Datum: 31 oktober uur Locatie: Gemeentehuis van Oegstgeest. Agendapunt: 01. Onderwerp: agenda. 01 Opening en vaststelling agenda

Vergadering:

Algemeen Bestuur

Datum:

31 oktober 2012 20.00 uur Gemeentehuis van Oegstgeest

Locatie: Agendapunt:

Onderwerp: agenda

01

01

Opening en vaststelling agenda

02

Verslag Algemeen Bestuur d.d. 12 juni 2012 en 20 juni 2012 en lijst van toezeggingen Voorstel: vaststellen conceptverslagen (bijgevoegd).

02 Verslag Algemeen Bestuur Holland Rijnland 12-06-2012 02a Verslag Algemeen Bestuur Holland Rijnland 20-06-2012 02b Lijst van toezeggingen tbv AB 31-10-2012 03

Mededelingen, ingekomen stukken en uitgegane brieven Stand van zaken woonruimteverdeling en nieuwe huisvestingsverordening.

04

Kantorenstrategie Holland Rijnland Beslispunten: 1. Nota van Beantwoording en wijzigingen (concept) kantorenstrategie Holland Rijnland vast te stellen; 2. Regionale kantorenstrategie Holland Rijnland vast te stellen; 3. Het Dagelijks Bestuur te mandateren om, bij positief advies van het PHO Economische Zaken, besluiten te nemen over het afwijken van de Kantorenstrategie Holland Rijnland, indien dit niet in strijd is met de algemene doelstelling van de Kantorenstrategie en regionale (ruimtelijke) doelstellingen; 4. De besluiten kenbaar te maken aan de provincie Zuid-Holland ten behoeve van de jaarlijkse herziening van de provinciale Structuurvisie (PSV); 5. Het besluit over de vaststelling van de Kantorenstrategie te publiceren.

04 AB-voorstel Kantorenstrategie Holland Rijnland 04a Nota van Beantwoording Kantorenstrategie 04b Kantorenstrategie Holland Rijnland 05

Bestuur en Middelen: Aanpassingen Controleverordening en Treasurystatuut. Beslispunten: 1. Artikel 16 van het Treasurystatuut aan te passen; 2. Bijlage 1 van de Controleverordening 2011 aan te passen.

05 AB-voorstel 2012 Aanpassingen Controleverordening en treasurystatuut 05a Artikel 16 uitgelicht 05b Aangepaste controleprotocol

1

06

Positie en profilering van Holland Rijnland Presentatie door de heer Lenferink

Op 25 mei 2012 heeft er een bestuurlijke conferentie plaats gevonden over de positionering en toekomst van Holland Rijnland. De belangrijkste vraag die tijdens deze conferentie aan de orde kwam luidde: wat is de rol en positie van het huidige samenwerkingsverband in de komende jaren? De belangrijkste conclusie van de Bestuurlijke Workshop was het verzoek aan het Dagelijks Bestuur om met een voorstel te komen op basis waarvan het vervolggesprek gevoerd kan worden. Daarbij werd meegegeven dat ingegaan moet worden op de kansen voor een nieuwe inhoudelijke inspirerende agenda. Als randvoorwaarden werden meegegeven dat maat en structuur volgend aan een inhoudelijke agenda moeten zijn en er een inventarisatie van thema’s en vraagstukken moet plaats vinden die niet alleen opgelost kunnen worden. Daarnaast is aangegeven de deelnemende gemeenten nauw te betrekken in het proces en in de discussie. Op 21 september heeft het Portefeuillehoudersoverleg Bestuur en Middelen het plan van aanpak vastgesteld. Afgesproken is dat een stuurgroep leiding gaat geven aan het proces. De voorzitter van Holland Rijnland, heer Lenferink, zal nut en noodzaak voor het voeren van de discussie over de positie en positionering door middel van een presentatie toelichten.

07

Rondvraag en Sluiting Volgende vergadering van het Algemeen Bestuur 19 december 2012, aanvang 20.00 uur in het Stadhuis te Alphen aan den Rijn

2

Vergadering: Datum: Paginanummer:

Algemeen Bestuur Holland Rijnland dinsdag 6 juni 2012 20.00 uur

1

Conceptverslag

Gemeente Aanwezig Alphen aan den Rijn Alphen aan den Rijn Alphen aan den Rijn Alphen aan den Rijn Hillegom Hillegom Kaag en Braassem Kaag en Braassem Kaag en Braassem Kaag en Braassem Katwijk Katwijk Katwijk Leiden Leiden Leiden Leiden Leiden Leiden Leiderdorp Leiderdorp Leiderdorp Lisse Nieuwkoop Nieuwkoop Nieuwkoop Noordwijk Noordwijk Noordwijk Noordwijkerhout Noordwijkerhout Oegstgeest Oegstgeest Oegstgeest Rijnwoude Rijnwoude Rijnwoude Teylingen Teylingen Voorschoten Voorschoten Voorschoten Zoeterwoude Zoeterwoude

Naam

Functie in groep

De heer A. van Geest De heer W.N. Roest De heer M.H. du Chatinier De heer T. Hoekstra De heer J.G.M. van Griensven De heer A.T. Rijnberk De heer J.B. uit den Boogaard Mevrouw K.A.M. van der Kaadenvan Klink De heer C. Malin

Bestuurslid Bestuurslid Bestuurslid Bestuurslid Bestuurslid Bestuurslid Bestuurslid, lid DB Bestuurslid

Mevrouw K.M. van der VeldeMentingh De heer D.C.W. Binnendijk De heer M.W.C. Udo De heer J. Wienen De heer A.R. Bonestroo Mevrouw M.A.C. van Dongen De heer J. van Haaster De heer P.J.R. Kos De heer H.J.J. Lenferink De heer D.J.G. Sloos Mevrouw J.M. Hofman-Züter Mevrouw C.M. Meiners-Pieterse De heer C.J.M.W. Wassenaar De heer A.A.M. van Zelst De heer J.A.G. Aartman De heer G.A.H. Elkhuizen De heer J. Hardenberg De heer L.J. van Ast De heer W.M. Eijs De heer L.A.W. de Lange De heer G. Goedhart De heer A. Gotink Mevrouw C.A.M. Kroon De heer M.G. de Ruijter Mevrouw E. van OortmerssenSchutte Mevrouw A. Latenstein van Voorst-Woldringh De heer F.V. Ketel Mevrouw M.J.S. Vorenkamp-van de Westeringh De heer S.W.J.G. Schelberg De heer J.H. Stuurman Mevrouw B. Bremer De heer H.W. Scholten De heer J.M. Staatsen Mevrouw E.G.E.M. Bloemen De heer J.T.N. Gahrmann De heer R. van Netten

Bestuurslid

Bestuurslid

Bestuurslid Bestuurslid Bestuurslid, Bestuurslid Bestuurslid Bestuurslid Bestuurslid Bestuurslid, Bestuurslid Bestuurslid Bestuurslid Bestuurslid, Bestuurslid Bestuurslid Bestuurslid Bestuurslid Bestuurslid Bestuurslid Bestuurslid, Bestuurslid Bestuurslid Bestuurslid Bestuurslid Bestuurslid, Bestuurslid Bestuurslid Bestuurslid Bestuurslid Bestuurslid Bestuurslid Bestuurslid Bestuurslid Bestuurslid Bestuurslid Secretaris

lid DB

voorzitter AB

lid DB

lid DB

lid DB

Vergadering: Datum:


Paginanummer: 2

Afwezig Hillegom Lisse Lisse Lisse

De heer W.J. van Aken Mevrouw A.W.M. Spruit De heer A.D. de Roon De heer B.C.G. Brekelmans

Bestuurslid Bestuurslid Bestuurslid Bestuurslid

1. Opening en welkomstwoord De voorzitter opent de vergadering om 20.00 uur en heet de aanwezigen van harte welkom. Hij geeft eerst het woord aan drie insprekers, die het woord willen voeren over de RijnlandRoute. De heer Dessens zegt dat de RijnlandRoute binnen de grondgebonden gemeenten zeer controversieel is. Deze vier gemeenten hebben vorige week tezamen een petitie aan de provincie aangeboden tegen de variant Zoeken naar balans. Volgens spreker zijn de inschattingen van de provincie dat de hoeveelheid verkeer in het gebied enorm zal toenemen onrealistisch. Woningbouw wordt al jaren naar beneden bijgesteld en de kantorenmarkt stagneert. Ook onder invloed van het nieuwe werken en de zwaardere belasting op het autoverkeer zal de toename van de hoeveelheid verkeer meevallen. Voor een weg van 4 km wordt ongeveer 1 miljard euro uitgegeven. Dat is buitenproportioneel. Bovendien heeft de provincie bepaalde kosten van de variant Zoeken naar balans niet meegerekend, terwijl ze dat voor andere tracés wel deed. Diverse partijen hebben al inpassingswensen te kennen gegeven die veel geld zullen kosten. Hiertegenover staat dat voor minder dan een kwart van het totaal de belangrijkste knelpunten in het verkeer kunnen worden opgelost. De variant Zoeken naar balans vernietigt de laatste verbindingszone tussen duinen, horsten en weiden. Dat druist in tegen Europees, nationaal en provinciaal natuur- en milieubeleid. Het AB zou niet moeten kiezen voor een tracé waar een aantal van haar leden faliekant tegen is. Het democratische proces is in de besluitvorming bij zowel raden als provincie verstoord geraakt, doordat de voorkeur voor de variant Zoeken naar balans tot stand is gekomen door coalitieafspraken. Tot slot geeft spreker aan dat het voor een project van deze omvang en met dit belang aanbevelenswaardig zou zijn om bij de provincie aan te dringen op een second opinion, ook als deze het besluitvormingsproces wat vertraagt. De heer Ponsioen spreekt in namens platform EVO, VNO-NCW Rijnland, de KvK Den Haag Flora Holland en de ANWB. Tezamen hebben zij een grote achterban. De verbinding tussen de A4 en A44 is voor het bedrijfsleven van groot belang. Het bedrijfsleven heeft zich bewust nooit uitgesproken voor een bepaald tracé. De criteria van de partijen waren probleemoplossend vermogen, robuustheid en kosten en zij staan dan ook achter de keuze die de provincie heeft gemaakt. Voorliggende varianten zijn op een goede manier met elkaar vergeleken. De feiten zijn heel helder; de variant Zoeken naar balans is toekomstvast, robuust en realiseerbaar binnen het beschikbare budget. De landschappelijke inpassing van de RijnlandRoute is een aandachtspunt, maar de nu gekozen variant biedt daarvoor voldoende mogelijkheden. Uiteraard zijn er ook tegenstanders van het tracé, maar de weg is van regionaal en zelfs bovenregionaal belang. Bereikbaarheid is belangrijk voor economie en werkgelegenheid in de Duin- en Bollenstreek, de Greenport, nieuwbouw op Valkenburg en het Bio Science Park. Met het RIF heeft Holland Rijnland het belang van de RijnlandRoute onderkend. Het is nu tijd om keuzes te maken en de feiten die voorliggen maken dat ook mogelijk. Spreker roept Holland Rijnland op om zich achter de keuze van de provincie te scharen en het proces niet te vertragen. De heer Van Tol heeft eerder ingesproken over de RijnlandRoute in het portefeuillehoudersoverleg Verkeer & Vervoer op 15 februari 2008. Toen pleitte hij voor een ondergrondse variant van de RijnlandRoute. Voorschoten zou niet mogen worden aangetast door een zichtbare weg dwars door die gemeente. Bij historische besluiten worden vaak

2

Vergadering: Datum:


Paginanummer: 3

fouten gemaakt. Ook de variant Zoeken naar balans zal volgens spreker een historische vergissing blijken te zijn. In dit geval zou dankbaar gebruik moeten worden gemaakt van het burgerinitiatief dat leidde tot de variant Churchill Avenue. De bezwaren die geuit zijn tegen dit initiatief kunnen weerlegd worden, ook het bezwaar aangaande de kosten. Gezien noodzakelijke onteigeningen en nagenoeg onmogelijke inpassingsmaatregelen zal de variant Zoeken naar balans veel meer kosten dan nu is voorzien. Het kostenverschil tussen de twee tracés wordt daarmee veel kleiner dan berekend. Spreker hoopt dat het Algemeen Bestuur niet kiest voor de variant Zoeken naar balans. 2. Mededelingen, ingekomen stukken en uitgegane brieven Het Algemeen Bestuur heeft op 21 mei jl. per e-mail de brochure Spaar de landgoederenzone ontvangen. 3. Besluitvorming RijnlandRoute (na besluit GS over voorkeursalternatief) Beslispunten: 1. Kennis te nemen van het feit dat het college van Gedeputeerde Staten op 15 mei 2012 de varianten Zoeken naar Balans en Churchill Avenue heeft onderzocht en onderling heeft vergeleken en dat deze afweging heeft geleid tot een keuze voor het tracé Zoeken naar Balans (in de uitvoeringsvariant Zoeken naar Balans Optimaal); 2. In te stemmen met het provinciale voorkeurstracé Zoeken naar Balans, aangezien dit besluit past binnen het regionale kader conform eerdere AB-besluiten (28 maart 2007 en 30 november 2010); 3. De intentie uit te spreken om de gereserveerde RIF-middelen van € 37,5 miljoen (1e tranche RIF) voor de RijnlandRoute daarmee beschikbaar te stellen voor het voorkeurstracé van de provincie 4. Het Dagelijks Bestuur verdere besluitvorming voor te laten bereiden in de raden en het Algemeen Bestuur met betrekking tot het toevoegen van een additionele bijdrage aan het RIF van € 37,5 miljoen (2de tranche RIF), conform besluitvorming in het Algemeen Bestuur van 30 november 2010. 5. Bovengenoemde besluiten van het Algemeen Bestuur kenbaar te maken aan het college van Gedeputeerde Staten en aan de minister van Infrastructuur en Milieu. De heer Van Griensven zegt dat de gemeente Hillegom achter het voorstel staat. Hij stemt ermee in middelen uit het RIF beschikbaar te stellen voor de eerste tranche en onderzoek te doen voor de tweede tranche. De gemeente heeft alle begrip voor de moeilijke positie van de grondgebiedgemeenten. Voor Hillegom is echter belangrijk dat alle gemeenten bijdragen. Mevrouw Van der Kaaden vindt het belangrijk dat het besluitvormingstraject voortgaat. Voor Kaag en Braassem is het adagium 'eerst bewegen en dan bouwen' van toepassing. Nut en noodzaak van de weg stonden voor haar vast en de tracékeuze was daarbij van minder groot belang. Wel vraagt Kaag en Braassem het DB zich in te zetten voor een optimale inpassing, met name ten behoeve van de grondgebonden gemeenten. Spreekster vindt het opmerkelijk dat de beslispunten bij de agenda zijn toegevoegd na het portefeuillehoudersoverleg. De gemeenteraad van Kaag en Braassem staat achter het besluit om de middelen via het RIF beschikbaar te stellen. De voorkeursvariant is financieel haalbaar, heeft voldoende capaciteit op de lange termijn en is daardoor ook duurzamer. De raad van Kaag en Braassem heeft al zijn goedkeuring gegeven aan de bijdrage aan de tweede tranche. Het is echter belangrijk dat ook andere gemeenten bijdragen. De heer Udo vindt dat het besluit over de RijnlandRoute niet meer moet worden uitgesteld. Het voorkeursalternatief van de provincie is een logische keuze, gebaseerd op een zorgvuldige afweging en goede toetsingscriteria. Het tracé moet goed worden ingepast, bijvoorbeeld bij de kruisingen met de Tjalmaweg Op basis van het voorontwerp-inpassingsplan van de provincie zal Katwijk beoordelen of de voorgestelde inpassing voor woningen en bedrijventerreinen voldoende is.

3

Vergadering: Datum:


Paginanummer: 4

De heer Bonestroo zegt dat in de Leidse raad uitgebreid gediscussieerd is over het voorkeursalternatief van GS. De meerderheid van de raad vindt dat geen weg geen optie is. De variant Zoeken naar balans zal echter een groot beslag leggen op natuur en woonomgeving, met name voor de Stevenshof en de Oostvlietpolder. De primaire verantwoordelijkheid voor de tracékeuze is echter aan GS, die de twee varianten nauwkeurig heeft afgewogen. Spreker dankt het team Churchill Avenue namens de Leidse raad van harte voor zijn grote inzet. De raad volgt de gedeputeerde in haar keuze voor de variant Zoeken naar balans, maar dient daarbij het volgende amendement in: De vergadering van het Algemeen Bestuur Holland Rijnland, in vergadering bijeen op 12 juni 2012, Constaterende dat:  de gemeenten in de regio Holland Rijnland om advies worden gevraagd over het voorstel van Gedeputeerde Staten inzake de RijnlandRoute; Overwegende dat:  de provincie Zuid-Holland weliswaar het gevoegd gezag is voor de RijnlandRoute, maar de gemeenteraden van de gemeenten binnen de regio Holland Rijnland een adviserende rol aan Provinciale Staten hebben;  investeringen in de bereikbaarheid van Leiden en de regio van groot belang zijn voor het fundament van de regionale economie en de leefbaarheid van de Leidse inwoners;  er is ingezet op een eerlijke vergelijking tussen Zoeken naar balans en Churchill Avenue;  uit deze vergelijking blijkt dat het tracé Zoeken naar balans optimaal ten opzichte van de variant Churchill Avenue grote nadelige ruimtelijke, leefbaarheids- en milieueffecten heeft;  de inpassingsmaatregelen in het huidige voorstel onvoldoende waarborg bieden om de nadelige effecten bij Zoeken naar balans optimaal weg te nemen of tot een acceptabel niveau te verminderen; Besluit:  beslispunt 4 (in te stemmen met het provinciale voorkeurstracé Zoeken naar balans, aangezien dit besluit past binnen het regionale kader conform eerdere AB-besluiten (28 maart 2007 en 30 november 2010)) te vervangen door een nieuw besluitpunt 4.1: 4.1 Gezien de onderzoeksresultaten op de criteria verkeerskundige oplossing, kosten en risico's het college van Gedeputeerde Staten te volgen in zijn keuze voor het tracé Zoeken naar balans optimaal als het tracé van de RijnlandRoute inclusief de optimalisaties van dit tracé;  en besluitpunt 4.2 toe te voegen: 4.2 Provinciale Staten te adviseren in overweging te nemen dat de ruimtelijke, leefbaarheids- en milieubelangen in de regio Holland Rijnland het meest gediend zijn bij de variant Churchill Avenue als tracé van de RijnlandRoute. De heer Bonestroo zegt dat Leiden zich ervan bewust is dat de inpassingsmiddelen beperkt zijn. Toch wil de stad de gedeputeerde zeven inpassingsambities meegeven, in volgorde van prioriteit: 1. zo veel mogelijk een gesloten tunnelbak aan te leggen tussen het knooppunt Maaldrift en de Stevenshof; 2. een alternatieve ontsluiting te ontwikkelen voor de bypass door de Oostvlietpolder, waardoor het groene karakter van de polder zo veel mogelijk behouden blijft; 3. een ondertunnelde of verdiepte aanleg door de Oostvlietpolder te realiseren met een tunnel bij de aansluiting op de A4;

4

Vergadering: Datum:


Paginanummer: 5

4. bij de toezegging de knoop Leiden-West ruimtelijk te optimaliseren en de aansluiting Leiden-Zuid mee te nemen; 5. de waterverbindingen tussen de Stevenshof en de Papenwegse polder via bestaande weteringen in stand te houden; 6. een groene recreatieve verbinding tussen de Vlietlanden en park Cronesteyn te creëren; 7. bij het onverhoopt handhaven van de bypass door de Oostvlietpolder een oplossing te vinden voor de aanwezige sportvoorzieningen. De heer Scholten vraagt of, gezien het grote aantal wensen, de Leidse raad niet beter voor de variant Churchill Avenue had kunnen kiezen. De heer Bonestroo vindt dat het iedere raad vrijstaat inpassingsambities mee te geven. De meeste partijen in de Leidse raad zijn doordrongen van de noodzaak tot een nieuwe verbinding tussen de A4 en de A44. Dat ontlast de Churchilllaan en de Lélylaan en is ook goed voor de bereikbaarheid van het Bio Science Park. Geen weg is dus voor Leiden geen optie. De heer Hoekstra zegt dat voor Alphen aan den Rijn solidariteit en balans in de regio belangrijk zijn. Het combinatievoorstel van de RijnlandRoute en de RijnGouwelijn is een pakket dat een goede balans garandeert en ook zorgt voor solidariteit in de regio. Gezien de complexiteit van het onderwerp bestaat echter het gevaar om te lang stil te blijven staan bij analyse. Alphen aan den Rijn vindt dat voldoende informatie voorligt en dat vanavond een keuze moet worden gemaakt. De heer Gotink zegt dat de variant Zoeken naar balans voor Noordwijkerhout voldoet aan de uitgangspunten bij het RIF en de kaders die vooraf zijn gesteld. De gemeente ondersteunt dus de keuze van GS voor deze voorkeursvariant. Wel maakt ze zich zorgen over het draagvlak voor deze variant en de inpassing. Daarom vraagt de gemeente het DB om zich er maximaal voor in te zetten dat alle bij het RIF aangesloten gemeenten bijdragen. Mevrouw Kroon zegt dat Oegstgeest vindt dat het besluitvormingsproces veel te lang geduurd heeft. De gemeente is blij dat het voorstel nu voorligt en kan instemmen met het voorstel van het DB. Zij spreekt haar hartelijke dank uit voor de inzet van het team Churchill Avenue. Op het punt van toekomstvastheid, kosten en veiligheid scoort de variant Zoeken naar balans echter beter. Oegstgeest vraagt aandacht voor een goede inpassing, groencompensatie en verlaging van de maximale snelheid op de A44 naar 100 km/u. Door die laatste maatregel kunnen de open afritten worden verkort, zodat er meer ruimte blijft voor de ontwikkeling van het Bio Science Park. Ook is dat maximum beter voor het leefmilieu. Mevrouw Bremer zegt dat in 2007 al veel discussie werd gevoerd over de aanleg van de RijnlandRoute. De weg zou grote gevolgen hebben voor Leiden, Zoeterwoude, LeidschendamVoorburg, Wassenaar en Voorschoten. Het DB toonde destijds veel begrip voor de positie van Voorschoten. Voorschoten stelde harde voorwaarden, die verwoord werden in de motie Tjalma-Staatsen. Deze werd uiteindelijk integraal onderdeel van de RIF-verordening. De provincie committeerde zich vervolgens aan een voorkeursstrategie voor een ondergrondse variant. Er is op dit moment dan ook veel protest tegen het voorstel van de provincie om een open bak door Voorschoten en langs de Stevenshof aan te leggen. Deze aanleg leidt tot veel gezondheidsproblemen, tot het verdwijnen van sportvelden, sloop van vele huizen en bedrijven. Voorschoten wordt in tweeën gesplitst en schaarse natuur wordt definitief opgeofferd. Voor Voorschoten is het dossier RijnlandRoute het belangrijkste van de afgelopen vijftig jaar. De gemeente vindt dat het voorstel niet voldoet aan de motie Tjalma-Staatsen en vindt ook dat de regio met deze keuze geen compassie toont met Voorschoten. De variant Zoeken naar balans past niet binnen eerder gestelde kaders voor het RIF en door het AB genomen besluiten en nog veel is onduidelijk over de uiteindelijke inpassing. Voorschoten vindt het gezien de onduidelijkheden voorbarig om het AB te vragen al in te stemmen met de RIF-bijdrage. Voorschoten stemt om al deze redenen tegen het voorstel. Daar komt bij dat er

5

Vergadering: Datum:


Paginanummer: 6

een alternatief is in de vorm van de variant Churchill Avenue. Die variant scoort bewezen beter, heeft meer draagvlak en is innovatiever. De heer Gahrmann zegt dat Zoeterwoude nut en noodzaak van de RijnlandRoute inziet, maar niet kan instemmen met de variant Zoeken naar balans. De gemeente heeft bezwaar tegen een bovengrondse aansluiting op de A4. Met de huidige inrichting dreigt de molen Zelden van Passe te verdwijnen. Zoeterwoude vindt dat er vanuit de Europaweg voldoende aansluiting op de A4 is. De provincie plant nu binnen korte afstand maar liefst drie aansluitingen op de A4. De kosten van inpassingsmaatregelen, zoals een ongelijkvloerse kruising bij de A4, zijn zeer onduidelijk. Gedeputeerde De Bondt heeft aan het AB toegezegd dat ze Het Groene Hart zo min mogelijk zal aantasten. Nu blijkt echter dat in dit gebied toch voor een behoorlijk deel wordt ingegrepen. Ook worden het snelwegpanorama, de rijksbufferzone en bijzondere weidegebieden aangetast. Zoeterwoude geeft haar steun aan de variant Churchill Avenue. Deze variant kan veel beter worden ingepast. De raad van Zoeterwoude heeft al in het verleden besloten dat hij niet zal instemmen met de tweede RIF-bijdrage als gekozen wordt voor de variant Zoeken naar balans. Mevrouw Meiners zegt dat de raad van Leiderdorp kan instemmen met het voorstel. De provincie heeft veel onderzoek gedaan en het is belangrijk dat het proces nu wordt voortgezet. Ook de raad van Leiderdorp heeft al in het verleden besloten geen geld beschikbaar te stellen voor de tweede tranche. Spreekster verzoekt het DB daarmee in het vervolg rekening te houden. Dit gegeven is nu namelijk niet opgenomen in de adviesnota onder punt 4.1. De heer Eijs zegt dat Noordwijk blij is met de voortgang in het besluitvormingsproces. Het overgrote deel van de Noordwijkse raad staat positief tegenover de keuze van GS voor de variant Zoeken naar balans. Om de rijksbijdrage veilig te stellen, is het belangrijk ook het RIF te vullen. Het signaal vanuit de regio is het sterkst als alle gemeenten van Holland Rijnland bijdragen. Spreker vraagt de portefeuillehouder in te gaan op de situatie waarin niet alle gemeenten besluiten bij te dragen. De heer De Lange zegt dat het AB vanavond een zeer belangrijk besluit neemt over de RijnlandRoute. Holland Rijnland heeft vanaf het begin de gezamenlijke ambitie gehad om de oost-westverbinding en de bereikbaarheid te verbeteren. Om deze ambitie ook vorm te kunnen geven is het RIF ingesteld. Dat heeft er uiteindelijk toe geleid dat in totaal maar liefst 1,5 miljard euro beschikbaar is voor wegbereikbaarheid en OV. Het is belangrijk dat het besluit dat Holland Rijnland vanavond neemt zeer helder is, zodat provincie en Rijk het zo goed mogelijk kunnen meewegen. Het eerste en het tweede deel van de investering zijn afhankelijk van regionale solidariteit en dus ook van het inleveren van een aantal lokale ambities. Het is goed dat geen van de sprekers in eerste termijn heeft aangegeven de bijdrage voor de eerste tranche in te trekken. In het besluitvormingstraject lagen dankzij de inpassingen van het team Churchill Avenue twee voldragen alternatieven voor. Spreker dankt het team heel hartelijk voor zijn inzet. Uiteindelijk hebben GS, en nu ook het DB, op basis van gemaakte vergelijkingen echter een voorkeur uitgesproken voor de variant Zoeken naar balans. Dat maakt dat een aantal grondgebiedgemeenten duidelijke consequenties zullen ondervinden van het voorkeurstracé. Juist daarom is het belangrijk dat Holland Rijnland invloed uitoefent op de verdere optimalisatieslag. Daarvoor is al 100 miljoen euro extra gereserveerd. Daarnaast kan in de komende periode blijken dat binnen het nu beschikbare budget negatieve effecten nog extra kunnen worden weggenomen. Het is wat betreft het DB niet verstandig de keuze nu nog langer uit te stellen. Op 27 juni maken ook PS een keuze over het tracé. Het DB is zich zeer bewust van de inhoud van de motie Tjalma-Staatsen. Het is van mening dat met de huidige inpassing al voor een groot deel invulling wordt gegeven aan de motie. Er zijn echter diverse gemeenten – Leiden, Zoeterwoude en Voorschoten – die specifieke wensen hebben voor de inpassing. Ook daar zal met solidariteit naar gekeken moeten worden. De portefeuillehouder voert al overleg met de gedeputeerde over de kosten van specifieke inpassingsmaatregelen.

6

Vergadering: Datum:


Paginanummer: 7

Zo wordt nu berekend dat een ongelijkvloerse aansluiting bij Zoeterwoude op de A4 ongeveer 45 miljoen euro kost. Over de uiteindelijke inpassing wordt nadrukkelijk overleg gevoerd met de grondgebiedgemeenten. Mevrouw Bremer zegt dat in de motie Tjalma-Staatsen is opgenomen dat de wijk NoordHofland in Voorschoten onlosmakelijk deel blijft van de kern van Voorschoten en dat geen barrière ontstaat. Een open bak van 600 m is echter wel degelijk een barrière. Noord-Hofland wordt volledig afgesplitst van de rest van Voorschoten. Wat nu voorligt, voldoet niet aan de motie, terwijl dat een voorwaarde was voor het RIF. De heer De Lange zegt dat inmiddels al besloten is dat een deel van de bak overdekt wordt. De gedeputeerde werkt aan een inpassing met een ieder geval deels gesloten bak, waar Voorschoten mee kan leven. Daarvoor zijn ook middelen beschikbaar. Met het voorstel is wat betreft het DB een optimaal niveau bereikt. Het DB gaat ervan uit dat het solidariteitsprincipe nog steeds geldt. Van een aantal gemeenten is bekend dat ze voorwaarden hebben gesteld bij de middelen voor de tweede tranche. Voor een optimale inpassing van het tracé zou het natuurlijk het beste zijn als Holland Rijnland ook een helder signaal afgeeft bij de tweede tranche. Spreker roept de gemeenten op dit mee te nemen in hun standpuntbepaling. De tekst van het voorstel is nog aangepast na het portefeuillehoudersoverleg omdat het DB daarin nog nadrukkelijker aandacht wilde geven aan de inspanningsverplichting om te komen tot een goede inpassing voor de grondgebiedgemeenten. Spreker denkt dat het amendement van Leiden richting de provincie onduidelijkheid geeft over de keuze die Holland Rijnland maakt. Het DB steunt dit amendement dan ook niet, met uitzondering van de voorzitter van het DB. De heer Staatsen vindt dat Leiden een tegenstrijdig signaal aan PS afgeeft. In feite geeft Leiden aan dat PS de variant Churchill Avenue zou moeten overwegen. Mevrouw Vorenkamp vraagt wat de heer Bonestroo met het amendement denkt te bereiken. De heer Bonestroo zal het amendement niet aanpassen. Met de voorgestelde beslispunten 4.1 en 4.2 wil hij recht doen aan de discussie die over de twee tracés gevoerd is. Het amendement onderstreept het verschil in verantwoordelijkheden tussen de gezaghebbenden. Daarnaast wil het nogmaals in overweging geven dat de inpassing van de variant Churchill Avenue beter is. Mevrouw Bloemen vraagt wat in het voorgestelde beslispunt 4.1 bedoeld wordt met 'volgen'. De heer Bonestroo zegt dat bedoeld wordt dat Leiden achter de besluitvorming van GS staat. De heer Van Geest vraagt naar aanleiding van de positie van de heer Lenferink waar zijn prioriteit ligt: bij het voorzitterschap van Holland Rijnland, of bij zijn voorzitterschap van de Leidse raad. De voorzitter zegt dat de WGR voorschrijft dat AB-leden met last en ruggespraak in Holland Rijnland fungeren. Daarom moet hij het expliciete besluit van de Leidse raad volgen. De heer De Lange denkt dat het het meest verstandig is een signaal aan de provincie af te geven dat zo helder en eendrachtig mogelijk is. Ook wat betreft de inpassing zullen de gemeenten zo veel mogelijk samen moeten optrekken en dat uit zich het beste in een RIFbijdrage van alle aangeslotenen. In het najaar van 2012 wordt daartoe een voorstel gedaan. Het DB is het volledig eens met de stellingname dat geen weg geen optie is. Tweede termijn Mevrouw Van der Kaaden zegt dat Kaag en Braassem het amendement niet zal steunen.

7

Vergadering: Datum:


Paginanummer: 8

De heer Udo vraagt Leiden duidelijk te zijn over haar standpunt. Hij steunt het amendement niet. De heer Gotink vindt dat het amendement onhelderheid creëert. Noordwijkerhout zal het niet steunen. Mevrouw Kroon dankt de heer De Lange voor zijn heldere betoog. Het geeft goed aan waarom het belangrijk is een helder besluit te nemen. Daarom steunt zij het amendement van Leiden niet. Mevrouw Bremer berekent dat de inpassingseisen van Leiden neerkomen op 340 miljoen euro. Daarmee wordt de variant Zoeken naar balans duurder dan de variant Churchill Avenue. Zij steunt het amendement van Leiden niet. Spreekster vraagt of het besluit over de RIF-gelden kan worden uitgesteld tot na het besluit van PS op 27 juni 2012. De heer Gahrmann zegt dat Zoeterwoude het amendement niet steunt. De heer Eijs zegt dat ook Noordwijk het amendement van Leiden niet steunt. De heer De Lange zegt dat voorliggend besluit slechts de intentie uitspreekt om de RIF-gelden beschikbaar te stellen. In het najaar volgt daarover een separaat besluit. Mevrouw Vorenkamp zegt dat de wijziging in het RijnGouwe-traject in Rijnwoude een grote schok teweeg heeft gebracht. In dat kader wil zij aandacht vragen voor het solidariteitsprincipe. Als grondgebiedgemeenten nu eisen gaan stellen voor inpassing, kan dat immers ook gevolgen hebben voor de RijnGouwelijn. Zij steunt het amendement van Leiden niet en vraagt Leiden het in te trekken. De voorzitter zegt dat men overgaat tot stemming over het amendement. Alleen Leiden stemt voor het amendement. Met 24 stemmen voor en 90 stemmen tegen wordt het amendement verworpen. Daarna stelt hij het totale voorstel aan de orde. De heer Bonestroo spreekt een stemverklaring uit. Gezien de onderzoeksresultaten bij de criteria verkeerskundige oplossing, kosten en risico's volgt de Leidse raad GS in hun keuze voor het tracé Zoeken naar balans optimaal. Daarnaast adviseert hij PS in overweging te nemen dat de ruimtelijke, leefbaarheids- en milieubelangen in de regio Holland Rijnland het meest gediend zijn bij de variant Churchill Avenue als tracé van de RijnlandRoute. Leiden stemt echter in met het voorstel. De heer Gahrmann zegt dat Zoeterwoude tegen de keuze voor de variant Zoeken naar balans stemt. Dat komt mede doordat het landschap op diverse manieren wordt aangetast. Dat had voorkomen kunnen worden. De voorzitter stelt vast dat de delegaties van Zoeterwoude en Voorschoten tegen het voorstel stemmen. Met 106 stemmen voor en 8 stemmen tegen wordt het voorstel aangenomen. 4. Scopewijziging RijnGouwelaan/HOV-net Zuid-Holland Noord Beslispunten: 1. Kennis te nemen van het principebesluit van Gedeputeerde Staten van Zuid-Holland (15 mei 2012) over het voorkeursalternatief HOV-net Zuid-Holland Noord (bestaande uit zes HOV-buscorridors, NS-intercity Leiden-Utrecht tweemaal per uur, NS-sprinter Leiden-Utrecht tweemaal per uur, lighttrain Gouda-Alphen twee tot vier keer per uur), als scope-wijziging van de RijnGouwelijn; 2. Het Dagelijks Bestuur opdracht te verlenen om een nieuwe bestuursovereenkomst HOV-net Zuid-Holland Noord voor te bereiden;

8

Vergadering: Datum:


Paginanummer: 9

3.

4.

De intentie uit te spreken om de gereserveerde RIF-middelen van 37,5 miljoen euro beschikbaar te houden voor hoogwaardig openbaar vervoer tussen Gouda en de kust, voor zover het betreft het traject tussen Leiden en de kust bij Katwijk en Noordwijk (beheersverordening RIF, artikel 2, lid b). Dit onder de voorwaarde dat het totale budget van ruim 450 miljoen euro geïnvesteerd wordt in het HOV-net ZuidHolland Noord; Bovengenoemde besluiten van het Algemeen Bestuur kenbaar te maken aan het college van Gedeputeerde Staten en aan de minister van Infrastructuur en Milieu.

De heer Gahrmann zegt dat de provincie de gemeenten in 2005 op allerlei manieren heeft geprobeerd te overtuigen van de RijnGouwelijn. Ook zijn zij gevraagd financieel bij te dragen, op basis van te verwachten ontwikkelmogelijkheden. De provincie zegde toe in principe te zullen meewerken aan de beperkte ontwikkeling van woningbouw buiten de rode contour in Zoeterwoude. Die afspraak is nu echter geschonden. Het provinciale bestuur is daarmee onbetrouwbaar geworden. Het nieuwe provinciale coalitieakkoord betekende voor Zoeterwoude een grote achteruitgang. In plaats van twee haltes krijgt Zoeterwoude nu misschien één halte. Ook is de frequentie van de treinen teruggebracht van acht naar twee keer per uur. De provincie streeft naar een ongelijkvloerse kruising met het spoor en de N11 ter hoogte van de Heinekenfabriek, maar zegt niets toe. Daardoor is nog veel onduidelijk over de uiteindelijke uitwerking. Spreker heeft daar weinig vertrouwen in. De heer Scholten vindt een goed HOV belangrijk voor de economische ontwikkeling van de regio. Het huidige plan voor het HOV is heel anders dan het aanvankelijke. Men kan zich zelfs afvragen of nog wel sprake is van hoogwaardig openbaar vervoer. Graag hoort hij van het DB of dat vindt dat een RIF-bijdrage volgens de RIF-verordening nog gelegitimeerd is. Mevrouw Vorenkamp zegt dat Rijnwoude blij is met het voorstel, al vindt de raad wel dat de RijnGouwelijn niet verder beperkt moet worden. De heer De Ruijter zegt dat Oegstgeest achter zijn bijdrage aan het RIF staat. Door de scopewijziging is een heel nieuw voorstel voor de RijnGouwelijn ontstaan. Lightrail wordt bus en de provinciale bijdrage is gedaald. De MKBA toont aan dat de RijnGouwelijn het autoverkeer nauwelijks zal terugdringen. Oegstgeest betreurt dat. Omdat nu sprake is van een heel nieuwe situatie, wil de gemeente haar bijdrage aan het RIF opnieuw overwegen op basis van het voorstel van de provincie. Daarin zal de wens tot hoogwaardig OV een rol spelen, evenals de huidige financiële positie van de gemeente, en het feit dat de provincie budgethouder is. De heer Goedhart noemt het principebesluit van de provincie verrassend. De gemeente Noordwijkerhout is echter tevreden met het provinciale voorstel en zal daarvoor via het RIF middelen beschikbaar stellen. Voor Noordwijkerhout is belangrijk dat er een goede aansluiting is vanuit De Leeuwenhorst op de stations van Hillegom en Voorhout. De heer Eijs zegt dat Noordwijk verheugd is over de voorstellen van GS. Terecht wordt voor een flexibele invulling gekozen waarbij oost-westverbindingen worden verbeterd. De HOVcorridor naar Voorhout, Sassenheim en Schiphol is voor Noordwijk heel belangrijk. Nu komen daar vanuit de provincie extra middelen voor beschikbaar. Noordwijk stemt in met het voorstel. De heer Hoekstra zegt dat ook Alphen aan den Rijn het voorstel steunt. Mevrouw Hofman zegt dat de raad van Leiderdorp niet onverdeeld positief was over het voorstel. Wel vindt Leiderdorp dat een deel van de RIF-middelen beschikbaar moet worden gesteld voor verbetering van het HOV in Leiderdorp. Verbetering moet niet alleen gaan over aantallen reizigers, maar ook over de kwaliteit van het openbaar vervoer. Spreekster vraagt

9

Vergadering: Datum:


Paginanummer: 10

het DB dit in de nieuwe bestuursovereenkomst HOV op te nemen. Het besluit over de financiële bijdrage wil Leiderdorp laten afhangen van het definitieve plan. De heer Bonestroo zegt dat de Leidse raad breed steunt dat er iets moet gebeuren aan het HOV in de regio. De raad steunt dan ook voorliggend voorstel. Leiden vindt echter wel dat ondernemers in de Leidse binnenstad betrokken moeten worden bij het bepalen van de routes door Leiden. Met het doortrekken van de busverbinding Katwijk-Leiden naar LeidenLammenschans worden bezoekers uit Noordwijk en Katwijk beter bediend. Spreker vraagt of de Leidse universiteit alsnog bereid zou kunnen zijn hieraan bij te dragen. De heer Udo zegt dat het HOV zeer belangrijk is voor het gebied. Hij accepteert het besluit van GS om geld over te hevelen van de RijnGouwelijn naar de RijnlandRoute. Katwijk heeft geen NS-station en de gemeente is erg gebaat bij verbetering van het OV. Katwijk steunt de scopewijziging. Wel heeft de gemeente zorgen over de doorstroombaarheid en de toekomstvastheid van de busbaan bij de Torenvlietbrug. Katwijk zou graag zien dat deze twee aspecten worden aangetoond. Daarnaast is belangrijk dat Vliegveld Valkenburg op een hoogwaardige manier wordt ontsloten. Mevrouw Van der Kaaden zegt dat de raad van Kaag en Braassem wat moeite heeft gehad met de scopewijziging. Spreekster vraagt of de nieuwe bestuursovereenkomst nog aan de raden zal worden voorgelegd. Wat betreft spreekster moet de nieuwe vormgeving van het HOV minimaal gelijkwaardig zijn aan een lightrailverbinding. Kaag en Braassem ziet een grote meerwaarde in het verbreden van het spoortraject Alphen-Utrecht. Spreekster vraagt waarom lijn 56 niet is opgenomen in aanbesteding voor de corridor Leiden-Kaag en BraassemSchiphol. De heer Ketel ziet graag dat de bilaterale overeenkomsten die met RGL-Oost- en RGLWestgemeenten zijn gesloten worden ontbonden en opnieuw worden gesloten. De heer De Lange zegt dat nu alleen de bestuursovereenkomst aan de orde is die gekoppeld is aan het RIF voor de RijnGouwelijn-West. De scopewijziging past binnen de voorwaarden van het RIF. Daarin is nooit expliciet gesteld dat het zou moeten gaan om een lightrailverbinding. Het voorstel is echter anders dan aanvankelijk werd gedacht. Daarom heeft het nu ook een andere naam gekregen. Het huidige pakket sluit naadloos aan bij de ambities van Holland Rijnland op het gebied van het OV en bestaat uit een zeer breed netwerk. Reizigers worden er goed door bediend, vanwege hoge frequenties, goed materieel en korte reistijden. De RIF-bijdrage is bedoeld voor het pakket dat nu wordt voorgesteld en dat onder andere een frequentieverhoging tussen Leiden en Utrecht inhoudt. Ook de genoemde nieuwe stations horen daarbij. Spreker begrijpt ook de wens van Zoeterwoude tot realisatie van het nieuwe station Meerburg, dat zal moeten terugkomen in de bestuursovereenkomst. Op dit moment is de concessie aan Arriva nog niet onherroepelijk geworden. Als dat gebeurd is, wordt de lijnvoering duidelijk en deze zal vervolgens moeten worden beoordeeld. De OV-visie van Holland Rijnland moet daarbij leidend zijn. Er komen in ieder geval meer buscorridors. In het nieuwe voorstel profiteren meer grondgebiedgemeenten van het pakket. Provincie en Rijk vinden dat de investeringen in de RijnlandRoute en de RijnGouwelijn onlosmakelijk met elkaar verbonden zijn. Het DB werkt aan een uitvoeringsprogramma, dat stap voor stap met de provincie besproken wordt. Dat geldt bijvoorbeeld ook voor de verbetering van de route tussen Leiderdorp en het ziekenhuis via de Meerlijn-Noord. De Leidse universiteit vindt het heel belangrijk dat er een directe lijn is van het Bio Science Park via de binnenstad naar het station en naar station Lammenschans. Ook het DB vindt het belangrijk dat de lijnen vanuit de kustgemeenten doorlopen naar station Lammenschans. In de komende maanden worden deze lijnen verder uitgewerkt. Daarbij wordt ook lijn 56, die mevrouw Van der Kaaden noemde, meegenomen. De universiteit heeft aangegeven een bijdrage te zullen overwegen als de bereikbaarheid aantoonbaar verbetert. Reizigers die bij het transferium in Oegstgeest opstappen kunnen zeer frequent een bus naar

10

Vergadering: Datum:


Paginanummer: 11

het station verwachten. De nieuwe bestuursovereenkomst is een aangelegenheid van het AB. Ter voorbereiding kan men dit stuk in de eigen raad bespreken. Tweede termijn De heer Gahrmann vraagt wat er gebeurt met de bestuursovereenkomsten die individuele gemeenten hebben gesloten. De heer Scholten zegt dat Voorschoten zal instemmen met het voorstel. De heer De Ruijter zegt dat Oegstgeest alleen instemt met de beslispunten 1 en 2. De heer Bonestroo is blij met de toezegging van de heer De Lange dat hij zich zal inspannen voor het doortrekken van de busverbindingen van de kust naar station Leiden Lammenschans. Leiden stemt in met het voorstel. Mevrouw Van der Kaaden bespeurt vanwege de scopewijziging bij sommige gemeenten enige reserve wat betreft het beschikbaar stellen van de RIF-gelden. Zij benadrukt echter dat sprake is van een package deal: geen RijnlandRoute zonder RijnGouwelijn. Mevrouw Hofman is blij dat de Meerlijn-Noord nog bediscussieerd wordt. HOV wordt voor Leiderdorp in de toekomst steeds belangrijker, ook met de mogelijke vestiging van Ikea. De heer De Lange beaamt dat het HOV-dossier inderdaad door de minister en de provincie gekoppeld is aan de RijnlandRoute. Dat vraagt ook iets van de solidariteit van de regiogemeenten. De voorzitter zegt dat men overgaat tot stemming. Oegstgeest heeft aangegeven dat het tegen onderdeel 3 van het voorstel stemt. Voor het overige wordt het voorstel met algemene stemmen aangenomen. 5. Rondvraag en sluiting Van de rondvraag wordt geen gebruik gemaakt. De voorzitter sluit de vergadering om 22.30 uur. Vastgesteld in de openbare vergadering van het Algemeen Bestuur Holland Rijnland van de secretaris,

de voorzitter,

R. van Netten

drs. H.J.J. Lenferink

11

Vergadering: Datum: Paginanummer:

Algemeen Bestuur Holland Rijnland woensdag 20 juni 2012 20.00 uur

1

Conceptverslag

Gemeente Aanwezig Alphen aan den Rijn Alphen aan den Rijn Alphen aan den Rijn Alphen aan den Rijn Hillegom Kaag en Braassem Kaag en Braassem Katwijk Leiden Leiden Leiden Leiden Leiden Leiden Leiderdorp Leiderdorp Lisse Nieuwkoop Nieuwkoop Noordwijk Noordwijk Noordwijk Noordwijkerhout Noordwijkerhout Oegstgeest Oegstgeest Oegstgeest Rijnwoude Rijnwoude Teylingen Voorschoten Voorschoten Voorschoten Zoeterwoude Afwezig Alphen aan den Rijn Hillegom Hillegom Kaag en Braassem Katwijk Katwijk Leiderdorp Lisse Lisse

Naam

Functie in groep

De heer M.H. du Chatinier De heer H.B. Eenhoorn De heer A. van Geest De heer W.N. Roest De heer J.G.M. van Griensven De heer C. Malin De heer J.B. uit den Boogaard De heer M.W.C. Udo De heer A.R. Bonestroo Mevrouw M.A.C. van Dongen De heer J. van Haaster De heer P.J.R. Kos De heer D.J.G. Sloos De heer H.J.J. Lenferink Mevrouw C.M. Meiners-Pieterse De heer C.J.M.W. Wassenaar De heer A.D. de Roon De heer J.A.G. Aartman De heer G.A.H. Elkhuizen De heer L.J. van Ast De heer L.A.W. de Lange De heer A.W.M. Eijs De heer A. Gotink De heer M. Vissers De heer M.A. den Boer Mevrouw C.A.M. Kroon mevrouw E. van OortmerssenSchutte Mevrouw A. Latenstein van VoorstWoldringh Mevrouw M.J.S. Vorenkamp-van de Westeringh De heer J.H. Stuurman De heer F.F. Blommers De heer B. Bremer De heer H.W. Scholten De heer J.T.N. Gahrmann De heer R. van Netten

Bestuurslid Bestuurslid, Bestuurslid Bestuurslid Bestuurslid Bestuurslid Bestuurslid, Bestuurslid Bestuurslid Bestuurslid Bestuurslid Bestuurslid Bestuurslid Bestuurslid, Bestuurslid Bestuurslid, Bestuurslid Bestuurslid Bestuurslid Bestuurslid Bestuurslid, Bestuurslid Bestuurslid Bestuurslid Bestuurslid Bestuurslid Bestuurslid,

De heer W.N. Roest De heer A.T. Rijnberk De heer W.J. van Aken Mevrouw K.M. van der VeldeMentingh De heer D.C.W. Binnendijk De heer J. Wienen Mevrouw J.M. Hofman-Züter De heer B.C.H. Brekelmans Mevrouw A.W.M. Spruit


lid DB

lid DB

voorzitter AB lid DB

lid DB

lid DB

Bestuurslid Bestuurslid Bestuurslid Bestuurslid Bestuurslid Bestuurslid Bestuurslid Secretaris

Bestuurslid Bestuurslid, lid DB Bestuurslid Bestuurslid Bestuurslid

Vergadering:


Datum:

Paginanummer: 2

Nieuwkoop Oegstgeest Teylingen Zoeterwoude

De heer J. Hardenberg De heer E. Reiding De heer S.W.J.G. Schelberg Mevrouw E.G.E.M. Bloemen


1. Opening en vaststelling agenda De voorzitter opent de vergadering om 20.00 uur en heet de aanwezigen van harte welkom. De agenda wordt ongewijzigd vastgesteld. De gemeenten Zoeterwoude en Voorschoten dienen naar aanleiding van de extra editie van SamenGevat een motie in. Deze wordt behandeld als agendapunt 9a. Met inbegrip van deze toevoeging wordt de agenda vastgesteld. 2. Verslag regulier Algemeen Bestuur d.d. 28 maart 2012 en extra Algemeen Bestuur 8 mei 2012 Voorstel: Vaststellen conceptverslagen. De verslagen worden ongewijzigd vastgesteld. Naar aanleiding van het verslag van de vergadering van 28 maart 2012: Tijdens de vergadering besloot het AB minder geld beschikbaar te stellen voor de projectorganisatie voor de voorbereiding van de decentralisaties op het gebied van de Wmo, de Wet werken naar vermogen en Jeugdzorg. Onder invloed van het Lenteakkoord zijn twee van deze drie decentralisaties vooralsnog stopgezet. In het portefeuillehoudersoverleg is besloten de projectorganisatie in afgeslankte vorm voort te zetten, omdat de maatregelen in de toekomst op een andere manier toch vorm zullen krijgen. De kosten van de projectorganisatie worden begroot op ongeveer de helft van de geraamde kosten, te weten 195.000 euro. Advies van het portefeuillehoudersoverleg is om het restant van de gereserveerde middelen in te zetten zodra dat nodig blijkt. In het najaar wordt aan het AB een aangepast projectvoorstel voorgelegd. 3. Mededelingen, ingekomen stukken en uitgegane brieven Het AB heeft een schrijven ontvangen over de Oostvlietpolder naar aanleiding van de motieVan Haasteren. Het wordt voor kennisgeving aangenomen. Er zijn geen mededelingen. 4. Managementrapportage per 1 april 2012 Beslispunten: 1. De managementrapportage per 1 april 2012 vast te stellen; 2. Begrotingswijziging vast te stellen; 3. Kennis te nemen van het overzicht van de eventuele gevolgen van Prinsjesdag 2011 voor Holland Rijnland. De heer Elkhuizen merkt op dat bij de rapportage over SMASH alleen de mogelijke gevolgen voor de Bollenstreek worden genoemd, terwijl in de ambtelijke stukken ook diverse ingrijpende gevolgen voor Kaag en Braassem en Nieuwkoop worden genoemd. Hij vraagt waarom voor deze samenvatting gekozen is. De heer De Lange zegt dat dit geen bewuste keuze is geweest. De gevolgen aan de oostzijde zullen alsnog aan de rapportage worden toegevoegd. De managementrapportage en de begrotingswijziging worden met inbegrip van deze toevoeging vastgesteld.

2

Vergadering: Datum:


Paginanummer: 3

5. Jaarstukken 2011 van Holland Rijnland Beslispunten: 1. Vaststellen van de jaarstukken 2011 van Holland Rijnland; 2. Kennis te nemen van de accountantsverklaring; 3. In te stemmen met de verrekening van het voordelige resultaat van 261.446 euro met de deelnemende gemeenten conform de afrekenstaat. De heer Van Haaster is verheugd met het positieve resultaat in 2011. Leiden levert graag een bijdrage aan de reservering voor het gebiedsfonds. Spreker vraagt of het niet invullen van ontstane vacatures effecten heeft op het ambitieniveau van Holland Rijnland. De heer Wassenaar zegt dat zich vooralsnog geen gevolgen voordoen en dat deze ook niet te verwachten zijn. De jaarstukken worden met algemene stemmen aanvaard. 6. Begroting 2013 en de meerjarenbegroting 2013-2016 Beslispunt: Vast te stellen de begroting 2013 en de meerjarenbegroting 2013-2016 van het samenwerkingsorgaan Holland Rijnland. De heer Malin dankt het DB voor de beantwoording van de vragen en voor het bijstellen van de tekst. De gemeente Kaag en Braassem stemt in met de begroting en de meerjarenbegroting. De begroting 2013 en de meerjarenbegroting 2013-2016 worden met algemene stemmen aanvaard. 7. Reservering financiële middelen voor gebiedsfonds groenblauwe diensten Beslispunten: 1. In samenwerking met de provincie te werken aan het instellen van een gebiedsfonds groenblauwe diensten; 2. 100.000 euro vast te leggen als een reservering voor dit gebiedsfonds; 3. dit bedrag te dekken door van het rekeningsresultaat 2011 van Holland Rijnland 100.000 euro minder terug te storten aan de deelnemende gemeenten. Mevrouw Latenstein stelt voor het besluit over het gebiedsfonds uit te stellen totdat de nota van de provincie voorligt. De heer Scholten vraagt meer duidelijkheid over het gebiedsfonds, onder meer over de structurele financiering. De gemeente Voorschoten staat sympathiek tegenover het voorstel. Mevrouw Kroon noemt het gebiedsfonds sympathiek, maar vindt dat de taken van het fonds niet aan Holland Rijnland zijn. De heer Vissers steunt het voorstel, dat aansluit bij een verzoek van het AB van twee jaar geleden. Het bedrag van 100.000 euro kan een belangrijk signaal geven aan beheerders van het landschap. Wel is belangrijk dat er voor beheerders meer zekerheid komt over structurele financiering. Noordwijkerhout is benieuwd naar de verdere uitwerking van het plan. De heer Eijs steunt het voorstel. Noordwijk ziet deze bijdrage als de eerste van een reeks. Het is goed als particuliere initiatieven in de regio gestimuleerd worden. Noordwijk ziet graag de uitwerking van meer structurele plannen tegemoet.

3

Vergadering: Datum:


Paginanummer: 4

De heer Eenhoorn zegt dat de inrichting van dit fonds van groot belang is. Het behoud van het open buitengebied en het versterken van de relatie tussen stad en platteland is een van de kerntaken van Holland Rijnland. Het DB doet het voorstel over het fonds op verzoek van het AB. Het voorstel wordt op dit moment aan het DB voorgelegd omdat het al in de beleidsvisie Groen van de provincie is opgenomen. Holland Rijnland is in gesprek met diverse partners over de inrichting van het fonds. Op een later moment wordt in het AB gesproken over de wijze waarop het fonds structureel vorm kan krijgen. Tweede termijn Mevrouw Kroon zegt dat Oegstgeest niet specifiek tegen het instellen van dit fonds is, maar wel voorstander is van een slanke regionale organisatie. Daarom heeft Oegstgeest twijfels of deze taak bij Holland Rijnland thuishoort. De heer Eenhoorn vindt dat Holland Rijnland een taak heeft in het toegankelijk maken van het buitengebied voor bewoners van de regio. Daarmee moet de scheiding tussen rood en groen zachter worden. De voorzitter concludeert dat Oegstgeest tegen het voorstel stemt. Daarmee wordt het met meerderheid van stemmen aangenomen. 8. Zesde wijziging gemeenschappelijke regeling Holland Rijnland Beslispunten: 1. In te stemmen met de zesde wijziging van de gemeenschappelijke regeling Holland Rijnland; 2. De zesde wijziging van de gemeenschappelijke regeling Holland Rijnland ter verdere besluitvorming voor te leggen aan de gemeenteraden binnen Holland Rijnland. De voorzitter zegt dat op verzoek van Zoeterwoude op een laat moment nog een wijziging is voorgesteld voor artikel 37. Dit voorstel is ter vergadering schriftelijk verspreid. Het DB stelt voor deze wijziging in het voorstel op te nemen. Mevrouw Latenstein zegt dat in artikel 6 lid 1 gesproken wordt van 'ingrijpende gevolgen'. Volgens het aangepaste artikel besluit het DB wat daaronder verstaan wordt. De wijziging volgt artikel 169 van de Gemeentewet, maar dat is niet onomstreden. Wat ingrijpend is, zou ook volgens de minister alleen door de lokale raad kunnen worden bepaald. Spreekster vindt deze wijziging geen verbetering van de gemeenschappelijke regeling en Rijnwoude kan niet met dit artikel akkoord gaan. Mevrouw Meiners vindt het jammer dat de toevoeging die ter vergadering is uitgereikt niet eerder aan de raden is voorgelegd. Bij deze formulering is haar het exacte moment waarop uittreding ingaat niet duidelijk. Ze vraagt een toelichting. De voorzitter zegt dat het besluit of gevolgen ingrijpend zijn altijd enige subjectiviteit meeneemt. In de regeling staat dat het DB hierover beslist. Deze afweging zal op een professionele manier gemaakt worden, op basis van de elementen die in de toelichting op het artikel genoemd staan en op basis van wat in de regio leeft. Mocht hierbij een verkeerde keuze gemaakt worden, dan zal dat hooguit leiden tot het opschorten van de formele besluitvorming. In de huidige regeling moeten gemeenten de financiering nog minimaal een jaar na opzegging voortzetten. Met de wijziging treedt een gemeente altijd op 1 januari uit. Daarvoor is onder andere om administratieve redenen gekozen. Omdat het artikel niet duidelijk blijkt, stelt de voorzitter voor de wijziging bij artikel 37 nu niet door te voeren en bij de eerstvolgende gelegenheid een nieuw wijzigingsvoorstel voor te leggen.

4

Vergadering: Datum:


Paginanummer: 5

De voorzitter concludeert dat de zesde wijziging wordt vastgesteld, zonder de voorgestelde wijziging bij artikel 37. Bovendien wordt de gemeente Rijnwoude geacht niet in te stemmen met de wijziging voor artikel 6.1. 9. Tweede wijziging reglement van orde Algemeen Bestuur Beslispunt: Vast te stellen de tweede wijziging van het reglement van orde Algemeen Bestuur. De wijziging wordt met algemene stemmen aanvaard. 9a. Motie Vreemd gemeenten Zoeterwoude en Voorschoten Mevrouw Bremer dient naar aanleiding van de extra editie van SamenGevat een motie in, die luidt als volgt: Overwegende:  dat onlangs een extra editie van SamenGevat verschenen is, welke volledig in het teken staat van de RijnlandRoute en het HOV-net;  dat het magazine – door alleen maar voorstanders van het tracé Zoeken naar Balans Optimaal aan het woord te laten – een volstrekt eenzijdig en gekleurd beeld geeft over de zeer complexe keuze waar provincie en regio voor staan;  dat tijdens de vergadering van het Algemeen Bestuur d.d. 12 juni 2012 klip-en-klaar op tafel kwam dat het dossier RijnlandRoute een gevoelig dossier is en dat drie van de vijftien gemeenten in Holland Rijnland grote moeite hebben met het huidige voorstel dan wel dit onacceptabel vinden;  dat het magazine is toegestuurd aan onder meer Provinciale Staten en de Tweede Kamer;  dat hiermee de belangrijkste beslisorganen een onjuist en onvolledig beeld voorgeschoteld hebben gekregen over de voors en tegens van de verschillende varianten van de RijnlandRoute en over het gebrek aan of de afwezigheid van draagvlak bij een groot deel van de grondgebonden gemeenten; verzoekt het Dagelijks Bestuur:  ervoor zorg te dragen dat er voor 27 juni 2012 alsnog een juist en compleet beeld bij Provinciale Staten en de Tweede Kamer ontstaat over de voors en tegens van de verschillende varianten van de RijnlandRoute zoals die ervaren worden door de gemeenten in Holland Rijnland en een beeld te schetsen van het draagvlak bij alle betrokken gemeenten dat recht doet aan de werkelijkheid. De voorzitter zegt dat SamenGevat het communicatiemiddel is waar Holland Rijnland al jarenlang mee communiceert. Binnenkort verschijnt het alleen nog in digitale vorm. Het DB is in het traject tot nu toe altijd evenwichtig omgegaan met de standpunten van voor- en tegenstanders van de RijnlandRoute. Nu een besluit genomen is over het voorkeurstracé, is het echter belangrijk dat dit als standpunt van de regio eenduidig naar buiten wordt gebracht. De stemverhouding binnen het AB was daarvoor ook helder genoeg. Provinciale Staten en de Tweede Kamer zullen hun oordeel niet baseren op SamenGevat, maar op andere informatiebronnen. De Statenleden zijn zeer goed op de hoogte van de verschillende standpunten van de diverse grondgebiedgemeenten binnen Holland Rijnland. Bovendien is het besluit van het AB nog eens per brief aan zowel de provincie als het Rijk kenbaar gemaakt. Het DB ontraadt de motie. Mevrouw Bremer vraagt een afschrift van de brief die naar de provincie en het Rijk is gestuurd. De voorzitter zegt dit afschrift toe. De heer Bonestroo denkt dat het verzoek uit de motie weinig toevoegt aan de informatie die al aan provincie en Rijk is verstrekt. Leiden zal de motie daarom niet steunen.

5

Vergadering: Datum:


Paginanummer: 6

De heer Udo denkt dat Provinciale Staten en de Tweede Kamer goed op de hoogte zijn van de standpunten van de diverse gemeenten. Dat maakt de motie overbodig. Bovendien wil Holland Rijnland heel graag dat de RijnlandRoute er komt. Spreker ziet daarom geen reden de motie te steunen. De voorzitter zegt dat Provinciale Staten inderdaad in kennis is gesteld van de besluitvorming en de verschillende stemverhoudingen. De voorzitter concludeert dat de gemeenten Zoeterwoude en Voorschoten en de heer Kos van de gemeente Leiden voor de motie stemmen. Daarmee wordt de motie verworpen. 10. Rondvraag en sluiting De heer Blommers weet dat het DB op 14 juni jl. een gesprek heeft gevoerd met een delegatie van de provincie over de toekomstige agenda van de regio. Hij vraagt hoe dit gesprek verlopen is en hoe het proces bij de totstandkoming van de agenda eruitziet. De voorzitter zegt dat het DB naar aanleiding van het gesprek met de provincie de agenda voor de komende jaren heeft vastgesteld. Daarnaast is besproken dat met inzet van de aangesloten gemeenten aandacht zal worden besteed aan een heroriëntatie op de regio in de breedste zin. Dit proces start na het zomerreces. Het college van GS wordt daarbij ook betrokken. Reden daarvoor is dat het oorspronkelijke programma van afspraken inmiddels grotendeels is afgerond. Het gesprek met de provincie wordt aan het eind van 2012 voortgezet. De heer Gotink zegt dat woningzoekenden die niet jaarlijks 10 euro betalen om hun inschrijfduur te verlengen, volgens de huidige regeling al hun inschrijfduur kwijtraken. Deze sanctie is erg zwaar. Spreker vraagt of het mogelijk is een machtiging in te voeren waarmee woningzoekenden jaarlijks automatisch betalen. De heer De Lange zal de mogelijkheid tot het instellen van automatische machtigingen in het overleg met de corporaties aankaarten. Eerder toonden zij zich gezien een aantal praktische problemen in de uitvoering wat terughoudend op dit punt. De voorzitter sluit de vergadering om 21.00 uur. Vastgesteld in de openbare vergadering van het Algemeen Bestuur Holland Rijnland van de secretaris,

de voorzitter,

R. van Netten

drs. H.J.J. Lenferink

6

Toezeggingenlijst ten behoeve van de vergadering van het Algemeen Bestuur d.d. 31 oktober 2012 Portefeuillehouder

onderwerp

1.

Focus 2014; Strategische agenda voor de bestuursperiode 2010- 2014

De heer Lenferink AB 23 maart 2011

Motie Leiden mbt Oostvlietpolder aangehouden Door de Leidse delegatie is een motie ingediend inzake de speerpunten over de bedrijventerreinen. In de motie wordt gevraagd om met de gemeente Leiden in gesprek te gaan over de wens van de gemeente Leiden om de Oostvlietpolder niet langer een bedrijventerrein in te richten. Door het Dagelijks Bestuur is aangegeven dat over dit onderwerp in het portefeuillehoudersoverleg reeds stevig gesproken is maar dat agendering voor het volgende portefeuillehoudersoverleg toch zal plaatsvinden. Door indiener is de motie niet in stemming gebracht, maar aangehouden, totdat een gesprek met de gemeente Leiden heeft plaatsgevonden. Hierna kan in het portefeuillehoudersoverleg Economische Zaken de discussie regionaal belang versus gemeentelijk belang plaatsvinden.

Beoogd tijstip klaar

Stand van zaken

Stand van zaken Oostvlietpolder * 13 juni 2012 brief aan de leden van het Algemeen Bestuur verzonden, waarin het Dagelijks Bestuur aan de gemeente Leiden heeft gevraagd om voorlopig de status quo m.b.t. de Oostvlietpolder te handhaven (met gedeeltelijke bestemming bedrijventerrein) en over enkele jaren opnieuw te beoordelen of aanleg van een bedrijventerrein nog noodzakelijk is. * augustus 2012: Provincie Zuid-Holland, regio Holland Rijnland en gemeente Leiden hebben eind augustus 2012 besloten een quick scan uit te laten voeren naar mogelijke, kwalitatief gelijkwaardige compensatielocaties voor de Oostvlietpolder in de regio Holland Rijnland. Gezien de behoefte aan bedrijventerreinen in de regio Holland Rijnland en met name in de stedelijke as Leiden – Katwijk is het noodzakelijk dat er in dat geval één of meerdere kwalitatief gelijkwaardige compensatielocaties gevonden worden. BRO-adviseurs is na een offerte-traject geselecteerd voor het uitvoeren van de quick scan. De quick scan zal worden begeleid door een ambtelijke projectgroep en een bestuurlijke stuurgroep waarin de drie organisaties vertegenwoordigd zijn. Voor de quick scan staat een doorlooptijd van september tot en met half december

Toezeggingenlijst ten behoeve van de vergadering van het Algemeen Bestuur d.d. 31 oktober 2012 2012 voor ogen, inclusief het offertetraject. Op 14 november zullen voorlopige resultaten gereed moeten zijn voor presentatie die dag in het Portefeuillehoudersoverleg Economische Zaken.

2.

De heer Wassenaar AB 23 maart 2011

Advies: projectplan ter kennisname december 2012

Evaluatie Samenstelling en stemmen Algemeen Bestuur De heer Wassenaar zegt toe dat na deze bestuursperiode er een korte evaluatie zal plaatsvinden en dat voor dit onderwerp een notitie wordt voorbereid.

3.

De heer Lenferink AB 14 december 2011

Aanpassing Reglement van Orde

4.

De heer Wassenaar AB 14 december 2011

Aanpassing Financiële verordeningen De heer Wassenaar zal n.a.v. een vraag van de heer Eijs uitzoeken of in de verordening de verantwoordelijkheden en tekenbevoegdheden voor kort en langlopende leningen andersom geformuleerd zouden moeten worden Zonodig zal een technische aanpassing in de verordening worden aangebracht.

Deze wijziging is opgenomen het voorstel dat is geagendeerd voor het AB van oktober.

5.

AB 28 maart 2012

Bestuurlijke organisatie Tijdens de workshop bestuurlijke organisatie op 20

Conform afspraak is concept Plan van Aanpak opgesteld. En na consultatieronde

De heer Lenferink zegt toe dat het Reglement van Orde zal worden aangepast met betrekking tot het indienen van moties los van de vergaderorde.

AB juni 2012

Wordt bij eerstvolgende wijziging mee genomen.

Toezeggingenlijst ten behoeve van de vergadering van het Algemeen Bestuur d.d. 31 oktober 2012

6.

De heer Uit den Boogaard

april 2012 is afgesproken dat het Dagelijks Bestuur een voorstel zal doen hoe verder te gaan. Het voorstel zal onder andere omvatten hoe met elkaar het gesprek aan te gaan over een gezamenlijke inspirerende agenda.

bij colleges van burgemeester en wethouders door het Portefeuillehoudersoverleg Bestuur en Middelen d.d. 21 september vast gesteld. Een toelichting op stand van zaken door de heer Lenferink staat geagendeerd voor de vergadering van 31 oktober 2012.

Economische ontwikkelingen in de regio

Besproken in PHO EZ 23 mei jl. Er wordt thans gewerkt aan een nieuwe economische visie.

Nog niet afgehandelde moties 1.

onderwerp Het bestrijden van signaalverzuim op basisscholen tot een van de speerpunten van het beleid te maken zodanig dat signaalverzuimers geen structurele verzuimers worden; Scholen die vorig jaar niet bezocht zijn door een leerplichtambtenaar in het komende jaar als eerste te bezoeken.

Datum AB vergadering AB 14 december 2011

Stand van zaken

In 2012 wordt een nieuw beleidsplan leerplicht 2012-2016 opgesteld. Deze zal 19 december 2012 ter vaststelling aan het algemeen bestuur van Holland Rijnland worden aangeboden. De door het AB gedane suggestie voor beleid zal worden meegenomen bij het opstellen van het nieuwe beleidsplan. De scholen die in 2011 niet zijn bezocht door een leerplichtambtenaar zullen in 2012 als eerste worden bezocht. Tijdens de schoolbezoeken is naast het controleren van de verzuimregistratie ook het bespreken van signaalverzuim een

Toezeggingenlijst ten behoeve van de vergadering van het Algemeen Bestuur d.d. 31 oktober 2012 belangrijk doel. De hoogte van geoorloofd (bv ziekteverzuim) en ongeoorloofde verzuim is reden om een casus te bespreken tijdens het schoolbezoek. Hiermee ondersteunen de leerplichtambtenaren de scholen in het ontdekken welk verzuim gemeld kan/ moet worden.

In Holland Rijnland werken samen: Alphen aan den Rijn, Hillegom, Kaag en Braassem, Katwijk, Leiden, Leiderdorp, Lisse, Nieuwkoop, Noordwijk, Noordwijkerhout, Oegstgeest, Rijnwoude, Teylingen, Voorschoten en Zoeterwoude

Oplegvel 1.

Onderwerp

Kantorenstrategie Holland Rijnland

2.

Rol van het samenwerkingsorgaan Holland Rijnland

 Basistaak

3.

Regionaal belang

4.

Behandelschema:

 Efficiencytaak  Platformtaak volgens Dagelijks Bestuur  Platformtaak volgens gemeente De regionale kantorenmarkt gezond te maken en te houden door planreductie (kiezen voor locaties) en in te zetten op renovatie en transformatie van kantoren. Datum: Informerend

DB Colleges PHO DB Gemeenteraad

Datum: Adviserend

Datum: Besluitvormend

15 dec 2011 13 jan. 2012 1 febr. – 25 april. 2012

DB PHO AB Gemeenteraad

30 aug. 2012 19 sept. 2012 31 okt. 2012

5.

Advies PHO

Gecombineerde PHO Economische Zaken en Ruimte 19 september adviseert positief

6.

Reden afwijking eerdere besluitvorming en wijze afwijken

n.v.t

7.

Essentie van het voorstel (annotatie zoals op agenda staat)

Het Algemeen Bestuur van Holland Rijnland wordt gevraagd de Nota van Beantwoording en wijzigingen (concept) Kantorenstrategie Holland Rijnland en de Kantorenstrategie Holland Rijnland vast te stellen.

8.

Inspraak

Ja, door: colleges B&W, gemeenteraden, medeoverheden, marktpartijen overige belanghebbenden. Wanneer: 1 febr. – 25 april 2012 (12 weken)

Samenwerkingsorgaan Holland Rijnland

[email protected]

Schuttersveld 9, 2316 XG Leiden

www.hollandrijnland.net

Postbus 558, 2300 AN Leiden Telefoon (071) 523 90 90

BNG 28.51.13.992

9.

Financiële gevolgen

Binnen begroting Holland Rijnland Buiten begroting (extra bijdrage gemeenten per gemeente verschillend) te weten: Inkomsten uit OZB dalen bij transformatie naar andere functies en neerwaartse bijstelling van de grondexploitaties door planvoorraad terug te dringen naar een niveau dat de markt kan opnemen.

10.

Bestaand Kader

Relevante regelgeving: Rijks- en provinciaal beleid met betrekking tot het terugdringen van de leegstand. Onder andere de provinciale structuurvisie van de provincie Zuid-Holland Eerdere besluitvorming: Vaststelling huidige kantorenstrategie door het Algemeen Bestuur van Holland Rijnland op 15 februari 2006 (12 gemeenten).

11.

Lokale context (in te vullen door griffier)

2

Adviesnota AB Vergadering:

Algemeen Bestuur

Datum: Locatie:

31 oktober 2012 Gemeentehuis Oegstgeest

Agendapunt:

04

Onderwerp: Kantorenstrategie Holland Rijnland

Beslispunten: 1. Nota van Beantwoording en wijzigingen (concept) kantorenstrategie Holland Rijnland vast te stellen; 2. Regionale kantorenstrategie Holland Rijnland vast te stellen; 3. Het Dagelijks Bestuur te mandateren om, bij positief advies van het PHO Economische Zaken, besluiten te nemen over het afwijken van de Kantorenstrategie Holland Rijnland, indien dit niet in strijd is met de algemene doelstelling van de Kantorenstrategie en regionale (ruimtelijke) doelstellingen; 4. De besluiten kenbaar te maken aan de provincie Zuid-Holland ten behoeve van de jaarlijkse herziening van de provinciale Structuurvisie (PSV); 5. Het besluit over de vaststelling van de Kantorenstrategie te publiceren. Inleiding: Het Algemeen Bestuur heeft op 15 februari 2006 de Kantorenstrategie Holland Rijnland vastgesteld. Om verschillende redenen heeft het Dagelijks Bestuur besloten een nieuwe kantorenstrategie op te stellen (zie argumenten 2.1, 2.2 en 2.3). Op 15 december 2011 heeft het Dagelijks Bestuur (DB) de (concept) Kantorenstrategie Holland Rijnland vastgesteld. In de periode van 1 februari tot 1 april hebben gemeenten en andere belanghebbenden de gelegenheid gehad een zienswijze kenbaar te maken. De zienswijzen zijn samengevat en beantwoord in de Nota van Beantwoording en wijzigingen (concept) Kantorenstrategie Holland Rijnland. Deze wijzigingen zijn doorgevoerd in de Kantorenstrategie Holland Rijnland. Het Algemeen Bestuur stelt de definitieve Nota van Beantwoording vast. De rol van Holland Rijnland hierin is richtinggevend. Beoogd effect: De regionale kantorenmarkt gezond te maken en te houden door planreductie (kiezen voor locaties) en in te zetten op renovatie en transformatie van kantoren. Argumenten: 1.1. Zienswijzen zijn zorgvuldig gewogen Het DB heeft partijen verzocht om zienswijzen in te dienen op de (concept) Kantorenstrategie Holland Rijnland. Het DB heeft op grond van het bepaalde in artikel 6 van de inspraakverordening, haar beschouwingen hierop gegeven. De zienswijzen en beschouwingen zijn in de Nota van Beantwoording samengevat en voorzien van een antwoord. De aanpassingen zelf zijn beschreven in het laatste deel van deze nota (hoofdstuk 3 Wijzigingen op de concept Kantorenstrategie Holland Rijnland) en besproken in het gecombineerde Portefeuillehoudersoverleg Economische zaken en Ruimte. 2.1 Verslechtering van de kantorenmarkt vraagt om nieuw beleid 3

De afgelopen jaren zijn er in Nederland structureel meer vierkante meters kantoorruimte gebouwd dan de markt kon opnemen. Door de recessie is de vraag naar nieuwe kantoren verder gedaald. Daarnaast loopt de vraag naar kantoorruimte structureel terug door het nieuwe werken en een krimpende beroepsbevolking. Bij ongewijzigd beleid zal de leegstand in Holland Rijnland (12,8% in 2012) verder oplopen. 2.2 Verzoek van de provincie om kantorenstrategie te herzien. De provincie Zuid-Holland werkt aan een herziening van de provinciale strategie en heeft aan de regio’s gevraagd om de eigen kantorenstrategie te herzien. 2.3 Kantorenstrategie is van regionaal belang De vestiging van grote kantoren is niet gebonden aan gemeentegrenzen. De verschillende kantoorlocaties binnen Holland Rijnland concurreren met elkaar binnen de beperkte marktvraag die er is. Daarnaast is er ook sprake van concurrentie met kantoorlocaties buiten Holland Rijnland. De beperkte marktvraag vraagt om te kiezen voor kansrijke locaties in de regio. Over de hele linie zullen gemeenten hun plancapaciteit moeten reduceren en inzetten op renovatie en transformatie zodat de ‘pijn’ evenwichtig wordt verdeeld. Hierover zullen in het Portefeuillehoudersoverleg Economische zaken nadere afspraken worden gemaakt. 3.1 Portefeuillehouders Economische Zaken adviseren het DB De leden van het Portefeuillehouders overleg Economische Zaken (PHO EZ) zijn verantwoordelijk voor maatregelen en plannen in hun eigen gemeente. Afstemming vindt plaats in het PHO EZ, maar het DB beslist uiteindelijk over het afgeven van een positief dan wel negatief advies. Verzoeken van gemeenten om af te wijken van de kantorenstrategie van Holland Rijnland moeten een goede onderbouwing hebben. Mogelijke afwijkingen van de regionale kantorenstrategie Holland Rijnland mogen niet in strijd zijn met de algemene doelstelling van de kantorenstrategie Holland Rijnland: De regionale kantorenmarkt gezond te maken en te houden door planreductie en in te zetten op renovatie en transformatie van kantoren. Daarnaast mogen beslissingen om af te wijken van de Kantorenstrategie Holland Rijnland niet in strijd zijn met regionale (ruimtelijke) doelstellingen zoals vastgelegd in de Regionale Structuurvisie Holland Rijnland. 4.1 Provincie vraagt input voor jaarlijkse herziening PSV De provincie Zuid-Holland heeft bij de vaststelling van de Provinciale Structuurvsie (PSV) in 2010 besloten om een jaarlijkse herziening uit te voeren. Deze jaarlijkse herziening heeft tot doel om het document actueel te houden. De provincie Zuid-Holland vraagt Holland Rijnland en de gemeenten om input te leveren voor deze jaarlijkse herziening. De provincie beslist of het verzoek tot wijzigen van de PSV overgenomen wordt. 5.1 Publiceren van het besluit is verplicht Een besluit treedt niet in werking voordat het bekend is gemaakt op grond van het bepaalde in artikel 3.40 en 3.42 van de Algemene wet bestuursrecht. Kanttekeningen/risico’s: 2.1 De strategie bevat (nog) geen harde financiële afspraken De strategie bevat weliswaar een financiële paragraaf, maar concrete afspraken over hoe om te gaan met de financiële consequenties van de strategie kunnen in dit stadium nog niet gemaakt worden. Er is immers nog niet concreet bekend wat de consequenties zijn. Dit kan een afbreukrisico zijn, maar anderzijds biedt de strategie voor de Holland Rijnland-gemeenten wel een goede basis voor verdere gesprekken met marktpartijen. 2.2 Beperkte invloed overheden op tegen gaan leegstand 4

Leegstand van kantoren is in eerste instantie het probleem van marktpartijen. Veel leegstand kan echter leiden tot verloedering van gebieden en sociale onveiligheid. Een bredere aanpak waarbij ook de gemeenten een rol hebben is noodzakelijk om het probleem op te lossen. Deze rol zal vooral faciliterend zijn aan marktpartijen, die "iets willen" met hun vastgoed. 2.3 Kantorenvoorraad kan verder toenemen In de periode na de zienswijzen zijn aantal nog niet bij Holland Rijnland bekende plannen door gemeenten kenbaar gemaakt op locaties die niet vallen onder de duurzame locaties of W4 locaties zoals opgenomen in de Kantorenstrategie. Deze plannen zijn niet naar voren gebracht door gemeenten bij de inventarisatie (bijlage 3 in de Kantorenstrategie) van kantoorplannen. Het toestaan van zulke plannen ondermijnt de kansen voor de gekozen locaties om zich succesvol te ontwikkelen. Vooral wanneer het gaat om plannen die reeds opgenomen zijn in bestemmingsplannen is de realisatie van deze plannen niet of niet eenvoudig en zonder kans op planschade tegen te houden. In het najaar van 2012 zullen de plannen nogmaals geïnventariseerd worden met als doel te kijken waar planreductie op locaties waar nog wel mogelijk is. Financiën: De werkzaamheden voor Holland Rijnland die voortkomen uit de kantorenstrategie vallen binnen de begroting Holland Rijnland Bij het doorvoeren van de Kantorenstrategie van Holland Rijnland door gemeenten in haar beleid is er sprake van OZB daling bij transformatie van kantoren naar andere functies en neerwaartse bijstelling van de grondexploitatie door planvoorraad terug te dringen. Deze financiële gevolgen moeten vooral gezien worden als een realistisch vertaling van de marktsituatie op de kantorenmarkt en niet als een gevolg van de Kantorenstrategie Holland Rijnland. Communicatie: 1. De personen, maatschappelijk instanties en gemeenten die een zienswijze hebben ingediend ontvangen ter kennisname de Nota van Beantwoording en wijzigingen 2. Het besluit tot vaststelling van de Kantorenstrategie Holland Rijnland wordt gepubliceerd op de website van Holland Rijnland en op de gemeentepagina van de huis-aan huis bladen 3. De definitieve versie van de kantorenstrategie Holland Rijnland wordt aangeboden aan de regiogemeenten en andere betrokkenen. Evaluatie: Een van de afspraken betreft het monitoren van de ontwikkelingen. Dit zal periodiek gaan gebeuren in de vorm van het jaarlijks actualiseren van de gegevens en het elke twee jaar uit geven van de "Kantorenmonitor". Bijlagen: 1. Nota van Beantwoording en wijzigingen (concept) kantorenstrategie Holland Rijnland 2. Kantorenstrategie Holland Rijnland

5

Nota van Beantwoording en Wijzigingen Kantorenstrategie Holland Rijnland

Inhoudsopgave Inleiding ................................................................................................................ 2 Zienswijzen en beschouwingen: samenvattingen en reacties ........................................ 3 2.1 Overheden ......................................................................................................... 3 2.1.1 Gemeente Alphen aan den Rijn ........................................................................ 3 2.1.2 Gemeente Kaag en Braassem .......................................................................... 3 2.1.3 Gemeente Katwijk ......................................................................................... 5 2.1.4 Gemeente Leiden ........................................................................................... 5 2.1.5 Gemeente Leiderdorp ..................................................................................... 7 2.1.6 Gemeente Lisse ............................................................................................. 8 2.1.7 Gemeente Noordwijk ...................................................................................... 9 2.1.8 Gemeente Oegstgeest .................................................................................. 10 2.1.9 Gemeente Rijnwoude ................................................................................... 11 2.1.10 Gemeente Teylingen .................................................................................. 12 2.1.11 Gemeente Voorschoten .............................................................................. 12 2.1.12 Gemeente Zoeterwoude ............................................................................. 13 2.2 Maatschappelijke organisaties, belangengroepen en verenigingen ........................... 14 2.2.1 Kamer van Koophandel Den Haag .................................................................. 14 2.2.2 BV Leiden ................................................................................................... 16 2.3 Bedrijven ......................................................................................................... 18 2.3.1 Collis .......................................................................................................... 18 2.3.2 Bouwfonds REIM .......................................................................................... 18 2.3.3 Ontwikkelingsmaatschappij Meerburg ............................................................. 19 2.3.4 Smitsloo Groep ............................................................................................ 19 3 Wijzigingen op concept Kantorenstrategie Holland Rijnland ........................................ 22 3.1 Wijzigingen tekst concept Kantorenstrategie Holland Rijnland ................................. 22 3.2 Wijzigingen tabellen en figuren Kantorenstrategie Holland Rijnland .......................... 26 1 2

4-10-2012

1


1

Inleiding In deze Nota van Beantwoording en Wijzigingen zijn de zienswijzen en beschouwingen op de concept Kantorenstrategie Holland Rijnland samengevat en beantwoord door het Dagelijks Bestuur van het samenwerkingsorgaan Holland Rijnland. Het concept kantorenstrategie is vastgesteld door het Dagelijks Bestuur en vrijgegeven voor de zienswijzenprocedure. De concept kantorenstrategie heeft van 1 februari tot en met 25 april 2012 ter inzage gelegen. De zienswijzen en beschouwingen zijn in deze nota samengevat en voorzien van een antwoord. Of de zienswijze of beschouwing leidt tot aanpassing van de kantorenstrategie Holland Rijnland, is in de beantwoording aangegeven. De aanpassingen zelf zijn beschreven in het laatste deel van deze nota: Wijzigingen op de concept Kantorenstrategie Holland Rijnland

4-10-2012

2


2

Zienswijzen en beschouwingen: samenvattingen en reacties In dit hoofdstuk zijn de samenvattingen van de zienswijzen en beschouwingen opgenomen en is een onderverdeling gemaakt in: 2.1 Overheden 2.2 Maatschappelijke organisaties, belangengroepen en verenigingen 2.3 Bedrijven

2.1 2.1.1

Overheden Gemeente Alphen aan den Rijn Gemeente Alphen aan den Rijn merkt op dat alleen wanneer de gemeente eigenaar is van de grond, zij aan de uitgifte nadere voorwaarden kan verbinden. Voor die gevallen waarin de gemeente voorwaarden kan stellen, pleit de gemeente voor het hanteren van (overdraagbare) ontwikkelrechten.

Antwoord: Holland Rijnland beseft dat wanneer de gemeente niet betrokken is vanwege gronduitgifte meer moet inzetten op dialoog en er minder afdwingbaar is. Het hanteren van ontwikkelrechten is een interessante gedachte waar vooral de huidige vastgoedeigenaren zich hard voor maken. Holland Rijnland ziet als potentieel nadeel van deze oplossing dat het meest ‘kansloze’ vastgoed niet als eerste uit de markt wordt gehaald. Immers kleinere beleggers hebben wel verouderd vastgoed maar kunnen in deze slechte economische tijd niet veel laten ontwikkelen. Grote institutionele beleggers kunnen wel nieuwe kantoren laten ontwikkelen maar hebben geen verouderd vastgoed meer (dit is reeds verkocht aan kleine beleggers).Daarnaast bestaat er de kans, net als bij andere verhandelbare rechten, dat de overheid grip verliest op verhandelbare ontwikkelrechten. Wel streeft Holland Rijnland naar een gezonde balans in de kantorenmarkt met een frictieleegstand van 5%. In dit streven zou een vorm van ontwikkelrechten analoog aan de Ruimte voor Ruimte regeling, die van toepassing is bij het uit de markt halen van verouderde kassen, evenwel passend kunnen zijn. De vraag is op welke schaal dit het beste kan worden aanpakt, regionaal of provinciaal. Holland Rijnland initieert een gesprek met de Provincie om hier over van gedachten te wisselen. Tevens zal zij inventariseren welke initiatieven er rond ontwikkelrechten van verouderd vastgoed er in den Lande worden opgestart dan wel worden uitgedacht. De resultaten hiervan zullen worden teruggekoppeld in de projectgroep Transformatie. Zienswijze leidt tot wijziging van de concept kantorenstrategie Holland Rijnland 2.1.2

Gemeente Kaag en Braassem

a. Gemeente Kaag en Braassem pleit voor een aanscherping van de tekst, te weten: het temporiseren èn schrappen van plannen voor nieuwe kantoren (in plaats van temporiseren òf schrappen). Antwoord: Over specifiek deze zin is gediscussieerd in het portefeuillehouders overleg. Sommige gemeenten zien de tekst liever nog wat aangescherpt, andere gemeenten zien de tekst liever minder scherp. In de praktijk is het verschil niet zo groot; het punt is dat in deze tijden van overaanbod het toevoegen van nieuwe kantoren zeer weloverwogen dient te geschieden. Extra scherpte is echter gezien de zware economische tijden die we tegemoet gaan wel aan te bevelen. Zienswijze leidt tot wijziging van de concept kantorenstrategie Holland Rijnland

4-10-2012

3


b. Gemeente Kaag en Braassem pleit voor een eenduidig percentage van de frictieleegstand, en wel 5% (de onderkant van de in de Kantorenstrategie genoemde 5 à 8%). Antwoord: Holland Rijnland hanteert in het algemeen een bandbreedte omdat dit meer praktisch is. Wanneer er in een gezonde kantorenmarkt grote projecten tegelijkertijd op de markt komen kan het percentage snel fluctueren terwijl de frictieleegstaand wel binnen de bandbreedte blijft. Gezien de noodzaak tot scherpte in het streven het overaanbod van kantoren terug te dringen neemt Holland Rijnland het voorstel over. Zienswijze leidt tot wijziging van de concept kantorenstrategie Holland Rijnland c.

Gemeente Kaag en Braassem pleit voor een verwijzing naar de vigerende bedrijventerreinenstrategie. Dit om de in de kantorenstrategie bedoelde verkantorisering op bedrijventerreinen tegen te gaan. In de vigerende bedrijventerreinenstrategie zijn namelijk al criteria voor nieuwbouw van kantoren op bedrijventerrein opgenomen.

Antwoord: In de Regionale Bedrijventerreinenstrategie Holland Rijnland is inderdaad afgesproken dat kantoren groter dan 1.000 m2 BVO niet zijn toegestaan op bedrijventerreinen. Holland Rijnland is van mening dat haar beleid consistent moet zijn en zal deze verwijzing opnemen. Zienswijze leidt tot wijziging van de concept kantorenstrategie Holland Rijnland d. Gemeente Kaag en Braassem merkt op dat zij het van belang vindt dat financiële consequenties bij transformaties alleen gedragen worden door de gemeenten waar de transformaties werkelijk plaatsvinden. Antwoord: Holland Rijnland zal in de Kantorenstrategie opnemen dat vergunningverlening voor transformaties financiële gevolgen hebben voor de individuele gemeente. Zienswijze leidt tot wijziging van de concept kantorenstrategie Holland Rijnland e. Gemeente Kaag en Braassem ziet graag dat de ontwikkelingen rond NAK Tuinbouw in Roelofarendsveen als themalocatie wordt toegevoegd.

Antwoord: Holland Rijnland wil terughoudend omspringen met het aanwijzen van themalocaties. Dit initiatief is nog niet in de fase van ontwikkeling waarin de tweede andere scienceparken zich reeds bevinden met faciliteiten zoals bijvoorbeeld een incubator voor startende bedrijvigheid en een nadrukkelijke profilering naar buiten. Tevens is nog niet aangetoond dat dit gebied de potentie heeft om kennisintensieve bedrijvigheid gerelateerd aan de tuinbouwsector aan te trekken, die qua kantoren de regionale grens van 2500m2 bvo overstijgt. Holland Rijnland ziet de meerwaarde van dit initiatief en ziet het dan ook graag op de agenda van het portefeuillehouders overleg op het moment dat het initiatief manifest wordt (zoals beschreven in de Kantorenstrategie). Vooralsnog kan Holland Rijnland dit tuinbouw innovatiecentrum niet dezelfde status toe kennen als de twee reeds gerealiseerde scienceparken, te weten het Bio Science Park en het Space businesspark. Holland Rijnland wil wel benadrukken dit initiatief toe te juichen en zal in de tekst toevoegen dat het de ambitie is, dit initiatief uit te laten groeien tot het derde (of vierde) sciencepark van Holland Rijnland. Zienswijze leidt tot wijziging van de concept kantorenstrategie Holland Rijnland

4-10-2012

4


2.1.3

Gemeente Katwijk

a. Gemeente Katwijk pleit ervoor om in de regionale kantorenstrategie een nadere uitwerking te maken ten aanzien van: 1. locaties waar planreductie moet worden toegepast en in welke mate 2. In relatie met bovenstaand punt: Afspraken over hoe gemeenten die planreductie op hun locatie(s) moeten realiseren en de wijze waarop zij hier financieel in worden gecompenseerd. Antwoord: Holland Rijnland heeft met de Kantorenstrategie een kader gegeven waar de individuele gemeenten op lokaal niveau uitwerking aan kunnen geven. Deze kaders geven aan op welke locaties kantoorareaal kan worden toegevoegd en op welke locaties dat niet is gewenst. Dit kiezen voor locaties is een belangrijke stap in het oplossen van de leegstand. Met deze kaders kunnen de gemeenten zelf bepalen in welke mate zij planreductie daadwerkelijk gaan realiseren en de financiële gevolgen hiervan in kaart brengen. Deze gevolgen zullen per gemeente verschillen. Holland Rijnland heeft geen inzicht in de grondexploitaties en afspraken met vastgoedeigenaren en marktpartijen op locatieniveau en is van mening dat deze exercitie het best op lokaal niveau kan worden vormgegeven. Holland Rijnland is daarbij van mening dat het reduceren van plannen moet worden gezien als het aanpassen van de plannen aan de marktsituatie waardoor financieel verlies moet worden genomen en niet als een financieel verlies door het reduceren van (onhaalbare) plannen. Zienswijze leidt niet tot wijziging van de concept kantorenstrategie Holland Rijnland b. Gemeente Katwijk pleit ervoor een tekstuele aanpassing rond de Duinvallei op bladzijde 69, het voorstel luidt: “In de regionale kantorenstrategie van Holland Rijnland uit 2006 is aan Katwijk een metrage van 20.000 m2 vergeven. Deze staan gepland op de locatie Duinvallei. Op deze locatie is ook een halte voorzien van de RijnGouwe Lijn. De gemeente heeft een bindende overeenkomst met een ontwikkelaar afgesloten voor de bouw van 20.000 m2 kantoren op deze locatie.” Antwoord: Holland Rijnland zal expliciet aangeven dat er 20.000 m2 aan kantoren voor de lokale vraag (kantoren kleiner dan 2.500 m2 per eenheid) wordt toegevoegd. De Rijn Gouwe Lijn gaat hoogstwaarschijnlijk niet door, maar er wordt gewerkt aan een alternatief voor ruimtelijke investeringen in het openbaar vervoer onder de naam HOV-Net Zuid-Holland Noord, waardoor ook deze locatie beter bereikbaar wordt. Dit zal worden vermeld bij de huidige tekst op pagina 69 van de Kantorenstrategie waar gesproken wordt over de Duinvallei. Zienswijze leidt tot wijziging van de concept kantorenstrategie Holland Rijnland 2.1.4

Gemeente Leiden

a. Gemeente Leiden pleit voor doorontwikkeling naar werklandschappen en de aparte status van Kop van Roomburg (ook voor kantoren) als onderdeel van de W4 locatie. Antwoord: Holland Rijnland beseft dat het onderscheidt tussen bedrijventerrein en kantorenlocatie vervaagt. Naast de Kantorenstrategie wordt er gewerkt aan de programmering bedrijventerreinen en is er een strategie voor detailhandel op perifere locaties opgesteld. Deze drie nota’s hebben zeker onderlinge invloeden. Ter zijner tijd bij de herziening van de diverse nota’s zal worden onderzocht of er niet een integrale strategie voor alle werklocaties moet komen. Daarnaast biedt de Regionale Structuurvisie, en de partiële herziening hiervan een integrale afweging van diverse beleidsvelden. Evenwel wil Holland Rijnland gezien de concrete behoefte aan kavels op bedrijventerreinen voor niet-kantoorgebonden werkgelegenheid de ruimte op bedrijventerreinen ook daadwerkelijk hiervoor benutten. Vooral in de as LeidenKatwijk voorziet Holland Rijnland een toekomstig tekort aan bedrijventerreinen.

4-10-2012

5


Ten aanzien van de aparte status van de Kop van Roomburg is Holland Rijnland van mening dat in de W4-overeenkomst Roomburg wel is genoemd voor woningbouw, maar niet als kantorenlocatie is opgenomen. In goed overleg tussen Holland Rijnland, Leiden, Zoeterwoude, provincie Zuid-Holland en Collis zelf is een oplossing gevonden voor de nieuwbouwbehoefte van Collis. Voor eigen gebruik mag Collis 8.000 m2 ontwikkelen (2.000 m2 bestaand en 6.000 m2 additioneel) in Roomburg. Deze ontwikkeling betreft een uitzondering. Deze uitzondering is mede mogelijk gemaakt omdat tegelijkertijd compenserende planreductie plaats vindt in de W4 Zoeterwoude, van 72.500 m2 naar 52.500 m2 en de gemeente Leiden haar oorspronkelijke plannen voor kantoorontwikkeling in Roomburg/Knoop Oost heeft herzien. Zienswijze leidt tot wijziging van de concept kantorenstrategie Holland Rijnland

b. Gemeente Leiden pleit er voor dat voor de kantorenlocaties rondom Bio Science Park, ook buiten Leids grondgebied, thematisering voor Life Science wordt bepleit. Antwoord: Holland Rijnland is van mening dat juist thematisering de kracht geeft aan het Bio Science Park. Holland Rijnland ziet het gebied van het Bio Science Park groter dan het Leids grondgebied, zo wordt op pagina 53 bij de beschrijving van het Bio Science Park ook het gebied Nieuw Rhijngeest in de gemeente Oegstgeest genoemd. Ten aanzijn van Nieuw-Valkenburg ziet Holland Rijnland eveneens meerwaarde wanneer hier het thema voor Life Science wordt gekozen om zo de kracht van het cluster verder te versterken. Holland Rijnland ziet het dan ook graag op de agenda van het portefeuillehouders overleg op het moment dat het initiatief manifest wordt (zoals beschreven in de Kantorenstrategie). In de tekst zal worden opgenomen dat het in de lijn van verwachtingen ligt dat wanneer deze ontwikkeling manifest wordt het Life Science betreft. Zienswijze leidt tot wijziging van de concept kantorenstrategie Holland Rijnland c. Gemeente Leiden merkt op dat de ambtelijke werkgroep transformatie niet bindend is in haar advies. Antwoord: Holland Rijnland geeft op pagina 19 bij de beschrijving van de Projectgroep Transformatie aan dat het doel kennisdeling is. Hierbij is geen sprake van bindend advies vanuit deze projectgroep. Dit zal in de tekst worden verduidelijkt. Zienswijze leidt tot wijziging van de concept kantorenstrategie Holland Rijnland d. Gemeente Leiden pleit er voor de grens tussen de lokale en regionale vastgoedvraag te leggen op 1.000 m2. Antwoord: De problematiek van leegstand in Holland Rijnland ligt bij de regionale vraag. De kantorenlocaties die geschikt zijn om de regionale vraag te huisvesten zijn in meer of mindere mate onderling concurrerend. Holland Rijnland heeft op basis van de discussies met diverse overheids- en marktpartijen de grens gelegd op 2.500 m2. Op basis van historische cijfers betekent toepassing van deze grens dat ongeveer 60% van de totale vastgoedvraag als lokaal kan worden beschouwd en de overige 40% als regionaal. Dit acht Holland Rijnland een praktische verdeling. Zienswijze leidt niet tot wijziging van de concept kantorenstrategie Holland Rijnland e. Gemeente Leiden pleit er voor dat de verouderde kantoorlocaties binnen één jaar in kaart worden gebracht.

4-10-2012

6


Antwoord: Holland Rijnland prijst de voortvarendheid van de gemeente Leiden en hoopt dat dit een voorbeeldfunctie heeft voor andere gemeenten, niet alleen qua kennis en kunde maar ook qua daadkracht. Om gemeenten die momenteel minder inzicht hebben in de leegstandsproblematiek ook aan te sporen snel een start te maken zal de tekst worden verandert. In uiterlijk één jaar zal de rapportage gereed dienen te zijn. Zienswijze leidt tot wijziging van de concept kantorenstrategie Holland Rijnland f.

Gemeente Leiden pleit er voor dat Holland Rijnland een “kantorenloods” aanstelt/ vrij maakt die actief vastgoedeigenaren stimuleert en faciliteert bij het omzetten van hun leegstaande kantoorpanden naar andere functies.

Antwoord: Holland Rijnland is verheugd dat Leiden een kantorenloods heeft aangesteld en ziet de meerwaarde van een dergelijke functie. Holland Rijnland heeft Leiden gevraagd om het voorstel te presenteren in het portefeuillehouders overleg Economische Zaken waarna een standpunt kan worden vastgesteld. Dit heeft inmiddels plaats gevonden en de conclusie is dat er geen regionale kantorenloods Holland Rijnland komt. De kantorenloods van Leiden wordt gezien als inspiratie hoe gemeente partijen kunnen verleiden de leegstand aan te pakken. De aanpak van de kantorenloods van Leiden wordt ter inspiratie toegevoegd aan de kantorenstrategie. De kantorenloods Leiden en andere aanpakken van de gemeenten gaan kennis delen in de Projectgroep Transformatie die wordt ingesteld. Zienswijze leidt tot wijziging van de concept kantorenstrategie Holland Rijnland g. Gemeente Leiden pleit er voor dat het bedrijventerrein Roomburg deel uit te laten maken van de W4 locaties met als bestemming kantorenen bedrijvenpark. Antwoord: Zoals reeds opgemerkt onder punt a is Holland Rijnland van mening dat de van de Kop van Roomburg in de W4-overeenkomst Roomburg wel is genoemd voor woningbouw, maar niet als kantorenlocatie is opgenomen. Zienswijze leidt niet tot wijziging van de concept kantorenstrategie Holland Rijnland h. Gemeente Leiden pleit er voor de locatie aan de Vondellaan ten behoeve van de vestiging van Heerema (21.000 m2 bvo) op te nemen in de Kantorenstrategie. Deze locatie ligt op loopafstand van Leiden Centraal. Met deze ontwikkeling wordt elders plancapaciteit afgeboekt. Dit betreft de ontwikkelrechten van de Vijverlocatie, die door de gemeente worden ingetrokken (3.000 m2 bvo). Tevens biedt deze ontwikkeling aan de Vondellaan een nieuwe functie voor de oude lege locatie van 11.000 m2 bvo. Hierdoor wordt deze structurele leegstand (staat al 7 a 8 jaar leeg) weggenomen. Antwoord: Holland Rijnland zal de metrages van de locatie Vondellaan toevoegen aan tabel 11a Reguliere plancapaciteit kantorenlocaties per gemeente en de metrages van de Vijverlocatie schrappen. Tevens zal Bijlage 3 Plancapaciteit worden aangepast. Zienswijze leidt tot wijziging van de concept kantorenstrategie Holland Rijnland 2.1.5

Gemeente Leiderdorp

a. Algemeen: Gemeente Leiderdorp beschrijft in het kort haar huidige aanpak voor leegstand.

4-10-2012

7


Antwoord: Holland Rijnland heeft hier kennis van genomen en laat zich –zoals u voorstelt- graag op een later moment nader informeren over uw aanpak. Zienswijze leidt niet tot wijziging van de concept kantorenstrategie Holland Rijnland b. W4-lokatie: Gemeente Leiderdorp merkt op dat zij de aanbevelingen overneemt en flexibeler om zal gaan met aanvullende functies (naast kantoren). Echter dat de gemeente, gelet op gemaakte afspraken in W4-verband, in principe niet van verminderde grondopbrengsten kan uitgaan. Antwoord: Holland Rijnland is op de hoogte van de afspraken in W4-verband en beseft dat verminderende grondopbrengsten financiële consequenties heeft en Leiderdorp bij een eventuele andere invulling van het gebied daar rekening mee moet houden. De tekst op pagina 29 omtrent de indicatieve strategie voor Leiderdorp, W4 zal worden aangepast met een zinsnede die recht doet aan het dilemma rond nieuwe functies en de daarmee gepaarde lagere geprognosticeerde opbrengsten. Zienswijze leidt tot wijziging van de concept kantorenstrategie Holland Rijnland c. Afspraken t.b.v. planreductie (voorverhuureis): Gemeente Leiderdorp stelt dat het percentage voor voorverhuur van 70% naar boven kan worden bijgesteld. Antwoord: Verschillende partijen, zowel gemeenten als marktpartijen denken verschillend over het verhogen dan wel verlagen van het percentage voor de voorverhuureis. Holland Rijnland is van mening dat dit percentage kan rekenen op consensus binnen de samenwerkende gemeenten en tevens aansluit bij de markt. Zienswijze leidt niet tot wijziging van de concept kantorenstrategie Holland Rijnland 2.1.6

Gemeente Lisse

De gemeente Lisse pleit er voor de locatie Flower Science als kansrijke locatie voor kantoren op te nemen.

Antwoord: Holland Rijnland wil terughoudend omspringen met het aanwijzen van themalocaties. Dit initiatief is nog niet in de fase van ontwikkeling waarin de tweede andere scienceparken zich reeds bevinden met faciliteiten zoals bijvoorbeeld een incubator voor startende bedrijvigheid en een nadrukkelijke profilering naar buiten. Tevens is nog niet aangetoond dat dit gebied de potentie heeft om kennisintensieve bedrijvigheid gerelateerd aan de bollensector aan te trekken, die qua kantoren de regionale grens van 2.500m2 bvo overstijgt. Holland Rijnland ziet de meerwaarde van dit initiatief en ziet het dan ook graag op de agenda van het portefeuillehouders overleg op het moment dat het initiatief manifest wordt (zoals beschreven in de Kantorenstrategie). Vooralsnog kan Holland Rijnland de locatie Flower Science niet dezelfde status toe kennen als de twee reeds gerealiseerde scienceparken, te weten het Bio Science Park en het Space businesspark. Holland Rijnland wil wel benadrukken dit initiatief toe te juichen en zal in de tekst toevoegen dat het de ambitie is, dit initiatief uit te laten groeien tot het derde (of vierde) sciencepark van Holland Rijnland. Zienswijze leidt tot wijziging van de concept kantorenstrategie Holland Rijnland

4-10-2012

8


2.1.7

Gemeente Noordwijk

a. Gemeente Noordwijk pleit voor een “ruimte voor ruimteregeling”: nieuwbouw mag alleen als een leegstaand pand van dezelfde of grotere afmeting uit de markt wordt genomen. Waarbij dit wordt gecoördineerd via een regionaal compensatiefonds welke wordt gevoed via het handhaven van de residuele grondprijsberekening bij de gronduitgifte van de bouw van nieuwe kantoren. Antwoord: Holland Rijnland ziet als potentieel nadeel van deze oplossing dat het meest ‘kansloze’ vastgoed niet als eerste uit de markt wordt gehaald. Immers kleinere beleggers hebben wel verouderd vastgoed maar kunnen in deze slechte economische tijd niet veel laten ontwikkelen. Grote institutionele beleggers kunnen wel nieuwe kantoren laten ontwikkelen maar hebben geen verouderd vastgoed meer (dit is reeds verkocht aan kleine beleggers).Daarnaast bestaat er de kans, net als bij andere verhandelbare rechten, dat de overheid grip verliest op verhandelbare ontwikkelrechten. Wel streeft Holland Rijnland naar een gezonde balans in de kantorenmarkt met een frictieleegstand van 5%. In dit streven zou een vorm van ontwikkelrechten analoog aan de Ruimte voor Ruimte regeling, die van toepassing is bij het uit de markt halen van verouderde kassen, evenwel passend kunnen zijn. De vraag is op welke schaal dit het beste kan worden aanpakt, regionaal of provinciaal. Holland Rijnland initieert een gesprek met de Provincie om hier over van gedachten te wisselen. Tevens zal zij inventariseren welke initiatieven er rond ontwikkelrechten van verouderd vastgoed er in den Lande worden opgestart dan wel worden uitgedacht. De resultaten hiervan zullen worden teruggekoppeld in de Projectgroep Transformatie. Toepassing van de residuele grondprijsberekening wordt toegejuicht door Holland Rijnland. Holland Rijnland acht transparantie en informatie op het gebied van grondprijsbeleid wenselijk. De verantwoording om het toe te passen ziet zij echter als een verantwoordelijkheid van de individuele gemeenten. Als aanbeveling –geen verplichting- neemt Holland Rijnland dit op in de tekst. Zienswijze leidt tot wijziging van de concept kantorenstrategie Holland Rijnland b. Gemeente Noordwijk pleit voor toetsing van aanvragen voor bouwvergunningen voor nieuwe kantoren op een hoger centraal gecoördineerd niveau (bijvoorbeeld de provincie) om op deze wijze de “verkantorisering” van bedrijventerreinen tegen te gaan. Antwoord: Holland Rijnland is van mening dat de toetsing van bouwvergunningen behoort tot de autonomie van de gemeente. Zij is van mening dat de kaders gesteld in de Kantorenstrategie de gemeenten voldoende handvatten geven om de verkantorisering van bedrijventerreinen tegen te gaan. Zienswijze leidt niet tot wijziging van de concept kantorenstrategie Holland Rijnland c. Gemeente Noordwijk stelt dat onttrekking van kantoorpanden een cruciale rol speelt in de oplossing van leegstand en dat de Rijksoverheid dit kan faciliteren met (belasting)regelgeving. Antwoord: Holland Rijnland deelt deze stellingname. Annex 2 van de Kantorenstrategie geeft een overzicht van de huidige stand van zaken rond deze materie. Wellicht dat een volgende regering meer mogelijk maakt nu het probleem van leegstand van kantoren een steeds hogere prioriteit in media en politiek krijgt. Holland Rijnland volgt de ontwikkelingen van besluiten op rijksniveau. Zienswijze leidt niet tot wijziging van de concept kantorenstrategie Holland Rijnland

4-10-2012

9


2.1.8

Gemeente Oegstgeest

a. Gemeente Oegstgeest merkt op dat de Kantorenstrategie als een op zich zelfstaand document wordt besproken. Antwoord: Holland Rijnland beseft dit. Naast de Kantorenstrategie wordt er gewerkt aan de programmering van Bedrijventerreinen en is er een strategie voor detailhandel op perifere locaties opgesteld. Deze drie nota’s hebben zeker onderlinge invloeden. Ter zijner tijd bij de herziening van de diverse nota’s zal worden onderzocht of er niet een integrale strategie voor alle werklocaties moet komen. Daarnaast biedt de Regionale Structuurvisie, en de partiële herziening hiervan een integrale afweging van diverse beleidsvelden. Bovenstaande tekst zal in de inleiding van de Kantorenstrategie worden opgenomen. Zienswijze leidt tot wijziging van de concept kantorenstrategie Holland Rijnland b. Gemeente Oegstgeest merkt op dat de Het Nieuwe Werken en flexwerken niet voldoende is uitgewerkt. Antwoord: Holland Rijnland is van mening dat het nieuwe werken en het flexwerken grote invloed heeft op de markt van kantoren, zowel kwantitatief als kwalitatief. Kwantitatief omdat er door Het Nieuwe Werken minder werknemers tegelijkertijd op kantoor aanwezig zullen zijn. Dit betekend dat er minder vierkantemeters kantoorareaal nodig zullen zijn. Dit gegeven is doorgerekend in de gevoeligheidsanalyse van de nieuwbouwbehoefte. Kwalitatief heeft Het Nieuwe Werken invloed op de verschijningsvorm en inrichting van kantoren. Immers de kantoren zullen net name als ontmoetingsplaats fungeren. Dit stelt hogere eisen aan beeldkwaliteit. Zie ook paragraaf 5.3 Wijziging in werken en kantoorgebruik en hoofdstuk 11 (Bij het faciliteren van Het Nieuwe Werken). Zienswijze leidt niet tot wijziging van de concept kantorenstrategie Holland Rijnland c.

Gemeente Oegstgeest merkt op dat de strikte scheiding tussen bedrijventerreinen en kantorenlocaties in de praktijk steeds minder wordt.

Antwoord: Holland Rijnland beseft dit. Evenwel zijn de belangrijkste kantorenlocaties in de regio Holland Rijnland goed aan te wijzen. Ook ten aanzien van welke kantorenlocaties duurzaam zijn, is consensus. Op deze duurzame kantorenlocaties wil Holland Rijnland de regionale kantoorgelegenheid faciliteren. Om tegemoet te komen aan de vervaging van de scheiding tussen bedrijfsfuncties en kantoorfuncties is in de bedrijventerreinstrategie Holland Rijnland opgenomen dat maximaal 15% van een bedrijventerrein kan worden gebruikt voor andere functies waaronder kleinschalige kantoren tot maximaal 1.000m2 BVO. Gezien de concrete behoefte aan kavels op bedrijventerreinen voor niet-kantoorgebonden werkgelegenheid adviseert Holland Rijnland deze mogelijkheid niet ten volle te benutten en de ruimte op bedrijventerreinen ook daadwerkelijk voor bedrijven te benutten. In de Zienswijze leidt niet tot wijziging van de concept kantorenstrategie Holland Rijnland d. Gemeente Oegstgeest stelt een vraag naar de hardheid van de afspraken en pleit voor sanctiemogelijkheden als ultiem middel. Antwoord: Holland Rijnland heeft vertrouwen in de bestuurlijke afspraken tussen de samenwerkende gemeenten. Holland Rijnland ziet het als haar taak individuele gemeenten er op aan te spreken indien deze zich niet aan de afspraken houden. Dit appelleren aan vertrouwen zal worden toegevoegd op pagina 20 van de Kantorenstrategie alwaar afgesproken wordt dat Holland Rijnland de afspraken bewaakt. Zienswijze leidt tot wijziging van de concept kantorenstrategie Holland Rijnland

4-10-2012

10


e. Gemeente Oegstgeest stelt dat de meeste ruimte voor nieuwe kantoren is geprojecteerd in de gemeenten Leiden en Aphen aan den Rijn, terwijl daar ook de grootste leegstand is. Antwoord: Holland Rijnland heeft een onderscheid gemaakt in lokale en regionale vraag. Met betrekking tot de regionale vraag vindt zij dat deze het best wordt gefaciliteerd op duurzame locaties. Eén van deze duurzame locaties valt in Leiden, te weten: Stationsgebied Leiden. Daarnaast valt één van deze locaties in Alphen aan de Rijn, te weten: Stationsgebied Alphen (paragraaf 3.1 Drie categorieën). Dat er in deze gemeenten leegstand is op andere kantorenlocaties (die als niet-duurzaam zijn gelabeld), en dat er zelfs enige leegstand is op de twee genoemde locaties, maakt deze locaties niet minder duurzaam. Het durven kiezen van locaties voor duurzame kantoorontwikkeling is een van de pijlers van de Kantorenstrategie. De lokale vraag van de gemeente Oegstgeest kan vanzelfsprekend op andere locaties binnen de eigen gemeente worden gefaciliteerd. Zienswijze leidt niet tot wijziging van de concept kantorenstrategie Holland Rijnland f.

Gemeente Oegstgeest merkt op dat de bandbreedte voor frictieleegstand op pagina 49 als 5 tot 7% wordt gehanteerd en als 5 tot 8% op pagina 9. In dit licht stelt de gemeente dat met haar leegstandpercentage van 3% er ruimte zou moeten zijn voor aanvullende kantoorontwikkeling hoewel hiervoor nog geen concrete plannen bestaan.

Antwoord: Op basis van de zienswijze van de gemeente Kaag en Braassem heeft Holland Rijnland gekozen om deze bandbreedte te wijzigen in één percentage en wel 5%. De tekst zal hiervoor worden aangepast. Voor de lokale vraag lijkt er in de gemeente Oegstgeest gezien de genoemde lage leegstand ruimte voor aanvullende kantoorontwikkeling, dit laatste valt echter niet onder de afspraken van de kantorenstrategie (de nota zal hiervoor derhalve niet worden aangepast). Zienswijze leidt tot wijziging van de concept kantorenstrategie Holland Rijnland g. Gemeente Oegstgeest stelt dat zij graag meer inzicht zou willen hebben in de financiële consequenties. Antwoord: Holland Rijnland heeft in paragraaf 2.6 Financiële paragraaf inzicht gegeven in de processen die kunnen leiden tot financiële consequenties voor de individuele gemeenten. Naast kosten voor proces en overleg, zijn dit financiële gevolgen in de gemeentelijke grondexploitaties en planschadeclaims van derden. Met dit inzicht en de kaders van de Kantorenstrategie, kunnen de gemeenten zelf de gevolgen in kaart brengen. Deze gevolgen zullen per gemeente verschillen. Holland Rijnland heeft geen inzicht in de grondexploitaties en afspraken met vastgoedeigenaren en marktpartijen op locatieniveau. Bovendien is zij van mening dat deze exercitie het best op lokaal niveau kan worden vormgegeven. Zienswijze leidt niet tot wijziging van de concept kantorenstrategie Holland Rijnland 2.1.9

Gemeente Rijnwoude

a. Gemeente Rijnwijde pleit voor opname van de plaatselijke RijnGouwehalte aan de plancapaciteit. Antwoord: Holland Rijnland zal Bijlage 3 Plancapaciteit hierop aanpassen. De Rijn Gouwe Lijn gaat hoogstwaarschijnlijk niet door, maar er wordt gewerkt aan een alternatief voor ruimtelijke investeringen in het openbaar vervoer onder de naam HOV-Net Zuid-Holland Noord, waardoor ook deze locatie beter bereikbaar wordt.

4-10-2012

11


Omdat de gemeente geen metrage opgeeft kan alleen de naam: HOV-halte Rijnwoude worden toegevoegd, deze toevoeging zal het label “in planfase” meekrijgen. Deze halte is een geschikte locatie voor de lokale vraag (kleiner dan 2.500m2) maar niet voor de regionale vraag. Zienswijze leidt tot wijziging van de concept kantorenstrategie Holland Rijnland 2.1.10 Gemeente Teylingen Gemeente Teylingen pleit voor opname van drie initiatieven aan de plancapaciteit:  Warmonderweg/ Oosteinde van Leenen à 5.000 m2  Stol à 3.000 m2  Greenib à 3.000 m2. Antwoord: Holland Rijnland zal deze metrages toevoegen aan tabel 11a Reguliere plancapaciteit kantorenlocaties per gemeente. Tevens zal Bijlage 3 Plancapaciteit worden aangepast. Omdat deze plannen nog niet in een bestemmingsplan zijn vastgelegd (planning vaststelling in de gemeenteraad van Teylingen in het najaar van 2012) zullen deze toevoegingen het label “in planfase” mee krijgen. Deze locaties zijn geschikte locacties voor de lokale vraag (kleiner dan 2.500m2) maar niet voor de regionale vraag. Zienswijze leidt tot wijziging van de concept kantorenstrategie Holland Rijnland 2.1.11 Gemeente Voorschoten a. Gemeente Voorschoten zou graag zien dat het onderscheid lokale versus regionale vastgoedvraag meer wordt benadrukt door een toevoeging over de waarde van de kleinschalige vraag en de noodzaak hiervoor lokaal maatwerk te organiseren. Antwoord: Holland Rijnland onderstreept de waarde van de kleinschalige vraag en de gemeentelijke autonomie op dit vlak. Vandaar dat Holland Rijnland de grens heeft gelegd op 2.500 m2. Op basis van historische cijfers betekent toepassing van deze grens dat ongeveer 60% van de totale vastgoedvraag als lokaal kan worden beschouwd en de overige 40% als regionaal. Dit acht Holland Rijnland een praktische verdeling en biedt voldoende ruimte voor individuele gemeenten om (gelijk aan Voorschoten) lokaal maatwerk te organiseren. Holland Rijnland ziet graag dat andere gemeenten het voorbeeld volgen. Op pagina 14 waar het verschil tussen lokale en regionale vraag wordt beschreven zal de tekst worden aangevuld met bovenstaande punten. De verdeling in percentages zal worden genoemd en het feit dat door het hanteren van deze grens en voldoende ruimte blijft voor autonomie en maatwerk van de individuele gemeenten. Zienswijze leidt tot wijziging van de concept kantorenstrategie Holland Rijnland b. Gemeente Voorschoten stelt dat zij het jammer vind dat de duurzaamheidseisen bij transformatie lager zijn dan bij nieuwbouw. Antwoord: De duurzaamheidseisen liggen niet lager; Holland Rijnland vindt het zeer duurzaam wanneer een gebouw een tweede leven kan krijgen met een nieuwe functie. De eisen conform het Bouwbesluit 2012 liggen bij transformatie wel lager dan bij nieuwbouw. In dit nieuwe bouwbesluit wordt in de meeste gevallen voor verbouw een landelijk uniform verbouwniveau aangegeven. Met deze nieuwe benadering staat van tevoren vast aan welk eisenniveau men moet voldoen bij de benodigde verbouwingen voor transformatie. Dit brengt meer zekerheid voor de initiatiefnemer met zich mee. Een specifiek geval dat is aangewezen is de plafondhoogte. In het Bouwbesluit 2012 is zoveel mogelijk geprobeerd eventueel mogelijke technische obstakels voor transformatie weg te halen.

4-10-2012

12


Zo mag nu bij transformatie van een kantoorgebouw in een woongebouw een plafondhoogte van 2,10 m gehanteerd worden. Zo kunnen plafonds worden verlaagd zodat daarboven ruimte is voor leidingen. Het nieuwe bouwbesluit is per 1 april 2012 in werking getreden. De Kantorenstrategie zal met bovenstaande tekst worden geactualiseerd. Zienswijze leidt tot wijziging van de concept kantorenstrategie Holland Rijnland c.

Gemeente Voorschoten stelt vraagtekens bij het tegengaan van verkantorisering van bedrijventerreinen en pleit voor het toestaan van meer functiemening op deze terreinen.

Antwoord: Holland Rijnland beseft dit. Evenwel zijn de belangrijkste kantorenlocaties in de regio Holland Rijnland goed aan te wijzen. Ook ten aanzien van welke kantorenlocaties duurzaam zijn, is consensus. Op deze duurzame kantorenlocaties wil Holland Rijnland de regionale kantoorgelegenheid faciliteren. Gezien de concrete behoefte aan kavels op bedrijventerreinen voor niet-kantoorgebonden werkgelegenheid wil Holland Rijnland de ruimte op bedrijventerreinen ook daadwerkelijk hiervoor benutten. Maar Holland Rijnland beseft dat het onderscheidt tussen bedrijventerrein en kantorenlocatie vervaagt. Naast de Kantorenstrategie wordt er gewerkt aan de programmering bedrijventerreinen en is er een strategie voor detailhandel op perifere locaties opgesteld. Deze drie nota’s hebben zeker onderlinge invloeden. Ter zijner tijd bij de herziening van de diverse nota’s zal worden onderzocht of er niet een integrale strategie voor alle werklocaties moet komen. Daarnaast biedt de Regionale Structuurvisie, en de partiële herziening hiervan een integrale afweging van diverse beleidsvelden. Zienswijze leidt niet tot wijziging van de concept kantorenstrategie Holland Rijnland d. Gemeente Voorschoten merkt op dat verdere formalisering en structurering rond het in kaart brengen, de monitoring en de werkgroep transformatie voor wat betreft Voorschoten niet nodig is. Antwoord: Holland Rijnland staat evenzeer op het standpunt dat gemeenten zelf goed weten welke panden in de gemeente wel of niet getransformeerd kunnen worden en ziet de ambtelijke werkgroep ook meer als informele netwerkorganisatie. Holland Rijnland is echter wel van mening dat zonder goed overzicht en zonder monitoring het beleid niet goed kan worden uitgevoerd. Zienswijze leidt niet tot wijziging van de concept kantorenstrategie Holland Rijnland 2.1.12 Gemeente Zoeterwoude Uit het schrijven van de gemeente Zoeterwoude destilleert Holland Rijnland drie zienswijzen: a. Gemeente Zoeterwoude pleit voor meer duidelijkheid in de Kantorenstrategie over de locatie de Kop van Roomburg. Zij stelt dat het niet in de lijn ligt met de regionale strategie voor kantorenlocaties om op dit bedrijventerrein nieuwbouw van kantoren toe te staan. Antwoord: Holland Rijnland wil gezien de concrete behoefte aan kavels op bedrijventerreinen voor nietkantoorgebonden werkgelegenheid de ruimte op bedrijventerreinen ook daadwerkelijk hiervoor benutten. Vooral in de as Leiden-Katwijk voorziet Holland Rijnland een toekomstig tekort aan bedrijventerreinen.

Ten aanzien van de aparte status van de Kop van Roomburg is Holland Rijnland van mening dat in de W4-overeenkomst Roomburg wel is genoemd voor woningbouw, maar niet als kantorenlocatie is opgenomen. In goed overleg tussen Holland Rijnland, Leiden, Zoeterwoude, provincie Zuid-Holland en Collis zelf is een oplossing gevonden voor de nieuwbouwbehoefte van Collis. Voor eigen gebruik mag Collis 8.000 m2 ontwikkelen (2.000 m2 bestaand en 6.000 m2 additioneel) in Roomburg. Deze ontwikkeling betreft een uitzondering.

4-10-2012

13


Deze uitzondering is mede mogelijk gemaakt omdat tegelijkertijd compenserende planreductie plaats vindt in de W4 Zoeterwoude, van 72.500 m2 naar 52.500 m2 en de gemeente Leiden haar oorspronkelijke plannen voor kantoorontwikkeling in Roomburg/Knoop Oost heeft herzien. Zienswijze leidt tot wijziging van de concept kantorenstrategie Holland Rijnland b. In het verlengde van punt a wijst de gemeente Zoeterwoude tevens op de onduidelijkheid van figuur 10. Zij stelt dat deze figuur niet in lijn is met de tekst van de strategie en pleit voor aanpassing van de figuur. Antwoord: Zoals vermeld is Holland Rijnland van mening dat in de W4-overeenkomst Roomburg wel is genoemd voor woningbouw, maar niet als kantorenlocatie is opgenomen. Holland Rijnland is van mening dat figuur 10 inderdaad onduidelijk is. De locatie Roomburg zal worden geschrapt. Zienswijze leidt tot wijziging van de concept kantorenstrategie Holland Rijnland c.

Gemeente Zoeterwoude pleit voor een tekstuele aanpassing bij de beschrijving van de W4locatie in Zoeterwoude. De komst van een HOV-halte is niet vermeld. De gemeente pleit er voor dit element wel in de tekst op te nemen.

Antwoord: Op de W4-locatie in Zoetwerwoude is inderdaad een HOV-halte voorzien. Dit zal worden vermeld bij de huidige tekst in zake de beschrijving van de W4-locatie in Zoeterwoude. Zienswijze leidt tot wijziging van de concept kantorenstrategie Holland Rijnland

2.2

Maatschappelijke organisaties, belangengroepen en verenigingen

2.2.1

Kamer van Koophandel Den Haag

Uit het schrijven van de Kamer van Koophandel (KvK) heeft Holland Rijnland de volgende zienswijzen gedestilleerd (die aspecten waar de KvK het niet mee eens is dan wel suggesties heeft): a. Vermindering aanbod kantoren door de ontwikkeling van nieuwe kantoren te koppelen aan vierkante meters die worden onttrokken. De KvK wijst er op dat de koppeling in de praktijk uitvoerbaar moet zijn en spreekt van bijvoorbeeld afspraken tussen ontwikkelaars. Antwoord: Holland Rijnland wil inzetten op een betere balans, waarbij het aantal vierkante meter nieuwe kantoren wordt gekoppeld aan het aantal vierkante meter dat aan de kantorenmarkt wordt onttrokken. Holland Rijnland doelt hiermee op een koppeling op regionaal niveau, waarbij de samenwerkende gemeenten bij het starten van plannen voor nieuwbouw rekening houden met de cijfers van onttrekking via transformatie van kantoren naar andere functies. Holland Rijnland zal de tekst op dit verduidelijken. Zienswijze leidt tot wijziging van de concept kantorenstrategie Holland Rijnland b. KvK pleit er voor dat het percentage voor voorverhuur van 70% naar boven wordt bijgesteld tot tenminste 80%. Antwoord: Verschillende partijen, zowel gemeenten als marktpartijen denken verschillend over het verhogen dan wel verlagen van het percentage voor de voorverhuureis. Holland Rijnland is van mening dat dit percentage kan rekenen op consensus binnen de samenwerkende gemeenten en tevens aansluit bij de markt. Zienswijze leidt niet tot wijziging van de concept kantorenstrategie Holland Rijnland

4-10-2012

14


c. KvK pleit voor monitoring van praktijk ervaringen van uitgifteprotocol op basis van de SER-ladder/ koppeling van vergunning aan plan voor vastgoed dat achter wordt gelaten. Antwoord: Holland Rijnland vindt dit een goede suggestie en zal de samenwerkende gemeenten vragen concrete gevallen te registeren en terug te koppelen aan Holland Rijnland. Holland Rijnland zal dit in de begeleidende tekst van deze afspraak opnemen. Zienswijze leidt tot wijziging van de concept kantorenstrategie Holland Rijnland d. KvK pleit er voor dat ook locale locaties in aanmerking komen voor steun richting de eigenaren van verouderd vastgoed en extra investeringen in de openbare ruimte. Antwoord: Holland Rijnland laat de keuze voor deze ondersteuning op locaties voor locale vraag over aan de individuele gemeenten. Zienswijze leidt niet tot wijziging van de concept kantorenstrategie Holland Rijnland e. KvK wijst er op dat bij transformatie naar woningbouw rekening moet worden gehouden met de milieueffecten op omringende kantoren/ bedrijvigheid. Ook daar past flexibiliteit. Antwoord: Holland Rijnland deelt deze mening. Ten aanzien van de flexibiliteit die daar kan worden betracht kan worden opgemerkt dat de wetgeving hiervoor recent is aangepast. In de toekomst zal steeds meer aansluiting worden gezocht bij de praktijk. Een voorbeeld hiervan is de Crisis en Herstelwet. De tekst in de Kantorenstrategie zal in paragraaf 2.3 Transformatie worden aangevuld met de zinsnede dat rekening moet worden gehouden met de milieueffecten op omringende kantoren en bedrijvigheid. Zienswijze leidt tot wijziging van de concept kantorenstrategie Holland Rijnland f.

KvK pleit ervoor dat bij het in kaart brengen van verouderde kantoorlocaties ook het bedrijfsleven te betrekken.

Antwoord: Holland Rijnland vindt dit een vanzelfsprekendheid en is er van overtuigt dat de individuele gemeenten dit goed zullen invullen. Voor de volledigheid zal deze aanbeveling in de tekst worden opgenomen. Zienswijze leidt tot wijziging van de concept kantorenstrategie Holland Rijnland g. KvK pleit ervoor dat bij het instellen van een ambtelijke werkgroep Transformatie er ook vertegenwoordigers van het bedrijfsleven worden betrokken. Antwoord: Holland Rijnland acht de inbreng van evaring, kennis en kunde van vertegenwoordigers uit het bedrijfsleven onmisbaar. Holland Rijnland is er echter van overtuigt dat de werkgroep dit goed zal invullen. Voor de volledigheid zal deze aanbeveling in de tekst worden opgenomen. Zienswijze leidt tot wijziging van de concept kantorenstrategie Holland Rijnland h. KvK wijst erop dat het Bio Science Park en het Space Businesspark te boek staat als bedrijventerrein, niet als kantorenpark. De Kamer hecht er belang aan dat de nadruk op deze locaties ligt bij onderzoek en hoogwaardige productie.

4-10-2012

15


Antwoord: Holland Rijnland deelt de mening dat ten aanzien van de twee scienceparken de nadruk moet liggen op onderzoek en hoogwaardige productie. De kracht van deze locaties ligt juist in het feit dat diverse clusteronderdelen in één gebied zijn samengebracht. Nieuwbouw van kantoren op deze locatie moet dan ook –zoals beschreven op pagina 30- gezien worden als kantoren + laboratoria. De tekst zal hierop worden aangepast. Zienswijze leidt tot wijziging van de concept kantorenstrategie Holland Rijnland i.

KvK wijst erop dat voor het stationsgebied Leiden en het stationsgebied Alphen aan de Rijn parkeercapaciteit en autobereikbaarheid van groot belang zijn.

Antwoord: Holland Rijnland deelt deze mening. Op pagina 12 van de Kantorenstrategie maakt zij in de subparagraaf Kantoren op de juiste locaties met de juiste randvoorwaarden dan ook melding dat ook op locaties die goed bereikbaar zijn per openbaar vervoer een toereikend aantal parkeerplaatsen zal moeten worden gerealiseerd. Ter verduidelijking zal ook in de indicatieve strategieën voor de kantorenlocaties Leiden Stationsgebied en Alphen Stationsgebied op pagina 28 melding worden gemaakt dat parkeergelegenheid en autobereikbaarheid van groot belang is. Zienswijze leidt tot wijziging van de concept kantorenstrategie Holland Rijnland j.

KvK waarschuwt voor een te snelle afschrijving van de niet-duurzame kantorenlocaties Plesmanlaan, Kanaalpark en Henry Dunantweg. Lokaal maatwerk is vereist.

Antwoord: Holland Rijnland deelt de mening dat elke locatie om maatwerk vraagt en dat de transformatie niet van de ene op de andere dag zou moeten geschieden. Wel wil Holland Rijnland graag dat de regionale vraag wordt gefaciliteerd op duurzame locaties. Het feit dat de samenwerkende gemeenten durven te kiezen voor locaties heeft als gevolg dat zowel de individuele gemeenten als marktpartijen in de vastgoedwereld weten waar ze aan toe zijn. Dit baant de weg voor de noodzakelijke investeringen op de ene locatie en desinvesteringen op de andere locatie. Van de door u genoemde locaties is in gezamenlijkheid geconstateerd dat deze niet het meest duurzaam zijn. Toevoeging van kantoren voor de regionale markt op deze locaties zou naar ons inzien daarom een verkeerde keuze zijn. Onttrekking van bestaande kantoren uit de markt via transformatie naar andere functies is een van de drie pijlers van de Kantorenstrategie. Holland Rijnland is daarom van mening dat dit in gang gezet zou moeten worden op de door u genoemde locaties. Op deze locaties zijn ook reeds trajecten ingezet voor meer andere functies in plaats van kantoren. Zienswijze leidt niet tot wijziging van de concept kantorenstrategie Holland Rijnland 2.2.2

BV Leiden

BV Leiden merkt op dat zij het niet eens is met een aantal voorstellen uit de Kantorenstrategie: a. BV Leiden is het er niet mee eens dat Holland Rijnland zelf geen transformatiefonds opzet. Antwoord: Holland Rijnland is van mening dat de gemeentelijke of regionale schaal niet echt passend is voor een dergelijk fonds. Om meer slagkracht te kunnen ontwikkelen en de concurrentie positie van de regio niet aan te tasten is de provincie een meer passend niveau als uitvoerend orgaan ten behoeven van zo’n fonds. Holland Rijnland zal in samenwerking met andere regio’s in overleg treden met de provincie om te onderzoeken wat de mogelijkheden zijn voor een dergelijk fonds met als doel het verkrijgen van private financiering. Zienswijze leidt niet tot wijziging van de concept kantorenstrategie Holland Rijnland

4-10-2012

16


b. BV Leiden is het er niet mee eens dat planschade bij transformatie uitsluitend ten laste van ondernemers komt. Antwoord: Holland Rijnland is van mening dat dit nooit de bedoeling kan zijn. Dit wordt dan ook nergens gesuggereerd in de Kantorenstrategie. Zienswijze leidt niet tot wijziging van de concept kantorenstrategie Holland Rijnland c. BV Leiden houdt een pleidooi voor het toestaan van nieuwbouw van kantoren op het bedrijventerrein Kop van Roomburg door Collis (wat nu niet is toegestaan). Antwoord: Holland Rijnland beseft dat het onderscheidt tussen bedrijventerrein en kantorenlocatie vervaagt. Evenwel wil Holland Rijnland gezien de concrete behoefte aan kavels op bedrijventerreinen voor niet-kantoorgebonden werkgelegenheid de ruimte op bedrijventerreinen ook daadwerkelijk hiervoor benutten. Vooral in de as Leiden-Katwijk voorziet Holland Rijnland een toekomstig tekort aan bedrijventerreinen.

Ten aanzien van de aparte status van de Kop van Roomburg is Holland Rijnland van mening dat in de W4-overeenkomst Roomburg wel is genoemd voor woningbouw, maar niet als kantorenlocatie is opgenomen. In goed overleg tussen Holland Rijnland, Leiden, Zoeterwoude, provincie Zuid-Holland en Collis zelf is een oplossing gevonden voor de nieuwbouwbehoefte van Collis. Voor eigen gebruik mag Collis 8.000 m2 ontwikkelen (2.000 m2 bestaand en 6.000 m2 additioneel) in Roomburg. Deze ontwikkeling betreft een uitzondering. Deze uitzondering is mede mogelijk gemaakt omdat tegelijkertijd compenserende planreductie plaats vindt in de W4 Zoeterwoude, van 72.500 m2 naar 52.500 m2 en de gemeente Leiden haar oorspronkelijke plannen voor kantoorontwikkeling in Roomburg/Knoop Oost heeft herzien. Zienswijze leidt tot wijziging van de concept kantorenstrategie Holland Rijnland Daarnaast heeft BV leiden vragen bij: d. De grens van locale en regionale vraag bij 2.500 m2. Antwoord: De problematiek van leegstand in Holland Rijnland ligt bij de regionale vraag. De kantorenlocaties die geschikt zijn om de regionale vraag te huisvesten zijn in meer of mindere mate onderling concurrerend. Holland Rijnland heeft op basis van de discussies in het portefeuillehouders overleg de grens gelegd op 2.500 m2. Op basis van historische cijfers betekent toepassing van deze grens dat ongeveer 60% van de totale vastgoedvraag als lokaal kan worden beschouwd en de overige 40% als regionaal. Dit acht Holland Rijnland een praktische verdeling. Zienswijze leidt niet tot wijziging van de concept kantorenstrategie Holland Rijnland e. Tevens heeft BV Leiden vragen bij het terugbrengen van kantoren areaal in de locaties Plesmanlaan en Kanaalpark. Antwoord: Holland Rijnland wil graag dat de regionale vraag wordt gefaciliteerd op duurzame locaties. Het feit dat de samenwerkende gemeenten durven te kiezen voor locaties heeft als gevolg dat zowel de individuele gemeenten als marktpartijen in de vastgoedwereld weten waar ze aan toe zijn. Dit baant de weg voor de noodzakelijke investeringen op de ene locatie en desinvesteringen op de andere locatie. Van de door u genoemde locaties is in gezamenlijkheid geconstateerd dat deze niet het meest duurzaam zijn. Toevoeging van kantoren voor de regionale markt op deze locaties zou naar ons inzien daarom een verkeerde keuze zijn.

4-10-2012

17


Onttrekking van bestaande kantoren uit de markt via transformatie naar andere functies is een van de drie pijlers van de Kantorenstrategie. Holland Rijnland is daarom van mening dat dit in gang gezet zou moeten worden op de door u genoemde locaties. Op deze locaties zijn ook reeds trajecten ingezet voor meer andere functies in plaats van kantoren. Dit betekent niet dat de kantorenfunctie op deze locaties in zijn geheel zal verdwijnen. Voor kleinschaligere kantoren voor de locale marktvraag kunnen de locaties wel een rol spelen. Zienswijze leidt niet tot wijziging van de concept kantorenstrategie Holland Rijnland f.

Tenslotte heeft BV leiden vragen bij het monitoren, zaken in kaart brengen kost ambtelijke capaciteit. Het voorstel is vaag over de dekking van deze kosten. Is Holland Rijnland bereid daarvoor geld uit te trekken?

Antwoord: Holland Rijnland is van mening dat zonder goed overzicht en zonder monitoring het beleid niet goed kan worden uitgevoerd. Op regionaal niveau zal Holland Rijnland samen met de gemeente Leiden doorgaan met het jaarlijks uitbrengen van de Kantorenmonitor. De kosten voor het binnen twee jaar in kaart brengen van de verouderde locaties zijn voor de individuele gemeenten. Zienswijze leidt niet tot wijziging van de concept kantorenstrategie Holland Rijnland

2.3 2.3.1

Bedrijven Collis Collis heeft het verzoek of in de Kantorenstrategie Holland Rijnland de locatie “Kop van Roomburg” bestemming kantoorfunctie kan krijgen.

Antwoord: Holland Rijnland beseft dat het onderscheidt tussen bedrijventerrein en kantorenlocatie vervaagt. Evenwel wil Holland Rijnland gezien de concrete behoefte aan kavels op bedrijventerreinen voor niet-kantoorgebonden werkgelegenheid de ruimte op bedrijventerreinen ook daadwerkelijk hiervoor benutten. Vooral in de as Leiden-Katwijk voorziet Holland Rijnland een toekomstig tekort aan bedrijventerreinen. Ten aanzien van de Kop van Roomburg is Holland Rijnland van mening dat deze locatie bestemd is als bedrijventerrein en niet als kantorenlocatie is opgenomen. In goed overleg tussen Holland Rijnland, Leiden,

Zoeterwoude, provincie Zuid-Holland en Collis zelf is een oplossing gevonden voor de nieuwbouwbehoefte van Collis. Voor eigen gebruik mag Collis 8.000 m2 ontwikkelen (2.000 m2 bestaand en 6.000 m2 additioneel) in Roomburg. Deze ontwikkeling betreft een uitzondering. Deze uitzondering is mede mogelijk gemaakt omdat tegelijkertijd compenserende planreductie plaats vindt in de W4 Zoeterwoude, van 72.500 m2 naar 52.500 m2 en de gemeente Leiden haar oorspronkelijke plannen voor kantoorontwikkeling in Roomburg/Knoop Oost heeft herzien. Zienswijze leidt tot wijziging van de concept kantorenstrategie Holland Rijnland 2.3.2

Bouwfonds REIM Bouwfonds REIM is van mening dat er nauwelijks vraag is naar nieuwe kantoorruimte en dat er meer dan voldoende aanbod is van (bestaande) kantoorruimte. Zij is het met name niet eens met de beschreven marktruimte voor circa 40.000 – 60.000 m2 in het stationsgebied Leiden.

4-10-2012

18


Antwoord: Holland Rijnland wil met de regionale kantorenstrategie ruimte bieden aan de economische groei en de ontwikkeling van duurzame kantoren op locaties met goede voorzieningen, die met openbaar vervoer en/of met de auto goed bereikbaar zijn. Wel streeft Holland Rijnland naar een gezonde balans in de kantorenmarkt met een frictieleegstand van 5%. Het juiste kantoor op de juiste plek is daarbij een belangrijk uitgangspunt. Evenals het niet op slot zetten van de regio. De beschreven marktruimte is indicatief en bezien op de lange termijn. Hiermee is Holland Rijnland van mening dat binnen de regio het stationsgebied Leiden de belangrijkste duurzame kantorenlocatie is waar een flink deel van de regionale vraag goed kan worden gefaciliteerd. Of deze 40.000-60.000 m2 daadwerkelijk gebouwd gaat worden, valt in het licht van de totale vraag in Holland Rijnland nog te bezien, maar het Stationsgebied van Leiden is een locatie met potentie. Zienswijze leidt niet tot wijziging van de concept kantorenstrategie Holland Rijnland 2.3.3

Ontwikkelingsmaatschappij Meerburg

a. Ontwikkelingsmaatschappij Meerburg merkt op dat er onduidelijkheid bestaat rondom de Kop van Roomburg. Antwoord: Holland Rijnland wil gezien de concrete behoefte aan kavels op bedrijventerreinen voor nietkantoorgebonden werkgelegenheid de ruimte op bedrijventerreinen ook daadwerkelijk hiervoor benutten. Vooral in de as Leiden-Katwijk voorziet Holland Rijnland een toekomstig tekort aan bedrijventerreinen. Ten aanzien van de aparte status van de Kop van Roomburg is Holland Rijnland van mening dat dit een bedrijventerrein is en geen kantorenlocatie voor de regionale vastgoedvraag. In goed overleg tussen Holland Rijnland, Leiden, Zoeterwoude, provincie

Zuid-Holland en Collis zelf is een oplossing gevonden voor de nieuwbouwbehoefte van Collis. Voor eigen gebruik mag Collis 8.000 m2 ontwikkelen (2.000 m2 bestaand en 6.000 m2 additioneel) in Roomburg. Deze ontwikkeling betreft een uitzondering. Deze uitzondering is mede mogelijk gemaakt omdat tegelijkertijd compenserende planreductie plaats vindt in de W4 Zoeterwoude, van 72.500 m2 naar 52.500 m2 en de gemeente Leiden haar oorspronkelijke plannen voor kantoorontwikkeling in Roomburg/Knoop Oost heeft herzien. Zienswijze leidt tot wijziging van de concept kantorenstrategie Holland Rijnland b. Ontwikkelingsmaatschappij Meerburg merkt op dat in tabel 11a en in bijlage 3 gesproken wordt over 30.000 m2 in planfase (voor kantoren op de Kop van Roomburg) terwijl elders in de nota is aangegeven dat dit een bedrijventerrein is. Ook figuur 10 suggereert dat kantoren hier mogelijk zijn. Antwoord: Holland Rijnland is van mening dat tabel 11a Reguliere plancapaciteit kantorenlocaties, bijlage 3 Plancapaciteit en figuur 10 Locaties met mogelijkheden tot uitbreiding inderdaad onduidelijkheid schept rond de locatie Roomburg. De locatie Roomburg zal worden geschrapt. Zienswijze leidt tot wijziging van de concept kantorenstrategie Holland Rijnland 2.3.4

Smitsloo Groep

Uit het schrijven van de Holdingmaatschappij Smitsloo Groep B.V. heeft Holland Rijnland de volgende zienswijzen gedestilleerd (die aspecten waar direct verwezen wordt naar de concept kantorenstrategie): a. Smitsloo Groep pleit voor een hogere voorverhuur eis (100% i.p.v. 70%) en tevens een eis van 100% zekerheid dat de achter te laten kantoorruimten volledig worden verhuurd.

4-10-2012

19


Antwoord: Verschillende partijen, zowel gemeenten als marktpartijen denken verschillend over het verhogen dan wel verlagen van het percentage voor de voorverhuureis. Holland Rijnland is van mening dat dit percentage kan rekenen op consensus binnen de samenwerkende gemeenten en tevens aansluit bij de markt. Ten aanzien van een eis van 100% zekerheid dat de achter te laten kantoorruimte weer volledig wordt verhuurt, is Holland Rijnland van mening dat 100% zekerheid niet realistisch is. Temeer omdat er geen wettelijke mogelijkheden zijn om dit af te dwingen. Wel deelt Holland Rijnland uw wens dat leeg gekomen kantoorpanden zo snel mogelijk weer worden gebruikt. De SER-ladder wordt tegenwoordig Ladder voor duurzame ontwikkeling genoemd. Zoals aangegeven in de Kantorenstrategie geldt voor kantoren een uitgifteprotocol waarbij de Ladder voor duurzame ontwikkeling wordt gehanteerd. Dit geldt zowel voor de lokale als de regionale vraag. Gemeenten tonen via een onderzoeksrapportage aan dat deze ladder juist is toegepast. Boven op toepassing van Ladder voor duurzame ontwikkeling zien de samenwerkende gemeenten van Holland Rijnland voordeel in een extra inspanning waarbij ook een duurzame verhuisketen wordt nagestreefd. Bij de afgifte van een bouwvergunning voor een nieuw kantoor vraagt de gemeente naar een plan voor het vastgoed dat wordt achtergelaten. Uit dit plan moet blijken hoe leegstand in het oude pand wordt voorkomen dan wel wordt opgelost. Zienswijze leidt niet tot wijziging van de concept kantorenstrategie Holland Rijnland b. Smitsloo Groep pleit er voor dat gemeenten bestemmingsplanwijzigingen gaan doorvoeren met de functie wonen. Dit op een zodanige manier dat additionele woningbouw mogelijk is, ter financiering van de gewenste transformatie van kantoren. Antwoord: Onderdeel van de helpende hand aan eigenaren bij renovatie en transformatie is in het bijzonder het mogelijk maken van bestemmingsplanwijzigingen. Dit Ruimtelijke Ordeningsinstrument is het belangrijkste dat de gemeente hierbij in kan zetten. In hoeverre additionele woningbouw mogelijk en wenselijk is, ligt aan de locatie en andere factoren in de desbetreffende gemeente. Holland Rijnland laat die afweging over aan het lokaal bestuur. Zienswijze leidt niet tot wijziging van de concept kantorenstrategie Holland Rijnland c. Smitsloo Groep pleit voor een verfijning van de categorieën van kantorenlocaties zoals beschreven in paragraaf 3.1 Drie categorieën. Smitsloo geeft aan dat zij de Verbeekstraat, een deel van de Willem de Zwijgerlaan en het Haagse Schouw in Leiden ziet als incourante locaties. Tevens vindt zij dat een deel van het stationsgebied in Leiden (ten noorden van het Schutttersveld) is gedateerd. Antwoord: Over de categorieën en de aanwijzing van duurzame en niet-duurzame locaties is langdurig gediscussieerd. In deze discussie hebben zowel gemeenten, provincie als marktpartijen deelgenomen. Holland Rijnland is van mening dat met de vaststelling van de categorieën zoals beschreven in de Kantorenstrategie een belangrijke stap is gezet. Binnen de regio hebben partijen (gemeenten, vastgoedeigenaren en marktpartijen in het vastgoed) nu duidelijkheid en kunnen zij in hun investeringen anticiperen op de nu gemaakte keuzes. Zienswijze leidt niet tot wijziging van de concept kantorenstrategie Holland Rijnland d. Smitsloo Groep wijst er op dat zij contact met makelaars belangrijk acht, maar dat dit intermediairs zijn en dat eerst eigenaren/ beleggers zelf door de gemeenten geraadpleegd dienen te worden.

4-10-2012

20


Antwoord: Op pagina 26 van de Kantorenstrategie beschrijft Holland Rijnland de gewenste samenwerking met makelaars. Op dezelfde pagina wordt tevens de gewenste rol in de samenwerking met beleggers beschreven. De overheid heeft op lokaal en regionaal niveau geen mogelijkheden marktpartijen te “dwingen” tot het in haar ogen gewenst gedrag. Wel kan zij marktpartijen verleiden om samen het maatschappelijke probleem van de leegstand van kantoren terug te dringen en tot nieuwe oplossingen te komen. Open dialoog tussen markt en overheid is hierbij van cruciaal belang. Zienswijze leidt niet tot wijziging van de concept kantorenstrategie Holland Rijnland e. Smitsloo Groep vindt het ruimte blijven bieden aan een toevoeging van kantoren zonder dat minstens evenveel meters uit de markt genomen zijn, “marktverziekend”. Antwoord: In aanvulling op het antwoord onder punt a waarbij uw zienswijze eenzelfde strekking heeft, voegt Holland Rijnland toe dat zij de markt niet op slot wil zetten en ruimte wil blijven bieden aan economische groei en daarmee de ontwikkeling van duurzame kantoren op locaties met goede voorzieningen, die met openbaar vervoer en/of met de auto goed bereikbaar zijn. Wel streeft Holland Rijnland naar een gezonde balans in de kantorenmarkt met een frictieleegstand van 5%. Zienswijze leidt niet tot wijziging van de concept kantorenstrategie Holland Rijnland f.

Smitsloo Groep noemt het meer onttrekken van kantoren uit de markt zoals beschreven op pagina 41 halfslachtig handelen en wijst er op dat in Amsterdam nieuwbouwplannen voor kantoren met meer voortvarendheid worden geschrapt.

Antwoord: Holland Rijnland is bekent met de plannen in Amsterdam. Toch vindt zij vanwege het verschil in mate van leegstand evenals het karakter en de schaalgrootte tussen beide kantorenmarkten dat de aanpak van gekozen in Amsterdam niet één op één kan worden toegepast in Holland Rijnland. Zienswijze leidt niet tot wijziging van de concept kantorenstrategie Holland Rijnland

4-10-2012

21


3

Wijzigingen op concept Kantorenstrategie Holland Rijnland

3.1

Wijzigingen tekst concept Kantorenstrategie Holland Rijnland

Pagina 5 In de eerste alinea zal worden toegevoegd: “Naast de Kantorenstrategie wordt er in het kader van de Regionale bedrijventerreinenstrategie gewerkt aan de herziene programmering van Bedrijventerreinen en aan een strategie voor detailhandel op perifere locaties. Deze drie nota’s hebben zeker onderlinge invloeden. Ter zijner tijd bij de herziening van de diverse nota’s zal dan ook worden onderzocht of er niet één integrale strategie voor alle werklocaties moet worden opgesteld. Vooralsnog biedt de Regionale Structuurvisie (en de partiële herziening) een integrale afweging van de diverse beleidsvelden.” Pagina 5, 6, 9, 12, 49 “…frictieleegstand (5 tot 8%)...” Wordt vervangen door: “…frictieleegstand van 5% …” Pagina 6 “…temporiseren of schrappen…” Wordt vervangen door: “…temporiseren èn schrappen…” Pagina 6, 12 “Zij doen dit door het inzetten op een betere balans, waarbij het aantal vierkante meter nieuwe kantoren wordt gekoppeld aan het aantal vierkante meter dat aan de kantorenmarkt wordt onttrokken.” Wordt vervangen door: “Zij doen dit door het inzetten op een betere balans, waarbij het aantal vierkante meter nieuwe kantoren in de regio wordt gekoppeld aan het aantal vierkante meter dat aan de kantorenmarkt wordt onttrokken in de regio. Dit betekent dat de samenwerkende gemeenten bij het starten van plannen voor nieuwbouw rekening houden met de cijfers van onttrekking via transformatie van kantoren naar andere functies.” Pagina 7, 19 “…verouderde kantorenlocaties binnen twee jaar in kaart te hebben gebracht.” Wordt vervangen door: “…verouderde kantorenlocaties binnen één jaar in kaart te hebben gebracht.” Pagina 8, 21 “… financiële consequenties voor de samenwerkende gemeenten.” Wordt vervangen door: “… financiële consequenties voor de individuele gemeenten.”

4-10-2012

22


Pagina 13 Onder de koptekst SER-ladder zal worden toegevoegd: “De praktijk ervaringen met een uitgifteprotocol op basis van de Ladder voor duurzame verstedelijking (de "SER-ladder") en de ervaringen met vergunningverlening, gekoppeld aan een plan voor het vastgoed dat achter gelaten wordt, zullen door de gemeenten worden geregistreerd en in de projectgroep Transformatie met elkaar worden gedeeld. Pagina 14 In de laatste alinea zal worden toegevoegd: “De samenwerkende gemeenten onderstrepen de waarde van de kleinschalige vraag en de gemeentelijke autonomie op dit vlak. Zij achten de gestelde grens een praktische verdeling die voldoende ruimte biedt voor individuele gemeenten om lokaal maatwerk te organiseren.” Pagina 15 Onder de koptekst Kantoren op bedrijventerreinen wordt toegevoegd: “In de Regionale Bedrijventerreinenstrategie Holland Rijnland (2009) is afgesproken dat zelfstandige kantoren groter dan 1.000 m2 bvo niet zijn toegestaan op bedrijventerreinen. In paragraaf 6.3 wordt dieper ingegaan op relevante regionale nota’s inzake bedrijventerreinen.” Pagina 18 “Weliswaar zijn er landelijke eisen, maar gemeenten kunnen de grenzen opzoeken van wat nog acceptabel is en hierbij anticiperen op de aangekondigde aanpassing van het Bouwbesluit in 2012.” Wordt vervangen door: “De eisen conform het Bouwbesluit 2012 liggen bij transformatie lager dan bij nieuwbouw. In dit nieuwe bouwbesluit wordt in de meeste gevallen voor verbouw een landelijk uniform verbouwniveau aangegeven. Met deze nieuwe benadering staat van tevoren vast aan welk eisenniveau men moet voldoen bij de benodigde verbouwingen voor transformatie. Dit brengt meer zekerheid voor de initiatiefnemer met zich mee. Een specifiek geval dat is aangewezen, is de plafondhoogte. In het Bouwbesluit 2012 is zoveel mogelijk geprobeerd eventueel mogelijke technische obstakels voor transformatie weg te halen. Zo mag nu bij transformatie van een kantoorgebouw in een woongebouw een plafondhoogte van 2,10 m gehanteerd worden. Zo kunnen de plafonds worden verlaagd zodat daarboven ruimte is voor leidingen. Het nieuwe bouwbesluit is per 1 april 2012 inwerking getreden.” Pagina 18 Onder de koptekst Regels en procedures zal worden toegevoegd: “Bij transformatie naar kantoren naar andere functies moet rekening worden gehouden met de milieueffecten op omliggende kantoren en bedrijvigheid.” Pagina 18 In paragraaf 2.3 Transformatie wordt ter inspiratie een kader geplaatst waarin wordt beschreven hoe Leiden de rol van kantorenloods invult. “Door middel van verleiden en stimuleren van eigenaren, potentiële gebruikers en ondernemersverenigingen probeert Leiden succesvolle transformaties van kantoorpanden te bereiken. Om zo tot de gewenste frictieleegstand van 5% te komen. Na een gedegen analyse benaderd zij actief belanghebbenden en gaat met hen in gesprek over de mogelijkheden. Hierbij stelt Leiden zich proactief op in het traject voorafgaand aan de daadwerkelijke transformatie. De kantorenloods heeft korte lijnen met de ambtelijke directie en het college van B&W zodat een snelle belangenafweging mogelijk is. Hierbij is een goede samenwerking met en tussen de afdelingen ruimtelijke ordening, stedenbouw, verkeer, grondzaken, milieudienst, projectmanagementbureau en vergunningen onontbeerlijk. Daarnaast zet Leiden in op zoveel mogelijk flexibiliteit in bestemmingsplannen. Leiden ziet elk leeg pand als uitdaging èn kans.

4-10-2012

23


Een kans voor:  Renovatie;  Functieverandering;  Transformatie;  Sloop;  Werkgelegenheid;  Leiden en de regio om zich te profileren als plek waar nog ruimte is om zich te vestigen.” Pagina 19 Onder de koptekst Inzicht in leegstand en mogelijkheden voor renovatie of transformatie zal worden toegevoegd: “Bij het in kaart brengen van verouderde kantoorlocaties is het van belang ook het bedrijfsleven te betrekken.” Pagina 19 “…waar expertise, kennis en ervaring op dit gebied worden gedeeld gewenst.” Wordt vervangen door: “…waar expertise, kennis en ervaring op dit gebied –ook die aanwezig bij het bedrijfslevenworden gedeeld, gewenst.” Pagina 19 Onder de koptekst Projectgroep Transformatie zal worden toegevoegd: “Het doel van deze Projectgroep Transformatie is kennisdeling, er is geen sprake van bindende adviezen vanuit deze projectgroep richting de individuele gemeenten”. Pagina 20 In paragraaf 2.4 Andere handvatten wordt toegevoegd: “Residuele grondprijsberekening Toepassing van de residuele grondprijsberekening, waarbij de waarde van de grond een resultante is van de beleggingswaarde minus de bouwkosten van het vastgoed, wordt aanbevolen. De residuele grondprijsberekening bij kantoornieuwbouw wordt in deze nota echter niet verplicht gesteld. De samenwerkende gemeenten achten transparantie en informatie op het gebied van grondprijsbeleid wenselijk maar een verantwoordelijkheid van de individuele gemeenten zelf.” Pagina 20 In paragraaf 2.4 Andere handvaten wordt toegevoegd: “Ontwikkelrechten Het hanteren van ontwikkelrechten is een interessante gedachte in het streven naar een gezonde balans in de kantorenmarkt met een frictieleegstand van 5%. In dit streven zou een vorm van ontwikkelrechten analoog aan de Ruimte voor Ruimte regeling, die van toepassing is bij het uit de markt halen van verouderde kassen, passend kunnen zijn. De vraag is op welke schaal dit het beste kan worden aanpakt, regionaal of provinciaal. Holland Rijnland initieert een gesprek met de provincie om hier over van gedachten te wisselen. Ook zal Holland Rijnland inventariseren welke initiatieven voor ontwikkelrechten van verouderd vastgoed er elders in het land zijn of worden uitgedacht. De resultaten hiervan zullen worden teruggekoppeld in de Projectgroep Transformatie.” Pagina 20 “Het samenwerkingsorgaan Holland Rijnland zal de bovenstaande afspraken bewaken en gemeenten er op aanspreken wanneer de afspraken niet juist worden nagekomen.”

4-10-2012

24


Wordt vervangen door: “Holland Rijnland heeft vertrouwen in deze bestuurlijke afspraken tussen de gemeenten en ziet het als haar taak individuele gemeenten er op aan te spreken wanneer de afspraken niet juist worden nagekomen.” Pagina 25 “… groei van het aantal m2 kantoren…” Wordt vervangen door: “… groei van het aantal m2 kantoren en laboratoria…” Pagina 25 Onder de koptekst Duurzame kantoorlocaties zal worden toegevoegd: “ Mochten er in de dynamiek van de markt initiatieven naar voren komen voor andere duurzame kantorenlocaties die een aantoonbare stimulans geven aan de regionale economie dan zullen dergelijke initiatieven besproken worden in het portefeuillehoudersoverleg op het moment dat de initiatieven manifest worden. Zo zien de samenwerkende gemeenten meerwaarde in de initiatieven Flower Science Park in de gemeente Lisse en het Tuinbouw Innovatiecentrum in de gemeente Kaag en Braassem. De ambitie is deze initiatieven uit te laten groeien tot het derde (of vierde) sciencepark van Holland Rijnland. Ten aanzien van Nieuw-Valkenburg zien de samenwerkende gemeenten meerwaarde wanneer hier voor het thema Life Science wordt gekozen om zo de kracht van het reeds bestaande cluster van Life Science (o.a. Bio Science Park) verder te versterken.” Pagina 28 Schrappen passage: “Mochten er in de dynamiek van de markt initiatieven naar voren komen die een aantoonbare stimulans geven aan de regionale economie dan zullen dergelijke initiatieven besproken worden in het portefeuillehoudersoverleg op het moment dat de initiatieven manifest worden. Denk hierbij bijvoorbeeld aan het Flower Science Park en Valkenburg.” Pagina 28 “… zijn investeringen in de openbare ruimte van belang…” Wordt vervangen door: “… zijn investeringen in de openbare ruimte van belang, evenals de zorg voor goede parkeergelegenheid en autobereikbaarheid …” Pagina 29 “De strategie voor deze locatie behelst eveneens het reduceren van plancapaciteit. Nieuwe aanvullende functies kunnen het gebied meer toekomstwaarde geven.” Wordt vervangen door:

“De strategie voor deze locatie behelst eveneens het reduceren van plancapaciteit. Nieuwe aanvullende functies kunnen het gebied meer toekomstwaarde geven. Een complicerende factor bij het kiezen van nieuwe functies voor dit gebied is dat er financiële afspraken in W4-verband zijn gemaakt. Hierdoor hebben verminderende grondopbrengsten grote financiële consequenties voor Leiderdorp. De verplichte afdracht aan Rijkswaterstaat maakt het fors terugdringen van het aantal m2 kantoren daardoor lastig. Bij een eventuele andere invulling van het gebied zal daar rekening mee moeten worden gehouden.” Pagina 53 “ In aanbouw: 35.000 m2 (leiden) en 35.000 m2 (Oegstgeest)”

4-10-2012

25


Wordt vervangen door: “ In aanbouw: 35.000 m2 (leiden)” Pagina 68 Onder de koptekst Zoeterwoude, W4 zal worden toegevoegd: “De W4-locatie wordt te zijner tijd van een HOV-halte voorzien.” Pagina 69 Onder de koptekst Katwijk, Duinvallei zal worden toegevoegd: “Voor Katwijk wordt 20.000 m2 aan kantoren voor de lokale vraag (kantoren kleiner dan 2.500 m2 per eenheid) toegevoegd. De Rijn Gouwe Lijn gaat hoogstwaarschijnlijk niet door, maar er wordt gewerkt aan een alternatief voor ruimtelijke investeringen in het openbaar vervoer onder de naam HOV-NET Zuid-Holland Noord, waardoor ook deze locatie beter bereikbaar wordt”. Pagina 73 “Het bouwbesluit wordt aangepast. Voor verbouw zullen andere eisen gaan gelden dan voor nieuwbouw. De rijksoverheid heeft dit in behandeling.” Wordt vervangen door: “Het bouwbesluit is aangepast en het nieuwe bouwbesluit is per 1 april 2012 inwerking getreden. Voor verbouw gelden nu andere eisen dan voor nieuwbouw.”

3.2

Wijzigingen tabellen en figuren Kantorenstrategie Holland Rijnland

Pagina 67 Tabel 11 Reguliere plancapaciteit kantorenlocaties per gemeente. Gemeente Teylingen, Locatie Warmonderweg/ Oosteinde van Leenen à 5.000 m2, Locatie Stol à 3.000 m2 en Locatie Greenib à 3.000 m2. Metrages worden toegevoegd, deze toevoegingen zullen het label “in planfase” mee krijgen. Gemeente Leiden, Locatie Vondellaan à 21.000 m2. Metrages worden toegevoegd, deze toevoeging zal het label “in planfase” mee krijgen. Gemeente Leiden,Vijverlocatie à 3.000 m2. Metrages worden geschrapt. Gemeente Leiden, Locatie Roomburg à 8.000 m2. Metrages worden bijgesteld. Gemeente Zoeterwoude, Locatie W4. Metrages worden bijgesteld van 72.500 m2 nar 52.500 m2. Tabel 12 Bijzondere plancapaciteit kantorenlocaties per gemeente. Gemeente Oestgeest, Locatie Bio Science Park a 235.000 m2. Wordt 197.000 m2 met toevoeging in voetnoot: Waarvan 70.000 m2 pure kantoorruimte en de overige metrages voor een combinatie van kantoren en laboratoria. Pagina 68 Figuur 10: de locatie Roomburg wordt geschrapt. Pagina 80 Bijlage 3 Plancapaciteit Gemeente Rijnwoude, locatie HOV-halte Rijnwoude wordt toegevoegd, deze toevoeging zal het label “in planfase” meekrijgen (metrage is onbekend, derhalve kunnen er geen metrages worden toegevoegd voor deze locatie in tabel 11 op pagina 67).

4-10-2012

26


Gemeente Teylingen, Locatie Warmonderweg/ Oosteinde van Leenen à 5.000 m2, Locatie Stol à 3.000 m2 en Locatie Greenib à 3.000 m2 worden toegevoegd, deze toevoegingen zullen het label “in planfase” mee krijgen. Gemeente Leiden, Locatie Vondellaan à 21.000 m2, deze toevoeging zal het label “in planfase” mee krijgen. Gemeente Leiden, Vijverlocatie à 3.000 m2, deze zal worden geschrapt. Gemeente Leiden, Locatie Roomburg à 8.000m2. Metrages worden bijgesteld. In een toelichting wordt verduidelijkt dat deze ontwikkeling een uitzondering is ten behoeve van eigen gebruik voor het bedrijf Collis. Gemeente Zoeterwoude, Locatie W4. Metrages worden bijgesteld van 72.500 m2 nar 52.500 m2. Gemeente Oestgeest, Locatie Bio Science Park a 235.000 m2. Wordt 197.000 m2 met toevoeging in voetnoot: Waarvan 70.000 m2 pure kantoorruimte en de overige metrages voor een combinatie van kantoren en laboratoria.

4-10-2012

27

K Kantorenstrategie Holland Rijnland 2012

Kantorenstrategie Holland Rijnland 20-09-2012

In Holland Rijnland werken samen: Alphen aan den Rijn, Hillegom, Kaag en Braassem, Katwijk Leiden, Leiderdorp, Lisse, Nieuwkoop, Noordwijk, Noordwijkerhout, Oegstgeest, Rijnwoude,Teylingen, Voorschoten en Zoeterwoude

September 2012

Pagina 1 van 111


Een product van: Bureau Stedelijke Planning bv Team Economie en Commercieel Vastgoed: Drs. Pieter van der Heijde Drs. Stephan Weijers MBA

Voor meer informatie: Pieter van der Heijde, [email protected] Beeldmateriaal zonder bronvermelding: Bureau Stedelijke Planning In opdracht van: Samenwerkingsorgaan Holland Rijnland

De in dit document verstrekte informatie mag uitsluitend worden gebruikt in het kader van de opdracht waarvoor dit document is opgesteld. Elk ander gebruik behoeft de voorafgaande schriftelijke toestemming van Bureau Stedelijke Planning BV©. Projectnummer: 2011.G.252 Referentie: Kantorenstrategie Holland Rijnland 20 september 2012

September 2012

Pagina 2 van 111


Inhoudsopgave Managementsummary

1

Inleiding

11

2

KantorenstrategieHollandRijnland

13

2.1

Planreductie

13

2.2

Renovatie

21

2.3

Transformatie

21

2.4

Anderehandvatten

26

2.5

Rollenvananderepartijen

27

2.6

Financiëleparagraaf

28

3

Kiezenvoorlocaties

31

3.1

Driecategorieën

31

3.2

Indicatievestrategieperregionalekantorenlocatie

35

4

Deproblematiek

39

4.1

Overleegstand,marktvraagennieuwbouwplannen

40

4.2

Deopgave

4.3

Waaromishetzomoeilijk?

5

Perspectiefwijziging,“vijfovertwaalf”

5.1

41

42

47

ActieprogrammaAanpakLeegstandKantoren

47

5.2

Provincialevisieenregionaleopgave

49

5.3

Wijziginginwerkenenkantoorgebruik

52

6

BeleidskaderHollandRijnland

55

6.1

StructuurvisieHollandRijnland(2009)

55

6.2

Regionalekantorenstrategie(2006)

56

6.3

Regionalebedrijventerreinenstrategieën

57

6.4

Stedenbaan

58

6.5

Flankerendbeleid

58

September 2012

Pagina 3 van 111


7

KantorenmarktHollandRijnland

60

7.1

Werkgelegenheidsstructuur

60

7.2

Kantorenvoorraadenleegstand

62

7.3

Aanbodenopname

64

7.4

Analysebestaandekantorenlocaties

66

7.5

KarakteristiekHollandRijnland

71

8

HollandRijnlandinregionaalperspectief

72

8.1

Functionerenkantorenmarktentoekomstperspectief

73

8.2

Regionalesamenwerking

77

8.3

Effectenoverenweer

80

9

Provincialeaanzetkantorenstrategie

81

9.1

Vraagprognose,nieuwbouwbehoefte,verdelingoverlocaties 81

9.2

Gevoeligheidsanalyse

83

10

Plancapaciteit

85

11

Instrumenten

89

Bijlage1Onderzoeksverantwoording

96

Bijlage2Tabellenboek

100

Bijlage3Plancapaciteit

101

Bijlage4Knelpuntenmatrix

103

Annex1

106

Annex2

108

September 2012

Pagina 4 van 111


Management summary DenieuwekantorenstrategiegeeftantwoordopdevraaghoeHollandRijnlandkankomentot eengezondekantorenmarkt.Zijgeeftantwoordopdevraagwelkebeleidskeuzesde samenwerkendegemeentenmoetenmakenomditvoorelkaartekrijgen.Naastde KantorenstrategiewordterinhetkadervandeRegionalebedrijventerreinenstrategiegewerkt aandeherzieneprogrammeringvanBedrijventerreinenenaaneenstrategievoor DetailhandelopPerifereLocaties.Dezedrienota’shebbenzekeronderlingeinvloeden.Ter zijnertijdbijdeherzieningvandediversenota’szaldanookwordenonderzochtoferniet éénintegralestrategievoorallewerklocatiesmoetwordenopgesteld.Vooralsnogbiedtde RegionaleStructuurvisie(endepartiëleherziening)eenintegraleafwegingvandediverse beleidsvelden. Doelstelling HollandRijnlandwilmetdezeregionalekantorenstrategieruimtebiedenaandeontwikkeling vanduurzamekantorenoplocatiesmetgoedevoorzieningen,diemetopenbaarvervoeren/of metdeautogoedbereikbaarzijn.Hetjuistekantooropdejuisteplekisdaarbijeenbelangrijk uitgangspunt.Daarnaastmoethetaanbodkwantitatiefenkwalitatiefpassenbijdenate strevenregionaleenlokaleeconomischegroeienwerkgelegenheid.Destrategiezaldaarom eenbijdragemoetenleverenaanhetterugbrengenvanhetaanbodtothetniveauvande frictieleegstandvan5%dienodigisvooreengoedemarktwerkingenhetverbeterenvande ruimtelijkekwaliteitinhetstedelijkgebied.Destrategiemaakthiermeeduidelijkhoe deregiodekansenwilbenuttenomwerkgelegenheidtebehoudenenteaccommoderenen tevenstekomentoteenduurzamekantoorontwikkelingtot2025enbiedthiervoorhet beleidskader. Perspectiefwijziging Nederlandheefteenforsoverschotaankantoormeters;in2010stond6,7miljoenm²leeg.Een steedsgroterdeelvandenietingebruikzijndepandenstaatlangdurigleegzonder perspectiefopeennieuwegebruiker.SindshetbeginvandezeeeuwzijnerinNederland structureelmeervierkantemeterskantoorruimtegebouwddandemarktkonopnemen.De recessiedeed(endoet)daarnogeenschepjebovenop.Bijongewijzigdbeleidzaldit overschotdekomendejarensterktoenemen,mogelijketot25%leegstandindekomende jaren.Daarnaastlooptdevraagnaarkantoorruimtestructureelterugonderinvloedvanhet

September 2012

Pagina 5 van 111


nieuwewerkeneneenkrimpendeberoepsbevolking.Aandeaanbodzijdeovertrefthetaantal nieuweopleveringennogsteedshetaantalonttrekkingen. Waardezeoplopendeleegstandlangetijdalsprobleemvandemarktwerdbeschouwd,is inmiddelshetbesefdoorgedrongendateenbredereaanpaknoodzakelijkiswaarbijookvoor overhedeneenrolisweggelegd.Regionalesamenwerkingisdaarbijvanbijzondergroot belang. Kantorenmarkt Holland Rijnland HollandRijnlandheeftmet1,5miljoenm²kantoreneenbescheidenaandeelinde Nederlandsekantorenmarkt.Deleegstand(exclusiefvoorverhuur)ligtmet11%onderhet landelijkgemiddelde,maarisdeafgelopenjareninhoogtempotoegenomen.Holland Rijnlandkendein2006voorhetlaatsteengezondeverhoudingtussenvraagenaanbodinde bestaandevoorraad.Sindsdienisdedisbalanstussenvraagenaanbodverdertoegenomen. LeidenenAlphenaandenRijnhebbeneenonevenrediggrootaandeelinderegionale leegstand.MetnameinLeidenbevindtzicheenaantalkwetsbarelocatiesdatnietmeeraan dewenseneneisenvandekantoorgebruikervoldoet.Ondankshetoplopendeoverschotaan kantorenisdeplancapaciteitinderegionogsteedstehoog. Drieledige opgave DeopgavevoorHollandRijnlandomtekomentoteengezondekantorenmarktisdrieledig: 1. Planreductie.Hettemporiserenènschrappenvanplannenvoornieuwekantorenis noodzakelijk. 2. Renovatie.Bestaandekantorenopgoedelocatiesverdieneneeninvesteringomdeze weerup-to-datetemaken. 3. Onttrekking.Kansloosvastgoedzaldoormiddelvantransformatieeenanderefunctie moetenkrijgen.

Bindende afspraken DesamenwerkendegemeentenvanHollandRijnlandmakenindezekantorenstrategie

bindendeafspraken.HetsamenwerkingsorgaanHollandRijnlandzaldezeafsprakenbewaken engemeenteneropaansprekenindendeafsprakennietjuistwordennageleefd.

September 2012

Pagina 6 van 111


DesamenwerkendegemeentenvanHollandRijnlandsprekenmetbetrekkingtotplanreductie af: 

Hetaanbodvankantorenteverminderen,enerzijdsviaplanreductieenanderzijdsdoor testimulerendatbestaandverouderdvastgoeduitdemarktwordtgehaaldmiddels transformatienaaranderefuncties.Hetdoeliseenzodanigebijstellingvanhetaanbod datdeleegstanddaalttoteenfrictieleegstandvan5%.Zijdoenditdoorhetinzetten opeenbeterebalans,waarbijhetaantalvierkantemeternieuwekantoreninderegio wordtgekoppeldaanhetaantalvierkantemeterdataandekantorenmarktwordt onttrokkeninderegio.Ditbetekentdatdesamenwerkendegemeentenbijhetstarten vanplannenvoornieuwbouwrekeninghoudenmetdecijfersvanonttrekkingvia transformatievankantorennaaranderefuncties.



Perkantorenlocatieeenduidelijkprofielteontwikkelendataansluitopdepotenties vandezegebieden.Daarnaastzullendegemeentenbijplanontwikkelingenafgiftevan eenvergunningsturenopelementenalsflexibiliteit,uitstraling,duurzaamheid, alternatieveaanwendbaarheidenonderscheidendvermogenvandelocatiesenhet vastgoed.Meeraandachtzalwordengegevenaanfunctiemengingende aanwezigheidvanvoorzieningenalsmedevoldoendeparkeergelegenheidbij kantorenlocaties.Bijnieuweontwikkelingenhoudendesamenwerkendegemeenten vastaaneenvoorverhuureisvanminimaal70%. Dezenieuweontwikkelingenvinden alleenplaatsopdeaangewezenduurzamekantorenlocaties.



DatvoorkantoreneenuitgifteprotocolgeldtwaarbijdeSER-ladderwordtgehanteerd. Ditgeldtzowelvoordelokalealsderegionalevraag.Gemeententonenviaeen onderzoeksrapportageaandatdeSER-ladderjuististoegepast.Slechtsbijzwaar wegendeargumentenzullengemeenteninhunbeleidsafwegingafwijkenvande conclusiesvandezeonderzoeksrapportage.Desamenwerkendegemeentenzien voordeelbijeenbredetoepassingvandeSER-ladderwaarbijookeenduurzame verhuisketeneenvoornamerolspeelt.Bijdeafgiftevaneenbouwvergunningvooreen nieuwkantoorvraagtdegemeentenaareenplanvoorhetvastgoeddatwordt achtergelaten.Uitditplanmoetblijkenhoeleegstandinhetoudepandwordt voorkomendanwelwordtopgelost.



Onderscheidtemakeninlokaleenregionalevraag.Regionalevraagwordtalleen gefaciliteerdopdeaangewezenduurzamekantorenlocaties.Eeninitiatiefopeenniet duurzamekantorenlocatievooreenlocalevraagdiedeschaaltebovengaat,zaldoor

September 2012

Pagina 7 van 111


debetreffendegemeentewordeningebrachtinhetportefeuilleoverlegEconomische ZakenenRuimte.Binneneenperiodevantweemaandenneemthet portefeuilleoverlegeenstandpuntin. 

Deverkantoriseringopbedrijventerreinentegentegaan.Ditkandoorinhet bestemmingsplanmindervierkantemeterbvovoorsolitairekantoorruimtetoete staan.HetsamenwerkingsorgaanHollandRijnlandzalzorgdragendatbovenstaande afspraakookinhetregionalebeleidvoorbedrijventerreinenwordtovergenomen.

DesamenwerkendegemeentenvanHollandRijnlandsprekenmetbetrekkingtotrenovatieaf: 

Eigenarentehelpenmetderenovatievanverouderdvastgoedopduurzame kantoorlocaties.Bijinitiatievenvanuitdemarktzullenzijzoveelmogelijkdeeisenvoor bestaandebouwhanteren(lichterdannieuwbouw).Indiennodiginvesterenzijextrain deopenbareruimte.

DesamenwerkendegemeentenvanHollandRijnlandsprekenmetbetrekkingtot transformatieaf: 

Zoveelmogelijkflexibiliteitinproceduresenregelstebetrachtenomzotransformatie oplocatieszondertoekomstwaardevoorkantorentestimuleren.Zijzullennietde nieuwbouwnormenmaardeeisenvoorbestaandebouwalsleidraadnemen.Daarnaast gaandesamenwerkendegemeentensoepelommetvolumeuitbreidingenom transformatiefinancieelhaalbaartemaken.



Hunverouderdekantorenlocatiesbinnenéénjaarinkaarttehebbengebracht.Deaard enomvangvanzowelderenovatie-alstransformatieopgavezullenworden onderzocht.Opbasisvandezekennisgaanzijproactiefdedialoogaanmet marktpartijenvoorhetvindenvanoplossingen.



EenambtelijkeprojectgroepTransformatieintestellenteneindeindezecomplexe materienietsteedsopnieuwhetwieltehoevprojectgroepzalonderroulerend voorzitterschapbijeenkomenomconcreteinitiatievenvoortransformatietebespreken omzokennistedelenenwaarnodigelkaardehelpendehandtebieden.Het SamenwerkingsorgaanHollandRijnlandzaldemonitoringvandetransformatie activiteitenopzichnemen.

September 2012

Pagina 8 van 111


DesamenwerkendegemeentenvanHollandRijnlandsprekenverderaf: 

Dein2011uitgebrachtekantorenmonitorjaarlijksteactualiseren.Opdezewijzekan wordengemetenofdevoorgesteldemaatregelenwerkeneneffectiefzijnenis bijsturingmogelijk.

Kiezen voor locaties Kiezenbetekentaanwijzenvanlocatiesdiewelofgeentoekomstwaardehebbenals kantorenlocatie.BinnenHollandRijnlandzijndriecategorieënvankantorenlocatieste onderscheiden:

Duurzamekantoorlocaties Werkgelegenheidsgroeiendedaarbijhorendegroeivanhetaantalm²kantorenisopdeze locatiesgewenst.Locaties:BioSciencePark,SpaceBusinessparkendestationsgebiedenvan LeidenCentraalenAlphenaandenRijn.

Niet-duurzamekantoorlocaties Dezelocatieszijnbinnendehuidigeentoekomstigemarktnietmeergeschiktvoorkantoren. Deopgaveishierompersaldohetaantalm²aankantoorareaalterugtedringen.Locaties: Plesmanlaan,KanaalparkenHenryDunantweg.

W4-locatie(Wonen,Water,WegenenWerken) BinnenHollandRijnlandheeftdesnelweglocatieaandeA4eenapartestatus.Debestaande plancapaciteitvoordezekantorenlocatieishoog.DeverschillendedeellocatiesvanW4 wordengeoptimaliseerddoorinhetmultifunctioneleprogrammahetaandeelnietkantoorfunctiestevergroten. Instrumenten Hetup-to-datemakenvankantorenlocatieszalmetdejuistemixvaninstrumentenmoeten wordenaangepakt.Hetbetreftdevolgendeinstrumenten: 

Reducerenplancapaciteit:hetterugbrengenvandemogelijkhedenomnieuw kantorenprogrammateontwikkelen.



Nieuw/multifunctioneelprogrammatoevoegen:hettoevoegenvannieuwprogramma, zowelkantorenalsanderefuncties,omzodelocatieeennieuweimpulstegeven.



Renovatie:verbeterenopgebouwniveau.

September 2012

Pagina 9 van 111




Herstructurering:verbeterenopgebiedsniveau.



Transformatie:hetgebouwenindiennodigdelocatieaanpassenzodatdezegeschiktis vooranderefuncties.



FaciliterenNieuweWerken:mogelijkmakenvannieuwevormenvanwerken,metnadruk opflexkantorenmetveelfaciliteiten.



Investerenopenbareruimte:openbareruimteaantrekkelijkmakendoorbeteronderhoud enbeheermetbehulpvaneenactueelbeeldkwaliteitsplan.

Financiële consequenties Dezeregionalekantorenstrategieheeftconsequentiesvoordeindividuelegemeenten.Zokan vergunningverleningvoortransformatiesfinanciëlegevolgenhebbenvoordegemeente.In casubetreftditplanschadeenverminderingvaninkomstenuitdeOZB-belasting. Tenaanzienvanplanschadebestaaterkansopplanschadeclaimsbijtransformatievaneen kantoornaareenanderefunctie.Devastgoedwaardevanomliggendekantorenkannamelijk dalenvanwegeeenanderefunctieinhetgebied.Echter,dithoeftnietperdefinitiefinanciële schadetebetekenenvoordegemeente:declaimkanwordendoorgelegdbijde initiatiefnemer. DeinkomstenuitdeOZB-belastingdalenbijtransformatie.Tenminste,oppandniveau.Echter, degemeentekanhettariefvoorhetsegmentniet-wonenverhogen.Incidenteledalingenin hetniet-wonensegmentoppandniveauvanwegetransformatiewordenhierdoorweerteniet gedaan. Daarnaastheeftreductievanplancapaciteitvoorkantorenfinanciëlegevolgenvoorde betreffendegemeente.Enerzijdsindevormvanplanschadevanwegeclaimsdiederden zoudenkunnenneerleggenbijdegemeente.Anderzijdsindevormvaneenneerwaartse bijstellingvandegrondexploitatievanhetbetreffendeplan.DitismetnamebijdeW4kantoorlocatieshetgeval,waarbijeengedeeltelijkandereinvullingvoordezelocatieskan leidentotlageregrondopbrengsten.

September 2012

Pagina 10 van 111


1

Inleiding

DezenieuweregionalekantorenstrategieisopgestelddoorhetSamenwerkingsorgaan HollandRijnlandinnauwesamenwerkingdeindividuelegemeenten,deprovincie ZuidHollandendiversemarktpartijen.Zowelopambtelijkalsopbestuurlijkc.q.directieniveau isintensiefgediscussieerdoverdeproblematiek,deoplossingsrichtingenalsmedeknelpunten diedaarbijomdehoekkomenkijken.Deprocesbegeleidingenhetopschriftstellenvande strategiewasinhandenvanBureauStedelijkePlanningwelkeookhuninhoudelijkeexpertise hebbeningebracht. Aanleiding Dezenieuwestrategiemoetdehuidigekantorenstrategie,uit2006vervangen.Het veranderendeeconomischetij,deontwikkelingenopdekantorenmarktendeaansluitingvan AlphenaandenRijn,NieuwkoopenRijnwoudein2010bijHollandRijnlandgevenaanleiding vooreenherzieningvanhetkantorenbeleid.DestructureleleegstandvankantoreninHolland Rijnlandneemtproblematischevormenaan.Ditisverspillingvanruimteenkapitaalengeeft ookongewensteruimtelijkesituaties.Indienernietswordtgedaanisdehuidigeongezonde situatieopdekantorenmarktnietconjunctureel,maarstructureelvanaard.Recentonderzoek inopdrachtvandeprovinciewijstnamelijkuitdatdebehoefteaannieuwbouwkantorenvoor 2010-2020halveerttenopzichtevanderegionaleramingenuit2008.InHollandRijnlandzijn deproblemenmindergrootdanindegrootstedelijkeregio’sDenHaagenRotterdam.Toch moetenookhierkeuzeswordengemaaktenishetzaakdatdemeestkansrijkeprojecten overeindblijvenomzoderegionaleeconomieeenimpulstegeven. Doelstelling HollandRijnlandwilmetderegionalekantorenstrategieruimtebiedenaandeontwikkeling vanduurzamekantorenoplocatiesmetgoedevoorzieningen,diemetopenbaarvervoeren/of metdeautogoedbereikbaarzijn.Hetjuistekantooropdejuisteplekisdaarbijeenbelangrijk uitgangspunt.Daarnaastmoethetaanbodkwantitatiefenkwalitatiefpassenbijdenate strevenregionaleenlokaleeconomischegroeienwerkgelegenheid.Destrategiezaldaarom eenbijdragemoetenleverenaanhetterugbrengenvanhetaanbodtothetniveauvande frictieleegstandvan5%dienodigisvooreengoedemarktwerkingenhetverbeterenvande ruimtelijkekwaliteitinhetstedelijkgebied.

September 2012

Pagina 11 van 111


Destrategiemaakthiermeeduidelijkhoederegiodekansenwilbenutten omwerkgelegenheidtebehoudenenteaccommoderenentevenstekomentoteen duurzamekantoorontwikkelingtot2025enbiedthiervoorhetbeleidskader. MetdezestrategiewillenderegionaalsamenwerkendegemeenteninHolland Rijnlandduidelijkheidgeven,ookaanbeleggers,ontwikkelaarsengebruikers,overde vraagopwelkelocatiesnogontwikkelingenkunnenplaatsvindenenwaarkantorengesloopt ofomgezetzoudenmoetenwordennaaranderefunctiesomlangdurigeleegstandte voorkomen. Leeswijzer Eerstwordenindehoofdstukken2en3denieuwekantorenstrategievoorHollandRijnland beschreven.Daarnawordtstilgestaanwaaromdezenieuwekantorenstrategienoodzakelijkis. Ditwordtgedaaninhoofdstuk4overdeproblematiekvanleegstandbijkantorenende beschrijvingvanderelevantebeleidskadersinhoofdstuk5en6.Deuitgevoerdeanalysevan dekantorenmarktvanHollandRijnlandwordtbeschrevenindehoofdstukken7,8,9en10. Hierbijwordttevenseenvergelijkinggetrokkenmetdetweebelangrijksteaangrenzende regio’s,teweten:StadsgewestHaaglandenenMetropoolregioAmsterdam.Tenslottewordt inhoofdstuk11eenuitvoerigeanalysevandeintezetteninstrumentenbeschreven.

September 2012

Pagina 12 van 111


2 Kantorenstrategie Holland Rijnland DeopgavevoorHollandRijnlandendaarmeedeoplossingomtekomentoteengezonde kantorenmarktisdrieledig: 1. Planreductie.Bewusteromgaanmetnieuwbouwvankantorenisnoodzakelijk.Op diversekantorenlocatieszullenplannenmoetenwordengetemporiseerdofgeschrapt. 2. Renovatie.Leegstaandekantorenopgoedelocatiesverdieneneeninvesteringomze weerup-to-datetemaken. 3. Onttrekking.Doortransformatienaaranderefunctieskankansloosvastgoedaande marktwordenonttrokkenenhethuidigeoverschotaankantorenwordenverminderd.

2.1. Planreductie Bewusteromgaanmetnieuwbouwvankantorenisnoodzakelijk.Metnameopde kantorenlocatieszondertoekomstwaardezullenplannenmoetenwordengetemporiseerden optermijngeschrapt.Vangrootbelangistebeseffendateengrootdeelvandevraagnaar nieuwbouwvervangingsvraagbetreft.Datbetekenteenforseonttrekkingopgaveombij nieuwbouwtezorgendatdeleegstandniettoeneemt.Tochisnieuwbouwnodigomte voorkomendatdeconcurrentiepositievanHollandRijnlandachteruitgaat.Omdynamiekte brengenindekantorenmarktenzototeenoplossingvoordeleegstandtekomenishetvan belangdatertochwordtgebouwdopdielocatiesdietoekomstbestendigzijn. Balans in vraag en aanbod op de kantorenmarkt HollandRijnlandzetinopeenbeterebalansinvraagenaanbodopdekantorenmarkt.Een balanstussenhetaantalvierkantemeternieuwekantorenenhetaantalvierkantemeterdat aandekantorenmarktwordtonttrokkendoortransformatieensloop.Opdezewijzekanhet aanbodwordenteruggebrachtenlooptdeleegstandnietverderop.Uiteindelijkzalde leegstanduitmoetenkomenopdefrictieleegstand.Doorafstemmingentemporiseringvan dehardeplancapaciteitwordtdegemiddeldejaarlijksenieuwbouwinovereenstemming gebrachtmetdegemiddeldejaarlijkseonttrekking.Viamonitoringzaleengoedinzicht moetenwordenverkregenindejaarlijksemutatie.Dezecijfersspeleneenrolinhet kantorenbeleid.Eendergelijkewerkwijzezallopendeverplichtingenmetmarktpartijenniet verstorenendeeconomischegroeinietafremmen.

September 2012

Pagina 13 van 111


Nieuwbouw, onttrekking en planreductie Uitgaandevaneenlevensduurvankantorenvan30of40jaarisinHollandRijnlandsprakevan substantiëleruimtevoornieuwbouw.Omdatditvooralvervangingsvraagbetreftisnaast nieuwbouweenomvangrijkeonttrekkingvanverouderdvastgoedviatransformatieof sloop/nieuwbouwnodig.Inzettenopeenhogematevanonttrekkingisnietverstandig.Cijfers vanHollandRijnlandenandereregio’sgevenaandatertotnutoealtijdveelmeerwerd gebouwddanonttrokken.Deredenhiervoorisdatzoweltransformatiealssloopvan verouderdekantoorpandenveleknelpuntenkennen.Daaromzalplanreductienodigzijn. Indepraktijkblijktplanreductiemoeilijktotstandtekomen.Allerleiafsprakenenrechtenmet privatepartijenenoverheidsorganenmakendathetschrappenvanplannenalsnelvergaande financiëleconsequentiesheeft.Hetideewasvaakdatdekantorenhetgeldvoorandere functieszoudenopbrengen.Denoodzakelijkeplanreductieleidtertoedatverschillende grondexploitatiesbijgemeentenverderonderdrukkomentestaan.Hetfeitdaterinhet verledenveelkostengemaaktzijn,leidtechternietperdefinitietoteensuccesvolle ontwikkeling.Dezekostenmogennietbepalendzijnomeeneerderinganggezette ontwikkelstrategiedanmaarvoorttezetten.Demarktisindeafgelopenjarendrastisch veranderdeninditlichtzullen,losvaneerdergemaaktekosten,voorsommigelocaties alternatieveplannenmoetenwordenontwikkeldmetminderofgeenkantoren,en/ofmet anderefuncties.Afscheidnemenvangeprognosticeerdeopbrengstenendaarmee afwaarderenvangrondwaardenisvoorgemeentennueenvandeeerstestappeninhet ontwikkelenvaneengezondekantorenmarkt.Ditisdeeerstestapdieleidttotdegewenste planreductieinHollandRijnland.ProcesafsprakenbinnenHollandRijnland,omtekomentot planreductiezijnonontbeerlijkomdeleegstandnietverderoptelatenlopen. 

DesamenwerkendegemeentenvanHollandRijnlandsprekenafhetaanbodvan kantorenteverminderen,enerzijdsviaplanreductieenanderzijdsdoortestimuleren datbestaandverouderdvastgoeduitdemarktwordtgehaaldmiddelstransformatie naaranderefuncties.Hetdoeliseenzodanigebijstellingvanhetaanboddatde leegstanddaalttoteenfrictieleegstandvan5%.Zijdoenditdoorhetinzettenopeen beterebalans,waarbijhetaantalvierkantemeternieuwekantoreninderegiowordt gekoppeldaanhetaantalvierkantemeterdataandekantorenmarktwordtonttrokken inderegio.Ditbetekentdatdesamenwerkendegemeentenbijhetstartenvan plannenvoornieuwbouwrekeninghoudenmetdecijfersvanonttrekkingvia transformatievankantorennaaranderefuncties.

September 2012

Pagina 14 van 111


Kantoren op de juiste locaties met de juiste randvoorwaarden Omhetjuistekantooropdejuistelocatietefaciliterenwordtdevraagzoveelmogelijk geaccommodeerdopdeaangewezenduurzamekantoorlocatiesmettoekomstwaarde.Hierbij wordenhogeeisengesteldaanrandvoorwaardenalsduurzaamheidalsmedeeenhoge voorverhuureis. Randvoorwaardenvoornieuwekantorenontwikkelingenzullenervoormoetenzorgendat zowelhetvastgoedalsdelocatiestoekomstbestendigzijn.Hetisvanbelangdatelkenieuwte ontwikkelenkantorenlocatieeenduidelijkprofielheeft.Ditprofielmoetonderscheidendzijn vandereedsbestaandeennieuwteontwikkelenlocaties.Daarnaastisvoldoende functiemenginggewenst.Monofunctionelekantoorlocatiessluitennietaanbijde hedendaagsevraag.Ookgoedevoorzieningeneneengoedeopenbareruimtezijndaarbij factorendienietmogenontbreken.Daarnaastisdeparkeergelegenheidbijeen kantorenlocatievancruciaalbelang.Ookoplocatiesdiegoedbereikbaarzijnperopenbaar vervoerzaleentoereikendaantalparkeerplaatsenmoetenwordengerealiseerd. Bijhetstellenvanderandvoorwaardenvoorontwikkelenvannieuwelocatieskanookgedacht wordenaanhetinstellenvaneenduurzaamheidsawardvooruitzonderlijketoepassingopdit vlakbijkantoorontwikkeling. Daarnaaststellendesamenwerkendegemeentenvastdat70%eenbruikbaarpercentage voorverhuuris.Ditgewenstepercentagevoorverhuurgeldtvoorderegionalevraag,nietvoor delocalevraag.Delocalevraagligtgeheelindeautonomievandebetreffendegemeente. Voorverkoopvangrondvoorkantorenvoormeerderegebruikersisditpercentagehoog.In depraktijkzienweechterdatdezeverzamelkantorenvooraldelokalemarktaccommoderen. OokisderelatiemethetStedenbaanPlusprogramma,waarHollandRijnlandzichaanheeft gecommitteerd,eenbelangrijkgegevenvoordekantorenstrategie.Daaromzullende thema’sStedenbaanPlusendeKantorenstrategiebeteropelkaarwordenafgestemd.De provincieZuid-Hollandzetinopeensterke,internationaalconcurrerendeeconomieende daarbijbehorendepositieopdekantorenmarkt.Daarbijisoptimalebereikbaarheiden inpassingindeverstedelijkingsvisieeenuitgangspunt.Hetstrategischbelangrijkeproject StedenbaanPlusvoorzietdaarin.Aanvullendenieuwekantoorontwikkelingenmoetendanook voorzoverhetgeenScienceParkbetreft,plaatsvindenopstationslocaties.

Definitievanstationslocatie EenkantoorlocatiedievanafeenhaltevanhetZuidvleugelnettevoetbinnen10minutenof methoogfrequentebus-oftramverbindingentebereikenis.

September 2012

Pagina 15 van 111


Hoogfrequentbetekenttenminste6keerperuurinbeiderichtingen.Dezedefinitieis ontleendaanartikel7vandeProvincialeVerordeningRuimte.Concreetgaathetdanomde kantoorlocatiesLeidenCentraalenAlphenStationsgebied.Beidezijnknooppuntinhetkader vanStedenbaanPlusenbedieneneenstedelijkconcentratiegebiedmethogeOV-potentie. 

Desamenwerkendegemeentensprekenafperkantorenlocatieeenduidelijkprofielte ontwikkelendataansluitopdepotentiesvandezegebieden.Daarnaastzullende gemeentenbijplanontwikkelingenafgiftevaneenvergunningsturenopelementenals flexibiliteit,uitstraling,duurzaamheid,alternatieveaanwendbaarheidenonderscheidend vermogenvandelocatiesenhetvastgoed.Meeraandachtzalwordengegevenaan functiemengingendeaanwezigheidvanvoorzieningenalsmedevoldoende parkeergelegenheidbijkantorenlocaties.Bijnieuweontwikkelingenhoudende samenwerkendegemeentenvastaaneenvoorverhuureisvanminimaal70%.Dezenieuwe ontwikkelingenvindenalleenplaatsopdeaangewezenduurzamekantorenlocaties.

SER-ladder Ditdenkmodelomeerstruimtetevindenbinnendebestaanderuimte(ofbestaandvastgoed) vooreenbepaaldefunctieofgebruikerisin1999doordeSERopgesteld.Delaatstejaren staatdeSER-ladder 1 weerinhernieuwdebelangstelling,nadatin2008dezedoorde betreffendeministersverplichtwerdgesteldvoornieuwebedrijventerreinen.Deprovincie heeftdetoepassingvandeSER-ladderbijdevraagnaarkantorenlocatiesopgenomeninde verordeningRuimte.Daarmeeisdezeookformeelvantoepassingvoordegemeentenin HollandRijnland.Ditbetekentdatpasnieuwbouwmogelijkisnadatisaangetoonddatdeze vraagnaarhuisvestingnietinde(gerenoveerde)bestaandevoorraadkanwordengevonden. BovenopdezeSER-ladderziendesamenwerkendegemeentenvoordeelineenextra inspanningwaarbijookeenduurzameverhuisketenwordtnagestreefd.Bijdeafgiftevaneen bouwvergunningvooreennieuwkantoorvraagtdegemeentenaareenplanvoorhet vastgoeddatwordtachtergelaten.Uitditplanmoetblijkenhoeleegstandinhetoudepand wordtvoorkomendanwelwordtopgelost.Depraktijkervaringenmeteenuitgifteprotocolop basisvandeLaddervoorduurzameverstedelijking(de"SER-ladder")endeervaringenmet vergunningverlening,gekoppeldaaneenplanvoorhetvastgoeddatachtergelatenwordt, 1

InHoofdstuk5vanditrapportwordtnaderingegaanopdestappenvandeSER-ladderendeverplichtingenvanuit

deprovincie.

September 2012

Pagina 16 van 111


zullendoordegemeentenwordengeregistreerdenindeProjectgroepTransformatiemet elkaarwordengedeeld. 

Desamenwerkendegemeentensprekenafdatvoorkantoreneenuitgifteprotocolgeldt waarbijdeSER-ladderwordtgehanteerd.Ditgeldtzowelvoordelokalealsderegionale vraag.GemeententonenviaeenonderzoeksrapportageaandatdeSER-ladderjuistis toegepast. Slechtsbijzwaarwegendeargumentenzullengemeenteninhunbeleidsafwegingafwijken vandeconclusiesvandezeonderzoeksrapportage.Desamenwerkendegemeentenzien voordeelbijeenbredetoepassingvandeSER-ladderwaarbijookeenduurzame verhuisketeneenvoornamerolspeelt.Bijdeafgiftevaneenbouwvergunningvooreen nieuwkantoorvraagtdegemeentenaareenplanvoorhetvastgoeddatwordt achtergelaten.Uitditplanmoetblijkenhoeleegstandinhetoudepandwordtvoorkomen danwelwordtopgelost.

Lokale en regionale vraag Hetisvanbelangonderscheidtemakentussenregionaleenlokalevraag.Delokalevraag voordelokalemarktvanbijvoorbeeldhetaccountants-enmakelaarskantoorisvoorde leegstandsproblematiekgeenfactorvanbelang.Dezeleegstandisnietstructureelofkan wordenopgevangendoorbijvoorbeeldhetkantoorindewoonwijktetransformerennaar woningbouw.DeproblematiekvanleegstandinHollandRijnlandligtbijderegionalevraag. Dekantorenlocatiesdiegeschiktzijnomderegionalevraagtehuisvestenzijninmeerof minderemateonderlingconcurrerend.

Definitievanlokaleenregionalevraagnaarkantoren Devastgoedvraagnaarkantorenisalslokaaltebestempelenalshetbrutovloeroppervlak minderdan2.500m²bedraagt.Delokalevraagvaltvolledigbinnendeautonomievande gemeentewaardevraagzichmanifesteert. Devastgoedvraagnaarkantorenisalsregionaaltebestempelenalshetbrutovloeroppervlak meerdan2.500m²bedraagt.DeregioomvatallevijftiengemeentenvanHollandRijnland. Opbasisvanhistorischecijfersbetekenttoepassingvandezedefinitiedatongeveer60%van detotalevastgoedvraagalslokaalkanwordenbeschouwdendeoverige40%alsregionaal.Er wordtbijdezedefinitieuitgegaanvandevraagvanindividueleorganisaties.Dezedefinitie wordthierondergeïllustreerdmetfoto’svanvoorbeeldeninderegio.Eenfotovaneenpand onderde2.500m2eneenfotovaneenpandbovende2.500m2.Desondankszulleneraltijd twijfelgevallenblijven.Hetisvanbelangdatdergelijketwijfelgevallenopdeagendaworden

September 2012

Pagina 17 van 111


gezetvanhetPortefeuillehoudersoverleg.HetsamenwerkingsorgaanHollandRijnlandzou graagziendatdegemeentendeprincipesvandezemaatregelendiegeldenvoorderegionale vraagookzoveelmogelijktoepassenvoorlokalevraag.Desamenwerkendegemeenten onderstrependewaardevandekleinschaligevraagendegemeentelijkeautonomieopdit vlak.Zijachtendegesteldegrenseenpraktischeverdelingdievoldoenderuimtebiedtvoor individuelegemeentenomlokaalmaatwerkteorganiseren.

Alphena/dRijn,Churchilllaan,LOKAAL

Leiden,Schipholweg,REGIONAAL



Desamenwerkendegemeentensprekenafonderscheidtemakeninlokaleenregionale vraag.Regionalevraagwordtalleengefaciliteerdopdeaangewezenduurzame kantorenlocaties.Eeninitiatiefopeennietduurzamekantorenlocatievooreenlocalevraag diedeschaaltebovengaat,zaldoordebetreffendegemeentewordeningebrachtinhet portefeuilleoverlegEconomischeZakenenRuimte.Binneneenperiodevantweemaanden neemthetportefeuilleoverlegeenstandpuntin.

Kantoren op bedrijventerreinen Hetbeleidinderegioiseropgerichtkantorenopbedrijventerreinenteontmoedigen.Toch zijnerinHollandRijnlandredelijkveelkantorenopbedrijventreinen.Opsommigeterreinenis ditgewenst.BijbijvoorbeeldhetBioScienceParkenSpaceBusinessparkligtdekrachtjuistin hetfeitdatonderzoek,productie,marketingenverkoopbijelkaarzitten.Bijdezelocatiesis hetbeteromtesprekenoverwerklocatiesdankunstmatigonderscheidtemakenin bedrijventerreinofkantorenlocatie.Opandere,meertraditionele,bedrijventerreinenisde zogenaamdeverkantoriseringmettoevoegingvanmeersolitairekantoreninprincipeniet gewenst.IndeRegionaleBedrijventerreinenstrategieHollandRijnland(2009)isafgesproken datzelfstandigekantorengroterdan1.000m2bvonietzijntoegestaanopbedrijventerreinen.

September 2012

Pagina 18 van 111


Inparagraaf6.3wordtdieperingegaanoprelevanteregionalenota’sinzake bedrijventerreinen.

Schaarseruimtevoorbedrijveninhogeremilieucategorieën Kantorenwordengekenmerktdoormeerarbeidsplaatsenperm2.Ditimpliceertmeer verkeersaantrekkendebewegingen,eenhogereparkeerdrukeneenanderrisicoprofielvoor bijvoorbeeldexterneveiligheid.Dezezakenleidenertoedatsteedsminderruimteoverblijft voorbedrijvenindehogeremilieucategorieën.DezeschaarsteiseenprobleeminHolland Rijnland.Nieuweruimtevoordezecategoriekannietsnelgevondenworden. Nieuwebedrijventerreinen,bedoeldvoordezebedrijven,lopenvaakprocedurelevertraging op.Ookrevitaliseringbiedtslechtsbeperktemogelijkhedenvoorextrahuisvestingvandeze bedrijven.Vandaardatextrakantorenopdezemeertraditionelebedrijventerreinenniet wenselijkis.

Kantorenbijvoorkeuropkantorenlocaties Degoedkoperegrondprijsendemogelijkhedenvoorzichtlocatieshebbenevenweltochtot eensituatiegeleidwaarbijkantoorgebruikerszijnneergestrekenopdezeterreinen.Solitaire kantorenmetregionalefunctie(groterdan2.500m2)kunnenechterbeteropechte kantorenlocatieswordenontwikkeld.Wanneerkantorenonnodigopbedrijventerreinen wordenontwikkeld,leidtdittotnogmeerleegstandopdeechtekantorenlocaties. 

Desamenwerkendegemeentensprekenafdeverkantoriseringopbedrijventerreinen tegentegaan.Ditkandoorinhetbestemmingsplanmindervierkantemeterbvovoor solitairekantoorruimtetoetestaan.HetsamenwerkingsorgaanHollandRijnlandzalzorg dragendatbovenstaandeafspraakookinhetregionalebeleidvoorbedrijventerreinen wordtovergenomen.

September 2012

Pagina 19 van 111


Vervagend onderscheid tussen kantoren en bedrijven Hettraditioneleonderscheidtussenkantorenenbedrijvenvervaagt.Intoenemendematezieje ondernemingendiezowelkantooractiviteitenalsbedrijfsactiviteiten(productie,opslag,distributieof reparatie)herbergen.Degroeivanhetaantalgemengdeobjectenofondernemingenhoudtverbandmet onzeveranderendeeconomie: 

Deverschuivingvanproductienaardienstverleningwaardoordeverhoudingtussenhet bedrijfsgedeelteenhetbijbehorendekantoorgedeelteverandert;



Dekennisintensiveringvandeindustrie;



Deopkomstvanresearchcentra;



Hettoenemendbelangvanimago,endaardooropkomstvanhoogwaardigebedrijven(metde verschijningsvormvaneenkantoor);



Deopkomstvandecreatieveindustrie:activiteitendieeencombinatievandenkenenmakenzijnen eenmultifunctionelebedrijfsruimtebehoeven(zowelkantooralswerkplaats).

Begripsafbakening Indevastgoedwereldwordteenobjectmettenminste80%kantooroppervlakbeschouwdals kantoorobject.Omgekeerdwordeenobjectmettenminste80%bedrijfsoppervlak(productiehal/ opslagruimtee.d.)beschouwdals‘bedrijf’.Allesdaartussenwordtgezienalsgemengdobject. Binnendezebandbreedte(tenminste20%kantoorruimte-maximaal80%kantoorruimte,ziefiguur)zijn talvanvariantendenkbaar.Ordenendprincipeishetmidden:de‘ultieme’gemengdeonderneming (50%kantoor,50%bedrijf).Linksvanhetmiddenvindjedehoogwaardigebedrijven:ondernemingen dieinmetersmeerbedrijfdankantoorzijn,maarwaarvandekantoorcomponent(vaak)inhogemate deuitstralingvanhetobject(aandestraatzijde)bepaalt.Ondernemingen‘rechtsvanhetmidden’ zijndekantoorachtigen.Dezeobjecten/ondernemingenzijnmeerkantoordanbedrijf.Hetgaatdan omkantooractiviteitenincombinatiemetrelatiefstille,schoneen/ofkleinschaligeproductie,reparatie, opslagofdistributie.

September 2012

Pagina 20 van 111


2.2 Renovatie Leegstaandekantorenopgoedelocatiesverdieneneeninvesteringomzeweerup-to-datete maken.Verouderdekantorenopeenduurzamemaniertoekomstbestendigmakenzodatzijde concurrentiestrijdmetnieuwbouwkunnenaangaanisechterkostbaar.Deprijsvaneengoede renovatieiscirca80%vandievooreenvolledignieuwkantoor.Marktpartijenkiezendaarom lievervoornieuwbouw.Voordeprojectontwikkelaarbetekentditminderrisico.Voor (institutionele)beleggersgeldtdatzijgraagnieuwvastgoedinhunportefeuillehebben;inde praktijkblijktdatvoornieuwopgeleverdekantorenlangerehuurcontractenmetgebruikers wordenafgesloten.Hoeouderhetkantoorwordt,hoekorterdehuurcontractenworden. Tenslottegenereertdegemeente(ookeenmarktpartij)grondopbrengstenbijdebouwvan nieuwekantorenopnieuwelocaties. Tochisrenovatievanbestaandekantorenduurzamer.Dezerenovatieisprimaireenbeslissing vandeeigenarenvanhetvastgoed.Beleggerskunneninsamenwerkingmetontwikkelaars verouderdepandeneentweedelevengeven.Gemeentenkunnenditprocesfaciliteren. 

Desamenwerkendegemeentensprekenafeigenarentehelpenmetderenovatievan verouderdvastgoedopduurzamekantoorlocaties.Bijinitiatievenvanuitdemarktzullenzij zoveelmogelijkdeeisenvoorbestaandebouwhanteren(lichterdannieuwbouw).Indien nodiginvesterenzijextraindeopenbareruimte.

2.3 Transformatie Onttrekkingvanverouderdvastgoediscruciaalvoorhetkomentoteengezonde kantorenmarkt.Bijonttrekkingvankantoreniseigenlijkaltijdsprakevantransformatie:

Dooraanpassingvanhetgebouwnaareennieuwefunctie.

Doorsloopennieuwbouwvaneenanderefunctie. Uiteindelijkblijftdeeigenaarhetlaatstewoordhebbenbijhetbepalenvanwelke (des)investeringenerwordengedaan.Echterdegemeentekantransformatieop gewenstelocatieszoveelmogelijkfaciliteren.

September 2012

Pagina 21 van 111


Succesverhaal: renovatie kantoren

Rijkswaterstaat,Utrecht 

HoewelerbijderenovatievanhetkantoorvanRijkswaterstaatinUtrechtgeensprake wasvanleegstand,isheteengoed voorbeeldvanhetgevenvaneen tweedelevenaaneengebouwdat andersgeslooptzoumoeten worden.



Hetoorspronkelijkuitdejaren zeventigdaterendepandwaszeer gedateerd,enhadtemakenmet hetzogenaamde“sickbuildingsyndrome”,maarisdoormiddelvandenieuwste techniekensterkverduurzaamdenkanweervelejarenmee.Hetgebouwbehoortnutot deduurzaamstevanNederland.

Ditvoorbeeldtoontaandatverouderdegebouweneennieuwetoekomstkunnenkrijgen.

Regels en procedures Gemeentenkunnendeplanologischeprocessenvoortransformatiezoveelmogelijk versnellen.Opdezewijzekunneninitiatievenuitdemarktwordengefaciliteerd.Tevens kunnenbewustdegrenzeninhetbouwbesluitwordenopgezocht.Nieuwbouwnormen zoudennietlangerperdefinitiemoetengeldenvoorwoningbouwinvoormalige kantoorpanden.DeeisenconformhetBouwbesluit2012liggenbijtransformatielagerdanbij nieuwbouw.Inditnieuwebouwbesluitwordtindemeestegevallenvoorverbouween landelijkuniformverbouwniveauaangegeven.Metdezenieuwebenaderingstaatvantevoren vastaanwelkeisenniveaumenmoetvoldoenbijdebenodigdeverbouwingenvoor transformatie.Ditbrengtmeerzekerheidvoordeinitiatiefnemermetzichmee.Eenspecifiek gevaldatisaangewezen,isdeplafondhoogte.InhetBouwbesluit2012iszoveelmogelijk geprobeerdeventueelmogelijketechnischeobstakelsvoortransformatiewegtehalen.Zo magnubijtransformatievaneenkantoorgebouwineenwoongebouweenplafondhoogte van2,10mgehanteerdworden.Zokunnendeplafondswordenverlaagdzodatdaarboven ruimteisvoorleidingen.Hetnieuwebouwbesluitisper1april2012inwerkinggetreden.Bij transformatienaarkantorennaaranderefunctiesmoetrekeningwordengehoudenmetde milieueffectenopomliggendekantorenenbedrijvigheid.

September 2012

Pagina 22 van 111




Desamenwerkendegemeentensprekenafzoveelmogelijkflexibiliteitinproceduresen regelstebetrachtenomzotransformatieoplocatieszondertoekomstwaardevoor kantorentestimuleren.Zijzullennietdenieuwbouwnormenmaardeeisenvoor bestaandebouwalsleidraadnemen.Daarnaastgaandesamenwerkendegemeenten soepelommetvolumeuitbreidingenomtransformatiefinancieelhaalbaartemaken.

Terinspiratie:“Zorgvoorleegstand” Zorginstellingen in leegstaande kantoren



Sommigekantoorpandenzijngeschiktvoor zorgfuncties,mitszeopdegoedelocatiestaan.



ZoiseenkantoorinDrontenomgebouwdtot polikliniek,enishetkantoorvanKPMGinUtrecht omgebouwdtoteenwoonzorgcentrum(foto).



Inhetrapport:“Zorgvoorwonen”(VNG),wordt naderingegaanopeenvandebelangrijksteconclusiesdatgemeenten herbestemmingmoetenfaciliteren.Eenleegstandsnota,waarinwordtaangegeven

hoeomtegaanmetleegstaande(kantoor)panden,isdaaromvanbelang.

Terinspiratie:“Verleidenenstimuleren” Kantorenloods Leiden Doormiddelvanverleidenenstimulerenvaneigenaren,potentiëlegebruikersen ondernemersverenigingenprobeertLeidensuccesvolletransformatiesvan kantoorpandentebereiken.Omzototdegewenstefrictieleegstandvan5%tekomen. Naeengedegenanalysebenaderdzijactiefbelanghebbendenengaatmethenin gesprekoverdemogelijkheden.HierbijsteltLeidenzichproactiefopinhettraject voorafgaandaandedaadwerkelijketransformatie.Dekantorenloodsheeftkortelijnen metdeambtelijkedirectieenhetcollegevanB&Wzodateensnellebelangenafweging mogelijkis.Hierbijiseengoedesamenwerkingmetentussendeafdelingen ruimtelijkeordening,stedenbouw,verkeer,grondzaken,milieudienst, projectmanagementbureauenvergunningenonontbeerlijk.

September 2012

Pagina 23 van 111


DaarnaastzetLeideninopzoveelmogelijkflexibiliteitinbestemmingsplannen.Leiden zietelkleegpandalsuitdagingènkans. Eenkansvoor:  Renovatie;  Functieverandering;  Transformatie;  Sloop;  Werkgelegenheid;  Leidenenderegioomzichteprofilerenalsplekwaarnogruimteisomzichte vestigen.

Inzicht in leegstand en mogelijkheden voor renovatie of transformatie Waardoetdeleegstandvankantorenzichexactvoor?Watzijndetoekomstmogelijkheden vandezelocatiesendeverschillendekantoorpandenmetleegstand?Ditzijnvragendie beantwoordmoetenworden.Extraaandachtvoorgroterekantoorpandendiegeheelof grotendeelsleegstaanenwaarbijdezeleegstandstructureelis,ishierbijwenselijk.Bijhetin kaartbrengenvanverouderdekantoorlocatiesishetvanbelangookhetbedrijfslevente betrekken. 

Desamenwerkendegemeentensprekenafhunverouderdekantorenlocatiesbinnenéén jaarinkaarttehebbengebracht.Deaardenomvangvanzowelderenovatie-als transformatieopgavezullenwordenonderzocht.Opbasisvandezekennisgaanzij proactiefdedialoogaanmetmarktpartijenvoorhetvindenvanoplossingen.

Projectgroep Transformatie InderegioHollandRijnlandiseenprojectgroepvoortransformatievankantorenlocatiesen pandenwaarexpertise,kennisenervaringopditgebied–ookdieaanwezigbijhet bedrijfsleven-wordengedeeld,gewenst.Deaanwezigekennisenervaringkanopdezewijze zoveelmogelijkwordengebundeld.Hetinwoneraantalvaneenaanzienlijkdeelvande gemeenteninderegioresulteertineenpassendemaarbeperkteambtelijkecapaciteitop EconomischeZaken.Uitdepraktijkblijktdattransformatieergcomplexis.Expertiseophet gebiedvangrondbeleid,bouw-enwoningzaken,RO-procedures,financiënenwet-en regelgevingisonontbeerlijk.HetdoelvandezeProjectgroepTransformatieiskennisdeling,er isgeensprakevanbindendeadviezenvanuitdezeprojectgroeprichtingdeindividuele gemeenten.

September 2012

Pagina 24 van 111




DesamenwerkendegemeentensprekenafeenambtelijkeprojectgroepTransformatiein testellenteneindeindezecomplexematerienietsteedsopnieuwhetwieltehoeven uitvinden.Dezeprojectgroepzalonderroulerendvoorzitterschapbijeenkomenom concreteinitiatievenvoortransformatietebesprekenomzokennistedelenenwaarnodig elkaardehelpendehandtebieden. HetSamenwerkingsorgaanHollandRijnlandzaldemonitoringvandetransformatie activiteitenopzichnemen.

Ter inspiratie: “Huisvesting MOE-landers” Westpointgebouw 

Alseenvandemogelijke,tijdelijke,oplossingenvanhetprobleemvande kantorenleegstandwordtookweleenshethuisvestenvandezogenaamdeMOE-landers genoemd.



DitbetreftinwonersvanMiddenen Oost-Europa,dietijdelijkinNederland verblijvenvoorhunwerk.



Inverschillendegemeentenzijnal ideeëngeopperd.Verbeterenvande leefomstandighedenvandezegroepen terugdringenvanoverlastdoor huisjesmelkersstaatdaarbijcentraal.



Hoewelditzekereenmogelijkheidisdiehetoverwegenwaardis,zijnernogweinig gebouwendaadwerkelijkvoorditdoelomgebouwd.

Indiversegemeentenwordtditmomenteelonderzocht.BijvoorbeeldinSchiedam,waareen ondernemerhetWestpointgebouw(foto)graagzouwillentransformerennaareen “Polenhotel”.

September 2012

Pagina 25 van 111


2.4 Andere handvatten Teneindedezenieuwekantorenstrategieookopoperationeelniveautelatenslagenisverdere uitwerkingnoodzakelijk. Van huidige plannen naar nieuwe alternatieve plannen Voordiverselocatiesgeldtdatplanreductienoodzakelijkis.Gemeentenkunnendehuidige plannenvoordezelocatiesanalysereneninnauwesamenwerkingmetmarktpartijenkomen metalternatieveplannen.Hieruitkanvervolgensdematevanplanreductieuitworden bepaald.HetSamenwerkingsorgaanHollandRijnlandneemthetinitiatiefomvoorenkele voorbeeldlocatiessamenmetdeverantwoordelijkegemeentenenmarktpartijeneennadere analysetemakenomzoeenrealistischeoplossingsrichtingteformuleren. Transformatiefonds Eenvakergenoemdesuggestieomverouderdvastgoedaantepakkenishetoprichtenvan eenfonds.Eenfondsdoorenvoordevastgoedbranche.Hierinwordtdoormarktpartijengeld gestortdatgebruiktwordtvoortransformatie.Hetgeldkanuitverschillendebronnen afkomstigzijn. HetRijkheeftaangegevendatdeaanpakvandeleegstandvankantorenmetnamevia regionaleenlokalemaatregelentotstandmoetkomen.HetSamenwerkingsorgaanHolland Rijnlandisvanmeningdatdegemeentelijkeofregionaleschaalnietechtpassendisvooreen dergelijkfonds.Ommeerslagkrachttekunnenontwikkelenendeconcurrentiepositievande regionietaantetastenisdeprovincieeenmeerpassendniveaualsuitvoerendorgaanten behoevenvanzo’nfonds.HollandRijnlandkaninsamenwerkingmetandereregio’sin overlegtredenmetdeprovincieomteonderzoekenwatdemogelijkhedenzijnvooreen dergelijkfondsmetalsdoelhetverkrijgenvanprivatefinanciering. Residuele grondprijsberekening Toepassingvanderesiduelegrondprijsberekening,waarbijdewaardevandegrondeen resultanteisvandebeleggingswaardeminusdebouwkostenvanhetvastgoed,wordt aanbevolen.Deresiduelegrondprijsberekeningbijkantoornieuwbouwwordtindezenota echternietverplichtgesteld.Desamenwerkendegemeentenachtentransparantieen informatieophetgebiedvangrondprijsbeleidwenselijkmaareenverantwoordelijkheidvan deindividuelegemeentenzelf.

September 2012

Pagina 26 van 111


Ontwikkelrechten Hethanterenvanontwikkelrechteniseeninteressantegedachteinhetstrevennaareen gezondebalansindekantorenmarktmeteenfrictieleegstandvan5%.Inditstrevenzoueen vormvanontwikkelrechtenanaloogaandeRuimtevoorRuimteregeling,dievantoepassing isbijhetuitdemarkthalenvanverouderdekassen,passendkunnenzijn.Devraagisopwelke schaaldithetbestekanwordenaanpakt,regionaalofprovinciaal.HollandRijnlandinitieert eengesprekmetdeprovincieomhierovervangedachtentewisselen.OokzalHolland Rijnlandinventariserenwelkeinitiatievenvoorontwikkelrechtenvanverouderdvastgoeder eldersinhetlandzijnofwordenuitgedacht.Deresultatenhiervanzullenworden teruggekoppeldindeProjectgroepTransformatie. Monitoring Eengoedemonitoringisessentieel.Teneerstegeeftditzichtopverbeteringvande kantorenmarkt:metenisweten.Tentweedeisditookeeninstrumentomdenoodzakelijke samenwerkingtussendegemeententebevorderen. 

Desamenwerkendegemeentensprekenafdein2011uitgebrachtekantorenmonitor jaarlijksteactualiseren.Opdezewijzekanwordengemetenofdevoorgestelde maatregelenwerkeneneffectiefzijnenisbijsturingmogelijk.

Het samenwerkingsorgaan Holland Rijnland zal de bovenstaande afspraken bewaken en gemeenten er op aanspreken wanneer de afspraken niet juist worden nagekomen.

2.5 Rollen van andere partijen DegemeenteninHollandRijnlandgaanopwegnaareengezondekantorenmarkt.Overheden, lokaal,regionaalenprovinciaalzullendaarsameneenduidelijkerolinspelen.Demarktzal nietzelfhetgewensteevenwichtkunnenherstellen.Zonderhetprobleemvanleegstandsterk naarzichtoetetrekkenzullendegemeentenzichrichtenophetcreërenvan randvoorwaardenzodatdemarktdaaropinkanspelen.Indezeparagraafwordtingegaanop degewensterolvananderepartijenbetrokkenbijhetprocesomdekantorenmarktweer gezondtemaken.Deoverheidheeftoplokaalenregionaalniveaugeenmogelijkheden marktpartijente“dwingen”tothetinhaarogengewenstgedrag.Welkanzijmarktpartijen verleidenomsamenhetmaatschappelijkeprobleemvandeleegstandvankantorenterugte

September 2012

Pagina 27 van 111


dringenentotnieuweoplossingentekomen.Opendialoogtussenmarktenoverheidis hierbijvancruciaalbelang. De beleggers Ombeleggerstestimulerenovertegaantottransformatieisfondsvormingdoorenvoorde vastgoedbrancheopprovinciaalniveaueeninteressanteoplossingsrichting. Doorhuurverlaging,promotie,beterefacilitymanagementenrenovatievankantorenkunnen beleggersmedezorgendatdeleegstandafneemt.Ditluktechternietalsdelocatiegeen toekomstwaardeheeftendeleegstandstructureelvanaardis. Danzullenbeleggersovermoetengaantottransformatie.Zoalseerderaangegeven,isdit kostbaarenhoudenbeleggersopditmomentnogteveelvastaanachterhaaldeentehoge boekwaardenvoorhunvastgoed.Eentransformatiefondsverdeeltdefinanciëlepijnbij transformatienaareenanderefunctieovereengroteraantalvastgoedpartijen. De projectontwikkelaars Doormiddelvandiscussiebijeenkomstenmetprojectontwikkelaarsontstaatbegripvoor elkaarsstandpunten.Vervolgenskunnenoverheidenmarktpartijensamenconcreteconcepten ontwikkelenvoorduurzamerenovatieentransformatie.Doormeerintezettenopinnovatieve renovatiekanverouderdvastgoedsteedsgoedkoperwordengerenoveerdenweer toekomstbestendigwordengemaakt.Ditalsvolwaardigetakvansportnaastduurzame ontwikkelingvannieuwekantoorpanden. De makelaars Intensievercontactmetmakelaarsbiedtmogelijkhedenvoorgemeentenomde maatschappelijkeboodschapuittedragen.Makelaarskennenderegionalemarkt,wetenhoe hoogdeleegstandisopdeverschillendelocatiesenkunnenookinschattenofdeze structureelis.Metdezekenniskunnenzijrichtingbeleggersenprojectontwikkelaarsookde minderprettigeboodschappenuitdragen.Ookrichtingdeeindgebruikerskunnende makelaarsuitleggendatdoorrenovatievanverouderdvastgoeddehuisvestingeisenvaakook goed(endaarmeeopduurzamewijze)kunnenwordeningevuld.

2.6 Financiële paragraaf HetsamenwerkingsorgaanHollandRijnlandwilviadezefinanciëleparagraafinzichtgevenin deprocessendiekunnenleidentotfinanciëleconsequentiesvoordeindividuelegemeenten. OokvoorhetsamenwerkingsorgaanHollandRijnlandzelfbrengtdezekantorenstrategie kostenmetzichmeeindevormvanextraoverlegendejaarlijksemonitoringvande

September 2012

Pagina 28 van 111


kantorenmarkt.Eenregionalekantorenstrategiemetbindendeafsprakenheeftconsequenties voordesamenwerkendegemeentenvanHollandRijnland.Veelalzijnditprocedurele consequenties.Eenaantalvandeafsprakenvraagtookomconcreteactiesvandegemeenten. Bijvoorbeeldomperkantorenlocatieeenduidelijkprofielteontwikkelenen-indienersprake isvanveroudering-derenovatie-entransformatieopgaveinkaarttebrengen.Eenuniform beoordelingsprotocol,nodigvooronderlingvergelijk,issnelopgezet.Echterdaarnazalelke gemeenteflinkaandeslagmoetengaan.Dekostenvanbovenstaandeactiesliggenbinnen deregulieretakenvandegemeenten.Dezeregionalekantorenstrategiegeeftdekadersaan. Hierbinnennemendegemeentenoplocatieniveaudeverdereuitwerkingopzich.Inde begrotingvandekomendejarenzullendegemeentenmiddelentoekennenombovenstaande actiesingangtezetten. Voordeenegemeentezalderenovatie-entransformatieopgaveendedaarmee samenhangendekostengroterzijndanvoordeanderegemeente.Dithangtsamenmetde hoeveelheidvanverouderdvastgoedopdekantorenlocatiesenhoeverreinafgelopenjaren reedsstappenzijngezetindeaanpakvanleegstand. Concretevergunningverleningvantransformatieskunnenfinanciëlegevolgenhebbenvoorde gemeente.IncasubetreftditplanschadeenverminderingvaninkomstenuitdeOZBbelasting. Tenaanzienvanplanschadevaltoptemerkendatdekansbestaatdatwanneerdegemeente detransformatievaneenkantoornaareenanderefunctiemogelijkmaakt,zijeen planschadeclaimkrijgt.Hetisnamelijknietondenkbaardatdevastgoedwaardevan omliggendekantorendaalt. Wanneerdeeigenarenvandezekantoreneenplanschadeclaimindienen,kanhetgebeuren datderechterdezeclaimhonoreert.Echter,dithoeftnietperdefinitiefinanciëleschadete betekenenvoordegemeente.Ineenovereenkomstmetdeinitiatiefnemervande transformatiekandegemeenteafsprekendatzijdekostendiezijmoetbetalen,verhaaltbij dieinitiatiefnemer.Tochzijnersituatiesdatplanschadeclaimswelfinanciëleconsequenties hebbenvoorgemeenten.Namelijkwanneerbijdeactualisatievanbestemmingsplannenvoor bedrijventerreineninhoudelijkeaanpassingenwordendoorgevoerd.Ditgeeftdanwellicht aanleidingtotdoorderechtergehonoreerdeplanschadeclaims.Dekostenvoorhetbetalen vandezeclaimskunnennietwordenverhaaldbijderden.Degemeenteisdanimmersde initiatiefnemer. DeinkomstenuitdeOZB-belastingdalenbijtransformatie.Tenminste,wanneerditwordt beschouwdoppandniveau.Immers,vooreenleegstaandkantorenpandbetaaltde vastgoedeigenaardegemeentebelastingalszijndehetpandvolledigverhuurd.Een

September 2012

Pagina 29 van 111


transformatienaaranderefunctieszoalsbijvoorbeeldwonenzalaltijdresulterenineenlagere vastgoedwaarde.Debeleggingswaardevaneenkantoorpandisnueenmaallagerdande beleggingswaardevaneenappartementencomplex.DeOZB-belastinginkomstenop pandniveaudalendaarom.Echter,ookdithoeftnietperdefinitiefinanciëleschadete betekenenvoordegemeente.Degemeentekannamelijkhettariefvoorhetsegmentnietwonenverhogen.DitlevertoverhetgehelesegmentextraOZB-belastinginkomstenop. Incidenteledalingeninhetniet-wonensegmentoppandniveaudoortransformatieworden hierdoorweertenietgedaan.Budgetneutraal. LandelijkbestaanerideeënomdeWOZ-waardevanleegstaandekantoorpandenteverlagen. HierdoorkandevastgoedeigenaarafschrijventotdezelagereWOZ-waarde.Wettelijkkaner wordenafgeschreventotdezeWOZ-waardeenniethieronder.Experimentenmoeten uitwijzenofeendergelijkeverlagingvandeWOZ-waardedevastgoedeigenaarvoldoende prikkelsgeeftomsnelleraftewaarderenenovertegaantottransformatie.Deindividuele gemeentenbinnenHollandRijnlandhebbenzelfdekeuzehoeomtegaanmethet planschaderisicobijdeactualiseringvanbestemmingsplannenenhetexperimenterenmet verlagingvandeWOZ-waardevoorprikkelsomtransformatietestimuleren. Daarnaastheeftplanreductievankantoreneveneensfinanciëlegevolgen. Teneersteomdatditaanleidingkangeventotplanschadeclaims.Immers,degrondisdestijds doormarktpartijenenparticulierebedrijvenaangekochtmetdeverwachting(somsook vastgesteldinhetbestemmingsplan)datkantoorontwikkelingmogelijkzouzijn.Wanneerde gemeentepartijendiemogelijkheidendaarmeepotentiëleopbrengstenontneemt,kandit leidentotplanschadeclaims. Tentweedeleidthetschrappenvan(potentiële)kantooropbrengstentoteenneerwaartse bijstellingvandegrondexploitatievandebetreffendeplannenendaarmeemogelijktot problemenvoordegemeente.DitismetnamebijdeW4-kantoorlocatieshetgeval,waarbij eengedeeltelijkandereinvullingvoordezelocatieskanleidentotlageregrondopbrengsten.

September 2012

Pagina 30 van 111


3 Kiezen voor locaties Kiezenisdegrondslagvanelkevormvanbeleid.Omtebepalenwathetjuistebeleidper kantorenlocatieis,zijnderegionaalconcurrerendelocatiesonderzochtenbeoordeeld. Kiezenbetekenthetaanwijzenvanlocatiesdiewelofgeentoekomstwaardehebbenals kantorenlocatie.Doortedurvenkiezenkaner(des)investeringsbeleidwordengevormd.Indien detoekomstvankantorenlocatiesbekendis,kunnendeeigenarenvanhetvastgoedopdeze locatiesdaaruitdemogelijkhedenvoorherontwikkelingoftransformatieafleiden. Figuur1Kiezenvoorlocaties:duurzamekantoorlocaties(groen),nietduurzamekantoorlocaties(rood) enW4-locaties(geel)

3.1 Drie categorieën Deindelingvankantorenlocatiesistotstandgekomenaandehandvancriteriaals afzetbaarheidvannieuwbouw,marktvraagopkortetermijnenoplangetermijn,deeffecten opdebestaandevoorraadvankantoren,etcetera.Perlocatiezijntevensdemogelijkheden voortransformatienaaranderefunctiesgeanalyseerd.Ookdezetransformatiepotentieiseen criteriageweestvooronderstaandeindeling. OpbasisvandezeanalysezijnbinnenderegioHollandRijnlanddriecategorieën kantorenlocatiesonderscheiden:

September 2012

Pagina 31 van 111


Duurzamekantorenlocaties Werkgelegenheidsgroeiendedaarmeegewenstegroeivanhetaantalm²kantorenen laboratoriaisopdezelocatiestevoorzienenwordtdoordebetreffendegemeentenproactief gefaciliteerd.Dezelocatieszijnaantrekkelijkvoortoekomstige kantoorgebruikers.BioScienceParkenSpaceBusinessparkzijntweethemalocatiesdievallen indezecategorie.Beideclustershebbenhuneigenmarktendynamiek.Opdezelocaties wordtvastgehoudenaandegekozenthematiek.Eenselectiefvestigingsbeleidisdaarbij gewenst.Wanneerookondernemersbuitenditthemawordentoegelaten,verliezende locatiesveelaankracht. Mochtenerindedynamiekvandemarktinitiatievennaarvorenkomenvoorandere duurzamekantorenlocatiesdieeenaantoonbarestimulansgevenaanderegionaleeconomie danzullendergelijkeinitiatievenbesprokenwordeninhetportefeuillehoudersoverlegophet momentdatdeinitiatievenmanifestworden. ZoziendesamenwerkendegemeentenmeerwaardeindeinitiatievenFlowerScienceParkin degemeenteLisseenhetTuinbouwInnovatiecentrumindegemeenteKaagenBraassem.De ambitieisdezeinitiatievenuittelatengroeientothetderde(ofvierde)scienceparkvan HollandRijnland.TenaanzienvanNieuw-Valkenburgziendesamenwerkendegemeenten meerwaardewanneerhiervoorhetthemaLifeSciencewordtgekozenomzodekrachtvan hetreedsbestaandeclustervanLifeScience(o.a.BioSciencePark)verderteversterken. SpaceBusinesspark(links)enBioSciencePark(rechts)–Duurzamekantoorlocaties

DaarnaastvallendekantorenlocatiesLeidenStationsgebiedenAlphenStationsgebiedindeze categorie.Dezelocatieszijnintrekbijbeleggersenhebbentoekomstwaarde.Metnamedoor desitueringrondeenintercitystationenhetmultifunctionelekarakter.ZowelLeidenCentraal alshetstationAlphenaandenRijnzijnknooppunteninhetStedenbaanPlusnetwerk. DergelijkeknooppuntenwordengekenmerktdoorsnijdendeHOV-lijnen,eenhoge

September 2012

Pagina 32 van 111


bereikbaarheid,aanzienlijkefunctiediversiteiteneenmeerdanlokaalverzorgingsgebiedmet hogereizigersaantallen.Voordelocatiesronddezestationsgeldtdataanvullingvanhet kantorenprogrammadoormiddelvannieuwbouwmogelijkis.Debeidegemeentenstrevener naarkantorenzoveelmogelijktecentraliserenopdezelocaties.Tevensdienterteworden ingezetoprenovatievanverouderdekantoren.Transformatienaarwoningbouwofandere functiesomhetgebiedaantrekkelijkertemakenkanevenzeertotdemogelijkhedenbehoren. StationsgebiedLeiden(links)enStationsgebiedAlphena/dRijn(rechts)–Duurzamekantoorlocaties

Niet-duurzamekantoorlocaties Dezelocatieszijnnaarmaatstavenvandehuidigeentoekomstigemarktnietmeergeschikt voorkantoren.Deopgaveishierompersaldohetaantalm²aan kantoorareaalterugtedringen.Daarmeeligtdenadrukoptransformatie.InHollandRijnland vallendriewatgeïsoleerdelocatiesindezecategorie.DitzijndekantorenlocatiesPlesmanlaan enKanaalparkinLeidenendekantorenlocatieHenryDunantwegindegemeenteAlphenaan deRijn. Dezelocatieskennenleegstandendeaantrekkelijkheidvoornieuwemaarookvoorzittende ondernemersstaatonderdruk.Leegstandveroorzaakteennegatieveuitstraling.De monofunctionaliteitalsmededebeperktebereikbaarheidperopenbaarvervoerverminderen detoekomstwaardevandezekantorenlocaties.Opbeidelocatieszallangzaamworden afgebouwdtengunstevanwoningbouw,leisureofhoreca.Ditbetekentnietdatopdeze locatiesdekantoorfunctieinzijngeheelverdwijnt.Echterhetaandeelkantorenzalopdeze locatiesoptermijnafnemen.

September 2012

Pagina 33 van 111


Plesmanlaan,Leiden(links)enKanaalpark,Leiden(rechts)–Niet-duurzamekantoorlocaties

HenryDunantweg,AlphenaandenRijn–Niet-duurzamekantoorlocatie

W4-kantorenlocaties(Wonen,Water,WegenenWerken) BinnenHollandRijnlandhebbendekantorenlocatiesW4-LeiderdorpenW4-Zoeterwoude,een apartestatus.Dezesnelweglocatieszijnbedoeldalsregionaalconcurrerendelocaties.Ook concurrerendbuitenderegioHollandRijnland.Tweevandenieuwestationsvande RijnGouwelijnwordengerealiseerdbijZoeterwoudeSmeetswegenZoeterwoudeMeerburg. HiermeewordtdezeW4-locatieaantrekkelijkervoorkantoorgebruikersenheeftdelocatie potentieentoekomstwaarde.Debestaandeplancapaciteitvoordezelocatielijktechterte hoog.DeverschillendekantorenlocatiesvanW4wordenonderzochtop optimaliseringsmogelijkhedenvandebestaandemultifunctioneleprogrammeringindevorm vanuitbreidingvandeniet-kantoorfuncties.

September 2012

Pagina 34 van 111


W4-locatie

NaastdebovenstaandevierduurzamekantoorlocatiesendeW4-locatiemeteenapartestatus indekantorenstrategiewordengrootschaligekantoorontwikkelingenvoorderegionalemarkt inprincipeniettoegestaanopanderelocaties.

3.2 Indicatieve strategie per regionale kantorenlocatie Leiden, Stationsgebied/Schipholweg HetstationsgebiedinLeidenisinHollandRijnlanddemeest logischelocatiealshetgaatomdecombinatievan planreductie,renovatieenverderekantorenontwikkeling. HetstationLeidenCentraalisknooppuntinhet StedenbaanPlusnetwerk,debereikbaarheidperOVisgoed, endelocatieligtopslechtsenkeleminutenvanSchiphol.Dit maakthetnietalleeneeninteressantevestigingslocatievoor deregio,maarookvoordaarbuiten.Deuitstralingvanhetgebiedisechteronvoldoende. Sommigekantorenogengedateerd,ofstaanerleegenverwaarloosdbij.Ookinnieuw opgeleverdepandenstaatnogruimteleeg.Naasttoevoegingvannieuwekantoren,nodig voordenoodzakelijkeverversingvanhetaanbod,zijnmaatregelennodigzoalshetrenoveren vanbestaandekantorenentransformatievankantorennaaranderefuncties(zoalsal gebeurdemethetgebouwwaarnuGoldenTulipinisgehuisvest).Hiermeekrijgthetgebied meerkwaliteit.OndanksdathetgebiedtusseneenOV-knooppuntendeLeidsebinnenstad ligtishetgebiedronddeSchipholwegmonofunctioneel.Omdeaantrekkelijkheidvande locatietevergrotenishetaanteradenookruimtetereserverenvooranderefuncties.Inhet MasterplanLeidenStationsgebiedishiereenaanzetvoorgegeven.Totslotzijninvesteringen indeopenbareruimtevanbelang,evenalsdezorgvoorgoedeparkeergelegenheiden

September 2012

Pagina 35 van 111


autobereikbaarheid.Nudomineerthetautoverkeer.Hetverblijfsklimaatvoorvoetgangers behoeftaandacht. Alphen, Stationsgebied VoorhetstationsgebiedinAlphen,eenknooppuntinhet StedenbaanPlusnetwerk,isdestrategieomontwikkeling vannieuwprogramma(zowelkantorenalsanderefuncties) teblijventoestaan.Hetmoetmogelijkblijveninde toekomsteenbepaaldehoeveelheidvierkantemeters kantoorruimteteontwikkelenalsdevraagzichvoordoet. Daarnaastzalwordeningezetoptransformatie.DitzalgeldenvoorhetNUON-kantoorenisal eerdergebeurdmethetvoormaligebelastingkantoor.Investeringenindeopenbareruimte zijnvanbelang.DaarnaastishetbelangrijkdathetNieuweWerkenzoveelmogelijkwordt gefaciliteerd. Zoeterwoude, W4 Deontwikkelingvandezelocatieisvertraagd.De bestaandeplancapaciteitvandezelocatielijkttehoog. Daaromiseennieuwevisieophetgebiedontwikkeld, waarininspelenopdevraaguitdemarkthetuitgangspunt is.Dezekoerswijziginglijktzijnvruchtenaftewerpen.Een enanderkanplanreductieineendeelvanhet kantorenprogrammabetekenen,incombinatiemeteen nieuwplanwaarinandere(niet-kantoor)functieswordenuitgebreid.Mogelijkzalditnietde eerdergeprognosticeerdeopbrengstenkunnenopleveren.Indiezinheefthetgebiedeen nieuweanalysenodigomtebepalenwelkefunctieskunnenwordenontwikkeldomhet gebiedeenfundamenteelanderkaraktertegeven.Hierbijzalmogelijkopdegrondwaarde moetenwordenafgewaardeerd.Debetreffendeaandeelhoudershebbenhierinmiddels voorzieningenvoorgetroffen. Leiderdorp, W4 OokdeontwikkelingvandeprojecteninhetW4-gebied vanLeiderdorp(Vierzicht,Bospoort,Elizabethhof)komt mindersnelvandegronddangehoopt,methetverschil datditgeenleeggebiedisenerookrecentnog bijgebouwdis.Tochstagneertdeontwikkeling:het

September 2012

Pagina 36 van 111


realiserenvangrootschaligenieuwekantorenlijktmoeilijkteslagen.Destrategievoordeze locatiebehelsteveneenshetreducerenvanplancapaciteit.Nieuweaanvullendefuncties kunnenhetgebiedmeertoekomstwaardegeven.Eencomplicerendefactorbijhetkiezenvan nieuwefunctiesvoorditgebiedisdaterfinanciëleafsprakeninW4-verbandzijngemaakt. Hierdoorhebbenverminderendegrondopbrengstengrotefinanciëleconsequentiesvoor Leiderdorp.DeverplichteafdrachtaanRijkswaterstaatmaakthetforsterugdringenvanhet aantalm2kantorendaardoorlastig.Bijeeneventueleandereinvullingvanhetgebiedzaldaar rekeningmeemoetenwordengehouden.Daarnaastisdeuitstralingvandeopenbareruimte matigenzijnerweinigvoorzieningenaanwezigdiehetkantorenaanboddaadwerkelijk versterken.Hetverbeterenvandeopenbareruimteenvoorzieningenisnodigomde kantoorfunctieeennieuweimpulstegeven. Leiden, Roomburg DelocatieRoomburgheefteengoedeautobereikbaarheidenisbovendieneenzichtlocatie. Hetrealiserenvankantorenisopdezelocatiemindergewenst.Hetgebiedisinhoofdzaakeen goedfunctionerendbedrijventerrein,dereedsaanwezigekantorenhebbenveelaleenbinding metdealdaargevestigdebedrijven.Daarbijishetgebiedmindergoedbereikbaarper openbaarvervoerenzijnergeenvoorzieningenaanwezig.Bovendienzijnervoldoende alternatievenindeomgeving.Opnoggeenhonderdmetervandezelocatieligtde Meerburgpolder(W4Zoeterwoude),dateengroteplancapaciteitvoorkantorenheeftmet eveneenseengoedeautobereikbaarheid. Leiden, Plesmanlaan DekantorenindeomgevingvandePlesmanlaanhebbente makenmetdehoogsteleegstandvanderegio.Renovatieen transformatieliggendanookvoordehand,waarbijwel moetwordenbedachtdatdezelocatievoorwonenminder geschiktis.Deparkeerdrukopdezelocatieishoog.Het realiserenvanmeerenbetereparkeervoorzieningenis daarombelangrijk,zekergeziendetypologiealssnelweglocatie. Alphen aan den Rijn, Henry Dunantweg DeHenryDunantwegvervultmetnameeenlokalerol, maarbiedtookruimteaanorganisatiesdienietperse lokaalgebondenzijn.Opditmomentfunctioneertde

September 2012

Pagina 37 van 111


locatieredelijkmaarerisrelatiefveelaanbodinanderefuncties.Indetoekomstkangedacht wordenaaninvesteringenindeopenbareruimteomhettransformatieprocestestimuleren, delocatiebiedtkansenvoorwoningbouw.Eengeleidelijketransformatiewaarbijhetaandeel kantorenafneemttengunstevananderfunctiesgeeftdezelocatiedemeestekansen. Leiden, Kanaalpark Kanaalparkiseenenigszinsverscholenlocatieinde nabijheidvanNS-stationLeidenLammenschans.Doorde realisatievanhetROCkandezelocatieeenextrastimulans krijgenophetgebiedvanvoorzieningen.Hetgebiedkan voortransformatieinaanmerkingkomen,maardaarbij moetwelzorgvuldignagedachtwordenwelkefunctieshier passenenaanvullendzijnopdelocatie.Hetopknappen vandeopenbareruimtebehoorttotdeaanbevelingen.Dezeisnamelijkopditmoment mindergoedonderhouden. Themalocaties (Bio Science Park en Space Businesspark) Debeidethemalocatiesvereisenweinigingrepen.Doorhet stringentevestigingsbeleidendebijzonderetypologievan demeestekantoren(kantoren+laboratoria)opdeze locatieshebbenzijeengeheeleigendynamiek.Aandacht aandeopenbareruimteenhetrealiserenvanmeer voorzieningenkanbeidelocatiesechterwelversterken. Daarnaastisvasthoudenaanhetthemadoormiddelvan eengoedvestigingsbeleidnodigomdekrachtvanbeidelocatiestebewaken.

September 2012

Pagina 38 van 111


4 De problematiek DekantorenmarktinNederlandverkeertinzwaarweer.Deleegstandheeftproblematische vormenaangenomen,terwijldevraagnaarnieuwekantoorruimtealleenmaarverderafneemt. “Tehuur”-bordendominerenhetuitzichtvanafdeNederlandsesnelwegen.Dithoofdstuk gaatinopdeproblematiekvandekantorenmarktinNederland. DeleegstandvankantoreninNederlandbedroegin201014%.Deoorzakenhierachterzijn divers,maarderecenteeconomischecrisisendeopkomstvanhetNieuweWerkenhebben daaraanbijgedragen.Hoofdoorzaakisdatermeerkantorenzijnontwikkelddanergebruikers zijn.Daarnaastishetergonaantrekkelijkomkantorenteslopen,zelfsalsduidelijkisdatzich nooitmeereengebruikerzalaandienen. Bijzoweldeoverheidalsmarktpartijenishetbesefgerezendathet“vijfovertwaalf”is. Eigenlijkishetaltelaat,maardoornuintegrijpenkanvoorkomenwordendatde kantorenmarktnogongezonderwordtdandatdezenureedsis.SindshetRijkinhetvoorjaar van2011hetActieprogrammaAanpakLeegstandKantorenpresenteerdebeginnen mondjesmaatmaatregelengenomenteworden. Belangrijkisomtekomentotwerklocatiesdieaantrekkelijkzijnendatookindetoekomst blijven.Locatiesdieinspelenopdeeisenvannu,maarflexibelgenoegzijnomookinte kunnenspelenopdeeisenvanmorgen.

September 2012

Pagina 39 van 111


4.1 Over leegstand, marktvraag en nieuwbouwplannen Nederlandheefteenforsoverschotaankantoormeters;in2010stond6,7miljoenm²leeg.Dit is14procentvandetotalevoorraad(circa47miljoenm²).Eengezondekantorenmarktkent5, hooguit7procentfrictieleegstand 2 .Eensteedsgroterdeelvandenietingebruikzijnde pandenstaatlangdurigleegzonderperspectiefopeennieuwegebruiker.Sindshetbeginvan dezeeeuwzijnerinNederlandstructureelmeermetersgebouwddandemarktkonopnemen. Derecessiedeed(endoet)daarnogeenschepjebovenop.Bijongewijzigdbeleidzaldit overschotdekomendejarensterktoenemen.Devraagnaarkantoorruimtelooptterugenaan

2

Frictieleegstandistebeschouwenalsdegewensteschuifruimte(directbeschikbaremeters)omverhuisbewegingen

mogelijktemaken.

September 2012

Pagina 40 van 111


deaanbodzijdeovertrefthetaantalnieuweopleveringennogsteedshetaantalonttrekkingen. Dedalingaandevraagzijdeheeftgrotendeelseenstructureelkarakter.Onderinvloedvan ‘hetnieuwewerken’loopthetgemiddelderuimtegebruikperwerknemerterugenna2020 zaldekrimpendeberoepsbevolkingzichzichtbaarmanifesteren.

“Niets doen”zal naar verwachting al in 2015 resulteren in een leegstandspercentage van 25 procent.

Overmatigeleegstandisindeeersteplaatsverspillingvanruimteenkapitaal–beidefactoren waarNederlandersvanoudsherbijzonderzuinigopzijn.Leegstandleidtnietalleentot waardedalingvanhetbetreffendevastgoedmaarvaakooktotdievandeomgevingenkan, zekerwanneerzijzichconcentreert,leidentotsociaalonveiligeplekken.Leegstaandekantoren zijndaarnaastgeenreclamevoorgemeentenalseconomischevestigingsplaats. Anderzijdsiseenvolledigeontwikkelingsstoponwenselijkomdaterondankshetomvangrijke kwantitatieveoverschoteengedeeltelijkekwalitatievemismatchbestaat. HetoudeennieuwekantoorvanKPMG,naastelkaargelegenaandeA9teAmstelveen:verwordentot symboolvan‘hoehetnietmoet’.Hetnieuwekantoorzitvol,hetoudekantoorblijftleeg.

4.2 De opgave Deopgavedievoorligtisdrieledig: Minder en bewuster nieuw bouwen Omtebeginnenmoetdenieuwbouwproductievankantorenomlaag.Nieuwbouwmoet voorbehoudenzijnaanontwikkelingendienaasthetbelangvandekorteenmiddellange termijn(marktvraag,cashflow)ooknadrukkelijkhetlangetermijnbelangvaneengezondeen

September 2012

Pagina 41 van 111


aantrekkelijkestaddienen.Zowelpandalslocatiemoetenbeantwoordenaandecriteria marktconformiteitentoekomstbestendigheid. Meer renoveren Demogelijkhedenvoorrenovatievanbestaandekantorenopgoedelocatiesmoetenbeter wordenbenut.Dehuidigewegwerpcultuurvraagtomeennieuwe(maatschappelijke)zuinig- enzorgvuldigheid.Ditheeftalleenkansvanslagenincombinatiemetmeerschaarste(minder nieuwbouw,meeronttrekken). Meer onttrekken Het‘minderenbewusternieuwbouwen’en‘meerrenoveren’dientgepaardtegaan meteenmeerdanevenredigeonttrekkingvankantorenuitdemarkt.Alleenwanneerermeer m2wordenonttrokkendaneraanm2nieuwbouwwordtgerealiseerd,kanhethuidige overschotaankantorenwordenteruggedrongen.Kantoorpandenkunnenaandevoorraad wordenonttrokkendoormiddelvantransformatienaaranderefuncties. Van groot belang is een op de totale voorraad gericht beleid.

4.3 Waarom is het zo moeilijk? HoeheefthetzoverkunnenkomendatdeNederlandsekantorenmarktafsteventopeen leegstandspercentagevan25%?Waaromishetzomoeilijkomdehierbovengeschetste,voor dehandliggendeopgaven,inpraktijktebrengen?Hetantwoordismeerledigencomplex.

Denieuwbouwvankantorendientvelebelangen Dievangebruikers,makelaars,ontwikkelaars,banken,beleggers,gemeenten: 

Dekantorenmarktisgrotendeelseenhuurmarktwaargebruikerseenverplichtingvanvijf, maximaaltienjaaraangaan.Naafloopvanhetcontractisdehuurdervrijomeennieuwer, mooier,energiezuiniger,beterpassendkantoortebetrekken.Verhuizenkostuiteraard geld,maardezekostenwordenvaakruimschootsgedektmetincentives 3 .



Voorontwikkelaars,beleggersengemeentenwarenkantorentotvoorkorteenlucratieve bronvaninkomsten.Kantorenwerdenbeschouwdalsvastgoedproductwaarmeesnelgeld konwordenverdiendenwaarmeeexploitatiesrondkondenwordengerekend.Positiever

3

Extraatjesofkortingen,bijvoorbeeldindevormvaneenhuurvrijeperiode.

September 2012

Pagina 42 van 111


gesteldhebbenkantorenhetafgelopendecenniumsuccesvollegebiedsontwikkelingen mogelijkgemaaktendeaantrekkingskrachtvanstedenvergroot. 

Hettoestaanvanderealisatievaneen(grootschalig)kantoorbetekentvooreen wethoudervaakhetbindenvaneenbedrijfaanzijn/haargemeente,hetgeen werkgelegenheid,belastingsinkomstenenpositieveaandachtvoorhetlokale vestigingsklimaatgenereert.“Alswijhetniettoestaandoetdebuurgemeentehetwel”is daarbijvaakhetdilemma.

Verkeerdeinschattingvandevraag Deelsvanwegegebrekaankennis,deelsvanwegebovengeschetstebelangenisde marktpotentievandiversekantorenontwikkelingenoverschat. 

Erissprakevanverouderingeneenkwalitatievemismatchdievraagtomnieuwe kantorenontwikkelingen,maardezemismatchis(enwordt)overdreven.“Doordevage omschrijvingenvantoplocatie,duurzaamheidenhetnieuwewerkenvaltvrijweliedere nieuwbouwontwikkelingterekenentothetmarktaandeelvankwalitatieveschaarste.” 4



Daarbijzijnpubliekeenprivatepartijenookopkwetsbarelocatiesmetrelatiefhoge leegstandspercentagesvastgoedblijvenontwikkelen.



Ondanksdegrootschaligeleegstandvankantoren,hetlandelijkeoverschotaan bedrijventerreinen,deregionalebevolkingskrimpendelandelijkekrimpvandepotentiële beroepsbevolkinglijkenveelgemeentennogindebanvanhetgroeidenken.



Doordatgoedeonderlingeafstemminglangetijdheeftontbroken,hebbenpubliekeen privatepartijenzichzelfterijkgerekend.Wanneerhetblikveldvangemeentenophoudtbij huneigengrenzenendatvanprivatepartijennietveelverderreiktdanindividuele transactiesenlocaties,ontstaatlogischerwijseensituatiewaariniedereen‘vecht’om dezelfdemarkt.

Renovatieiskostbaar Ineenovervoerdemarkt,waarinnieuwbouwaltijdvoorradigisengebruikersdevoorkeur gevenaanhetnieuwstevanhetnieuwste,ishetfinanciëlerisicovaningrijpenderenovaties vaaktegroot.Verouderdeinstallatiesblijkenhetgrootsteobstakelbijhetverduurzamen (nieuwleveninblazen)vanbestaandekantorenenmakenrenovatiekostbaar.Erzijnveel succesvoorbeeldentenoemen,maardezezijnveelalinopdrachtuitgevoerdenmetniet geringebudgetten.

4

Bouke-PietervanDijk

September 2012

Pagina 43 van 111


Transformatienaaranderefunctiesiscomplex Slechtseenbeperktdeelvandevoorraadisgeschiktvoortransformatienaareenandere functie.Hetmerendeelvandestructureleleegstandbevindtzichopmonofunctionelelocaties; ingerichtopeentypegebruik.Transformatievandezelocatiesiscomplex.Vooreendeelzijn dezegebieden,bijvoorbeelddoordeliggingaansnelwegen,nauwelijksgeschiktvoornietkantoorfuncties.Anderelocatieszijnrecentontwikkeldwaardoordeboekwaardeerghoogis, wattransformatievooralsnogonbetaalbaarmaakt.

Versnipperdeleegstand Kantoorpandenstaanzeldenvolledigleeg,waardoorophetniveauvanhetobjectde noodzaakvanrenovatie,transformatieofsloop/nieuwbouwbeperktis.

Boekwaardeblijfthoog,afboekendoetpijn Vastgoedrepresenteerteenmarktwaardeeneenboekwaarde.Idealiterkomenbeideovereen, opdekantorenmarktisdeklooftussenbeidebijzondergrootgeworden.Boekwaardelaatzich uitleggenalshetbedragdatvolgensdeboekennogaaneenpandmoetwordenverdiend, geziendedestijdsgemaakteinvesteringenendeverwachtingentenaanzienvan huuropbrengsten.Demarktwaardeisdereëlewaardevaneenobject,diemedewordt bepaalddoor(dewaardevan)concurrerendaanbodendefeitelijkeverhuurbaarheid. Kantorenkunnenna10tot20jaarvaaknietmeergoeddeconcurrentieaanmetnieuwbouw. Danontstaaterdekansopleegstand.Echterondanksdematigevooruitzichtenvoordeze kantorenwordtdewaardeindeboekennietaangepast.Gemeentenkunnenhelaasnietveel aandoenaandezerealiteit. Dezehogeboekwaardezitrenovatie,transformatieensloopindeweg.Hetafboekenopde boekwaardebetekentfeitelijkverliesnemen.Hetisvoordeeigenarenvanhetvastgoedniet zomaareenpureboekhoudkundigehandeling,hetdoetweldegelijkpijn.Hetgaatimmers directafvandewinst.Tochrijpthetbesefondermarktpartijen,endanmetnameonderde institutionelebeleggers,datafwaarderenenhetverkortenvandelevensduurvaneen kantoorpandnoodzakelijkenonvermijdelijkis.Wanthoedanook,dereëlewaardevan incourantvastgoedzalafnemen.Hiermeewordteenanderknelpuntgeïntroduceerd.Namelijk datdewaardevanincourantvastgoedonderdefinancieringswaardezalkomen.De vastgoedeigenaarzitdanineenfuik:geldomterenoverenoftransformerenheefthijnieten hetenigedathijkandoenissteedsmeerverliesnemen.Ditincourantvastgoedopkwalitatief minderelocatiesisnietinhandenvaninstitutionelebeleggersmaarvaakheteigendomvan kleinereparticulierebeleggers.Dezecategorieisvrijgrootenzalzichblijvendverzettentegen maatregelendiedegemeenteofandereoverhedentreffen.Vooralomdatdergelijke

September 2012

Pagina 44 van 111


maatregelenvaakeenversnellingbetekentvanhetprocesomdaadwerkelijkverliestenemen. Zijzullenditweigerenomdeeenvoudigeredendatditkanleidentothunfaillissement. Omdezeredenhebbenookbanken(alsfinanciers)eengrootbelangomhet leegstandsprobleemopeengeleidelijkemanieroptelossen.Ookbijfinanciersishetbesefdat deluchtuitdemarktmoetmaarwelmetkleinebeetjestegelijk,zodatersprakekanzijnvan eenzachtelanding.Debankheeftnamelijkgeenbelangbijfaillissementenvan vastgoedeigenaren.Ookzijkunnennietsmetincourantvastgoed. Knelpunten Dedrieledigeopgavebestaandeuitplanreductie,renovatieenonttrekkingviatransformatie ensloop/nieuwbouwisweerbarstigenerzijnveleknelpuntenaantewijzen.Deeerder genoemdehogeboekwaardeiseengrootknelpunt.Ookhetverliesopdegrondexploitatiebij hettemporiserenenschrappenvanplannenvoorkantoreniseenbelangrijkknelpunt.Evenals hetfeitdathetachterlatenvanbestaandvastgoedvoordeeindgebruikervooralsnoggeen consequentiesheeft.Dezeenandereknelpuntenkunnendoorsamenwerkingtussen gemeentenenmarktpartijen(deels)wordenweggenomen.Bijlage4geeftintabelvormweer watdebelangrijksteknelpuntenzijnenwatpartijenkunnendoenomdezeknelpuntenwegte nemen. Terillustratie:Naafloopvanhethuurcontractisdehuurdervrijomeennieuwer,mooier, energiezuiniger,beterpassendkantoortebetrekken. Cap Gemini zoekt nieuw kantoor in of nabij Utrecht AutomatiseerderenICT-dienstverlenerCapGeminiwilin2013verhuizennaareennieuw hoofdkantoor.Overdekeuzevoordepreciezelocatiewordtbinnenhetconcernnog gesproken. WeliszekerdatdieinofnabijUtrechtzalzijnendathetgebouweenomvangmoethebben vanongeveer20.000m²,ongeveerdehelftvanhethuidigehoofdkantoor. EenwoordvoerdervanhetFranseconcern.‘Onshuurcontractvoorhetgebouwaande PapendorpseweginkantorenparkPapendorp,looptin2013af.Vervolgenswillenweeen gebouwbetrekkenwaardeorganisatiebetervolgenshetconceptnieuwewerkenkan functioneren.Ditbetekentdatwedichterbijeenopenbaarvervoerknooppuntwillenzitten endatwemetderuimteefficiënterkunnenomgaan,flexibelerkunnenwerken.Datbetekent onderanderedatwedebeschikkingwillenhebbenoverruimtenmetgrotere vloeroppervlakken.Hethuidigecomplex,dataanhetbeginvandezeeeuwisbedachtendat wijin2003betrokken,voldoetnietaandiespecificaties.’

September 2012

Pagina 45 van 111


‘CapCampus’isgebaseerdopeenmasterplanvan T+TDesignenbestaatuitvierhoofdgebouweneneen conferentiezaalenongeveer1.200parkeerplaatsen.Het isontworpendoorDeArchitectenCie(FritsvanDongen) enVeenendaalandBocanet(EdVeenendaal). Bron:Interlandvastgoed,10/2/2011

September 2012

Pagina 46 van 111


5 Perspectiefwijziging, “vijf over twaalf” Degrootschaligeenoplopendeleegstandsproblematiekopdekantorenmarktwordtdooralle partijen,privaatenpubliek,onderkend.Waardezelangetijdalsprobleemvandemarktwerd beschouwd,isinmiddelshetbesefdoorgedrongendateenbredereaanpaknoodzakelijkis waarbijookvooroverhedeneenbelangrijkerolisweggelegd.Zowelhetruimtelijke ordeningsbeleidalsdemarktmechanismenhebbentenaanzienvandekantorenmarktgefaald. Indithoofdstukvolgteenbeschrijvingvandezeperspectiefwijziging,dereedsondernomen actiesendevoorgenomenactiesvooreenbeterwerkendekantorenmarkt.

5.1 Actieprogramma Aanpak Leegstand Kantoren Kantorentop (mei 2010) Inmei2010kwamenhetRijk,provincies,gemeenten,beleggers,ontwikkelaarsengebruikers bijeenindeKantorentop.EeninitiatiefvantoenmaligministervanVROMendeVereniging vanInstitutioneleBeleggersinVastgoedNederland(IVBN).TijdensdezeKantorentopwerd eenakkoordbereiktoverdeaanpakvandestructureleleegstandopdekantorenmarkt. Betrokkenpartijensprakenondermeerafomprogramma’sregionaalbetertezullen afstemmen,mindergrondenvoordebouwvannieuwekantorenuittegeven,sterkerinte zettenoprenovatieenverduurzamingvandebestaandevoorraadennieuwbouwte reserverenvoorhoogwaardige,binnenstedelijkelocatiesmeteengoede(OV)bereikbaarheid.

Succesverhaal: transformatie kantoren

GAK-gebouw,Amsterdam 

HetGAK-gebouwinAmsterdamiseen kantoorgebouwinBosenLommerdat stamtuitdejarenzestigvandevorige eeuw.



Sinds2005staathetleegenishetniet geluktereenanderekantoorgebruiker voortevinden.

September 2012

Pagina 47 van 111




CorporatieStadgenootenprojectontwikkelaarAMhebbenernuvoorgekozenhet gebouwtetransformereninstudentenwoningen.Ditisnauwelijksrendabel,maarlevert meeropdanleegstand.



“Voorzo’nzelfstandigeeenheidkunnenweslechts310of320europermaandvragen. Doorhetstelselkunnenwegeenhogerehuurvragen.Datisraar.Deklantwilwelmeer betalen.Opdeparticulieremarktishijnogveelmeergeldkwijt.Steldatwe400euro zoudenkunnenvragen,danneemtdeonrendabelelastflinkafenwordthetmogelijk zo’ngebouwineenveelhogertempotetransformeren”,aldusGerardAnderiessen, bestuurdervanStadgenoot,ineeninterviewmetArchitectenweb.nl.

De Wet kraken en leegstand (oktober 2010) Inoktober2010volgdedeWetkrakenenleegstand.Hiermeehebbengemeentenmeer bevoegdhedengekregenomleegstandaantepakken.Zijhebbenhiertoedevolgende instrumenten: 

Instellenvaneenleegstandsverordeningmetdaarineenmeldingslichtvooreigenarenvan leegstaandepanden.



Maximumboetebijnietmelden:€7.500.



Leegstandsgesprekenverplichtendevoordrachtvaneenhuurderdoordegemeente;



Wanneereigenaarnietmeewerktkaneenlastonderdwangsomwordenopgelegddiekan oplopentottienduizendeneuro’s.

Bovenstaandpakketaanmaatregelenheeftzijnbeperkingen:gemeentenmoetenaanzienlijke inspanningenleverenalvorenskanwordenovergegaantothetopleggenvaneendwangsom. Actieprogramma leegstand kantoren (7 maart 2011) OnderleidingvanMinisterSchultzvanHaegenisinoverlegmetdiversemarktpartijeneen vervolggegevenaandelandelijkeaanpak.Op7maart2011werdhetActieprogramma AanpakLeegstandaandeTweedeKameraangeboden.Strekkingvanditactieprogramma: banken,beleggers,projectontwikkelaarsenoverhedenmoetensamenwerkenaaneen(nader) voorstelomdekantorenmarktweergezondtemaken.Hetactieprogrammakrijgtvormindrie pijlers: 

Experimenteergebieden-herontwikkeling,transformatieensloop.



Maatregelenomhetfunctionerenvandekantorenmarktoplangetermijnteverbeteren.



Betereregionaleruimtelijkeplanning,programmeringenafstemming. Annex1geefteengedetailleerdebeschrijvingvanhetActieprogramma.

September 2012

Pagina 48 van 111


Kamerbrief ‘Fiscale maatregelen en plannen van aanpak leegstand kantoren’ (28 april 2011) Ineenkamerbriefvan28aprilreageertdeministeropdrieplannenvanaanpakvan oppositiepartijenD66,SPenPvdAengeeftzijconformdebelofteinhetActieprogrammaaan inhoeverrefiscaleaanpassingenkunnenleidentotversoepelingvanherstructureringen transformatie.Deconclusieisdathetkabinetterughoudendismethetintroducerenvan nieuwefiscaleinstrumenten.Annex2geefteengedetailleerdebeschrijvingvandeze Kamerbrief.

5.2 Provinciale visie en regionale opgave Inlijnmetactie3uithetlandelijkeActieprogrammaheeftdeprovincieZuid-Hollandeen ‘AanzetvooreenkantorenstrategievoorZuid-Holland’latenopstellen.Hierinwordt geconstateerddaterinZuid-Holland–meteenleegstandsvolumevan1,5miljoenm²eneen forsgrotereplancapaciteitdannieuwbouwbehoeftetot2020–werkaandewinkelis.Het documentbevathiertoedevolgendeagenda(gerichtaandeprovincie): 

Maaksamenmetderegio’sstrategischekeuzesindeplancapaciteitvoorkantoren. Samenmetregio’skeuzesmakentussenplannen:schrappen,uitruilenofuitstellen.



Kiesperregiovoorontwikkelingvankantorenopdemeestkansrijkelocaties.  Onderscheidendelocaties.  Locatiesdiebeschikkenoverdubbelebereikbaarheid(autoenOV).  Voldoendeparkeerruimte.  Aantrekkelijkegebiedskwaliteit.  Multifunctionaliteit.



Kiesalleenvoorontwikkelingvankantorenlocatiesopuitstekendeknooppuntlocaties binnenStedenbaanenZuidvleugelnet.  PlancapaciteitStedenbaanenZuidvleugelnetgroterdannieuwbouwbehoefte.  KiezenvoorlocatiesmethogestedelijkheidenuitstekendeOV-bereikbaarheid: toplocaties,centrumlocatiesenRandstedelijkeov-knooppuntlocaties(geen voorstadstationsenbedrijventerreinen).



Focusalsprovinciebijdeaanpakvanleegstandvooralopinformerenenstimulerenvan regioengemeenten.

September 2012

Pagina 49 van 111




Stimuleerintensieveregionalesamenwerkingophetgebiedvankantoren  Afsprakenoverafstemmenvanplancapaciteit.  Afsprakenoveraanpakbestaandevoorraad.  GebruikSER-ladder.

EenenanderstaatverwoordindeVerordeningRuimtevandeprovincie.Dezeverordening geeftaandatbestemmingsplannenvoorgrondendiezijngelegenbuitendeinvloedsfeervan bestaandehaltesvanhetZuidvleugelnetgeenbestemmingenmogenaanwijzendienieuwe bebouwingvoorkantorenmogelijkmaken.Binnendeinvloedsfeervandehaltesvanhet Zuidvleugelnetliggengronden diebinnen10minutenvanafdehaltesbereikbaarzijntevoetofmethoogfrequentebus-en tramverbindingen.Ditisnietvantoepassingop: 

kleinschaligezelfstandigekantorentoteenbrutovloeroppervlakvanmaximaal1.000m2 pervestiging.



kantorenmeteenlokaalverzorgingsgebied,zoalsgemeentehuizenenbankfilialen.



bedrijfsgebondenkantorenmeteenbrutovloeroppervlakdatminderbedraagtdan50% vanhettotalebrutovloeroppervlakenminderisdan3.000m2.



functiegebondenkantoren,zoals(lucht)havengebondenkantorenenveilinggebonden kantoren.



uitbreidingvanbestaandekantoren,eenmaligmethoogste10%vanhetbestaandebruto vloeroppervlak.

Daarnaastverplichtdeprovincieeenregionaleafstemmingvankantorenprogramma’sbij bestemmingsplannen.Tevenssteltdeprovincienetalsbijbedrijventerreinenookbijde ontwikkelingvankantorenlocatiesdeSER-ladderverplicht.Bestemmingsplannendievoorzien innieuwelocatiesvoorkantorenofdeuitbreidingvanbestaandelocatiesvoorkantorenmet eenoppervlaktevantenminste1hectareaanaaneengeslotenpercelen, moetenindetoelichtingeenverantwoordingbevattenwaarbijdebehoefteaannieuwe locatiesalsgevolgvandevervangings-enuitbreidingsvraagwordtonderbouwd.Ookmoet wordenonderbouwdwaaromdezebehoeftenietkanwordenondervangendoor herstructureringofintensiveringvanbestaandelocaties,ofhetbenuttenvanruimteop locatieseldersinderegio.Tevensmoetonderzochtwordenoftercompensatieeldersde kantoorruimtekanwordenbeperktdoorsloopoffunctieverandering.Binnenkortwordtde grensvan1hectaregrondoppervlakteomgezetnaar5.000m2brutovloeroppervlakte.

September 2012

Pagina 50 van 111


Terillustratie:DetredenvandeSER-ladder. 1. Gebruikderuimtediealbeschikbaarisgesteldvooreenbepaaldefunctie en/ofdoorherstructureringbeschikbaargemaaktkanworden. 2. Maakoptimaalgebruikvandemogelijkhedenomderuimteproductiviteit teverhogen.Datkanopverschillendemanieren,bijvoorbeelddoor benuttingvande‘derdedimensie’(ondergrondsbouwenen hoogbouw),doortechnischevernieuwingenendoormultifunctioneel ruimtegebruik.Wet-enregelgevingenhetdaarbijbehorende beleidsinstrumentariumdieneneenverhogingvanderuimteproductiviteit tebevorderen. 3. Indienhetvoorgaandeonvoldoendesoelaasbiedt,isdeoptievan uitbreidingvanhetruimtegebruikvoordedesbetreffendefunctieaande orde.Daarbijdienendeverschillenderelevantewaardenenbelangengoed tewordenafgewogenineengebiedsgerichteaanpak.Dooreen zorgvuldigekeuzevandelocatievan‘rode’functiesendoor investeringenindekwaliteitsverbeteringvandeomliggendegroene ruimtemoetwordenverzekerddathetmeerdereruimtegebruikvoor wonen,bedrijventerreinenen/ofinfrastructuurdekwaliteitvannatuuren landschaprespecteertenwaarmogelijkversterkt. Succesverhaal: transformatie kantoren Uitgeverij Samson, Alphen aan den Rijn 

Hetvoormaligekantoorpandvanuitgeverij SamsoninAlphenaandenRijnisin2005naeen grondigeverbouwingopgeleverdals wooncomplexmet70appartementen, voornamelijkvoorstarters.Hetgebouwis vollediggestriptenvannieuwegevels, woningscheidendewandeneninbouwpakkettenvoorzien.



Omtevoldoenaangeluidseiseneneisenvanbrandveiligheidzijnzwaredekvloeren aangebrachtenverlaagdeplafondsmetbrandwerendeengeluidsisolerendematerialen.

September 2012

Pagina 51 van 111


Deappartementen,variërendvan44totruim100vierkantemeter,zijnaantweekanten vanhetgebouwgemaakt,ontslotenviaeenmiddengang.Ophetoorspronkelijkecasco zijnintweelagenhoutenmaisonettewoningengebouwd.Dewoningenhebben verschillendebuitenruimten:demaisonnetteshebbeneenbalkon,sommigewoningen beschikkenovereendakterrasenanderehebbeneenFransbalkonbinnendegevel,met demogelijkheidomeenloggiatecreëren. 

Hetgebouwleendezichgoedvoortransformatie.Delocatiehadaleen woonbestemmingenerwasvoorzienineengebouwtottienbouwlagen,zodathet bestaandevolume(zevenbouwlagen)konwordenuitgebreid.Deontwikkelingvergde nietmeerdandriekwartjaar.Indieperiodeishetplanuitgewerkt,ishetgebouw kadastraalgesplitstenzijnappartementsrechtendoorverkochtaanparticulieren.Door dezeABC-constructiewasoverdeappartementsrechtengeennegentienprocentbtw verschuldigd,maarzesprocentoverdrachtsbelasting.

5.3 Wijziging in werken en kantoorgebruik Het Nieuwe Werken 

Het‘nieuwewerken’staatmomenteelsterkindebelangstelling.Velenbekritiserendat ditnieuwewerkenhelemaalnietzonieuwis.Vijftienjaargeledenbestondende kantoortuinende‘flexplek’ookal.Maarhetnieuwewerkenomvatmeerenlijktop grotereschaalnavolgingtekrijgen.Hetnieuwewerkenomvat:  (totopzekerehoogte)jeeigenwerktijdenenwerkplekbepalen  vertrouweninplaatsvancontrole,beoordelenopoutput  eenstimulerende,inspirerendewerkomgeving(luxeenesthetiek)  belangvanmeerkruisbestuiving,ontmoeting>tussencollega’sentussenbedrijven



Hetruimtegebruikperwerknemerisgedaaldvan30m²indejarennegentig,naar24m²in 2001,tot20m²nu(EIB,2010).Dezegetallenzijnafkomstiguitverschillendeonderzoeken enzijndusniet1op1vergelijkbaar,maargevenweleentrendaan.Vooreengrootdeel wordtdezedalingveroorzaaktdoor‘hetNieuweWerken’(datdusalenigetijdingang isgezet).



VolgenseenschattingvanbedrijfsmakelaarDTZzalalsdebelangstellingvoorhetNieuwe Werkenblijftbestaanhetruimtegebruikvanwerknemersmet15tot30%kunnenafnemen.

September 2012

Pagina 52 van 111


DeschattingisgebaseerdopkantorendiealzijningerichtopbasisvanhetNieuwe Werken.Microsoftheeftbijvoorbeeldhetruimtegebruikperwerknemeral teruggedrongennaar15m².Ditheeftgrotegevolgenvoordevraagnaarkantoren,diezal afnemen. 

DaarnaastzorgthetNieuweWerkenvooreenkwalitatieveveranderingindevraag naarkantoren:gebouwenwaarinontmoetingenoverlegcentraalstaanworden verkozenbovenanderegebouwen.Ditresulteertineenleegstandvanveeloudere gebouwen.Ookzijn‘openflexkantoren’(zieverder)inopmars.Ditzijnkantorenop goedbereikbarelocaties,dieperdagdeelgehuurdkunnenwordendoorZZP-ersof mobielewerknemers.



Bijnieuwbouwishetverstandigommakkelijkaanpasbaregebouwentebouwen,want alsereendingisdathetNieuweWerkenheeftbewezen,isdathetbelangrijkisdat gebouwenflexibelzijn.



HetNieuweWerkenisnietalleeneenbedreigingvoordekantorenmarkt:hetbiedtook kansenvoornieuwbouwopnieuwelocaties,bijvoorbeeldopgoedbereikbareplaatsen (zowelbijov-knooppuntenalslangssnelwegen).

Succesverhaal: transformatie kantoren

Achmeakantoor,Amsterdam 

Leegstaandkantoorgebouwwordt omgebouwdnaarwoningen.



Geluidseisenvragenaanpassingen aanhetgebouw,waardoor haalbaarheidonderdrukstaat.



Goedoverlegtussendegemeente, hetstadsdeelendeeigenaaroverde transformatieherontwikkelingendetenemenstappenenmaatregelen.



Goedvoorbeeldvanhoeeengemeenteeenfaciliterenderolkanspelenbij transformatie.

Eveneenseengoedvoorbeeldvanhoebijdebouwvaneennieuwkantoorrekeningkan wordengehoudenmeteeneventueletransformatienaareenwoonfunctie.

September 2012

Pagina 53 van 111


Flexkantoren 

HandinhandmetdeopkomstvanhetNieuweWerkengaatdeopkomstvanhet flexkantoor.Ditzijnkantorenmetprofessionelewerkplekkenwaarkenniswerkersmet flexibeleverhuurkunnenwerkenperuur,perdagdeel,totmaximaalpermaand.Dergelijke kantorenzijnzowelvannutvoorwerknemersvanbedrijven,dieerbijvoorbeelddetijd tussentweeafsprakenkunnenbenutten,alsvoorZZP-ers,diesteedstalrijkerworden. Tussen2000en2010namhunaantalmetruim272.000toe,ensteeghunaandeelinde totaleberoepsbevolkingvan6,5%naarbijna10%(CBS).



Innovember2009warenerongeveer85flexkantoreninNederland,maarsindsdienishun aantalexplosiefgegroeid,enhaastiederedagkomenernieuwekantorenbij(Frisblik, 2010).



Uitonderzoeknaardesuccesfactorenvanflexkantoren(Frisblik,2010).komeneenaantal conclusiesnaarvoren,waaronder:  Doelgroep:ZZP-ersenwerkgeversdiehetNieuweWerkenhebbenomarmd.  Deindelingeninrichting:bijflexkantorenheeftderuimteeenprettigeuitstralingen faciliteerthetverschillendevormenvanwerken(vergaderen,geconcentreerdwerken, ontmoeten).  Aangebodenfaciliteiten:printer,beamer,flip-over,enz.  Gemak:gebruikerswillennietteveeltijdkwijtzijn,enwillenduszosnelmogelijk incheckenengemakkelijkreserveren.  Mogelijkhedentotnetwerkenensocialeinteractie.

September 2012

Pagina 54 van 111


6 Beleidskader Holland Rijnland DezekantorenstrategieisnietHollandRijnlandseerste.Detotnutoevigerenderegionale afsprakendaterenvan2006(maarhaddenuiteraardnoggeenbetrekkingopdelater aangeslotengemeentenAlphenaandenRijn,NieuwkoopenRijnwoude).Onderstaandvolgt eenkortebeschouwingvandezeenandererelevantebeleidsdocumenten,teweten: 

StructuurvisieHollandRijnland(2009)



Regionalekantorenstrategie(2006)



RegionalebedrijventerreinenstrategieHollandRijnland(2009)enRegionale bedrijventerreinenstrategieOudeRijnzone–Rijnstreek(2009)



StedenbaanPlus(BestuurlijkPlatformZuidvleugel)



OV-visieHollandRijnland,SchakelsinhetZuidvleugelnet(2009)



CoalitieakkoordtenaanzienvanRijnGouweLijnenRijnlandroute(april2011)

6.1 Structuurvisie Holland Rijnland (2009) IndeRegionaleStructuurvisie(2009)isgekozenvoorhetversterkenvanbestaande, onderscheidendekrachten:hetlifesciencecluster,hetspacesciencecluster,deGreenporten detoeristischesector(inclusiefzakelijkcongrestoerisme).Tenaanzienvanwerklocatiesen werkgelegenheidzijndaarnaastondermeerdevolgende speerpuntengeformuleerd: 

Ruimtebiedenaanregionaalenlokaalverzorgendebedrijvenindeeigenregio.



Creërenvanmeerwerkgelegenheidaandebovenkantvandemarkt;ontwikkeling werkgelegenheidenberoepsbevolkingopelkaarafstemmen.



Realisatievan415.000vierkantemeterkantorenoppervlak.



Prioriteitgevenaandeherstructureringvanbestaandebedrijventerreinen.



Nietdegeheleruimtevraaghonoreren,maarselectiefnieuwebedrijventerreinen ontwikkelen.



Aanlegvannieuwebedrijventerreinenkoppelenaanherstructureringvanbestaande locaties.



Concentrerenvanbedrijvenmetveelruimtebeslagenbedrijvenindehogeresectorale

categorie. 

Deregiofaciliteertderuimtebehoeftevanhaareigenbedrijven,waarbijwordtuitgegaan

vandeSER-ladder.

September 2012

Pagina 55 van 111


6.2 Regionale kantorenstrategie (2006) Voorliggendekantorenstrategievervangtderegionaleafsprakenvan2006.Indatjaaris overeengekomenomtot2015(nietmeerdan)415.000m²kantorenbijtebouwen.De verdelingnaarlocatieswasdaarbijalsvolgt: Tabel1Regionaleafsprakenkantorenprogrammeringd.d.2006 Locatie

Programma (nieuwbouw tot 2015)

A4-zone

Elisabethhof(Leiderdorp)

20.000m²

Vierzicht(Leiderdorp)

15.000m²

GrotePolder(Zoeterwoude)

13.000m²

Meerburgerpolder(Zoeterwoude)

72.500m²

Roomburg(Leiden)

20.000m²

KnooppuntOost/Bospoort

13.000m²

(Leiderdorp)

153.500 m²

Leiden-Centraal

64.000 m²

Overigstedelijkgebied

LeidenNoord

15.000m²

VoorschotenNS

10.000m²

LeidenLammeschans

40.000m²

LeidenChurchilllaan

(pm)

LeidenDeVinkNS

(pm)

Leidenbinnenstad

10.000m²

75.000 m²

Katwijk

20.000 m²

Leeuwenhoek/Rijnfront

Leeuwenhoek(Leiden)

62.500m²

Rijnfront(Oegstgeest)

40.000m²

102.500 m²

totaal

415.000 m²

Dekantorenstrategievan2006bouwtvoortopdestudie‘IngoedebanenLeiden’(Inbo, 2003).Eenadviesuit2005vanTwijnstraenGuddeomdekantorenprogrammeringtot2015 persaldonaarbenedenbijtestellenisnietverwerktbijgebrekaanvoldoendedraagvlak.De strategievan2006besteeddegeenspecifiekeaandachtaandeaanpakvanstructurele leegstand,omdatditprimairalsverantwoordelijkheidvandemarktpartijenwerdgezien.

September 2012

Pagina 56 van 111


6.3 Regionale bedrijventerreinenstrategieën Regionale bedrijventerreinenstrategie Holland Rijnland (2009) HollandRijnlandkamptmeteentekortaanvoldoendeenkwalitatiefhoogwaardige bedrijventerreinen.Ditheeftvermoedelijkeenrolgespeeldindeachterblijvende economischeontwikkelingvanderegio.Tot2020iseentekortbecijferdvan20tot25ha. Daarbijiserinderegioeenteveelaanspecifiekgelabeldeenhoogwaardigeterreineneneen tekortaan‘normale’,modern-gemengdeterreinen.Naaraanleidingvandittekortstelt HollandRijnlandzichzelfvoordriestrategischeopgaven:(1)bestaandeterreinen herstructurerenenniettransformeren;(2)voldoendenieuwebedrijventerreinontwikkelen;(3) samenhangtussenbestaandeennieuwebedrijventerreinenaanbrengen. Tenaanzienvankantorenopbedrijventerreinenishetvolgendestandpuntingenomen:De regionaleeconomieisgebaatbijeengoedemixvanwonen,werkenenvoorzieningen.Oude tegenstellingentussenenerzijdsproductieendistributieopeenbedrijventerreinenanderzijds verkoopendienstverleningopeenkantorenlocatiezijnaanhetverdwijnen.Ditbetekent onderanderedatmoetwordeningezetopfunctiemenging.Hoewelbedrijventerreinenprimair eenfunctiehebbenalsvestigingsplaatsvoorbedrijvenindehogeremilieucategorieën, kunnenerinbeperktemateookanderefunctieswordentoegelaten,zoalskleinezelfstandige kantoren(max.1.000m²BVO),periferedetailhandelenleisure.Ditgeldtvoorzowelbestaande alsnieuweterreinen.Alsvuistregelwordtaangehoudendathiervoormaximaal15%vanhet nettooppervlakvaneenbedrijventerreinkanwordengebruikt.Eventueeldoorgemeenten wenselijkgeachteafwijkingenwordeninhetportefeuillehoudersoverlegEconomischeZaken afgestemdenbesproken.Opbedrijventerreinenwaardoormarktontwikkelingenreedssprake isvaneenhogeraandeelkantoren,periferedetailhandelen/ofleisure,wordtuitgegaanvande feitelijkesituatieop1januari2009. Regionale bedrijventerreinenstrategie Oude Rijnzone – Rijnstreek 2008-2020 (2009) DeOudeRijnzone–Rijnstreek(gemeentenAlphenaandenRijn,Bodegraven,Nieuwkoop, Rijnwoude,JacobswoudeenZoeterwoude)kanruiminhaartoekomstigevraagvoorzienen kanzodoende25haruimtevraagvanuitHollandRijnlandopvangen.Inde bedrijventerreinenstrategieisgeenstandpuntingenomentenaanzienvankantorenop bedrijventerreinen.

September 2012

Pagina 57 van 111


6.4 Stedenbaan Eendeelvandekantorenprogrammeringuit2006houdtverbandmethetaanwijzenvan StedenbaanstationsvanuithetBestuurlijkPlatformZuidvleugel.Doormiddelvanhet StedenbaanprojectwilhetBestuurlijkPlatformZuidvleugeldestedelijkeontwikkelingbeter afstemmenopdebereikbaarheidvanknooppuntenenstations.Hetconceptrichtzichonder andereophetbeterbenuttenenversterkenvanbestaandestedenendorpendooreen intensievergrondgebruik–verdichtingenmenging–nabijtreinstations.InHollandRijnland zijnvijfbestaandestationsaangewezen(Voorschoten,DeVink,LeidenCS,Voorhouten Hillegom)enwordterééntoegevoegd(Sassenheim).Ineenstraalvancirca1.200meterrond dezestationsisindeperiode2010-2020eenaanzienlijkenettotoevoegingvankantoormeters geraamd.Daarnaastzullenopdezelocatieseenaanzienlijkprogrammawoningbouwworden gerealiseerd.Deregiogemeentenzijnzelfverantwoordelijkvoordeverdelingvanhet programma. DeProvincieconstateerdeinhaarStructuurvisiereedseendreigendoveraanbodvankantoren opStedenbaanstations.InmiddelsisStedenbaanovergegaaninStedenbaanPlus.Momenteel wordtvanuitStedenbaanPlusdeafstemmingtussenopenbaarvervoerenverstedelijking herzien.Stedelijkeontwikkelingenwaaronderkantoorontwikkelingenmoetenvooral plaatsvindenronddeknooppunten.OpdezelocatiesissprakevansnijdendeHOV-Lijnen,een hogebereikbaarheid,eenaanzienlijkefunctiediversiteit,eenmeerdanlokaal verzorgingsgebiedenaanzienlijkereizigersaantallen.DeknooppunteninHollandRijnlandzijn: LeidenCentraalenStationAlphenaandenRijn.

6.5 Flankerend beleid De OV-visie Holland Rijnland, Schakels in het ZuidvleugelNet(2009)zetinophet terugdringenvanhetautoverkeerteneindedebereikbaarheidvanderegio(metnamerond Leidenenomgeving)teverbeteren.HetOV-netbestaatnaastdeRijnGouwelijnuitachtzware busverbindingenenheeftdaardooreenduidelijkemetro-achtigestructuur(duidelijke lijnvoering,snelleverbindingenenhogefrequenties).HetOV-networdtaangevuldmeteen netvanontsluitendebusdienstenenaanvullend(openbaar)vervoer. Bijhetopstellenvanonderhavigeregionalekantorenstrategiezijnerophetvlakvan ontsluitingenbereikbaarheidvanenkelekantorenlocatiesenkelenognietuitgekristalliseerde, maarwelrelevanteontwikkelingentenoemen.Inapril2011presenteerdendecoalitiepartijen

September 2012

Pagina 58 van 111


vandeprovincieZuid-HollandeenHoofdlijnenakkoordwaarinzijkiezenvooreenaangepaste aanlegvandeRijnGouweLijn. UitgangspuntblijfteenhoogwaardigeopenbaarvervoerverbindingvanGoudatotdekust. VoorhetdeeltenoostenvanLeidenismenvoornemenseenverbeterdeverbindingvia bestaandspooraanteleggen.HetwestelijkdeelvanafLeidenCentraalwilmenrealiserenmet eenvertrambarebus.DekostenbesparingendiedoordezeversoberingopdeRijnGouweLijn wordenbehaald,wordengeïnvesteerdindeRijnlandRoute,eensnelwegverbindingtussende A4endeA44,diedebelastingvandeanderewegenmoetverlichten. VoordezeRijnlandRoutedienternogeenkeuzegemaakttewordenuittweevarianten,te weten:ZoekennaarBalans(ZnB-ofvoorkeursvariant)enChurchillAvenue(CA-variant).Door aanlegvandeRijnlandRoutewordtheteenvoudigerommetdeautovanuithetoosteneen aantalkantorenlocatiestebereiken.MetnamedePlesmanlaanenhetBioScienceParkzullen vaneenverbeterdebereikbaarheidprofiteren.OokhetSpaceBusinessparkzalhierdoorbeter tebereikenzijnvanuithetoosten. OokhettracévoordeRijnGouwelijnisnoginonderzoek,evenalsdedefinitievekeuzekeuze voorhetmaterieel.Deeffectenvooreventueleaanvullendekantoorlocatiesvanhettracézijn daaromopditmomentnietgoedinteschatten.Inhetalgemeenkanwelwordengestelddat deaanlegvaneennieuwewegenhoogwaardigeOV-verbindinginvesteringinhoogwaardig vastgoedkanstimuleren. Succesverhaal: transformatie kantoren

Archimedeslaan,Utrecht



Leegstaandkantoorgetransformeerdinstudentenwoningenenateliers



Oplossingvoordegrotehoeveelheid

kantoorleegstandenerzijds,enhet grotetekortaanstudentenwoningen engoedkopewerkruimtenvoor startersanderzijds. 

Hetisdebedoelingdatditgebruik tijdelijkis,iniedergevalvoorvijfjaar. Waterdaarnamethetgebouwgaatgebeuren,isonbekend.

Inmiddelsisderegelgevingaangepast,enkanervoor10jaarvanhetbestemmingsplan wordenafgeweken.Dehaalbaarheidvanditsoorttijdelijkebestemmingenisdaardoorgroter geworden.

September 2012

Pagina 59 van 111


7 Kantorenmarkt Holland Rijnland DekantorenmarktvanHollandRijnlandisuiteraardvanveelbescheideneromvangdandie vanhetaangrenzendeStadsgewestHaaglandenenMetropoolregioAmsterdam.Deregio wordtgrotendeelsgevormddoorGreenport-enGroeneHart-gemeenten.Maarinderegiois tochsprakevanzo’n1,5miljoenm²kantoren.DestadLeiden,hetregionaalverzorgende AlphenaandenRijnenNoordwijkmethetSpaceBusinessparkneemthiervaneenforsdeel voorhaarrekening. Indithoofdstukvolgteennaderebeschouwingvanachtereenvolgens: 

Dewerkgelegenheidsstructuur.



Dehuidigekantorenvoorraadenleegstand.



Dedynamiekvanvraagenaanbod.



Devitaliteitentoekomstpotentievandediversekantorenlocaties.

7.1 Werkgelegenheidsstructuur DevijftienHollandRijnland-gemeententellengezamenlijkbijna205.000werkzamepersonen opeeninwonertalvan523.000personen.Degrootsteconcentratievanwerkgelegenheid bevindtzichinLeiden(28%),openigeafstandgevolgddoorAlphenaandenRijn(15%)en Katwijk(9%).Zoeterwoudeteltdaarnaastrelatiefveelbaneninverhoudingtothaarinwonertal (bijlage2).Deregionaleontwikkelingvanhetaantalbanenbleeftussen2000en2010iets achterbijdelandelijkegroei(respectievelijk9%en13%).Deverschillentussende afzonderlijkegemeentenzijnvrijgroot:metgroeipercentagesvan39%en16%indeze periodeonderscheidenLeiderdorpenOegstgeestzichinpositievezin,contrasterenddaalde dewerkgelegenheid(iets)inLisse,HillegomenNoordwijkerhout(tabel2).

September 2012

Pagina 60 van 111


Tabel2Werkgelegenheidnaargemeente2010 Bron:RegionaalInformatieSysteem(RIS)Zuid-Holland,bewerkingBureauStedelijkePlanningbv

AlphenaandenRijn Hillegom KaagenBraassem

Werkzame

Ontwikkeling

Kantoor

ontwikkeling

personen

2000-2010

sectoren

2000-2010

30.207

9%

6.585

0%

6.119

-7%

742

-28%

6.890

2%

1.296

2%

Katwijk

19.471

6%

3.628

3%

Leiden

58.460

11%

12.380

1%

Leiderdorp

12.066

39%

2.364

26%

7.913

-13%

1.717

-30%

Lisse Nieuwkoop

8.269

8%

1.298

20%

Noordwijk

13.966

15%

5.376

28%

Noordwijkerhout

5.024

0%

500

-4%

Oegstgeest

6.054

16%

1.070

-4%

Rijnwoude

6.261

10%

1.307

66%

Teylingen

11.925

9%

1.568

11%

Voorschoten

5.210

3%

1.193

Zoeterwoude

7.136

2%

838

-17% 13%

204.971

9%

41.862

4%

Holland Rijnland

Vande205.000werkzamepersoneninHollandRijnlandbehoort21%toteenvande kantoorhoudendesectoren(tabel2).WederomisLeidenhetzwaartepunt(30%),gevolgddoor AlphenaandenRijn(16%)enNoordwijk(12%).Dekantoorhoudendewerkgelegenheid groeidetussen2000en2009met6%.InZuid-Hollandwassprakevan4%groei.Deregionale ontwikkelingbleefenkeleprocentenachterbijdeprovinciealsgeheel.Rijnwoudekende procentueeleensterkegroei,evenalsLeiderdorpenNoordwijk.MetnameinHillegom,maar ookinVoorschoten,LisseenNoordwijkerhoutwassprakevaneensterkerelatievedaling. Dewerkzamepersonenbinnendekantoorhoudendesectorenwerkenvooralbijdeoverheid (24%),rechtskundigedienstenenaccountancy(23%)enverhuurvanroerendegoederenen overigezakelijkediensten(18%)(tabel3).MetnameinLeiderdorpenLeidendruktde overheideengrootstempelopdekantoorwerkgelegenheid(respectievelijk42%en29%). Noordwijkkenmerktzichdoorveel‘speur-enontwikkelingswerk’(R&D)(39%),inAlphen aandenRijnbevindt29%vandekantoorbanenzichbijrechtskundigediensten,accountants, etc.

September 2012

Pagina 61 van 111


Binnendekantoorhoudendesectorenhebbenzichgroteverschuivingenvoorgedaanqua werkgelegenheid.Zonamtussen2000en2010hetaantalbanenindefinanciëlesectormet 39%af,terwijlindeR&Dhetaantalbanenmet46%steeg.Inabsolutezinwasdegroeihet sterkstophetgebiedvanrechtskundigedienstenenaccountancy(+2.700banen). Tabel3Kantoorhoudendewerkgelegenheidnaaractiviteit

2010 aandeel 2000-2010

Dienstverleningophetgebiedvaninformatietechnologie

2.857

7%

30%

Financiëleinstellingen

3.088

7%

-39%

Openbaarbestuur,overheidsdienstenenverplichtesocialeverz.

9.882

24%

22%

9.657

23%

35%

fotografieenvertaling

2.193

5%

-19%

Speur-enontwikkelingswerk

3.796

9%

46%

Uitgeverijen,productieendistributievanfilmsentv-programma's

1.262

3%

-16%

Verhuurvanenhandelinonroerendgoed

1.552

4%

10%

Verhuurvanroerendegoederenenoverigezakelijkedienstverlening

7.575

18%

-21%

100%

4%

Rechtskundigedienstverl.,accountancy,belastingadviseringen admin. Reclameenmarktonderzoek,industrieelontwerpenvormgeving,

Totaal

41.862

Bron:RegionaalInformatieSysteem(RIS)Zuid-Holland,bewerkingBureauStedelijkePlanningbv

7.2 Kantorenvoorraad en leegstand In2010hebbenderegioendegemeenteLeidenafgesprokeneengezamenlijke kantorenmonitoroptestellen.Probleemdaarbijwasdatergeencijfermateriaalvoordehele regiobeschikbaarwasoverdeomvangvandekantorenvoorraad.Beslotenisdaaromeerst eengoedenulmetingtemakenvandekantorenvoorraad.Dekeuzeisdaarbijgevallenopeen bureau(KantorenmonitorBV)datookvoordeStadsregioAmsterdamjaarlijkseen kantorenmonitormaakt.Integenstellingtotandereninventariseertditbureaunietalleende groterekantoren,maarookdekleine.VooreenregioalsHollandRijnlandishethebbenvan eentotaalbeeldvandekantorenvoorraad,inclusiefdekleinekantoren,vangrootbelang.Het isevenwelvanbelangtebeseffendatdezecijfersvandekantorenmonitorderhalveafwijken vandecijfersgehanteerddoordeprovincieZuidHolland. HollandRijnlandteltbijna1,5miljoenm²kantoren.Veruitdemeestemetersbevindenzichin Leiden,eentweedezwaartepuntisAlphenaandenRijn(tabel4).ZoeterwoudeenNoordwijk tellendaarnaastrelatiefveelkantoormetersinverhoudingtothuninwonertal(bijlage2).Een

September 2012

Pagina 62 van 111


gezondemarktkentenigefrictieleegstand(5%)dieverhuisbewegingenmogelijkmaakt.In HollandRijnlandstaatruim162.000m²kantoorruimte,ofwel11%vandetotalevoorraadleeg. Ditisminderdanlandelijk(14%),maarmeerdandegewenstefrictieleegstand.Rijnwoude, Nieuwkoop,HillegomenAlphenaandenRijnhebbendegrootsteleegstandpercentages. MaarookdeleegstandinLeiden,LeiderdorpenVoorschotenisfors. Tabel4Voorraadenleegstand(exclusiefvoorverhuur)naargemeentejanuari2011 leegstand AlphenaandenRijn

voorraad

aandeel

leegstand

aandeel

/ voorraad

222.100

15%

32.900

20%

15%

Hillegom

28.800

2%

4.700

3%

16%

KaagenBraassem

37.200

2%

3.500

2%

9%

Katwijk

69.500

5%

6.100

4%

9%

Leiden

587.900

39%

74.300

46%

13%

81.100

5%

9.200

6%

11%

Leiderdorp Lisse

84.100

6%

3.400

2%

4%

Nieuwkoop

21.600

1%

3.400

2%

16%

Noordwijk

138.000

9%

6.500

4%

5%

Noordwijkerhout

16.000

1%

1.500

1%

9%

Oegstgeest

35.200

2%

900

1%

3%

Rijnwoude

23.100

2%

4.000

2%

17%

Teylingen

55.500

4%

4.600

3%

8%

Voorschoten

29.200

2%

2.900

2%

10%

Zoeterwoude

62.700

4%

4.200

3%

7%

1.492.000

100%

162.100

100%

11%

Holland Rijnland

Bron:Kantorenmonitorbv(januari2011),bewerkingBureauStedelijkePlanningbv

Hetmerendeelvandeleegstaandemeters(op1januari2011)heeftbetrekkingop kantooreenhedenvan1.000tot2.500m².

September 2012

Pagina 63 van 111


Figuur2Leegstand(exclusiefvoorverhuur)inm²naargrootteklasse,HollandRijnland01-01-2011


MeerdandehelftvandeleegstandinLeidenbevindtzichinpandengebouwdvoor1980.De resterendeleegstandbevindtzichgrotendeelsuitpandenuitdejaren’80en’90. Figuur3Leegstand(inclusiefvoorverhuur)inm²naarbouwperiode,Leiden01-01-2011


In2010werdenerinHollandRijnland21panden,samen13.500m²aandevoorraad onttrokken.Hiervanbevondenzichzespanden(6.000m²)inLeiden.Indatzelfdejaarwerd 24.200m²aandevoorraadvanHollandRijnlandtoegevoegd.

7.3 Aanbod en opname Eenbelangrijkeindicatorvoorhetfunctionerenvaneenkantorenmarktisdeverhouding tussenvraagenaanbod,waarbijdemetersdieop1januarialsaanbodstaangeregistreerd wordenafgezettegendemetersdiedatkalenderjaardoordemarktwordenopgenomen.Bij eenevenwichtigemarktisdeaanbod-opnameratio1,5(aanbodisanderhalfmaaldevraag).

September 2012

Pagina 64 van 111


HollandRijnlandkendein2006voorhetlaatsteengezondeverhoudingtussenvraagen aanbodbestaandebouw.In2007wasmeteenaanbod-opnameratiovan2,5sprakevaneen disbalans.Wanneerookdenogtebouwenmetersinbeschouwingwordengenomen,iseen beduidendslechterbeeldtezienenisreedsallejarensprakevaneenforsedisbalans. Figuur 4 Aanbod en opname van kantoren in m² in Holland Rijnland 2006 - 2011

Bron:VastgoedmarktDataOnline(mei2011),bewerkingBureauStedelijkePlanningbv

Hetmerendeelvandetransactiesvandeafgelopenvijfjaarhadbetrekkingop kantooreenhedengroterdan100m²enkleinerdan2.500m².Geteldinmetersisde grootteklasse1.000–2.500m²dominant. Figuur5TransactiesnaargrootteklasseHollandRijnland2006-2011


September 2012

Pagina 65 van 111


Ruimtweederdevanhettransactievolumedatdeafgelopenvijfjaarwerdgerealiseerd,werd opgenomeninLeiden.13%vanhettransactievolumewerdgerealiseerdinAlphenaanden Rijn.DaarnaasthaddegemiddeldejaarlijkseopnameinLeiderdorpenLisseenigesubstantie. Tabel5Transactieskanoreninm²pergemeenteinHollandRijnlandtussen1-1-2006en1-1-2011 AlphenaandenRijn Hillegom KaagenBraassem

opname in m²

opname in m²

cumulatief

jaarlijks gemiddelde

24.884

4.977

1.854

371

300

60

Katwijk

2.152

430

Leiden

133.236

26.647

Leiderdorp

8.261

1.652

Lisse

5.987

1.197

Nieuwkoop

262

52

Noordwijk

3.486

697

Noordwijkerhout

1.910

382

Oegstgeest

1.315

263

600

120

Rijnwoude Teylingen

4.794

959

Voorschoten

1.251

250

Zoeterwoude

585

117

190.877

38.175


7.4 Analyse bestaande kantorenlocaties Indeanalysezijndekantorenlocatiesgedefinieerdals‘ruimtelijkherkenbareconcentratie groterdan10.000m²metmeerderekantoren’.Dekantorenopdezelocatiestellenoptot ruimeenhalfmiljoenm²,eenderdevandetotalevoorraad.Ditbetreffenbestaandelocaties diegrotendeelsderegionalevraagbedienenenregionaalconcurrerendzijn. Deresterendemiljoenm²bevindtzichveelalopbedrijventerreinen,langsdoorgaandewegen, bijregionaleNS-stations,inbinnenstedenenhierendaarinwoonwijken. Hierondervolgtperlocatieeenoverzichtvandefactsenfigures,typeringen toekomstpotentie.

September 2012

Pagina 66 van 111


Figuur6Kantorenlocaties>10.000m²HollandRijnland

Bron:ondergrondGoogleMaps,bewerkingBureauStedelijkePlanningbv

September 2012

Pagina 67 van 111


Leiden, Stationsgebied

Schipholweg,SchuttersveldenBargelaan

Voorraad:

119.200m²

Inaanbouw: 45.300m²(32.000m²gebouwAchmea

Dellaertwegen13.300m²ROCBargelaan)

Leegstand:

17.700m²/15%(NB:9.000m²Achmeaen

13.300m²ROCnognietverhuurd)

Typering:

Stationslocatienabijhistorischebinnenstaden

sciencepark Potentie:

(-)Veelverouderdvastgoed;forserenovatie-en

transformatieopgave

(-)Verblijfswaarde,relatiemetbinnenstadenBio

SciencePark,Schipholwegquabelevinggeen

binnenstedelijkeofstationslocatie

(+)Fysiekeruimtevoorontwikkeling

(+)Liggingbij5destationvanNLentussen

sterkekrachten(BioScienceParkenhist.

binnenstad)

Leiden, Plesmanlaan

Plesmanlaan(zuidkant),HaagseSchouwweg,Verbeekstraat,

Vondellaan

Voorraad:

87.900m²

Leegstand:

18.700m²/21%

Typering:

Solitairegrootschaligekantorenlangs

hoofdontsluitingsweg

Potentie:

(-)Monofunctionelelocatie

(-)Veelverouderdvastgoed (-)Openbareruimte,uitstraling (+)Functionaliteit(autobereikbaarheid,

parkeren,zichtbaarheid)

(+)Hierendaarhoogwaardigenieuwbouw

(+)NabijBioSciencePark

September 2012

Pagina 68 van 111


Leiden, Kanaalpark

Driehoekspoor,Kanaalweg,LammenschanswegplusPerzikweg

Voorraad:

43.500m²

Leegstand:

3.200m²/7%

Typering:

Binnenstedelijk,monofunctioneelkantorenpark

Potentie:

bijSprinterstation

(-)Monofunctionelelocatie

(-)Veelgedateerdvastgoed,dreigendeleegstand

(+)LiggingbijstationennabijopritA4

(+)Dynamiek:nieuwbouwROCen studentencampusDeLeidscheSchans

Leiden, Bio Science Park / Leeuwenhoek

Oegstgeest, Nieuw Rijngeest

TussenA44,Plesmanlaan,spoor,Wassenaarseweg,

Rijnsburgerweg

Voorraad:

148.600m²

Inaanbouw:

35.000m²(leiden)

Leegstand:

7.800m²/5%

Typering:

ScienceParkmetselectiefvestigingsbeleidop

grondgebiedvandegemeenteLeidenmeteen

geplandeuitbreidingophetgrondgebiedvan

degemeenteOegstgeest.Nietalleeneen

kantoorlocatie,maareengemendewerklocatie

waarookveellaboratoriumactiviteitenplaats

vinden.

Hoogwaardigbedrijventerrein,veellabruimte

metkantoor,solitairekantoreninde

Potentie:

minderheid. (+)Sterkeaantrekkingskrachtopbedrijvenuit

binnen-enbuitenland,bewezencluster

(-)Multifunctionaliteit,uitstraling,openbare

ruimteenrelatiemetdestadzijnvatbaarvoor

verbetering

September 2012

Pagina 69 van 111


Alphen aan den Rijn, Stationsgebied / Stadshart

TussenAustraliëlaan,Aziëlaan,PrinsBernhardlaanenLaander

Continenten,incl.kantorenaanDrJ.M.denUylsingel,Raoul

WallenbergpleinenCastellumstraat

Voorraad:

73.300m²

Leegstand:

13.100m²/18%

Typering:

Kantorenbijstationentegenbinnenstad

Potentie:

(-)Beperkteruimtelijk-functionelesamenhang

(-)Eenaantal‘rottekiezen’

(+)Liggingnabijstationenbinnenstad

(+)Ruimtevoorontwikkeling

(+)Hierendaarhoogwaardigenieuwbouw

Alphen aan den Rijn, Henry Dunantweg

TussenEisenhowerlaan,BurgermeesterBruinsSlotsingel,

MeteoorbaanenOudhoornseweg

Voorraad:

13.100m²

Leegstand:

700m²/5%

Typering:

Functioneel(laagwaardig)binnenstedelijk

kantorenpark(mettevenszorg-en

onderwijsvoorzieningen)

Potentie:

(-)Veelverschilinkwaliteit,deelsverouderd

(-)Multifunctionaliteitgeentoegevoegde waarde

(-)Autobereikbaarheid

(+)Functionaliteit:betaalbaarheid,parkeren,

singletenant

September 2012

Pagina 70 van 111


Leiderdorp, W4

Bospoort,VierzichtenElisabethof

Voorraad:

38.700m²

Inaanbouw:

4.500m²

Leegstand:

2.100m²/5%

Typering:

Multifunctionelesnelweglocatie(met

regionalevoorzieningen)

Potentie:

(-)Gedateerdvastgoed(HighTechpark)

(-)Verblijfswaarde

(+)Autobereikbaarheid

(+)Zichtbaarheid

(+)Hoogwaardigenieuwbouw

Noordwijk, Space Businesspark

Huygensstraat,Eisingastraat,Kapteynstraat

Voorraad:

6.100m²(exclusiefESTEC)

Inaanbouw:

5.200m²

Leegstand:

900m²/15%(?)

Typering:

ScienceParkmetselectiefvestigingsbeleid.Niet

alleeneenkantoorlocatie,maareengemende

werklocatiewaarookproductieplaatsvindt.

Potentie:

(+)Sterkclusterindedop,aanwezigheidESTEC

(-)Bedreigingkanzijn:hetlagetempovande

ontwikkelingen,waardoordebeloofde

gebiedskwaliteitvoorbedrijvenvanheteerste

uurlangopzichlaatwachten

7.5 Karakteristiek Holland Rijnland 

HoewelHollandRijnlanddeafgelopentienjaareenachterblijvendeeconomische ontwikkelingkende,bleefdegroeivandekantoorwerkgelegenheidindepasmetde provincialeontwikkeling.

September 2012

Pagina 71 van 111




Leidenheeftdehoofdrolinderegionalekantorenmarkt:bijna40%vandevoorraad bevindtzichhier,tweederdevanhettransactievolumetussen2006en2011werdhier opgenomenenbijnadehelftvanleegstaandekantoormetersishiergesitueerd.



AlphenaandenRijnspeelteenstevigebijrolmeteenaandeelvan15%inderegionale kantorenvoorraad,20%inderegionaleleegstanden13%vanhetgerealiseerde transactievolumetussen2006en2011.



Deleegstandinderegioligtonderhetlandelijkeniveau,maarruimbovende frictieleegstand.

September 2012

Pagina 72 van 111


8 Holland Rijnland in regionaal perspectief HollandRijnlandbevindtzichtussentweebelangrijkezwaartepuntenvandeNederlandse kantorenmarkt:hetStadsgewestHaaglandenendeMetropoolregioAmsterdam.Dit hoofdstukplaatstHollandRijnlandinregionaalperspectief.

8.1 Funtioneren kantorenmarkt en toekomstperspectief Werkgelegenheid en voorraad DeMetropoolregioAmsterdamstrektzichuitovereengrootgebiedenomvatde deelregio’sAlmere-Lelystad,Amstelland-Meerlanden,Amsterdam,GooienVechtstreek, Haarlem-IJmondenZaanstreekWaterland.DeMRAiseenregiometeenbredeendiverse economischestructuur,sterkeinternationaleoriëntatieengoedenaamenfaam.Amsterdam neemteenbijzonderepositieinalsfinancieelhartencreatievestadvanNederland. Figuur7Grotewerklocaties(kantorenenbedrijven)MetropoolregioAmsterdam

Bron:UitvoeringsstrategiePlabeka2010-2040

September 2012

Pagina 73 van 111


StadsgewestHaaglandeniseenregionaalsamenwerkingsverbandvandegemeentenDelft, DenHaag,Leidschendam-Voorburg,Midden-Delfland,Pijnacker-Nootdorp,Rijswijk, Wassenaar,WestlandenZoetermeer.InenrondDenHaagligteenbelangrijkaccentop overheids(gerelateerde)diensten. Figuur8KantorenlocatiesHaaglanden,bestaand(lichtblauw)eninontwikkeling/gepland(donkerblauw)

Bron:MonitorKantorenmarktHaaglanden2010

Beideregio’skenneneenaanzienlijkgroterekantorenmarktdanHollandRijnland(tabel6). DekantorenvoorraadvanHaaglandenisbijnavijfmaalgroterdandievanHollandRijnland,de voorraadindeMRAisophaarbeurttweekeerzogrootalsinHaaglanden. DeliggingvanHollandRijnlandtussentweegrotekrachtenisenerzijdsgunstig,omdatdoor overloopeffectendewerkgelegenheidindekantoorhoudendesectorinHollandRijnlandeen stimulanskankrijgen,maaristevenseenbedreiging,wanneerbedrijvenjuistnaardezegrote stedentoetrekken.OverigensgroeidedekantoorhoudendewerkgelegenheidinHolland Rijnlandtussen2005en2010harderdaninHaaglandenendeMRA.

September 2012

Pagina 74 van 111


Tabel6WerkgelegenheidMRA,HaaglandenenHollandRijnland2010 Regio

Metropoolregio

Totaal

Banen

Aandeel

Ontwikkeling

banen

kantoor-

kantoor-

kantoorsector

sector

sector

2005-2010

1.087.400

333.000

31%

+4,1%

482.300

188.800

39%

+6.7%

Amsterdam*

WaarvanAmsterdam

StadsgewestHaaglanden

502.971

182.315

36%

+1,4%

WaarvanDenHaag

259.087

104.819

40%

+2,0%

HollandRijnland

204.553

41.862

20%

+5,7%

Bron:ProvincieZuid-Holland,ProvincieNoord-Holland(*MRAexcl.Almere)

Leegstand OokindeMRAenHaaglandenissprakevanaanzienlijkeleegstand.IndeMRAligthet leegstandspercentagemet17%opeenhogerniveau,inHaaglandenisderelatieveleegstand vanvergelijkbareordealsinHollandRijnland(respectievelijk12%en11%).Datbetekentvoor HollandRijnlanddatbestaandeennieuwelocatiesnietalleenbinnenderegioconcurrentie ondervindenmaarookvandaarbuiten.Deleegstandinbeideregio’sisstructureel,maarniet evenredigoverderegioverdeeld. IndeMRAkentDiemenhetmeestdramatischeleegstandspercentage(23%in2009,ter vergelijking:19%inAmsterdam,10%inAmstelveen).InStadsgewestHaaglandenblijken eveneensdevoorstedenzeerkwetsbaar,inzowelLeidschendam-VoorburgalsRijswijken Zoetermeerligthetleegstandspercentagebovende20%. Toevoegingen versus onttrekkingen NetalsinHollandRijnlandoverstijgtookindeMRAenStadsgewestHaaglandende nieuwbouwproductiedeonttrekkingen(doormiddelvantransformatie).WaarinHolland Rijnlandhetvolumeaannieuwetoevoegingenminderdantweekeerzogrootwasalshet onttrokkenmetrage(cijfers2010),washettoegevoegdevolumeindeMRAruimdriemaalen inHaaglandenzelfsvijfmaalzogrootalshetonttrokkenvolume(cijfers2009). Vraag en aanbod Vraagenaanbodkendenin2009inalledriederegio’seengelijke,ongezondeverhouding van1staattot6,5.InHollandRijnlandverslechterdedesituatiein2010toteen vraagaanbodratiovan8,5.InHaaglandenwerddit7,5enindeMRAbleefdeverhouding ongeveergelijkaandievan2009,teweten6,7.

September 2012

Pagina 75 van 111


Nieuwbouwbehoefte, plancapaciteit en overschot DeMRAverwachtopbasisvanhetGlobaleEconomy-scenariovanhetCPBeenbanengroei (totalewerkgelegenheid)van19%tussen2010en2040.Tot2020isnaarverwachtingsprake van9%groei.Opbasisvandezegroeiverwachtingkomtdebehoefteramingvoor(nieuwe) kantorenuitop3,9miljoenm²tot2040,eengroeivan29%tenopzichtevandehuidige voorraad.Voorhetkomendedecenniumbetekentditeennieuwbouwbehoeftevan1,7miljoen m².NB:dezeraminggaatuitvanrealisatievanschaalsprongAlmere(+100.000banentot 2030). OokinHaaglandenisdegroeiverwachtinggebaseerdophetGlobalEconomy-scenario.De nieuwbouwbehoeftewordthiergeraamdopruimeenhalfmiljoenm²tot2020.VoorHolland RijnlandwordtopbasisvanhetTransatlanticMarket-scenarioeenlagereeconomischegroei verwacht,dieopbasisvandecijfersvandeprovincieresulteertineennieuwbouwbehoefte van65.000m².Geconfronteerdmetdeplancapaciteitisinalledriederegio’ssprakevaneen (fors)dreigendoveraanbod. Tabel7HuidigesituatieentoekomstperspectiefkantorenmarktMetropoolregioAmsterdamen StadsgewestHaaglanden

Totalevoorraad

Metropoolregio

Stadsgewest

Amsterdam

Haaglanden

Holland Rijnland

13.500.000

6.900.000

1.500.000

Toevoegingen2009(HR:2010)

330.000

40.900

25.000

Onttrekkingen2009(HR:2010)

100.000

8.500

14.000

2.200.000

825.000

162.000

Leegstand

17%

12%

11%

Nieuwbouwbehoeftetot2020

Leegstand

1.700.000

550.000

65.000

Nieuwbouwbehoeftetot2040

3.900.000

Plancapaciteit(hardenzacht)

4.600.000

2.042.500

379.500

34%

30%

25%

1.500.000

330.000

Plancapaciteitals%vande

voorraad Overschot tot 2020 Overschot tot 2040

1.800.000

Bron:UitvoeringsstrategiePlableka2010-2040;AanzetvooreenkantorenstrategievoorZuid-Holland(2010);Monitorkantorenmarkt DenHaag(2010).

September 2012

Pagina 76 van 111


Succesverhaal: renovatie kantoren De Stadhouder, Den Haag  Eenleegstaandkantoorpanduitde jarenzeventigisherontwikkeldtot flexibelekantoorruimtevoor creatieveondernemers. 

Doelgroepishetmidden-segment. Geenduur,“fancy”kantoor,maar meerkwaliteitdananti-kraak.



Inmiddelsis100%vanhetgebouwverhuurdaankleinebedrijfjes/ZZP-ersophetgebied vanontwerp,ICT,media,architectuuretcetera.Eriszelfseenwachtlijst.Daarmeeisdit gebouw,datbeginjuli2011isopgeleverdeensuccesverhaaldatlaatziendatervoor dezevormvanherontwikkelingveelruimteis.

Herontwikkelingvangelijksoortigepandenisrelatiefeenvoudig;erisalleeneen omgevingsvergunningnodig,inplaatsvan(lange)bestemmingsplanprocedures.

Tabel8VraagenaanbodkantoorruimteinMetropoolregioAmsterdam(ex.Almere)enStadsgewest Haaglanden

Metropoolregio

Stadsgewest

Amsterdam

Haaglanden

1.730.000

745.500

231.102

270.500

114.000

35.368

Aanbod2009 Opname2009

Verhoudingaanbod/opname Aanbod2010 Opname2010

Verhoudingaanbod/opname

6,4

Holland Rijnland

6,5

6,5

1.786.500

836.000

246.848

265.500

112.000

29.089

6,7

7,5

8,5

Bron:KantorenmarktRegio’s2010,NVMBusiness;VastgoedmarktDataOnline2011

8.2 Regionale samenwerking NietalleeninHolland-Rijnland,maarookindeomgevingwordtinregionaalverband nagedachtoverdekantorenmarktenhetterugdringenvanleegstand.Zowelinde MetropoolregioAmsterdamalshetStadsgewestHaaglandenisalvroegdenoodzaakvan regionalesamenwerkingingezien,enzijnervergaandeafsprakengemaakt.

September 2012

Pagina 77 van 111


Metropoolregio Amsterdam – Plabeka VanalleregionalesamenwerkingsverbandeninNederlandkandesamenwerkingdieinde metropoolregioAmsterdamisaangegaanophetgebiedvankantoren-enwerklocatiesalshet meestvooruitstrevendwordenbeschouwd.Alin2005hebbendebijdeMetropoolregio Amsterdamaangeslotengemeenten,samenmetdeprovinciesNoord-HollandenFlevoland, beslotendatruim3,5miljoenvierkantemeteraankantorenplannengeschraptzouworden. Daarnaastiszo’n500.000m²aankantoorvastgoedgetransformeerdnaareenanderefunctie. In2011maaktendebetreffendeoverhedenonderhetmotto“snoeienomtekunnen bloeien”bekendnogeens1,9miljoenvierkantemeteraankantorenplannenteschrappen. Daarnaasthebbenzijzichvastgelegdophetrenoverenenverduurzamenvan1,5miljoen vierkantemeterbestaandvastgoed,ennogeens1,5miljoenvierkantemeteraandevoorraad teonttrekkendoormiddelvantransformatie. DestrategievandeMRAbevateenviertalelementen: 

Internationaalprofielversterken:inzettenopkansrijkesectorenalsICT,lifesciences, zakelijkeenfinanciëledienstverlening,creatieveindustrie,logistiekenhandel,fooden flowersentoerisme.



Vraagenaanbodinevenwichtbrengen:schrappenplancapaciteitkantorenen bedrijventerreinen,ruimtezoekenvoorhaven,transformatieenaanpakverouderde locaties.



Kwaliteitenkwantiteitopelkaarafstemmen:inzichtkrijgenindeeisenvangebruikers doormonitoringenoverlegmetdemarkt.



Organisatievande‘governance’enuitvoeringsprogramma:initiatiefligtbijdemarkt; overheidheefteenfaciliterenderolenbiedtsteunophetgebiedvan“project-en procesmanagement,hetcreërenvanarrangementenenfinanciëleenjuridischeverruiming vanontwikkelmogelijkheden”.

VooralAmsterdamenAmstelland-Meerlandenhebbenhunplanvoorraadteruggebrachtmet respectievelijk962.000en780.000m².DegrootstereductieinAmsterdamvindtplaatsopde Zuidas(-400.000m²).OpdezeinternationaletoplocatievandeMRAblijftoverigensnogeen planvolumevan525.000m²overeind.OokHaarlemmermeerheefteenflinkereductievanhet planaanboddoorgevoerd.Debelangrijkstelocatieswaarvanverwachtwordtdatde ontwikkelingkleineruitvaltofnietwordtgerealiseerdzijnBeukenhorstOost(-250.000m²), BadhoevedorpZuid11(-175.000m²)enElzenhof(-100.000m²).

September 2012

Pagina 78 van 111


Ter inspiratie: “Groenten uit Amsterdam” 

InitiatiefvandiverseNederlandseondernemersmetalsdoelstadslandbouwin Amsterdamtevestigen.



Dezevormvanlandbouwvindtniet plaatsinhetveld,maarin zogenaamdePlantProductionUnits. Ditzijnapparatendieplantenlaten groeiendoormiddelvanLED-licht (zieafbeelding)



Hetenigewatvoordezeteeltnodigis,zijnelektriciteitenvloeroppervlakteineen gebouw.Doordeteeltinleegstaandekantoorgebouwentelatenplaatsvinden,hoefter geennieuwbouwgepleegdteworden

Financieringislastig,omdathetnieuwis.Alsdierondis,kanbinnenenkelemaandende eersteoogstplaatsvinden.Gemeentenzoudeninditsoortgevallendemogelijkheden kunnenonderzoekenomgaranttestaanvoordefinanciering.

Stadsgewest Haaglanden HetStadsgewestHaaglandenheeftopditmomenteenkantorenstrategiediedateertuit2007. Doordeeconomischeontwikkelingendiezichdaarnahebbenvoorgedaanisdezenietmeer actueelendaaromwordtermomenteelgewerktaaneennieuwekantorenstrategievoordeze regio. DenieuwestrategievandestadsregioHaaglandenisnognietofficieelgepubliceerd,maarde hoofdlijnenvanhetnieuwebeleidzijn: 

Opschonenplanvoorraadvan2miljoenm²tot0,4miljoenm²(planreductievanmaarliefst 80%!).



Overlegtussengemeentenwelkeplannenhaalbaarzijnenwelkeniet.Alleenplannen uitvoerendiedekantorenmarktversterkenendieeengecontracteerdehuurderhebben.



Verplichtingombijnieuwbouweengelijkaantalvierkantemetersteslopenofte renoveren.



Transformatievankantorenmagbedrijveninhogeremilieucategorieënnietindeweg zitten.

September 2012

Pagina 79 van 111


DemaatregeleninHaaglandenzijneropgerichtdekantorenmarktweergezondtemaken,en transformatieenrenovatieaantrekkelijkertemakentenopzichtevannieuwbouw.Opdeze manierprobeertderegiodesomstorenhogeleegstandtelijftegaan.

8.3 Effecten over en weer Ingesprekkenmetderegio’sStadsgewestHaaglandenendeMetropoolregioAmsterdam zijndemaatregelenbesprokendieHollandRijnlandwilgebruikenomhaarkantorenmarkt weergezondtemaken.Tevensiseenanalysegedaannaardevoorgesteldemaatregelenvan debuurregio’s.Beideregio’szettenmeerinopplanreductiedanHollandRijnland.De problemenindezeregio’szijnookgrotervanwegedeandereschaalgrootte. Demaatregelendiebuurregio’streffenvoorhunkantorenstrategiehebbengeeninvloedop dekantorenmarktvanHollandRijnland.HoewelzowelHaaglandenalsMetropoolregio Amsterdamforsschrappeninhetaantallocatiesenvierkantemetersvoornieuwbouw,blijfter genoegaanbodovervoordeeigenregionalevraagvanbeideregio’s. GeziendegeringeomvangvandekantorenmarktvanHollandRijnlandtenopzichtevanhet StadsgewestHaaglandenendeMetropoolregioAmsterdamzijndeeffectenvande maatregelendieHollandRijnlandtreftevenzeernihilrichtingdebuurregio’s. Regionalemarktenzijnregionaal;kantoorhoudendebedrijvenverhuizeninhetalgemeen binnenderegio.Dekeuzevoorvestigingmetbetrekkingtotinternationalebedrijvenkenteen geheeleigendynamiekenmarkt.Dekeuzevooreenvestigingplaatswordtvooralbepaald door: 

Clustervoordelen(BioScienceParkenSpaceBusinessPark)



Bereikbaarheid(voorwerknemersenklanten)



Vestigingsklimaat(arbeidsmarkt,woningmarkt,voorzieningenniveau).

Voorinternationalebedrijvenkomenhierbijnogfactorenalshetgunstigefiscaleklimaat alsmededearbeidsrustinNederland.Echter,opdezepuntenisergeenverschiltussenLeiden, DenHaagenAmsterdam

September 2012

Pagina 80 van 111


9 Provinciale aanzet kantorenstrategie InhaaraanzetvooreenkantorenstrategievoorZuidHolland(d.d.november2010)doetde provincieuitsprakenoverdeteverwachtennieuwbouwbehoeftetot2020perREO-regio.De nieuwbouwbehoeftevoordeRijn-enBollenstreek(HollandRijnlandplusdegemeente Bodegraven)wordtdaarinbecijferdop65.000m²BVO. Dithoofdstukbevat: 

Eenkortebeschrijvingvandetotstandkomingvandenieuwbouwbehoefteendebeoogde verdelingnaarlocatietypen;



Eengevoeligheidsanalysevandezeprovincialevraagprognose.

9.1 Vraagprognose, nieuwbouwbehoefte, verdeling over locaties Detoekomstigevraagnaarkantorenbestaatuittweecomponenten:uitbreidingsvraagen vervangingsvraag.Eerstgenoemdeisdeextraruimtebehoeftedieontstaatdoor werkgelegenheidsgroei.Vervangingsvraagontstaatdoordatkantoren,omandereredenen dancapaciteitsgebrek,nietmeervoldoenaandewenseneneisenvandegebruiker. Deuitbreidingsvraagisdoordeprovinciebecijferdmetbehulpvandebedrijfslocatiemonitor (BLM)vanhetCentraalPlanbureauuit2005,waarbijwordtuitgegaanvanhetTransatlantic Market-scenario.Bijeengemiddeldruimtegebruikvan25m²perwerknemerkomtdeRijn-en Bollenstreekuitopeenuitbreidingsvraagvan42.000m²tot2020. Devervangingsvraagissterkafhankelijkvandekwaliteitvandebestaandevoorraad.De provincialeraminggaatervanuitdatdekantoorpandenindeprovinciegemiddeldeen levensduurvan55jaarhebben.Eendergelijkelevensduurhoudtindatjaarlijksgemiddeld 1,5%vandetotalekantorenvoorraadmoetwordenvervangen.VoordeRijn-enBollenstreek komtdit,wederombijeengemiddeldruimtegebruikvan25m²perwerknemer,neeropeen vervangingsvraagvan126.000m². Desomvandeuitbreidings-envervangingsvraag,zijnde168.000m²,isvervolgens verminderdmethetbeschikbareaanbodexclusief5%.Metanderewoorden:hetbeschikbare metragekantorendatzichbuitendegrenzenvanhetbehoorlijke/gezondemanifesteertzal (moeten)wordenbenutomdetoekomstigevraagteaccommoderen.Dezeexercitie(min

September 2012

Pagina 81 van 111


103.000m²)resulteertineennieuwbouwbehoeftevan65.000m²(zietabel10,kolom ‘Provincie’). Voordezenieuwbouwbehoefteisvervolgenseenindicatieveverdelingnaarlocatietypen gemaakt(tabel9).DeprovinciezietinHollandRijnlandineersteinstantiemetname uitbreidingspotentieopbinnenstedelijkecentrumlocaties.Ookkantorenlocatiesinwoonwijken krijgeneensubstantieelmetragetoebedeeld.DemarktvraagnaarkantorenbijregionaleOVknooppuntenenopsnelweglocatieswordtongeveerevengrootgeacht,devraagnaar kantorenopbedrijventerreineneenfractiegroter. Tabel9IndicatieveinschattingvandenieuwbouwbehoeftenaarlocatietypeRijn-enBollenstreeken Kantoren in

woonwijken

terreinen

bedrijven

Kantoren op

Snelweglocatie

knooppunt

Regionale OV-

Randstedelijke

OV-knooppunt

centrumlocatie

Binnenstedelijke

toplocatie

Grootstedelijke

Zuid-HollanddoorprovincieZuid-Holland

Zuid-Holland%

5-10%

25-30% 10%

10%

10-15% 5-10%

15-20%

Rijn-enBollenstreek%

-

40-50% -

5-15%

5-15%

10-15%

20-25%

Rijn- en Bollenstreek m²

0

29.250

6.500

6.500

8.125

14.625

0

Bron:ProvincieZuid-Holland(2010),bewerkingBureauStedelijkePlanningbv,uitgaandevan65.000m²teverdelennieuwbouwbehoefte.

Deprovincieconstateerteenforsoverschotvanplanneninderegiovancirca330.000m² (397.500m²plancapaciteitminus65.000m²nieuwbouwbehoefte).Metnameop snelweglocaties,waarde(harde+zachte)plancapaciteitongeveer16maalzogrootisalsde nieuwbouwbehoefte,ishettoekomstigeoveraanbodfors(figuur9).Ookopbinnenstedelijke centrumlocaties(factor5),opbedrijventerreinen(factor4)eninwoonwijken(factor2,5)– locatietypendieeenrelatiefgrootaandeelvandenieuwbouwbehoeftetoebedeeldkregen–is sprakevaneensubstantieeloveraanbod.

September 2012

Pagina 82 van 111


Figuur9Plancapaciteitvs.nieuwbouwbehoefteRijn-enBollenstreek

Bron:ProvincieZuid-Holland(2010)

9.2 Gevoeligheidsanalyse Deprovincialevraagprognosesteuntoptweebelangrijkeaannames: 

hetgemiddelderuimtegebruikperwerknemer



degemiddeldelevensduurvankantoorpanden.

Metbetrekkingtothetgemiddelderuimtegebruikperwerknemer:signalenuitdemarkten diverseonderzoekenwijzenmeerinderichtingvaneengemiddeldruimtegebruikvan20m² perwerknemer,danvan25m²alsgehanteerddoordeprovincie.InHollandRijnlandis daarnaasteengemiddeldelevensduurvankantoorpandenvan30jaarrealistischerdan55jaar. HetvastgoedinderegioHollandRijnlandheeftnietdiekwaliteitdiemenvindtinde grootstedelijkemilieus.Hetisdaaromnietrealistischdatgebruikersindezeregiogemiddeld 55jaarvanhetaanbodgebruikmaken.Hetgeenpleitvooreengrotereverversingvanhet aanboddaninhetprovincialerapportwordtaangegeven. Draaienaandezetwee‘knoppen’levertaanzienlijkeverschillenop,zoalstabel10laatzien. Rekenenmeteengemiddeldruimtegebruikvan20m²perwerknemerresulteertineeniets lagerenieuwbouwbehoefte.Rekenenmeteengemiddeldelevensduurvankantoorpandenvan 30jaar(gelijkaaneenvervangingspercentagevan5%)resulteertineenveelgrotere nieuwbouwbehoefte.Hetspectrumisderhalvebreedtenoemen.Bijeengemiddelde

September 2012

Pagina 83 van 111


levensduurvan40jaargeldteenvervangingspercentagevan2,5%.Tabel10geeftinzichtinde gevoeligheidsanalyse. Let wel: de vervangingsvraag is te beschouwen als onttrekkingsopgave!

Hetdeelvandebestaandevoorraaddatmiddelstransformatieofsloop(-nieuwbouw)uitde marktmoetwordengehaald,moetgelijkzijnaanhetdeeldataandevoorraadals vervangingsvraagwordttoegevoegd.Immers,hetgaatompandendienaverhuizingachter wordengelatenengeennieuwehuurdervinden.Eenveelgroterenieuwbouwbehoefte resulteertzodoendeookineenveelgrotereonttrekkingsopgave. Tabel10GevoeligheidsanalyseprovincialebehoefteramingvoorHollandRijnland

Provincie

m²perwerknemer levensduurpanden/ vervangingspercentage

25m²

20m²

55jaar/

55jaar/

1,5%

Varianten 20m²

1,5% 40jaar/2,5%

25m²

20m²

40jaar/2,

30jaar/

5%

25m²

5% 30jaar/5%

Uitbreidingsvraag2010-2020

42.000

Vervangingsvraag2010-2020

Nieuwbouwbehoefte

98.600

103.000

462.000

103.000

149.000

420.000

369.600

42.000

336.000

252.000

31.400

103.000

103.000

33.600

210.000

201.600

65.000

42.000

168.000

134.400

103.000

frictieleegstand

33.600

100.800

168.000

Aanbodexcl.5%

126.000

totalevraag2010-2020

33.600

103.000

266.600

359.000

Bron:ProvincieZuid-Holland(2010)Aanzetvooreenregionalekantorenstrategie

September 2012

Pagina 84 van 111


10 Plancapaciteit Inhetkadervandezekantorenstrategiezijnopnieuwpergemeentedehardeenzachte plannenvoorkantorenontwikkelingeninbeeldgebracht.Zoalstabel11alaatziengaathetom eentotaleplancapaciteitvan280.600m²voorregulierekantoorlocaties.Tabel11bgeefteen totaleplancapaciteitvan352.700m²voordethemalocaties.Opdezethemalocatiesbetrefthet eengemengdecapaciteitvoorkantoren,laboratoriaenanderefuncties.Eenmeer gedetailleerdetabelmetdeplancapaciteitistevindeninbijlage3.Eenflinkdeelvandeze plannenisnognietvastgelegdinhetbestemmingsplan.Ditbetekentoverigensnietdater geenzwaarwegendebelangenmeegemoeidzijn. Tabel11Reguliereplancapaciteitkantorenlocatiesinm²pergemeente AlphenaandeRijn Hillegom

in bestemmingsplan

in planfase

Totaal

35.000

-

35.000

-

-

-

KaagenBraassem

5.000

-

5.000

Katwijk

3.600

20.000

23.600

Leiden

73.000

29.000

102.000

Leiderdorp

15.000

-

15.000

Lisse

-

-

-

Nieuwkoop

-

-

-

Noordwijk

-

-

-

Noordwijkerhout

-

-

-

Oegstgeest

-

Rijnwoude

-

-

-

-

Teylingen

-

15.000

15.000

Voorschoten

-

10.000

10.000

Zoeterwoude

9.500

52.500

62.000

141.100

126.500

267.600

Bron:InventarisatiedoorBureauStedelijkePlanningbijdediversegemeenten

September 2012

Pagina 85 van 111


Tabel12Bijzondereplancapaciteitthemalocatiesinm²pergemeente

in bestemmingsplan

in planfase

Totaal

-

197.000 5

197.000

68.830

-

68.830

48.870

-

48.870

-

-

-

Oestgeest (BioSciencePark) Leiden (BioSciencePark) Leiden (Mediapark) Noordwijkerhout (SpaceBusinesspark)

117.700

197.000

314.700

Bron:InventarisatiedoorBureauStedelijkePlanningbijdediversegemeenten

Enkeleprojectenuitgelicht:

Zoeterwoude,W4 HetW4-projectinZoeterwoude,ookwelMeerburgpolderofVerdeVistagenoemd,voorzietin eenplancapaciteitvanongeveer72.500m²aankantoorruimte.Indekantorenstrategievan 2006werderzelfsnogeen(kleine)hoeveelheidplancapaciteittoegevoegd.Daarnaastzijner nogenkeleanderefunctiesgepland.Totnutoeisdaarvanechternognietsgerealiseerd,maar recentzijnpositieveontwikkelingentemelden.DeW4-locatiewordttezijnertijdvaneen HOV-haltevoorzien.

Leiderdorp,W4 HetLeiderdorpsegedeeltevanhetW4-projectbestaatuiteenaantaldeelgebieden, waaronderVierzicht,BospoortenElizabethhof.Eenbelangrijkdeelhiervanisalgerealiseerd, maarerstaatnogeennietonaanzienlijkehoeveelheidkantorengepland. Voordebouwvaneenkantorencomplexvanongeveer11.000m²inVierzichtisin2008reeds eenbouwvergunningverleend,maardebouwistotopmomentvanschrijvennogniet gestart.Intotaalishiervolgenshetbestemmingsplanruimtevoorongeveer15.000m² kantoren.

Leiden,Roomburg GrenzendaanhetW4-gebiedligtbedrijventerreinRoomburginLeiden.Ditiseenredelijk goedfunctionerendbedrijventerrein. 5

Waarvan70.000m2purekantoorruimteendeoverigemetragesbetreffencapaciteitvooreencombinatievan

kantorenenlaboratoria.

September 2012

Pagina 86 van 111


Figuur10Locatiesmetmogelijkhedentotuitbreiding(plancapaciteit)kantoorvoorraad

Leiden,Stationsgebied HetstationvanLeidenishetvijfdestationvanNederland,enhetstationsgebiedneemtdan ookeencentralepositieinderegioin.Recentonderzoekheeftuitgewezendatermarktruimte isvoorongeveer40.000-60.000m²nieuwekantoorruimte,naasteenaantalanderefuncties.Of dezehoeveelheiddaadwerkelijkgebouwdgaatworden,valtinhetlichtvandetotalevraagin HollandRijnlandnogtebezien,maarhetStationsgebiedvanLeideniseenlocatiemet potentie.

Oegstgeest,BioSciencePark HetLeidseBioScienceParkligtvooreengedeelteophetgrondgebiedvandegemeente Oegstgeest.Hierisnogruimtevoornieuwbouw,metnamelaboratoriaengecombineerde kantoor-labs.Voorkantoorruimteniscirca70.000m²gecombineerdmetbedrijfsruimten beschikbaar.DeondernemingendienenaantesluitenophetthemaBioSciencePark.

AlphenaandenRijn,Stationsgebied HetAlphensestationsgebiedligtcentraalbinnendestadenheeftnogeenplancapaciteit staanvan29.000m²voorditgebied.Eenbelangrijkdeelvanhettotaleprogrammaisredelijk recentgerealiseerd,zoalshetkantoorvoorWolterKluwer.Naastuitbreidingvanhetaantalm2 voorkantoren,lopenertevenstransformatieprojecten.

September 2012

Pagina 87 van 111


Katwijk,Duinvallei InderegionalekantorenstrategievanHollandRijnlanduit2006isaanKatwijkeenmetrage van20.000m²vergeventenbehoevenvanDuinvallei.HetontbreektKatwijkopditmoment aaneengrotekantorenlocatieendegemeenteachtzo’nlocatiegezienhetinwonertalvan degemeentewelopzijnplaats.VoorKatwijkwordt20.000m2aankantorenvoordelokale vraag(kantorenkleinerdan2.500m2pereenheid)toegevoegd.DeRijnGouweLijngaat hoogstwaarschijnlijknietdoor,maarerwordtgewerktaaneenalternatiefvoorruimtelijke investeringeninhetopenbaarvervoeronderdenaamHOV-NETZuid-HollandNoord, waardoorookdezelocatiebeterbereikbaarwordt.

SassenheimNS,VoorschotenNSenanderekleinestations IndeafsprakeninhetkadervanStedenbaanwordtuitgegaanvanverdichtingrondOVlocaties.HetstationVoorschotenenhettoekomstigestationSassenheimzijnzulkelocaties. Perstationisdehoeveelheidnietgroterdan10.000m²,maarbijelkaaropgeteldishet metragetochfors,echterookvaaknogzeeronzeker.

September 2012

Pagina 88 van 111


11 Instrumenten Hetup-to-datemakenvankantorenlocatieszalmetdejuistemixvaneenscalaaan instrumentenmoetenwordenaangepakt.Perinstrumentwordteenkortebeschrijving gegevenvanmaatregelendiegemeenteninsamenwerkingmetmarktpartijenkunnennemen omeenkantorenlocatieweerofblijvendaantrekkelijktemaken.Voorelkvandeze instrumentenwordtingegaanopregelgeving,organisatieenfinanciën.Hetbetrefthetde volgendeinstrumenten: 

Reducerenplancapaciteit:hetterugbrengenvandemogelijkhedenomnieuw kantorenprogrammateontwikkelen.



Nieuw/multifunctioneelprogrammatoevoegen:hettoevoegenvannieuwprogramma, zowelkantorenalsanderefuncties,omzodelocatieeennieuweimpulstegeven.



Renovatie:verbeterenopgebouwniveau.



Herstructurering:verbeterenopgebiedsniveau.



Transformatie:hetgebouwenindiennodigdelocatieaanpassenzodatdezegeschiktis vooranderefuncties.



FaciliterenNieuweWerken:mogelijkmakenvannieuwevormenvanwerken,metnadruk opflexkantorenmetveelfaciliteiten.



Investerenopenbareruimte:openbareruimteaantrekkelijkmakendoorbeteronderhoud enbeheermetbehulpvaneenactueelbeeldkwaliteitsplan.

Reduceren plancapaciteit Deafgelopenjarenzijnerveelplannengemaaktdienunietmeerhaalbaarzijn.Erisdaardoor nogeengroteplancapaciteit,diemethetoogopeengezondeverhoudingtussenvraagen aanbodmoetwordengereduceerd.

Regelgeving 

Actualiserenstructuurvisies.Indestructuurvisiesstaataangegeveninwelkegebiedenzal wordeningezetopkantorenontwikkeling.Indeze‘nieuwerealiteit’zalpergebied moetenwordenheroverwogenofdeplannennoghaalbaarzijn.Tevenszalereenzekere herverdelingvanplancapaciteitmoetenplaatsvinden.



Aanpassenbestemmingsplan.

September 2012

Pagina 89 van 111


Organisatorisch 

Bijhetschrappenvanplancapaciteitmoetteneerstewordenbepaaldwelkelocaties kansrijkzijnenwelkeniet.Opdeminstkansrijkelocatieskandanbegonnenwordenmet hetafbouwenvandeplancapaciteit.



Daarbijgaatdevoorkeurernaaruitomeerstde‘zachteplannen’teschrappen.Ditkost degemeenteendeontwikkelaarshetminstegeld.



Naarmatedeplannenconcreterzijn,wordendefinanciëleconsequentiesvanhet reducerenvandeplancapaciteitsteedsgroter.Devolgordediekanwordengehanteerd:  Plannenvoorpotentiëleontwikkellocatieswaarvoornoggeenontwikkelaaris gevonden.  Plannenindeprecontractuelefasezullendaarnaalseerstesneuvelen.  Plannenwaarvooreralintentieovereenkomstenliggen.  Plannenwaarvoorhetjuridisch-planologischeprocesisdoorlopen.  Plannenwaarvooreenbouwvergunningisafgegeven.



Gemeentenkunneninoverleggaanmetontwikkelaarsomtotovereenstemmingtekomen overlocaties.Ontwikkelaarszienookdathetnulastigisomopbepaaldelocatieskantoren teontwikkelen.Zijkunnensamenmetdegemeentetotafsprakenkomenomaftezien vanontwikkelingopdielocaties.

Financieel 

Hoeharderdeplannenzijn,destegroterdefinanciëleconsequentiesvoorgemeenten.



Gemeentenhebbenzichlang“rijkgerekend”doordatindegrondexploitatiesvan gebiedenwerduitgegaanvankantorenontwikkelingendieuiteindelijknooitzijn gekomen.Hoewelhetontstanenegatievesaldodeelskanwordenopgevangendoor anderefunctiesteontwikkelen,ishetonvermijdelijkdaterfinancieelverliesgaatworden geledenbijsommigelocaties.

Nieuw programma/Multifunctionaliteit Hetrealiserenvannieuwprogrammaopkantorenlocaties.Ditkunnenkantorenzijn,maarook anderetypenvastgoedwaardooreenaantrekkelijkemultifunctionelelocatieontstaat. 

Somskanextraprogrammaaanhetgebiedwordentoegevoegd,metnameingebieden waarverschillendefunctiesofgebruikerskunnenprofiterenvanelkaarsnabijheid (‘kruisbestuiving’).Zokanookhetreedsbestaande,leegstaandevastgoedweermeerin trekkomen.



Denabijheidvanvoorzieningenis,zekermethetoogophetnieuwewerken,vanbelang.

September 2012

Pagina 90 van 111


Regelgeving 

Inhetbestemmingsplanmoetruimtezijnvoornieuweontwikkelingenenverschillende functies.Eenzekerematevanflexibiliteitishierbijbelangrijk.Zokrijgtdelocatiesmeer toekomstwaarde.



Geefeenontheffingophetbestemmingsplanalsdegewenstenieuwefunctiedekwaliteit vandelocatieversterkt.

Organisatorisch 

Nieuweontwikkelingenzullenvanuitdemarktmoetenkomen.



Eengemeentekanechterwelaangevenwelkefunctiesgewenstzijn,hoeveelvierkante metererwordttoegestaanenditvastleggeninhetbestemmingsplan.

Financieel 

Dekostenvanhetrealiserenvannieuwprogrammaenvoorzieningenzullendoor marktpartijenmoetenwordengedaan.



Gemeentenkunneninvesterenindenoodzakelijkeinfrastructuur(parkeren,ICT,enz.).

Renovatie bestaand vastgoed Eendeelvandekantoorvoorraadisverouderdenvoldoetnietmeeraandeeisendie tegenwoordigaankantorenwordengesteld.Dezekantorenkunnenwordengerenoveerd,wat eenduurzamereoptieisdansloop/nieuwbouw.Somskaneensimpelefaceliftvolstaan,bij anderegebouwenzullendemaatregeleningrijpenderzijn.Bijvoorbeeldhetaanpassenvan verdiepingsvloeren,energievoorzieningenklimaathuishouding.

Regelgeving 

Diversetechnischeregelgeving.

Organisatorisch 

Derenovatiesvankantoorvastgoedisineersteinstantieeentaakvaneigenarenof ontwikkelaars.



Waarrenovatiespecifiekeeisenmetzichmeebrengtkandegemeentediemogelijk faciliteren.



Gemeentenkunnenextrainvestereninopenbareruimtealssignaalrichting vastgoedeigenaren.

September 2012

Pagina 91 van 111


Financieel 

Investeringendoorontwikkelaarsenbeleggers.

Transformatie en herbestemming Gebouwendiemoeilijkteverhurenzijnkunneninaanmerkingkomenvooreenandere bestemming.Ookgebiedendieniettotontwikkelingkomenkunnenwordenherbestemd.

Regelgeving 

Omtransformatiemogelijktemaken,ishetnoodzakelijkeenhelderbeleidophetgebied vanleegstandoptestellen.Wanneerisleegstandeenprobleem,inwelkegebiedenspeelt dit,hoemoetditaangepaktworden,wiegaatditaanpakken?Ditzijnvragendieeersteen antwoordbehoevenalvorensdevraagoftransformatiewenselijkiskanworden beantwoord.



Erzijnverschillendemanierenomtransformatiedoorregelgevingtefaciliteren:  Hetbestemmingsplankanwordenaangepast.Hierbijspeelteenrisicovanplanschade enminderinkomstendoormindergronduitgifteofeenlagereprijs.  Erkaneennieuw(postzegel)bestemmingsplanwordenopgesteld. Meteenomgevingsvergunningkanafgewekenwordenvandebestemminginhet bestemmingsplan.  Tijdelijkgebruikkanvoormaximaalvijfjaarwordentoegestaan.Indepraktijkgebeurt ditweinig,doordatvijfjaartekortisomnoodzakelijkeinvesteringentedoen.Als gevolghiervanheeftdeministeraangegevendezetermijntottienjaarteverlengen.



Hetbouwbesluitisaangepastenhetnieuwebouwbesluitisper1april2012inwerking getreden.Voorverbouwgeldennuandereeisendanvoornieuwbouw.

Organisatorisch Instellenleegstandsregistermetmeldingsplicht;alseenleegstaandpandnietwordtgemeld volgteenboete. 

Gemeentenkunnenalszijdaaraanleidingtoezieneengebruikervoordragenvooreen pand.Alsdezegebruikerredelijkeeisensteltaanhetpand(huur,geenonevenredighoge kostenverbouwing)isdeeigenaarverplichtdezenieuwegebruikerteaccepteren.Bij weigeringvolgteenboete.



Gemeentenkunnenextrainvestereninopenbareruimtealssignaalrichting vastgoedeigenarendatookdegemeente“kiest”voordezelocatie.



Maximaleontheffingvanregelsinzakebouwbesluit(behalveveiligheidenminimaleeisen).

September 2012

Pagina 92 van 111


Financieel 

Financiëlesanctieszoalseenleegstandsheffingisongewenstalsinstrumentom transformatietebevorderen;nietallegebouwenkomeninaanmerkingvoortransformatie.



Houdtrekeningmetminderinkomstendoormindergronduitgifte,lageregrondprijzenof planschadevergoedingen.



Omtransformatietestimuleren,kandegemeentedeWOZ-waardevaneenpand aanpassentoteenreëelniveau.DegemeenteheeftdebevoegdheidomdeWOZ-waarde neerwaartsbijtestellenbijlangdurigeleegstand.Devastgoedeigenaarkandanfiscaal afschrijventotdezelagerewaarde.



Gemeentenkunnenafsprakenmakenmetcorporaties.Dezehebbendefinanciële mogelijkheidomtransformatiestebekostigenenhandelenvanuiteenmaatschappelijke verantwoordelijkheid.

Herstructurering op gebiedsniveau Hetgrootschaligherstructurerenvaneenbepaaldelocatie,metalsdoeldeaantrekkelijkheid tevergrotenenincourantekantoorpandenaandevoorraadteonttrekken.

Regelgeving 

Nieuw/aangepastbestemmingsplan.



Meernieuwbouwwoningentoestaanomtransformatievankantoorpandeninditzelfde gebiedmogelijktemaken.

Organisatorisch 

Gebiedenwaarleegstandproblematischevormenaanneemtmoetenwordengesignaleerd. Daarnaishetbelangrijkdaterdraagvlakontstaatomhetgebieddaadwerkelijkaante pakken.Hiervoormoeteenactieprogrammawordenopgesteldwaarinderollenentaken vanverschillendepartijenwordenbeschreven.



Eenbreedgedragentoekomstvisievoorhetgebied,waarinhetwensbeeldwordt opgenomen.



Samenwerkingtussengemeente,eigenaren/beleggers,gebruikers,ontwikkelaarsen andereorganisatiestenbehoevenvanstedelijkeherverkavelingenherhuisvestingvan gebruikers.

Financieel. 

Gemeenten:investeringenininfrastructuurenopenbareruimte.



Ontwikkelaars:investeringenin(sloop/)nieuwbouw.

September 2012

Pagina 93 van 111




Corporaties:investeringenintransformatieleegstaandegebouwennaarwoningen.

Faciliteren van Het Nieuwe Werken DeafgelopenjarenishetNieuweWerkeninopmars,eenmaniervanwerkendienietmeer gerichtisopcontrole,maaropresultaat,enwaarbijontmoetingeneneeninspirerende werkomgevingcentraalstaan.Ditheeftgroteinvloedopkantorenlocatiesdienietzomaar geschiktzijnvoorhetNieuweWerken.

Organisatorisch 

Ontwikkelaars:maakkantorengeschiktvoorhetnieuwewerken(kantoortuineninplaats vanlangegangenmethokjes,vergaderfaciliteiten,enz.).



Bedrijvenals“Sseats2meet”en“Spaces”richtenoveralinNederlandflexkantorenop. Ditzijnkantorenmetprofessionelewerkplekkenwaarkenniswerkerskunnenwerkenper uur,perdagdeel,totmaximaalpermaand.Flexkantorenhebbennu,doordegrotegroei vanhetaantalZZP-ersendepopulariteitvanhetNieuweWerken,meteenopmarste maken. Sommigeleegstaandekantoorpandenkunnenwordenomgebouwdtotflexkantoor.Ditis gebeurdopdeZuidasinAmsterdam(Spaces).



Gemeentenmoetenzorgendataanallerandvoorwaardenwordtvoldaan(goede bereikbaarheid,(ICT)-infrastructuur,prettigeopenbareruimte,enz.).

Financieel 

Indeeersteplaatsvoorprojectontwikkelaars.



InvestereninICT-infrastructuurisbelangrijkmethetoogophetnieuwewerkenen flexkantoren.Gebruikerswillensneleneenvoudigtoegangtothunbestandendieelders opgeslagenstaan,cloudcomputingofvideoconferenties.Hetsuccesvaneenflexkantoor isdanookvooreenbelangrijkdeelafhankelijkvandeICT-infrastructuur.



Investeringeninopenbareruimte.

Investeren in openbare ruimte Eengoedeopenbareruimteisaltijdalvanbelanggeweest,dochmethetuitlokkenvanprivate investeringenendeopkomstvanhetNieuweWerkenishetnogbelangrijker.Delink ‘verbeterenopenbareruimte’=‘terugdringenleegstand’werktindirect,maarkantoren oplocatiesmeteengoedeopenbareruimtezijnveelaantrekkelijkervoorgebruikers.

September 2012

Pagina 94 van 111


Organisatorisch 

Actualiseringvanhetbeeldkwaliteitsplan,waarindegewensteuitstralingvaneengebied wordtbeschreven.



Toezichthoudenoponderhoud,vervuilingendeinhetbeeldkwaliteitsplangestelderegels.



Invoerenvanparkmanagement,eventueelgecombineerdmeteenBIZ.



Zorgvoorgenoegparkeerruimte.

Financieel 

Parkmanagement,waarbijondernemersofeigenarenevt.samenmetdegemeentehun krachtenbundelenomdekwaliteitvandekantorenlocatieteverbeteren,kantoteen kostenneutralekwaliteitshandhavingleiden.



BedrijvenInvesteringszone(BIZ):opinitiatiefvanondernemersineengebiedwordteen heffingingesteldwaaralleondernemersindatgebiedaanmeemoetenbetalen,viaeen toeslagopdeOZB-heffing.Hetgeldwordtgebruiktomteinvesterenindekwaliteitvan hetgebied.

September 2012

Pagina 95 van 111


Bijlage 1 Onderzoeksverantwoording Methodiek regionale kantorenstrategie

Voorbereiding 

Analyseregionaleeconomischestructuurenpositietenopzichtevanandereregio’s.



Analysevraag-aanbod,inclusiefgevoeligheidsanalyse.



Inventarisatieplancapaciteit(hardenzacht).



Analysekantorenlocatiesenbeoordelingvanelkekantorenlocatie.

Werksessies 

Werksessie(ambtelijk)metambtenarenuitdegemeenten,KvK,VNONCW, projectontwikkelaars,beleggersenmakelaars.Swot-analysevandekantorenlocatiesen adresserenvanknelpuntenbijplanreductie,renovatie,transformatieensloop.



Interviews(bilateraal)metwethoudersenmarktpartijenoverbeleid,keuzevoorlocaties, desamenwerkingtussengemeentenonderlingendesamenwerkingtussenoverheiden marktinzakeoplossingsrichtingenvangeadresseerdeknelpunten.



Werksessie(bestuurlijk)metallewethouders,discussieoverdeproblematiek.Over leegstand,demarktvraaglocaalenregionaal,derelatiemetbedrijventerreinen,etc.



Draagvlakvormingvoordedrieledigeopgave:meerplanreductie,meerrenovatiebestaand vastgoedenmeeronttrekkingviatransformatieensloop/nieuwbouw.Uitlegwaaromdit nuzomoeilijkisenhetalleenkanslagenviasamenwerkingvangemeentenonderlingen samenwerkingtussenoverheidenmarkt.



Werksessie(ambtelijk)metledenprojectgroep,discussieoverknelpuntenenderollenvan deverschillendeactoreninhetspelomdezeknelpuntenwegtenemen.



Werksessie(bestuurlijk)metwethoudersendirectiesvanmarktpartijenoverhetkiezenvan locaties(groei,balansenkrimp),discussieoverdeknelpuntenendeoplossingrichtingen.

Synthese 

Vertalinglandelijkactieprogramma,standpuntenIVBN,VastgoedbelangenenNEPROM naardelokaalspecifiekeomstandighedenvanderegio.Beschrijvingvangoede praktijkvoorbeeldenvantransformatie(zorg,woningbouw,etc)enduurzamerenovatievan verouderdvastgoed.



Vertalingvantrendsenontwikkelingennaarlokaalspecifiekeomstandighedenvande regio.

September 2012

Pagina 96 van 111




UitwerkingopmaatvaneennieuwekantorenstrategievoorHollandRijnland.

VastgoedmarktDataOnline GegevensovervraagenaanbodzijnbetrokkenuitVastgoedmarktDataOnline,eenactuele databasevantransactiesenbeschikbareobjecten.OmdatVastgoedmarktafhankelijkisvande (vrijwillige)meldingenvanmakelaarsisdedatabaseniet100%volledigendientzijbeschouwd tewordenalsbenaderingvandewerkelijkheid.

September 2012

Pagina 97 van 111


Overzicht van de leden projectgroep en de deelnemers aan de werksessies. Samenstelling ambtelijke projectgroep: RegioHollandRijnland

deheerH.Stapper,

ProvincieZuid-Holland

deheerG.Bots/R.Hoogervoorst

BasisBedrijfshuisvesting

deheerD.Heesen,

KamervanKoophandelDenHaag

deheerK.Wiltenburg,

GemeenteLeiden

mevrouwJ.Bongers,

GemeenteLeiderdorp

deheerG.Kuipers,

GemeenteAlphenaandenRijn

deheerJ.Maat,

GemeenteLeiderdorp

deheerA.Nierop,

Deelnemers aan de bestuurlijke werksessie met marktpartijen:

Overheid: GemeenteHillegom

deheerW.vanAken

GemeenteKaagenBraassem

deheerT.vanVelzen

GemeenteKatwijk

deheerJ.Wienen

GemeenteKatwijk

deheerG.Mostert

GemeenteLeiden

deheerR.Strijk

GemeenteLeiderdorp

deheerH.Zilverentant

GemeenteOegstgeest

mevrouwL.deRidder

GemeenteTeylingen

deheerL.vanderZon

GemeenteZoeterwoude

mevrouwM.Ates-Snijdewind

HollandRijnland

deheerJ.UitdenBoogaard

HollandRijnland

deheerH.Stapper(ambt)

ProvincieZuid-Holland

deheerG.Bots(ambt)

Ballast-Nedam

deheerJ.Voorrips

BarnhoornBedrijfsmakelaardij

deheerA.Barnhoorn

BasisBedrijfsmakelaardij

deheerD.Heesen

Bouwinvest

deheerF.Hack

IVBN

deheerF.vanBlokland

KamervanKoophandel

deheerK.Wiltenburg

Markt:

September 2012

Pagina 98 van 111


MAB

deheerJ.Galle

NEPRON

deheerJ.Fokkema

VNO-NCWWest

deheerR.deVree

BureauStedelijkePlanning

deheerS.Weijers

GemeenteAlphenaandenRijn

deheerT.Hoekstra

GemeenteKatwijk

Geïnterviewde personen:

deheerG.Mostert

GemeenteNoordwijk

deheerL.deLange

GemeenteZoeterwoude

mevrouwM.H.J.C.Ates-Snijdewind

GemeenteKaagenBraassem

deheerA.J.M.vanVelzen

GemeenteLisse

deheerB.Brekelmans

GemeenteVoorschoten

mevrouwI.Adema

GemeenteLeiderdorp

deheerH.L.Zilverentant

GemeenteOegstgeest

mevrouwL.DeRidder

GemeenteLeiden

deheerR.Strijk

deheerJ.UitdenBoogaard

HollandRijnland

September 2012

Pagina 99 van 111


Bijlage 2 Tabellenboek Tabel13EconomischekerncijfersHollandRijnland(2009/2011)

3,1

230

32

Hillegom

20.622

6.178

0,3

28.800

1,4

55

27

KaagenBraassem

25.746

7.003

0,3

37.200

1,4

40

16

Katwijk

61.999

19.331

0,3

69.500

1,1

185

30

Leiden

117.916

58.099

0,5

587.900

5,0

140

12

Leiderdorp

26.597

11.951

0,4

81.100

3,0

25

9

Lisse

22.680

8.250

0,4

84.100

3,7

60

26

Nieuwkoop

26.988

7.796

0,3

21.600

0,8

65

24

Noordwijk

25.423

13.765

0,5

138.000

5,4

30

12

Noordwijkerhout

15.599

4.917

0,3

16.000

1,0

40

26

Oegstgeest

22.768

6.326

0,3

35.200

1,5

40

18

Rijnwoude

18.465

6.324

0,3

23.100

1,3

100

54

Teylingen

35.813

12.066

0,3

55.200

1,5

80

22

Voorschoten

23.865

5.201

0,2

29.200

1,2

20

8

Zoeterwoude

8.133

7.425

0,9

62.700

7,7

55

68

525.288

204.905

0,4

1.491.700

2,8

1.165

22

Holland Rijnland

inwoners

222.100

m² bedrijventerrein /

0,4

ha (2009)

Kantoren in m² (2011)

30.273

Bedrijventerrein netto

Banen / inwoners

72.674

inwoners

Banen (2009)

AlphenaandenRijn

m² kantoren /

Inwonertal (2011)

Bron:CBS(inwonertal);RegionaalInformatieSysteemZuid-Holland(banen);Kantorenmonitorbv(kantoren);KerncijfersHolland Rijnlandnovember2010(bedrijventerreinen)

September 2012

Pagina 100 van 111


Bijlage 3 Plancapaciteit

6

Gemeente

Locatie

Reguliere plancapaciteit kantorenlocaties Toelichting

m² Planfase

Alphen aan den Rijn

Stationsgebied

Deel zuidzijde (2.500) deels stadszijde (4.000)

Alphen aan den Rijn

Baroniehof

Hillegom

geen

geen

geen geen

Reservering voor de toekomst, op korte termijn geen ontwikkelpotentie Kleinschalige, onderscheidende ontwikkeling in oud fabriekspand

Kaag en Braassem

Roelofarendsveen

Verzamelpand, oplevering eind 2012

5.000 Realisatie

Katwijk

Duinvallei

20.000 In planfase

Katwijk

Voorschoterweg

Kantoor op bedrijventerrein

1.900 In bestemmingsplan

Katwijk

Lageweg

Kantoor op bedrijventerrein


Leiden

Centraal

Stationsweg


Leiden

Centraal

Rijnsburgerblok


Leiden

Centraal

Big Boss locatie


Leiden

Plesmanlaan

Haagse Schouwweg


Leiden

Station de Vink


29.000 In bestemmingsplan 6.000 In bestemmingsplan


Toelichting

Leiden

Voorthuijzendriehoek

Leiden

Roomburg

8.000

In planfase

Leiden

Vondellaan

21.000 In planfase

Uitzondering t.b.v. eigen gebruik voor het bedrijf Collis.

September 2012

Pagina 101 van 111

6


Gemeente

Locatie

Reguliere plancapaciteit kantorenlocaties Toelichting

Leiderdorp

W4

Bospoort en Vierizcht

Lisse

Flower Science Park

m²

Toelichting

Planfase


In planfase

Nieuwkoop

geen

geen

geen geen

Noorwijk

geen

geen

geen geen

Noordwijkerhout

geen

geen

geen geen

Rijnwoude

HOV‐halte

n.n.b. Visie

Teylingen

Sassenheim NS

4.000 In planfase

Teylingen

Warmonderweg

5.000 In planfase

Teylingen

Stol

3.000 In planfase

Teylingen

Greenib

3.000 In planfase

Voorschoten

NS‐station

10.000 In planfase

Zoeterwoude

W4

Verde Vista Meerbug

52.500 In masterplan

Zoeterwoude

Bedrijventerrein Grote Polder

locaties Smeetsweg en Meerburgerwetering

Totaal:

9.500 In bestemmingsplan 267.600

Gemeente

Locatie

Bijzondere plancapaciteit themalocaties Toelichting

m² 7

Planfase

Oestgeest

Bio Science Park

Gemengde capaciteit kantoren, laboratoria

Leiden

Bio Sience Park

Gemengde capaciteit kantoren, laboratoria, overig


Leiden

Mediapark

Gemengde capaciteit kantoren, medische zorg

48.870 geen

Noordwijkerhout

Space businesspark

Geen

geen geen 314.700

Totaal:

197.000

In masterplan

Toelichting

7

Waarvan 70.000 m2 pure kantoorruimte en de overige metrages betreffen capaciteit voor een combinatie van kantoren en laboratoria.

September 2012

Pagina 102 van 111


Bijlage 4 Knelpuntenmatrix De knelpuntenmatrix geeft antwoord op de vragen: Waarom is het zo moeilijk? … om de nieuwbouwproductie / plancapaciteit te reduceren? … om kansrijke bestaande panden te renoveren zodat ze weer (langdurig) aantrekkelijk worden voor kantoorgebruikers? … om de kansloze kantoorpanden aan de voorraad te onttrekken (middels sloop/nieuwbouw dan wel transformatie)? En wat kunnen de diverse partijen, publiek en privaat, doen om een doorbraak te forceren? De matrix beperkt zich tot een top 10 (zonder interne rangorde) van financiële, juridische en organisatorische/politieke belemmeringen. Beleggers

Makelaars

Gemeenten

Verkeerde perceptie van Kortere afschrijvingstermijn marktpotentie (vraag) (levensduur van panden niet overschatten).

Hogere BAR hanteren.

(als adviserende partij) Realistischer inschatting van marktwaarde én toekomstpotentie.

 Kennis van zaken.  Strategische langetermijnvisie als basis voor kantorenbeleid, minder ad hoc handelen.

Ontwikkelen regionaal vraag‐ aanbodmodel

Nieuwbouw te makkelijk Hogere eisen stellen aan het / te lucratief in portefeuille nemen van nieuw vastgoed.

Zelfkritischer houding als het gaat om toekomstbestendig bouwen (oppassen met maatwerk).

 Scherpe keuze voor kansrijke locaties.  Premie op nieuwbouw ten behoeve van sloop en transformatie fonds.  Kwaliteitseisen aan nieuwbouw.  Eisen aan toekomstbestendigheid nieuwbouw.  Transparantie grondprijsbeleid.  Bouwvergunningen aan termijn koppelen.

 Verplichten residuele grondprijsberekening bij kantoornieuwbouw.  Invoeren openruimteheffing

Grotere inspanning om zoekvraag te accommoderen in bestaande voorraad.

Provincies

Rijk 8

Ontwikkelaars

8

Aansturen op planreductie; scherpe keuze voor kansrijke locaties.

Toelichting bij gehanteerde typografie: maatregelen in cursief en grijs zijn door Minister Schultz van de hand gewezen in haar brief aan de Tweede Kamer d.d. 28 april 2011 aangaande ‘Fiscale maatregelen en plannen van aanpak leegstand kantoren’. Maatregelen genoteerd in cursief zullen of zijn door het Rijk (worden) toegepast.

September 2012

Pagina 103 van 111


Achterlaten bestaand vastgoed heeft geen consequenties

Anticiperen op vertrek, Meer inzetten op voorkomen met incentives en herontwikkeling. onderhoud / grootschaliger investeringen.

Verlies op GREX

Scope verbreden, ook in maatschappelijk vastgoed beleggen.

Bestaande locaties te weinig gekoesterd

Versnippering leegstand

Sloop = duur

Hoge boekwaarde

Banken willen herontwikkeling niet financieren

September 2012

 BIZ/parkmanagement.  Renoveren bestaand vastgoed.

Verhuisketenbenadering.

Inzien dat ontwikkeling niet doorgaat, met gemeente om tafel voor alternatief plan / escape.  Nieuw/multifunction eel programma toevoegen.  Meer inzetten op duurzame herontwikkeling en Nieuwe Werken.

 Invoeren leegstandsheffing voor eigenaren leegstaande panden.  Invoeren statiegeldheffing voor gebruikers die nieuw kantoor betrekken en leeg kantoor achterlaten.

Toepassen uitgebreide SER‐ladder.

Gebruik van SER‐ladder afdwingen.

 Herontwikkelen > nieuwe plannen.  Verlies nemen.

‐ Financiële steun. ‐ Scherpe keuze voor kansrijke locaties (=risicoverlagin g).

 Scherpe keuze voor kansrijke locaties.  Beeldkwaliteitsplan + handhaving.  Investeren in openbare ruimte, parkmanagement.  Beloning intensiveren via korting grondprijs.  Flexibel bestemmingsplan.

Zoeken / signaleren van kansen om huurders te hergroeperen/clusteren.

Faciliteren, politiek agenderen. Marktpartijen rond de tafel krijgen.

 Verlies nemen.  Fondsvorming via opslag OZB

Fondsvorming door afdracht bij nieuwbouw.

Sloop stimuleren middels vergeven tijdelijke

Fondsbeheer voor sloop en transformatie

 Afboeken/afwaarderen  (tijdelijk) Afwaarderen tot onder de WOZ‐waarde

Taxateurs: realistischer taxeren

Neerwaarts bijstellen WOZ‐waarde

Invoeren premie / statiegeldheffing op nieuwbouw. Nationale opkoopregeling. Regeling die extra afschrijvingen mogelijk maakt.

Garant staan.

Garant staan.

Stedelijke herverkaveling.

Op lager rendement rekenen, Beter inspelen op langetermijnstrategie. marktvraag, voorverhuren.

ontwikkelingsrechten op andere locaties.

Pagina 104 van 111


Bestemmingsplan (niet‐ passende bestemming)

Kansen signaleren, gedegen onderbouwing van bestemmingsplan‐ wijziging.

 Pro‐actief: zoeken naar kansen voor herbestemming.  Faciliteren, flexibele opstelling: postzegelplan, omgevingsvergunning, tijdelijk gebruik toestaan.

September 2012

Pagina 105 van 111

Bestemmingspl  Aanpassing bouwbesluit anwijzigingen  Aanpassing omgevingsrecht faciliteren.  Verlenging tijdelijke vrijstelling bestemmingplan naar 10 jaar  Experimenteergebieden  Aanwijzen regelvrije zones.


Annex 1

Actieprogramma leegstand kantoren (7 maart 2011) OnderleidingvanMinisterSchultzvanHaegenisinoverlegmetdiversemarktpartijeneen vervolggegevenaandelandelijkeaanpak.Op7maart2011werdhetActieprogramma AanpakLeegstandaandeTweedeKameraangeboden.Strekkingvanditactieprogramma: banken,beleggers,projectontwikkelaarsenoverhedenmoetensamenwerkenaaneen(nader) voorstelomdekantorenmarktweergezondtemaken.Eenbeterewerkendekantorenmarkt, zobeginthetactieprogramma,vraagtomeenperspectiefwijzigingvanallebetrokkenpartijen opmeerderefronten: 

vansturingopuitbreidingnaarsturingopvoorraad;



vankantorenalsfinancieelproductenverdienmodelnaarhuisvestingsproductvoorde gebruiker;



vankortenaarlangetermijnbetrokkenheid;



vanadhocbesluitennaarruimtelijkeordeninggerichtopduurzamelocaties;



vangemeentealsactievespelernaaroverheidalsmarktmeester;



vaniedervoorzichnaar(bestuurlijke)samenwerking;



vanaanbodplanningnaarvoorzienindaadwerkelijkevraag;



vanmonofunctionelelocatiesnaarmultifunctionelelocatiesmetstedelijkekwaliteit;



vanpandniveaunaargebiedsniveau;



vanhetontwikkelenvannieuwelocatiesnaarherontwikkelingenvernieuwingop bestaandelocaties.

Hetactieprogrammakrijgtvormindriepijlers: 

Experimenteergebieden-herontwikkeling,transformatieensloop Verkenningvanbestaandennieuwinstrumentariumintienexperimenteergebiedenwaar markt-enoverheidspartijenopgebiedsniveauleegstandaanpakken.Ervaringenmoeten leidentotaanbevelingenvoordeaanpakvanbovengemiddeldeleegstandopandere locatiestenaanzienvanfinancierings-,fiscaleenjuridischeaspecten.Uitdeeerstedrie pilots(AmsterdamAmstelIII,NieuwegeinMerwesteineneennadertebegrenzengebied inHoofddorp)moetondermeereenvoorstelvolgenvoordebenodigde experimenteerruimtedievanRijkswegemogelijkmoetwordengemaakt.

September 2012

Pagina 106 van 111




Maatregelenomhetfunctionerenvandekantorenmarktoplangetermijnteverbeteren Ontwikkelaars(verenigdindeNeprom),bankenenbeleggers(IVBN,VB)spannenzichin voorinterneenonderlingeafsprakenommeerleegstandindetoekomsttevoorkomen.

Betereregionaleruimtelijkeplanning,programmeringenafstemming 

Decentraleoverhedeninventariserenbestaanderegionalebehoefteramingenen plancapaciteit(quickscan).Dezequickscanwordtbijgesteldmetbehulpvaneendoorhet Rijkontwikkeldeuniformeenonafhankelijkemethodiekvoorhetramenvandevraagnaar kantoren.Parallelhieraanformulerenmarktpartijeneenvisieopdevraagontwikkelingnaar kantoren.



Opbasisvanvoorgaande(a)makenregionaalsamenwerkendegemeenteninoverlegmet provinciesafsprakenoverderegionaleplanningsopgavevoorkantoreninclusiefeventuele fasering,kwalitatievesegmenteringenlocatiekeuzevoornieuweenteherontwikkelen kantorenlocatiesindieregiovoordeperiode2011-2020.Dezeafsprakenworden verankerdindeprovincialestructuurvisie.

ParallelhieraanbeloofthetRijk: 

insamenwerkingmetVNGdejuridischemogelijkhedenen(financiële)risico’svanhet reducerenvanhardeplancapaciteitteonderzoeken;



teverkennenwelkeinvloeddehuidigewet-enregelgevinghebbenopnieuwbouw, renovatie,transformatieensloopvankantoorgebouwen.

September 2012

Pagina 107 van 111


Annex 2

Kamerbrief ‘Fiscale maatregelen en plannen van aanpak leegstand kantoren’ (28 april 2011) Ineenkamerbriefvan28aprilreageertdeministeropdrieplannenvanaanpakvan oppositiepartijenD66,SPenPvdAengeeftzijconformdebelofteinhetActieprogrammaaan inhoeverrefiscaleaanpassingenkunnenleidentotversoepelingvanherstructureringen transformatie.Hetkabinetisterughoudendmethetintroducerenvannieuwefiscale instrumenten.Ditvanwegeverwachteproblemenmetfraudebestendigheid,Europese regelgeving,“budgettairederving”enbeperkteeffectiviteit. Detoezeggingenenafwijzingenopeenrij: Wel 

AanpassingvanhetBouwbesluit,waarmeegetransformeerdekantorenindetoekomst nietmeeronderderegelsvoornieuwewoningenzullenvallen.



Eigenarenvanleegstaandepandenmogenafwaarderenopdebalanstotonderdewozwaarde(maarmoetenditverliesweerterugnemenalshetpandlatermeerwaardwordt wanneerhetisverhuurd).



Verlengingvandetijdelijkevrijstellingvanhetbestemmingsplantot10jaar.



Aanpassingvanhetomgevingsrechtvoorversnellingvanprocedures.



Langdurigeleegstandkanzoalsooknureedshetgevalisaanleidingzijnvoorgemeenten omwoz-waardeneerwaartsbijtestellenalsdewaardevanhetpandisverminderd.

Niet 

Actieverijksrolbijsaneringsfondsenencompensatieregelingen(kantoorvoorkantoor, metervoormeter).Deministerachtditwelzinvolleideeëndieopregionaalniveau toegepastkunnenworden.



Residuelegrondprijsberekeningverplichtstellenbijkantoornieuwbouw.Deministeracht transparantieeninformatieophetgebiedvangrondprijsbeleidwenselijkeneen verantwoordelijkheidvangemeenten.



Verplichtenvanbedrijvenverenigingen.



Regelvrijezonesopmonofunctionelekantorenlocaties.

September 2012

Pagina 108 van 111




Afschrijvenopeenverhuurdpandtotonderdewoz-waardeisnietmogelijk.



Beperkingvandeaftrekvanverliezendiewordengeledenopeenleegstaandpand.



Verlagenofvrijstellenvanbtwbijtransformatievankantorennaarwoningen.



Afschaffingvandezogenaamdeintegratieheffingbijtransformatievankantoornaar woning.



Vrijstellingvanoverdrachtsbelastingbijtransformatienaarwoningen.



Verlengingvandevrijstellingstermijnvanzesmaandenvoordoorverkoopvanonroerende zakenvoorherontwikkeldekantoorpanden.



EigenarenvanleegstaandepandenhetgebruikersdeelOZBlaten(door)betalen.



Invoerenleegstandsheffing.



Openruimteheffing(heffingopnieuwbouwbuitendebebouwdekom).



Statiegeldregelingvoorgebruikers.

September 2012

Pagina 109 van 111


Samenwerkingsorgaan Holland Rijnland Schuttersveld 9, 2316 XG Leiden Postbus 558, 2300 AN Leiden Tel. 071 – 523 90 90 Fax. 071 – 523 90 99 [email protected] www.hollandrijnland.net

September 2012

Pagina 110 van 111


September 2012

Pagina 111 van 111

In Holland Rijnland werken samen: Alphen aan den Rijn, Hillegom, Kaag en Braassem, Katwijk, Leiden, Leiderdorp, Lisse, Nieuwkoop, Noordwijk, Noordwijkerhout, Oegstgeest, Rijnwoude, Teylingen, Voorschoten en Zoeterwoude

Oplegvel 1.

Onderwerp

2. 3.

Rol van het samenwerkingsorgaan Holland Rijnland Regionaal belang

4.

Behandelschema:

DB Colleges PHO DB AB

Technische aanpassingen Controle verordening en het Treasurystatuut Basistaak

Datum: Informerend

Datum: Adviserend

Datum: Besluitvormend

30 aug 2012 13 sep 2012 31 okt 2012

5.

Advies PHO

6.

Reden afwijking eerdere besluitvorming en wijze afwijken

7.

Essentie van het voorstel (annotatie zoals op agenda staat)

8.

Inspraak

Nee

9.

Financiële gevolgen

Binnen begroting Holland Rijnland Buiten begroting (extra bijdrage gemeenten) te weten:

10.

Bestaand Kader

Technische aanpassing van de Controleverordening en het Treasurystatuut aan de actuele weten regelgeving

Structureel/incidenteel Relevante regelgeving: Eerdere besluitvorming:

Samenwerkingsorgaan Holland Rijnland

[email protected]

Schuttersveld 9, 2316 XG Leiden

www.hollandrijnland.net

Postbus 558, 2300 AN Leiden Telefoon (071) 523 90 90

BNG 28.51.13.992

11.

Lokale context (in te vullen door griffier)

* weghalen wat niet van toepassing is

2

Adviesnota AB Vergadering:

Algemeen Bestuur

Datum: Locatie:

31 oktober 2012 Gemeentehuis Oegstgeest

Agendapunt:

05

Onderwerp: Technische aanpassing Controleverordening en het Treasurystatuut

Beslispunten: 1. Artikel 16 van het Treasurystatuut aan te passen; 2. Bijlage 1 van de Controleverordening 2011 aan te passen. Inleiding: De Controleverordening 2011 en het Treasurystatuut 2011 zijn in de vergadering van het Algemeen Bestuur van 13 december 2011 vastgesteld. Met betrekking tot de Treasurystatuut is door de vertegenwoordiger van de gemeente Noordwijk een opmerking gemaakt, dat de verantwoordelijkheden en tekenbevoegdheden voor kort en langlopende leningen (artikel 16) andersom geformuleerd moeten worden. Dit is in het bijgaande statuut aangepast. (bijlage 1) Bij de Controleverordening is een Controleprotocol bijgevoegd. Dit protocol moet jaarlijks geactualiseerd worden. Bij de controle van de jaarrekening 2011 heeft de accountant geconstateerd dat het protocol nog niet volledig was. Op grond van deze bevindingen zijn aan het protocol de volgende regelingen/verordeningen toegevoegd (bijlage 2): 1. Regelingen uitzettingen en derivaten decentrale overheden (Ruddo) 2. Beheersverordening Regionaal Investeringsfonds (RIF) 3. Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens (WOPT) 4. Algemene subsidieverordening Holland Rijnland 2012 Deze ontbrekende weten regelgeving zijn wel opgenomen in de toetsingskader voor de rechtmatigheidcontrole 2011, zodat deze zijn betrokken in de verbijzonderde interne controlewerkzaamheden 2011. Beoogd effect: Actualisering van de betreffende verordeningen. Argumenten: 1. Regelingen tijdig actualiseren Het is goed om de diverse regelingen jaarlijks tegen het licht te houden en, indien nodig, aan te passen aan de actualiteit Kanttekeningen/risico’s: Bijlagen: 1. Artikel 16 Treasurystatuut 2. Bijlage 1 van de Controle verordening ex artikel 213 Gemeentewet

3

Bijlage 1

Artikel 16 Bevoegdheden (oud) In onderstaande tabel staan bevoegdheden met betrekking tot treasuryactiviteiten weergegeven alsmede de daarbij benodigde fiattering.

Uitvoering (eerste handtekening)

Autorisatie (tweede handtekening)

Saldo-, liquiditeiten- en geldstromenbeheer 1.

Het uitzetten van geld via callgeld of deposito

Medewerker belast met treasury

Bij bank geregistreerde wettelijke vertegenwoordiger

2.

Het aantrekken van geld via callgeld of kasgeld



3.

Betalingsopdrachten voorbereiden en versturen

Aangewezen medewerker Financiën

Hoofd Middelen, Beheer en Control

Bankrelatiebeheer 4.

Bankrekeningen openen/sluiten/wijzigen



5.

Bankcondities en tarieven afspreken



Financiering en belegging 6.

Het afsluiten van kredietfaciliteiten



7.

Het aantrekken van gelden via vaste of onderhandse leningen zoals vastgelegd in het treasurystatuut en de treasuryparagraaf



8.

Het uitzetten van gelden via onderhandse leningen zoals vastgelegd in het treasurystatuut en de treasuryparagraaf.



Bijlage 1 Artikel 16 Bevoegdheden (aangepast) In onderstaande tabel staan bevoegdheden met betrekking tot treasuryactiviteiten weergegeven alsmede de daarbij benodigde fiattering.

Uitvoering (eerste handtekening)

Autorisatie (tweede handtekening)

Saldo-, liquiditeiten- en geldstromenbeheer 1.

Het uitzetten van geld via callgeld of deposito



2.

Het aantrekken van geld via callgeld of kasgeld



3.

Betalingsopdrachten voorbereiden en versturen

Aangewezen medewerker Financiën


Bankrelatiebeheer 4.

Bankrekeningen openen/sluiten/wijzigen



5.

Bankcondities en tarieven afspreken



Financiering en belegging 6.

Het afsluiten van kredietfaciliteiten



7.

Het aantrekken van gelden via vaste of onderhandse leningen zoals vastgelegd in het treasurystatuut en de treasuryparagraaf



8.

Het uitzetten van gelden via onderhandse leningen zoals vastgelegd in het treasurystatuut en de treasuryparagraaf.



Bijlage 2 Bijlage 1 van de Controleverordening 2011 (OUD): Inventarisatie weten regelgeving i.h.k.v de rechtmatigheidcontrole In het navolgende overzicht is een inventarisatie gegeven van de in het kader van de rechtmatigheidcontrole relevante algemene weten regelgeving. Dit overzicht moet als volgt worden gelezen: In de eerste kolom wordt een algemene omschrijving gegeven die overeenkomt met de aanduiding van programma´s en/of producten. In de tweede kolom wordt een en ander nader uitgewerkt naar de specifieke activiteiten welke onder zo´n programma/product vallen. In de kolom wetgeving extern wordt de te toetsen algemene weten regelgeving aangegeven die direct een relatie heeft met het financieel beheer en de inrichting van de financiële organisatie van de gemeenschappelijke regeling. Het feitelijke toetsingkader voor een specifieke geldstroom moet echter veelal nog nader worden uitgewerkt. Voor subsidies van en voor derden worden bijvoorbeeld nadere subsidieregels opgesteld. De randvoorwaarden waarbinnen uitgaven (lasten) mogen worden (aan)gedaan worden onder meer ontleend aan de begroting, de financiële verordening en het delegatie en mandaatbesluit. De eigen verordeningen met een direct financieel belang zijn uitgewerkt in de kolom wetgeving intern. Het financiële belang van de onderhavige weten regelgeving wordt uiteraard mede bepaald door de omvang van de geldstroom die daarmee direct is gemoeid. Daarnaast zijn echter de potentiële risico´s van belang welke kunnen ontstaan wanneer relevante weten regelgeving niet wordt nageleefd, bijvoorbeeld op het gebied van Europese aanbesteding. Dergelijke risico´s kunnen indirect tot geldstromen gaan leiden wanneer bijvoorbeeld schadeclaims moeten worden gehonoreerd of op een onjuiste titel verkregen gelden moeten worden geretourneerd. Programma’s Bestuur en ondersteunende processen

Specifieke activiteit Algemeen financieel middelenbeheer

Treasurybeheer Arbeidsvoorwaarden en personeelsbeleid

Ruimte

Sociale Agenda

Inkopen en contractbeheer Beheer BWS-budget Verkeersveiligheid en CVV Programma Samenleving van de provincie Volwasseneneducatie

Wetgeving extern

Regelgeving intern

Grondwet Burgerlijk Wetboek Gemeentewet Besluit Begroting en Verantwoording Wet gemeenschappelijke regelingen Algemene Wet Bestuursrecht Wet financiering decentrale overheden Ambtenarenwet Fiscale wetgeving Sociale verzekeringswetten CAR/UWO EU-aanbestedingsregels Besluit Woninggebonden Subsidies (BWS)

Verordening ex art 212: financieel beleid, beheer en inrichting financiële organisatie Verordening ex art. 213: controle Mandaatregeling

Brede Doel Uitkering Verkeer en Vervoer Algemene Subsidieverordening provincie Zuid Holland (projectsubsidie) Wet Volwasseneneducatie

Treasurystatuut

Geen Verordening Woninggebonden Subsidies Holland Rijnland 2005

Bijlage 2 Bijlage 1 van de Controleverordening 2011 (AANGEPAST): Inventarisatie weten regelgeving i.h.k.v de rechtmatigheidcontrole In het navolgende overzicht is een inventarisatie gegeven van de in het kader van de rechtmatigheidcontrole relevante algemene weten regelgeving. Dit overzicht moet als volgt worden gelezen: In de eerste kolom wordt een algemene omschrijving gegeven die overeenkomt met de aanduiding van programma´s en/of producten. In de tweede kolom wordt een en ander nader uitgewerkt naar de specifieke activiteiten welke onder zo´n programma/product vallen. In de kolom wetgeving extern wordt de te toetsen algemene weten regelgeving aangegeven die direct een relatie heeft met het financieel beheer en de inrichting van de financiële organisatie van de gemeenschappelijke regeling. Het feitelijke toetsingkader voor een specifieke geldstroom moet echter veelal nog nader worden uitgewerkt. Voor subsidies van en voor derden worden bijvoorbeeld nadere subsidieregels opgesteld. De randvoorwaarden waarbinnen uitgaven (lasten) mogen worden (aan)gedaan worden onder meer ontleend aan de begroting, de financiële verordening en het delegatie en mandaatbesluit. De eigen verordeningen met een direct financieel belang zijn uitgewerkt in de kolom wetgeving intern. Het financiële belang van de onderhavige weten regelgeving wordt uiteraard mede bepaald door de omvang van de geldstroom die daarmee direct is gemoeid. Daarnaast zijn echter de potentiële risico´s van belang welke kunnen ontstaan wanneer relevante weten regelgeving niet wordt nageleefd, bijvoorbeeld op het gebied van Europese aanbesteding. Dergelijke risico´s kunnen indirect tot geldstromen gaan leiden wanneer bijvoorbeeld schadeclaims moeten worden gehonoreerd of op een onjuiste titel verkregen gelden moeten worden geretourneerd. Programma’s Bestuur en ondersteunende processen

Specifieke activiteit Algemeen financieel middelenbeheer

Wetgeving extern

Regelgeving intern

Grondwet Burgerlijk Wetboek Gemeentewet Besluit Begroting en Verantwoording Wet gemeenschappelijke regelingen Algemene Wet Bestuursrecht

Verordening ex art 212: financieel beleid, beheer en inrichting financiële organisatie Verordening ex art. 213: controle Mandaatregeling Algemene subsidieverordening Holland Rijnland 2012

Treasurybeheer

Wet financiering decentrale overheden (FiDo) Regeling uitzettingen en derivaten decentrale overheden (Ruddo) Ambtenarenwet Fiscale wetgeving Sociale verzekeringswetten CAR/UWO Wet Openbaarmaking uit Publieke middelen gefinancierde Topinkomens (WOPT) EU-aanbestedings-regels

Treasurystatuut

Arbeidsvoorwaarden en personeelsbeleid

Ruimte

Sociale Agenda

Inkopen en contractbeheer Beheer BWS-budget Regionaal Investeringsfonds Verkeersveiligheid en CVV Programma Samenleving van de provincie Volwasseneneducatie

Besluit Woninggebonden Subsidies (BWS)

Brede Doel Uitkering Verkeer en Vervoer Algemene Subsidieverordening provincie Zuid Holland (projectsubsidie) Wet Volwasseneneducatie

Bezoldigingsbesluit

Algemene inkoopvoorwaarden Verordening Woninggebonden Subsidies Holland Rijnland 2005 Beheersverordening Regionaal Investeringsfonds

Algemene subsidieverordening Holland Rijnland 2012

Motie Positionering en profilering samenwerkingsverband Holland Rijnland

Het Algemeen Bestuur Holland Rijnland, in vergadering bijeen op 31 oktober 2012, Constaterende dat, Er een proces is gestart waarin de positionering en profilering van het samenwerkingsverband Holland Rijnland onderwerp van discussie is; De voorzitter van Holland Rijnland op 23 oktober 2012 de colleges van B&W geïnformeerd heeft over de samenstelling van de, uit drie clusters bestaande, stuurgroep "positie en profilering regio Holland Rijnland";

Overwegende dat, Colleges en ambtenaren vertegenwoordigd zijn in respectievelijk een stuurgroep en een begeleidingsgroep; Het van belang is dat raadsleden gedurende het hele proces actief deelnemen en betrokken worden; Verzoekt het Dagelijks Bestuur Holland Rijnland, Een raadswerkgroep in te stellen die een actieve rol krijgt in het proces; De werkgroep bestaat uit raadsleden uit de regio Holland Rijnland en waarin de drie clusters vertegenwoordigd zijn; Aan het Algemeen Bestuur een voorstel voor te leggen voor invulling en rol van de raadsledenwerkgroep; Op korte termijn een planning en het plan van aanpak van het proces aan de gemeenteraden te sturen; En gaat over tot de orde van de dag

Jeffrey van Haaster, gemeente Leide

Datum: 31 oktober uur Locatie: Gemeentehuis van Oegstgeest. Agendapunt: 01. Onderwerp: agenda. 01 Opening en vaststelling agenda

Recommend Documents