MIC
Gemeente Delft
Retouradres : WiJk- en Stadszaken. Postbus 340,26M) AH DeM
Aan de leden van de raad
VERZONDEN
- 8 JUNI
2011
Datum
Onderwerp
24 mei 201 1
Toezending stukken ter kennisname
Om kenmerk
1 156695 Uw b:lef van Uw kenmerk
Bijlage
Geachte leden van de raad,
1
Op 28 maart heeft u deel kunnen nemen aan een rondleiding door de Harnaschpolder. Tijdens deze avond is u onder andere de plannen omtrent particulier opdrachtgeverschap in Harnaschpolder gepresenteerd. Bijgaand ontvangt u ter verdere informatie omtrent particulier opdrachtgeverschap, het document 'Overkoepelend plan PO Harnaschpolder". Hoogachtend, het college van burgemeester en wethouders van Delft,
&
, burgmeester
mr.drs. G.A.A.
Verkerk
, secretaris
drs. B. den Uijl l.s.
Wijk- en Stadszaken Pmjecten
hM
Gemeente Delft
Doorkiesnummers: Te!efoon 015 2802551
Aan
College van burgemeester en wethouders AfschriR aan
Bestuurlijk opdrachtgever: Raimond de Prez Arnbetelijk opdrachtgever: Henk Twisk
Overkoepelend plan PO Harnaschpolder Datum
2205201 1 Ons kenmerk
1156693 Opateller
Sander Berkhout
l. Inleiding: Het nieuwe ontwikkelen in Delft
Bijlage
Deze notitie beschrijft de aanpak van Het Nieuwe Ontwikkelen in Delft, dat wil zeggen de start in Harnaschpolder Delft. Hierbij zal de gemeente nauw samenwerken met de andere ontwikkelende partijen in Harnaschpolder Delft. De woningmarkt is de afgelopen jaren ingrijpend veranderd. De woningproductie is hierdoor gestagneerd. Naast negatieve effecten bieden deze marktomstandighedenook kansen. Nu de schaarste aan koopwoningen voorbij is kunnen woningzoekenden weer eisen stellen. Dit leidt tot fundamentele veranderingen in het proces van de ontwikkeling van woningen. Steeds vaker willen toekomstige eigenaren meer betrokken worden bij of zelfs opdrachtgever zijn van de ontwikkeling van hun woning. Op deze wijze kunnen zij een woning laten bouwen die voldoet aan hun eigen woonwensen. Deze nieuwe wijze van ontwikkelen waarbij gebruik gemaakt wordt van particulier opdrachtgeverschap wordt "het nieuwe ontwikkelen" genoemd. Het resultaat is kwalitatief betere woningen, omdat de woningen beter zijn afgestemd op de woonwensen. Hiermee wordt een optimale prijslkwaliteit gerealiseerd. Daarnaast leidt het ook tot duurzamere wijken. Het nieuwe ontwikkelen leidt tot een grotere diversiteit van woningen. Door de grotere betrokkenheid van de bewoners wordt ook de sociale binding met de woonomgeving vergroot. Los van de kwalitatieve voordelen zal Delft "het nieuwe ontwikkelen" moeten omarmen om de woningbouwproductie op peil te houden. Dit geldt met name voor de grote gebiedsontwikkelingen in de Harnaschpolder en de Spoorzone. Het Particulier Opdrachtgeverschap PO in de diverse vormen is nog een betrekkelijk nieuw fenomeen, dat vraagt om een aangepaste aanpak. Het is belangrijk om hiermee ervaring op te doen en deze aanpak verder uit te werken zodat deze bij de start van de woningbouw in de Spoorzone volwassen en gemeengoed is, zoals ook verwoord in de motie "Bouwen met je buren".
Doelstellingen Het geven van een nieuwe impuls aan de woningbouwproductie in Harnaschpolder Delft middels het aanbieden van een palet van vormen van particulier opdrachtgeverschap. Doorontwikkelingvan "het nieuwe ontwikkelen", zodat het ook binnen andere projecten succesvol kan worden toegepast.
Het Nieuwe Ontwikkelen in Delft moet daarmee een belangrijke rol gaan vervullen binnen de diverse bouwontwikkelingen in Delft, met Harnaschpolder Delft als voorbeeld en vliegwiel. Strategie We kiezen voor een pragmatische en praktijkgerichte aanpak. Tegelijk met het ontwikkelen van de marketingcampagneworden de eerste projecten in de markt gezet. De interactie met de markt gebruiken we om producten te testen en nieuwe producten te ontwikkelen. Hiermee wordt een omgeving' gecreëerd waarin de projecten kunnen worden ondergebracht zonder elkaar te beconcurreren. Marketingcampagne en projectrealisatie gaan hierdoor hand-in-hand.
2. Plan van aanpak Onderstaand schema geeft de werkwijze op hoofdlijnen weer. De werkzaamheden richten zich op twee onlosmakelijk verbonden en noodzakelijke activiteiten. Zoveel mogelijk belangstelling genereren door een goede marketing om vervolgens tot productontwikkeling en realisatie te kunnen komen. Belangstellenden aanmelden
+
l
Digitaal I
Fysiek l
Voorllchtlng avonden (veel doen, weinig show) Ontwerpwedstrijd( TU Delft en Delft Design) Dating avonden waar verschillende vormen zi;n Thema bijeenkomsten
1
Keuze uit
1
Gemeente -18 (2012)
Figuur 1 ; Schema werkwijze
2.1 Marketing
De huidige en toekomstige woningmarkt vraagt om een andere aanpak dan voorheen. Aan de ontwikkelkant ligt de focus meer en meer op organisch ontwikkelen, initiatief-gebaseerd realiseren van wijken en buurten en de grotere inzet op zelfrealisatie: particulier opdrachtgeverschap, al dan niet collectief en modulebouw. De consument is weer aan zet! Deze nieuwe manier van ontwikkelen heeft ook consequenties voor het vermarkten van deze producten. Het accent verplaatst van het goed in beeld brengen van de kwaliteiten van 'harde', kant en klare woonproducten, naar het verkopen van (mogelijkheden). Campagneconcept Door organisch ontwikkelen kan flink worden ingespeeld op de (snel) veranderende markt. Veranderende wensen, veranderende doelgroepen en ook andere woonproducten. Een dynamisch ontwikkelproduct vraagt ook om een dynamische positionering. Een positionering die onderscheidend genoeg is
in de markt, en ook de verschillende doelgroepen goed kan bedienen. En die inspeelt op de belofte van zelfrealisatie in Delft. Er zijn drie kernwaarden uitgewerkt in het campagneconcept. Deze kernwaarden zijn:
Benadering geënt op individualiteit Een weergave van de emotie en het gevoel dat mensen hebben als ze kiezen voor Het Nieuwe Ontwikkelen Delft: Zelf opdrachtgever zijn van een eigen woning die past bij de eigen woonwensen en identiteit. Benadering geënt op 'vaiue for money' Een weergave van kengetallen: relatief voordelige vierkante meterprijs, relatief lage kosten voor een woning op maat. Met andere woorden een goede prijslkwaliteitverhouding. Benadering geënt op gemak en keuzevnjheid Je kunt in Delft precies kiezen voor de vorm van bouwen die bij je past, met de begeleiding die je nodig hebt. Middelen De campagne moet aansluiten op en zo mogelijk gebruik maken van bestaand communicatiemateriaal. De overall campagne is daarom dermate flexibel dat de bestaande middelen en websites als www.wonentussendeschatten.nl en www.woondaten.nl/delfi naadloos aansluiten enlof gebruikt worden. Pmmofie. Het Nieuwe Ontwikkelen Delft wordt vermarkt door de kernboodschap bij de doelgroepen te krijgen -en de doelgroep naar Het Nieuwe Ontwikkelen in Delft te krijgen. Door met een mobiele, stand op locatie te werven, advertorials te plaatsen, deel te nemen aan bijeenkomsten en evenementen waar onze doelgroep komt, en een flinke inzet op een actief persbeleid en social media brengen we Het Nieuwe Ontwikkelen Delft naar de doelgroep toe. Eerste doel is om geïnteresseerden te interesseren voor Het Nieuwe Ontwikkelen. Dit kan middels www.woondaten.nl/delft- of bij het informatiepunt op locatie: de woonwinkel.
Inzet op social media Social media zetten we in Om meer bezoekers naar de websites te krijgen. Maar we gebruiken het niet alleen om te zenden; berichten op social media worden opgepikt om het gesprek aan te gaan en processen te verbeteren en nieuwe producten te ontwikkelen. Website; woondaten.nl/delR Gezamenlijk met Visade is de website www.woondaten.nl1delft ontwikkeld: de portal waar initiatiefnemers voor het Nieuwe Ontwikkelen bij elkaar komen en op weg worden geholpen. De portal Woondaten.nl1delft is een site waar vraag en aanbod samenkomen. Mensen die gei'nteresseerd zijn om hun eigen woning te ontwikkelen kunnen hier informatie vinden, elkaar kunnen ontmoeten en in contact komen met professionele partijen die hun woonwensen kunnen realiseren.
Ge-interesseerden in P.O.
1
I*/-\
F
Andere partijen
u dm diensten
1
aanbieden
Figuur 2; werkwijze portal woondaten.nlldelft
Hierbij gaat het naast het vinden van mogelijke matches ook om het zoeken naar een geschikte locatie. Hiervoor krijgt de klant een aantal suggesties al te zien via de website, maar is hij ook vrij om zelf tot een concept en weg te komen waar later nog een locatie bij gevonden moet worden.
Woonwinkel; 'ontwerpwinkel' op locatie Op locatie is een informatiewinkel ingericht in de plint van een complex van Woonbron in de Harnaschpolder. De woonwinkel krijgt een creatieve uitstraling: hier kun je Het Nieuwe Ontwikkelen echt beleven. Er zijn tal van maquettes te zien van woningen, de bezoeker kan t kiezen welke locatie hij interessant vindt. En tijdens tekensessies maakt een architect zijn ideeën direct tastbaar. Naast informatie- en verkooppunt is de woonwinkel ook een 'laboratorium1voor architecten, studenten en potentiële afnemers. Hier kunnen zij elkaars inbreng versterken en 'proeven'. Een samenwerkingsvorm met een faculteit van de TU Delft is goed denkbaar. Deze woonwinkel zal als een fysieke marktplaats dienen waarin de aanbieders van kavels elkaar kunnen vinden.
Prijsvraag architecten Als onderdeel van het laboratorium in de 'woonwinkel' organiseren we een prijsvraag voor (aankomende) architecten. Architecten kunnen een maquette (l :50)van een woning indienen in verschillende categorieën: variërend in keuzevrijheidsgraden.Ze kunnen niet alleen een prijs winnen, maar ook worden alle maquettes die voldoen aan de inschrijvingscriteria permanent tentoongesteld in de woonwinkel. Deze verzameling maquettes vormt zo een t catalogus die als brochure kan worden gebruikt door de potentiele kopers.
2.2 Producten en Productontwikkeling Het doel is uiteindelijk via het nieuwe ontwikkelen daadwerkelijke projecten in allerlei vormen te realiseren. Om de mogelijkheden (aanbod) voor de geinteresseerden (vraag) zo divers mogelijk te maken zijn er een aantal producten door de ontwikkelaars en de gemeente reeds gemaakt. Dit is een start, waarbij zowel de diversiteit (kwaliteit) als het kwantitieve aanbod kan worden vergroot vanuit gezamenlijk enlof gezamenlijk initiatief.
Creëren PO aanbod (mogelijkheden) Het concrete aanbod waarmee in de Harnaschpolder wordt gestart in 2011 (totaal ca. 150 kavels) is: Vnje kavels Particulier koopt eenkavel van de gemeente en ontwikkelt hierop zijn eigen vrijstaande woning. Regelgevinglrichtlijnen is voorgeschreven in het bestemmingsplan Iuitwerkingsplannen en beeldkwaliteitsplannen Harnaschpolder (veld L2 (5), Laan van Groenewegen (1) en bij succes volgend jaar veld 18). Begeleiding door de gemeente.
Bijzondere vrije kavels Idem vrije kavels. Maar met aanvullende voorwaarden en regelslrichtlijnen Bijvoorbeeld voor het bouwen van een extra duurzame woning in de "ecologische zone" (12) of een drijvende waterwoning in een collectief van zes" (2). Begeleiding door de gemeente. Begeleid (laten)bouwen Particulier wil vrije kavel gezamenlijk met een of meerdere buren laten ontwerpenlbouwen door een ontwikkelaar in dit geval Weboma (gehele proces wordt voorlmet particulieren gedaan). Veld 34 (24). Delftalacarte Particulier kan eigen woning in 4 rijen van 11 (veld 31 en 32) of kortere rijen tot (veld 34) samenstellenlinrichten vanuit modules (als uit een menu). Begeleiding en ontwikkeling door Visade. Veld 31132 (44) Veld 34 (12). T HUIS gemaakt Particulier ontwikkelt in een bouwgroep (collectief) een gezamelijk woongebouw met voldoende individuele variatie. Volkerwessels en Hulshof architecten bieden deze mogelijkheid aan op veld 14 (32).
Zelf realisatie (PO) Gemeente geeft op veld 3 (8) kavels en op veld 21 (2 X 5) kavels uit die door een groep of individueel ontwikkeld kan worden. Voor de uitgifte zijn er kavelpaspoorten gemaakt en een boek met spelregels zodat voor iedereen duidelijk is wat er op deze kavels kan en mag. Bouw Mij heeft een methode ontwikkeld waarbij de consument zijn woning ontworpen wordt met prijs - en realisatiegarantie op voorhand. Dit bij voorkeur met woningen welke aaneengesloten worden gebouwd. Begeleiding door de gemeente enlof Bouw Mij. Bij succes in 2011 in de bovenstaande projecten is er in potentie de komende jaren tlm 2015 nog het volgende aanbod PO (vorm waarin is
mede afhankelijk van de ontwikkelaar met rechten op de betreffende velden) te creëren:
Deel veld l 'Deel veld 2 veld 7 MW veld 8 MW Deel veld 22
25 25
PO PO CP0 CP0
1O
PO
8 8
. -
17 18 totaal
17 16 157
PO Vrije kavels
Tabel 1; mogelijk totaal aantal PO woningen in Harnaschpolder
Hiermee komt de totale potentie voor het nieuwe onwikkelen in de Harnaschpolder op 150 + 157 = ruim 300 kavelslwoningen.
2.3 Realisatie Matchen vraag en aanbod Uit de marketingcampagne komen belangstellenden met diverse insteken, vragen en behoeftes. Die worden via diverse lijnen begeleid naar de juiste keuze, methode enlof locatie. Deze begeleidingslijnen zijn: - individuele benadering: uitnodiging, gesprek, begeleiding, verkoop - Collectieve benadering: uitnodigen voor voorlichtingslinformatie bijeenkomsten, Ontwerpwedstrijd (TU Delft en Delft design)en Dating avonden met architecten en andere aanbieders maar ook met elkaar - Thema benadering: Organiserenluitnodigenrond thema's, bijvoorbeeld duurzaamheid, installatie technieken enz. - Cursus benadering: door het organiseren van opleidingen als "hoe bouw ik mijn eigen huis". - Start bijeenkomsten concrete projecten: Al deze bijeenkomsten/communicatiemaar ook de begeleiding en werkzaamheden verder in het proces door de verschillende ontwikkelaars, begeleiders, architecten enz vinden in de woonwinkel plaats.
Het proces Onderdeel van dit plan van aanpak is ook het verder stroomlijnen van het ontwerp- en bouwproces. Het ontwerpen en bouwen van woningen samen en in opdracht van de toekomstige eigenaren stelt andere eisen aan het proces. De opdrachtgevers hebben vaak geen ervaring met het bouwproces en moeten hierin worden begeleid. In plaats van één projectontwikkelaar zullen er nu meerdere opdrachtgevers zijn. Dit vraagt om extra aandacht voor afstemming. In plaats van één vergunningsaanvraag komen er nu tientallen. Mogelijk stelt deze vorm van ontwikkelen ook andere eisen aan financieringsproducten.
Onderzoek en ontwikkeling Naast deze concrete realisatie van woningen zal dit project gebruikt worden om de verschillende methodieken en financieringsconstructies van PO uit te werken enlof te onderzoeken. Dit kan zowel individueel als met groepen. Hier ligt ook een kans om een koppeling te maken met kenniscentra als de TU Delft. De reeds opgedane ervaringen elders in het land en zelfs het buitenland (in Duitsland is veel ervaring met CP0 in gestapelde bouw) zullen worden vertaald naar Delft waardoor een typisch Delftse aanpak ontstaat zonder het wiel opnieuw uit te vinden. Ook zullen wij het aantal samenwerkingspartnersdat mee wil doen vergroten. Niet alle financieringsconstructies kunnen worden getest in de Harnaschpolder. Toch zal hiernaar onderzoek worden gedaan, bijvoorbeeld om betaalbaar zelf bouwen voor starters PO mogelijk te maken middels grondpolitiek en samenwerking met financieringspartners. Deze ervaringen en ontwikkelingen, kunnen vervolgens worden ingezet in andere gebiedsontwikkelingen in de stad. De haalbaarheid hiervan dient te worden onderzocht, bijvoorbeeld in de Spoorzone, maar ook de Poptahof en kleinschalige inbreiding locaties. De projectorganisatie Harnaschpolder zal als een expertteam het onderzoek en deze vertaling voor de rest van de stad initiëren.
3. Organisatie De uitvoering van dit plan valt onder de verantwoordelijkheid van de gemeentelijke projectorganisatie, die belast is met de ontwikkeling van de Harnaschpolder. Voor de realisatie van de verschillende vormen van PO zijn of worden nadere samenwerkingsafsprakengemaakt met de andere ontwikkelende partijen in de Harnaschpolder
4. Financieel en Dekking Uitgangspunt is dat de noodzakelijke investeringen in Het Nieuwe Ontwikkelen in Harnaschpolder Delft geheel binnen de GREX 2011 dienen te worden gedekt, Dit betekent dat de GREX in eindwaarde minimaal neutraal blijft (niet verslechterd). Kosten In het eerste jaar worden er opstartkosten gemaakt voor de ontwikkeling van de aanpak, de marketing campagne, website en de inrichting van de woonwinkel. Deze kosten bedragen 6 370.000,- Vervolgens zijn er jaarlijks uitvoeringskosten. Deze bestaan voornamelijk uit de exploitatie woonwinkel, organisatie en plankosten, marketing en communicatie en begeleidingskosten. Op jaarbasis bedragen deze kosten circa €160.000,-.
.
Baten In de GREX 201lis al rekening gehouden met een eenmalige kostenpost PO 2011 van € 165.000,-. Daarnaast vragen we de ontwikkelende partijen voor het gebruik van de woonwinkel en marketing per kavel een bijdrage te leveren.
De inkomsten zullen echter afhankelijk zijn van het aantal PO woningen dat gerealiseerd wordt. Indien de verkoop tegenvalt zullen ook de inkomsten lager zijn dan geraamd. Om die reden zal er jaarlijks een tussenevaluatie plaatsvinden om tijdig te kunnen bijsturen. Dekking Uitgaande van de realisatie van ruim 300 woningen middels één van de genoemde vormen van PO is de totale dekking voldoende en zal de eindwaarde van de grondexploitatie niet negatief beïnvloed worden. Het is daarbij goed te realiseren dat Het Nieuwe Ontwikkelen in de Harnaschpolder een proeftuin is voor de gehele stad met in het bijzonder de Spoorzone Delfi. Deze voorinvestering zal zich ook hierin uitbetalen.
Voorstel:
l. In te stemmen met dit plan 2. Dit plan ter kennisname toe te sturen aan de gemeenteraad
