opname 2001- 2011 H1 0%

0%

22%

35%

huur

35%

33%

Koop

8%

57% 70% 65%

Koop / Huur

10%

65%

Noot: Buitenring betreft opnamevolume 2001 – 2011 H1 Binnenring betreft het huidige aanbod (Q2 2011) Bron: Jones Lang LaSalle, 2011

Indien dezelfde analyse wordt gemaakt tussen het structurele aanbod en de historische vraag gaan de verhoudingen wat verder uiteenlopen. Het structurele aanbod heeft in verhouding een minder groot huursegment en juist een groter koop- en flexibel (koop en huur) segment. Gezien het feit dat het huursegment dominerend is binnen de regio Holland Rijnland is het eveneens van belang om te onderzoeken of er binnen het huursegment op basis van huurprijscategorie enig verschil is waar te nemen. In figuur 5.22 is de confrontatie weergegeven van alle historische huurtransacties, uitgesplitst naar huurcategorie, met het huidige aanbod wat te huur wordt aangeboden. Deze analyse maakt inzichtelijk dat er slechts kleine verschillen zijn waar te nemen, welke zich voornamelijk concentreren op de goedkopere huurprijscategorieën met als uitzondering de huurprijscategorie € 80 - € 90 per m² v.v.o. per jaar. Ondanks het feit dat concurreren op prijsniveau vaak niet differentiërend is, is het voor veel eindgebruikers een belangrijk element om kosten te besparen aangaande hun huisvesting. Echter, goedkopere bedrijfsruimten zijn vaak esthetisch van mindere kwaliteit en worden om die reden vaak in gebruik genomen voor opslag of door bedrijven die hier minder waarde aan hechten. Ter informatie, de gemiddelde huurprijs in Nederland voor logistieke ruimten ligt nabij de € 50 – € 55 per m² v.v.o. per jaar en voor kleinere bedrijfsruimten ligt de huurprijs veelal tussen de € 60 - € 70 per m² v.v.o.

Behoefteraming Bedrijfshuisvesting 2.0 Holland Rijnland Eindversie

56

Figuur 5.22 Vraag-aanbod confrontatie naar huurprijscategorie A: Totale aanbod vs. opname 2001–2011 H1 B: Structureel aanbod vs. opname 200-2011 H1 7%

7%

2% 8%

10%

2%

22%

9%

26%

10%

<40

40-50

50-60

60-70

70-80

80-90

10%

22% 16%

19%

3% 0% 14% 18%

18% 15%

17%

20%

20%

>90

6%

42% 15% 21%

21%

Noot: Buitenring betreft opnamevolume 2001–2011 H1 met als basis 226.817 m² vvo Binnenring betreft het huidige aanbod (Q2 2011) met als basis 163.050 m² vvo Bron: Jones Lang LaSalle, 2011

Een gelijke analyse, maar dan tussen het structurele aanbod en de historische vraag levert een ander inzicht op. Grote verschillen doen zich voor binnen de categorieën 4050, 50-60, 60-70, 70-80 en >90. Echter, niet alle verschillen zijn negatief en/of verklaren het structurele aanbod. In tabel 5.2 is deze analyse verder onderbouwd en aangevuld met een stoplichtdiagram. Het stoplichtdiagram impliceert de verhouding tussen het huidige structurele aanbod en de historische vraag. Hierbij refereert de kleur groen naar een positief verschil, wat inhoudt dat er procentueel meer vraag is binnen deze categorie dan er nu structureel wordt aangeboden. Bij de kleur oranje is er een verschil (positief of negatief), maar wel een relatief klein verschil. De kleur rood reflecteert naar een negatief verschil, dat wil zeggen dat het huidige structurele aanbod veel groter is dan de historische vraag binnen deze categorie.

Behoefteraming Bedrijfshuisvesting 2.0 Holland Rijnland Eindversie

57

Tabel 5.2: Onderbouwing confrontatie vraag-aanbod op huurprijsniveau Huurprijs Categorie

Opname 2001 - 2011

Structureel aanbod

Verschil

<40

47.752 21%

7.148 19%

40-50

44.780 20%

5.520 14%

50-60

48.449 21%

2.405

60-70

41.948 18%

70-80

22.050 10%

80-90 >90 Totaal

2% 5%

6%

15%

15.815 42%

-23%

-

0%

10%

4.852

2%

1.270

3%

-1%

16.986

7%

5.928 16%

-8%

226.817

38.086

Noot:Rood: negatief verschil tussen het huidige structurele aanbod en dan de historische vraag Oranje: klein verschil tussen het huidige structurele aanbod en de historische vraag Groen: positief verschillen tussen het huidige structurele aanbod en de historische vraag Bron: Jones Lang LaSalle, 2011

De enige categorie die een negatieve (rood) verhouding kent tussen vraag en aanbod is de huurprijscategorie € 60 - € 70 per m² v.v.o. per jaar. Mogelijke oplossing om het structurele aanbod binnen deze categorie terug te dringen is ofwel het verlagen van de huurprijs (grotere doelgroep) dan wel investeren om differentiërend te zijn.

5.6.

Vraagprofielen Uit de eerdere analyses zijn vier vraagprofielen te destilleren. Deze vraagprofielen zijn gedifferentieerd naar grootte: klein-, middel- en grootschalig. Hier is bewust niet zozeer gekozen voor een indeling naar economische activiteiten omdat uit de analyses blijkt dat de omvang van het bedrijf (in aantal vierkante meters en aantal medewerkers) van doorslaggevend belang is. Mede door het afnemen van de gemiddelde bedrijfsomvang (aantal medewerkers en aantal vierkante meters) en door technologische ontwikkelingen nemen de specifieke eisen die men aan een pand stelt af. Denk aan aspecten als vloerbelasting, lichtinval of hoogte van de bedrijfsruimte. Als het gebouw voldoet aan eisen zoals het aantal benodigde vierkante meters en de verhouding kantoor-bedrijfsruimte, dan zal zich hierin bijvoorbeeld zowel een (ambachtelijk) industrieel bedrijf als een bouwbedrijf als een groothandel kunnen vestigen. Tevens zijn de niche markten Life Sciences en de Space sector samengevat in één vraagprofiel. In deze vraagprofielen komt duidelijk naar voren welke type gebruikers zich nu vestigen binnen de diverse categorieën, evenals welke specifieke eisen zij stellen aan locatie, pand en wat algemeen geldende eisen zijn ten aanzien van prijsniveau. Uit de data-analyse blijkt dat het kleinschalige segment (< 1.000 m² v.v.o.) op basis van volumes (metrage m² v.v.o.) verantwoordelijk is voor 16 % van de totale vraag naar

Behoefteraming Bedrijfshuisvesting 2.0 Holland Rijnland Eindversie

58

bedrijfsruimten in de periode 2001 – 2011. Gemeten naar het aantal transacties is dit vraagprofiel verantwoordelijk voor bijna 50 % van alle transacties in deze periode. Aangaande het middelgrote segment (1.000 – 2.500 m² v.v.o.) ligt de verhouding tussen volume en aantallen dichter bijeen. Op basis van het totale transactievolume is het middelgrote segment goed voor 31 % van de totale vraag en op basis van aantallen betreft dit 34 %. Binnen het grootschalige segment (> 2.500 m² v.v.o.) is er wederom een grote discrepantie waar te nemen. Op basis van het totale transactievolume is dit segment goed voor 53 % van het totale volume. Indien er uitsluitend wordt gekeken naar aantal transacties betreft het marktaandeel van dit segment slechts 17 %.

Behoefteraming Bedrijfshuisvesting 2.0 Holland Rijnland Eindversie

59

Figuur 5.23 Vraagprofielen bedrijfsruimtegebruikers Type vraagprofiel:

Aard en omvang

Kleinschalig

Geschikt voor mkb-industrie, bouw, groothandel

Pandeisen

Zowel geschakeld als zelfstandige units - veelal functioneel van aard Geschakeld: 200 - 500 m² vvo - Maximaal 20% kantoor / 80% bedrijfsruimte Zelfstandig: 500 - 1.000 m² vvo - Maximaal 20% kantoor / 80% bedrijfsruimte Eigendomssituatie Betreft voornamelijk huur en in mindere mate koop Kaveleisen

Bebouwingspercentage 80-90%

Gemengde terreinen, waarbij woon-werk verkeer wordt beperkt tot een minimum. Categorie 2 / 3.1 Vestigen zich zowel op formele- als informele bedrijventerreinen. Dit type gebruiker is veelvuldiger op zoek naar terreinen met een gemengde bestemming, waar voorzieningen het gemengde karakter versterken. Prijsniveau Gemiddelde huurprijs hal geschakeld: € 90 per m² vvo per jaar Gemiddelde huurprijs hal zelfstandig: € 60 - € 70 per m² vvo Afschrijvingstermijn Technische afschrijvingstermijn circa 30 jaar Locatie-eisen Milieucategorie Type terrein

Type vraagprofiel:

Aard en omvang

Middelgroot

Met name geschikt voor mkb-industrie, bouw en groothandel

Pand 1.000 tot 2.500 m² vvo - met name functioneel (80% ) en klein aandeel hoogwaardig van aard (20% ) Circa 80% betreft bedrijfsruimte en 20% kantoorruimte. Eigendomssituatie Sterke tweedeling tussen koop en huur Pandeisen

Kaveleisen

Bebouwingspercentage circa 70% en veelal eigen kavel

Locatie-eisen

Gemengde terreinen, waarbij woon-werk verkeer wordt beperkt tot een minimum.

Milieucategorie

Categorie 3.1 / (3.2)

Type terrein

Vestigen zich zowel op formele- als informele bedrijventerreinen. Dit type gebruiker is veelvuldiger op zoek naar terreinen met een gemengde bestemming, waar voorzieningen het gemengde karakter versterken. Gemiddelde huurprijs hal € 60 - € 70 per m² vvo en voor kantoorruimte € 100 - € 110 per m² vvo

Prijsniveau

Afschrijvingstermijn Technische afschrijvingstermijn circa 30 jaar

Behoefteraming Bedrijfshuisvesting 2.0 Holland Rijnland Eindversie

60

Type vraagprofiel:

Grootschalig

Kleinschalige industrie - units tot circa 1.000 m² Grootschalige industrie - units vanaf circa 5.000 m² (vergelijkbaar met logistiek wat betreft ruimtebeslag) Logistiek: veelal units vanaf circa 5.000 m² met voldoende dockdeuren en vrije hoogte Pandeisen Logistiek: Maximaal 5-10% kantoorruimte rest betreft distributiehal - hoofdzakelijk functioneel (80% ), maar grotere dienstverleners ook hoogwaardig (20% ) Industrie: Verhouding tussen kantoor en bedrijfsruimte bedraagt circa 20% kantoor - 80% hal - Uitsluitend functioneel gebruik. Eigendomssituatie Logistiek is vooral huur en industrie hoofdzakelijk koop Aard en omvang

Kaveleisen Locatie-eisen Milieucategorie Type terrein Prijsniveau

Bebouwingspercentage is gemiddeld 60% voor logistiek gebruik. Bebouwingspercentage voor industrieel gebruik is nagenoeg gelijk, dus ook circa 60% . Gebruikers van logistiek vastgoed gaan vaak dicht bij een van de transportmodaliteiten zitten. Industrieel krijgt veelal de beperking opgelegd vanuit de milieucategorie. Industrie > 3.2 / Logistiek 3.1 Formele bedrijventerreinen gelegen aan de rand van een stedelijk gebied en daarmee veelal makkelijker bereikbaar. Industrie zelfde, maar vanwege hindercategorie, Gemiddeld prijsniveau voor distributiecentra en industrie bedraagt € 50 - € 55 per m² vvo per jaar

Afschrijvingstermijn Technische afschrijvingstermijn circa 30 jaar Type vraagprofiel: Niche markten

Aard en omvang

Voor de regio Holland Rijnland met name van belang voor de sectoren Life Sciences en de Space sector.

Pandeisen

Afhankelijk van de sector waarin zij actief zijn, maar meestal betreft het hoogwaardige huisvesting. Veelal inclusief onderzoeksruimte (labruimte). Voornamelijk hoogwaardig (80% ) en slechts 20% functioneel. Eigendomssituatie Voornamelijk huur Kaveleisen

Milieucategorie

Zeer specifieke wensen, die per gebruiker sterk verschillen. Vandaar dat zij veelal op zoek zijn naar mogelijkheden om zelf hun huisvesting te realiseren. Zeer divers. De niche markten als life sciences en space clusteren zich vanwege concurrentievoordelen. Echter, industrieele organisaties zullen wellicht vanwege de hogere hindercategorie elders moeten vestigen. Loopt zeer uiteen

Type terrein

Formele terreinen, zowel binnen het stedelijk gebied als buiten het stedelijke gebied

Prijsniveau

Hoogwaardige kantoor- en laboratoriumruimte, de gemiddelde huurprijs bedraagt € 160 per m² vvo

Locatie-eisen

Afschrijvingstermijn Technische afschrijvingstermijn circa 20 jaar, betreft zeer specifiek vastgoed

Behoefteraming Bedrijfshuisvesting 2.0 Holland Rijnland Eindversie

61

6.

De vraag naar bedrijventerreinen op de lange termijn

6.1.

Inleiding In dit hoofdstuk is de vraag naar bedrijventerreinen in de periode 2010-2025 aan de orde voor de drie deelgebieden binnen Holland Rijnland. De ramingen zijn uitgevoerd met het vastgoedmodel van STOGO. In dit model staan twee componenten centraal: uitbreidingsvraag en vervangingsvraag. De uitbreidingsvraag is de vraag die voortkomt uit de groei van de economie en daarmee samenhangend de groei van de werkgelegenheid. De vervangingsvraag is het gevolg van de veroudering van vastgoed en komt tot uiting in het onttrekken van vastgoed aan zijn functie, in de groei van de structurele leegstand op bedrijventerreinen en het transformeren van bedrijventerreinen. Als gevolg van economische structuurveranderingen (bijv. verdienstelijking van de economie en outsourcing van maakindustrie), technologische ontwikkelingen (bijv. automatisering, robotisering) en van demografische ontwikkelingen (bijv. vergrijzing en ontgroening beroepsbevolking) neemt de uitbreidingsvraag (geleidelijk) af en neemt de vervangingsvraag toe. Dit is ook in de andere markten voor commercieel vastgoed (kantoren en winkels) zichtbaar. De opgave voor de komende decennia is dan ook niet een grootschalige uitbreiding van het areaal bedrijventerrein. Het gaat vooral om vernieuwing van het bestaande areaal. Bij de berekeningen maken we zoveel mogelijk gebruik van een regiospecifieke invulling van de parameters in het model. Dit baseren we op de uitgevoerde analyses in de voorafgaande hoofdstukken. Daarnaast houden we rekening met de effecten van de in paragraaf 6.2 geschetste trends en ontwikkelingen. Op voorhand moet worden gesteld dat ramingen van de vraag naar bedrijventerreinen voor de lange termijn omgeven zijn met grote onzekerheden. Dit hangt samen met sterke fluctuaties in de economische conjunctuur die moeilijk te voorspellen zijn. De ramingen die het Centraal Planbureau (CPB) heeft gemaakt met de Bedrijfslocatiemonitor (2005) laten dan ook een grote bandbreedte zien in de vraag. De gemiddelde jaarlijkse uitgifte in het scenario van hoge economische groei (Global Economy) ligt ruim drie maal zo hoog als in het scenario van lage economische groei (Regional Communities). Al een aantal jaren verkeert Nederland in een weinig positieve economische situatie. Niet duidelijk is hoe lang deze zal aanhouden. In de ramingen voor de lange termijn laten we deze economische situatie echter buiten beschouwing. We hanteren wat dat betreft een optimistisch economisch scenario: het Transatlantic Market scenario. Dit scenario gaat voor de periode tot 2020 uit van een gemiddelde jaarlijkse economische groei van 2,2 % en voor de periode na 2020 van 1,6 % groei per jaar. In het licht van de economische vooruitzichten voor de korte en voor de middellange termijn (tot 2015) is dit een te optimistisch scenario. Voor 2012 verwacht het CPB economische krimp (-0,5 %). Bij een herstellende economie is tot 2015 hooguit sprake van matige economische groei (1 % à 1,5 % per jaar).

Behoefteraming Bedrijfshuisvesting 2.0 Holland Rijnland Eindversie

62

Figuur 6.1 Raming van de vraag naar nieuwe bedrijventerreinen Werkgelegenheid Holland Rijnland 2010

Werkgelegenheid Holland Rijnland 2025

Binding van de werkgelegenheid aan bedrijventerreinen

Werkgelegenheid op bedrijventerreinen 2010

Binding van de werkgelegenheid aan bedrijventerreinen

Werkgelegenheid op bedrijventerreinen 2025

Ruimtegebruik per werkzame persoon

Ruimtegebruik per werkzame persoon

Uitgegeven areaal 2010

Uitgegeven areaal 2025

uitbreidingsvraag

vervangingsvraag

Onttrekkingen/ transformatie

Structurele leegstand

Bron: STOGO 2011; ontleend aan BLM

Behoefteraming Bedrijfshuisvesting 2.0 Holland Rijnland Eindversie

63

De onzekerheden over de ontwikkelingen op de lange termijn vragen om voldoende planologische reserveringen om snel in te kunnen spelen op niet voorziene ontwikkelingen zoals een sterk aantrekkende vraag of planuitval. De noodzaak tot flexibiliteit is ook vastgelegd in het Convenant Bedrijventerreinen (2009) dat het Rijk, de provincies en de gemeenten hebben afgesloten. In dit convenant is afgesproken het TM-scenario te gebruiken als basis voor de planning en programmering van bedrijventerreinen. Deze manier van plannen vraagt er wel om de daadwerkelijke aanleg van bedrijventerreinen af te stemmen op de actuele vraag in de markt. Het feit dat een locatie is opgenomen in de planologische reservering voor de lange termijn zegt nog niets over nut en noodzaak van ontwikkeling van individuele bedrijventerreinen. Via een systeem van periodiek monitoren zal de feitelijke ontwikkeling moeten worden afgestemd op de vraag in de markt. Zo is nu al duidelijk dat een raming met het TM-scenario onvoldoende basis vormt voor de realisatie van bedrijventerreinen tot 2015. De periode tot 2015 krijgt daarom afzonderlijk aandacht in dit hoofdstuk. Gezien de onzekerheden, waarmee de ramingen zijn omgeven, mogen de uitkomsten ook niet als taakstelling worden gezien. De ramingen vormen de basis voor een planologische reservering, die bij gebleken vraag kan worden ontwikkeld. Om dit te accentueren presenteren we een basisraming, die we plaatsen binnen bandbreedtes. De bandbreedtes ontlenen we niet alleen aan verschillen in economische groei, maar ook aan alternatieve veronderstellingen over de parameters uit het model. We vergelijken de veronderstellingen en de uitkomsten, waar mogelijk met de uitkomsten van de ramingen die Ecorys in 2005 met het SPECTRA-model heeft gemaakt voor de regionale bedrijventerreinenstrategie. Het model is niet afdoende om de vraag te ramen op een laag geografisch schaalniveau zoals de clusterterreinen. De conclusies over de ruimtevraag in de clusters zijn daarom gebaseerd op de uitgevoerde sectorstudies en op de interviews. Doordat de clusterterreinen voor een belangrijk gedeelte gericht zijn op het aantrekken van bedrijven van buiten de regio, is deze ruimte vraag niet meegenomen in dit hoofdstuk.

6.2.

Trends en ontwikkelingen Er doen zich diverse maatschappelijke, ruimtelijke en economische trends en ontwikkelingen voor die van invloed kunnen zijn op de huisvestingsvraag van ondernemers, zowel kwantitatief, kwalitatief als geografisch. Gemeenten en regio’s moeten hierop actief blijven inspelen. De belangrijkste trends en ontwikkelingen komen in deze paragraaf aan de orde. Internationalisering en schaalvergroting Voor ondernemingen worden aspecten als schaalvergroting, efficiency/kostenvoordelen en de focus op kernactiviteiten belangrijker. Nieuwe gespecialiseerde activiteiten en faciliteiten – differentiatie in de vraag door groei, samenvoeging en afsplitsen van

Behoefteraming Bedrijfshuisvesting 2.0 Holland Rijnland Eindversie

64

activiteiten – ontstaan en zoeken nog nadrukkelijker de voor hen meest aantrekkelijke vestigingsplaatsen op. Specifiek voor de logistiek zijn dit locaties bij de mainports Rotterdam en Schiphol en langs de vervoersassen vanuit de mainports naar het achterland. Omdat veel regio’s afzien van het aanleggen van bedrijventerreinen voor logistiek, terwijl de gebruikersen beleggersvraag hiernaar juist toeneemt, neemt de schaarste verder toe. Holland Rijnland ligt redelijk gunstig ten opzichte van de beide mainports en de belangrijke vervoersassen en kan in potentie van deze ontwikkelingen profiteren. Duidelijk is dat deze doelgroep zich daar wil vestigen waar de bereikbaarheid van de locatie zo optimaal mogelijk is, m.a.w. dicht bij de snelweg. Gezien de omvang van deze bedrijven is een grootschalige en ruim opgezette verkaveling van het bedrijventerrein van groot belang. Mede door technologische ontwikkelingen die zich in hoog tempo voordoen, gaat de voorkeur uit naar nieuwe bedrijfspanden. Het bestaande aanbod sluit hier onvoldoende op aan en/of de te plegen investeringen zijn niet in verhouding met de potentiële opbrengsten. Concentratie in de steden Ook de CPB-studie: “The Netherlands of 2040” geeft aan dat juist een regio als Holland Rijnland een uitstekende uitgangspositie heeft. Onderzocht is wie in 2040 geld verdient en waar dat geld wordt verdiend. Mensen en steden vormen de basis van de studie. Menselijk kapitaal vormt een essentiële input voor innovatie en productie. Dit is van cruciaal belang voor de economische ontwikkeling. De manier waarop menselijk kapitaal wordt ingezet voor productie is, hoofdzakelijk door computertechnologie, ingrijpend gewijzigd. Bedrijven maken steeds meer deel uit van complexe wereldwijde productieketens waarin de taken die nodig zijn voor de productie van een artikel op verschillende locaties worden uitgevoerd, vaak ook in verschillende landen. Door de ontwikkeling van de diensteneconomie en de opkomst van de kenniseconomie zijn de steden opgebloeid. Hier komen mensen samen die van elkaars aanwezigheid profiteren. Steden zijn de plaatsen waar nieuwe technologie wordt ontwikkeld. Steden zijn ook de plaatsen waar veel hoogopgeleiden wonen, waar starters zich kunnen ontplooien en waar face-to-face contact de productiviteit verhoogt. Een van de meest betrouwbare voorspellende factoren voor stedelijke groei is het opleidingsniveau van de inwoners van een stad. Steden met een hoog opgeleide bevolking presenteren beter! Steden nemen in zekere zin de rol van landen over als motor van de economie, aldus het CPB. De regio Holland Rijnland scoort in dit kader ronduit goed. Allereerst natuurlijk vanwege de gemeente Leiden, maar eigenlijk kan het overgrote deel van de regio aangemerkt worden als stedelijk gebied. Afname gemiddelde bedrijfsomvang Al een aantal jaren zien we dat de gemiddelde bedrijfsomvang (wat betreft aantal medewerkers) afneemt. Deze ontwikkeling doet zich voor in alle sectoren van onze economie. Opvallend is dat deze ontwikkeling zich in de laatste jaren duidelijk versneld heeft voortgezet. De betekenis van meer kleinschalige bedrijven voor de economie van de regio Holland Rijnland neemt dan ook toe. Dit heeft zich onder andere vertaald in een toenemende beleidsmatige aandacht voor wijkeconomie en voor werken in het buitengebied in vrijkomende agrarische bebouwing. Dit vanwege de relatie met de

Behoefteraming Bedrijfshuisvesting 2.0 Holland Rijnland Eindversie

65

leefbaarheid en sociale samenhang in de wijken en op het platteland en de goede inpasbaarheid van kleine bedrijven in (woon)wijken en in het buitengebied. Anders dan beleidsmatig vaak wordt verondersteld, (b)lijkt de verschuiving van informele locaties naar formele locaties (bedrijventerreinen en kantorenlocaties) achter de rug. De afname van de gemiddelde bedrijfsomvang wordt in sommige sectoren veroorzaakt door een toename van de automatisering van het productieproces. Het betreft vooral de sectoren industrie en logistiek. Het zal duidelijk zijn dat deze afname van het aantal medewerkers lang niet altijd leidt tot een afname van het ruimtebeslag. Zoals ook al uit de analyses bleek, is ook in de regio Holland Rijnland sprake van een afname van de gemiddelde bedrijfsomvang. Dit houdt voor de meeste economische sectoren in dat bedrijven minder vierkante meters bedrijfsruimte nodig hebben. Uitzonderingen hierop zijn uiteraard de logistiek en in mindere mate delen van de industrie. Hier zien we juist een toename van het aantal vierkante meters per medewerker. Zoals al eerder aangegeven, heeft dit te maken met technologische ontwikkelingen c.q. automatisering en robotisering. Groei aantal starters Het aantal starters groeit al vele jaren, zij het met af en toe een dip zoals het afgelopen jaar. De overlevingskans van deze starters ligt landelijk gezien al decennia lang op eenzelfde niveau: 5,5 jaar na de start is circa 50 % nog actief. Een bedrijfsstart volgt vaak na het werken in loondienst, maar dit gaat steeds vaker hand in hand. Met andere woorden: het parttime ondernemerschap groeit. Een meer recente ontwikkeling is de toename van het aandeel ‘oudere’ starters binnen het totaal aantal starters. Het betreft veelal relatief hoogopgeleide vijftigplussers. Veelal gaat het om bedrijven in de zakelijke dienstverlening. Veel van dit soort starters gaan op een meer professionele wijze om met hun huisvestingsvraag. Daar waar jongere starters, inclusief schoolverlaters, veelal starten vanuit huis, starten deze zogenoemde ‘oudere’ starters bij voorkeur niet vanuit huis. Ook in Holland Rijnland doet zich deze ontwikkeling voor. Toename aantal ZZP’ers Binnen het aantal starters neemt het aandeel ZZP’ers in rap tempo toe. Meer dan 50 % van de Nederlandse bedrijven telt één werkzame persoon. Het gaat om diverse sectoren zoals industrie, bouw, vervoer/opslag/communicatie, zakelijke dienstverlening en overige dienstverlening. Het totaal aantal ZZP’ers neemt nog steeds toe. Schattingen lopen uiteen van 250.000 tot wel 1 miljoen in heel Nederland. Was men in de jaren negentig nog zeer sceptisch en zelfs negatief over het fenomeen ZZP’er. Nu worden ZZP’ers als een onlosmakelijk onderdeel van het Nederlandse bedrijfsleven gezien. Het ZZP’er schap past duidelijk in de trends naar flexibilisering en individualisering. Arbeid is steeds flexibeler geworden en bedrijven besteden vaker nevenactiviteiten uit, wat kansen biedt voor ZZP’ers. Daarnaast willen steeds meer mensen flexibel om kunnen gaan met arbeid. Zij willen de vrijheid om arbeid zelf in te delen en te combineren met privé- en zorgtaken.

Behoefteraming Bedrijfshuisvesting 2.0 Holland Rijnland Eindversie

66

Explosieve groei allochtoon ondernemerschap Binnen het aantal starters neemt het aandeel allochtone starters overduidelijk toe. De afgelopen jaren lag de groei tussen de 10 en 15 %. Vooral starters van Turkse en Poolse afkomst staan al jaren hoog in de top 5. Allochtone ondernemers starten hun bedrijf inmiddels in vrijwel alle sectoren. Vervaging onderscheid B2B en B2C Al vele jaren kunnen diverse economische activiteiten niet meer gevangen worden onder de bekende SBI en BIK-codes en de bijbehorende beschrijving. Dit heeft onder meer te maken met het vervagen van het onderscheid van de traditionele indeling tussen business-to-business en business-to-consumer. Denk hierbij bijvoorbeeld aan de webwinkels die zich ontwikkelen van een bedrijfshalletje waar men de bestelde goederen kan afhalen tot bedrijfshallen met winkel-/showroomruimte. Maar ook aan de komst van experience centers. Hier kan de consument alle producten bekijken, maar niet kopen. Het kopen gaat via het thuis intikken van een code die men heeft gekregen in het experience center. Een ander aansprekend voorbeeld is de natuursteenhandel die van oorspong grafzerken maakte en haar producten dus leverde aan de uitvaartondernemer (B2B). Een aantal natuursteenhandels produceert nu ook tafelbladen en keukenbladen voor de particuliere markt (B2C). Het zijn bedrijven die zich bij voorkeur op een bedrijventerrein vestigen, maar bestemmingsplantechnisch vaak tegen problemen aanlopen. Ook de gemeenten binnen Holland Rijnland worden met deze veranderende vraag geconfronteerd. Iedere gemeente gaat hier op zijn eigen manier mee om. Diverse bestemmingsplannen bieden nadrukkelijk de mogelijkheid voor het accommoderen van deze vraag, andere zijn meer strikt van aard. Naast het actualiseren van bestemmingsplannen zouden in regionaal verband hierover afspraken gemaakt moeten worden.

6.3.

Effecten op huisvesting Als gevolg van verschillende demografische en macro-economische trends, zijn momenteel, maar zeker ook de komende jaren, belangrijke verschuivingen zichtbaar op de markt voor bedrijfsruimten en op de kantorenmarkt. De belangrijkste ontwikkelingen zijn in deze paragraaf beschreven. Meer vraag naar kleinschalige kantoren Als gevolg van de eerder gesignaleerde schaalverkleining zal de vraag zich meer richten op kleinschaligere kantoorgebouwen en op kantoorruimte in bedrijfspanden. Veel middelgrote ondernemingen hebben vaak voorkeur voor zelfstandige gebouwen boven grootschalige verzamelgebouwen. Ondanks de overmaat aan kantoorruimte zal er ook in de komende jaren vraag blijven naar panden tot 1.000 m² b.v.o. Deze kunnen heel goed verspreid op informele locaties of op herstructureringslocaties binnen de bebouwde kom worden ontwikkeld. Ook de oudere bedrijventerreinen die vaak dicht bij de woonbebouwing zijn gelegen, zijn in toenemende mate aantrekkelijk als vestigingslocatie. Daar komt bij dat de huurniveaus van de bestaande panden aanzienlijk lager liggen dan van nieuwbouw.

Behoefteraming Bedrijfshuisvesting 2.0 Holland Rijnland Eindversie

67

Meer focus op kwaliteit, bereikbaarheid en multifunctionaliteit Nu de markt is omgeslagen van een aanbieders- naar een vragersmarkt, hebben huurders het voor het zeggen. Waar zij niet worden getroffen door de economische crisis en dus nog middelen beschikbaar hebben voor een verhuizing, stellen zij vaak hoge eisen. Daarbij komt dat op de lange termijn de schaarste aan werknemers betekent dat alleen bedrijven op aantrekkelijke, goed bereikbare locaties met veel voorzieningen de beste werknemers aan zich zullen weten te binden. De kwaliteit van pand en locatie, dat is waar het meer en meer om draait. De belangstelling voor monofunctionele (perifere) locaties neemt af ten gunste van multifunctionele (centrum)gebieden. Meer vraag naar multi-tenant gebruik Door faciliteiten te delen met (gerelateerde) bedrijven kan er een hogere bezettingsgraad worden gerealiseerd. Vooral binnen de hightech industrie en tussen profit en non-profit organisaties is dit een geschikte manier om grote investeringen in cleanrooms en laboratoria financieel te bekostigen. Een ontwikkeling die al gaande is op het Bio Science Park in Leiden. Opkomst van nieuwe concepten en sectoren In traditionele sectoren als industrie, logistiek en handel ontstaat steeds meer kantoorwerk door de noodzaak om meer toegevoegde waarde te leveren. Nieuwe kantoorconcepten zoals flex- en ontmoetingskantoren zijn in opkomst. En er ontstaan nieuwe groeisectoren zoals zorg/health, creatieve industrie en kennisintensieve bedrijvigheid. Ook in Holland Rijnland zien we deze nieuwe typen economische activiteiten opkomen. Hoewel vaak gesproken wordt van economische sectoren betreft het enerzijds nieuwe activiteiten die niet tot enige bestaande sector kunnen worden gerekend (bijv. webwinkels) of betreft het activiteiten die (deels) binnen verschillende al bestaande sectoren plaatsvinden (bijv. de creatieve industrie). Probleem hierbij is vaak dat deze bedrijven bij vestiging aanlopen tegen planologisch juridische wet- en regelgeving die voornamelijk uitgaat van de helaas weinig actuele SBI-codes en milieucategorieën. Meer behoefte aan flexibiliteit Door de huidige economische onzekerheid en door het sneller en heviger optreden van marktontwikkelingen, is de behoefte aan flexibiliteit in huisvesting toegenomen. Dit betreft zowel flexibiliteit in omvang (om met groei en krimp om te kunnen gaan) als in huurperiode.

6.4.

Uitbreidingsvraag De werking van het ramingsmodel is uiteengezet in figuur 6.1. Bij de raming van de uitbreidingsvraag naar bedrijventerreinen spelen drie parameters een belangrijke rol: • groei van de werkgelegenheid; • binding van de werkgelegenheid aan bedrijventerreinen (locatietypevoorkeur);

Behoefteraming Bedrijfshuisvesting 2.0 Holland Rijnland Eindversie

68

• gemiddeld ruimtegebruik per werkzame persoon (terreinquotiënt). Deze drie parameters staan in vrijwel alle ramingsmethodieken centraal. Dit geldt ook voor het SPECTRA-model van Ecorys en voor de Bedrijfslocatiemonitor (BLM) van het CPB. Vermenigvuldiging van de drie parameters levert voor het prognosejaar de totale ruimte in netto hectare grond die nodig is om de arbeidsplaatsen op bedrijventerreinen te accommoderen. Door hierop het thans uitgegeven areaal bedrijventerreinen in mindering te brengen, resteert de noodzakelijke uitbreiding van het areaal (uitbreidingsvraag). Uitbreidingsvraag hoeft niet het gevolg te zijn van groei van de werkgelegenheid. Ook bij een stagnerende ontwikkeling van de werkgelegenheid kan er uitbreidingsvraag zijn doordat de binding van de werkgelegenheid aan bedrijventerreinen toeneemt (instroom van bedrijven die nog niet op een bedrijventerrein waren gevestigd) of doordat per werkzame persoon meer ruimte nodig is. In de nationale ramingen met de BLM is 80 % van de uitbreidingsvraag aan de veronderstellingen van deze twee laatstgenoemde ontwikkelingen toe te schrijven. Op grond van de gesignaleerde trends en ontwikkelingen en van de geconstateerde ruimtelijk economische dynamiek zijn de aannames voor deze drie parameters in de nieuwe ramingen aangepast. In het vervolg van dit hoofdstuk maken we deze aanpassingen inzichtelijk. Tevens geven we aan wat dit betekent voor de ruimtevraag. De vergelijking met de oude raming heeft noodzakelijkerwijs een globaal karakter. Ecorys ging uit van een ander economisch scenario (hogere economische groei), van een andere gebiedsindeling (de gemeenten Alphen aan den Rijn, Rijnwoude en Nieuwkoop waren niet opgenomen in de oude raming) en van een ander vertrekjaar (bij Ecorys 2004 en in de nieuwe raming 2010). Tabel 6.1 Veronderstellingen die ten grondslag liggen aan de oude en nieuwe ramingen RBS

Nieuwe raming

Groei van de werkgelegenheid per jaar 2010-2020

0,9%

0,4%

2020-2030

0,5%

-0,1%

+0,5%

-0,07%

Verandering bindingspercentage per jaar 2010-2030

Verandering terreinquotiënt per jaar Industrie 2010-2030

+1,0%

Vervoer en opslag 2010-2030

+0,5%

Overig 2010-2030

0,0%

0,0%

Groei van de werkgelegenheid Ecorys raamde in 2007 voor de periode 2010-2020 een gemiddelde jaarlijkse werkgelegenheidsgroei van 0,9 % per jaar en voor de periode 2020-2030 een

Behoefteraming Bedrijfshuisvesting 2.0 Holland Rijnland Eindversie

69

gemiddelde jaarlijkse groei van 0,5 %.10 In de nieuwe ramingen gaan we uit van lagere groeipercentages: 0,4 % voor de periode 2010-2020 en -0,1 % voor de periode 20202030. De verschillen zijn het gevolg van de gehanteerde CPB-scenario’s voor de lange termijn. Ecorys ging destijds uit van een combinatie van Global Economy (GE-)Scenario en het Transatlantic Market (TM-) scenario. Dit paste in het provinciale Uitvoeringsprogramma Ruimte voor Economie. Op grond van de afspraken die het Rijk, de provincies en de gemeenten hebben gemaakt in het Convenant Bedrijventerreinen 2010-2020 is het tegenwoordig gebruikelijk om ramingen van de vraag naar bedrijventerreinen te baseren op het TM-scenario. Dit scenario sluit ook beter aan bij de (huidige) economische groeiverwachtingen op de lange termijn. Tussen de twee scenario’s bestaat een groot verschil in groei van de werkgelegenheid. Het GE-scenario gaat landelijk voor de periode 2002-2020 uit van een groei van gemiddeld 0,7 % per jaar en voor de periode 2021-2040 van gemiddeld 0,2 % per jaar. In het TM-scenario is dat respectievelijk 0,3 % en -0,3 % per jaar. Met andere woorden: de groei is niet alleen lager in het TM-scenario, maar tussen 2020 en 2040 treedt ook krimp op, terwijl het GE-scenario nog een bescheiden groei laat zien. Dit verschil is ook in Holland Rijnland zichtbaar. De nieuwe ramingen laten voor 2020 een lagere groei van de werkgelegenheid zien. Tussen 2020 en 2030 slaat de groei in de nieuwe ramingen om in een daling, terwijl bij de oude ramingen tot 2030 nog sprake is van groei. De effecten op de ontwikkeling van de werkgelegenheid zijn groot. Bij de nieuwe ramingen ligt de groei van het aantal arbeidsplaatsen in Holland Rijnland ongeveer 15.000 lager dan in de oude ramingen. Tabel 6.2 Indicatieve raming van de groei van de werkgelegenheid per sector 20102025 2010

2025

Groei/krimp

landbouw voeding- en genotsmiddelenindustrie

4.865

3.353

-1.512

3.634

3.532

-102

overige industrie chemie

8.380

8.308

-72

3.808

3.443

-365

metaalindustrie openbare nutsbedrijven

5.610

4.272

-1.338

bouw groothandel, detailhandel, horeca transport en opslag communicatie bank- en verzekeringswezen

1.282

1.158

-124

12.078

11.006

-1.072

40.903

41.830

927

5.951

6.461

510

2.041

3.123

1.082

3.061

2.106

-955

overige tertiaire diensten

41.993

43.875

1.882

quartaire diensten

44.470

55.917

11.447

overheid

26.909

26.365

-544

204.986

214.750

9.764

TOTAAL

Bron: STOGO, 2011

10

In de ramingen waren Alphen aan den Rijn, Nieuwkoop en Rijnwoude niet meegenomen

Behoefteraming Bedrijfshuisvesting 2.0 Holland Rijnland Eindversie

70

De sectorale verschuivingen zijn wel vergelijkbaar. In zowel de oude als in de nieuwe ramingen nemen de zakelijke diensten en de zorg een groot gedeelte van de groei voor hun rekening. De industrie en de bouw verliezen werkgelegenheid. Handel en transport laten een lichte groei zien (tabel 6.2). Bij de basisraming van de groei van de werkgelegenheid zijn we uitgegaan van de landelijke groeipercentages voor de veertien sectoren die het CPB hanteert in de BLM. Deze hebben we gecorrigeerd voor de specifieke regionale groeicijfers over de periode 2001-2010. Op grond van de in de afgelopen tien jaar gerealiseerde verschillen in economische groei tussen de subregio’s schatten we dat ongeveer tweederde van de geraamde groei van de werkgelegenheid voor rekening komt van de Stedelijke as Leiden-Katwijk (tabel 6.3). Hier groeit de werkgelegenheid nog met 6 %. De werkgelegenheid in de Rijn- en Veenstreek zal nog met circa 4 % groeien en die in Bollenstreek met 2 %. Tabel 6.3 Indicatieve raming van de groei van de werkgelegenheid per subregio 2010-2025 Stedelijke as Leiden-Katwijk Bollenstreek Rijn- en Veenstreek

TOTAAL

2010

2025

Groei/krimp

108.209

114.900

6.706

45.288

46.300

996

51.489

53.550

2.062

204.986

214.750

9.764

Bron: STOGO, 2011

Bindingspercentage Ecorys ging in haar ramingen uit van een groei van het aandeel van de werkgelegenheid dat op bedrijventerreinen is gevestigd. Dit is in overeenstemming met de landelijke ramingen in de BLM die uitgaan van groeiende bindingspercentages op bedrijventerreinen. Dit uitgangspunt was gebaseerd op ontwikkelingen in de tweede helft van de jaren negentig die lieten zien dat de werkgelegenheid op bedrijventerreinen harder groeide dan in gebieden daarbuiten. De verwachting was dat de toename van de bindingspercentages zich vooral voor zou doen in de dienstverlening en in de transportsector en in slechts zeer beperkte mate in de industrie. Inmiddels is de situatie overduidelijk veranderd. De analyses in Holland Rijnland laten, evenals de landelijke analyses, zien dat de groei van de bindingspercentages tot stilstand is gekomen. Tegen de achtergrond van de geschetste trends en ontwikkelingen (onder meer verdienstelijking van de economie, toenemende kleinschaligheid, afname milieuoverlast en beleidsmatig meer nadruk op functiemenging) zal het bindingspercentage in de toekomst eerder dalen dan stijgen. In de basisraming gaan we vooralsnog uit van gelijkblijvende bindingspercentages per sector. In de industrie benadert dit percentage (81 %) het maximum voor deze sector. De mobiliteit in deze sector is gering. Buiten bedrijventerreinen zijn nog vooral kleine bedrijven en immobiele bedrijven (in hogere milieucategorieën) gevestigd. In de logistiek is nog enige groei van het bindingspercentage mogelijk. In de financiële en

Behoefteraming Bedrijfshuisvesting 2.0 Holland Rijnland Eindversie

71

zakelijke dienstensector is eerder een daling dan een stijging van het bindingspercentage te verwachten. Het overschot op de kantorenmarkt en de voorkeur voor gebruikers voor multifunctionele locaties maakt nieuwbouw van kantoren op bedrijventerreinen niet erg waarschijnlijk, met uitzondering wellicht van te herontwikkelen binnenstedelijke bedrijventerreinen. Onder de veronderstelling van gelijkblijvende bindingspercentages per sector groeit de werkgelegenheid op bedrijventerreinen tot 2025 nog met circa 2 %. De sectorale verdeling van de groei op bedrijventerreinen laat hetzelfde beeld zien als de totale regionale groei: sterke groei in quartaire diensten en zakelijke diensten; verlies in industrie en bouw; enige winst in handel en transport. Dit betekent dat de toekomstige uitbreidingsvraag naar bedrijventerreinen sterk afhankelijk is van de groei van de dienstensector en van de mate waarin bedrijven en instellingen zich op bedrijventerreinen vestigen. Tabel 6.4 Indicatieve raming van de groei van de werkgelegenheid per sector op bedrijventerreinen (2010-2025) 2010 landbouw

2025

Groei/krimp

534

367

-167

voeding- en genotsmiddelenindustrie

2.913

2.831

-82

overige industrie chemie

6.718

6.660

-58

3.053

2.759

-294

metaalindustrie openbare nutsbedrijven

4.497

3.419

-1.078

1.028

928

-100

bouw groothandel, detailhandel, horeca

6.641

6.048

-593

14.545

14.876

331

3.383

3.674

291

815

1.249

434

824

566

-258

14.908

15.580

672

9.027

11.363

2.336

transport en opslag communicatie bank- en verzekeringswezen overige tertiaire diensten quartaire diensten overheid

3.924

3.844

-80

TOTAAL

72.810

74.165

1.355

Bron: STOGO, 2011

De werkgelegenheidsgroei op bedrijventerreinen blijft in de basisraming met 2 % tot 2025 sterk achter bij de totale regionale groei (+5 %). Per saldo betekent dit een daling van het bindingspercentage van 35,5 % in 2010 naar 34,5 % in 2025. De oorzaak hiervan is dat de groei van de werkgelegenheid in de komende vijftien jaar vooral plaatsvindt in de dienstensector met relatief lage bindingspercentages. Een groot deel van de werkgelegenheidsgroei (circa 85 %) vindt hierdoor in de komende vijftien jaar plaats buiten bedrijventerreinen. Door verschillen in de groei van de werkgelegenheid in de drie subregio’s en door verschillen in subregionale bindingspercentages zal de werkgelegenheid op bedrijventerreinen vooral groeien in de Stedelijke as Leiden-Katwijk (tabel 6.5). In de

Behoefteraming Bedrijfshuisvesting 2.0 Holland Rijnland Eindversie

72

andere twee subregio’s zal de werkgelegenheid op bedrijventerreinen waarschijnlijk stabiliseren. Tabel 6.5 Indicatieve raming van de groei van de werkgelegenheid op bedrijventerreinen per subregio 2010-2025 2010

2025

Groei/krimp

Stedelijke as Leiden-Katwijk

39.127

40.400

1.273

Bollenstreek

14.957

14.800

-157

Rijn- en Veenstreek

18.726

18.965

239

72.810

74.165

1.355

TOTAAL

Bron: STOGO, 2011

Ruimtegebruik Het terreinquotiënt geeft per werkzame persoon aan hoeveel m2 grond in gebruik is. De oude ramingen van Ecorys gingen uit van een verdunning van het ruimtegebruik per werkzame persoon in de sectoren industrie (gemiddeld +1 % per jaar) en transport en opslag (gemiddeld +0,5 % per jaar). De achterliggende gedachte is dat de arbeidsproductiviteit stijgt door mechanisering en computerisering. Voor de overige sectoren ging Ecorys uit van gelijkblijvende terreinquotiënten. Inmiddels is duidelijk dat in de kantoorhoudende dienstensector mede als gevolg van ‘het nieuwe werken’ sprake is van een daling van het ruimtegebruik per werkzame persoon. Aangezien voor Holland Rijnland geen gegevens over het ruimtegebruik per werkzame persoon op het niveau van de sectoren beschikbaar zijn, moet de raming noodgedwongen globaal zijn. Als uitgangspunt hanteren we daarom dat het gemiddelde terreinquotiënt gelijk blijft. Dit is het saldo effect van een stijgend ruimtegebruik per werkzame persoon in de industrie, bouw, handel en transport en een dalend ruimtegebruik per werkzame persoon in de financiële, zakelijke en overige (quartaire) diensten. Onder deze veronderstellingen bedraagt de uitbreidingsvraag in de basisraming in de periode 2010-2025 per saldo 23 hectare. Te zien is dat deze uitbreidingsvraag het saldo is van een negatieve vraag in de industrie en bouw, financiële en zakelijke diensten en van een positieve vraag in de handel en transport en overige dienstverlening. Tabel 6.6 Indicatieve raming van de uitbreidingsvraag naar bedrijventerreinen per sector (2010-2025) 2010

2025

Groei/krimp

industrie en bouw

470

467

-3

handel en transport financiële en zakelijke diensten

447

462

15

174

166

-8

overige diensten TOTAAL

126

145

19

1.217

1.240

23

Bron: STOGO, 2011

Uit de verschillen in werkgelegenheidsgroei kan worden geconcludeerd dat de geraamde uitbreidingsvraag voor een zeer groot gedeelte afkomstig zal zijn uit de Stedelijke as Leiden-Katwijk (22 hectare). In de Rijn- en Veenstreek zal de

Behoefteraming Bedrijfshuisvesting 2.0 Holland Rijnland Eindversie

73

uitbreidingsvraag zeer bescheiden zijn (4 hectare). In de Bollenstreek zal de uitbreidingsvraag negatief zijn (-3 hectare). De achtergronden van de ontwikkelingen in de hoofdsectoren lopen sterk uiteen (tabel 6.7). In de industrie en bouw is de negatieve uitbreidingsvraag het gevolg van krimp van de werkgelegenheid waarvan de gevolgen voor de afnemende vraag naar ruimte worden beperkt door het stijgende ruimtegebruik per werkzame persoon als gevolg van de stijgende arbeidsproductiviteit. In de sector handel en transport wordt het effect van een positieve ontwikkeling van de werkgelegenheid versterkt door een toenemend ruimtegebruik per werkzame persoon. Bij de financiële en zakelijke diensten is sprake van een beperkte groei van de werkgelegenheid. Doordat het gemiddelde ruimtegebruik per werkzame persoon afneemt, is de uitbreidingsvraag per saldo toch negatief. Bij de overige diensten ten slotte is de positieve uitbreidingsvraag het gevolg van een relatief sterke groei van de werkgelegenheid die deels teniet wordt gedaan door de afname van het ruimtegebruik per werkzame persoon. Tabel 6.7 Effecten van de groei van de werkgelegenheid en van het ruimtegebruik per werkzame persoon op de vraag naar nieuwe bedrijventerreinen Werkgelegenheid Ruimtegebruik op per werkzame bedrijventerrein persoon industrie en bouw

--

+

handel en transport financiële en zakelijke diensten

+

+

+

--

overige diensten

++

-

++ sterk positief effect + positief effect, 0 geen effect, negatief effect –- sterk negatief effect Bron: STOGO, 2011

Waarschijnlijk zal de feitelijke vraag groter zijn, omdat de kwaliteit van de vrijkomende bedrijfsruimten niet zonder meer aansluit bij de eisen van moderne gebruikers van bedrijfsruimten. Het gaat bij de vrijkomende bedrijfsruimten vooral om verouderd industrieel vastgoed en verouderde kantoorgebouwen. De problematiek van verouderd vastgoed is punt van aandacht bij de vervangingsvraag.

6.5.

Gevoeligheidsanalyses De ramingen van de uitbreidingsvraag zijn omgeven met onzekerheidsmarges die samen hangen met de groei van de werkgelegenheid, de binding van de werkgelegenheid aan bedrijventerreinen en het ruimtegebruik per werkzame persoon. In tabel 6.8 zijn de effecten van enkele alternatieve veronderstellingen inzichtelijk gemaakt. Hierbij is steeds een van de parameters aangepast en zijn de andere parameters constant gehouden. Dit om zoveel mogelijk inzicht te verschaffen in de effecten van het wijzigen van de individuele parameters.

Behoefteraming Bedrijfshuisvesting 2.0 Holland Rijnland Eindversie

74

Tabel 6.8 Gevoeligheidsanalyse van de uitbreidingsvraag naar bedrijventerreinen Als gevolg van alternatieve uitgangspunten 2010

2025

Basisraming Werkgelegenheid Totaal Groei werkgelegenheid per jaar Binding aan bedrijventerreinen (%) Werkgelegenheid op bedrijventerreinen Ruimtegebruik per werkzame persoon (m2) Uitgegeven areaal (hectare)

204.986

214.750

0,3% 35,5

34,5

72.810

74.165

167

167

1.217

Uitbreidingsvraag 2010-2025 (hectare)

1.240

23

Alternatief 1: Versterkte werkgelegenheidsgroei

Werkgelegenheid Totaal

204.986

Groei werkgelegenheid per jaar Binding aan bedrijventerreinen (%) Werkgelegenheid op bedrijventerreinen Ruimtegebruik per werkzame persoon (m2) Uitgegeven areaal (hectare) Uitbreidingsvraag 2010-2025 (hectare)

222.526

0,6% 35,5

34,7

72.810

77.194

167

167

1.217

1.290

73

Alternatief 2: Geen groei quartaire diensten op bedrijventerreinen

Werkgelegenheid Totaal Groei werkgelegenheid per jaar Binding aan bedrijventerreinen (%) Werkgelegenheid op bedrijventerreinen Ruimtegebruik per werkzame persoon (m2) Uitgegeven areaal (hectare)

204.986

214.750

0,3% 35,5

33,4

72.810

71.829

167

167

1.217

1.201

Uitbreidingsvraag 2010-2025 (hectare)

-16

Alternatief 3: 5% intensivering van het ruimtegebruik

Werkgelegenheid Totaal

204.986

Groei werkgelegenheid per jaar Binding aan bedrijventerreinen (%) Werkgelegenheid op bedrijventerreinen Ruimtegebruik per werkzame persoon (m2) Uitgegeven areaal (hectare)

214.750

0,3% 35,5

34,5

72.810

74.165

167

159

1.217

1.178

Uitbreidingsvraag 2010-2025 (hectare)

-39

Bron: Doorakkers Advies, JLL, STOGO 2011

Er zijn drie alternatieven onderzocht, waarbij één parameter is aangepast de andere parameters constant zijn gehouden: • versterkte werkgelegenheidsgroei; • geen quartaire diensten op bedrijventerreinen; • 5 % intensivering van het ruimtegebruik.

Behoefteraming Bedrijfshuisvesting 2.0 Holland Rijnland Eindversie

75

De ramingen laten zien dat de gevoeligheid voor de aannames groot is. De uitkomsten variëren van een negatieve uitbreidingsvraag van (-39 hectare) bij 5 % intensivering van het ruimtegebruik tot een positieve uitbreidingsvraag (73 hectare) bij versterkte werkgelegenheidsgroei.

6.6.

Vervangingsvraag Vervangingsvraag is het gevolg van verdringing van economische functies door andere functies en van de veroudering van vastgoed. Hierdoor is een deel van het oude vastgoed niet meer in staat om de reguliere vraag in de markt op te vangen. De vraag die niet meer in de bestaande voorraad terecht kan, zal zich richten op nieuwbouw. Centraal bij het ramen van de vervangingsvraag staan twee componenten: • formele onttrekkingen aan het uitgegeven areaal in 2010 als gevolg van transformatieplannen; • informele onttrekkingen aan het uitgegeven areaal als gevolg van het in onbruik raken van vastgoed. Formele onttrekkingen Onttrekkingen van bedrijventerreinen aan hun oorspronkelijke functie zijn het gevolg van het transformeren van oude bedrijventerreinen naar een niet economische functie. Tot nu toe gaat het hierbij vooral om het realiseren van woningbouw op oude bedrijventerreinen. In Holland Rijnland bestaan er plannen om 63 hectare verouderd bedrijventerrein aan hun functie te ontrekken (tabel 6.9). In de Stedelijke as Leiden-Katwijk gaat het om 40 hectare (waarvan 34 hectare in Katwijk); in de Bollenstreek om 16 hectare en de Rijnen Veenstreek om 7 hectare. Voor een groot gedeelte gaat het hier overigens om plannen, die nog in uitvoering moeten worden genomen. Mochten deze plannen daadwerkelijk doorgang vinden dan zal het uitgegeven areaal bedrijventerrein met 63 hectare verminderen. Dit manifesteert zich in extra vraag naar nieuwe bedrijventerreinen van 63 hectare bovenop de in paragraaf 6.4 berekende uitbreidingsvraag.11 Dit areaal kan oplopen, als in het kader van de herstructureringsopgave nieuwe plannen voor het transformeren van bedrijventerreinen worden gemaakt.

11 Het feit dat er leegstand op de bedrijventerreinen is en een deel van de gevestigde bedrijven mogelijk zijn activiteiten beëindigt, doet niet ter zake. Het model berekent immers hoeveel ruimte op bedrijventerreinen in 2025 aanwezig moet zijn.

Behoefteraming Bedrijfshuisvesting 2.0 Holland Rijnland Eindversie

76

Tabel 6.9 Te transformeren bedrijventerreinen in Holland Rijnland Oppervlakte netto hectare Katwijk

Prins Hendrikkanaal

6

‘t Ambacht

5

Bedrijvencentrum Flora

7

Valkenburgseweg

8

Katwijkerbroek

8

Leiden

Tussen Rijn – en Rails

3

Leiderdorp

Lage Zijde

3

Stedelijke as Leiden-Katwijk Hillegom

40 Van de Endelaan

3

Hillegommerbeek-Oost

9

Horst ten Daal

4

Bollenstreek Alphen aan den Rijn

16 Rijnhaven

Rijn- en Veenstreek

7

7

Totaal

63 Bron: Monitor Bedrijventerreinen Holland Rijnland 2011

Informele onttrekkingen Het model in figuur 6.1 gaat er vanuit dat er op bestaande bedrijventerreinen sprake is van 100 % hergebruik van het bestaande areaal, voor zover deze niet door transformatie worden onttrokken. Met andere woorden: de leegstand beperkt zich tot de frictieleegstand; er is geen structurele leegstand in incourante bedrijfspanden. Uit de analyses in hoofdstuk 5 blijkt dat de structurele leegstand op bedrijventerreinen in Holland Rijnland op dit moment nog relatief beperkt van omvang is (50.000 m2 v.v.o.). Het bestaande vastgoed voorziet dus nog in een belangrijk gedeelte van de vraag naar bedrijfsruimten. Doordat de bedrijventerreinen in Holland Rijnland relatief oud zijn (hoofdstuk 3), is de verwachting dat de structurele leegstand in de komende periode zal toenemen. In bedrijfspanden die na dertig à veertig jaar op de markt komen, is voortzetting van de huidige functie zonder investeringen in veel gevallen niet meer mogelijk. 12 Daarom zullen naar verwachting veel verouderde industriële en logistieke bedrijfspanden op de markt komen die destijds op maat zijn gebouwd voor en door de eerste eigenaargebruikers. De kans dat een dergelijk pand aansluit op de wensen van een volgende 12

Deze termijn is gebaseerd op expertise vanuit de taxatieafdeling van Jones Lang LaSalle. Hoe specifieker het onroerend goed des te korter de levensduur van het object is. Installaties zijn hierin niet in ogenschouw genomen. Voor kantoorruimte is de afschrijvingstermijn gemiddeld veertig tot vijftig jaar. Bijvoorbeeld specifiek vastgoed met een cleanroom of laboratoriumruimte wordt veelal sneller afgeschreven.

Behoefteraming Bedrijfshuisvesting 2.0 Holland Rijnland Eindversie

77

gebruiker is klein. De discrepantie tussen vraag en aanbod wordt nog vergroot doordat traditionele bedrijfsruimtegebruikers in de industrie, bouw, groothandel en transport per saldo ruimte achter zullen laten en de zakelijke en overige diensten extra ruimte vragen. Een grondige renovatie dan wel sloop-nieuwbouw is daarom nodig om de bestaande voorraad geschikt te maken voor opname. Een deel van de noodzakelijke vernieuwing van bedrijfspanden zal spontaan tot stand komen, doordat marktpartijen vrijkomende kavels herontwikkelen of doordat nieuwe gebruikers hun vastgoed opknappen. De resterende panden komen of structureel leeg te staan of komen in handen van eigenaren die zich richten op voortgezet gebruik in de oude staat. Zij zoeken gelegenheidsgebruikers die het goedkope vastgoed tijdelijk en/of gedeeltelijk gebruiken. Hiermee worden de desbetreffende panden in feite onttrokken aan het gebruik door reguliere bedrijfsruimtegebruikers. Om ook deze panden weer geschikt te maken voor opname door de markt, zal de herstructureringsopgave zich niet alleen moeten richten op de revitalisering van het openbare gebied, maar ook op de herontwikkeling van verouderd vastgoed. De ramingen van de uitbreidingsvraag gaan ervan uit dat het bestaande areaal volledig in gebruik blijft. Dit zal maar gedeeltelijk het geval zijn. Een deel van het areaal zal worden ontrokken door de transformatie naar woningbouw; een ander deel zal zodanig verouderen dat dit niet meer kan voorzien in het programma van eisen van moderne bedrijfsruimtegebruikers. De vervangingsvraag is de vraag die voortkomt uit het ontrekken van bedrijventerreinen aan hun functie of uit het in onbruik raken van vastgoed. De onttrekkingen zullen volledig neerslaan in vraag naar nieuwe bedrijventerreinen. Wat betreft de veroudering is dit afhankelijk van de mate waarin de vernieuwing van het vastgoed tot stand komt. Omdat er geen scan heeft plaatsgevonden van de courantheid van het bestaande vastgoed op bedrijventerreinen, is de omvang van de vervangingsvraag op dit moment alleen indicatief te benaderen. We veronderstellen in de ramingen dat de gemiddelde economische levensduur van bedrijfspanden circa veertig jaar bedraagt (gebaseerd op expertise van Jones Lang Lasalle). Na deze periode is voortgezet gebruik voor de huidige functie niet goed mogelijk zonder ingrijpende vernieuwingen. Daarbij kan het gaan om een grondige renovatie of om sloop gevolgd door nieuwbouw. Een deel van de vernieuwing zal tot stand komen, omdat de eigenaren investeren in hun pand om dit aan te passen aan de moderne eisen van bedrijfsvoering. Een deel van de eigenaren zal echter mikken op voortgezet gebruik in de huidige staat. Indicatief kan de veroudering van het vastgoed als volgt worden berekend: • Bij een gemiddelde levensduur van veertig jaar zal tussen 2010 en 2025 jaarlijks 2,5 % van de bestaande voorraad verouderen; bij een uitgegeven voorraad van 1.217 hectare in 2010 is dit 456 hectare (1.217 x 2,5 % x 15 jaar); • Hiervan zal volgens de huidige plannen 63 hectare worden onttrokken aan de functie bedrijventerrein; we gaan er van uit dat de regio terughoudend blijft met transformatie en dat er geen extra terreinen worden onttrokken; • Door een gebrek aan gegevens is niet vast te stellen welk deel van het resterende areaal van 393 hectare (456 min 63) dat tot 2025 zal verouderen, daadwerkelijk zal worden vernieuwd.

Behoefteraming Bedrijfshuisvesting 2.0 Holland Rijnland Eindversie

78

Om toch zicht te krijgen op de mate waarin het bestaande aanbod de vraag kan opvangen, hebben we het verouderde areaal geconfronteerd met de toekomstige vraag naar vastgoed (nieuwbouw + bestaande bouw). We gaan hierbij evenals bij het ramen van de uitbreidingsvraag uit van het TM-scenario (zie bijlage 1) met een gemiddelde economische groei van 2,2 % per jaar. Op grond van de uitgevoerde migratieanalyses en de transactieanalyses concluderen we hier het volgende uit: • Er verhuizen tot 2025 ruim 7.000 bedrijven met 62.000 arbeidsplaatsen binnen Holland Rijnland naar of binnen bedrijventerreinen; • Deze bedrijven vragen 1,65 miljoen m2 bedrijfsruimte op circa 276 hectare bedrijfskavel (bij een bij een floor-Space index van 0,6); • Van deze 276 hectare kan 86 hectare worden opgevangen op nieuwe bedrijventerreinen (uitbreiding van het areaal met 23 hectare en een voor transformatie te compenseren areaal van 63 hectare); er moet derhalve 190 hectare opgevangen worden op bestaande bedrijventerreinen; • Het resterend deel van het areaal dat zal verouderen (393 hectare - 190 hectare= 203 hectare) zal in gebruik blijven bij de huidige functie, al dan niet na vernieuwing van het vastgoed; • Indicatief gaan we er vanuit dat van de 190 hectare die op bestaande bedrijventerreinen moet worden opgevangen 50 % terecht komt op door de markt vernieuwd areaal en dat op de andere 50 % nog geen vernieuwing heeft plaatsgevonden, dit betekent dat er 95 hectare alsnog moet worden vernieuwd om de vraag binnen de bestaande voorraad te kunnen opvangen; • Om dit areaal van 95 hectare weer geschikt te maken voor opname door de markt, zal de herstructureringsopgave zich niet alleen moeten richten op de revitalisering van het openbare gebied, maar nadrukkelijk ook op de herontwikkeling van verouderd vastgoed; • Gezien de complexiteit van de opgave en de aan de herontwikkeling verbonden kosten gaan we er vanuit dat 75 % van de herontwikkelingsopgave (71 hectare) daadwerkelijk slaagt. Voor de resterende 25 % (24 hectare) is extra ruimte op nieuwe bedrijventerreinen nodig; • Als de geplande transformatie achterwege blijft zal de herontwikkelingsopgave oplopen. Aangezien het om verouderde terreinen gaat, waar geen substantiële investeringen in het vastgoed meer plaatsvinden, zal hier als alternatief voor de transformatie herontwikkeling van vastgoed moeten plaatsvinden; in dat geval zal de herontwikkelingsopgave (95 hectare) met 63 hectare toenemen tot 158 hectare. • Op basis van de hiervoor genoemde veronderstellingen kan de totale vervangingsvraag naar nieuwe bedrijventerreinen berekend worden op 87 hectare, te weten: - Formele onttrekkingen a.g.v. transformatie (63 hectare); - Informele onttrekkingen a.g.v. niet-succesvolle herontwikkeling (24 hectare). Deze 87 hectare moet worden opgeteld bij de hiervoor berekende uitbreidingsvraag van 23 hectare, waardoor de totale vraag 110 hectare bedraagt.

Behoefteraming Bedrijfshuisvesting 2.0 Holland Rijnland Eindversie

79

Onzekerheden zijn er wat betreft: • de omvang van de transformatie; indien (een deel) van de beoogde transformatie niet doorgaat, zal er minder bedrijventerrein worden onttrokken aan zijn functie; gezien het verouderde vastgoed op de desbetreffende locaties is hier herontwikkeling aan de orde; indien geen transformatie plaatsvindt, bedraagt de herontwikkelingsopgave 158 hectare. • het succes van de herstructurering; indien minder dan 75 % van de herontwikkelingsopgave tot stand komt, zal een groter deel van de vervangingsvraag neer slaan in nieuwbouw; indien de vernieuwing van het vastgoed niet van de grond komt, zal in het minst gunstige geval (geen transformatie en geen herontwikkeling) de herontwikkelingsopgave van 158 hectare neerslaan in vraag naar nieuwe bedrijventerreinen. • de vernieuwing van de bestaande voorraad bedrijfspanden; in de ramingen is er vanuit gegaan dat van het te verouderen areaal (456 hectare) 298 hectare (203 hectare + 95 hectare) in gebruik blijft doordat het desbetreffende vastgoed wordt vernieuwd door de markt dan wel in de oude toestand in gebruik blijft voor de oorspronkelijke functie. Als er minder vernieuwing tot stand komt zal de herontwikkelingsopgave toenemen. Hierdoor zal de vraag naar nieuwe bedrijventerreinen verder stijgen.

6.7.

De vraag op de korte termijn In het licht van de economische situatie zijn de ramingen voor de lange termijn niet geschikt voor de planning en programmering voor de korte termijn (tot 2015). De economische groei zal de eerstkomende jaren sterk achterblijven bij de groei die het TM-scenario veronderstelt. Voor de periode tot 2015 is de uitbreidingsvraag daarom als alternatief doorgerekend met het Regional Communities Scenario, dat uitgaat van een gemiddelde economische groei van 1 % per jaar. In dit scenario is de uitbreidingsvraag negatief. Dit is vooral het geval in de industrie, handel en logistiek. In de dienstensector is nog enige groei zichtbaar. Ook uitvoering van de herstructureringsopgave zal in de komende jaren nog niet tot resultaten leiden, gezien met name de zwakke overheidsfinanciën. In deze situatie ligt het voor de hand dat de vraag naar bedrijventerreinen in de komende vier jaar een afspiegeling is van de uitgifte in de voorafgaande vier jaar. Dit zou een vraag van circa 24 hectare betekenen. Deze vraag zal zich voor in overeenstemming met het verleden vooral richten op de Rijn- en Veenstreek. De uitgifte in de Stedelijke as Leiden-Katwijk en in de Bollenstreek zal worden geremd door het schaarse aanbod aan modern gemengde bedrijventerreinen.

6.8.

Confrontatie tussen vraag en aanbod Uit de sectorstudies en de interviews blijkt dat er, ook voor de langere termijn, voldoende ruimte beschikbaar is om de economische ambities voor de clusters Life Sciences en Space Sector te realiseren. Voor deze clusters is er voldoende direct uitgeefbare grond en planologische ruimte beschikbaar op het Bio Science Park in

Behoefteraming Bedrijfshuisvesting 2.0 Holland Rijnland Eindversie

80

Leiden/Oegstgeest en op het Space sector Park in Noordwijk. Uitbreiding van het areaal voor Life Sciences en voor de Space Sector lijkt voor 2030 niet aan de orde. Voor de greenportgerelateerde bedrijven zijn op de korte termijn alleen restkavels beschikbaar. Voor de lange termijn is er voldoende planvoorraad om het aanbod voor deze bedrijven aan te vullen. Gezien de schaarse ruimte in de Stedelijke as LeidenKatwijk en in de Bollenstreek en gezien de vestigingseisen van greenportgerelateerde bedrijven verdient het aanbeveling geen specifieke bedrijventerreinen voor deze doelgroep te ontwikkelen maar de doelgroep onder te brengen op modern gemengde bedrijventerreinen. Naast het al geplande agrarische bedrijventerrein Delfweg is er dan ook vooralsnog geen behoefte aan andere agrarische bedrijventerreinen. In dit hoofdstuk hanteren we de basisraming als uitgangspunt voor de confrontatie tussen vraag naar en aanbod van modern gemengde bedrijventerreinen. De totale vraag naar nieuwe bedrijventerreinen in Holland Rijnland bedraagt bij de basisraming 110 hectare netto (tabel 6.10). Hiervan is 23 hectare uitbreidingsvraag en 87 hectare vervangingsvraag als gevolg van het onttrekken van bedrijventerreinen aan hun functie door transformatie naar woningbouw en als gevolg van het feit dat een deel van het bestaande aanbod niet meer voldoet aan de vraag van moderne bedrijfsruimtegebruikers en hierdoor structureel leeg komt te staan. Tabel 6.10 Vraag naar nieuwe modern gemengde bedrijventerreinen in Holland Rijnland (2010-2025) Uitbreidingsvraag

Formele Informele onttrekking onttrekking

Totaal

Stedelijke as Leiden-Katwijk

22

40

7

69

Bollenstreek Rijn- en Veenstreek

-3 4

16 7

6 11

19 22

Totaal

23

63

24

110

Doorakkers Advies, JLL, STOGO 2011

Het grootste deel van de vraag (ruim 60 %) heeft betrekking op de Stedelijke as LeidenKatwijk. De Rijn– en Veenstreek en de Bollenstreek nemen respectievelijk 17 % en 20 % van de vraag voor hun rekening. Tegenover de gesignaleerde vraag naar nieuwe modern gemengde bedrijventerreinen in de periode 2010-2025 staat (exclusief voor Life Sciences en Space Sector beschikbare hoogwaardige terreinen) een direct uitgeefbaar aanbod van 23 hectare. Dit is onvoldoende om in de vraag op de lange termijn te voorzien. In de Stedelijke as Leiden-Katwijk en in de Bollenstreek is sprake van een urgent tekort, dat dus al op korte termijn moet worden aangevuld. Gezien de voorkeur van het bedrijfsleven voor hervestiging in de eigen gemeente verdient het aanbeveling de nieuwe bedrijventerreinen in de eigen gemeente en/of de eigen subregio aan te leggen. In de Rijn- en Veenstreek is voldoende aanbod beschikbaar om voorlopig in de vraag te kunnen voorzien. Of hier extra ruimte nodig is, is afhankelijk van de voortgang van de herontwikkeling van verouderd incourant vastgoed. Door de keuze relatief weinig oude

Behoefteraming Bedrijfshuisvesting 2.0 Holland Rijnland Eindversie

81

bedrijventerreinen te ontrekken aan hun functie is de herontwikkelingsopgave hier relatief groot. Per saldo is in deze subregio een overmaat aan planvoorraad. Tabel 6.11 Vraag-aanbod confrontatie nieuwe bedrijventerreinen in Holland Rijnland (2010-2025)

Stedelijke as Leiden-Katwijk Bollenstreek Rijn- en Veenstreek Totaal 1

Totaal

Aanbod exclusief clusters1

Plannen

69 19

2 3

90 47

22 110

19 24

105

242

greenportgerelateerde bedrijventerreinen zijn toegerekend aan de gemengde bedrijventerreinen Bron: Doorakkers Advies, JLL, STOGO 2011

Bij het realiseren van nieuwe bedrijventerreinen om aan de vraag te kunnen voldoen moet nadrukkelijk rekening worden gehouden met het toenemende belang dat bedrijven hechten aan de vestigingsfactor nabijheid. Het realiseren van voldoende aanbod maar op een verkeerde locatie zal leiden tot een lagere uitgifte van bedrijfskavels en tot een toename van bedrijven die zich vestigen op informele locaties. Hierdoor zal de druk op bestaande bedrijventerreinen die wel in de nabijheid van de woonomgeving zijn gelegen, toenemen. Ook vanuit deze optiek bezien zou kritisch naar de bedrijventerreinen gekeken moeten worden die op de nominatie staan om mogelijk getransformeerd te worden.

Behoefteraming Bedrijfshuisvesting 2.0 Holland Rijnland Eindversie

82

Bijlage 1 Lange termijn scenario’ s Centraal Planbureau

Global Economy In het Global Economy scenario (GE) komt de welvaart ten goede aan alle lagen van de bevolking: mensen van elke sociaal-economische status gaan er financieel op vooruit, hoewel de inkomensverschillen tussen mensen met de laagste en hoogste sociaaleconomische status gelijk zullen blijven. Er is sprake van een terugtredende overheid en meer privatisering. De uitbreiding van de EU verloopt succesvol en er ontstaat één Europese markt. De kenmerken van het Global Economy scenario zijn: • Marktwerking • Mondiale oriëntatie. • EU breidt zich uit; eerst Turkije, dan Oekraïne en enkele kleinere landen van de voormalig Sovjet Unie • Mondiale handelsliberalisatie is een succes • Economische integratie wordt een succes • Mondiale milieuproblemen worden groter • hoogste economische groei (gemiddeld 2,5 %) • de laagste werkloosheid (gemiddeld 5,0 %) • grootste inkomensverschillen • minste (sociale) voorzieningen. Kerncijfers voor de EU voor het Global Economy scenario Jaarlijkse groeicijfers

1980-1999

2000-2020

2020-2040

2,2

2,7

2,2

Bruto Binn. Product (BBP) Arbeidsproductiviteit

1,5

2,2

2,0

Werkgelegenheid

0,7

0,5

0,2

Bevolking

0,3

0,4

0,2

1980

2000

2020

2040

Arbeidsparticipatie (%)

43,1

46,6

46,5

45,8

Werkloosheid (%)

7,0

8,5

6,2

3,9

Bron: CPB

Transatlantic Market In het Transatlantic Market scenario is de economische groei ongeveer gelijk aan dat in het Global Economy scenario. De inkomensongelijkheid is groter dan in de andere scenario’s. Hierdoor zijn de groepen mensen met de lagere sociaal-economische status in dit scenario minder welvarend dan in het Strong Europe scenario.

Behoefteraming Bedrijfshuisvesting 2.0 Holland Rijnland Eindversie

83

De kenmerken van het Transatlantic Market scenario zijn: • Regionale oriëntatie • Marktgericht • Landen van de EU richten zich op nationale belangen en uitbreiding van de EU is geen succes; geen toetreding van Turkije tot EU • EU richt zich meer op de VS en op trans-Atlantische economische integratie • China en Rusland raken politiek en economisch meer geïsoleerd • vrij hoge economische groei (gemiddeld 1,8 %); • lage werkloosheid (gemiddeld 5,0 %). • grootste inkomensverschillen • laag niveau van (sociale) voorzieningen. Kerncijfers voor de EU voor het Transatlantic Market scenario 1980-1999

2000-2020

Bruto Binn. Product (BBP)

2,2

2,2

1,5

Arbeidsproductiviteit

1,5

1,8

1,7

Werkgelegenheid

0,7

0,4

-0,2

Bevolking

0,3

0,2

-0,1

Jaarlijkse groeicijfers

2020-2040

1980

2000

2020

2040

Arbeidsparticipatie (%)

43,1

46,6

47,0

45,2

Werkloosheid (%)

7,0

8,5

6,2

3,9

Bron: CPB

Scenario Strong Europe In het Strong Europe scenario gaat het economisch gemiddeld minder goed dan in het Global Economy scenario (de werkloosheid is bijna twee keer zo hoog (in 2050) en de economische groei is bijna de helft lager in 2050). Voor de lagere sociaal-economische groepen heeft dit echter geen groot effect op het besteedbaar inkomen. Dit hangt samen met inkomensoverdracht vanuit het solidariteitsprincipe van de rijkere naar de armere groepen in de samenleving. De overheid blijft een aansturende rol spelen, zowel nationaal als internationaal. De kenmerken van het Strong Europe scenario zijn: • • • • • • • • •

Mondiale oriëntatie Sociaal-culturele en ecologische oriëntatie (Equity) Het sterke Europa wordt na de VS één van de supermachten der wereld Turkije wordt lid van de EU Oekraïne en Rusland geen lid van de EU, wel meer geïntegreerd met Europa matige economische groei (gemiddeld 1,5 %) middelmatige werkloosheid. (gemiddeld 6,5 %) beperkte inkomensverschillen. aandacht voor (sociale) voorzieningen

Behoefteraming Bedrijfshuisvesting 2.0 Holland Rijnland Eindversie

84

Kerncijfers voor de EU voor het Strong Europe scenario 1980-1999

2000-2020

Bruto Binn. Product (BBP)

2,2

1,8

1,3

Arbeidsproductiviteit

1,5

1,6

1,4

Werkgelegenheid

0,7

0,3

-0,1

Bevolking

0,3

0,4

0,2

Jaarlijkse groeicijfers

2020-2040

1980

2000

2020

2040

Arbeidsparticipatie (%)

43,1

46,6

44,3

41,6

Werkloosheid (%)

7,0

8,5

7,1

5,8

Bron: CPB

Scenario Regional Communities In het Regional Communities scenario zijn de Europese landen niet in staat om hun welvaartstaat te moderniseren. Er ontstaat een kern van rijke Europese landen en deze kern krijgt een permanent karakter. De wereld raakt gefragmenteerd in een aantal handelsblokken. Er is sprake van solidariteit tussen de meer en minder bedeelde groepen in de samenleving. Dit gaat gepaard met inkomensoverheveling tussen de jongere en oudere generatie en tussen werkenden en niet-werkenden. De kenmerken van het Regional Communities scenario zijn: • • • • • • • •

Regionaal gericht Sociaal-cultureel en ecologisch gericht Uitbreiding van de EU wordt geen succes; Turkije treedt niet toe to EU Centraal en Oost Europa blijven buiten de Europees Monetaire Unie lage economische groei laag (gemiddeld 0,6 %) hoge werkloosheid (8,4 %) geringere inkomensverschillen aandacht voor (sociale) voorzieningen Kerncijfers voor de EU voor het Regional Communities scenario Jaarlijkse groeicijfers

1980-1999

2000-2020

2020-2040

Bruto Binn. Product (BBP)

2,2

1,1

0,2

Arbeidsproductiviteit

1,5

1,2

1,0

Werkgelegenheid

0,7

-0,2

-0,8

Bevolking

0,3

0,0

-0,3

1980

2000

2020

2040

Arbeidsparticipatie (%)

43,1

46,6

44,7

40,2

Werkloosheid (%)

7,0

8,5

8,4

8,3

Bron: CPB

Behoefteraming Bedrijfshuisvesting 2.0 Holland Rijnland Eindversie

85

Quickscan Life Sciences Analyse van de Life Sciences sector

Quickscan Life Sciences

Inhoud 1 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5

Kwalitatieve marktanalyse life sciences.............................................................................................................. 2 Inleiding ................................................................................................................................................................... 2 Wat wordt onder life sciences verstaan? ................................................................................................................. 2 Ontwikkeling van de life sciences sector.................................................................................................................. 4 Geografische spreiding van de life sciences sector................................................................................................. 5 Drijfveren achter de life sciences sector ................................................................................................................ 10

2 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6

Kwantitatieve marktanalyse life sciences.......................................................................................................... 13 Inleiding ................................................................................................................................................................. 13 Kwantitatieve kenmerken science parken.............................................................................................................. 13 Concurrerende scienceparken in Nederland.......................................................................................................... 15 De aanbodzijde van de life sciences kantoren/labruimte markt ............................................................................. 18 De vraagzijde van de life sciences kantoren/labruimtemarkt ................................................................................. 19 Vestigingsvoorwaarden life sciences locaties ........................................................................................................ 21

3

Conclusie.............................................................................................................................................................. 24

COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2012. All Rights Reserved

1

Quickscan Life Sciences

1 Kwalitatieve marktanalyse life sciences 1.1

Inleiding In dit hoofdstuk is een kwalitatief beeld geschetst van de huidige en toekomstige life sciences markt. De belangrijkste trends en ontwikkelingen binnen deze markt zijn kort en bondig in kaart gebracht om een duidelijk beeld te krijgen hoe de sector en de daarmee samenhangende vastgoedmarkt zich gaat ontwikkelen. De volgende paragrafen komen daarbij aan bod:

1.2

• Wat wordt onder life sciences verstaan?

(§ 1.2)

• Ontwikkeling van de life sciences sector

(§ 1.3)

• Geografische spreiding van de life sciences sector

(§ 1.4)

• Drijfveren achter de life sciences sector

(§ 1.5)

Wat wordt onder life sciences verstaan? Life sciences kent verschillende definities in de literatuur. Meest toepasbare definitie is: “Life sciences zijn technieken of processen waarbij levende organismen (zoals bacteriën, virussen of planten) of vormen van biologisch leven (bijvoorbeeld enzymen of DNA) worden onderzocht of gebruikt voor nieuwe producten of verbeterde productieprocessen. Bijvoorbeeld om nieuwe medicijnen te maken.” De totale life sciences markt kan onderverdeeld worden naar de volgende drie hoofdcategorieën: • Dedicated life sciences bedrijven: kennisintensieve, in biotechnologie gespecialiseerde bedrijven die actief zijn in Research & Development (R&D) en de toepassing in processen, producten en/of diensten. Voorbeelden hiervan zijn Crucell, Keygene en Pharming. • Diversified life sciences bedrijven: bedrijven die, door de opkomst van de moderne life sciences, in hun bestaande R&D- en productieactiviteiten zijn gaan integreren. Voorbeelden hiervan zijn Unilever, Akzo Nobel, Philips en DSM. • Volgende life sciences bedrijven: bedrijven die zelf geen life sciences R&D-activiteiten uitvoeren, maar wel gebruik maken van (elders ontwikkelde) life sciences kennis in hun bedrijfsactiviteiten. Voorbeelden hiervan zijn bierbrouwerijen en het merendeel van de zaadveredelaars. De eerste twee categorieën samen (‘dedicated’ en ‘diversified’) vertegenwoordigen samen de hoog-innovatieve life sciences bedrijven. De life sciences sector, bestaande uit bovenstaande drie categorieën, kan vervolgens onderverdeeld worden in de volgende subsectoren: • Agro-food: betreft de aandachtsgebieden animal, plant & seeds en food & nutricials. Deze sector richt zich op toepassingen in de landbouw en voedselproductie. • Human health: betreft de aandachtsgebieden diagnostics, therapeutics en prevention. In deze sector gaat het vooral om de toepassing van biotechnologie in de gezondheidszorg. Wordt gebruikt bij de productie van medicijnen en vaccins, maar ook om ziekten op te sporen en te voorkomen.

COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2012. All Rights Reserved

2

Quickscan Life Sciences

• Environment: betreft milieutechnologische bedrijven. Deze sector richt zich op de toepassing in de industriële productie van bioproducten. Productie van plastic en brandstof uit suiker en zuivering van afvalwater zijn enkele voorbeelden. • General biotechnology: biochemie, instrumenten en dergelijke.

Figuur 1: Onderverdeling life sciences categorieën Animal Animal

Plant Plant & Seeds Seeds

Agro-Food Food Food // Nutraceuticals Nutraceuticals

Other Other

Diagnostics Diagnostics Therapeutics Therapeutics

Human Health Prevention

Life Science Other Other

Environment Bio-chemicals Bio-chemicals

General Biotechnology

Equipment, Equipment, instrument && reagents Technology Technology general general

Other Other

Bron: SenterNovem - Dynamiek van de hoog-innovatieve Life sciences bedrijven in Nederland

Naast de hierboven beschreven onderverdeling wordt binnen de biotechnologie meestal een onderverdeling gemaakt in drie - deels overlappende - vakgebieden: wit, groen en rood. • Witte biotechnologie staat voor biotechnologie in industriële productie. Productie van brandstof en de bestrijding van bodemverontreiniging met aangepaste bacteriën zijn voorbeelden van witte biotechnologie. Ontwikkelingen hangen nauw samen met voor- en nadelen voor het milieu. • Groene biotechnologie is biotechnologie in de landbouw en de voedselproductie. Hieronder valt het maken van kaas en bier, maar ook genetisch gemodificeerde gewassen vallen eronder. • Rode biotechnologie staat voor biotechnologie in de gezondheidszorg, ofwel medische biotechnologie. Medische biotechnologie wordt gebruikt bij de ontwikkeling van nieuwe medicijnen, vaccins en behandelingen, maar ook om ziekten op te sporen en een diagnose te stellen.

COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2012. All Rights Reserved

3

Quickscan Life Sciences

1.3

Ontwikkeling van de life sciences sector De grootste internationale spelers binnen de life sciences sector zijn de Verenigde Staten en het Verenigd Koninkrijk. De groei begin jaren negentig is dan ook voornamelijk te danken aan de sterke groei binnen deze landen, waar fondsmanagers zich in grote mate hadden ingekocht in de markt. Echter, begin 2000 nam de waarde van bioscience aandelen sterk af en zo ook het vertrouwen in de sector. Hierdoor hadden investeerders geen vertrouwen meer in de sector als geheel, waardoor internationaal gezien een aantal jaar geen groei heeft plaatsgevonden binnen de life sciences sector. Sinds 2004 is deze dalende trend doorbroken en daarmee is het vertrouwen teruggekeerd in de sector. Zoals blijkt uit Figuur 2 heeft Nederland een soortgelijke trend doorgemaakt. Na de periode 2004 was er ook een groei in de sector waar te nemen. Uit de meest recente cijfers van SenterNovem1(sinds 2010 bekend als AgentschapNL) blijkt dat de groei zich tot 2006 voornamelijk concentreerde op de sectoren ‘Human Health’ en ‘General Biotechnology’. De sectoren ‘Agro-Food’ en ‘Environment’ zijn de afgelopen jaren min of meer gestabiliseerd. De groei binnen de life sciences markt deed zich voornamelijk voor binnen de zogenaamde ‘dedicated’ life sciences bedrijven. Figuur 2: Hoog-innovatieve life sciences starters in Nederland (1994 – 2004) 40 35 30 25 20 15 10 5 0 1994

1995

1996

1997

1998

Nieuwe Oprichting

1999 Spin-off

2000 Splitsing

2001

2002

2003

2004

Gemiddelde

Bron: SenterNovem, Dynamiek van de hoog-innovatieve life sciences bedrijven in Nederland (2005)

Naast nieuwe oprichtingen waardoor de life sciences markt is gegroeid, hebben spin-off’s van kennisinstellingen ook een wezenlijke bijdrage geleverd aan het aantal nieuwe starters. In de periode 1994-2004 valt het aantal nieuwe oprichtingen in een bandbreedte van 8 tot 38 per jaar. Het gemiddelde aantal starters over deze periode bedroeg 21 per jaar. Het aantal nieuwe oprichtingen had hierin het grootste aandeel, namelijk gemiddeld 12 per jaar.

1

SenterNovem, Innovation Intelligence: Life sciences & Gezondheid, 2008

COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2012. All Rights Reserved

4

Quickscan Life Sciences

Figuur 3: Het aantal hoog innovatie (dedicated) life sciences bedrijven naar deelsector 400 350 300 250 200 150 100 50 0 1994

1995

1996

1997

1998

Agro-Food

1999

2000

Environment

2001 General

2002

2003

2004

2005

2006

Human-Health

Bron: SenterNovem, Dynamiek van de hoog-innovatieve life sciences bedrijven in Nederland (2008)

Zoals toegelicht in paragraaf 1.1 kan de life sciences sector verdeeld worden in vier deelsectoren (zie Figuur 1). In 2004 waren de deelsectoren Human-Health, General en Agro-Food ieder voor circa éénderde vertegenwoordigd. Echter, niet alle deelsectoren hebben in deze periode dezelfde groei doorgemaakt. De deelsectoren General en Human Health vertoonde over deze periode de sterkste groei van de vier deelsectoren. De deelsector Human Health laat in tegenstelling tot de overige sectoren in 2002 – 2003 nog een duidelijke groei zien van het aantal bedrijven. Mede daardoor heeft de sector over de gehele langjarige periode de sterkste groei laten zien van circa 40 bedrijven in 1994 tot circa 150 in 2004. Het aantal life sciences bedrijven in de sector Agro-Food heeft daarentegen een minder snelle groei doorgemaakt. Deze sector is zeer stabiel gegroeid in deze periode van circa 75 bedrijven in 1994 tot circa 100 in 2004. 1.4

Geografische spreiding van de life sciences sector De geografische clustering van life sciences bedrijven hangt sterk samen met de al aanwezige kennisinstellingen. Zo blijkt in Zuid-Limburg en de randstedelijke provincies dat medische life sciences research het best is vertegenwoordigd. Dit heeft voornamelijk te maken met de bedrijvigheid die rondom de universiteiten en medische centra is ontstaan. De sector Agro-Food concentreert zich voornamelijk op de locaties Wageningen (Food Valley) en de Kop van Noord-Holland, waar onder andere de zaadveredeling in Enkhuizen voor aantrekkingskracht zorgt. Zoals blijkt uit Figuur 4 richt de sector General zich voornamelijk op Eindhoven en Groningen. De sector in Eindhoven betreft voornamelijk Philips Nederland, waarvan de R&D-activiteiten op het High Tech Campus Eindhoven gesitueerd zijn. Gezien de geografische clustering en subthema’s van de diverse life sciences sectoren kunnen voornamelijk Amsterdam, Utrecht en Leiden elkaar beschouwen als directe concurrenten binnen de subsector Human Health en Environment. Tot op heden is de Environment-sector een relatief kleine sector waarvan de diverse partijen de geografische clustering nog niet in kaart hebben gebracht. De locaties Amsterdam, Utrecht en Leiden worden dan ook in de volgende paragraaf kort toegelicht. De overige life sciences locaties in Nederland richten zich voornamelijk op alle subsectoren en zijn eveneens kleiner van omvang. In Figuur 4 is de regionale spreiding weergegeven van de diverse life sciences sectoren.

COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2012. All Rights Reserved

5

Quickscan Life Sciences

Figuur 4: Spreiding life sciences sector

Human Health Agro-Food

General

Bron: SenterNovem, Dynamiek van de hoog-innovatieve Life sciences bedrijven in Nederland (2005)

Life sciences in de regio Utrecht Utrecht is centraal gesitueerd tussen acht grote Nederlandse universiteiten met een sterk onderzoeksgericht opleidingsprogramma in life sciences. De Universiteit Utrecht en het UMC Utrecht alleen leiden al meer dan 7.500 studenten op in verschillende life sciences disciplines, met een focus op biomoleculair en biomedische wetenschappen. In Utrecht ligt dan ook een relatief breed spectrum aan kennis op het gebied van life sciences. Dit mede doordat er vijf betrokken faculteiten zijn: Geneeskunde, Diergeneeskunde, Farmaceutische Wetenschappen, Biologie en Scheikunde. Daarnaast zijn er internationaal erkende onderzoeksinstituten en participeert ook het KNAW-Hubrecht Laboratorium. Bovendien is er samenwerking met onder andere TNO, RIBM en het Nederlands Vaccin Instituut. Het biomedisch onderzoek en onderwijs is ondergebracht in één samenwerkingsverband: het Academisch Biomedisch Centrum Utrecht (ABC), gelegen op en vlakbij de Uithof. Als antwoord op het relatief kapitaalintensieve biomedische onderzoek zijn verschillende hightech faciliteiten en expertisecentra opgericht. Momenteel zijn ongeveer 20 grootschalige life sciences organisaties gesitueerd in de provincie Utrecht, waaronder Isotis en GenMab. Life sciences in de stad Utrecht is voornamelijk gericht op biomedische technologie. In 2004 is het startschot gegeven voor de Uithof als Science Park Utrecht. De Uithof is een plek waar onderwijs, onderzoek en kennisintensieve bedrijven elkaar versterken door hun onderlinge nabijheid. In 2008 bestond dit park uit twee bedrijfsverzamelgebouwen, te weten het Van Geunsgebouw en het Alexander Numangebouw. Dit laatste gebouw heeft drie verdiepingen die specifiek zijn ingericht voor starters en die het Biopartner Center Utrecht vormen. Naast voorzieningen die zich specifiek richten op biotechbedrijven bevat het gebouw zowel laboratoriumruimte als kantoren,. Tegen vergoeding stelt het ABC onderzoeksapparatuur beschikbaar en biedt daarnaast een compleet pakket aan van patent en financiering tot oprichting, marketing en

COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2012. All Rights Reserved

6

Quickscan Life Sciences

strategieplanning, aanvraag van subsidies, investeringsadvies en onderdak. Momenteel bevinden zich meer dan 80 bedrijven en instituten op en nabij het Science Park Utrecht. Recent heeft ook Danone besloten haar research te vestigen in De Uithof. Life sciences in de regio Groot-Amsterdam Amsterdam is voor life sciences bedrijven in een aantal opzichten aantrekkelijk: de aanwezigheid van toonaangevende kennisinstellingen, de goede mogelijkheden voor klinische studies, de aanwezigheid van Schiphol, de goede ICT-infrastructuur en de internationale oriëntatie. Om de toonaangevende positie van de regio Amsterdam in de kenniseconomie te helpen behouden en te versterken is de Amsterdamse Innovatie Motor (AIM) opgericht. AIM functioneert als aanjager van initiatieven tussen kennisinstellingen, bedrijfsleven, overheid en maatschappelijke organisaties in de Amsterdamse regio en richt zich onder andere op de life sciences sector. Tot voor kort vonden life sciences activiteiten in de Amsterdamse regio versnipperd plaats. Een gezamenlijke aanpak van de kennisexploitatie door UvA, AMC en VU/VUmc enerzijds en AIM anderzijds heeft geresulteerd in het Amsterdam BioMed Cluster. Het cluster is een ontmoetingsplaats voor ondernemers, wetenschappers en overheid en vormt een centrum van internationaal hoogstaande biomedische expertise gericht op innovatie in life sciences. Het Amsterdam BioMed Cluster heeft drie doelen, te weten het ondersteunen van de biomedische sector in de regio Amsterdam, het promoten van de regio als vestigingsplaats voor life sciences activiteiten en het koppelen van kansen en kennis binnen het cluster. Naast het bouwen van een dynamische life sciences gemeenschap die synergie tussen regionale partijen exploiteert, wil de cluster de regionale kennis ontsluiten om zo nationale en internationale partijen naar de regio te trekken. De regio Amsterdam biedt verschillende locaties met kantoor- en laboratoriumruimte die specifiek gericht zijn op life sciences activiteiten. Zo is er de campus van het Academisch Medisch Centrum Amsterdam (AMC), het grootste medische centrum van Nederland. De AMC Campus is de thuisbasis van de Universiteit van Amsterdam Faculteit der Geneeskunde, de verpleegkundeopleiding, de School voor Fysiotherapie, evenals het Food Research & Management Institute van de Hogeschool van Amsterdam. Verschillende nationale academische onderzoeksinstituten verbonden aan de universiteit zijn eveneens gesitueerd op de AMC-Campus. De Campus wordt momenteel ontwikkeld tot een Medical Business Park, met de nadruk op medische en onderwijsgerelateerde organisaties. Doel is het aantrekken van life sciences bedrijven die actief zijn in geneesmiddelen, medische hulpmiddelen en patiëntenzorgsystemen en het bevorderen van de oprichting van nieuwe bedrijven. Het biedt life sciences bedrijven de mogelijkheid actief gebruik te maken van het kennisnetwerk en de researchfaciliteiten van het AMC. In de eerste ontwikkelingsfase van het Medical Business Park creëert het AMC 100.000 m² nieuwe ruimte voor laboratoria en kantoren. Bovendien zijn er plots beschikbaar voor ‘greenfield’ ontwikkelingen en wordt er een incubator voor startende en kleine ondernemingen opgericht. In de afgelopen jaren zijn meer dan tien biomedische spin-off bedrijven vanuit het AMC opgericht, allen gelegen op de AMC Campus. Naast de AMC Campus is er het Science Park Amsterdam, dat een aantal belangrijke kennisinstellingen huisvest. Deze omvatten de Faculteit der Natuurwetenschappen, Wiskunde en Informatica van de Universiteit van Amsterdam en internationaal gerenommeerde onderzoeksinstituten zoals het Nationaal Instituut voor kernfysica en Hoge Energie Fysica (NIKHEF), het Instituut voor Atoom- en Molecuulfysica (AMOLF) en het National Research Institute for Mathematics and Computer Informatica (CWI), evenals SARA Reken- en Netwerkdiensten. Verder zijn er meer dan zeventig kennisintensieve bedrijven gehuisvest.

COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2012. All Rights Reserved

7

Quickscan Life Sciences

De gemeente Amsterdam, de Nederlandse Organisatie voor Wetenschappelijk Onderzoek (NWO) en de Universiteit van Amsterdam ontwikkelen Science Park Amsterdam verder tot een internationaal kenniscentrum, waar samenwerking tussen wetenschappelijk onderwijs, onderzoek en kennisintensieve bedrijvigheid sterk wordt gestimuleerd. Een ambitie die kan worden gerealiseerd door infrastructuur van wereldklasse en hoogstaande reken- en netwerkdiensten. Zo beschikt Science Park Amsterdam over de Amsterdam Internet Exchange (AMSIX), één van de krachtigste internetknooppunten ter wereld. In totaal is er ruimte voor de ontwikkeling van 500.000 m² voor kantoorruimte, laboratoria en onderwijsgebouwen en ondersteunende voorzieningen en faciliteiten. Figuur 5: Regio Groot-Amsterdam

Bron: Gemeente Amsterdam, Monitor Life sciences (2007)

In de regio Groot-Amsterdam (Figuur 5) is de precieze omvang en samenstelling van de sector niet volledig transparant. De Dienst Onderzoek & Statistiek van de gemeente Amsterdam heeft ten tijde van haar onderzoek 127 verschillende life sciences bedrijven onderscheiden in de regio Groot-Amsterdam2. Het betreft 66 ‘dedicated’ en ‘diversified’ bedrijven, de overige 61 bedrijven zijn ‘volgend’. Van de ‘dedicated’ en ‘diversified’ bedrijven in de totale regio Groot-Amsterdam is circa de helft gelegen binnen de gemeentegrenzen (Amsterdam en Amsterdam Zuidoost). De grootste concentraties binnen de regio GrootAmsterdam bevinden zich in de gemeenten Haarlemmermeer en Amsterdam (Zuidoost). Desondanks is een groot aantal life sciences partijen verspreid over de volgende locaties: het Science Park Amsterdam, het Medical Business Park Amsterdam (AMC) en het eveneens in de regio Groot-Amsterdam gelegen MAC3 Park Life sciences Center Lelystad.

2

Monitor Life sciences – Dienst Onderzoek en Statistiek, Gemeente Amsterdam, januari 2008

COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2012. All Rights Reserved

8

Quickscan Life Sciences

Life sciences in de regio Leiden Het Bio Science Park Leiden is het grootste dedicated life sciences park in Nederland en zal naar verwachting verder groeien in de komende jaren. Het omvat een cluster van bedrijven en kennisinstellingen dat tot de Europese top 5 behoort en uiteindelijk 16.000 arbeidsplaatsen zal gaan tellen. Het science park richt zich volledig op biomedische life sciences bedrijven, van starters tot gevestigde ondernemingen. Onderwijsinstellingen als de Universiteit Leiden en het Leids Universitair Medisch Centrum (LUMC) zijn verbonden aan het Bio Science Park. Leiden huisvest circa 70 life sciences bedrijven, meer dan de helft van alle biomedische life sciences bedrijven in Nederland, waaronder Johnson & Johnson (Crucell) en Janssen Biologics B.V. (voormalig Centocor). De meeste zijn spin-offs van het LUMC en richten zich op onderzoek op het gebied van geneeskunde, farmacologie, celbiologie, genetica en scheikunde. Ook kennisinstituten die onderzoek uitvoeren en opleidingen geven zijn vertegenwoordigd. Daarnaast is er een groeiend aantal gespecialiseerde dienstverlenende bedrijven en ondersteunende instellingen die tegemoet komen aan de behoeften van de bedrijven die gevestigd zijn in het Bio Science Park. Leiden Bio Science Park heeft twee incubatorgebouwen: het Biopartner Center Leiden en het Biopartner Center Leiden II (voorheen bekend als het Academic Business Center). Deze gebouwen zijn uitgerust met alle faciliteiten die jonge life sciences start-up bedrijven nodig hebben: laboratoria, kantoren, centrale voorzieningen, vergaderzalen, het gebruik van het universitaire bibliotheeksysteem en IT-ondersteuning. Een derde incubator gebouw is momenteel in ontwikkeling en wordt naar verwachting eind 2012 of het eerste kwartaal van 2013 opgeleverd. Voor kleine tot middelgrote life sciences bedrijven zijn er multi-tenant gebouwen. Deze omvatten het Kroon Biolab & OVA gebouw en de Accelerator gebouwen, die kantoren en laboratoria bevatten. De Beagle gebouwen staan in het teken van life sciences en andere hoogwaardige technologische bedrijven die met succes de opstartfase zijn doorgekomen, maar nog geen grootschalige investeringen kunnen doen. De Beagle gebouwen zijn ontworpen om te voldoen aan alle biotechnologische en farmaceutische laboratoriumeisen en de lay-out kan worden aangepast aan de behoeften van de huurder. Het eerste Accelerator gebouw, Beagle Darwin, bevat 2.600 m² aan kantoren en 3.900 m² laboratoriumruimte. De huidige bewoners zijn de bedrijven Pharming, Microsafe en Galapagos. Het gebouw is volledig verhuurd. Het nieuwe Beagle gebouw Zernike, dat in 2009 is ontwikkeld, bevat 1.000 m² kantoren en 3.000 m² laboratoriumruimte.

COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2012. All Rights Reserved

9

Quickscan Life Sciences

1.5

Drijfveren achter de life sciences sector Economische groei Onder invloed van de internationale economische vertraging is de economische groei in Nederland de aankomende jaren gematigd. De gemiddelde groei over de afgelopen vijf jaar (2006 - 2010) bedroeg 1,39% per jaar. In de jaren 2006 en 2007 werden nog groeicijfers van respectievelijk 3,4% en 3,9% genoteerd, terwijl 2009 een krimp van 3,9% liet zien. Voor de komende jaren (2011 - 2013) wordt een gemiddelde groei verwacht van 1,41% per jaar (bron: Global Insight, maart 2011). Nederland blijft daarmee achter op de overige sterke Centraal Europese landen en laat een licht lagere groei zien dan het gemiddelde binnen de Eurozone. Figuur 6: Economische ontwikkelingen Nederland in Europees perspectief % 4.0 3.5 3.0 2.5 2.0 1.5 1.0 0.5 0.0 Belgie

Eurozone

Frankrijk

Duitsland

Gemiddelde 2006 - 2010

Nederland

Zweden

Verenigd Koninkrijk

Gemiddelde 2011 - 2013

Bron: Global Insight, 2011

Figuur 7: Economische groei in Nederland (1986 - 2010) % 6.0 5.0 4.0 3.0 2.0 1.0 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

0.0 -1.0 -2.0 -3.0 -4.0 -5.0

Bron: Global Insight, maart 2011

Zoals blijkt uit Figuur 7 is na een aantal sterke jaren boven 3% jaarlijkse groei de economische groei in de periode 1999 tot 2002 sterk teruggelopen. De gemiddelde groei over de periode 1994 - 2002 kwam uit op 3,1% per jaar. Vervolgens is de groei weer gaan toenemen tot circa 3,9% in 2007. In 2008 en vooral 2009 is de Nederlandse economie hard geraakt met als dieptepunt een krimp van 3,9% in 2009. In 2010 is een eerste herstel zichtbaar geworden en is een groei van circa 1,7% gerealiseerd. Voor de komende jaren wordt zoals gezegd een gematigde groei verondersteld.

COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2012. All Rights Reserved

10

Quickscan Life Sciences

Vergrijzing van de bevolking De Nederlandse samenleving besteedt ieder jaar een aanzienlijk deel van het bruto binnenlands product aan de gezondheidszorg. In het afgelopen decennium bedroeg dit gemiddeld ruim 9,0% van het bruto binnenlands product. Er bestaan berekeningen die aantonen dat dit percentage in 2009 is toegenomen naar ruim 10%. Een groot deel van deze kosten heeft betrekking op chronische ziekten. Tot een leeftijd van 60 jaar zijn deze kosten beperkt. Echter, voor de bevolking ouder dan 60 stijgen deze kosten aanzienlijk. Daar komt ook nog bij dat het aantal ouderen de komende decennia blijft toenemen van ongeveer 2,6 miljoen in 2010 tot circa 4,4 miljoen in 2060 (zie Figuur 8). In het laatstgenoemde jaar zal circa 25% van de bevolking ouder zijn dan 65 jaar. Deze omslag binnen de bevolkingsopbouw doet zich niet alleen voor in Nederland. Ook wereldwijd is de vergrijzing een onvermijdelijk resultaat. Deze demografische trend brengt de volgende ontwikkelingen met zich mee die van invloed zullen zijn op de life sciences sector: • Personeelstekort: het tekort aan personeel in de zorg als gevolg van de demografische ontwikkelingen vraagt om technologische en ICT-oplossingen om de toenemende vraag naar zorg te kunnen beantwoorden. • Nieuwe zorgdiensten: om de groei, kwaliteit en betaalbaarheid van de zorg te waarborgen zijn nieuwe en innovatieve zorgproducten- en diensten nodig.

Figuur 8: Bevolkingsprognose Nederland tot 2060 miljoen inwoners 12 10 8 6 4 2

0 tot 20 jaar

20 tot 65 jaar

2058 2060

2052 2054 2056

2048 2050

2044 2046

2040 2042

2034 2036 2038

2026 2028 2030 2032

2022 2024

2012 2014 2016 2018 2020

2010

0

65 jaar of ouder

Bron: CBS, december 2010

COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2012. All Rights Reserved

11

Quickscan Life Sciences

Opleidingsniveau personeel In Nederland is momenteel circa 33% van de beroepsbevolking hoogopgeleid (zie Figuur 9). Ook de kwaliteit van ons hoger onderwijs is relatief goed. Nederland kent misschien geen internationaal erkende topuniversiteiten, maar de gemiddelde kwaliteit doet niet onder voor die van onze buurlanden. Nederland is in de 2011 ranking van universiteiten met de beste reputatie ter wereld met vier noteringen vertegenwoordigd binnen de top 100. In Nederland is behoefte aan goede bèta-opgeleiden die een impuls kunnen geven aan onderzoek en ontwikkeling ten behoeve van de beoogde groei van de kenniseconomie. Tegelijkertijd groeit ook de dienstverlening rondom de R&D-sector: het regelen van octrooien, het verkrijgen van ‘venture capital’ en het ontwikkelen van software die systemen met elkaar verbindt. Figuur 9: Opleidingsniveau beroepsbevolking Nederland x 1.000 8,000 7,000 6,000 5,000 4,000 3,000 2,000 1,000 0 2003

2004

2005

Laag

2006

Middelbaar

2007

Hoog

2008

2009

Onbekend

Bron: CBS Statline

COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2012. All Rights Reserved

12

Quickscan Life Sciences

2 Kwantitatieve marktanalyse life sciences 2.1

Inleiding In dit hoofdstuk ligt de nadruk op de kwantitatieve ontwikkelingen binnen de Nederlandse life sciences kantorenmarkt. Om dit in perspectief te plaatsen is allereerst een wereldwijd onderzoek naar science parken nader bekeken. Binnen Nederland zijn verschillende life sciences clusters te onderscheiden. Inventarisatie van deze clusters heeft plaatsgevonden op gebiedsniveau en belicht kenmerken als omvang terrein in hectares en vierkante meters bebouwing, aantal werknemers, uitbreidingsplannen en doelgroepenfocus. Voor een gedegen analyse van de aanbod- en vraagzijde is een ruim onderzoeksgebied in kaart gebracht. Een groot aantal gebruikers binnen de life sciences markt heeft geheel Nederland als zoekgebied. De concurrentie vanuit de ontwikkelaar/gemeente/belegger geredeneerd vindt dan ook voor een groot deel plaatst op nationaal niveau. Dit wordt voornamelijk veroorzaakt door de specifieke kennis, voorzieningen en arbeidspotentieel die noodzakelijk zijn voor de ontwikkeling van deze bedrijven. Starters/incubators handhaven bij de locatiekeuze veelal een kleiner, vaak regionaal, zoekgebied. De directe aanwezigheid van kennisinstituten en universiteiten is zeer belangrijk voor deze partijen. De focus van dit hoofdstuk ligt, vanwege de positionering van Matrix 6, op de life sciences markt in de regio Groot-Amsterdam. Op basis van de inventarisatie van de grootste en meest concurrerende life sciences locaties wordt de aanbod- en vraagzijde belicht. Hoofdstuk 2 kent de volgende opbouw:

2.2

• Kwantitatieve kenmerken Science Parken

(§ 2.2)

• Life sciences locaties in Groot-Amsterdam

(§ 2.3)

• Overige life sciences locaties in Nederland

(§ 2.4)

• De aanbodzijde van de kantoren / labruimtemarkt

(§ 2.5)

• De vraagzijde van de kantoren / labruimtemarkt

(§ 2.6)

Kwantitatieve kenmerken science parken In 2006 en 2007 heeft de International Association of Science Parks (IASP) een grootschalig onderzoek uitgevoerd naar wereldwijde science- en technologieparken. In 65 landen zijn 77 parken onder de loep genomen. Er is gekeken naar de gemiddelde omvang van deze parken (in hectares en vierkante meter bebouwing), het aantal aanwezige bedrijven en het aantal werknemers. Circa 40% van het aantal parken kent een relatief klein oppervlak van het gebied, namelijk kleiner dan 20 hectare. Aan de andere kant heeft circa 19% van het aantal parken een omvang groter dan 100 hectare.

COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2012. All Rights Reserved

13

Quickscan Life Sciences

Figuur 10: Gemiddelde omvang science- en technologieparken 4%

19% 10%

40%

27%

N/A

< 20 ha

20 - 60 ha

60 - 100 ha

> 100 ha

Bron: IASP (2007)

Het Utrecht Science Park (USP) heeft als doel de Utrechtse universitaire campus De Uithof te transformeren tot een dynamische regionale motor van kennisintensieve werkgelegenheid. Het USP bundelt in dit kader onder andere organisaties die binnen de provincie Utrecht werken aan kennisvalorisatie en bedrijfsondersteuning op het gebied van Life Sciences en Duurzaamheid en brengt ze tezamen onder een herkenbare paraplu. Daarnaast vormt het USP een katalysator voor de ontwikkeling van bedrijfsruimte en krijgt het bekendheid en een ondernemend kennisimago door middel van marketing en promotie. Kortom, het USP draagt bij aan de uiteindelijke realisatie van een bloeiend cluster en ontplooit activiteiten om het cluster verder te versterken.3 Figuur 11: Gemiddelde omvang science- en technologie gebouwen (m²) 6% 16%

36%

25% 17%

N/A

< 15.000

15.000 - 40.000

40.000 - 80.000

> 80.000

Bron: IASP (2007)

Circa de helft van de science- en technologieparken heeft minder dan 100 gebruikers/instellingen. Daarentegen heeft 20% van de parken meer dan 400 verschillende gebruikers/instellingen.

3

Bron: Minimum voorwaarden Facilitaire Voorzieningen – Life Sciences Incubator Utrecht Science Park, November 2010

COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2012. All Rights Reserved

14

Quickscan Life Sciences

Figuur 12: Gemiddelde omvang aantal huurders op science- en technologieparken 3% 1% 3%

13%

13%

30%

16%

21%

N/A 201 - 400

< 50 401 - 600

50 - 100 601 - 1.000

101 - 200 > 1.000

Bron: IASP (2007)

2.3

Concurrerende scienceparken in Nederland Zoals reeds beschreven in hoofdstuk 1 kent Nederland diverse science clusters. In deze paragraaf zijn de kerngegevens van deze parken opgenomen. Science Park Amsterdam Omvang terrein: 70 hectare Geplande uitbreiding: circa 200.000 m² bvo kantoor- en bedrijfsruimte. Daarnaast ook studentenhuisvesting, een hotel met congresruimte, appartementen en een nieuw treinstation. Aantal bedrijven: circa 80 bedrijven Aantal werknemers: niet bekend Verbinding: vanaf de NS-stations Amstel en Muiderpoort is de reistijd circa 10 minuten met de bus, de fiets of de taxi. In 2009 is het nieuwe treinstation Science Park in gebruik worden genomen. Nabij de snelweg A10. Gerelateerde bedrijvigheid: Universiteit van Amsterdam – Faculteit der Natuurwetenschappen, Wiskunde en Informatica. Focus: kenniscentrum voor computer science en life sciences. Medical Business Park Amsterdam (AMC) Omvang terrein: 64 hectare (circa 450.000 m² aan vloeroppervlak) Geplande uitbreiding: circa 100.000 m² bvo kantoor- en labruimte Aantal bedrijven: circa 15 starters en 10 spin-off’s Aantal werknemers: niet bekend Verbinding: nabij de A2 (Amsterdam – Utrecht). Metro station Amsterdam Holendrecht. Gerelateerde bedrijvigheid: Amsterdam Medisch Centrum (AMC) Focus: medische- en opleidingsgerelateerde organisaties. De huidige AMC-campus wordt de komende jaren getransformeerd in Medical Business Park Amsterdam. Het doel is om life sciences organisaties aan te trekken, actief in 'biopharmaceuticals’, ‘medical devices’, en ‘patient care systems’. Daarnaast staat het promoten van nieuwe onderzoeksorganisaties hoog op de agenda.

COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2012. All Rights Reserved

15

Quickscan Life Sciences

VU Medisch Centrum Omvang terrein: Geplande uitbreiding: Aantal bedrijven: Aantal werknemers: Verbinding: Gerelateerde bedrijvigheid: Focus:

zes gebouwen geen 16 life sciences bedrijven (circa 50% biomedisch/rood) niet bekend nabij de A10. Station Zuid/WTC en metrostation De Boelelaan of Amstelveenseweg. VU Medisch Centrum medisch (rood)

MAC3 Park Life sciences Center Lelystad Omvang terrein: solitair multi-tenant gebouw niet bekend Geplande uitbreiding: Aantal bedrijven: 6-10 Aantal werknemers: niet bekend Verbinding: langs de snelweg A6 (Almere – Leeuwarden/Groningen). Circa 50 minuten van Luchthaven Schiphol. Gerelateerde bedrijvigheid: geen Focus: flexibele bedrijfshuisvesting voor starters, doorstarters en groeiende bedrijven in Flevoland met het thema Life sciences. Leiden Bio Science Park Omvang terrein: Geplande uitbreiding: Aantal bedrijven: Aantal werknemers: Verbinding:

circa 120 hectare (3 grondeigenaren) uitbreiding van circa 36 hectare circa 70 bedrijven 3.100 werknemers en nog eens 7.000 bij het Leids Universitair Medisch Centrum nabij Leiden Centraal Station, 20 minuten (auto/trein) naar luchthaven Schiphol, langs de snelweg A44 (Amsterdam – Den Haag). Gerelateerde bedrijvigheid: LUMC en zeven academische opleidingscentra Focus: de focus van het Leiden Bio Science Park is de biomedische life sciences. De bedrijven op het park ontwikkelen bijvoorbeeld medicijnen tegen autoimmuunziekten, ouderdomsziekten, spierdystrofie en vaccins.

Business en Science Park Wageningen Omvang terrein: 20 hectare niet bekend Geplande uitbreiding: Aantal bedrijven: circa 20 bedrijven Aantal werknemers: niet bekend Verbinding: 60 minuten naar luchthaven Schiphol, nabij snelweg A12 (Den Haag – Arnhem). Gerelateerde bedrijvigheid: Wageningen Universiteit Focus: dit bedrijventerrein is vanuit het thema ‘agro-wetenschappen’ ontwikkeld. De reden hiervoor is de relatie met de al gevestigde universiteiten en onderzoeksinstellingen. Het park dient als vestigingsplaats voor productie- en dienstverlenende bedrijven alsmede onderzoeks- en ontwikkelingsinstellingen die functioneel met het agrokenniscentrum zijn verbonden.

COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2012. All Rights Reserved

16

Quickscan Life Sciences

Zernike Science Park Groningen Omvang terrein: 25 hectare Geplande uitbreiding: nog bijna 14 hectare uitgeefbaar Aantal bedrijven: circa 40 bedrijven Aantal werknemers: circa 1.200 werknemers Verbinding: 120 minuten luchthaven schiphol. Nabij snelweg A7 en A28. Gerelateerde bedrijvigheid: Rijksuniversiteit Groningen, Hanzehogeschool Focus: bedoeld voor de vestiging van kennisintensieve bedrijven in het bijzonder op gebieden als life sciences en ICT. Bedrijvenpark Science en Business Park Rotterdam (Schieveen) Omvang terrein: 20 hectare in ontwikkeling Geplande uitbreiding: uiteindelijke uitbreiding tot circa 100 hectare (na 2011) in ontwikkeling Aantal bedrijven: Aantal werknemers: als het volledige terrein in gebruik is genomen, biedt het aan circa 8.000 mensen werk. Verbinding: 10 minuten luchthaven Rotterdam, 40 minuten luchthaven Schiphol, nabij snelwegen A13 (Ypenburg Den Haag – Rotterdam) en A20 (Westland - knooppunt Gouwe) Gerelateerde bedrijvigheid: Technische Universiteit Delft en Erasmus Universiteit Focus: Hoogwaardige kennisintensieve bedrijvigheid en op bedrijven die een relatie met de luchthaven hebben. Een (kennisintensief) medisch cluster is daar een goed voorbeeld van. Het bedrijventerrein moet invulling geven aan de Rotterdamse ambities. Namelijk het profileren op het gebied van kenniseconomie en het aantrekken van internationale hoofdkantoren en ‘shared service-centra’. Technopolis Innovation Park Delft Omvang terrein: 120 hectare (inmiddels 50 hectare in gebruik) Geplande uitbreiding: nog 60 hectare uitgeefbaar. Volgens de huidige planning wordt het gehele gebied in ongeveer 20 jaar ontwikkeld. Aantal bedrijven: niet bekend Aantal werknemers: niet bekend Verbinding: circa 40 minuten luchthaven Schiphol, circa 10 minuten luchthaven Rotterdam, langs de snelweg A13 (Ypenburg Den Haag – Rotterdam). Gerelateerde bedrijvigheid: Technische Universiteit Delft, Exact en Nederlands Meetinstituut Focus: bestemd voor met name bedrijven met een hoge research & development component. Key sectoren zijn ‘Nanotechnology’, ‘Water’, ‘Multifunctional’, ‘Infrastructures design & management’, ‘Sustainable Energy’ en ‘Aerospace’.

COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2012. All Rights Reserved

17

Quickscan Life Sciences

High Tech Campus Eindhoven Omvang terrein: 100 hectare Geplande uitbreiding : nieuwe ontwikkelingen minimaal 106.000 m2 bvo; herontwikkelingspotentieel 53.000 m2 bvo Aantal bedrijven: ca. 75 Aantal werknemers: 7.000 werknemers Verbinding: direct aan A2/A67 gelegen met privé op-/afrit voor de Campus, en A50 nabij. Luchthaven Eindhoven (2de luchthaven van NL) op 10 autominuten ("daily flights connect Eindhoven to London, Barcelona, Budapest, Rome, Milan, Marseille, Madrid, Dublin and Paris"). Hoogwaardig OV-verbinding met bushaltes op de site. Goede fietsverbindingen en -stallingen. Gerelateerde bedrijvigheid: High-Tech "Corporates" (o.a. Philips, NXP, Atos Origin, IBM, Dalsa), High Tech Start-ups (o.a. Silicon Hive, Polymere Vision, Handshake Solutions, 3D-solutions, IREX, Virtual Proteins, Fluxxion), Technical Services/Business Support, Network Organisations/Venture Funds, Brainport Eindhoven en de Research Institutes/Universities (TNO, IMEC, Holst Centre, FOM, Embedded Systems Institute, Centre for Translational Molecular Medicine). Focus: Human Focused Innovation, met als geselecteerde deelgebieden Personal Health & Well-being, Microsystems Medicine, Smart Environments, Personal Entertainment. Life sciences Provincie Limburg Omvang terrein: Science Park Maastricht (onbekend) en Sittard-Geleen Chemelot (50 ha), Parkstad MedTec Trilandis (onbekend) Geplande uitbreiding: Maastricht tot 9.000 banen, Geleen (onbekend), Parkstad maximaal 75.000 m² bvo. Aantal bedrijven: niet bekend Aantal werknemers: 2.500 werknemers Verbinding: snelwegen A2 (Maastricht – Amsterdam) en A73 (knooppunt Ewijk – aansluiting A2 bij Maasbracht Maastricht Airport). Gerelateerde bedrijvigheid: Universiteit Maastricht (faculteit der gezondheidswetenschappen), Academisch Ziekenhuis Maastricht, diverse onderzoekscentra Focus: Venray Science Link is hoofdzakelijk gericht op life sciences. Ook Science Park Maastricht kent deze focus. Het thema Life sciences omvat in Maastricht naast biomedische technologie ook de medische technologie en de zorgtechnologie. Sittard-Geleen (Chemelot) is onderdeel van DSM en richt zich met name op chemie. Parkstad (MedTec Trilandis) voornamelijk ‘volgend’. 2.4

De aanbodzijde van de life sciences kantoren/labruimte markt Organisaties voor starters/incubators De aanbodzijde van de life sciences markt is relatief ontransparant ten opzichte van de ‘normale’ kantoren- en bedrijfsruimtemarkt. Starters vinden veelal huisvesting binnen universiteitsgebouwen en medische centra. Deze locaties, ook wel incubators genoemd, zijn een broedplaats voor ondernemers en ondernemingen. Het doel is om de veelal jonge startende bedrijven te ondersteunen om een gezonde, goed draaiende onderneming te worden. De snelle doorlooptijd van de contracten en de volatiele groei/krimp van deze startende bedrijven bevorderen de transparantie aan de aanbodzijde niet. Daarnaast vestigen niet alle life sciences starters zich in de praktijk in een life sciences center. Dit is mede te wijten aan de hoge (marktconforme) huurprijs die gevraagd moet worden voor de hoogwaardige infrastructuur en aan de beschikbaarheid van alternatieve ruimte in gebouwen van de kennisinstellingen zelf. Op de volgende pagina is een aantal centra weergegeven, waarbij de focus ligt op het aanbieden van huisvesting voor startende ondernemingen binnen de life sciences sector.

COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2012. All Rights Reserved

18

Quickscan Life Sciences

• Kadans BioPartner bieden huisvesting en diensten voor starters in de life sciences, gestart in 2000. BioPartner Centers bevinden zich in Amsterdam, Groningen, Leiden, Maastricht, Utrecht en Wageningen. Dit zijn life sciences incubators die met name toegang tot laboratoria bieden. • Het Life sciences Center in Lelystad is een incubator gericht op de support van (startende) ondernemingen op het gebied van life sciences in Lelystad en omstreken. Het center is gerealiseerd met onder meer financiële steun van de Europese Unie. Het betreft een solitair multi-tenant bedrijfsverzamelgebouw. Echter, er ontbreken nabijgelegen universiteitsgebouwen en/of andere kennisinstellingen. • YES!Delft staat voor ‘Young Entrepreneurs Society’. YES!Delft is een incubator voor technostarters, maar ook life sciences starters kunnen hier terecht. Het is een samenwerking, gestart in 2005, tussen de Technische Universiteit Delft en de gemeente Delft. • Philips Healthcare Incubator en Philips Lifestyle Incubator beide gevestigd op High Tech Campus Eindhoven. De hiervoor beschreven centra richten zich specifiek op startende life sciences partijen. Ook zijn er in de afgelopen jaren gebouwen gerealiseerd zoals de Beagle gebouwen in Leiden. Deze gebouwen bieden huisvesting aan starters tot middelgrote gebruikers. De middelgrote tot grote gebruikers laten voornamelijk huisvesting op maat ontwikkelen, vanwege de specifieke eigenschappen van de ruimtes. Hierdoor moet het veelal grootschalige toekomstige aanbod (nieuwbouwplannen) op de verschillende clusters in ogenschouw worden genomen.

2.5

De vraagzijde van de life sciences kantoren/labruimtemarkt Om de vraagkarakteristieken van de Nederlandse life sciences markt in beeld te brengen, is een enquête uitgevoerd onder gebruikers in Leiden. Daarnaast is een groot aantal opnametransacties die plaatsvonden op life sciences locaties geanalyseerd. Ook is gekeken naar het aantal nieuwe ‘dedicated’ life sciences starters met bijbehorende ruimtevraag, om het vraagvolume beter in beeld te brengen. Karakteristieken van de vraag Momenteel bevindt het grootste cluster aan life sciences bedrijven zich in Amsterdam en Leiden. In 2007 heeft Jones Lang LaSalle een enquête uitgevoerd onder gebruikers gevestigd op Leiden Bio Science Park. Ongeveer 60 bedrijven zijn reeds gevestigd op het park. Van deze 60 bedrijven zijn 20 bedrijven geënquêteerd. De meeste bedrijven op het Bio Science Park zijn actief in farmaceutisch, biotechnologisch of genetisch onderzoek, danwel voorzien ze in ondersteunende of gerelateerde activiteiten. Een groot deel van de bedrijven heeft een relatief klein aantal werknemers: 50% heeft minder dan 20 werknemers en 70% heeft minder dan 50 werknemers. De omvang van de objecten is echter wel relatief groot. Dit valt te verklaren doordat onderzoek- en kennisinstituten veelal laboratoria tot hun beschikking hebben. De gemiddelde ruimte per persoon is circa 40 m² vvo.

COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2012. All Rights Reserved

19

Quickscan Life Sciences

Figuur 13: Omvang naar aantal werknemers (a)

Omvang naar m² vvo (b)

5%

10%

10%

20%

25% 25%

15%

5%

10%

25%

20%

<5

30%

5-19

20-49

50-99

100-199

200+

0 - 49

50 - 99

100 - 199

200 - 399

> 400

N/B

Bron: Jones Lang LaSalle (2008)

In eerste instantie is aan de bedrijven die naar het Bio Science Park verhuisd zijn, gevraagd wat de reden was om te gaan verhuizen. De behoefte aan een grotere locatie was de meest genoemde reden om te verhuizen. De belangrijkste reden om zich op Bio Science Park te vestigen betrof de aanwezigheid van andere R&D-bedrijven. Dit was voor de helft van de bedrijven de belangrijkste overweging. Samenvattend laat het onderzoek naar bedrijven die zijn gevestigd op het Bio Science Park een aantal interessante kenmerken zien van R&D-partijen: • Relatief grote ruimte per werknemer: 40 m² vvo. • Veel kleinschalige bedrijven: 50% minder dan 20 werknemers. • Veel jonge bedrijven: driekwart jonger dan 10 jaar. • Aanwezigheid van andere technische (R&D) bedrijven is de belangrijkste locatiefactor. Omvang en concentratie van de vraag Er is de laatste jaren een toename waar te nemen in de vraag naar kantoor-/labruimte voor life sciences bedrijven. Dit uit zich voornamelijk in de analyse van middelgrote tot grote opnametransacties. De gemiddelde jaarlijkse opname in de life sciences sector van middelgrote en grote gebruikers (groter dan 500 m² vvo) kwam de afgelopen vier jaar uit op circa 10.000 m² vvo. De gemiddelde transactiegrootte bedroeg daarbij 1.500 m² vvo. Aangezien transacties kleiner dan 500 m² vvo beperkt door de markt worden geregistreerd, zijn deze niet meegenomen in de cijfers. De meeste middelgrote tot grote transacties hadden betrekking op de regio’s Amsterdam, Rotterdam, Groningen, Utrecht, Leiden en Wageningen. Dit komt overeen met de belangrijkste clusters zoals geïdentificeerd in de inventarisatie. Met name Amsterdam en Leiden lieten een toenemend aantal opnametransacties zien door life sciences bedrijven. Binnen Amsterdam was de opname voornamelijk gesitueerd in Science Park Amsterdam en Amsterdam Medical Business Park. Grootste transactie in de afgelopen jaren betrof de transactie van Danone. Zij besloten haar research te vestigen in De Uithof. Ondanks dat kleine transacties zeer beperkt worden geregistreerd, kan gesteld worden dat er een toename te zien is in het aantal incubators dat kleinschalige kantoor- en labruimte heeft opgenomen. Dit is gebaseerd op het aantal starters dat door SenterNovem is geregistreerd. Dit is een schatting gebaseerd op het aantal starters maal de gemiddelde huisvestingsvraag van gemiddeld circa 250 m² vvo (bandbreedte 200 – 300 m² vvo). Het gemiddelde jaarlijkse volume van deze partijen bedroeg circa 5.250 m² vvo.

COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2012. All Rights Reserved

20

Quickscan Life Sciences

2.6

Vestigingsvoorwaarden life sciences locaties In de literatuur wordt een aantal succesfactoren genoemd die een rol spelen bij het initiëren en groeien van R&Dlocaties, waaronder science parken. In het algemeen kan een aantal cruciale voorwaarden worden gesteld aan life sciences locaties. Voorwaarden life sciences locaties: • Aanwezigheid onderzoeksfaciliteiten (Universiteit en/of Researchinstituten). • Netwerk van toeleveranciers en aanverwante bedrijvigheid (clustering). • Medewerking met en/of subsidiëring door overheid. • Toegang tot een goed opgeleide beroepsbevolking. • Beschikbaarheid van kapitaal. • Initieel lage kosten (zoals huurprijzen). • Mogelijkheid tot korte huurcontracten. • Levens- en onderhoudskosten (in het bijzonder huizenprijzen). • Locatiekwaliteit. • Goede ICT-infrastructuur.

Naast kennisoverdracht heeft clustering de volgende voordelen: • Groei: Clusters zijn belangrijk voor de regionale economische groei. Life sciences clusters noteren een snellere en hogere groei dan gelijke bedrijven op andere locaties.4 Daarnaast beschikken ze over inkoopvoordelen wat eveneens bijdraagt aan de groei van de aanwezige bedrijven. • Werknemers: Clusters hebben een aantrekkingskracht voor werknemers. Tevens kunnen clusters ervoor zorgen dat werknemers betere doorgroeimogelijkheden hebben. • Competitie: De nabijheid van concurrenten verbetert de concurrentiepositie en stimuleert continue innovatie.

Naast deze specifieke vestigingsvoorwaarden voor life sciences parken en clustervoordelen, is er een aantal algemene voorwaarden waaraan vestigingslocaties moeten voldoen om succesvol te worden, danwel te blijven. Deze zijn onder te verdelen naar omgevings-, locatie- en vastgoedkwaliteiten.

Voorwaarden omgevingskwaliteit: • Gunstig economisch kader in de betreffende gemeente wat betreft economische sectoren, beroepsbevolking en werkgelegenheid. • Gunstige kantorenmarkt in de betreffende gemeente (verhouding vraag/aanbod). • Goede kwaliteit bebouwde omgeving. • Veilige omgeving.

4

The competitive Advantage of Nations, Cooke and Morgan, 1998

COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2012. All Rights Reserved

21

Quickscan Life Sciences

Voorwaarden locatiekwaliteit: • Goede autobereikbaarheid; bij voorkeur ligging aan een afrit van een snelweg. • Voldoende parkeerplaatsen. • Goede OV-bereikbaarheid; bij voorkeur ligging bij een (intercity) treinstation. • Op een zichtlocatie; bij voorkeur is een kantorenlocatie duidelijk zichtbaar vanaf een snelweg/openbaar vervoerslijn. • Makkelijke vindbaarheid van een kantoorgebouw op een kantorenlocatie.

Voorwaarden vastgoedkwaliteit: • Goede kwaliteit kantoorgebouw. • Goed en duidelijk imago kantorenlocatie. • Goede functionaliteit van het kantoorgebouw voor de bedrijven die er in komen. • Flexibel kantoorgebruik. • Kwaliteit aanwezige bebouwing.

Op het niveau van huisvesting van specifieke life sciences bedrijven zijn een aantal factoren van belang wanneer een verhuizing of start plaatsvindt. Hier zijn de volgende zes punten van belang: • Dichtbij originele locatie: Veel van de life sciences bedrijven die zoekende zijn naar een nieuwe locatie (verhuizen/nieuw te starten) hebben het zoekgebied veelal beperkt tot dichtbij hun huidige locatie. Ook bij fusies en dergelijke wordt er gekeken naar de optie met het minste tijdverlies om zo kosten te besparen. Dit is in veel van de gevallen de locatie dichtbij de huidige locatie. • Geen ‘high tech’ ruimte: Bedrijven binnen de life sciences sectoren geven de voorkeur aan het huren van een ruimte die niet van te voren is ingericht. Toekomstige huurders geven er de voorkeur aan om betrokken te worden bij het inrichtingsproces en zo naar wens hun toekomstige ruimte in te richten. • Lab- en kantoorruimte op hetzelfde terrein: Uit internationaal onderzoek van Jones Lang LaSalle blijkt dat een grote meerderheid van de life sciences bedrijven wenst dat de voorzieningen en labruimte zich allemaal op hetzelfde terrein moeten bevinden. De verhouding tussen lab- en kantoorruimte varieert bij elke subsector binnen de life sciences markt. Algemeen kan gesteld worden dat single-tenant gebouwen meer labruimte nodig hebben dan multi-tenant gebouwen. Bedrijven in een multi-tenant gebouw, zoals incubatorcentra, hebben vaak een hogere kantorenratio. • Multi-tenant gebouwen: Een multi-tenant gebouw heeft voornamelijk voordelen voor de verhuurder. De verhuurder kan zo het risico spreiden over verschillende bedrijfssectoren, om zo niet in te grote mate afhankelijk te zijn van een bepaalde sector. Ook voor de huurder zijn er voordelen te benoemen. Zo zijn er voordelen te behalen waneer life sciences wordt gecombineerd met andere high-tech bedrijven, zoals IT. De samenwerking tussen deze twee bedrijfssectoren komen beide ten goede. Zo kunnen zij profiteren van samenwerking, het wederzijdse netwerk en voorzieningen.

COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2012. All Rights Reserved

22

Quickscan Life Sciences

• Goede ICT-infrastructuur: Het belang van communicatie neemt sterk toe binnen alle sectoren, zo ook binnen de life sciences sector. De verwachting is dan ook dat ICT de sleutel is tot innovatie en businesstransformatie in Europa. Binnen de life sciences sector wordt IT dan ook meer en meer toegepast waardoor het gebruik van labruimte mogelijk wat afneemt. • Mogelijkheid tot korte huurcontracten: Binnen de huidige vastgoedmarkt is het gebruikelijk dat er langlopende huurcontracten worden afgesloten van minimaal vijf jaar met vijf optiejaren. Life sciences georiënteerde bedrijven hebben echter behoefte aan kortlopende huurcontracten doordat subsidies vaak voor een periode van twee jaar worden vastgesteld.

COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2012. All Rights Reserved

23

Quickscan Life Sciences

3 Conclusie Onderstaande conclusies kunnen worden gebruikt in de eindrapportage, alsmede paragraaf 1.4 onder het kopje ‘Life sciences in de regio Leiden’. De life science sector is één van de drijvende krachten achter de wereldwijde economie. Zowel grote multinationale organisaties als kleine ondernemingen zijn actief binnen deze sector. In Nederland heeft het Ministerie van Economische Zaken (EZ) enkele jaren geleden het Actieplan Life Sciences opgezet, met als doel het Nederlandse innovatievermogen en de concurrentiekracht op het gebied van life sciences te versterken en de potentiële maatschappelijke baten maximaal benutten. Als aanvulling daarop heeft de overheid de sector Life sciences & Health in 2011 aangewezen als een van de topsectoren, dit zijn sectoren waarin Nederland wereldwijd sterk is. Hiermee tracht de overheid de life sciences sector in te zetten ten behoeve van een gezonde Nederlandse economie. De sector levert echter niet alleen in toenemende mate een belangrijke bijdrage aan de economie, maar is anderzijds ook juist sterk afhankelijk van economische ontwikkelingen. Het aantal starters en de daarmee samengaande ruimtebehoefte laten een sterke correlatie zien met economische groei. Mede door deze sterke relatie is het aantal starters de afgelopen jaren afgenomen. Daarnaast is de vraag afhankelijk van de ontwikkelingen op de kredietmarkt. Voornamelijk startende partijen dienen bij aanvang risicovolle investeringen te doen, mede met behulp van vreemd vermogen. Door de huidige aanhoudende onrust op de financiële markten, is het aanzienlijk lastiger geworden om krediet verstrekt te krijgen. Dit kan en heeft de groei van het aantal starters negatief beïnvloed. De huidige terughoudendheid van kredietverstrekkers is hopelijk van tijdelijke aard en zodra het vertrouwen in de financiële markten is herwonnen, wordt het ook voor startende ondernemingen eenvoudiger om vreemd vermogen aan te trekken. Bovendien is de vraag binnen de life sciences sector afhankelijk van het kunnen verkrijgen van subsidies. Het Actieplan Life Sciences van EZ voorziet in subsidies voor startende ondernemers, alsmede in subsidies voor onderzoek op het gebied van life sciences. Dit heeft de laatste jaren een positief vliegwieleffect veroorzaakt, omdat starters meer mogelijkheden kregen hun onderneming op te starten en doordat onderzoek binnen de sector financieel gestimuleerd wordt. Dit effect zal de komende jaren naar verwachting verder toenemen. Uit bovenstaande alsmede de diverse expertinterviews kan geconcludeerd worden dat de reeds gereserveerde ruimte voor Life Sciences gerelateerde partijen reeds voldoende is om de toekomstige vraag uit deze sector te accommoderen. Deze gereserveerde gronden liggen zowel in de gemeente Leiden als in de naastgelegen gemeente Oegstgeest en Valkenburg. Deze uitbreidingsreservering zal de komende jaren voornamelijk ingevuld worden door kleinschalige bedrijvigheid (starters) die zich hoofdzakelijk een in een incubater concept willen huisvesten.

COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2012. All Rights Reserved

24

COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2012. This publication is the sole property of Jones Lang LaSalle IP, Inc. and must not be copied, reproduced or transmitted in any form or by any means, either in whole or in part, without the prior written consent of Jones Lang LaSalle IP, Inc. The information contained in this publication has been obtained from sources generally regarded to be reliable. However, no representation is made, or warranty given, in respect of the accuracy of this information. We would like to be informed of any inaccuracies so that we may correct them. Jones Lang LaSalle does not accept any liability in negligence or otherwise for any loss or damage suffered by any party resulting from reliance on this publication.

Quickscan Space Sector De Nederlandse space sector nader bekeken

Quickscan Space Sector - november 2011

Inhoud 1 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 2 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 3

Sectoranalyse......................................................................................................................................................... 2 Inleiding ................................................................................................................................................................... 2 Achtergrond en ontwikkeling space sector............................................................................................................... 2 Economische bijdrage space sector ........................................................................................................................ 3 Organisaties............................................................................................................................................................. 3 Clustering en samenwerking.................................................................................................................................... 4 Geografische spreiding............................................................................................................................................ 5 Conclusie kwalitatieve marktanalyse ....................................................................................................................... 5 Huisvestingsanalyse space sector ...................................................................................................................... 6 Inleiding ................................................................................................................................................................... 6 Kenmerken STP’s.................................................................................................................................................... 6 Kenmerken Space Business Park............................................................................................................................ 6 Concurrerende space parken .................................................................................................................................. 7 Vestigingsvoorwaarden space sector ...................................................................................................................... 8 Toekomstperspectief huisvesting............................................................................................................................. 8 Conclusie huisvestingsanalyse ................................................................................................................................ 9 Conclusie quickscan ........................................................................................................................................... 10

COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2012. All Rights Reserved

1

1 Sectoranalyse 1.1

Inleiding De space sector heeft zich de afgelopen decennia ontwikkeld tot een miljarden business, waarbij de in het dagelijks leven toegepaste producten en diensten niet meer weg te denken zijn. Technologieën die hun oorsprong vonden in de lucht- en ruimtevaart worden tegenwoordig over de volle breedte van verschillende industriële sectoren toegepast. Maar ook in de consumentenmarkt en op onderzoeksgebieden zoals energie, voedsel, gezondheid en het milieu worden deze technologieën ingezet. De Nederlandse bijdrage aan de wereldwijde space sector beslaat een breed spectrum. Van fundamentele wetenschap en toepassingen voor ruimtevaartdata tot de ontwikkeling van hardware door de industrie. Nederland telt internationaal mee als een van de meest volwassen landen op het gebied van ruimtevaart, mede gezien het overheidsbudget voor Research & Development (R&D) en dankzij het succes van commerciële Nederlandse bedrijven. In deze analyse wordt nader ingegaan op de space sector, de bijdrage van de space sector aan de economie, de verschillende typen organisaties die binnen deze sector opereren, alsmede op de huisvestingskarakteristieken van deze organisaties. Doelstelling is te komen tot een vertaling van de trends en ontwikkelingen binnen de sector naar de toekomstige groei of krimp en de daaruit volgende huisvestingsbehoefte.

1.2

Achtergrond en ontwikkeling space sector De opkomst van de computer in de jaren ’90 en de daarop volgende explosieve groei van het internetgebruik heeft de afgelopen 15 jaar binnen de telecommunicatiesector gezorgd voor een bijzonder sterke groei. Dit heeft tevens geleid tot een toename van telecommunicatiefaciliteiten in de ruimte en aanverwante infrastructuur. Tegenwoordig zijn er meer dan 50 landen die een of meerdere satellieten in een baan rond de aarde hebben. De Verenigde Staten zijn nog altijd de absolute koploper op het gebied van ruimtevaart, maar inmiddels zijn ook China en India opgestaan en hebben zich ontwikkeld als grootmachten binnen de space sector, evenals het herrezen Rusland. Ook in Europa is de space sector hard gegroeid dankzij de ontwikkeling in landen als Frankrijk, Duitsland, Italië en het Verenigd Koninkrijk. Nederland neemt, met een overheidsbudget voor space gerelateerde activiteiten van € 95,2 miljoen in 2010, een top tien plek in en wordt dan ook gezien als één van de meer volwassen landen binnen de space sector. Het Nederlandse budget is verdeeld over bijdragen aan het European Space Agency (ESA), de Europese organisatie voor de exploitatie van meteorologische satellieten Eumetsat en nationale programma’s. Nog eens € 20 miljoen komt voor rekening van de Nederlandse commerciële ruimtevaartindustrie, zoals de productie van zonnepanelen, sensoren en ontstekers voor lanceerraketten. Volgens het Netherlands Space Office (NSO) bevindt de space sector zich momenteel in een overgangsfase. De sector beweegt zich van een technologie gedreven markt naar een vraaggestuurde markt. Dit betekent dat het gebruik centraal komt te staan binnen de verdere ontwikkeling van de space sector. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen wetenschappelijk gebruik enerzijds en commercieel en maatschappelijk gebruik anderzijds. Beide typen gebruik kennen hun eigen ontwikkeling binnen de sector, waarbij momenteel met name de commerciële activiteiten binnen de sector hard groeien.

Volgens het NSO zijn er binnen de space sector een viertal overkoepelende activiteiten te onderscheiden: •

Satellieten en componenten

•

Grondsegment en operations

•

Lanceerders

•

Diversen

Inhoudelijk kan men de space sector daarnaast opdelen in twee type segmenten: upstream en downstream. Bij upstream wordt gesproken over alles wat te maken heeft met (de aanleg van) de ruimtevaartinfrastructuur. Bij downstream wordt gesproken over alles wat te maken heeft met diensten en producten die gebruik maken van die ruimtevaartinfrastructuur. In vergelijking met andere sectoren heeft de space sector de afgelopen jaren relatief goed gepresteerd, ondanks de economische crisis. Dit mede dankzij overheidsbudgetten voor R&D werkzaamheden binnen de sector, maar ook vanwege de opkomende ‘space economy’. Deze economie bevat een groot aantal commerciële activiteiten die zijn afgeleid uit de R&D activiteiten binnen de space sector. De dynamiek binnen de space economy is sterk toegenomen sinds de invoering van de Lissabonstrategie door de Europese Unie (EU) in 2000, waarin werd vastgelegd om voor een periode van 10 jaar te investeren in de R&D sector. Toch bleek na het aflopen van de Lissabonstrategie in 2010 dat geen enkel Europees land het beoogde investeringsniveau had gehaald. Desalniettemin is de space sector de afgelopen jaren hard gegroeid en een aantal ruimtevaartfabrikanten zijn nog steeds afhankelijk van de wereldwijde institutionele R&D budgetten die beschikbaar worden gesteld door de overheid, alsmede van de overheid als klant voor satellieten en lanceerders. De aanstaande bezuinigingen en de impact hierdoor op overheidsbudgetten ten aanzien van R&D en defensie in het bijzonder, kunnen de komende jaren de verdere groei van de sector beperken. 1.3

Economische bijdrage space sector Het aantal publieke en private ondernemingen dat betrokken is bij ruimtevaartactiviteiten is de afgelopen tien jaar wereldwijd aanzienlijk toegenomen. Deze groei drijft de verdere ontwikkeling van de nog prille maar hard groeiende space economy. Volgens het OECD werken er in Europa alleen al meer dan 31.000 mensen in de ruimtevaartproductiesector. In Nederland werken ongeveer 1.000 mensen fulltime aan ruimtevaartprojecten. Daarnaast werkt er nog een aanzienlijk aantal mensen bij space gerelateerde organisaties en bedrijven, al ontbreken concrete cijfers hierover. Diverse volgroeide downstream-activiteiten en IT-producten en diensten, zoals satelliet-tv en GPS-ontvangers, hebben de massamarkten bereikt. Daarnaast heeft het gebruik van satelliettechnologie in navigatie, communicatie, meteorologie en aardobservatie geleid tot een groeiende stroom van toepassingen op gebieden als luchtverkeersleiding, vervoer, beheer van natuurlijke hulpbronnen, landbouw, milieu- en klimaatverandering monitoring, etc. Hierdoor worden ook weer nieuwe downstream toepassingen en nieuwe markten gecreëerd. Ook toerisme gerelateerde activiteiten worden gecommercialiseerd, zoals space gerelateerde pretparken en suborbital vluchten. Deze product- en dienstinnovaties zorgen voor een groei in werkgelegenheid binnen de space sector. De space sector kan kortom in toenemende mate worden gezien als een belangrijke potentiële drijfveer van economische groei.

1.4

Organisaties Partijen die opereren binnen de space sector kunnen worden opgedeeld in non-profit organisaties en commerciële organisaties. Bij non-profit organisaties moet vooral gedacht worden aan de vooraanstaande

industriële staten. Zo zijn 19 Europese landen verenigd in ESA. Dit is na de National Aeronautics and Space Administration (NASA) van de Verenigde Staten de grootste non-profit organisatie die actief is binnen de space sector, gevolgd door de Russian Federal Space Agency (Roskosmos) van Rusland en de Japan Aerospace Exploration Agency (JAXA). ESA houdt zich in Europees verband bezig op het gebied van ruimtevaart, ruimteonderzoek, onderzoek naar de aarde en ontwikkeling van satellieten. In Nederland is naast ESA het Netherlands Space Office (NSO) actief. Het NSO is de nationale overkoepelende organisatie die zich bezig houdt met het Nederlandse ruimtevaartprogramma in opdracht van de Nederlandse overheid. Daarnaast vertegenwoordigt het NSO Nederland naar de internationale en nationale ruimtevaartorganisaties. Deze partijen zijn weliswaar non-profit organisaties, maar werken daarentegen veel samen met commerciële organisaties. Bij commerciële organisaties moet worden gedacht aan bedrijven die ruimtevaarttechnologie inzetten voor commerciële producten en diensten. De grootste subsector is de telecommunicatiesector, gevolgd door de markt voor satellietnavigatie. Deze laatste subsector is met de komst van autonavigatie hard gegroeid en heeft, door de ontwikkelingen op het gebied van smartphones en andere mobiele producten, positieve groeivooruitzichten. Bovendien wordt momenteel door de Europese Unie (EU) in samenwerking met ESA gebouwd aan het wereldwijde satellietnavigatiesysteem Galileo. Het Galileo-project is het grootste Europese ruimtevaartproject aller tijden en wordt het eerste civiele systeem. Dit ter onderscheiding van de huidige bestaande militaire wereldwijde satellietnavigatiesystemen, te weten het Amerikaanse "Global Positioning System" (GPS) en het Russische GLONASS. Andere commerciële subsectoren betreffen die van aardobservatie en de space verzekeringsindustrie. Veel Nederlandse bedrijven gedijen goed op het gebied van navigatie en telecommunicatie, zoals TomTom, RTL televisie en vele internationale telecombedrijven die Den Haag kozen als locatie voor hun hoofdkwartier. Nederland heeft bovendien educatieve instellingen die complementair zijn aan de ruimtevaartindustrie en ruimtevaarttoepassingen. Bijvoorbeeld de Technische Universiteit Delft en het instituut voor geo-informatie wetenschap en aardobservatie (ITC). Nederland gaat sterke internationale partnerschappen aan met ESA, maar werkt ook samen met andere agentschappen, zoals NASA, JAXA, DLR, CNES en ASI. Ook op het gebied van luchtvaart en defensie heeft Nederland een belangrijke positie. Het hoofdkantoor van de European Aeronautic Defence and Space Company (EADS) is namelijk gevestigd in Leiden. EADS is een Europees lucht- en ruimtevaartconsortium, ontstaan uit een fusie tussen het Franse Aerospatiale-Matra, de Duitse Dornier en DaimlerChrysler Aerospace AG (DASA) en het Spaanse Construcciones Aeronáuticas SA (CASA). Sinds 2003 heeft EADS meer dan 100.000 werknemers in dienst op 70 locaties wereldwijd. 1.5

Clustering en samenwerking De belangrijkste aspecten van locatiekeuze van bedrijven binnen de space sector zijn gekwalificeerd arbeidspotentieel (beschikbaarheid van hoogopgeleide medewerkers), de relaties met universiteiten of kennisinstellingen, de aanwezigheid van internationale bedrijven en de aanwezigheid van aan space gerelateerde bedrijvigheid. Deze mix van bedrijvigheid wordt ook wel gezien als de gouden driehoek, waarbij door een gezamenlijke visie ondernemerschap en innovatie wordt gerealiseerd. Clustering van bedrijven vindt veelal plaats op Sience and Technology Parks (STB’s), die vaak in de buurt gelegen zijn van universiteiten en kennisinstituten waardoor kennis gebundeld en uitgewisseld kan worden, zowel in methodologie en technologie als in hoogopgeleid personeel. Voorbeelden van STB’s in de provincie Zuid-Holland zijn: •

Technopolis Delft (Technische Universiteit Delft)

•

Leiden Bio Science Park (Universiteit Leiden)

•

Space Business Park Noordwijk (ESA-ESTEC)

Het voordeel van clustering is dat door bundeling van kennis en krachten effectiever gebruik gemaakt kan worden van faciliteiten en informatie. Dit heeft niet alleen voordelen voor de ontwikkeling van de kennisindustrie, maar ook ten opzichte van de exploitatiekosten (cleanrooms, labruimte) van science bedrijven. Bovendien zijn er door samenwerking en allianties tussen verschillende space bedrijven ook synergetische voordelen te behalen. Deze ontstaan door het creëren van nieuwe vormen van bestaande producten en/of diensten, gebaseerd op reeds beschikbare data. Binnen de space sector is tot slot ook ‘enabling technology’ van toenemend belang. Het betreft apparatuur en diensten die, alleen of in combinatie met bijbehorende technologieën, de middelen bieden om grote sprongen in de prestaties en mogelijkheden van de gebruiker te genereren. Zo heeft het samenkomen van telecommunicatietechnologieën, internet en ‘groupware’ het speelveld geëgaliseerd zodat ook kleinere bedrijven en startende ondernemers kunnen concurreren op gebieden waar ze dat voorheen niet konden. 1.6

Geografische spreiding Door behoefte aan nieuwe technologieën door de consument (denk hier bijvoorbeeld aan de computer, mobiele telefoon, navigatie, etc.) is het aantal organisaties en bedrijven binnen de space sector sterk gegroeid, zowel op internationaal als op nationaal niveau. De grootste speler op de markt, NASA, heeft haar activiteiten voornamelijk gevestigd binnen de Verenigde Staten. ESA daarentegen heeft haar activiteiten opgedeeld en verspreid over verschillende Europese landen en heeft haar hoofdkantoor gevestigd in Parijs. Afdelingen binnen ESA zijn onder meer onderzoek, ontwikkeling, training, lancering en controle. Alle afdelingen zijn gevestigd in Europa, met uitzondering van de lanceringsafdeling, welke gevestigd is in Kourou, Frans Guyana. Binnen Nederland heeft ESA haar onderzoeks- en technische afdeling (ESTEC) gehuisvest in Noordwijk, naast het Space Business Park (SBP). Deze Nederlandse vestiging van ESA is met 2.600 werknemers de grootste in Europa. Volgens het NSO zijn er, naast de vestiging van ESA in Noordwijk, binnen Nederland circa 90 non-profit en commerciële organisaties actief binnen de sector. Het NSO hanteert hierbij een verdeling van zes deelsectoren, te weten Industry, Value Adding Industry, Consultants, Universities, Research Institutes en Agencies & Associations. De Industry sector is met 43% van de bedrijven de grootste, gevolgd door de Value Adding Industry sector (24%) en de Consultancy sector (11%). Ook elders in Nederland zijn space gerelateerde bedrijven gevestigd, zij het minder geclusterd. Zo onderzoekt de Ontwikkelingsmaatschappij Airport Lelystad Almere (OMALA) samen met ESA, de TU Delft en de Hogeschool InHolland te Delft de mogelijkheid om een incubator naar Lelystad te halen. Deze incubator moet zich gaan richten op de overdracht van hoogwaardige (lucht- en ruimtevaart) techniek aan het bedrijfsleven. Het gaat daarbij om nieuwe of gecombineerde techniek op het gebied van materialen, vezels, voeding, communicatie, constructie, etc. ESA heeft op meerdere locaties in Europa eerder dergelijke incubators opgezet en verzamelt daarmee nieuwe kennis die relevant kan zijn voor productiebedrijven.

1.7

Conclusie kwalitatieve marktanalyse De space sector is in de afgelopen decennia aanzienlijk gegroeid en producten en diensten zijn niet meer weg te denken uit het dagelijkse leven. De sector is grofweg op te delen in twee segmenten; upstream en downstream. Het upstream segment houdt zich voornamelijk bezig met de (aanleg van) ruimtelijke infrastructuur, zoals het ontwikkelen en lanceren van satellieten. Dit segment werd hoofdzakelijk gefinancierd door de publieke sector, maar ziet tegenwoordig een sterke toename van commerciële partijen. Het downstream segment levert hoogwaardige producten en dienstverlening op die voor vrijwel alle sectoren in te zetten is.

2 Huisvestingsanalyse space sector 2.1

Inleiding De vastgoedmarkt van de space sector is in vergelijking tot de kantorenvastgoedmarkt een relatief intransparante markt. Op huisvestingsvlak kunnen wel parallellen getrokken worden met de vastgoedmarkten van andere hightech sectoren. Veel van deze sectoren vestigen zich op Science and Technology Parks (STP’s). Een groot aantal gebruikers binnen de hightech sector heeft geheel Nederland als zoekgebied. Dit wordt voornamelijk veroorzaakt door de specifieke kennis, voorzieningen en het arbeidspotentieel die noodzakelijk zijn voor de verdere groei en ontwikkeling van deze bedrijven. Starters/incubators handhaven bij de locatiekeuze veelal een kleiner, vaak regionaal zoekgebied.

2.2

Kenmerken STP’s In 2006 en 2007 heeft de International Association of Science Parks (IASP) een grootschalig onderzoek uitgevoerd naar wereldwijde STP’s. In 65 landen zijn 77 parken onder de loep genomen. Er is gekeken naar de gemiddelde omvang van deze parken (in hectares en vierkante meter bebouwing), het aantal aanwezige bedrijven en het aantal werknemers. Circa 40% van het aantal parken kent een relatief klein oppervlak van het gebied, namelijk kleiner dan 20 hectare. Aan de andere kant heeft circa 19% van het aantal parken een omvang groter dan 100 hectare. Uit de cijfers blijkt ook dat 50% van de wereldwijde STP's 100 of minder bedrijven en organisaties huisvesten, slechts 20% huisvest meer dan 200 bedrijven. STP’s van gemiddelde omvang (tussen de 100 en 200 bedrijven) vertegenwoordigen 16% van het totale aantal.

2.3

Kenmerken Space Business Park Het SBP in Noordwijk is het enige Nederlandse STP dat zich richt op de space sector. Het SBP kan rekenen op steun van de Nederlandse overheid en ESTEC en is gericht op het ontwikkelen van een commercieel ruimtevaartkenniscluster. Het SBP huisvest circa 600 werknemers. Het heeft een grootte van 15 hectare, waarbinnen medio 2011 vier gebouwen zijn gerealiseerd. Drie van de vier gebouwen zijn in gebruik door bedrijven die voornamelijk actief zijn in het downstream segment. Het vierde gebouw betreft een European Space Innovation Centre (ESIC), een incubator voor startende ondernemers. Het ESIC biedt kantoorruimte van 60 m² tot 500 m² aan (inclusief professionele infrastructuur) voor ondernemers, start-ups en gevestigde organisaties. ESA heeft een optie voor voorgenomen uitbreiding van ESTEC (ESTEC II) waarvoor 5 hectare is aangekocht. Tabel 1. Bedrijven Space Business Park Noordwijk Bedrijf

Vestigingsjaar

Grootte

Type

Omschrijving

AOES

2010

4.150 m² vvo

Kantoor

Internationale onderneming actief in de space- en vliegtuigengineering.

2011

2.100 m² vvo

Kantoor

internationaal opererende ontwikkelaar van hoog technologische software

ESIC

2011

2.800 m² vvo

Kantoor

European Space Innovation Centre voor startende ondernemers

Satellite Services

2010

2.800 m² vvo

Kantoor

Internationaal opererende hightech onderneming actief in system engineering op het gebied van ruimtevaart, satellietcommunicatie en aardobservatie.

Decos

Bron: Jones Lang LaSalle, oktober 2011

Naast deze bedrijven wordt ook het Galileo Performance Centre (GPC) op het SBP gevestigd. Het Galileo Performance Centre (GPC) krijgt als taak het permanent volgen van de werking van het Galileosysteem. Daarnaast bestaat de vestiging uit een informatieloket voor twee producten van Galileo, namelijk tijd en landmeetkunde. Het onderdeel levert in eerste instantie 45 arbeidsplaatsen op. Naast het SBP ligt de ESA-ESTEC vestiging. Deze vestiging huisvest circa 2.600 werknemers waarvan 1.100 werkzaam zijn vanuit ESA en 1.500 werknemers extern gecontracteerd. Uit onderstaande tabel is te herleiden dat de verhouding kantoren / labruimte ongeveer gelijk 65% / 35% bedraagt. Tabel 2. Gegevens ESA-ESTEC vestiging Noordwijk Type ruimte

ESA-ESTEC

Werknemers

2.600

Oppervlakte gebied

44 hectare

Kantoren en vergaderruimten

37.000 m²

Testruimten en laboratoria

21.000 m²

Opslag en archief

6.500 m²

Bibliotheek en conference ruimten

1.200 m²

Infrastructuur ruimten

34.000 m²

Toiletten en keukens

10.000 m²

Gangen, trappen en liften

21.000 m²

Totaal bruto oppervlakte

130.700 m²

Bron: ESA-ESTEC, oktober 2011

2.4

Concurrerende space parken Binnen Nederland zijn geen direct concurrerende space parken aanwezig, wat het SBP een uniek concept op nationaal niveau maakt. De space sector wordt echter gekenmerkt door internationaal grote concurrentie, waarbij de landsgrenzen een minder grote rol spelen. Buiten Nederland zijn meerdere space parken aanwezig, waaronder Centre Spatial Liège, Cite de I'Espace Toulouse en German Aerospace Center Oberpfaffenhofen. Onderstaand is een korte beschrijving gegeven van een aantal aanwezige space sparken in Europa. •

Het park Cite de I'Espace in Toulouse, Frankrijk is in Europa het belangrijkste space park. Het is gelegen naast het vliegveld Toulouse-Blagnac. Binnen dit park zijn onder andere enkele activiteiten van ESA en de Centre National d'Études Spatiales (CNES) gehuisvest. Airbus heeft binnen dit park een assembly line en costumer support centre gehuisvest. De Cite de l’Espace heeft daarnaast nauwe relaties met de nabijgelegen universiteit, Institut Supérieur de l'Aéronautique et de l'Espace (ISAE).

•

Het park German Aerospace Center in Oberpfaffenhofen, Duitsland, ligt op een vliegveld. Dat niet bestemd is voor burgerluchtvaart. Naast de activiteiten van ESA is de dochteronderneming Astrium van de European Aeronautic Defence and Space Company (EADS) hier gehuisvest.

•

Het park Centre Spatial Liège is gelegen ten zuiden van Luik, België en is onderdeel van een groter science park, Liège Science Park (LSP). Het Centre Spatial Liège is tevens onderdeel van de Universiteit van Luik betreffende het onderzoekscentrum. Daarnaast beschikt het over een incubator, Wallonia Space Logisitics.

2.5

Vestigingsvoorwaarden space sector Indien gekeken wordt naar de vestigingsvoorwaarden van gebruikers binnen de space sector, dan kan geconstateerd worden dat er vergelijkbare aspecten meespelen als bij andere hightech sectoren, zoals de life sciences sector. Voorbeelden zijn toegang tot een hoogopgeleide beroepsbevolking, goede ICT-infrastructuur, hoge kwaliteit van de aanwezige faciliteiten en hoogwaardige omgeving. Ook is de nabijheid van universiteiten of kennisinstellingen gewenst. Doordat de life sciences sector meer op micro niveau opereert (nanotechnologie) en de space sector op macro niveau (satellieten, raketten), zijn er ook grote verschillen in huisvesting waar te nemen. Bovendien zijn space gerelateerde bedrijven, in vergelijking tot life sciences, op veel minder grote schaal aanwezig, meer gedifferentieerd en minder geclusterd. Er is daardoor ook nauwelijks sprake van ‘algemeen geldende’ vestgingsvoorwaarden. Toch kunnen de volgende uitgangspunten worden genoemd: • Synergie: de nabijheid van een universiteit of kennisinstituut dat gericht is op ruimtevaart is van groot belang voor kennisbundeling, uitwisseling en samenwerking tussen zowel publieke als private projecten. De fysieke nabijheid van deze partijen draagt hieraan bij. • Multi-tenant use: de aanwezigheid van space gerelateerde bedrijven, instituten en universiteiten is van groot belang voor het multifunctioneel en gemeenschappelijk gebruik van faciliteiten, denk daarbij aan cleanrooms, laboratoria, etc. • Incubator: aanwezigheid van een incubator met startende space sector bedrijven versterkt de innovatie en concurrentiepositie, wat vervolgens bijdraagt aan de groei van de sector en productontwikkeling.

2.6

Toekomstperspectief huisvesting Gezien het aanwezige potentieel binnen de space sector vanuit innovatie, samenwerkingsvormen en allianties, synergetische voordelen en enabling technology, is het de verwachting dat de economische bijdrage van de sector de komende jaren toeneemt. De stichting Lucht- en Ruimtevaart Nederland (LRN) heeft de ambitie uitgesproken dat de space sector in 10 jaar (2020) tijd met 50% zal groeien. De sector krijgt wel te maken met afnemende overheidsbudgetten en het bereiken van een stabiele levensfase van het upstream segment. De groei van de space sector komt de komende jaren naar verwachting dan ook vooral van het downstream segment. Er worden naar verwachting steeds meer technologieën ontwikkeld die informatie van satellieten gaan gebruiken op het gebied van klimaat, veiligheid, transport en communicatie. Dit zorgt op zijn beurt ook weer voor vraag naar producten in het upstream segment, zoals levering van kleine satellieten etc. De toekomstige vraag naar vastgoed vanuit gebruikers binnen de space sector komt voornamelijk vanuit de groei van bedrijven binnen het downstream segment. Deze uitbreidingsvraag betreft vooral kantoorruimte in combinatie met een deel specifieke bedrijfsruimte en labruimte. Een kleiner deel van de toekomstige vraag vanuit de space sector betreft vervangingsvraag binnen zowel het upstream als het downstream segment en betreft zowel kantoor- als bedrijfsruimte. Deze vervangingsvraag komt voort uit het feit dat de locatie en/of het gebouw niet meer voldoen aan de veranderende eisen van space gerelateerde bedrijven. Gezien het feit dat veel van de huidige bedrijven zich in de afgelopen 10 jaar hebben gevestigd, en gezien het feit dat dit om huisvesting gaat die meestal vrij specifiek is, zal die vervangingsvraag relatief beperkt in omvang zijn. Vanuit clustering wordt verwacht dat hightech gerelateerde bedrijven zich in de toekomst steeds meer willen vestigen op een STP. Mede door de terugvallende budgetten en bezuinigingen binnen de publieke sector wordt het gezamenlijk gebruik van centrale faciliteiten een oplossing om huisvestingskosten terug te dringen. Mede hierdoor zal de vraag naar STP’s als vestigingslocatie verder toenemen.

2.7

Conclusie huisvestingsanalyse De space sector heeft weliswaar een groot economisch belang, maar is in fysieke omvang een relatief kleine markt. Gezien het aanwezige groeipotentieel binnen het downstream segment wordt hier een uitbreidingsvraag verwacht die zich voornamelijk richt op kantoorruimte. Daarnaast wordt een relatief klein deel vervangingsvraag verwacht binnen zowel het upstream als het downstream segment die zowel kantoor- als bedrijfsruimte betreft. De vastgoedmarkt van de space sector is een relatief intransparante markt. Ten aanzien van huisvesting is er een directe vergelijking te maken met andere hightech sectoren. Zo is de locatiekeuze sterk afhankelijk van aanwezigheid van hoogopgeleid personeel, goede ICT-infrastructuur, hoge kwaliteit van de aanwezige faciliteiten en een hoogwaardige omgeving. Ook is de nabijheid van universiteiten of kennisinstellingen gewenst. Specifiek voor de space sector kunnen nog genoemd worden het gemeenschappelijk kunnen gebruiken van aanwezige faciliteiten en de aanwezigheid van een of meerdere incubators. Vanuit deze specifieke vestigingsvoorwaarden binnen de space secto, is de vestiging op een STP zoals een space park gewenst.

3 Conclusie quickscan Onderstaande conclusie is opgesteld aan de hand van deze quickscan, alsmede de diverse expertinterviews. Belangrijkste conclusies die in de eindrapportage opgenomen kunnen worden zijn: De space sector heeft zich de afgelopen decennia ontwikkeld tot een miljarden business, waarbij de in het dagelijks leven toegepaste producten en diensten niet meer weg te denken zijn. Technologieën die hun oorsprong vonden in de lucht- en ruimtevaart worden tegenwoordig over de volle breedte van verschillende industriële sectoren, de consumentenmarkt en in diverse onderzoeksgebieden toegepast. De sector is te verdelen in het upstream en het downstream segment. Bij upstream wordt gesproken over alles wat te maken heeft met (de aanleg van) ruimtevaartinfrastructuur, terwijl downstream betrekking heeft op de diensten en producten die gebruik maken van deze ruimtevaartinfrastructuur. Upstream segment In het upstream segment is de afgelopen jaren aanzienlijk geïnvesteerd door zowel publieke als private organisaties. Vanuit het perspectief van de levenscyclus van een sector, kan gezegd worden dat het upstream segment de grootste groei achter de rug heeft. Investeringen binnen de non-profit sector zullen voornamelijk plaatsvinden als gevolg van onderhoud, vervanging en vernieuwing van de infrastructuur. Hoewel budgetten in Nederland voorlopig op peil blijven, is het de verwachting dat door overheidsbezuinigingen deze op termijn wel teruglopen. Op de commerciële markt zal de groei voornamelijk zitten in commerciële launchers die in 2020 naar verwachting 90% van de activiteiten binnen het upstream segment vormen. Downstream segment Het downstream segment dat verantwoordelijk is voor alle space gerelateerde producten en diensten, merkt momenteel het profijt van de investeringen die de afgelopen jaren zijn gedaan binnen het upstream segment. De grotere, gevestigde organisaties gaan steeds vaker allianties aan met startende ondernemers of MKB-bedrijven. Door gebruik van bestaande (satteliet)data, in combinatie met bestaande en nieuwe technologieën, creëert dit nieuwe producten en diensten die dit segment de komende jaren een verdere impuls geven. Door enabling technologies wordt bovendien het speelveld geëgaliseerd, waardoor ook de kleinere bedrijven en startende ondernemers kunnen concurreren op voorheen onbereikbare gebieden. Eindconclusie Gezien het kennisintensieve karakter van de space sector, is gekwalificeerd arbeidspotentieel (hoogopgeleide medewerkers) van belang in de vestigingskeuze van organisaties. Een ander aspect dat van belang is, is de directe nabijheid van relaties (sectorale clustering en variëteit). De afgelopen jaren was dan ook de duidelijke trend waar te nemen dat hightech bedrijven zich clusterden op science parken en hightech campussen. Deze centralisatie van de hightech industrie brengt voordelen met zich mee als synergie, betere samenwerkingsovereenkomsten en productinnovatie. Daarnaast brengt centralisatie lagere exploitatiekosten met zich mee vanwege het gedeeld gebruik van diverse faciliteiten. Er wordt verwacht dat deze clusteringsbehoefte in de toekomst zal aanhouden, vooral vanwege de bezuinigingen. Hierdoor neemt ook de vraag naar huisvesting op space parken verder toe. Het SBP is het enige space park in Nederland, wat het op nationaal niveau een unieke vestigingslocatie voor de space sector maakt. De space sector is zeer internationaal en grensoverschrijdend georiënteerd, waardoor het SBP direct concurreert met space parken in het buitenland. Kijkend naar de space parken in Duitsland en Frankrijk, kan worden geconcludeerd dat deze parken qua omvang aanzienlijk groter zijn. Daarnaast hebben ook deze space parken goede relaties met universiteiten. Een voordeel van het SBP is de sterke relatie met ESAESTEC, wat het concurrentieprofiel versterkt.

Het SBP in Noordwijk blijft een sterke locatie voor in Nederland gevestigde of nog te vestigen space gerelateerde bedrijven, mede vanwege de clustering en de sterke relaties met ESA-ESTEC. Gezien het feit dat het LRN verwacht dat de sector de komende 10 jaar sterk gaat groeien, zal de clusteringsbehoefte sterk aanwezig blijven. Echter, naar verwachting is de reeds gereserveerde ruimte op het Space Business Park in Noordwijk (zijnde 15 hectare) voldoende om de uitbreidingsvraag van de komende jaren (tot 2025) te accommoderen.

Disclaimer Alle informatie in dit document is met de grootste zorg samengesteld, doch voor de volledigheid en juistheid daarvan kan niet worden ingestaan. In geen geval kunnen de informatie en de feiten zoals weergegeven worden uitgelegd als een (deel van) een aanbod en/of overeenkomst. Dit document is geproduceerd ten behoeve van de opdrachtgever van Jones Lang LaSalle. Het gebruik hiervan is dan ook voorbehouden aan opdrachtgever. Alle beschrijvingen, maten, feiten, bijzonderheden, verwijzingen naar de staat van (een) object(en) en de benodigde vergunningen voor gebruik en/of bewoning, en alle overige informatie en feiten worden te goeder trouw verstrekt. Indien dit document als basis wordt gebruikt voor verdere stappen door opdrachtgever, mag deze niet af gaan op deze informatie als waren zij feitelijk juiste, accurate verklaringen en/of opvoeringen van feiten, maar dient de opdrachtgever zich te vergewissen van de juistheid van die informatie, feiten en verklaringen door middel van eigen onderzoek. Het is niet toegestaan om dit document of de daarin verwoorde feiten en/of bijzonderheden te openbaren of door te geven aan derden door middel van druk, (foto)kopie of op enige andere wijze zonder de expliciete voorafgaande schriftelijke toestemming van Jones Lang LaSalle. Alle in dit document verwoorde informatie dient te worden beschouwd als vertrouwelijk en als zodanig te worden behandeld. Jones Lang LaSalle is niet aansprakelijk voor directe en indirecte schade die kan voortvloeien uit het gebruik van dit document of de daarin vermelde informatie. Op alle rechtsverhoudingen tussen Jones Lang LaSalle B.V. en anderen zijn de algemene voorwaarden van Jones Lang LaSalle B.V. van toepassing. De voorwaarden liggen ter inzage op alle kantoren van Jones Lang LaSalle, zijn aangehecht aan dit document en worden op verzoek kosteloos toegezonden.

COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2012. This publication is the sole property of Jones Lang LaSalle IP, Inc. and must not be copied, reproduced or transmitted in any form or by any means, either in whole or in part, without the prior written consent of Jones Lang LaSalle IP, Inc. The information contained in this publication has been obtained from sources generally regarded to be reliable. However, no representation is made, or warranty given, in respect of the accuracy of this information. We would like to be informed of any inaccuracies so that we may correct them. Jones Lang LaSalle does not accept any liability in negligence or otherwise for any loss or damage suffered by any party resulting from reliance on this publication.

Quickscan Greenports Analyse van de Greenport sector

Quickscan Greenports 8 december 2011

Inhoud 1 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5

Kwalitatieve marktanalyse .................................................................................................................................... 2 Wat wordt verstaan onder Greenports?................................................................................................................... 2 Functies en productgroepen .................................................................................................................................... 2 Geografische spreiding............................................................................................................................................ 3 Ontwikkeling van de Greenports (Bron:Greenports Nederland, manifest in uitvoering)........................................... 3 Trends en ontwikkelingen ........................................................................................................................................ 4

2 2.1 2.2 2.3

Kwantitatieve marktanalyse.................................................................................................................................. 6 Ruimtelijk beleid en visie.......................................................................................................................................... 6 Ruimtelijke opgave Greenports Holland Rijnland..................................................................................................... 7 Ruimtelijke behoefte productgroepen ...................................................................................................................... 8

3

Conclusies en aanbevelingen............................................................................................................................. 11

COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2012. All Rights Reserved

1

Quickscan Greenports 8 december 2011

1 Kwalitatieve marktanalyse 1.1

Wat wordt verstaan onder Greenports? Greenports zijn die plekken waar de tuinbouw (teelt, productie, handel, verwerking, distributie, dienstverlening etc.) en de daaraan verbonden kennisinstellingen, logistieke en dienstverlenende bedrijvigheid zich ontwikkeld hebben tot clusters met een zeer sterke internationale concurrentiepositie (Novio Consult, 2009).In deze clusters worden planten, bomen, bollen, bloemen en groenten geproduceerd en verhandeld.Greenports zijn te vergelijken met logistieke ‘mainports’ zoals Schiphol en Rotterdam. Net als deze mainports zijn de Greenports gebieden met een concentratie van bedrijven, die sterk met elkaar zijn verbonden. Onderling zijn er ook relaties tussen deze mainports en Greenports, door de internationale handel en transport per vliegtuig en schip. Zeer uiteenlopende bedrijven en organisaties maken onderdeel uit van het tuinbouwcluster, zoals teeltbedrijven, veilingen, handelshuizen, exporteurs en tuinbouwtoeleveranciers. Ook kennisinstellingen die actief zijn in de tuinbouw, evenals dienstverleners en financiële instellingen. Behalve productie en handel is er dus sprake van een hele keten. De Greenports vertegenwoordigen derhalve een grote economische waarde, ook internationaal gezien. Economisch belang van het tuinbouwcluster • Exportwaarde: € 14 miljard; • Productiewaarde: € 7 miljard; • Het tuinbouwcluster is goed voor 24 procent van het overschot op de Betalingsbalans; • Op 7 procent tuinbouwareaal levert het tuinbouwcluster 40 procent van de agrarische economische waarde; • Meer dan 260.000 directe en indirecte arbeidsplaatsen; • Aandeel sierteelt in wereldhandel: 60 procent; • Aandeel bollen in wereldhandel: 90 procent; • Additionele omzet veredelingsbedrijven: € 2,5 miljard; • Additionele productiewaarde toeleverende maakindustrie in de range van € 1,5 - € 2 miljard.

Bron: Strategischeagenda mainport 2010-2013, Greenport Nederland

1.2

Functies en productgroepen Een Greenport is niet zozeer een economische sector, maar eerder de naam voor grote tuinbouwclusters. Er is daarbij onderscheid te maken in productgroep en in functie of activiteit. De te onderscheiden productgroepen zijn: • planten en bloemen; • groente; • bollen; • bomen. Hoofdzakelijk zijn de activiteiten onder te verdelen in teelt, veiling en handel en export, waarbij teelt de basis is van de keten. Ook zijn veel bedrijven als toeleverancier, afnemer of op een andere manier economisch verbonden met de Greenports. Voorbeelden zijn de verpakkingsindustrie, uitzendbureaus, de transportsector, loonbedrijven, aannemers, adviesbureaus en de horeca. Ook de toerismesector is een aanzienlijke economische factor. Niet alleen het voorjaarstoerisme naar de bloembollen speelt daarbij een rol, maar ook de recreatie in de natuurgebieden en het verblijfs- en congrestoerisme in de badplaatsen is daarbij van belang.

COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2012. All Rights Reserved

2

Quickscan Greenports 8 december 2011

1.3

Geografische spreiding Het concept Greenports is geïntroduceerd in de Nota Ruimte (2004) van het ministerie van VROM. In die nota zijn de volgende gebieden als Greenport aangewezen: • Greenport Aalsmeer Een van oudsher belangrijke Greenport. Op een beperkt areaal zijn hier de sierteelt, de veredeling, vermeerdering, productie, de veiling en de handel geconcentreerd. En dat Schiphol praktisch in de achtertuin ligt, is natuurlijk logistiek gezien een groot voordeel. • Greenport Boskoop Wereldwijd bekend op het gebied van boom- en heesterteelt. Productie, handel en kennisinstellingen zijn hier gebundeld. • Greenport Duin- en Bollenstreek De Greenport met de grootste internationale bekendheid door de toeristische aantrekkingskracht van de bollenvelden en de Keukenhof. Het is een van de Greenports waar verschillende gebiedsfuncties, zoals wonen, werken en toerisme sterk met elkaar zijn verbonden. • Greenport Westland-Oostland: Het grootste internationale glastuinbouwcluster van Nederland. Alle wereldspelers op het gebied van productie, handel, kennis, innovatie en logistiek zijn hier geconcentreerd. • Greenport Venlo Een Greenport die sterk in opmars is. De groeiende betekenis van de Greenport Venlo, het tweede tuinbouwgebied van Nederland, is vooral te danken aan de strategische ligging, vlakbij belangrijke afzetgebieden als Duitsland en Midden-Europa. Naast de kernclusters is er nog een aantal grootschalige productiegebieden (satellietgebieden) die samen Greenport Holland vormen. Er wordt gestreefd naar een vitaal netwerk waarvan de vijf genoemde Greenports de krachtigste kernen vormen. Daar zijn gespecialiseerde functies uit het totale cluster (toelevering, productie, handel, verwerking, distributie, dienstverlening etc.) in elkaars nabijheid gevestigd. Enkele locaties zijn met deze kernen logistiek verbonden. Daar is de gebundelde productie dominant, al kunnen ook andere functies (handel, distributie) gehuisvest zijn.

1.4

Ontwikkeling van de Greenports (Bron:Greenports Nederland, manifest in uitvoering) Naar aanleiding van de Nota Ruimte heeft in 2005 een Greenportconferentie plaatsgevonden waaraan vertegenwoordigers uit de vijf greenports en de overige productiegebieden, het bedrijfsleven en de overheid deelnamen. Daarbij is een strategische agenda bepaald voor de verdere ontwikkeling van Greenport(s) Nederland. Deze strategische agenda is uitgewerkt in een gezamenlijke visie “Greenport(s) Nederland, manifest in uitvoering”. Deze visie is sturend voor de inzet van bedrijfsleven en overheden. In de strategische agenda zijn vijf actiepunten benoemd: • Kennis en innovatie; • Ruimte voor ontwikkeling; • Bereikbaarheid;

COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2012. All Rights Reserved

3

Quickscan Greenports 8 december 2011

• Regelgeving en instrumentarium; • Europese agenda.

Daarnaast heeft het kabinet het Innovatieplatform ingesteld om een impuls te geven aan de innovatiekracht van het Nederlandse bedrijfsleven. Dit heeft geresulteerd in drie kernopgaven voor de Nederlandse greenports: • Sneller innoveren dan de concurrentie; • Een leidende internationale positie houden of verwerven als serviceprovider of regisseur van productstromen; • Behouden van de vooraanstaande positie van de primaire productie.

Ten aanzien van het belang en de betekenis van Greenports is aangegeven dat het tuinbouwcluster een sterke positie heeft in de nationale economie als hart van een internationaal netwerk voor siergewassen, bloembollen, boomkwekerijproducten en voedingsgewassen. Het is nationaal erkend als sleutelgebied (Flowers& Food) en internationaal als een leidend cluster van wereldformaat. Het loopt voorop in veredeling, productietechnologie, assortiment en dienstverlening. Voor de internationale handel is de nabijheid van de mainports Rotterdam en Schiphol essentieel. Nederland is een belangrijke toegangspoort voor Europa. De Greenports vormen het centrum van wereldwijde netwerken van waaruit ook de Europese markt wordt bediend. Ondernemerschap, innovatiebereidheid en een aanwezigheid van een goede kennisinfrastructuur zijn sterke punten. 1.5

Trends en ontwikkelingen De kracht van de Nederlandse Greenports is de intensieve interactie tussen ketenpartijen, kennisinstellingen en gelieerde toeleverende en dienstverlenende bedrijven. Juist de ruimtelijke clustering maakt van een gebied een Greenport. Vooral bij de handel en logistieke ketenpartijen groeit de behoefte aan clustering van die bedrijvigheid. Door het bundelen en clusteren op agrogerelateerde bedrijventerreinen binnen de Greenports, ook binnen of bij andere teeltgebieden, wordt het totale cluster sterker. Bron: (Vitaal tuinbouwcluster 2040): De komende jaren zal naar verwachting de welvaart en de wereldbevolking vooral buiten Europa toenemen. Nieuwe markten bevinden zich dus op grotere afstand van Nederland. Anderzijds zijn nieuwe productiegebieden in opkomst en zal onder invloed van moderne trends, zoals ‘localforlocal’, de productie steeds meer in de nabijheid van consumptiecentra in metropolitane gebieden plaatsvinden. Bovendien leert de praktijk dat kennisontwikkeling steeds sneller gaat en dat er korter geprofiteerd kan worden van een voorsprong in kennis. Kortom, de internationale concurrentie zal de komende jaren sterk toenemen en de tuinbouw zo voor grote uitdagingen plaatsen. Consumentenwensen en -voorkeuren zullen in de toekomst steeds veeleisender en steeds gedifferentieerder zijn en bovendien sneller veranderen. In toenemende mate zal als gevolg van stijgende welvaart de vraag naar luxe(re) producten toenemen. De grotere aandacht voor gezondheid en voeding zal de vraag naar duurzaam geproduceerde en gedistribueerde producten doen stijgen. High-tech-ontwikkelingen in de tuinbouwketen zullen in de toekomst naar verwachting verder doorzetten en van invloed zijn op diverse factoren. Hierbij valt te denken aan zaken als: de productie (meer ‘footloose’), distributie (nieuwe vervoersmodaliteiten, transport van producten met kwaliteitsbehoud over grotere afstanden), logistiek (lokaal en globaal), nieuwe vormen van kennis- en informatie-uitwisseling (sneller en over grotere afstand), werkgelegenheid (minder, maar wel hoger en meer technisch gekwalificeerd personeel) en uitstraling (meer industrieel karakter).

COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2012. All Rights Reserved

4

Quickscan Greenports 8 december 2011

1.5.1 Langjarige trends (bron: visie 2040) • Schaalvergroting en consolidatie bij primaire producenten, met als gevolg vraag naar grotere percelen met optimale lengte/breedte-verhouding. Voor niches is er kleinschalige teelt. • Steeds minder verspreid, steeds meer geconcentreerd in clusters. Concentratie op productiegebieden die centraal liggen ten opzichte van hoofdinfrastructuur en mainports. Naast logistieke voordelen ook kennisuitwisseling, werkvoorziening en efficiency van transport en ondersteunende voorzieningen. Bovendien is er toenemende vraag naar agrologistieke centra en agrogerelateerde bedrijventerreinen in de nabijheid van de grote primaire productiegebieden. • Het intensieve ruimtegebruik enerzijds en de beperking van uitbreidingsmogelijkheden anderzijds dwingt onder andere de glastuinbouw- en teeltactiviteiten tot innovatie. • De tuinbouw specialiseert zich naar vier functionele hoofdstromen van productie en combinaties daarvan: welbevinden en beleving (producten met sierwaarde), voedselproductie (groente, fruit), energieproductie (biobrandstroffen, energieteruglevering), gezondheidsproducten (vitaminen en eiwitten) en farmaceutische toepassingen (medicinale grondstoffen of gewassen). Er ontstaan hybride bedrijven waarbij verschillende teelten, R&D, commercie, opslag en logistiek, distributie en kantoorfuncties worden gecombineerd. • Intensivering van de ruimte door middel van hogere opbrengst per vierkante meter en/of meervoudig ruimtegebruik. Denk aan meerlagenteelt, intensievere teeltmethodieken, robotisering, combinatieteelten of het stapelen van functie-eenheden. Tevens van mono- naar multifunctioneel.

COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2012. All Rights Reserved

5

Quickscan Greenports 8 december 2011

2 Kwantitatieve marktanalyse 2.1

Ruimtelijk beleid en visie De moderne intensieve tuinbouw is historisch gegroeid in een oud agrarisch cultuurlandschap. Naast een ontwikkeling van intensivering maakt de sector het laatste decennium ook een snelle ontwikkeling van schaalvergroting door. Werd de bedrijfsomvang van een glastuinbouwbedrijf tot enkele jaren geleden in duizenden vierkante meters uitgedrukt, nu gebeurt dit in hectares. Het aantal megabedrijven van enkele tientallen hectares neemt sterk toe. Ook bij bollen- en bomenbedrijven zijn vergelijkbare ontwikkelingen gaande. Het Rijk vindt het belangrijk dat het internationale belang van de tuinbouwfunctie in de vijf Greenports behouden blijft en versterkt wordt. Dit is bevestigd in het ruimtelijk beleid dat het Kabinet geeft in de ‘Structuurvisie Randstad 2040’ (2008). De Greenports krijgen meer ruimte om zich de komende jaren te ontwikkelen. Zo wordt er veel werk gemaakt van de herstructurering van het glastuinbouwareaal in Nederland. Maar ook worden er gebieden ontwikkeld waar naast de productie, ook verwerking, handel en logistiek hun plek krijgen. Versterking van de ruimtelijk-economische structuur van Greenports is om een aantal redenen nodig: • Innovatie leidt tot behoefte aan ruimtelijke herstructurering en modernisering. Niet herstructureren betekent achteruitgang. • Maatschappelijke wensen met betrekking tot wonen, milieu, water en ruimtelijke kwaliteit hebben een herstructurerings- en soms ook een saneringsbehoefte tot gevolg. • Grootschalige nieuwbouw, clustering en bundeling van bedrijven (teelt, bewerking, handel) hebben grote voordelen op het gebied van duurzaamheid, maar vereisen herstructurering. • Groei van tuinbouw en tuinbouwgerelateerde activiteiten leidt tot behoefte aan nieuwe ruimte. • Om de klant voldoende snel en flexibel versproducten te kunnen leveren moeten de fysieke bereikbaarheid, de aansluiting op de mainports en de logistieke systemen worden verbeterd. De historische verkaveling en infrastructuur staan de noodzakelijke herstructurering echter in de weg. Dit heeft een aantal negatieve gevolgen: • De bedrijfsontsluitingswegen zijn ongeschikt voor hedendaags vrachtautotransport. • Kavelgrootte en kavelvorm zijn onrendabel en soms staat een voormalige bedrijfswoning herverkaveling letterlijk in de weg. • De waterbergingscapaciteit in de gebieden is onvoldoende door de sterk toegenomen oppervlakte bebouwd gebied, de voortdurende bodemdaling en klimaatverandering. • Er is geen collectieve infrastructuur voor onder meer levering van restwarmte en van CO2 ten behoeve van duurzame productie. Zonder gebiedsaanpak hebben de wel moderne bedrijven individueel onvoldoende draagvlak om die infrastructuur aan te leggen. • De ruimtelijke kwaliteit is slecht.

De vijf Greenports samen staan de komende tien jaar voor een herstructureringsopgave van ruim 3.400 ha (glastuinbouw, boom- en bollenteelt). Deze herstructureringsopgave is procesmatig zeer complex. Er zijn veel eigenaren van grond en gebouwen. Individuele bedrijven zitten in uiteenlopende ontwikkelings- en investeringsfasen. En er zijn veel betrokken partijen, zowel privaat als publiek.

COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2012. All Rights Reserved

6

Quickscan Greenports 8 december 2011

Figuur 1: Ruimtebeslag (netto teeltareaal) Greenports in 2008 1 Greenport

Huidig Opgave 2007-2020 Bestemmingplan ruimtebeslag (ha) (ha) goedgekeurd (ha) 773,0

220,0

-

Boskoop

1.131,0

282,5

12,5

Duin- en Bollenstreek

3.103,0

75,0

nb

Venlo

3.801,0

975,0

375,0

Westland-Oostland

4.238,0

370,0

40,0

Aalsmeer

(Bron: NovioConsult, 2009)

2.2

Ruimtelijke opgave Greenports Holland Rijnland Naast het generieke ruimtelijk beleid en visie, heeft elke Greenport een eigen visie opgesteld. Binnen de onderhavige regio Holland Rijnland zijn twee Greenports te onderscheiden, te weten Greenport Duin- en Bollenstreek en Greenport Boskoop. De ruimtelijk opgave voor deze Greenports is als volgt: (bron: NovioConsult – Greenports gewogen, 2009): • Duin- en Bollenstreek De ruimteclaims in deze greenport overstijgen veruit het beschikbare areaal. Nu al wordt 85% van de bollenteelt buiten de Duin- en Bollenstreek geproduceerd. Specifiek voor de Duin- en Bollenstreek is het toerisme naast en in combinatie met de tuinbouw (Keukenhof). Het streven in de greenport is een economische structuurversterking, gecombineerd met landschapsverbetering. Als gevolg van deze ruimtelijke druk zal een deel van de ruimtebehoefte op termijn buiten de greenport Duin- en Bollenstreek moeten worden gevonden. • Boskoop Belangrijk punt in de regionale structuurvisie en de greenportvisie is dat Boskoop haar centrumfunctie, gelegen in het Groene Hart, behoudt. Verdringingseffecten, door bijvoorbeeld woningbouw, moeten voorkomen worden. Het aantal bedrijven zal sterk afnemen, maar de omvang sterk toenemen. Wanneer er behoefte is aan meer glas voor pot- en containerteelt dan de huidige regelingen toestaan, zal uitgeweken moeten worden naar andere greenports. De bomenteelt is verder sterk naar plaats gesegmenteerd.

1

Voor Gemeente Noordwijkerhout geldt er naast het al geplande agrarische bedrijventerrein Delfweg vooralsnog geen behoefte is aan andere agrarische bedrijventerreinen.

COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2012. All Rights Reserved

7

Quickscan Greenports 8 december 2011

2.3

Ruimtelijke behoefte productgroepen Binnen de genoemde twee Greenports zijn de navolgende aanwezige productgroepen te identificeren: • Bloemen en bloembollen (Duin- en Bollenstreek). • Sierplanten en -bomen2 (Boskoop). In december 2009 heeft NovioConsult, in opdracht van Greenports Nederland, Werkgroep Ruimte, onderzoek gedaan naar de afwegingen bij vragen naar ruimte in en nabij Greenports vanuit ondernemersperspectief. Hieruit bleek dat door de intensieve koppeling van productie met andere functies een geconcentreerde ligging in of nabij Greenports noodzakelijk is voor de opererende sectoren. De productiefunctie blijft nodig in Nederland om het cluster te laten draaien. Het zicht op de vraag en het aanbod van ruimte (productiekant) wordt echter aanzienlijk vertroebeld door de impact van de recessie. In de studie worden de volgende ruimtelijke overwegingen vanuit de verschillende productgroepen beschreven (NovioConsult, 2009): • Sierplanten en bloemen Voor sierplanten en bloemen is de twee-uurs grens3en daarmee de infrastructuur en de afstand, bepalend voor de locatiekeuze. Daarnaast speelt de stabiele en stijgende grondwaarde mee in de keuze voor vestiging in de Greenport. Het samenspel van productie, handel en distributie van stromen planten en bloemen, is de kracht van de Greenport. Teelt is grootschalig per soort, maar de afzet is een menging van vele soorten in kleinere pakketten richting afnemers. De veiling is een belangrijk faciliterend orgaan in het omzetten van uniforme naar pluriforme productstromen (break-bulkfunctie). Een gemiddeld bloemenbedrijf is economisch rendabel met circa 5 ha. • Bollen In Duin- en Bollenstreek is het behoud van het areaal van 2.625 ha als ondergrens noodzakelijk voor de 500 ha hyacintenteelt. De teeltomstandigheden zijn hier uniek en ideaal voor hyacinten. Het minimum benodigd teeltareaal is redelijk veiliggesteld, maar staat wel onder druk. Door deze ruimtedruk komt ook de benodigde herstructurering moeilijk van de grond omdat hiervoor schuifruimte nodig is. Schuifruimte kan getrapt worden gecreëerd als grasland wordt omgezet naar bollengrond. Dit kent beleidsmatige en maatschappelijke weerstand. Voor dagvoorraad en -handel is nabijheid van het cluster van belang. Voor productie zijn met name de kwaliteit van de grond en aaneengesloten kavel van belang. Andere ruimtelijke knelpunten in de Duin- en Bollenstreek zijn het op slot zitten van bollenhandelbedrijven, leegstand van loodsen en de infrastructuur (bereikbaarheid en ontsluiting).

2

Met name kleinere gewassen zoals sierheesters, coniferen en vaste planten, op de pot en containerteelt en op de teelt onder glas.

3Er

wordt veelal gesproken over een tijdsvak van twee uur tussen het plaatsen van de bestelling bij de teler en de verzending naar eindgebruikers. Dit houdt in dat binnen dit tijdsvak de teler de producten uit de kas moet halen, moet verzenden naar een handels- en/of distributiecentrum, de verpakking en positionering in een breder assortiment (samengestelde levering) en het inladen voor verdere verzending richting eindgebruiker plaatsvindt. De tijd die de teler heeft om zijn spullen aan te leveren bij handels-/distributiecentrum kent dan veelal een netto transporttijd van maximaal één uur.

COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2012. All Rights Reserved

8

Quickscan Greenports 8 december 2011

• Bomen Boskoop heeft nog steeds een centrumfunctie op het gebied van distributie, hoge kwaliteit en transporteurs. Inzet is gericht op het optimaliseren van bestaande gronden via onder meer herstructurering en daarmee ook het invulling geven aan de wens tot schaalvergroting. In of rond het gebied zijn nauwelijks nieuwe locaties te vinden. Boskoop stagneert in de ontwikkeling van het productieareaal. Verdere intensivering van teelten is daarbij, gezien de al zeer hoge intensiviteit van de daar aanwezige teelten, nauwelijks een optie. De extensieve teelten vestigen zich buiten de Greenport. Kern van het cluster wordt meer en meer de agrologistiek (handel, distributie en toelevering) en kennisintensieve functies.

2.3.1 Duin- en Bollenstreek (bron: NovioConsult – Geenports Gewogen) De Duin- en Bollenstreek ligt tussen de noord- en zuidvleugel van de Randstad en maakt onderdeel uit van het intergemeentelijk samenwerkingsverband Holland Rijnland. Er bevinden zich zes gemeenten in deze Greenport: Hillegom, Lisse, Noordwijkerhout, Noordwijk, Katwijk en Teylingen. Greenport Duin- en Bollenstreek verzorgt bijna tweederde van de mondiale handel en export van bloembollen. Samen met het bloemencluster rond Rijnsburg en het toerisme van de Keukenhof en de kust, is dit hele agrocomplex een belangrijke economische motor. De Greenport is een complex van drie aan elkaar verwante, met elkaar verbonden en elkaar versterkende clusters: • het bollencluster; • het bloemencluster; • het toerismecluster. Uit het streefbeeld en de structuurvisie blijkt dat de ruimteclaims vanuit alle belanghebbende sectoren en partijen, veruit het beschikbare areaal in de Duin- en Bollenstreek overstijgen. Recreatie en toerisme zijn in deze Greenport primaire Greenportfuncties. Een aantrekkelijk landschap is mede daarom van groot belang. De bestaande infrastructuur kan een adequate verkeersafwikkeling niet aan. De bereikbaarheid staat daardoor onder druk. Tegelijkertijd neemt het aantal woningen toe, wat de verkeersproblemen alleen maar groter zal maken. Er ligt een grote herstructureringsopgave om te kunnen blijven overleven in de internationale concurrentiestrijd. Versnippering van glastuinbouw leidt tot een aantasting van de kwaliteit van het landschap, waardoor de aantrekkelijkheid vermindert. Kwaliteitsverbetering van het landschap, ten behoeve van toerisme en recreatie, gaat daarom hand in hand met de vanuit bedrijfseconomische gronden gewenste herstructurering van glastuinbouw. Een deel van de ruimtebehoefte dient op termijn buiten de Duin- en Bollenstreek te worden gevonden en gerealiseerd. Nu al wordt 85% van de bollenteelt buiten de Duin- en Bollenstreek geproduceerd, waarbij de Duinen Bollenstreek wel het handels- en distributiecentrum is voor de op die locaties geproduceerde bollen. In de Duin- en Bollenstreek is ook glasareaal nodig en aanwezig. Er is niet alleen ruimte nodig voor uitbreiding, maar ook ‘schuifruimte’ om het proces van herstructurering mogelijk te maken. Globaal geschat is uitplaatsing van 45 ha, mogelijk 60 ha gespecialiseerd glas nodig. Levering van de dagvoorraad op de veiling moet maximaal binnen een uur kunnen. Daarom moet de ruimte zoveel mogelijk in de regio gevonden worden, liefst zo dicht mogelijk bij de veiling.

COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2012. All Rights Reserved

9

Quickscan Greenports 8 december 2011

2.3.2 Boskoop In Greenport Boskoop liggen de gemeenten Boskoop, Rijnwoude, Waddinxveen en Reeuwijk. De Greenport Boskoop is een samenhangend netwerk van alle functies (productie, handel, logistiek, toelevering, diensten, kennis en onderwijs) die bijdragen aan de succesvolle teelt en handel in sierbomen. Boskoop heeft een regiefunctie van de boomsierteelt in Nederland en zal deze in de toekomst moeten kunnen handhaven en uitbouwen. Voor Greenport regio Boskoop is de ligging in het Groene Hart en in het bijzonder de ligging in de vierhoek Zoetermeer, Alphen, Leiden en Gouda, van grote invloed. De ontwikkeling van de Greenport heeft aan het einde van de afgelopen eeuw een achterstand opgelopen, mede door het restrictieve overheidsbeleid, de gebrekkige regie en daadkracht bij herstructurering. Oorzaak van deze achterblijvende groei is verder de ligging in het Groene Hart en planologische belemmeringen. Boskoop heeft dit bedrijfseconomisch echter weten op te vangen door zich te concentreren op kleinere gewassen (sierheesters, coniferen en vaste planten), op de pot en containerteelt en op de teelt onder glas. De grotere, meer ruimte vragende gewassen, zoals laanbomen, zijn naar elders verdwenen. De schaalvergroting van het sierteeltgebied is de laatste jaren in een stroomversnelling geraakt. De bedrijven werken momenteel naar een grootte van circa 3 à 4 ha om rendabel te zijn. Sommige bedrijven groeien tot 10 ha of meer. Het aantal bedrijven zal verder afnemen, maar de omvang van het sierteeltbedrijf zal sterk toenemen. Een markt die groeit, is de teelt in potten. Het zijn vooral de grote bedrijven die vanwege massaproductie kiezen voor de niet-grondgebonden teelt. Zij vinden op het Pot- en Containerteeltterrein (PCT-terrein) in de gemeente Rijnwoude (totaal bruto circa 180 ha) de ideale (klei)ondergrond. Het is belangrijk dat de Greenport zijn centrumfunctie behoud. Om de centrumfunctie voor de toekomst te borgen moet er voldoende ruimte zijn voor de verschillende functies die van belang zijn voor de boomsierteelt. Schaalvergroting is nodig voor een gezonde economische ontwikkeling. Dit brengt een schaalvergroting in het landschap met zich mee met bredere en diepere percelen. Die keuze is nodig om de sector zijn centrale rol te laten behouden. De identiteit van de Greenport regio Boskoop wordt vooral bepaald door de openluchtteelten. Deze teelten bevinden zich op de veengronden aan de oost- en westzijde van de Gouwe. Glas heeft hier een ondersteunende functie. Op het PCT-terrein (PCT = Pot- en Containerteelt) op kleigrond, is ruimte voor grootschalige teelten met glas.

COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2012. All Rights Reserved

10

Quickscan Greenports 8 december 2011

3 Conclusies en aanbevelingen Onderstaand enkele conclusies en aanbevelingen die in de eindrapportage opgenomen kunnen worden:

Op basis van deze quickscan, de gebruikte literatuur en de diverse experts die zijn toegehoord zijn de volgende conclusies te trekken: • Belangrijke pijlers voor een Greenport zijn: Teelt, Logistiek, Technologie en Vitaliteit. Beleidsmatige beperking aangaande het ruimtebeslag richt zich voornamelijk op de teeltactiviteiten. • Geen uitbreiding mogelijk, compensatie wordt wel geregeld maar naar kleinere locaties; • Terugdringen ruimtebeslag heeft innovatie tot gevolg, maar belangrijk is om bepaalde kritische massa te behouden. • Belangrijkste bedreigingen voor de agrogerelateerde bedrijvigheid is; financieringsmarkt (voornamelijk Rabobank), Congestie en beschikbare (betaalbare) energie. • Crossover: Greenports en dan met name de glastuinbouw heeft een sterke relatie met de life sciences sector. Dit vanwege de geneesstoffen in diverse bollen. Deze speerpunt sectoren kunnen elkaar in de toekomst verder versterken.

COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2012. All Rights Reserved

11

COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2012. This publication is the sole property of Jones Lang LaSalle IP, Inc. and must not be copied, reproduced or transmitted in any form or by any means, either in whole or in part, without the prior written consent of Jones Lang LaSalle IP, Inc. The information contained in this publication has been obtained from sources generally regarded to be reliable. However, no representation is made, or warranty given, in respect of the accuracy of this information. We would like to be informed of any inaccuracies so that we may correct them. Jones Lang LaSalle does not accept any liability in negligence or otherwise for any loss or damage suffered by any party resulting from reliance on this publication.

In Holland Rijnland werken samen: Alpfien aan aen Rijn, Hillegom, Kaag en Braassem, Katwijk, Leiden, Leiderdorp, Lisse, Nieuwkoop, Noordwijk, Noordwijkerhout,

06 MAART 2012

Oegstgeest, Rijnwoude, Teylingen, Voorschoten en Zoeterwoud e

Provincie Zuid Holland T.a.v. de heer drs. G. Veldhuijzen Postbus 90602 2509 LP Den Haag

Leiden: 5 maart 2012 Kenmerk: 12/0502

Contact: H. Stapper Telefoon: (071) 523 9041 E-mail: [email protected] Bijlage: 1 Onderwerp: Voortzetting procesmanagement bedrijventerreinen

Geachte heer Veldhuijzen, De afgelopen maanden is parallel gewerkt aan een aantal bouwstenen voor het dossier bedrijventerreinen in de regio Holland Rijnland. Dit betreft: Een nieuwe raming van de vraag vanuit de markt naar vestiging op bedrijventerreinen Evaluatie van het procesmanagement Het eerste onderwerp staat op de agenda voor het Portefeuillehoudersoverleg EZ van de regio op 30 maart 2012, waar u bij aanwezig zult zijn. De strekking van het rapport van Stogo c.s. is helder. Er is tegelijk en parallel aan elkaar een intensieve rol voor overheden en marktpartijen weggelegd bij de aanleg van nieuwe bedrijventerreinen, bij de herstructurering van diverse bestaande bedrijventerreinen en bij de herontwikkeling van een groot "areaal" aan verouderend vastgoed. Uitbreiding, vervanging én vernieuwing. Ambtelijk is er op dit moment contact over de afstemming van het werk van Stogo c.s. voor Holland Rijnland enerzijds en het advies van Ecorys voor uw provincie anderzijds. Zowel het Dagelijks Bestuur als de wethouders Economische zaken hebben recent de evaluatie van het procesmanagement voor de herstructurering bedrijventerreinen in Holland Rijnland besproken . Op 15 februari jl. hebben de wethouders unaniem uitgesproken, dat er met de aanjaagfunctie voor die herstructurering inmiddels zoveel op gang is gebracht, dat de gezamenlijke aanpak van dit dossier in onze regio zou moeten worden gecontinueerd. De gemeenten willen daarbij die aanjaagfunctie gecontinueerd zien, wel met een aantal aanpassingen. Uiteraard zijn we als regio verheugd over deze opstelling, waarmee de gemeenten ook zichzelf opnieuw committeren aan dit belangrijke dossier. In de bijlage bij deze brief treft u de evaluatie van onze procesmanager bedrijventerreinen aan.

Samenwerkingsorgaan Holland Rijnland

i nfo@holl a nd rij nla nd. net

Schuttersveld 9, 2316 XG Leiden

www.hollandrijnland . net

Postbus 558, 2300 AN Leiden Telefoon (071) 523 90 90

BNG 28.51.13 .992

Wij nodigen u uit om ook de komende periode het procesmanagement te erkennen als instrument voor samenwerking tussen gemeenten en marktpartijen en dit ook financieel te ondersteunen en hierover met de regio's in discussie te gaan.

Hoogachtend, de voorzitter van het portefeuillehoudersoverleg Economische zaken, namens deze, de\~ecretarisj::l~-and Rijnland,

R. van Netten

Bijlage : Evaluatie herstructurering bedrijventerreinen in Holland Rijnland

c.c: leden van het Portefeuillehoudersoverleg Economische Zaken

2

GROENLINKS

Titel van de motie:

Oostvlietpolder

Datum PS:

29 februari 2012

Voordrachtnr. StaFtAotitie Actualisering PSV .en--P\tR-201"2-

Onderwerp:

eol/ In te vullen door de Statengriffier

Stemverhouding

Uitslag van de stemming Aangenomen

0

Voor:

Verworpen

0

Tegen:

Aangehouden

D.

Stemonthouding I afwezig:

Motie nr.:

N33t

Provinciale Staten van Zuid-Holland, in vergadering bijeen ter behandeling van bovenvermeld onderwerp;

Overwegende dat: Sinds de financieel economische crisis de vraag naar grond voor economische activiteiten is gedaald , waardoor gemeenten steeds vaker met elkaar concurreren om de vestiging van kantoren en bedrijven, dit teneinde verliezen op gemeentelijke grondposities te beperken; De gemeente Leiden de Oostvlietpolder juist graag groen wil houden. Dat de gemeente Leiden het forse financieel nadeel verlies dat daardoor ontstaat (vanwege de aangekochte grond) in haar financieel meerjarenbeeld reeds heeft gecompenseerd. Dragen het college op: 1.

Voor de zomer van 2012 de uitgifte van bouwgrond voor bedrijven en de ontwikkeling van de vraag naar grond voor bedrijfsmatige activiteiten in Holland Rijnland te actualiseren; 2. Actief de regionale afstemming in Holland Rijnland te bevorderen om draagvlak te verwerven voor herziening van de plannen voor de ontwikkeling van een bedrijventerrein in de Oostvlietpolder; 3. uiterlijk in september voorstellen aan provinciale staten voor te leggen over de toekomst van de Oostvlietpolder en- zo nodig- voorstellen te doen tot wijziging van de Provinciale Structuurvisie en/of de Verordening Ruimte;

en gaan over tot de orde van de q;a,g! 1. Siebe Keulen (PvdA) 2. Annelies van Egmo~,. ç6r. Links)

3. 4.

c~ v~/1

J:Je.c;rv/1

u