-1-
MEMO Onderwerp : Stand van zaken ontwikkeling Haringbuys Datum : 9 november 2010 Ons kenmerk : 2010025609 _______________________________________________________________________________ 1. Inleiding Het project Haringbuys is in een fase terecht gekomen waarin belangrijke keuzes moeten worden gemaakt. De onderzoeken zijn afgerond. Een stedenbouwkundige, planeconoom en verschillende verkeersdeskundigen hebben zich over het project gebogen. Er zijn onderhandelingen gestart met grondeigenaar Van Dijk en er is een nieuwe overeenkomst gesloten met de manegehoudster. Ook zijn er gesprekken gevoerd met omwonenden (o.a. Stichting Haringbuys, Klankbordgroep). En de gemeente organiseerde voor de Stichting en Klankbordgroep een excursie naar vergelijkbare bouwprojecten zodat zij zich een beeld konden vormen van verschillende bebouwingsdichtheden en mogelijkheden. Het college zal nu aan de hand van alle input een Stedenbouwkundige Visie opstellen, met daarin een voorkeur voor een oplossingsrichting. In die oplossingsrichting zal beschreven staan hoe het gebied ontsloten wordt en op welke plaatsen, in welke typologie en in welke dichtheid er gebouwd kan worden. Voorafgaand aan het opstellen van de Stedenbouwkundige Visie wil het college u informeren over de opbrengst van de onderzoeken en de gesprekken met experts en omwonenden. 2. Overzicht van de onderzoeken, de resultaten en de effecten; voortgang en visie op ontsluiting en inbrengwaarde. Alle onderzoeken zijn afgerond1. Na het bodemonderzoek bestond onzekerheid over de aanwezigheid van asbest. In afwijking van de geraamde kosten (in het plan van aanpak Corsanummer 2009026233) zijn uitgaven gedaan om over aanwezigheid van asbest maximale zekerheid te hebben. De uitkomst is dat er geen gevaar aanwezig is door asbest. Het verkeerskundig rapport concludeert dat gezien het geringe aantal woningen vrijwel alle ontsluitingsvarianten mogelijk zijn. Ten aanzien van geotechnische aspecten moet verder onderzoek worden gedaan om exact te kunnen aangeven wat de consequenties zijn van woningbouw voor de omgeving en hoe dat het beste kan worden aangepakt. Ten aanzien van de hoogte van inbrengwaarde van de gronden van gebied B heeft een adviseur een rapportage geschreven. Naar aanleiding daarvan is het plan nogmaals doorgerekend en gekeken naar de consequenties in bebouwing. Samenvattend geven de onderzoeksresultaten geen belemmeringen aan voor het plangebied. 2.1.1. Ontsluiting Voor wat betreft verkeer / ontsluiting van het plangebied zijn verschillende varianten denkbaar. De hoofdvarianten zijn a) ontsluiting aan de noordkant via Klapheklaan, Rijnegomlaan en/of Houtvaartkade, b) ontsluiting aan de zuidkant rechtstreeks naar de Zandvoorterweg en c) een combinatie van noord en zuid. In de voorverkenning zijn al deze varianten gescoord op de relevante criteria, te weten: - parkeren (i.v.m. nabijheid NS-station) - toegankelijkheid voor hulpdiensten - verkeershinder omwonenden - sociale veiligheid - ontsluiting voetgangers en fietsers - aansluiting op bestaande wegenstructuur - kans op sluipverkeer door woonwijk - verkeersveiligheid (algemeen) De conclusie is dat alle varianten mogelijk en aanvaardbaar zijn2. Alleen een (sub-)variant waarin de ontsluiting volledig plaatsvindt via Heemstede (Schollevaarlaan/Vogelpark) is reeds als onhaalbaar aangemerkt. Afhankelijk van de onderlinge weging van de verschillende criteria kan een voorkeursvariant worden bepaald. Die onderlinge weging kent geen vaste verhouding: deze kan variëren afhankelijk van de doelstellingen die de betreffende beoordelaar heeft. 1 2
De conclusies zijn gebundeld (2010025747) en gehecht aan dit memo. Zie conclusie verkeersrapportage Goudappel Coffeng
-2-
2.1.2. Verkeerskundige beoordeling In algemene zin wordt in de verkeerskundige beoordeling de nadruk gelegd op verkeersveiligheid en bereikbaarheid3. Dit sluit aan op de uitgangspunten van Duurzaam Veilig, waarin wegen naar functie en gebruik in categorieën zijn ingedeeld. Voor het Haringbuysgebied betekent dit, dat de relatief beperkte ontsluitingsbehoefte van 35-50 woningen (uitgangspunt bij het verkeersonderzoek- dit is geen uitspraak over het aantal woningen dat er zal komen) kan worden opgevangen met de bestaande structuur van de erftoegangswegen Klapheklaan, Rijnegomlaan en/of Houtvaartkade aan de noordkant (al deze woonstraten blijven ruim onder de 1.000 motorvoertuigen per etmaal). De verdere ontsluiting naar de bestaande hoofdwegenstructuur (Oosterduinweg en Zandvoorterweg) geschiedt dan via de bestaande kruisingen en de rotonde Haringbuys. Op deze manier wordt de Haringbuys ingebed in de bestaande verkeersstructuur van 30- en 50-km wegen zonder die structuur te doorbreken. Een rechtstreekse ontsluiting voor langzaam verkeer naar de Zandvoorterweg (evt. via Vogelpark/Heemstede) is wenselijk. Een andere, reële mogelijkheid is het autoverkeer rechtstreeks te ontsluiten naar de Zandvoorterweg. Het verkeerskundige nadeel daarvan is dat één of twee nieuwe kruisingen worden toegevoegd op een drukke ontsluitingsweg. Dit verhoogt het ongevalsrisico voor langzaam verkeer bij het kruisen van het fietspad en voor autoverkeer bij de in- en uitvoegmanoeuvres (potentiële conflictpunten). Dit laatste kan beperkt worden door voor het systeem ‘alleen rechtsaf de wijk in en alleen rechtsaf de wijk uit’ te kiezen. Desondanks heeft ontsluiting naar alleen de Zandvoorterweg puur verkeerskundig gezien niet de eerste voorkeur. Over de verschillende ontsluitingsmogelijkheden hebben Klankbordgroep en Stichting Haringbuys en diverse bewoners en de gemeente Heemstede ook al hun gevoelens / adviezen op papier gezet4. 2.1.3. Beoordeling in relatie tot woningbouwprogramma Naast een verkeerskundige beoordeling van de verschillende ontsluitingsvarianten is ook gekeken naar de ontsluiting in relatie tot de mogelijke bebouwingsvormen omdat deze niet los van elkaar te zien zijn. Als gekozen wordt voor grondgebonden woningen, aansluitend op de bebouwing aan het Rijnegomkwartier, ligt een ontsluiting vanaf de noordkant het meest voor de hand, de nieuwbouw is qua grondgebruik en schaal (woningen met particuliere tuinen) een logische uitbreiding van de bestaande bebouwing ten noorden van het plangebied en zal minder sterk georiënteerd zijn richting de Zandvoorterweg. Als gekozen wordt voor appartementen in een parkachtige omgeving zal het gebied duidelijker georiënteerd zijn naar de Zandvoorterweg, het gebied sluit qua schaal en uitstraling minder aan op het Rijnegomkwartier. Het is dan logischer om oriëntatie en toegang samen te laten vallen door een hoofdontsluiting te maken aan de Zandvoorterweg, ondanks verkeerskundige nadelen.
Als wordt ingezet op een gecombineerd bouwprogramma kan dat leiden tot een combinatie van bovenstaande: grondgebonden woningen worden ontsloten vanaf de bestaande woonstraten (nader te bepalen) , appartementen worden ontsloten vanuit de Zandvoorterweg. Een verbinding tussen beide ontsluitingen is in principe niet wenselijk om sluipverkeer en ongewenst parkeergedrag tegen te gaan. Een doorgaande verbinding voor alleen langzaam verkeer en hulpdiensten (calamiteitenroute) moet in de uitwerkingsfase nader worden bekeken aan de hand van de werkelijke stedenbouwkundige invulling van het gebied en de verschillende loop- en rijafstanden. Het voordeel van twee ontsluitingsmogelijkheden (noord en zuid) is dat de wijk in geval van stremming door wegwerkzaamheden of calamiteiten toch via één kant bereikbaar kan worden gemaakt met een (tijdelijke) koppeling.
2.2. Inbrengwaarde gebied B In maart 2010 nam uw raad een amendement aan bij het vaststellen van het Stedenbouwkundig Programma van Eisen voor de ontwikkeling van het Haringbuysgebied. In het amendement spreekt de raad zich uit over de inbrengwaarde van een gedeelte van de grond, genaamd: gebied B. Aangezien de methode die genoemd wordt ongebruikelijk is, acht de gemeente het noodzakelijk om inzicht te geven in de consequenties van het uitvoeren van het amendement.
3 Voor de overige criteria (sociale veiligheid, parkeren en sluipverkeer) kunnen in een latere fase veelal nog maatregelen worden genomen om tot een positieve(re) score te komen. De keuze voor een veilige en efficiënte ontsluiting wordt al in een vroeg stadium vastgelegd en daaraan valt later weinig of niets meer aan te veranderen. 4 Zie de verkeersadviezen met corsanummers 2010019457 verkeersadvies Goudappel, 2010017671 vragen van de St. HB, 2010018157 beantwoording door Gemeente Bloemendaal, 2010019423 beantwoording door Goudappel (identiek maar in rapportvorm), 2010019477 nieuwsbrief St. HB, 2010019601 reactie dhr Blasing op nieuwsbrief, 2010023271 mail van dhr Rijnberg, 2010023338 brief van dhr Vos)
-3-
Er zijn verschillende methoden om de boekwaarde van gebied B te bepalen. Bij gemeenten is de boekwaarde in het algemeen gelijk aan de historische verwervingsprijs, al dan niet opgehoogd met rente. Het meest gebruikelijk is dat de rente jaarlijks in de gemeentebegroting als kosten worden genomen. De boekwaarde is dan gelijk aan de historische verwervingsprijs en verandert niet. Een minder vaak voorkomende variant is dat de rente over de boekwaarde jaarlijks wordt bijgeschreven. De boekwaarde loopt dan door de jaren heen op. Dit komt wel voor bij gronden die zijn bedoeld voor ontwikkeling, maar nog niet in een grondexploitatiebegroting zijn opgenomen. Tenslotte is het mogelijk dat de boekwaarde bij verwerving direct wordt afgeboekt, waarmee het perceel voor nul in de boeken staat. Dat gebeurt dikwijls wanneer geen ontwikkeling wordt voorzien5. Naast het hanteren van de boekwaarde als inbrengwaarde is het niet ongebruikelijk om de WOZ waarde te gebruiken of de ontwikkelingswaarde. Zou er geen amendement zijn ingediend over de inbrengwaarde dan kan gekozen worden uit drie taxatiemethoden welke resulteren in 3 inbrengwaarden. Respectievelijk zijn dat € 0,= , € 483.000,= en € 1.162.040,=. Een en ander zou bij de doelstelling ‘bouw zo min mogelijk’ leiden tot het bouwen van respectievelijk 0, 1 en 5 extra woningen binnen het totale plangebied. Voor achtergrond informatie zei verwezen naar het advies van de adviseur (bijlage 1.,Corsonummer 2010026381) en de daaruit voortvloeiende berekeningen en bebouwingsstudies (bijlage 2.,Corsanummer 2010020495). 3. Aanpak: gemeente ontwikkelt een visie op de indeling(kader + kwaliteit), een bestemmingsplan en gunt de realisering aan de markt. Gegeven de projectdoelstelling zo min mogelijk te bouwen is het een kunst om het ideale woningbouwprogramma voor deze plek samen te stellen. Daartoe doet de gemeente een realistische poging. Het te realiseren woningbouwprogramma is een richtlijn. Een marktpartij, die het risico voor de verkoop en realisatie zal dragen, zal het programma verder moeten uitwerken (binnen de gestelde kaders). Bij het doorrekenen komt men tot een aantal m2 BVO om de investering terug te verdienen. Het aantal m2 is bij elk woningbouwprogramma verschillend. Er moet marge in gebouwd worden om het plan niet te star te laten zijn. Enige flexibiliteit is belangrijk om belangstelling vanuit de markt te houden. Het komt nogal eens voor dat een project moet worden herontwikkelend omdat het stedenbouwkundig /programmatisch te star vertaald was in het bestemmingsplan. De gemeente wil binnen zones in het plangebied aangeven wat er mogelijk is. Park, water, ontsluiting, grondgebonden woningen (in vrijstaande of 2^1 kap ) en appartementen. Binnen die zones mag een zeker aantal m2 BVO gerealiseerd worden met een totaal maximum van x m2 BVO. De marge ‘gebruiken’ in de ene zone is de marge ‘inleveren’ in de andere zone. Marktpartijen zullen uit zichzelf een gemixt woningbouwprogramma ontwikkelen dat op dat moment het beste bij de markt aansluit. De bevestiging daarvan zal blijken na een marktconsultatie6. De gemeente ontwikkelt dus een eerste stedenbouwkundige visie op het gebied, daarin liggen de uitgangspunten zoals ontsluiting, water en bebouwingstypologie en aantallen (en dus gebruik voor openbaar - en privé groen) min of meer vast. Daarin worden tevens bepaalde ambities omschreven, zoals kwaliteit van de randen, water en groen, uitstraling, sfeer en karakter van het gebied. Op basis hiervan wordt het stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitsplan ontwikkeld, wat weer de basis is voor het bestemmingsplan. Na vaststelling van het bestemmingsplan zal door middel van een selectie (in een nader te bepalen vorm) gunning aan een marktpartij plaatsvinden. De mogelijkheid van Particulier Opdrachtgeverschap zal in dat stadium ook aan bod komen. 4. Beschrijving van het terrein en de posities van verschillende partijen. Het hele plangebied is 3,5 ha groot. Daarvan is ca 2,8 ha (18.865 m2 + 6.386 m2 + oude tramstrook m2) in eigendom van de gemeente Bloemendaal. Met de andere grondeigenaar, de heer van Dijk, zijn onderhandelingen gaande over een Samenwerkingsovereenkomst waarin wordt afgesproken dat van Dijk in dezelfde woningdichtheid mag bouwen als de gemeente. De gemeente heeft de erfpachtovereenkomst met de manegehoudster omgezet in een gebruiksovereenkomst met een korte opzegtermijn waardoor gefaseerde ontwikkeling niet meer aan de orde is. De strook grond van de familie Barnhoorn is vooralsnog niet nodig in de planontwikkeling. In de Oude trambaan en strook grond langs de Houtvaart liggen leidingen die bebouwing beletten. Als ontsluitingsroute zijn deze stroken wellicht in te passen in het plan. Het hele plangebied is dus in één keer te ontwikkelen en te realiseren. De samenwerking met de heer van Dijk leidt ertoe dat er in 20 % van het hele plangebied (eigendom van van Dijk) dezelfde 5 6
Uit extern advies Fakton advies inbrengwaarde gronden gebied ‘B’ project Haringbuys (Corsanummer 2010026381)
Een beperkt aantal marktpartijen zal worden gevraagd om een reactie op de bebouwingsstudies en de daaraan gekoppelde woningbouwprogramma’s
-4bouwrechten (naar rato incl. meedelen in gemeenschappelijke kosten bouw- en woonrijp maken) ontstaan als in de rest van het gebied (eigendom gemeente). Zie voor kaartje bijlage A. 5. De balans tussen zo min mogelijk bebouwing, realiseerbaar-/ en verkoopbaarheid. Bij het rekenen aan vastgoed wordt gewerkt met twee exploitaties; één voor de grond en één voor de gebouwen die er op komen. Deze worden de grond- en opstalexploitatie genoemd. De basiswaarde die resulteert uit de grondexploitatie is de grondwaarde bij bestemmingswijziging. Deze grondwaarde is bij deze ontwikkeling een vast gegeven in de opstalexploitatie. In de rekensessies heeft de gegeven grondwaarde steeds dezelfde waarde evenals de rekenrente van 4,25%7. Met een aantal variabelen als bouwkosten en bijkomende kosten kan worden berekend hoeveel m2 Bruto Vloer Oppervlak nodig is om de grondwaarde terug te verdienen. Het feitelijk terugverdienen moet de gemeente overlaten aan een professionele marktpartij of een particuliere kavel koper. Een marktpartij zal een product ontwikkelen waarmee de grondwaarde kan worden terugverdiend. Voor dat bedrag moet de marktpartij tevens het openbaar gebied (ondergrondse en bovengrondse infrastructuur) aanleggen en later aan de gemeente overdragen. Een eenvoudige voorstelling van een grond- en opstalexploitatie is bijgevoegd in bijlage B. 5.1. Residuele grondwaarde op gemeentelijk grondposities Bij de residuele grondwaardeberekening wordt de grondprijs berekend door de ontwikkel- en bouwkosten in mindering te brengen op de vrij-op-naam-prijs (von-prijs) exclusief BTW van de woningen en andere gebouwen. De grondprijs bestaat uit de vergoeding voor het verwerven van de grond, het bouw- en woonrijp maken van de grond, voor rente en plankosten. Door deze werkwijze is de hoogte van de grondprijs mede afhankelijk van de ontwikkelingen op de woningmarkt. Anders gezegd is de residuele grondwaarde wat overblijft als alle te maken kosten (inclusief redelijke winst) worden afgetrokken van de gerealiseerde waarde van het object. Een budget neutraal plan maken betekent dat de gemeente de investering (in de grond)+ rente + advieskosten + ambtelijke kosten terug wil verdienen. Dat bedrag noemen we de (residuele) grondwaarde. Alleen dat bedrag wil de gemeente terugverdienen. Voor de eenvoud redeneren we zo; een woning in Aerdenhout van 200 m2 woonoppervlak levert € 850.000,= op. Om dat object te maken heeft een marktpartij / particuliere koper van een kavel te maken met ontwikkel- en bouwkosten. € 850.000,= minus ontwikkel- en plankosten = de residuele grondwaarde. Door ervaring is bekend wat de verhouding is tussen verkoopprijs/opbrengsten en stichtingskosten(residuele)grondwaarde 25%, bouwkosten 50% en plankosten 25%). Het eerst genoemde percentage wordt de grondquote genoemd. Deze grondquote is per woningtype verschillend. De raad wil dat opbrengsten en stichtingskosten gelijk zijn aan elkaar. De maximale residuele grondwaarde is (na onderzoek quick scan en inschatting ontwikkeltijd etc) een bekend bedrag. Door bekendheid met de vermoedelijke bouwkosten is ook bekend hoeveel m2 BVO daarmee kan worden gebouwd. Die m2 BVO vertegenwoordigen een verkoopprijs/opbrengst. Het gaat er dan om, om een goed woningbouwprogramma te ontwikkelen. In dit voorbeeld levert een woning ca €300.000,= exclusief BTW aan grondwaarde op. Om € 7,3 miljoen8 terug te verdienen zijn dan 23 woningen nodig (exclusief 6 woningen van van Dijk). Een belangrijk onderwerp is het begrip BVO (=Bruto Vloer Oppervlak). BVO is het destillaat van een aantal aannames die onderhevig zijn aan marktwerking. Bouwkosten in seriematige woningbouw zijn bijvoorbeeld lager dan de woningbouw waar onze gemeente op mikt. Woningbouw van een hoge kwaliteit is kostbaarder om te realiseren. Meer van dergelijke kostenposten zijn terug te vinden in de zogenoemde stichtingskosten.
6. De uitgangspunten en de effecten op de hoeveelheid te bouwen BVO. Tegenover kosten staan opbrengsten uit verkoop. Vier landhuizen in het plangebied zullen vermoedelijk niet snel verkopen, omdat de daaraan toe te kennen grondwaarde uitzonderlijk hoog is en dus ook de VON prijs. Dat 70 woningen met elk een prijs van € 300.000,= VON/ woning snel verkocht zullen zijn is ook te voorzien. Gegeven de projectdoelstelling zo min mogelijk te bouwen is het een kunst om het ideale woningprogramma voor deze plek samen te stellen. Daartoe doet het 7 8
De rekenrente zal met ingang van 1-1-2011 3,5% bedragen en worden meegenomen in de haalbaarheidsberekeningen.
Aankoopwaarde gebied A (2007) € 4.224.130, rente op aankoop € 389.000, bouw- en woonrijpmaken € 1.970.000, rente € 340.000 en plankosten € 507.000
-5college een realistische poging. De uitkomsten van het daartoe gebruikte onderzoek zijn te vinden in bijlage C. Het onderzoek naar gerealiseerde marktprijzen aan de hand van kadastrale gegevens uit de omgeving van de afgelopen 5 jaar zijn gebruikt om het woningbouwprogramma realiteitsgehalte te geven. Het gaat om een volstrekt cijfermatige aangelegenheid. Als de gemeente alleen een maximaal aantal m2 BVO zou opgeven in de prijsvraag onder marktpartijen zouden marktpartijen de vrijheid kunnen nemen om veel kleine woningen te ontwikkelen. Dat is niet de bedoeling omdat dat ongewenste ruimtelijke gevolgen kan hebben. Denk bijvoorbeeld aan extra auto’s. Bij het Stedenbouwkundig plan zal een gemaximeerd aantal m2 BVO als uitgangspunt dienen evenals een maximum aantal woningen. Als variant hierop zou ook het aantal gebouwen waarin deze woningen zich bevinden kunnen worden gemaximeerd maar beknot wel de creativiteit van marktpartijen. In de prijsvraag zal de gemeente selecteren op kwaliteit en op het plan wat het minste m2 BVO en het minste aantal woningen bevat. Privaatrechtelijk is dat te regelen in een samenwerkingsovereenkomst. Wanneer later (passend binnen de bestemming met een maximum m2 BVO) weer meer m2 BVO nodig mochten zijn dan gaat het boetesysteem in werking. Op deze wijze is een middel gevonden om gemeentelijke aannames door de markt te laten corrigeren en te belonen door juist daar op te selecteren. Volgens het coalitieakkoord moeten op deze plek senioren woningen komen. Volkshuisvestelijk is dat een loffelijk streven. Echter, wanneer een marktpartij het risico van de gemeente heeft overgenomen gaat de schoen wringen als er geen senioren te vinden zijn. Om die reden zou de gemeente kunnen verplichten gedurende 4 maanden te verkopen in een doelgroep van 65 jaar en ouder. Na verloop van 4 maanden kan aan alle doelgroepen worden verkocht. 7. Doorrekening van voorstellen van Groen Links en VVD Het coalitieakkoord geeft geen duidelijke ruimtelijke richtlijn naast de projectdoelstellingen. Het “Ten cottages plan” van Groen Links vormt een mooi vertrekpunt waarmee getoond kan worden waar ideaal beelden cijfermatig toe kunnen leiden. Dat een dergelijke invalshoek tot verlies zal leiden geeft de raad inzicht. Dit geldt ook voor het plan van de VVD uit haar verkiezingsprogramma van 20082014. Het “Ten Cottages Plan” moet voorzien in het terugverdienen van de investering door de gemeente. Voor het berekenen van de terug te verdienen som gaan wij voor deze berekening uit van een bedrag van € 7.3 miljoen zoals Groen Links ook voorstaat. Daarnaast moet de manege behouden blijven in het Groen Links plan. Echter, door rekening te houden met een hindercirkel van 50 meter rondom de manege9 waar toen de erfpachtovereenkomst voor gold, zou met zich meebrengen dat een te klein gedeelte van het plangebied voor bebouwing zou overblijven. Inmiddels is de erfpachtovereenkomst ontbonden. Gesteld dat er geen manege is om rekening mee te houden wil Groenlinks 10 kavels van 800m2 elk in het plan zien met een woonoppervlakte van 130m2/woning. Van de 10 woningen wil Groen Links er twee splitsen ten behoeve van sociale woningbouw. Toen was nog niet bekend dat er in het plan geen sociale woningbouw wordt opgenomen. In het partijprogramma10 van de VVD worden ook tien kavels opgevoerd. Er is geen voorstel vanuit gegaan maar er kan wel aan gerekenend worden. Conclusie van beide ideeën is dat ze onhaalbaar zijn. Het Groen Links plan omdat er ca. € 5 miljoen moet worden bijgepast en het VVD plan omdat de voorgestelde woningen bijzonder groot zouden worden en verkoopbaarheid dan zeer twijfelachtig is gezien het huidige aanbod. Kijk voor haalbaarheidsberekeningen in bijlage D. Van haalbaarheid is sprake als de opbrengst VON prijs excl. BTW een fractie hoger is dan bouwkosten, kosten bouw- en woonrijp maken, plankosten, rente en grondkosten. De andere partijprogramma’s geven geen ruimtelijk idee met betrekking tot dit project. PvdA vindt de locatie een bouwlocatie en Liberaal Bloemendaal niet. CDA en D’66 sporen aan tot overleg met omwonenden als er gebouwd wordt. Hieraan is inmiddels ruimschoots invulling gegeven. Het college stelde een communicatieplan vast en de ambtelijke organisatie heeft veel tijd geïnvesteerd in contact met omwonenden.
9 10
Bedrijven en Milieuzonering, lijst 1, activiteiten, sbi code 9261.2
Onder 4.9. Haringbuys: “De VVD is voorstander van het aanleggen van een openbaar park. In het uiterste geval kan overwogen worden het toestaan van het bouwen van maximaal 10 woningen in het hogere segment op ruime kavels met een groenstrook”.
-6De voorbeelden van Groen Links en VVD bieden een wensbeeld maar zijn nog niet een optimaal beeld. Uitgangspunt zou een gemixt woningbouwprogramma moeten zijn. In de discussie over het aantal m2 BVO speelt nog iets anders; inbrengwaarde grond gebied B. 8. Wat kan de raad verwachten? 8.1. Financieel. De onderzoekskosten, ambtelijke uren en uren van externen zijn hoger uitgevallen dan eerder ingeschat. Het raadskrediet van € 80.000,= is daardoor overschreden. In onderstaand schema lijkt € 16.000,= over, echter 450 ambtelijke uren moeten daarin nog worden verwerkt. Om het plan van aanpak af te ronden zal nog ca € 20.000,= extra nodig zijn. Het aanvullend raadskrediet zal worden gevraagd bij het raadsvoorstel “Projectplan Haringbuys”. Zie voor een financieel overzicht bijlage E. 8.2 Planning November: December: Februari:
3e werksessie met omwonenden marktconsultatie Opstellen Stedenbouwkundige Visie met oplossingsrichting Raadsbesluit Stedenbouwkundige Visie en stedenbouwkundige oplossingsrichting
-7-
Bijlage A
Het plangebied
-8Bijlage B 2010 RAMING (prijspeil loopjaar) 1 Verwerving
0
2 Slopen
1 stelpost
3 Bodemsanering
0
0
1 stelpost
4 Bouwrijpmaken (grondwerken) Investe 5 Woonrijp (water) ring 6 Woonrijp (wegen) 7 Woonrijp (groen/park)
22000
10 Tijdelijke exploitatie
4.613.000
21.015
0 0
150.000
150.000
157.613
12
264.000
277.399
0 0
m2 m2
132
184.800
3000
m2
150
450.000
501.780
0
40
704.000
787.326
0
240.000
240.000
246.249
20.000
240.000
260.999
0
m2 €
1
€
240.000
1
€
40.000
Totaal investering 11 grondopbrengst
20.000
4.613.000
1400
1
9 VAT-kosten
0
206.287
17600
8 Proceskosten
20.000
Totaal Boekwaard kasstroom e
1
stuks
42.541
5.000
2.292.800 7.114.210
4.638.000
0
-7.453.725
0 0
40.000
0
12
0
0
0
0
0
0
13
0
0
0
0
0
0
0 0
Opbren 14 gsten 15
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0 0
16
0
0
0
0
0
0
17
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
Totaal opbrengsten
0 -7.453.725
0
rente jaar
339.514
cumulatief totaal
0
18
0
0
0
0
Eindwaarde
2016
Voorbeeld grondexploitatie VRIJSTAANDE WONINGEN stichtingskosten luxe woningen bouwkosten (per m2 BVO) duurzaamheidstoeslag 10% staartkosten 15% bijkomende kosten 15%
235 m2 BVO 1.050 105 173 1.328 199
risico 5%
1.527 27 1.554 33 1.587 79
kosten per m2 BVO
1.667 excl. BTW
makelaarskosten 2% renteverliezen 2,5%
opbrengsten luxe woningen
200 m2 GBO
opbrengst VON (per m2 GBO) BTW opbrengst VON excl. BTW correctie GBO/BVO opbrengsten per m2 BVO
4.250 -679 3.571 0,85 3.036
residueel grondwaarde per m2 BVO grondquote t.o.v. VON-prijs grondquote t.o.v. VON-prijs excl. BTW
1.369 excl. BTW 38% 45%
gem. VON-prijs grondopbrengst per woning excl. BTW Voorbeeld opstalexploitatie
850.000 322.139 excl. BTW
0
4.638.000
-9Bijlage C Door O&S is een statistisch onderzoek uitgevoerd naar de transactieprijzen van verkochte woningen. De transactieprijzen vormen een referentie voor de VON-prijzen van de nieuw te ontwikkelen woningen in het project Haringbuys. Uit de onderzoeksresultaten kunnen de volgende conclusies worden getrokken: • er is een grote spreiding in VON-prijzen per m3 woning en daarmee ook per m2 BVO • de grootte van de woning bepaalt in overgrote maatte de VON-prijs en daarmee ook de grondprijs • de VON-prijs per m2 BVO daalt naarmate de woning groter wordt • de VON-prijs per m2 BVO daalt naarmate de kavel groter wordt • de VON-prijs van 2^1-kap woningen daalt bij kavels groter dan 400 m2 grond • de Floor Space Index (FSI = verhouding BVO t.o.v. grootte kavel) daalt naarmate de kavel groter wordt c.q. stijgt naarmate de woning groter wordt • de FSI voor vrijstaande woningen is lager dan woningen 2^1 kap • de meeste verkochte woningen hebben globaal een grootte van 200 - 300 m2 BVO • de gemiddele VON-prijzen liggen tussen de € 3.200 en € 4.500 per m2 BVO • de gemiddelde VON-prijs per m2 BVO voor vrijstaande woningen is hoger dan bij 2^1 kap, maar omdat de FSI voor vrijstaande woningen fors lager is zal dat meer m2 ruimtebeslag nemen! • de duurdere woningen hebben langer te koop gestaan • de resultaten van O&S zijn gebaseerd op historische cijfers en zijn geen garantie voor de toekomst, maar geven wel een indicatie van het huidige prijsniveau
-10Bijlage D
OPBRENGSTEN
Plan Groen Links
Typologie
aantal
Groen Links geen sociaal
2^1 sociaal vrijstaand cottage totaal woningen vrijstaand cottage totaal woningen
VVD geen sociaal
vrijstaand huis totaal woningen
met sociaal
GBO
Opbrengst woning /m2 GBO
72
65
3.000
€195.000
€163.866
€55.000
€655.462
130
4.250
€552.500
€464.286
€210.000
€3.714.286
BVO 4 8
144
12
1444
10
144
10
1444
10
444
10
4444
VON woning incl. BTW
VON woning excl.BTW
VON woning excl. BTW
VON alle woningen excl. BTW
€4.369.748 130
4.250
€552.500
€464.286
€210.000
€4.642.857
400
4.500
€1.800.000
€1.512.605
€730.000
€15.126.050
€4.642.857
€15.126.050
KOSTEN
Plan Groen Links met sociaal Groen Links geen sociaal VVD geen sociaal
bouw- en woonrijp maken excl. BTW
stichtingskosten woning / m2 BVO excl. BTW
stichtingskosten woning excl. BTW
stichtingskosten alle woningen excl. BTW
inbrengwaarde amendement excl. BTW
€1.429 €1.667
€103.206 €240.789
€412.822 €1.926.311 €2.339.133
€4.613.000
€1.970.000
€506.000
€340.000
-€ 5.398.385
€4.613.000
€1.970.000
€506.000
€340.000
-€ 5.194.032
€4.613.000
€1.970.000
€506.000
€340.000
€ 288.162
€1.667
€240.789
€2.407.889
€1.667
€740.889
€7.408.889
€2.407.889
€7.408.889
plan- en proceskosten excl. BTW
rente
haalbaarheid
-11-
Bijlage E
Kostenraming PvA Haringbuys Quickscan plangebied
Kosten per kostensoort: 20.000,00
totaal per kostensoort
Uitgaven:
Verplichtingen:
Opmerkingen tav restant Q4 2010:
Saldo:
mileukosten
€ 18.541,84
0,00
18.541,84
onderzoekskosten
€ 19.932,50
0,00
19.932,50
€ 137,75
0,00
137,75
€ 0,00
0,00
0,00
kaartmatriaal 38.612,09 projectmanagement ( ambtelijke uren)
20.000,00
PvA Overschrijding met ca 350 uur
0,00 Nog geen factuur ontvangen van ca Juridische kosten
15.000,00
€ 0,00
0,00
0,00
stedenbouwkundige visie
€ 8.925,00
0,00
8.925,00
planeconomie
€ 5.390,47
0,00
5.390,47
€ 1.635,95
0,00
1.635,95
€ 274,57
0,00
274,57
€ 341,98
0,00
341,98
€ 14.000,=
0,00 Stedebouwkundige plannen en begeleiding
15.000,00
14.315,47 Communicatie
2.000,00
omgevingscommunicatie brieven € 1.910,52
Onvoorzien 10%
8.000,00
Belasting advies onvz waarde bepaling fase 2
€ 8.059,28 FMS planeconomie
€ 8.401,26 80.000,00
Totaal
Totaal resterend budget:
63.239,34
€ 16.760,66
€ 63.239,34
€ 0,00
€ 55.180,06 Zal overschreden worden
