Zpráva k vile Birnbaum
- Zpráva k vile Birnbaum -
O VILE JAKO TAKOVÉ Tzv. vila Birnbaum (která nese jméno po rodině tehdejšího majitele Leopolda Birnbauma), sice budova č. p. 853 v obci Teplice, části obce Teplice leží v centrální zóně města v blízkosti architektonicky významných budov. Lokalita je významnou a velmi cennou částí živého středu města a sídelního útvaru Teplic. Území vilového bloku navazujícího na městské lázeňské parky je hodnotné z hlediska estetického, krajinářského a také sídelního. K budově přináleží pozemek, zahrada o výměře 1.280 m². Partie zahrad s výstavními vilami nad Lipovou ulicí, s výhledem na útvar kopce Letná patří k nejkrásnějším místům Teplic. Vila Birnbaum je památkově chráněný objekt, zapsaný v Seznamu nemovitých kulturních památek ČR, pod evidenčním číslem R.č.Ú.s.5250. Objekt leží v Městské památkové zóně Teplice, která byla vyhlášena dne 10. září 1992 s cílem zachování kulturně historických a urbanisticko – architektonických hodnot městského jádra. Objekt byl zapsán do seznamu nemovitých kulturních památek v devadesátých letech minulého století právě v souvislosti s vyhlášením městské památkové zóny. POŘÍZENÍ VILY Vila Birnbaum byla družstvem zakoupena v roce 2009. Tuto nemovitost nabylo družstvo na základě kupní smlouvy od společnosti MEP-Praha, spol. s r.o. za kupní cenu 15 mil. Kč. Vzhledem k nízkým úrokovým sazbám v bankovním sektoru a pokračujícímu trendu České národní banky ve snižování úrokových sazeb bylo vizí představenstva družstva jednak vhodně uložit volné finanční prostředky do nákupu nemovitosti v lukrativní části města a jednak zde v průběhu cca. 5-ti let vybudovat nové reprezentativní sídlo družstva ve středu města Teplice, přičemž stávající sídlo družstva, administrativní budova v Gagarinově ulici měla být dlouhodobě pronajata (čímž by se zajistil další významný zdroj příjmů družstva). Tímto činem chtělo družstvo rovněž přispět k záchraně architektonicky významného objektu před chátráním a totální destrukcí. Při financování rekonstrukce a modernizace vily měly být využity finanční prostředky, které družstvo získá z provozu nově vybudované fotovoltaické elektrárny na Nové Vsi. Předpokládaný výnos se měl pohybovat ve výši cca. 6-7 milionů Kč. Kč/rok, což mělo v průběhu cca. 5-ti let pokrýt očekávané náklady na celkovou rekonstrukci zakoupené vily.
2
- Zpráva k vile Birnbaum -
Zásahem státu však došlo k radikální změně situace na trhu s výrobou elektrické energie ze solárních zdrojů. Společnost ČEZ a.s. využila nejzazších termínů dle smlouvy o připojení a vybudovanou elektrárnu do konce r. 2010, kdy byla cena za výrobu elektrické energie z fotovoltaických panelů nejvýhodnější, nepřipojila, čímž došlo k částečnému znehodnocení vynaložené investice1. Původně plánovanou výkupní cenu elektrické energie z fotovoltaické elektrárny tak již družstvo neobdrželo a plány na bezproblémové financování rekonstrukce vily se bohužel nenaplnily. Obecně je investice do nemovitosti považována za velmi dobré zajištění proti inflaci. Zvláště v dnešní době ho řada odborníků doporučuje jako bezpečnou a poměrně málo rizikovou investici pro ochranu úspor před inflací, která nabízí solidní zhodnocení. Dnes dokonce již ani zlato jako dlouhodobě preferovaná komoditní investice, neskýtá lepší příležitost uložení volných finančních prostředků než nemovitosti. Nemovitosti jsou vhodné zejména pro investice dlouhodobého charakteru (deset a více let). Porovnáme-li například nemovitosti s akciemi, lze sice u akcií samozřejmě dosáhnout mnohem většího výnosu, avšak v případě investice do akcií musí investor počítat také s mnohem větším rizikem propadu kurzu. Kolísání kurzů cenných papírů je totiž mnohem větší, než je tomu v případě ceny nemovitostí. OPRAVY VILY Neprodleně po zakoupení vily družstvo s ohledem na její stav zahájilo nezbytné zabezpečovací a následně bourací práce. V roce 2010 byla na objektu zahájena rekonstrukce střechy, zbudována střešní nástavba, která má sloužit jako zasedací místnost, zahájena byla vyzdívka výtahové šachty a osazeno nové ocelové schodiště do podkroví. Dále bylo provedeno napojení objektu na kanalizaci, osazena plastová jímka na odvod dešťových vod, vybudovány nové anglické dvorky (odkopání zdiva suterénu pro zajištění vodotěsné izolace kolem celého objektu. Dále byly provedeny bourací práce spočívající v odstranění necitlivě začleněných stavebních úprav předchozími majiteli a bylo provedeno nezbytné statické zajištění vnitřních konstrukcí. Byly provedeny i lokální opravy stropů, aby bylo zamezeno destrukci stropních konstrukcí a bylo provedeno kompletní vyklizení objektu. Samostatnou kapitolou bylo odvezení suti z prostoru suterénu objektu, který byl z velké části zasypán. Veškeré práce byly prováděny pod odborným dohledem statika, projektantů, architektů a 1
Se společností ČEZ Distribuce, a.s., vede družstvo soudní spor o přiznání vyšší tzv. výkupní ceny. V řízení prozatím bohužel nepadlo pravomocné rozhodnutí.
3
- Zpráva k vile Birnbaum -
zejména památkářů, kteří na celkovou rekonstrukci dohlížejí. Náklady na výše popsané činnosti činily v roce 2010 cca. 5 milionů Kč. V průběhu roku 2010 byla ve spolupráci s architekty společnosti MISE s.r.o. vypracována studie využití vily jako budoucího sídla družstva. Cílem studie bylo zajistit optimální využití historické budovy pro sídlo správy družstva. Potřeby stavebních, technických a dispozičních úprav pro umístění administrativního sídla družstva byly podřízeny objektivním možnostem sledujícím především zachování vysokých hodnot této památky, a to jak architektonických, dispozičních tak i půdorysných. V návrhu nového využití byly respektovány prostorové priority domu, exteriéru i interiéru, hodnoty okolní zahrady a vztahy objektu k celé lokalitě. V roce 2011 bylo pokračováno v nezbytných zabezpečovacích pracích, bouracích pracích a opravách budovy. V tomto roce byla na objektu dokončena rekonstrukce střechy a dokončena vyzdívka výtahové šachty. V zahradě objektu byly dle dendrologického návrhu vysazeny nové lípy. Dále bylo provedeno zateplení nadstřešní části výtahové šachty, oprava omítek tzv. věžičky, do střechy byl osazen nový světlík a zbudován nový hromosvod. Dále pokračovaly drobné bourací práce, lokální opravy stropů a bylo provedeno zazdění některých okenních otvorů na fasádě objektu. Náklady na výše popsané činnosti činily v roce 2011 cca. 3 miliony Kč. V průběhu let 2012 a 2013 byly na objektu provedeny pouze zazimovací práce, pravidelné kontroly technického stavu, kontroly vodoměru, odzimování objektu, pravidelná údržba zeleně a současně je zajišťována i ostraha objektu. Objekt byl tzv. zakonzervován. Celkové vynaložené náklady na pořízení i opravy vily činí k dnešnímu dni cca. 23 milionů Kč. Roční odpisy se v současné době pohybují ve výši 324 tisíc Kč. Provozní náklady činí cca. 50 tisíc Kč ročně. BUDOUCNOST VILY Družstvo nyní stojí před nelehkým úkolem, a to strategickým rozhodnutím o dalším postupu, tj. zda pokračovat v přestavbě vily na nové sídlo družstva nebo zda uvažovat o jiném naložení s ní (např. prodeji). Současný vývoj trhu, a nejen toho nemovitostního, je díky množství předvídatelných i nepředvídatelných faktorů jen těžko odhadnutelný.
4
- Zpráva k vile Birnbaum -
Maximou současného rozhodování musí být jistota, že toto negativně neovlivní vývoj družstva jako celku. Původní záměr přestavět vilu na nové sídlo družstva vycházel, jak je uvedeno výše, z předpokladu, který se bohužel nenaplnil. Nicméně ani ve změněné situaci není dobudování vily nereálné, jde jen o stanovení priorit. Družstvo má v zásadě tři možnosti, jak stávající situaci řešit. Okamžitým prodejem vily, prodejem v delším časovém horizontu anebo dobudováním vily. Pro okamžitý prodej vily není nyní vhodný čas, neboť trh s nemovitostmi je na svém dně, což se při prodeji projevuje nižší dosaženou kupní cenou. Družstvo také na druhé straně nic k překotnému prodeji nenutí, protože vila je zakonzervována (její stav je tedy technicky ustálený) a družstvo má i pro případ nepředvídaných nákladů k dispozici dostatek volných finančních prostředků v penězích. Ve vile jsou tedy prostředky družstva uloženy jako investice. Zodpovězení otázky, zda vilu v delším čase prodat za akceptovatelnou cenu nebo ji přestavět na nové sídlo družstva, již tak snadné není. Přiznat si, že je družstvo natolik ekonomicky silný a významný subjekt, že je schopno vilu kvalitně přestavět na své nové sídlo, není žádné megalomanství ani ostuda (všichni na druhé straně ví, jak žalostně např. s bývalou poliklinikou v Lipové ulici, na dohled od vily Birnbaum, „nakládá“ její majitel). Náklady na opravu vily se budou pohybovat v řádech desítek milionů korun (cca. 50 mil Kč). Je třeba přiznat si, že momentálně družstvo vlastní finanční prostředky na kompletní rekonstrukci vily nemá k dispozici. Zajistit financování rekonstrukce úvěrem by nebyl technicky problém, ale zatížilo by to hospodaření družstva budoucími náklady. S přihlédnutím k dosavadnímu vývoji hospodaření družstva a budoucímu výhledu lze usuzovat, že družstvo bude mít k dispozici všechny prostředky k rekonstrukci vily z vlastních zdrojů cca. v roce 2019. S ohledem na fakt, že rekonstrukce bude trvat cca. 2 roky, a se stavbou lze tedy započít již dříve, pak lze o rozhodnutí o dobudování vily (v případě financování výhradně vlastními prostředky) hovořit jako o aktuálním v roce 2017. Prodej vily je naopak nevratné řešení, které navždy zavrhne původní záměr vybudovat z vily nové sídlo družstva. Nicméně je samozřejmě řešením v případě, že vila nebude rekonstruována, protože její jiné využití pro účely družstva nepřipadá toho času v úvahu. V případě financování rekonstrukce vily zčásti ze zdrojů vlastních a zčásti z cizích (úvěrem) lze o tomto rozhodnutí jako o aktuálním hovořit kdykoliv v období ode dneška (kdy by poměr vlastních ku cizím zdrojům činil cca. 20 milionů ku 30 milionům Kč) až do roku
5
- Zpráva k vile Birnbaum -
2020 bez (kdy by tento poměr byl 50 milionů ku 0 milionu Kč). Jde jen o stanovení přiměřené míry využití úvěru k financování akce. Jestliže bude zvolena varianta opravy, je nezbytně nutné zpracovat podrobnou projektovou dokumentaci pro získání konkrétnější představy o budoucích nákladech na rekonstrukci a vybavení vily a seriózního podkladu pro další rozhodování stran financování. V případě financování rekonstrukce vily formou bankovního úvěru je třeba počítat s tím, že úroková sazba nebude tak příznivá, jak tomu dosud bylo u úvěrování oprav družstevních bytových domů, kde se sazba úroků v současné době pohybuje v aktuální výši 1,55 až 2,55 % p.a. Je proto rozumné rozhodnout o dobudování vily nejdříve v době, kdy družstvo bude mít k dispozici alespoň polovinu vlastních prostředků pro financování rekonstrukce vily, tedy cca. v roce 2017. Družstvo průběžně sleduje oblast dotačních programů ve snaze nalézt vhodný program na rekonstrukci architektonicky významných objektů v soukromém vlastnictví, který by umožnil část nákladů získat nevratně z veřejných zdrojů. ZÁVĚR S ohledem na vše shora uvedené, se představenstvo družstva usneslo, že definitivní rozhodnutí o naložení s vilou Birnbaum padne cca. v letech 2016 nebo 2017 s tou výhradou, že ceny nemovitostí vzrostou natolik, že by skýtaly možnost efektivního prodeje vily. Své případné rozhodnutí představenstvo nechá posvětit shromážděním delegátů jako nejvyšším orgánem družstva.
6
