& Financieel Beleid & Beheer

& Financieel Beleid & Beheer

1

Inhoudsopgave Inleiding

3

Theoretisch kader

4

1. Uitgangspunten

5

Strategie

5

Financiële situatie

5

Omgeving

5

2. Doelstelling & Risico’s

7

Resultaten

7

Bedrijfsvoering

7

Vermogen

7

Kasstromen

8

Investeringen

8

Treasury

10

3. Sturing & Beheersing

11

Resultaten en Bedrijfsvoering

11

Vermogen en Kasstromen

11

Investeringscommissie (let op relatie met statutaire discussie)

11

Treasury commissie

11

4. Effectiviteit & Naleving

13

Resultaten en Bedrijfsvoering

13

Vermogen en Kasstromen

13

Investeringen

13

Treasury

13

5. Aanpassen & Herijken

14

Bijlage I

Normen (2012)

15

Bijlage II

Actielijst

16

Bijlage III – Termen en terminologie

17

2

Inleiding Dit financieel beleid & Beheer (in het vervolg ”Financieel beleid”) is opgesteld in de eerste helft van 2012 en afgerond in het najaar van 2012. De directe aanleiding is het ondernemingsplan, de visitatie uit 2009 en het daarna opgestelde stappenplan om de prestaties te verbeteren. In het stappenplan is opgenomen dat we een financieel beleid opstellen. Met dit financieel beleid hebben we een instrument in handen dat houvast biedt aan onszelf en aan externe betrokkenen. De achterliggende oorzaken voor het bepalen van ons financieel beleid liggen in de politieke-, economische- en maatschappelijke ontwikkeling. Vanuit de politiek worden, na een periode van veel zelfstandige vrijheid, de teugels aangetrokken. De Minister wordt steeds vaker ter verantwoording geroepen over zaken die bij corporaties spelen. Deze verantwoording moet de Minister ook kunnen nemen. Daarom worden bij wet of ministeriele regeling steeds zwaardere eisen gesteld aan het (financiële) beheer van corporaties. Economisch hebben we, als vastgoedeigenaar, een uitzonderlijk voorspoedige periode achter de rug gehad tot 2008. Sinds die tijd is de vastgoedmarkt in een negatieve spiraal gekomen, waarbij na 4 jaar nog geen opwaartse trend is te ontwaren. De maatschappij eist, terecht, steeds meer openheid en inzet van corporaties. Diverse andere maatschappelijke partijen kijken naar corporaties voor het oplossen van maatschappelijke problemen. Ook wij dragen graag onze steen bij aan een betere maatschappij, met name aan onze 7 dorpen en de positie van onze doelgroep. Daarbij willen we ons inzetten naar vermogen, zodanig dat onze primaire doelstelling over een lange periode (20 tot 30 jaar) niet in gevaar komt .

16 november 2012 Deze week is het kabinet “Rutte 2” gestart met voornemens die de corporatiesector financieel hard zullen raken. De verhuurdersheffing oplopend naar € 1150,- per woning, zal veel hoger zijn dan de mogelijke stijging van de huren. Dat naast de “Vestia-heffing” ( circa € 300,- per woning) die ook zwaar is. Wij hebben er voor gekozen om nu door te gaan met de besluitvorming over dit financieel beleid. De kaders die hierin worden gesteld blijven bruikbaar, of nog beter, zijn nog harder nodig bij de sterk negatieve financiële ontwikkeling voor ons. In de loop van 2013 zal een strategische heroriëntatie volgen op grond waarvan dit financieel beleid bijgesteld kan worden. De teksten die hier staan dienen gelezen te worden als van voor Rutte 2 Marc P.C. Jansen Directeur

3

Theoretisch kader Binnen Woonstichting Valburg erkennen we dat financieel beleid op zich niet leidt tot een goed financieel beheer. Het financieel beleid is onderdeel van de zogenoemde planning&control cyclus. Die cyclus wordt meestal beschreven aan de hand van de Deming- of PDCA-cyclus. Hierbij wordt in een doorlopende cirkel aangegeven hoe beheersing continu kan verbeteren. Tegelijk met het definiëren van deze cyclus binnen Woonstichting Valburg, beseffen we dat een cyclus volledig gericht op harde feiten niet tot beheersing leidt. De mensen die er mee werken bepalen het succes of falen. Dit financieel beleid is bepaald en geschreven met de PDCA-cyclus als basis en met onderstaand model in het achterhoofd. Bij de toepassing van dit beleid zullen wij vanuit dit schema ook toetsen en tot aanpassing komen.

De opbouw van dit financieel beleid volgt de 4 segmenten in de hoofdstukken 2 tot en met 5.

4

1. Uitgangspunten Strategie Onze strategie is gericht op  het bieden van kwalitatief goede woningen die betaalbaar zijn voor huishoudens die qua inkomen tot de doelgroep behoren en  het bijdragen aan de leefbaarheid in de dorpen waar we actief zijn, onder meer door het realiseren van maatschappelijk vastgoed, het leveren van kennis en het benutten van de positie van vooruitgeschoven post. Dit doen we in eerste instantie voor de huishoudens met de lagere inkomens en in tweede instantie voor de huishoudens waarvoor een koopwoning buiten bereik ligt. Kernwaarden die we daarbij in ogenschouw nemen zijn: verbonden, samenwerkend, duurzaam en menselijke maat. Om deze strategie blijvend te kunnen nastreven, zijn middelen nodig. Een van die middelen is geld. Geld in de zin van ‘vermogen’, maar zeker ook in de zin van ‘kasstromen’. Het financiële beleid van Woonstichting Valburg is hierdoor gericht op:  het zo betaalbaar mogelijk houden van woningen door beperking van kosten (doelmatig))  maximale inzet van onze financiële middelen voor de strategische doelen (doeltreffend)  het beschikbaar houden van een redelijke buffer ten behoeve van (nieuw) beleid na elke ondernemingsplanperiode (risicobeheersing)  een inzet van de middelen aansluitend bij de maatschappelijke opdracht (legitimiteit)

Financiële situatie Onze financiële situatie is goed te noemen. We hebben een klein eigen vermogen ten opzichte van andere corporaties, maar dat komt omdat we redelijk conservatief op historische kostprijs of lagere bedrijfswaarde waarderen. Als we kijken naar onze bedrijfswaarde, de waarde van ons bezit op basis van ons eigen beleid, dan is onze vermogenspositie goed te noemen. Daarbovenop hebben we ook nog een positieve verdiencapaciteit: de huur die we willen vragen is hoger dan de huur die we nu daadwerkelijk krijgen én onze woningen leveren bij eventuele verkoop veel meer op dan bij blijvende verhuur. Onze bedrijfskosten zijn ten opzichte van andere corporaties laag. Ten opzichte van andere corporaties hebben we meer leningen per woning én betalen we meer rente over onze leningen. Dit komt omdat we de rente op de leningen langer dan andere corporaties hebben vastgelegd. We zijn hierdoor wel minder gevoelig voor de ontwikkelingen op de kapitaalmarkt.

Omgeving Corporaties komen meer dan vroeger in de financiële problemen. De meeste corporaties komen op basis van hun liquiditeit in de problemen: ze hebben simpelweg te weinig geld om op korte termijn aan hun verplichtingen te voldoen. Een enkele corporatie kan op lange termijn niet aan de verplichtingen voldoen. Dit heeft meestal te maken met een hoog risico in het bezit: krimp of eenzijdig en ongewild bezit. Ook bij ons ziet het er naar uit dat we op langere termijn zeker aan onze verplichtingen kunnen voldoen. Natuurlijk moeten we hier wel goed op letten. Onze liquiditeit ziet er de aankomende jaren zeker ook nog goed uit. Toch moeten we meer op de liquiditeit letten dan op het vermogen. De liquiditeit is veel gevoeliger voor interne of externe ontwikkelingen op korte termijn. Zo is de liquiditeit veel kwetsbaarder dan het vermogen bij bijvoorbeeld de stagnatie van verkoop in 5

bestaande bouw en nieuwbouw. Ook eventuele wijzigingen van wetten of beleidsregels van het WSW kunnen onze liquiditeit op korte termijn hard raken. Daarom letten we veel meer op onze kasstromen dan voorheen. Een bijzondere ontwikkeling is de toename in wet- en regelgeving die onze financiële mogelijkheden beperkt of bemoeilijkt. Zo mogen we sinds 2010 voor bepaalde activiteiten geen door het WSW geborgde leningen meer gebruiken. Deze activiteiten zijn volgens de Europese Commissie niet in het Algemeen Economisch Belang. Het effect van het apart zichtbaar maken en behandelen van die activiteiten is naar verwachting beperkt voor ons. Ook de verhuurdersheffing die met ingang van 2013 geheven zal worden, beperkt onze mogelijkheden.

Actie FB1 FB2

Beschrijving DAEB/niet-DAEB splitsing: uitzoeken effecten voor WSV DAEB/niet-DAEB keuzes maken administratieve splitsing, welke DAEB woningen naar niet-DAEB gaan, verzoek indienen bij VROM

Tabel I Actielijst

6

Wie Directeur+Ben

Wanneer gereed 1-3-2013

Directeur

1-3-2013

2. Doelstelling & Risico’s De doelen die we onszelf stellen vloeien voort uit:  Externe normeringen van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw o Positieve kasstromen o Potentie om jaarlijks minimaal 2% van de leningen af te lossen o Leningen mogen niet meer zijn dan 50% van de WOZ-waarde  Externe normeringen van het Centraal Fonds Volkshuisvesting o Vermogen op basis van bedrijfswaarde o Minimaal vermogen op basis van een risico-inschatting  De strategie en de vertaling hiervan naar het financieel beleid o Beperking van de kosten o Maximale inzet van middelen o Aanhouden van een beleids-buffer o Beschikbaarheid en betaalbaarheid van financiering o Verantwoording over de inzet Tezamen komen we tot doelstellende normen op de volgende gebieden:

Resultaten De ingerekende plannen zorgen de aankomende 5 jaar voor onrendabele toppen van ongeveer € 2,4 miljoen Zonder die onrendabele toppen zou het resultaat in 5 jaar tijd ongeveer € 2,6 miljoen zijn. We streven ernaar het jaarresultaat gemiddeld net positief te laten zijn. De norm voor het jaarresultaat (na belastingen) is dus gemiddeld minimaal € 1,- over een periode van 5 jaar.

Bedrijfsvoering De reguliere resultaten worden bepaald door onze bedrijfsvoering; de wijze waarop we onze dagelijkse werkzaamheden organiseren en uitvoeren. Hierop hebben we zelf veel invloed. De bedrijfsvoeringskosten vloeien voort uit de personele bezetting, de kantoorkosten en de exploitatiekosten. Bij onze strategie past het om de kosten zo beperkt mogelijk te houden. In 2011 waren onze beheerkosten € 1.273,-,- per eenheid ten opzichte van het landelijk gemiddelde van € 1.313,- bij corporaties. We normeren de beheerkosten (netto bedrijfslasten in de definitieve van het Centraal Fonds Volkshuisvesting) op maximaal € 1.181 per eenheid, prijspeil 2011 of te wel op 90% van het landelijke gemiddelde.

Vermogen Zelf waarderen we onze bezittingen op de historische kostprijs of lagere bedrijfswaarde. Hierdoor is het vermogen in onze verantwoordingsstukken beperkt ten opzicht van het totale vermogen. De solvabiliteit is de hoogte van ons vermogen ten opzichte van het totale vermogen, dus inclusief vreemd vermogen. Bij ons is de solvabiliteit laag, omdat we voorzichtig waarderen. Eind 2011 was de solvabiliteit op basis van historische kostprijs ongeveer 15%, terwijl deze in 2016, vanwege de ingerekende plannen, naar ongeveer 13% zou zakken. De jaarresultaten zijn gemiddeld wel positief, maar het totale vermogen neemt toe door investeringen. De solvabiliteit op onze eigen waarderingsgrondslag zegt niet zo veel over de (on)mogelijkheid aan onze verplichtingen te voldoen op langere termijn. Wel stellen we een signalerende norm van 10% solvabiliteit. Zodra onze solvabiliteit op onze eigen grondslagen in de meerjarenbegroting onder de 10% uitkomt, zullen we extra aandacht moeten besteden aan onze financiële meerjarenpositie. Het Centraal Fonds probeert alle bezittingen van corporaties op dezelfde grondslag te waarderen. Daarvoor rekent het Fonds de volkshuisvestelijke exploitatiewaarde uit. Deze is grotendeels gebaseerd op de bedrijfswaarde. Omdat deze waarde hoger is dan de historische kostprijs, is het 7

door het Fonds berekende vermogen ook hoger. Eind 2011 berekende het Fonds dat we een vermogen van ongeveer € 28,7 miljoen hadden. De solvabiliteit was volgens het fonds ongeveer 43%. Op basis van de plannen die we hadden ingerekend tot en met 2015, verwachtte het Fonds dat ons vermogen zou toenemen tot € 24,3 miljoen. Tegelijk heeft het Fonds berekend hoeveel vermogen we nodig hebben om aan onze verplichtingen te voldoen. Eind 2010 hadden we hier ongeveer € 7 miljoen voor nodig. Rekening houdend met onze plannen tot eind 2015, schatte het Fonds in dat we eind 2015 circa € 8,3 miljoen nodig zouden hebben. In de gehele prognose stelde het Fonds dat we minimaal ongeveer 10% solvabiliteit nodig hebben. Voor onze vermogensdoelstelling sluiten we aan bij de normen van het Centraal Fonds Volkshuisvesting. Het Fonds kijkt echter maar 5 jaar vooruit en alleen naar het verzekeren van het voortbestaan van Woonstichting Valburg. Zelf willen we na 5 jaar niet alleen voortbestaan, maar ook nog nieuwe plannen kunnen ontwikkelen. In het SVB staat dat we nog plannen hebben voor bijna 100 nieuwe huurwoningen na 2015. De onrendabele top volgens het Fonds is ongeveer 50.000 per eenheid. We moeten dus een vermogensbuffer van minimaal € 5 miljoen aanhouden om die opgave te kunnen realiseren. Daarnaast willen we nog circa € 7,5 miljoen vermogensruimte houden voor nieuw beleid en nieuwe plannen. Voor onszelf stellen we het minimaal benodigde volkshuisvestelijk vermogen daarmee op circa € 21 miljoen: - 8,3 volgens CFV; - plus 5 voor 100 woningen; - plus 7,5 vermogensruimte . Dit is nog gebaseerd op het oordeel uit 2011, het oordeel 2012 zal naar verwachting afwijken!

Kasstromen Onze kasstromen zijn goed te noemen. We voldoen ruimschoots aan de eisen die het WSW aan onze kasstromen stelt (Die eisen zijn, zoals in deze paragraaf uitgewerkt en aangegeven: - Jaarlijkse exploitatiekasstroom na aftrek 2% fictieve aflossing moet positief zijn; - ICR norm (signalerend) is minimaal 1,3 De grootste invloed op de kasstromen hebben onze huurinkomsten, exploitatiekosten, rentelasten, investeringen en verkopen. De normen voor die categorieën worden gesteld bij ons huurbeleid, bij de bedrijfskostennorm, de treasurynormen, de investeringsnormen en het verkoopbeleid. Op het niveau van de hele woonstichting willen we bewaken dat onze kasstromen altijd voldoende zijn om minimaal 2% van onze leningen te kunnen aflossen. Ook moeten we altijd in staat zijn om uit de exploitatiekasstroom minimaal 1,3 keer de rente op onze leningen te kunnen betalen. Hiermee sluiten we aan bij de WSW-normering.

Investeringen Investeren doen we om maatschappelijke doelstellingen te behalen. Die investeringen leveren huur op en brengen kosten mee (zoals rente). Per saldo leveren investeringen ons over een langere periode een negatief effect op de kasstromen. De huur minus de kosten is over het algemeen niet voldoende om de rente te betalen. Daarnaast brengen investeringen direct een waardeverlies met zich mee: ze gaan volgens de methodiek van het CFV niet opbrengen wat ze hebben gekost. Dit is de zogenoemde Onrendabele Top. Als we ooit besluiten de investeringen toch te verkopen, leveren ze meestal wel genoeg op om de investering die in het verleden is gedaan, in totaal terug te verdienen. We investeren dus meestal in zaken die we niet direct terugverdienen in geld. Dat betekent niet dat we ons geld weggooien. We investeren alleen in zaken die passen bij onze doelstellingen. Als we meer investeren dan een willekeurige marktpartij zou doen, moet dat te verantwoorden zijn op

8

grond van de te bereiken maatschappelijke effecten. Met andere woorden: als de stichtingskosten hoger zijn dan de marktwaarde onderbouwen wij dat met de (beoogde) maatschappelijke effecten. Huurinvesteringen Bij investeringen toetsen we ook altijd of de betreffende investering ons voortbestaan in financiële zin bedreigt. Dit doen we door te toetsen of de opbrengsten uit de investering naar verwachting voldoende rendement op de investering leveren. Wat we voldoende vinden, hangt af van het doel dat met de investering wordt gediend. Voor betaalbare huurwoningen nemen we genoegen met een laag rendement, voor middeldure huur willen we iets meer rendement en voor dure huurwoningen nog meer rendement voordat we überhaupt gaan investeren. Als we gevraagd worden om te investeren in commerciële ruimten, dan moeten die minimaal een marktconform rendement opleveren. De rendementseisen hangen ook samen met de mate waarin wij in de huurprijs onze doelgroepen tegemoet willen komen. Verkooprisico’s worden verwaarloosbaar geacht omdat sociale huurwoningen niet worden gebouwd om te verkopen. Categorie Huurprijs IRR-eis IRR-eis 2012 (weiland) (herontw.) Betaalbaar <€ 366,37 2,25%* 2,0%* Middeldure huur € 524,37 of 2,75% 2,5% € 561,98 Dure huur < € 664,66 3,25% 3,0% Maatschappelijk 5,0% 4,5% vastgoed Commerciele >6,5% >6,0% huur Bij investeringen in het kader van herontwikkeling en renovatie hebben wij aangepaste normen. Hierbij nemen we de exploitatiewaarde van het oude vastgoed als grondwaarde in de nieuwe ontwikkeling mee. Tevens nemen we een separaat budget op voor specifieke niet-projectgebonden maatschappelijke kosten die gemaakt worden om de herontwikkeling/renovatie te doen slagen (zoals de kosten voor het sociaal plan die geen directe relatie hebben met de woning maar met de mens). *deze IRR komt er op neer dat de stichtingskosten van de woning maximaal € 50.000,- mogen bedragen. Dat is in de praktijk niet snel haalbaar. Consequentie is dan dat er geen nieuwbouw tot stand komt met een aanvangshuur van € 366,-

Koopinvesteringen Het ontwikkelen van koopwoningen doen we alleen op grond die we al in bezit hebben. Het acquireren van een koopproject om zelf ook weer te verkopen doen we niet. Voor we de verkoop van nieuwbouwwoningen overwegen, moeten ze op basis van de voorcalculatie een winst opleveren van minimaal 7,5% van de verkoopprijs. De rendementseis leggen wij hier dus duidelijk hoger dan bij woningen die bedoeld zijn voor onze kerntaak, in verband met de financiële risico’s die wij op willen kunnen vangen. Alleen als we een kortingsproduct met terugkoopvoorwaarden inzetten, kan volstaan worden met een voorcalculatorische winst van 0%. Als we vooraf al berekenen dat we per saldo geld moeten toeleggen op een koopwoning, beginnen we er niet aan. Bij het ontwikkelen van koopwoningen proberen we het risico te beperken door pas te starten met de bouw als we minimaal 75% verkocht hebben.

9

Tegenpartijen en verbindingen Bij investeringen waarbij we het risico niet alleen kunnen of willen dragen, of in gevallen waarbij we moeten samenwerken om ons doel te behalen, werken we samen met andere partijen. Bij voorkeur sluiten we samenwerkingsovereenkomsten af met andere partijen . Wij gaan bij voorkeur geen verbinding aan met andere partijen in rechtspersonen, omdat dit ten koste gaat van de transparantie. Voor het geval wij die verbinding wel aangaan kunnen medewerkers van de Woonstichting geen bestuurder zijn van een verbonden BV.

Treasury Om te kunnen investeren moeten we soms geld lenen. We lenen alleen als en zolang dit nodig is. We houden niet onnodig geld aan bij een financiële instelling, terwijl we ook geld lenen: we bankieren niet. We willen te alle tijden aan onze verplichtingen kunnen voldoen. Onze primaire zorg is dus de beschikbaarheid van geld. We onderhouden onze relaties met banken zorgvuldig, zodat we zo spoedig mogelijk over geld beschikken als dit nodig is. Daarnaast voldoen we aan de WSW-normen: - Kasstroom norm, nl. deICR norm - en de 50% WOZ waarde norm, nl. de bij het WSW informeel gebruikte toets of de gemiddelde lening per woning de € 50.000,- te boven gaat).

Renterisico Het renterisico kent twee kanten. We lopen het risico dat de rente gaat stijgen en we meer rente moeten betalen, maar ook het risico dat de rente laag is en we hier niet van kunnen profiteren. Daarom willen we niet te veel, maar ook niet te weinig risico lopen. Idealiter lopen we ieder jaar ongeveer hetzelfde risico. Het renterisico vertalen we daarom naar een percentage van onze leningen (gemeten in restant hoofdsom) wat ieder jaar een renteherziening mag kennen. Omdat we graag zekerheid willen, is de norm dat we per jaar niet meer dan 10% over het totaal van onze geleende bedragen renterisico mogen lopen. Het absolute maximum, ook door het WSW gesteld, is 15% renterisico in een jaar. Tegenpartijen Om het risico te verminderen dat we met een financiële instelling te maken krijgen die nietmarktconform handelt, lenen we alleen bij banken die gevestigd zijn in het EURO-gebied en minimaal een A-rating hebben van één van de drie grote ratingbureau’s. We sluiten geen leningen af met renteherzieningen gedurende de looptijd, behalve als er een onbeperkte aflosmogelijkheid is en de renteherziening minimaal 2 maanden vooraf wordt aangekondigd. Instrumenten We gebruiken nooit instrumenten die ervoor zorgen dat we een open risico op ons nemen. We gebruiken alleen afgeleide instrumenten voor het verzekeren van onze leningen tegen bepaalde risico’s.

Actie FB3

Beschrijving Treasuryscan uitvoeren*

Wie Directeur, Ben

Wanneer gereed 1-1-2013

Tabel II Actielijst

* Uitzoeken of we nu aan de eigen normen voldoen, of er nog vervroegde aflossing mogelijk is, waar we nog flexibiliteit hebben, of er boetes zijn bij bepaalde gevallen, duration uitrekenen, etc.

10

3. Sturing & Beheersing De sturing & beheersing draait om de manier waarop we intern zorg dragen voor het behalen van de doelstellingen en het voorkomen van het zich voordoen van risico’s. De instrumenten, structuur en besprekingen worden hier ingezet zodat ze effectief én efficiënt zijn. Een maatregel of manier van werken moet dus zin hebben, maar vooral niet onnodig veel tijd kosten.

Resultaten en Bedrijfsvoering De bestuurder en coördinatoren (voor hun deel) zijn verantwoordelijk voor de ontwikkeling van de resultaten en de bedrijfskosten. De ontwikkeling wordt vooraf besproken bij de begroting, gedurende het jaar aan de hand van de maandrapportages en na afloop van het jaar naar aanleiding van de jaarrekening. De maandrapportages worden gemaakt met behulp van kosten- en opbrengstenoverzichten inclusief (volkshuisvestelijke) kengetallen per coördinator.

Vermogen en Kasstromen De bestuurder is verantwoordelijk voor de ontwikkeling van het vermogen en de kasstromen. Dit zijn kengetallen op bedrijfsniveau. Elk kwartaal bewaakt hij de ontwikkeling aan de hand van de kwartaalrapportage en legt hiermee ook verantwoording af richting de Raad van Commissarissen. Voor de beoordeling van de ontwikkeling van vermogen en kasstromen op erg lange termijn (10 tot 30 jaar vooruit) stelt de bestuurder eens in de 4 jaar een overzicht op conform het ‘Duurzaam businessmodel’. Dit zal voor het eerst gebeuren in 2013.

Investeringscommissie (let op relatie met statutaire discussie) Alle besluiten die te maken hebben met het investeren in (im-)materiële zaken die in de jaarbegroting stonden en aan de rendementseisen voldoen, zijn onderworpen aan de statutaire bepalingen. Het streven is om bij de voorgenomen aanpassing van de statuten het volgende te laten gelden (ontleend aan statuten Stadgenoot): “De directeur is bevoegd te besluiten tot het aangaan van overeenkomsten tot verkrijging, vervreemding en bezwaring van registergoederen, en tot het aangaan van overeenkomsten waarbij de stichting zich als borg of hoofdelijk medeschuldenaar verbindt, zich voor een derde sterk maakt of zich tot zekerheidstelling voor een schuld van een ander verbindt, een en ander met inachtneming van hetgeen in artikel 17 is bepaald. Aan de goedkeuring van de Raad van Commissarissen zijn onderworpen de besluiten van de directeur omtrent het aangaan van overeenkomsten als bedoeld, die een jaarlijks door de Raad van Commissarissen vastgesteld bedrag per transactie/investering te boven gaan. Voor 2013 geldt als grens € 50.000,-, tenzij, bij een hoger bedrag, de goedkeuring door de RvC tevoren is verstrekt op basis van goedgekeurd beleid.

Treasury commissie Alle handelingen die te maken hebben met het lenen van geld of het wegzetten van geld voor een periode langer dan 3 maanden moeten door de treasury commissie vooraf worden goedgekeurd. Deze handelingen worden uitgevoerd door de bestuurder en gecontroleerd door de administrateur. De treasury commissie bestaat uit de bestuurder, een lid van de Raad van Commissarissen en een extern adviseur. De treasury commissie heeft daarnaast tot taak en komt daarvoor minimaal één keer per jaar bijeen, het opstellen van de begroting en een treasury jaarplan vast te stellen. Voor de werking van de treasurycommissie wordt een reglement gemaakt. De bestuurder onderhoudt relaties met banken en financiële instellingen zodat we voor potentiële geldverstrekkers een bekende partij zijn. 11

Actie FB4 FB5 FB6 FB7 FB8 FB9

Beschrijving Treasury Commissie instellen Maandrapportages inrichten Gebruik Maandrapportages invoeren DBM inzetten in 2013 Relatiebeheer vormgeven Eerste Treasuryjaarplan voor 2013 opstellen

Wie Directeur Frank Directeur

Wanneer gereed 1-3-2013 1-1-2013 31-12-2012

Ben Directeur Ben

1-7-2013 1-12-2012 1.1.2013

12

4. Effectiviteit & Naleving Resultaten en Bedrijfsvoering De normen inzake resultaten en bedrijfsvoering worden bewaakt in de maandrapportages en kwartaalrapportages. De maandrapportages zijn voor de bestuurder en coördinatoren en bevatten kengetallen en euro’s inzake budgetbewaking en nader te kiezen belangrijke kosten en opbrengstenposten. Met ingang van 2013 worden deze geproduceerd aan het eind van elke volgende maand. De kwartaalrapportages zijn voor de Raad van Commissarissen en bestuurder en bevatten kengetallen en euro’s inzake kosten en opbrengsten. De zogenaamde K-rapportages worden aan de RvC voorgelegd in de 2e maand na afloop van het kwartaal. K-4 wordt niet gemaakt want valt samen met de (concept-) jaarverslaglegging. De jaarverslagen zijn in concept klaar eind februari begin maart en liggen ter goedkeuring door de RvC voor in april.

Vermogen en Kasstromen De normen inzake vermogen en kasstromen worden bewaakt in de meerjarenbegroting (prospectief) en de jaarrekening (retrospectief) door de bestuurder en gerapporteerd aan de Raad van Commissarissen. De stakeholders worden geïnformeerd door de bestuurder aan de hand van de meerjarenbegroting en de jaarrekening.

Investeringen De accountant toetst jaarlijks of de genomen besluiten passen binnen de normen en richtlijnen (hiervoor wordt voor 2013 een investeringsstatuut beschreven als dat een aanvullende waarde heeft op bovenbeschreven beleid. Doel van dit investeringsstatuut is kaders te bieden waaraan voorgenomen investeringen getoetst worden en daarmee risico’s te reduceren).

Treasury De interne auditor of accountant toetst jaarlijks of de handelingen in het kader van treasury zijn uitgevoerd binnen de normen en richtlijnen. Wij hebben op dit vlak een voorkeur voor samenwerking binnen de G5. Voor de toetsing wordt voor 2013 een treasuryreglement beschreven, als dat een aanvullende waarde heeft op het bovenbeschreven beleid.

Actie FB10 F11

Beschrijving Onderzoeken interne auditor en samenwerking in G5 Beoordelen meerwaarde investerings- en/of treasuryreglement en vaststellen voor 2012

Wie Directeur

Wanneer gereed 1-7-2013

Directeur

1-7-2013

13

5. Aanpassen & Herijken Per kwartaal en jaarlijks rapporteert de bestuurder aan de Raad van Commissarissen over de voortgang van de actiepunten en de resultaten in dit beleid.. In september 2013 evalueren de Raad van Commissarissen, Bestuurder en coördinatoren het gedrag van alle betrokkenen rondom het financiële beleid, de sturing en beheersing en de effectiviteit en naleving van normen. Bij de evaluatie wordt beoordeeld of alle normen die gesteld zijn nog voldoen. Ontwikkelingen in en nieuwe impulsen uit de omgeving worden betrokken in de evaluatie. Na de eerste evaluatie en aanpassing&herijking wordt elk 2e jaar een herhaalde evaluatie uitgevoerd.

Actie FB12 FB13 FB14

Beschrijving Voortgangsrapportage actiepunten Evalueren voortgang invoering FB Evalueren en herijken FB

Wie Directeur RvC/Directeur/C-team Directeur

14

Wanneer gereed 1-1-2013 1-11-2013 2015, 2017, 2019 e.v.

Bijlage I

Normen (2012)

Resultaten, bedrijfsvoering, Vermogen en kasstromen Kengetal Beheerkosten/vhe Resultaat over 5 jaar Solvabiliteit WSV Solvabiliteit CFV Exploitatiekasstroom ICR Verkoopkasstroom Investeringkasstroom

2011 € 1.273 € 97.000 43% 43% 3,2% 1,2 € 693.000,€ 434.000,-

Norm € 1.125,> € 1,>10% >10% >2% leningen >1,3 Jaarnorm Jaarnorm

Investeringen Categorie Betaalbaar Middeldure huur Dure huur Maatschappelijk vastgoed Commerciele huur

Huurprijs 2012 <€ 366,37 € 524,37 of € 561,98 > € 664,66

IRR-eis (weiland) 2,25%* 2,75%

IRR-eis (herontw.) 2,0%* 2,5%

3,25% 5,0%

3,0% 4,5%

>6,5%

>6,0%

Treasury Kengetal Renteherziening boekjaar Maximaal renterisico Gewenst renterisico Lening per woning

Norm Jaarnorm 15% Tot 10% <€ 50.000,-

15

Toelichting Is 90% van landelijk Signaalfunctie

Bijlage II Actie FB1 FB2

FB3

FB4 FB5 FB6 FB7 FB8 FB9 FB10 F11

FB12 FB13 FB14

Actielijst

Beschrijving DAEB/niet-DAEB splitsing: uitzoeken effecten voor WSV DAEB/niet-DAEB keuzes maken administratieve splitsing, welke DAEB woningen naar niet-DAEB gaan, verzoek indienen bij VROM Treasuryscan uitvoeren (looptijden, opzegtermijnen, boetes, etc. uitzoeken) Treasury Commissie instellen Maandrapportages inrichten Gebruik Maandrapportages invoeren DBM inzetten in 2013 Relatiebeheer vormgeven Eerste Treasuryjaarplan voor 2013 opstellen Onderzoeken interne auditor en samenwerking in G5 Beoordelen meerwaarde investerings- en/of treasuryreglement en vaststellen voor 2012 Voortgangsrapportage actiepunten Evalueren voortgang invoering FB Evalueren en herijken FB

Wie Directeur+Ben

Wanneer gereed 1-3-2013

Directeur

1-3-2013

Directeur, Ben

1-1-2013

Directeur Frank Directeur

1-3-2013 1-1-2013 31-12-2012

Ben Directeur Ben

1-7-2013 1-12-2012 1.1.2013

Directeur

1-3-2013

Directeur

1-3-2013

Directeur RvC/Directeur/C-team Directeur

Elk kwartaal 1-11-2013 2015, 2017, 2019 e.v.

16

Bijlage III – Termen en terminologie CFV – Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting. Het zelfstandig bestuursorgaan dat van de minister van VROM als taak heeft gekregen het financiële toezicht uit te oefenen op toegelaten instellingen. VROM – het ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer Toegelaten Instelling (TI) – een instelling die toegelaten is in de zin van de Woningwet en daarmee onder het BBSH valt. BBSH – Besluit Beheer Sociale Huursector. De algemene maatregel van bestuur waarin is vastgelegd welke taken en verantwoordelijkheden Toegelaten Instellingen hebben. WSW – Waarborgfonds Sociale Woningbouw. De stichting die door middel van een drievoudige zekerheidsstructuur borg staat voor betaling van rente en aflossing op de meeste leningen van Woonstichting Valburg, waardoor Woonstichting Valburg minder rente betaald. Operationele kasstroom – de kasstroom die voortvloeit uit de reguliere exploitatie van het bezit. Deze bestaat uit huur, beheerskosten, zakelijke bedrijfslasten, onderhoud en rentelasten. Fictieve aflossing – 2% van de leningen dient elk jaar afgelost te kunnen worden uit de exploitatie kasstroom. Deze 2% van de leningen wordt door het WSW als fictieve aflossingskasstroom afgetrokken van de exploitatiekasstroom. AAA – de rating die aan het WSW is toegekend, waardoor leningen die Woonstichting Valburg met WSWgarantie aantrekt een laag rentetarief kennen. Intern Rendement – de gemiddelde rendementseis op een investering over de gehele verwachtte levensduur waarbij de investering precies wordt terugverdient. Solvabiliteit – het kengetal dat uitdrukt in hoeverre verwacht kan worden dat Woonstichting Valburg op termijn aan haar langlopende verplichtingen kan voldoen. Het kengetal wordt uitgedrukt in een percentage, waarbij het Eigen Vermogen gedeeld wordt op het totaal vermogen. Eigen Vermogen – het bedrag dat het verschil tussen de waarde van alle bezittingen en de waarde van alle schulden van Woonstichting Valburg uitdrukt. Totaal Vermogen – het bedrag dat uitdrukt wat de waarde is van alle bezittingen van Woonstichting Valburg, het balanstotaal. LTV – Loan to Value; de verhouding tussen de langlopende schulden en de materiële vaste activa, gewaardeerd op bedrijfswaarde. Duration - de gewogen gemiddelde looptijd van alle cash flows (coupons en aflossing van de hoofdsom) waarbij het gewicht van elke kasstroom wordt bepaald door het relatieve belang van die kasstroom. ICR – Interest Coverage Ratio; de verhouding tussen de exploitatiekasstromen exclusief rentelasten en de rentelasten.

17