ZNALECKÝ POSUDEK. Stanovení hodnoty nemovitého majetku

ZNALECKÝ POSUDEK Stanovení hodnoty nemovitého majetku

BDO Appraisal services - Znalecký ústav s.r.o. Italská 26 120 00 Praha 2 Tel.: +420 226 253 900 Fax.: +420 222 542 014 E-mail: [email protected] www.bdo.cz

ZNALECKÝ POSUDEK 

ZNALECKÝ POSUDEK ČÍSLO:

16-04-2012/110



DATUM OCENĚNÍ:

11. 4. 2012



DATUM VYPRACOVÁNÍ:

16. 4. 2012



ÚČEL:

Stanovení tržní ceny a zjištěné ceny nemovitostí za účelem koupě těchto nemovitostí



OBJEDNATEL:

Úřad práce ČR Krajská pobočka v Liberci Dr. Milady Horákové 580/7 Liberec IV. – Perštýn 460 01 Liberec



ODPOVĚDNÝ ZPRACOVATEL:

Ing. Tomáš Kašper



POČET VYHOTOVENÍ:

2 předaná + 1 uložené ve znaleckém ústavu

Posudek obsahuje 76 stran včetně úvodní strany a 11 stran příloh. BDO Appraisal services - Znalecký ústav s.r.o. Italská 26, 120 00 Praha 2, Česká republika IČ: 275 99 582, DIČ: CZ27599582 Obchodní rejstřík Městský soud v Praze oddíl C, vložka 117995

tel.: +420 226 253 900 fax: +420 222 542 014 e-mail: [email protected] www.bdo.cz

Znalecký posudek 16-04-2012/110 2/76

OBSAH: 1. ÚVOD

8

1.1

ZÁKLADNÍ INFORMACE

8

1.2

DEFINICE ZNALECKÉHO ÚKOLU

9

1.3

ZÁKLADNÍ OBECNÉ PŘEDPOKLADY A OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY

10

1.4

METODY OCENĚNÍ

11

1.5

KATEGORIE HODNOTY PŘI OCENĚNÍ PŘEDMĚTU OCENĚNÍ

13

1.6

PRÁVNÍ ZÁKLADY A PŘEDPISY SOUVISEJÍCÍ S OCEŇOVÁNÍM

14

2. POPIS PŘEDMĚTU OCENĚNÍ 2.1

16

VÝSLEDKY MÍSTNÍHO ŠETŘENÍ

16

2.1.1

POLOHA A POPIS NEMOVITOSTÍ

16

2.1.2

NÁJEMNÍ VZTAHY

18

2.2

VĚCNÁ BŘEMENA A OMEZENÍ VLASTNICKÝCH PRÁV

20

2.2.1

VĚCNÁ BŘEMENA

20

2.2.2

OMEZENÍ VLASTNICKÝCH PRÁV

20

2.3

JINÁ PRÁVA A POZNÁMKY

20

3. STANOVENÍ HODNOTY PŘEDMĚTU OCENĚNÍ

22

3.1

VOLBA METODY OCENĚNÍ

22

3.2

STANOVENÍ HODNOTY NEMOVITOSTÍ V ÚROVNI ZJIŠTĚNÉ CENY

22

3.2.1

STANOVENÍ ZJIŠTĚNÉ CENY STAVEB NÁKLADOVÝM ZPŮSOBEM

23

3.2.2

STANOVENÍ ZJIŠTĚNÉ CENY POZEMKŮ

35

3.2.3

REKAPITULACE STANOVENÍ ZJIŠTĚNÝCH CEN NEMOVITOSTÍ

44

BDO Appraisal services - Znalecký ústav s.r.o. Italská 26, 120 00 Praha 2, Česká republika IČ: 275 99 582, DIČ: CZ27599582 Obchodní rejstřík Městský soud v Praze oddíl C, vložka 117995



3.3

STANOVENÍ TRŽNÍ HODNOTY NEMOVITOSTÍ

45

3.3.1

METODA 1 - STANOVENÍ TRŽNÍ HODNOTY NEMOVITOSTÍ VÝNOSOVÝM ZPŮSOBEM

45

3.3.2

METODA 2 - STANOVENÍ TRŽNÍ HODNOTY NEMOVITOSTÍ POROVNÁVACÍM ZPŮSOBEM

69

3.3.3

REKAPITULACE STANOVENÍ TRŽNÍ HODNOTY NEMOVITOSTÍ

74

4. ZÁVĚR

75

5. ZNALECKÁ DOLOŽKA

76




PŘÍLOHY Příloha č. 1 – Výpis z katastru nemovitostí ze dne 1. 1. 2012 - list vlastnictví č. 2675, katastrální území 682039 Liberec, obec 563889 Liberec Příloha č. 2 – Kopie katastrální mapy Příloha č. 3 – Fotografický záznam předmětu ocenění Příloha č. 4 – Stanovení koeficientu K4 a opotřebení pro účely výpočtu Zjištěné ceny




POUŽITÉ PODKLADY Pro zpracování tohoto znaleckého posudku byly použity níže uvedené dokumenty a podklady: A. Výpis z katastru nemovitostí ze dne 1. 1. 2012 - list vlastnictví č. 2675, katastrální území 682039 Liberec, obec 563889 Liberec; B. Kopie katastrální mapy evidující stav ke dni 17. 12. 2008, mapový list č. LIBEREC 5-7/21, vyhotovené Katastrálním úřadem pro Liberecký kraj, Katastrální pracoviště Liberec C. Částečná projektová dokumentace objektu č.p. 632 (půdorysy, řezy); D. Územní plán města Liberec; E. Aktuální přehled nájemních smluv uzavřených v objektu Elitron; F. Smlouva nájemní č. 01/08 uzavřená mezi ELITE Office Park, a.s. se sídlem Rumunská 655/9, Liberec IV, 460 01 (pronajímatel) a JUDr. Editou Volnou, U Statku 98, 463 12 Liberec 25, IČ: 25803107 (nájemce), ze dne 6. 5. 2008; G. Přehled oprav ELITRON za období 01/2007 – 02/2012; H. Kopie přiznání k dani z nemovitosti na zdaňovací období roku 2012; I.

Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku (dále také „Zákon“) a jeho prováděcí vyhláška, v platném znění k datu ocenění (dále také „Vyhláška“);

J. Výsledky místního šetření ze dne 11. dubna 2012. Dále byl tento znalecký posudek zpracován z veřejně dostupných informací o předmětu ocenění k datu ocenění.




POUŽITÁ LITERATURA A JINÉ ZDROJE Pro vypracování tohoto znaleckého posudku jsme využili poznatky z níže uvedené odborné literatury, obecně přijímaných standardů oceňování a jiných veřejně přístupných zdrojů: [1]

Asociace pro rozvoj nemovitostí: Trend report 2004, 2006, 2008, 2010 – Přehled českého nemovitostního trhu, Praha.

[2]

Bradáč, A. a kol.: Soudní inženýrství. Brno 1999, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., ISBN 80-7204-133-9.

[3]

Bradáč, A.: Teorie Oceňování nemovitostí, VII. přepracované a doplněné vydání. Brno 2008, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., ISBN 978-80-7204-578-5.

[4]

Bradáč, A., Krejčíř, P., Scholzová, V.: Úřední oceňování majetku 2012, Brno 2011, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., ISBN 978-80-7204-772-7.

[5]

Česká komora odhadců majetku: Odborný časopis ODHADCE a oceňování majetku, KUFR, Praha, ISSN 1213-8223.

[6]

Mařík, M. – Maříková, P. (2007): Diskontní míra pro výnosové oceňování podniku. Praha, Oeconomica 2007, ISBN 978-80-245-1242-6.

[7]

ORT, P.: Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. 1. vydání, Praha 2006, Bankovní institut vysoká škola, a.s., ISBN 80-7265-085-8

[8]

Soudní inženýrství, ročníky 1990 – 2012. Brno 1990 – 2012, Ústav soudního inženýrství VUT v Brně, ISSN 1211-443X.

[9]

The European Group of Valuers’ Associations: European Property Valuation Standards. TEGOVA. London, 1997.

[10]

The International Valuation Standards Comitee (2007): International Valuation Standards 2007. Eighth Edition. IVSC, 2007.

[11]

Zazvonil, Z.: Odhad hodnoty objektů. Praha 2007, Nakladatelství Oeconomica Institut oceňování majetku, ISBN 978-80-245-1211-2.

[12]

Zazvonil, Z.: Porovnávací hodnota nemovitostí. Praha 2006, EKOPRESS, s.r.o., ISBN 80-86929-14-0.

[13]

www.justice.cz

[14]

www.cnb.cz

[15]

www.czso.cz

[16]

www.stavebnistandardy.cz

Další podklady a informace užité pro zpracování tohoto znaleckém posudku jsou jako zdroj v textu dále řádně označené. Ačkoli máme za to, že informace, na jejichž základě je znalecký posudek zpracován, jsme nashromáždili ze spolehlivých zdrojů, nepřebíráme žádnou odpovědnost za pravdivost a přesnost jakýchkoliv údajů takto získaných. Neprováděli jsme žádná šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti předložených dokumentů, ze kterých jsme ve znaleckém posudku vycházeli.




1.

ÚVOD

1.1 ZÁKLADNÍ INFORMACE Není-li v textu uvedeno jinak, veškeré identifikační údaje o Předmětu ocenění jsou platné k datu ocenění. Veškeré identifikační údaje o Objednateli a Znalci jsou platné k datu vydání znaleckého posudku. Předmět ocenění:

Nemovitosti evidované na listu vlastnictví č. 2675, v obci 563889 Liberec, katastrální území 682039 Liberec, včetně příslušenství.

 stavba č.p. 632, způsob využití: průmyslový objekt, na pozemku parc. č. 1457/10;

 pozemek parc. č. 1457/7, druh pozemku: ostatní plocha, způsob využití: manipulační plocha, výměra 459 m2;

 pozemek parc. č. 1457/8, druh pozemku: ostatní plocha, způsob využití: manipulační plocha, výměra 1 305 m2;


 pozemek parc. č. 1457/10, druh pozemku: zastavěná plocha a nádvoří, výměra 1 505 m2;

 pozemek parc. č. 1457/12, druh pozemku: ostatní plocha, způsob využití: manipulační plocha, výměra 1 212 m2;

 pozemek parc. č. 1457/13, druh pozemku: zahrada, výměra 53 m2;


 pozemek parc. č. 1457/15, druh pozemku: ostatní plocha, způsob využití: zeleň, výměra 72 m2; (vše dále také „Předmět ocenění“)




Objednatel znaleckého

Úřad práce ČR

posudku:

Krajská pobočka v Liberci Dr. Milady Horákové 580/7 Liberec IV. – Perštýn 460 01 Liberec (dále také „Objednatel“)

Vypracoval:

BDO Appraisal services - Znalecký ústav s.r.o., společnost se sídlem Všenory, V Americe 114, PSČ 252 31, IČ: 275 99 582, zapsaná na základě rozhodnutí Ministra spravedlnosti České republiky č.j. 234/2006-ODS-ZN/5, ve znění rozhodnutí č.j. 9/2009-OD-ZN/15 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru Ekonomika, Ekologie a Právní vztahy k cizině (dále také „Znalec“)

Účel znaleckého posudku:

Stanovení tržní ceny a zjištěné ceny nemovitostí za účelem koupě těchto nemovitostí.

1.2 DEFINICE ZNALECKÉHO ÚKOLU Znaleckým úkolem je stanovení tržní ceny (obecné, obvyklé) a stanovení zjištěné ceny dle vyhlášky č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, a to v jejím znění platném ke dni zpracování posudku. Předmětem ocenění se rozumí následující nemovitosti evidované na listu vlastnictví č. 2675 v katastru nemovitostí v obci 563889 Liberec, katastrální území 682039 Liberec, včetně příslušenství: i.

budova v části obce Liberec IV-Perštýn, č.p. 632, způsob využití: průmyslový objekt, na pozemku parc. č. 1457/10 (dále také „Budova č.p. 632“);

ii.

pozemek parc. č. 1457/7, druh pozemku: ostatní plocha, způsob využití: manipulační plocha, výměra 459 m2 (dále také „Pozemek 1457/7“);

iii.

pozemek parc. č. 1457/8, druh pozemku: ostatní plocha, způsob využití: manipulační plocha, výměra 1 305 m2 (dále také „Pozemek 1457/8“);

iv.


v.

pozemek parc. č. 1457/10, druh pozemku: zastavěná plocha a nádvoří, výměra 1 505 m2 (dále také „Pozemek 1457/10“);




vi.

pozemek parc. č. 1457/12, druh pozemku: ostatní plocha, způsob využití: manipulační plocha, výměra 1 212 m2 (dále také „Pozemek 1457/12“);

vii.

pozemek parc. č. 1457/13, druh pozemku: zahrada, výměra 53 m2 (dále také „Pozemek 1457/13“);

viii.


ix.

pozemek parc. č. 1457/15, druh pozemku: ostatní plocha, způsob využití: zeleň, výměra 72 m2 (dále také „Pozemek 1457/15“).

(položky ii. – ix. dále také jako „Pozemky“) (vše dohromady dále také jako „Nemovitosti“).

1.3 ZÁKLADNÍ OBECNÉ PŘEDPOKLADY A OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY Při zpracování ocenění jsme vyšli z informací, které jsou uvedeny v částech Použité podklady a Použitá literatura a jiné zdroje. Informace a podklady poskytnuté Objednatelem považujeme za věrohodné, pravdivé a správné. Další informace z ostatních (zejména veřejných) zdrojů, které byly v tomto znaleckém posudku použity, jsou rovněž považovány za věrohodné, pravdivé a správné. Obsah tohoto znaleckého posudku je důvěrný, s výjimkami uvedenými níže, slouží pouze pro vnitřní potřeby Objednatele. Tento znalecký posudek ani žádná jeho část (vč. závěrů týkajících se Předmětu ocenění, identity společnosti BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. nebo jiných osob, které znalecký posudek podepsaly nebo se jich týká) nesmí být šířena třetím stranám bez předchozího souhlasu a schválení BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. Tímto není dotčeno právo a povinnost zacházet s tímto znaleckým posudkem v souladu s účelem zpracování tohoto znaleckého posudku. Znalec prohlašuje, že je nezávislý na Předmětu ocenění, že nemá žádný současný ani budoucí zájem na majetku, který je předmětem posudku, a že nemá žádný osobní ani majetkový vztah k Objednateli či Předmětu ocenění (viz § 11 odst. 1 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů). Znalec dále prohlašuje, že závěry tohoto znaleckého posudku vycházely z dokumentů, které mu byly předloženy Objednatelem. V případě, že Objednatel nepředložil Znalci dokumenty, které mohly mít vliv na zpracování tohoto znaleckého posudku, nepřijímá Znalec jakoukoli odpovědnost s touto skutečností související. Hodnoty prezentované v tomto znaleckém posudku jsou založeny na předpokladech v tomto znaleckém posudku uvedených. Případné rozdíly mezi výslednými hodnotami a výstupy průběžných výpočtů jsou způsobeny zaokrouhlením.




Tento znalecký posudek je platný pouze pro výše uvedený účel ocenění k datu ocenění a nelze jej použít za jiným účelem. Tento znalecký posudek je vyhotoven ve třech originálech. Dvě originální vyhotovení se předávají Objednateli a jedno vyhotovení Znalec ukládá do svého archivu.

1.4 METODY OCENĚNÍ Hodnotu nemovitostí lze stanovit několika způsoby:



V úrovni tržních cen (obvyklá, obecná cena)

Porovnávací (komparační, srovnávací) metoda vychází přímo z porovnání s prodeji podobných nemovitostí v podobných podmínkách. Porovnání ceny srovnávacích nemovitostí a oceňované nemovitosti je provedeno pomocí řady kritérií zohledňujících významné odlišnosti, hodnocení těchto kritérií je kvantifikováno pomocí indexů. Toto porovnání může být provedeno dvěma způsoby. Porovnání přímé považuje oceňovaný objekt za standardní, takže indexy použité pro oceňovaný objekt jsou rovny jedné, příslušnými hodnotami indexů jsou upraveny pouze ceny srovnávacích nemovitostí a hodnota oceňované nemovitosti je následně vypočtena jako jejich prostý nebo vážený průměr. Nepřímé porovnání používá úpravu cen srovnávacích objektů nejprve na definovanou standardní nemovitost, jejíž indexy jsou rovny jedné. S tímto standardem je pak porovnávána nemovitost oceňovaná, její cena je pak vypočtena jako prostý nebo vážený průměr upravených cen srovnávacích nemovitostí přepočtený příslušnými koeficienty. Porovnávací metoda je vhodným nástrojem oceňování v případě, že v daném místě a čase existuje pro daný typ nemovitosti dostatečně rozvinutý segment realitního trhu. Výnosová metoda předpokládá, že oceňované nemovitosti budou přinášet trvalý a udržitelný výnos (příjem). Všeobecně lze jako vstupní podklad použít výši nájemného v místě a čase obvyklou sníženou o náklady vynaložené z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání nemovitostí. Výnosová hodnota je pak součtem diskontovaných (odúročených) předpokládaných budoucích čistých výnosů z pronájmu nemovitostí.

H

Z

 ČRV 1  i  t

t 1, k 1

kde

t

k

H = hodnota předmětu ocenění k datu ocenění ČRVt = je čistý roční výnos z nemovitostí v roce t ik = kalkulovaná kapitalizační míra v roce k Z = doba životnosti nemovitosti




Pro období s proměnlivým čistým ročním výnosem z pronájmu daných nemovitostí je výnosová hodnota vypočtena jako součet diskontovaných čistých výnosů. Za předpokladu, že čistý roční výnos z nemovitostí je konstantní, lze nahradit konečnou geometrickou řadu diskontovaných čistých ročních příjmů z nemovitostí s neznámým, resp. obtížně odhadnutelným počtem členů, řadou nekonečnou, která ji velmi dobře aproximuje. Rozdíl mezi součty obou geometrických řad (konečné a nekonečné) s rostoucím počtem členů = počtem let, konverguje poměrně rychle k nule. Vzhledem k tomu, že je ve výpočtu výnosové hodnoty kalkulováno s obnovovacími investicemi ve formě odpisů, lze předpokládat neomezenou dobu životnosti nemovitosti, pokud její existence a výnosový potenciál není omezen jinými vnějšími faktory. V případě, že je čistý roční výnos z nemovitostí konstantní, lze tedy použít následující matematický vzorec:

H kde

ČRV ik 

H = hodnota předmětu ocenění k datu ocenění ČRVt = čistý roční výnos z nemovitostí v následujícím roce po datu ocenění ik = kalkulovaná kapitalizační míra

Při použití dvoufázové metody (první fáze po dobu proměnlivého čistého výnosu, druhá fáze s konstantním čistým výnosem) je výsledná výnosová hodnota rovna:

H

T

 ČRV 1  i 

t 1, k 1

kde

t

k

t



ČRVT 1

i k *1  i k 

T

H = hodnota předmětu ocenění k datu ocenění ČRVt = čistý roční výnos z nemovitostí v roce t ČRVT+1 = čistý roční výnos z nemovitostí v roce T+1

ik = kalkulovaná kapitalizační míra v roce k T = délka trvání 1. fáze Tato metoda je vhodná pro nemovitosti pronajaté nebo pronajmutelné s výnosovým potenciálem. Nákladová metoda (metoda věcné hodnoty) spočívá v porovnání skutečných reprodukčních nákladů stavby s porovnatelnými technickými a funkčními vlastnostmi se stavbou oceňovanou. Tato hodnota je dále upravena o opotřebení stavby. Její použití je vhodné zejména u nemovitostí, jejichž hodnota je dána rozhodující mírou náklady, tedy v případě, že oceňovanou nemovitost není možné pronajmout a zároveň se jedná o nemovitost natolik specifickou, že není možné provést porovnání.






V úrovni zjištěné (vyhláškové) ceny dle příslušného zákona a prováděcí vyhlášky

Metoda zjištěné (vyhláškové) ceny dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a jeho prováděcí vyhlášky, v platném znění k datu ocenění.

1.5 KATEGORIE HODNOTY PŘI OCENĚNÍ PŘEDMĚTU OCENĚNÍ Stanovení zjištěné (vyhláškové) ceny Předmětu ocenění bude provedeno v souladu se zákonem č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění a prováděcí vyhláškou ministerstva financí č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb. a vyhlášky č. 387/2011 Sb. Při stanovení tržní hodnoty (obvyklá, obecná cena) se ztotožňujeme s definicí tržní hodnoty dle Mezinárodních oceňovacích standardů a chápeme hodnotu Předmětu ocenění jako odhadnutou částku, za kterou by měl být majetek směněn k datu ocenění mezi dobrovolným (koupěchtivým) kupujícím a dobrovolným (prodejechtivým) prodávajícím při transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery po náležitém marketingu, ve které by obě strany jednaly informovaně, rozumně a bez nátlaku.



Odhadnutá částka – nejpravděpodobnější cena rozumně dostupná na trhu. Odhadnutá částka není předem určená nebo skutečná prodejní cena. V rámci odhadu není posuzováno zvýšení nebo snížení ceny způsobené zvláštními faktory nebo okolnostmi.



Směna – hodnota majetku je odhadnutá částka, za kterou trh očekává, že by byla provedena transakce ke dni ocenění.



Datum ocenění – vyjadřuje časové omezení platnosti odhadu tržní hodnoty.



Dobrovolný kupující – nekupuje za každou cenu, kupuje podle situace na současném trhu, kupuje na základě aktuálních tržních očekávání, nezaplatí vyšší cenu, než jakou požaduje trh.



Dobrovolný prodávající – neprodává za každou cenu, prodává podle situace na současném trhu, prodává za nejlepší možnou dosažitelnou cenu na otevřeném trhu po náležitém marketingu.



Transakce mezi samostatnými a nezávislými partnery – subjekty nejsou osobami blízkými, mezi sebou nemají zvláštní vztahy, které by mohly způsobit, že by cena nebyla pro trh typická nebo že by cena byla zvýšená v důsledku prvku zvláštní hodnoty.



Náležitý marketing – majetek by měl být uveden na trh nejvhodnějším způsobem tak, aby za něj byla získána nejlepší cena rozumně přicházející v úvahu. Délka prezentování by měla být dostatečná, aby majetek mohl být zaznamenán odpovídajícím počtem potenciálních kupujících. Období prezentování předchází datu ocenění.






Informované a rozumné jednání – kupující i prodávající jsou přiměřeně informováni o podstatě a vlastnostech majetku, jeho skutečném a potenciálním využití a o stavu trhu k datu ocenění. Každá strana pro svou pozici ve svém zájmu jedná o nejlepší možnou cenu. Není nezbytně nerozumné, když prodávající (resp. kupující) prodá (resp. koupí) majetek na trhu s klesajícími cenami za cenu, která je nižší než předchozí tržní cena.



Bez nátlaku – každá strana je motivována k uskutečnění transakce, přičemž do uskutečnění transakce není žádná ze stran nucena jakýmkoliv způsobem.

1.6 PRÁVNÍ ZÁKLADY A PŘEDPISY SOUVISEJÍCÍ S OCEŇOVÁNÍM Znalec při stanovení hodnoty Předmětu ocenění postupoval dle platných právních předpisů České republiky vždy k datu ocenění, zejména dle předpisů dále uvedených v tomto posudku.




NÁLEZ




2.

POPIS PŘEDMĚTU OCENĚNÍ

2.1 VÝSLEDKY MÍSTNÍHO ŠETŘENÍ Místní šetření bylo provedeno dne 11. dubna 2012 v Liberci, na adrese Dr. Milady Horákové č.p. 632. Předmětem místního šetření bylo ověření skutečného stavu Předmětu ocenění. Místního šetření se zúčastnil zástupce Objednatele a Znalce. 2.1.1 POLOHA A POPIS NEMOVITOSTÍ Nemovitosti se nacházejí v centru Liberce, v ulici Dr. Milady Horákové v bezprostřední blízkosti historického centra města. Obrázek 2-1 Lokalizace Nemovitostí v Liberce

Zdroj: www.mapy.cz

Počet obyvatel v obci je ke dni ocenění 101 865. Oceňované Nemovitosti se nacházejí v centru krajského města Liberec, v ulici Dr. Milady Horákové. Nemovitosti jsou přístupné pomocí osobní a nákladní automobilové dopravy rovněž z ulice Dr. Milady Horákové. Dopravní obslužnost lokality, v níž jsou Nemovitosti situovány, je na velmi dobré úrovni, jedná se o atraktivní lokalitu v centru města. Nemovitosti jsou vzhledem ke své lokalizaci v centru města, dostupné především pomocí městské hromadné dopravy. Nejbližší autobusovou a tramvajovou zastávkou je stanice Fügnerova. Okolí je tvořeno smíšenou zástavbou městského typu. V těsné blízkosti




Nemovitostí se nachází obchodní centrum, dům kultury, nádraží MHD a řada administrativních, obchodních a obytných objektů. V Liberci se nachází veškerá občanská vybavenost. Dle územního plánu města Liberec se Nemovitosti nacházejí v zastavěném území obce s využitím jako plochy smíšené městské. Jedná se o území určené pro bydlení v kombinaci s obslužnými funkcemi. Budova č.p. 632 byla dokončena v roce 1988. Jedná se o pětipodlažní výrobně administrativní budovu. Objekt se člení na jedno podzemní podlaží (dále také „PP“) a čtyři nadzemní podlaží (dále také „NP“), z čehož 1. až 3. NP jsou identická a 4. NP je půdorysně ustupující. Jedná se o samostatně stojící stavbu situovanou na vlastním pozemku s přiléhajícími pozemky. Vstup do Budovy č.p. 632 je zajištěn několika vchody ze všech světových stran situovanými na úrovni 1. PP i 1. NP. Z ulice U Sirotčince je rovněž zajištěn příjezd na vlastní parkoviště a k zásobovacím rampám objektu. V 1. PP Budovy č.p. 632 se nachází prostory jídelny, obchodní prostory a technické zázemí objektu (strojovny, výměníková stanice, rozvodna apod.). Prostory 1. PP jsou zvenku přístupné ze severní strany samostatnými vstupy (do jídelny, do obchodních prostor). V 1. až 3. NP se nachází administrativní a výrobní prostory a dále místnosti hygienického zázemí (WC, sprchy, kuchyňky). V posledním 4. NP jsou situovány kancelářské prostory s příslušným zázemím. Z hlediska účelu využití je Budova č.p. 632 k datu ocenění využívána stávajícími nájemci převážně pro administrativní a výrobní činnost a z menší části pro obchodní účely. Prostory v 1. PP jsou využívány z větší části jako jídelna a její zázemí. Celkový obestavěný prostor Budovy č.p. 632 činí 28 391 m3 a celková podlahová plocha je 6 488 m2. Nosnou konstrukci Budovy č.p. 632 tvoří svislá konstrukce železobetonového monolitického skeletu doplněná vodorovnou nosnou konstrukcí z monolitických stropních desek. Základy jsou tvořeny železobetonovými pasy a patkami. Stropy jsou rovné, v některých místnostech opatřené kazetovým podhledem. Střešní konstrukce je plochá, tvořená železobetonovou monolitickou deskou se standardní skladbou střešní konstrukce s dvouplášťovou krytinou z těžkých živičných svařovaných pásů. Klempířské konstrukce jsou kompletní. Fasáda objektu je tvořena Boletickým panelem a v části břízolitovou škrábanou omítkou. V úrovni parteru je fasáda obložena obkladovými pásky z kabřince. Vnitřní úpravy povrchů jsou provedeny jako omítky ze štukové stěrky. V místnostech hygienických zařízení jsou povrchy vnitřních stěn obloženy keramickými obklady. Okna jsou dřevěná zdvojená, dveře hladké plné a prosklené do kovových zárubní. Podlahy jsou z převážné části provedené jako betonová mazanina s povrchovou úpravou stěrkou, PVC nebo koberci. V místnostech hygienických zařízení a v jídelně je realizována keramická dlažba. Schodiště spojující jednotlivá podlaží jsou dvouramenná železobetonová s povrchovou úpravou schodišťových stupňů z broušeného teraca. Rozvody jednotlivých instalací (elektroinstalace, vnitřní vodovod, vnitřní kanalizace) jsou ve standardním provedení. V Budově č.p. 632 se nachází 4 výtahy, z toho 2 osobní a 2 nákladní. Dále je Budova č.p. 632 vybavena systémem EZS, EPS a rozvodem požárního vodovodu.




Vytápění objektu je zajišťováno dálkově teplovodním systémem s litinovými radiátory osazenými v jednotlivých místnostech. Zdrojem tepla je výměníková stanice dálkového teplovodního systému. Příprava TUV je centrální pro celý objekt. Zdrojem elektřiny je rozvodna umístěná ve vedlejším objektu. Příslušenství Budovy č.p. 632 tvoří přípojky inženýrských sítí, venkovní zpevněné plochy, venkovní schodiště, opěrné zdi a další. Celkový technický stav Budovy č.p. 632 je dobrý a odpovídá stáří a charakteru užívání objektu. Prvky dlouhodobé životnosti nejsou nijak narušeny. Viditelnější je pouze morální opotřebení některých stavebních prvků zapříčiněné menší údržbou z důvodu plánované generální rekonstrukce objektu. Kancelářské prostory ve 4. NP jsou po částečné rekonstrukci. Pozemky jsou tvořené zastavěnou plochou Budovy č.p. 632 a ostatními plochami v jednotném funkčním celku. Celková výměra pozemků je 5 025 m2, z toho 1 631 m2 tvoří zpevněná plocha využívaná jako parkoviště k objektu. Pozemky jsou převážně rovinaté až mírně svažité. Informace o měření výskytu radonu nebyla k dispozici. Znalec předpokládá nulový výskyt radonu. 2.1.2 NÁJEMNÍ VZTAHY Prostory Budovy č.p. 632 jsou k datu ocenění předmětem pronájmu více nájemcům. Dle informací Objednatele je dohromady 7 nájemcům pronajato 2 129,80 m2. Nájemní smlouvy jsou uzavřeny ve většině případů na dobu neurčitou s výpovědní lhůtou 1 až 6 měsíců.




Tabulka 2-1 Přehled ploch Nemovitostí Přehled ploch Umístění

Kanceláře [m2]

Výroba, laboratoře [m2]

Restaurace, jídelna [m2]

Komunikace, chodby [m2]

Technické místnosti [m2]

Parkovací stání [m2]

Celkem [m2]

1. PP

0,00

0,00

730,20

213,85

332,70

-

1 276,75

1. NP

83,45

771,40

0,00

377,26

282,50

-

1 514,61

2. NP

0,00

1 225,08

0,00

217,60

80,70

-

1 523,38

3. NP

844,45

381,90

0,00

275,60

25,70

-

1 527,65

4. NP

529,71

0,00

0,00

56,00

59,60

-

645,31

Celkem Budova č.p. 632

1 457,61

2 378,38

730,20

1 140,31

781,20

-

6 487,70

Venkovní zpevněné plochy

-

-

-

-

-

1 631,00

1 631,00

Celkem vč. zpevněných ploch

1 457,61

2 378,38

730,20

1 140,31

781,20

1 631,00

8 118,70

Zdroj: místní šetření, podklady Objednatele, vlastní výpočet Pozn.: Vzhledem k tomu, že Budova č.p. 632 je v katastru nemovitostí evidována jako stavba pro průmysl a převažující skutečný účel využití rovněž odpovídá výrobnímu charakteru, bude při stanovení zjištěné (vyhláškové) ceny i tržní (obvyklé, obecné) ceny na objekt pohlíženo jako na budovu určenou pro průmysl. Vyšší podíl administrativních prostor v Budově č.p. 632 bude dále při stanovení zjištěné (vyhláškové) ceny a tržní (obvyklé, obecné) ceny v ocenění vhodně zohledněn.




2.2 VĚCNÁ BŘEMENA A OMEZENÍ VLASTNICKÝCH PRÁV 2.2.1 VĚCNÁ BŘEMENA Bez zápisu. 2.2.2 OMEZENÍ VLASTNICKÝCH PRÁV Na Nemovitostech váznou zástavní práva smluvní (blíže viz Příloha č. 1 - Výpis z katastru nemovitostí). Znalec předpokládá vypořádání těchto zástavních práv. Případný vliv uvedeného omezení vlastnických práv na výslednou hodnotu nemovitostí Znalec v tomto znaleckém posudku neuvažuje.

2.3 JINÁ PRÁVA A POZNÁMKY Bez zápisu.




POSUDEK




3.

STANOVENÍ HODNOTY PŘEDMĚTU OCENĚNÍ

Dle definice znaleckého úkolu (viz kapitola 1.2) je úkolem znaleckého posudku stanovení vyhláškové ceny (dále také „Zjištěná cena“) Nemovitostí v souladu se zákonem č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění a prováděcí vyhláškou ministerstva financí č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb. a vyhlášky č. 387/2011 Sb., a dále stanovení tržní ceny (obecné, obvyklé) (dále také „Tržní hodnota“) Nemovitostí. Ve znaleckém posudku bude tedy stanovena Zjištěná cena a Tržní hodnota Nemovitostí.

3.1 VOLBA METODY OCENĚNÍ Zjištěná cena vychází z ocenění dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a jeho prováděcí vyhlášky, v platném znění k datu ocenění. Hodnotu Nemovitostí na bázi tržních cen lze stanovit několika způsoby, blíže viz kapitola 1.4 Metody ocenění. Ve znaleckém posudku bude pro stanovení Tržní hodnoty Nemovitostí v souladu s mezinárodními oceňovacími předpisy použita výnosová a porovnávací metoda ocenění Nemovitostí.

3.2 STANOVENÍ HODNOTY NEMOVITOSTÍ V ÚROVNI ZJIŠTĚNÉ CENY V této kapitole bude pro ocenění Nemovitostí použita metoda stanovení hodnoty v úrovni Zjištěné ceny, tzv. vyhláškové ocenění. Ocenění využitím metody Zjištěné ceny vychází ze Zákona a jeho prováděcí Vyhlášky platné k datu ocenění. Stanovení Zjištěné ceny Budovy č.p. 632 bude provedeno nákladovým způsobem, v souladu s § 3 Vyhlášky. Zjištěná cena inženýrských staveb bude stanovena v souladu s § 4 Vyhlášky. Venkovní úpravy budou oceněny v souladu s § 10 Vyhlášky. Pozemky budou oceněny zvlášť dle § 28 Vyhlášky. Pozn.: Pro účely stanovení Zjištěné ceny Nemovitostí bude na Budovu č.p. 632 pohlíženo jako na stavbu pro průmysl, z důvodu převládajícího skutečného způsobu využití výrobního charakteru. Vyšší podíl administrativních prostor bude při stanovení Zjištěné ceny zohledněn navýšením koeficientu prodejnosti v mezích stanovených v § 44 odst. 11 Vyhlášky.




3.2.1 STANOVENÍ ZJIŠTĚNÉ CENY STAVEB NÁKLADOVÝM ZPŮSOBEM 3.2.1.1 Postup stanovení Zjištěné ceny budovy a haly - § 3 Vyhlášky Dle § 3 odst. 2 Vyhlášky se cena budovy a haly zjistí vynásobením počtu m3 obestavěného prostoru, určeného způsobem uvedeným v příloze č. 1, základní cenou za m3 stanovenou v závislosti na účelu užití a upravenou podle odstavce 3. Dle § 3 odst. 3 Vyhlášky se základní cena budovy a haly uvedená v přílohách č. 2 a 3 násobí koeficienty K1 až K5, Ki a Kp podle vzorce

ZCU  ZC  K1  K 2  K 3  K 4  K 5  K i  K p kde

ZCU . . . základní cena upravená, ZC

. . . základní cena podle přílohy č. 2 nebo č. 3,

K1

. . . koeficient přepočtu základní ceny podle druhu konstrukce uvedený v příloze č. 4,

K2

. . . koeficient přepočtu základní ceny podle velikosti průměrné zastavěné plochy podlaží

v objektu, popřípadě samostatně oceňované části, se vypočte podle vzorce

K 2  0,92 

6,60 PZP ,

kde 0,92 a 6,60 jsou konstanty,

PZP . . . průměrná zastavěná plocha v m2,

K3

. . . koeficient přepočtu základní ceny podle průměrné výšky podlaží v objektu, popřípadě

samostatně oceňované části podle vzorce

K3 

2,10  0,30 pro budovy, v

K3 

2,80  0,30 pro haly, ne však méně než 0,60, v

kde

v . . . je průměrná výška podlaží v metrech, 2,10; 2,80; 0,30; a 0,60 jsou konstanty,




K 4 . . . koeficient vybavení stavby se vypočte podle vzorce K 4  1  (0,54  n)

,

kde 1 a 0,54 jsou konstanty,

n . . . součet objemových podílů konstrukcí a vybavení, uvedený v příloze č. 15 v tabulce č. 1 pro budovy a v tabulce č. 2 pro haly, s nadstandardním vybavením, snížený o součet objemových podílů konstrukcí a vybavení s podstandardním vybavením zjištěných z uvedených tabulek. Dále platí, že a) není-li ve výčtu konstrukcí a vybavení, uvedený v příloze č. 15 uvedena konstrukce, která se ve stavbě vyskytuje, zjistí se její objemový podíl dle bodu 8 písm. a) této přílohy. Zjištěný objemový podíl se vynásobí koeficientem 1,852 a připočte se k součtu objemových podílů; přitom se výše ostatních objemových podílů nemění, b) chybí-li ve stavbě konstrukce uvedená v příslušné tabulce přílohy č. 15, vynásobí se její objemový podíl koeficientem 1,852 a odečte se od součtu objemových podílů. Výše koeficientu K4 je omezena rozpětím od 0,80 do 1,20, které lze překročit jen výjimečně na základě průkazného odůvodnění, kterým je zejména fotodokumentace, výčet a podrobný popis jednotlivých konstrukcí a vybavení s podstandardním resp. nadstandardním provedením;

K 5 . . . koeficient polohový podle přílohy č. 14, K i . . . koeficient změn ceny staveb podle přílohy č. 38, vztažený k cenové úrovni roku 1994, K p . . . koeficient prodejnosti uvedený v příloze č. 39. Pozn.: Koeficient prodejnosti Kp byl v souladu s § 44 odst. 11 zvýšen o 30 %. Důvodem pro jeho zvýšení je skutečný způsob využití Nemovitostí, oproti stavu evidovanému v katastru nemovitostí, kdy značná část oceňovaných Nemovitostí slouží pro administrativní a ostatní komerční účely. Uvedené skutečnosti tak dle názoru Znalce zásadním způsobem zvyšují výslednou hodnotu nemovitostí Předmětu ocenění.




3.2.1.2 Stanovení Zjištěné ceny Budovy č.p. 632 - § 3 Vyhlášky Tabulka 3-1 Identifikace Budovy č.p. 632 Typ budovy:

L

Účel užití budovy:

průmysl

Typ konstrukce:

monolitická betonová tyčová

SKP:

46.21.13.1..1

Počet PP:

1

Počet NP (vč. podkroví je-li účelově využito):

4

Podkroví účelově využito:

Ne 3

Obestavěný prostor budovy [m ]

28 390,82

2

Zastavěná plocha budovy [m ]

1 684,22 2

Průměrná zastavěná plocha podlaží v objektu [m ]

1 457,05

Průměrná výška podlaží v objektu [m]

3,88

Zdroj: podklady Objednatele, místní šetření, vlastní výpočet, Vyhláška

Tabulka 3-2 Stanovení základní ceny a koeficientů dle Vyhlášky Základní cena dle přílohy č. 2 Vyhlášky za 1 m3 ZC =

2 786,00 Kč

Koeficient přepočtu základní ceny podle druhu konstrukce určený dle přílohy č. 4 Vyhlášky K1 =

1,158

Koeficient přepočtu základní ceny podle velikosti průměrné zastavěné plochy podlaží v objektu určený dle § 3 Vyhlášky K2 =

0,925

Koeficient přepočtu základní ceny podle průměrné výšky podlaží v objektu určený dle § 3 Vyhlášky K3 =

0,841

Koeficient vybavení K4 = 1+ (0,54 * n); n = součet objemových podílů konstrukcí a vybavení (výpočet viz příloha posudku) K4 =

1,028

Koeficient polohový určený dle přílohy č. 14 Vyhlášky K5 =

1,150

Koeficient změny cen staveb určený dle přílohy č. 38 Vyhlášky Ki =

2,123

Koeficient prodejnosti určený dle přílohy č. 39 Vyhlášky Kp =

0,657

Zdroj: vlastní výpočet, Vyhláška




Tabulka 3-3 Stanovení Zjištěné ceny Budovy č.p. 632 Základní cena dle přílohy č. 2 Vyhlášky [Kč/m3]

2 786,00

Koeficient K1

1,158

Koeficient K2

0,925

Koeficient K3

0,841

Koeficient K4

1,028

Koeficient K5

1,150

Koeficient Ki

2,123

Koeficient Kp

0,657 3

Základní cena upravená s Kp [Kč/m ]

4 138,41 3

Základní cena upravená bez Kp [Kč/m ]

6 298,95

3

Celkový obestavěný prostor [m ]

28 390,82

Výchozí cena bez Kp [Kč]

178 832 355,64

Stupeň dokončení budovy

100,00 %

Výchozí cena bez Kp po zohlednění stupně dokončení stavby [Kč]

178 832 355,64

Rok odhadu

2012

Rok pořízení

1988

Stáří [roků]

24

Celková životnost [roků]

100

Způsob určení opotřebení

lineárně

Opotřebení

24,00 %

Cena po odpočtu opotřebení, bez Kp [Kč]

135 912 590,29

Jedná se o stavbu s doloženým výskytem radonu, se stavebním povolením vydaným do 28.2.1991? Snížení ceny o 7% za doložený výskyt radonu (§ 21 odst. 4 Vyhlášky) [Kč]

NE 0,00

Cena k datu ocenění bez koeficientu prodejnosti [Kč]

135 912 590,29

Cena k datu ocenění s koeficientem prodejnosti [Kč]

89 294 571,82


3.2.1.3 Postup stanovení Zjištěné ceny inženýrských a speciálních pozemních staveb - § 4 Vyhlášky Dle § 4 Vyhlášky se cena inženýrské a speciální pozemní stavby, kromě stavby rybníka a malé vodní nádrže oceňované podle § 14 odst. 1, zjistí vynásobením počtu příslušné měrné jednotky, kterou je m3, m2, m, kus nebo hektar, základní cenou uvedenou v příloze č. 5 a násobí se koeficienty K5 z přílohy č. 14, Ki z přílohy č. 38 a Kp z přílohy č. 39. Pozn.: Koeficient prodejnosti Kp byl v souladu s § 44 odst. 11 zvýšen o 30 %. Důvodem pro jeho zvýšení je skutečný způsob využití Nemovitostí, oproti stavu evidovanému v katastru nemovitostí, kdy značná část oceňovaných Nemovitostí slouží pro administrativní a ostatní komerční účely. Uvedené skutečnosti tak dle názoru Znalce zásadním způsobem zvyšují výslednou hodnotu nemovitostí Předmětu ocenění.




3.2.1.4 Stanovení Zjištěné ceny inženýrských a speciálních pozemních staveb - § 4 Vyhlášky 3.2.1.4.1 Stanovení Zjištěné ceny vodovodní přípojky Tabulka 3-4 Identifikace vodovodní přípojky Typ inženýrské stavby:

Vodovody trubní DN 80 mm

SKP:

46.21.32.1

CZ-CC

2222

Konstrukční charakteristika:

z trub litinových

Počet příslušné měrné jednotky

98,60


Tabulka 3-5 Stanovení základní ceny a koeficientů dle Vyhlášky Základní cena dle přílohy č. 5 Vyhlášky za 1 m ZC =

1 840,00 Kč


1,15


2,323


0,657


Tabulka 3-6 Stanovení Zjištěné ceny vodovodní přípojky Základní cena dle přílohy č. 5 Vyhlášky [Kč/m]

1 840,00

Počet příslušné měrné jednotky [m]

98,60

Koeficient polohový K5

1,150

Koeficient změny cen staveb Ki

2,323

Koeficient prodejnosti Kp

0,657

Rok odhadu

2012

Rok pořízení

1988

Stáří [roků]

24

Předpokládaná životnost [roků]

60

Základní cena upravená bez Kp [Kč/m]

4 915,47

Výchozí cena [Kč]

484 665,34

Stupeň dokončení stavby (odborným odhadem)

100,00 %

Výchozí cena po zohlednění dokončení stavby [Kč]

484 665,34

Opotřebení (určené lineární metodou)

40,00 %

Cena ke dni odhadu bez Kp [Kč]

290 799,20

Cena ke dni odhadu s Kp [Kč]

191 055,07





3.2.1.4.2 Stanovení Zjištěné ceny kanalizační přípojky Tabulka 3-7 Identifikace kanalizační přípojky Typ inženýrské stavby:

Kanalizace trubní DN 300 mm

SKP:

46.21.41.4

CZ-CC

2223


z trub kameninových


184,40


Tabulka 3-8 Stanovení základní ceny a koeficientů dle Vyhlášky Základní cena dle přílohy č. 5 Vyhlášky za 1 m ZC =

1 981,00 Kč


1,15


2,327


0,657


Tabulka 3-9 Stanovení Zjištěné ceny kanalizační přípojky Základní cena dle přílohy č. 5 Vyhlášky [Kč/m]

1 981,00

Počet příslušné měrné jednotky [m]

184,40


1,150


2,327


0,657

Rok odhadu

2012

Rok pořízení

1988

Stáří [roků]

24


60


5 301,26


977 552,34


100,00 %


977 552,34


40,00 %


586 531,40


385 351,13





3.2.1.4.3 Stanovení Zjištěné ceny parkoviště Tabulka 3-10 Identifikace parkoviště Typ inženýrské stavby:

Komunikace pozemní

SKP:

46.23.11.4

CZ-CC

211123


monolitický betonový


828,68


Tabulka 3-11 Stanovení základní ceny a koeficientů dle Vyhlášky Základní cena dle přílohy č. 5 Vyhlášky za 1 m2 ZC =

1 092,00 Kč


1,15


2,274


0,657


Tabulka 3-12 Stanovení Zjištěné ceny parkoviště Základní cena dle přílohy č. 5 Vyhlášky [Kč/m2]

1 092,00

2

Počet příslušné měrné jednotky [m ]

828,68


1,150


2,274


0,657

Rok odhadu

2012

Rok pořízení

1988

Stáří [roků]

24


50 2


2 855,69


2 366 453,19


100,00 %


2 366 453,19


48,00 %


1 230 555,66


808 475,07





3.2.1.5 Rekapitulace stanovení Zjištěné ceny inženýrských a speciálních pozemních staveb Tabulka 3-13 Rekapitulace stanovení Zjištěné ceny inženýrských a speciálních pozemních staveb Reprodukční cena [Kč]

Zjištěná cena bez KP (cena časová) [Kč]

Zjištěná cena s KP [Kč]

Vodovody trubní DN 80 mm

484 665,34

290 799,20

191 055,07

Kanalizace trubní DN 300 mm

977 552,34

586 531,40

385 351,13

Komunikace pozemní

2 366 453,19

1 230 555,66

808 475,07

Celkem

3 828 670,87

2 107 886,26

1 384 881,27

Inženýrská stavba


3.2.1.6 Postup stanovení Zjištěné ceny venkovních úprav - § 10 Vyhlášky Dle § 10 odst. 1 Vyhlášky se cena venkovní úpravy, kromě té, která tvoří příslušenství ke stavbě oceňované porovnávacím způsobem a je zahrnuta v její ceně, zjistí vynásobením počtu měrných jednotek základní cenou uvedenou v příloze č. 11, popřípadě v příloze č. 5 a násobí se koeficientem K5 z přílohy č. 14, Ki z přílohy č. 38 a Kp z přílohy č. 39. Pozn.: Koeficient prodejnosti Kp byl v souladu s § 44 odst. 11 zvýšen o 30 %. Důvodem pro jeho zvýšení je skutečný způsob využití Nemovitostí, oproti stavu evidovanému v katastru nemovitostí, kdy značná část oceňovaných Nemovitostí slouží pro administrativní a ostatní komerční účely. Uvedené skutečnosti tak dle názoru Znalce zásadním způsobem zvyšují výslednou hodnotu nemovitostí Předmětu ocenění.

3.2.1.7 Stanovení Zjištěné ceny venkovních úprav – § 10 Vyhlášky Tabulka 3-14 Stanovení Zjištěné ceny lapače tuku Lapač tuku přes 2 m3 OP

Typ Kód CZ - CC

2223

3

Výměra [m ]

6,20

Rok odhadu

2012

Rok pořízení

1988

Stáří [roků]

24


60 3

Základní cena podle příl. č. 11 Vyhlášky [Kč/m ]

5 430,00


1,15


2,327


0,657 3


14 530,95


90 091,89


100,00 %


90 091,89


40,00 %


54 055,13


35 514,22





Tabulka 3-15 Stanovení Zjištěné ceny opěrných zdí Typ

Opěrné zdi - monolitické z železového betonu

SKP

46.21.64.5 3

Výměra [m ]

271,82

Rok odhadu

2012

Rok pořízení

1988

Stáří [roků]

24


50 3


2 400,00


1,15


2,339


0,657 3


6 455,64


1 754 772,06


100,00 %


1 754 772,06


48,00 %


912 481,47


599 500,33


Tabulka 3-16 Stanovení Zjištěné ceny západního venkovního schodiště Typ

Schody venkovní a předložené - betonové s teracem na terén

SKP

46.21.64.5

Délka [m]

7,20

Rok odhadu

2012

Rok pořízení

1988

Stáří [roků]

24


50

Základní cena podle příl. č. 11 Vyhlášky [Kč/m]

295,00


1,15


2,339


0,657


793,51


5 713,27


100,00 %


5 713,27


48,00 %


2 970,90


1 951,88





Tabulka 3-17 Stanovení Zjištěné ceny rampového schodiště Typ

2x schodiště rampové - na železobetonové desce, schody betonované

SKP

46.21.64.5

Délka [m]

4,65

Rok odhadu

2012

Rok pořízení

1988

Stáří [roků]

24


50


710,00


1,15


2,339


0,657


1 909,79


8 880,52


100,00 %


8 880,52


48,00 %


4 617,87


3 033,94


Tabulka 3-18 Stanovení Zjištěné ceny jižního venkovního schodiště Typ


SKP

46.21.64.5

Délka [m]

2,00

Rok odhadu

2012

Rok pořízení

1988

Stáří [roků]

24


50


295,00


1,15


2,339


0,657


793,51


1 587,02


100,00 %


1 587,02


48,00 %


825,25


542,19





Tabulka 3-19 Stanovení Zjištěné ceny severního venkovního schodiště Typ


SKP

46.21.64.5

Délka [m]

5,30

Rok odhadu

2012

Rok pořízení

1988

Stáří [roků]

24


50


295,00


1,15


2,339


0,657


793,51


4 205,60


100,00 %


4 205,60


48,00 %


2 186,91


1 436,80


Tabulka 3-20 Stanovení Zjištěné ceny schodiště u jídelny Typ


SKP

46.21.64.5

Délka [m]

1,20

Rok odhadu

2012

Rok pořízení

1988

Stáří [roků]

24


50


295,00


1,15


2,339


0,657


793,51


952,21


100,00 %


952,21


48,00 %


495,15


325,31





Tabulka 3-21 Stanovení Zjištěné ceny zpevněné plochy před jídelnou Plochy s povrchem dlážděným - z betonových dlaždic, do lože z kameniva

Typ SKP

46.23.11.5 2

Výměra [m ]

377,82

Rok odhadu

2012

Rok pořízení

1988

Stáří [roků]

24


50 2


205,00


1,15


2,274


0,657 2


536,10


202 549,30


100,00 %


202 549,30


48,00 %


105 325,64


69 198,95


Tabulka 3-22 Stanovení Zjištěné ceny betonové dlažby Plochy s povrchem dlážděným - betonová dlažba zámková

Typ SKP

46.23.11.5 2

Výměra [m ]

98,06

Rok odhadu

2012

Rok pořízení

2008

Stáří [roků]

4


50 2


525,00


1,15


2,274


0,657 2


1 372,93


134 629,52


100,00 %


134 629,52


8,00 %


123 859,16


81 375,47





3.2.1.8 Rekapitulace stanovení Zjištěné ceny venkovních úprav Tabulka 3-23 Rekapitulace stanovení Zjištěné ceny venkovních úprav Reprodukční cena [Kč]



Lapač tuku

90 091,89

54 055,13

35 514,22

Opěrné zdi

1 754 772,06

912 481,47

599 500,33

Schodiště západní venkovní

5 713,27

2 970,90

1 951,88

2x schodiště rampové

8 880,52

4 617,87

3 033,94

Schodiště jižní venkovní

1 587,02

825,25

542,19

Schodiště severní venkovní

4 205,60

2 186,91

1 436,80

952,21

495,15

325,31

Zpevněná plocha před jídelnou

202 549,30

105 325,64

69 198,95

Betonová dlažba

134 629,52

123 859,16

81 375,47

2 203 381,39

1 206 817,48

792 879,09

Venkovní úprava

Schodiště u jídelny

Celkem Zdroj: vlastní výpočet, Vyhláška

3.2.2 STANOVENÍ ZJIŠTĚNÉ CENY POZEMKŮ 3.2.2.1 Postup stanovení Zjištěná ceny stavebních Pozemků - § 28 Vyhlášky Zjištěná cena stavebních pozemků vychází ze Zákona a jeho prováděcí Vyhlášky. Dle § 9 odst. 1 písm. a) Zákona se pro účely oceňování stavebním pozemkem rozumí pozemky evidované v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěné plochy a nádvoří, které tvoří jednotný funkční celek se stavbou za účelem jejich společného využití a jsou ve vlastnictví stejného subjektu. Dle § 9 odst. 3 Zákona se pro účely oceňování pozemek posuzuje podle stavu uvedeného v katastru nemovitostí. Při nesouladu mezi stavem uvedeným v katastru nemovitostí a skutečným stavem se vychází při oceňování ze skutečného stavu. Liberec nemá zpracovanou cenovou mapu pozemků nacházejících se v lokalitě Liberec IV - Perštýn. Stavební pozemky jsou dle katastru nemovitostí evidovány jako zastavěná plocha a nádvoří nebo jako ostatní plocha, případně zahrada a takto jsou i dle skutečnosti využívány. Zjištěná cena stavebních pozemků tak bude stanovena, v souladu s Vyhláškou, dle § 28 Vyhlášky. Stavební pozemky budou oceněny základní cenou podle § 28 odst. 1 písm. e). Dle odst. 2 se cena uvedená v odst. 1 upraví přirážkami podle tabulky č. 1 přílohy č. 21 a dále se cena uvedená v odst. 1 upraví přirážkami a srážkami podle tabulky č. 2 přílohy č. 21 a vynásobí koeficienty Ki z přílohy č. 38 a Kp z přílohy č. 39. Pozn.: Koeficient prodejnosti Kp byl v souladu s § 44 odst. 11 zvýšen o 30 %. Důvodem pro jeho zvýšení je skutečný způsob využití Nemovitostí, oproti stavu evidovanému v katastru nemovitostí, kdy značná část oceňovaných Nemovitostí slouží pro administrativní a ostatní komerční účely. Uvedené skutečnosti tak dle názoru Znalce zásadním způsobem zvyšují výslednou hodnotu nemovitostí Předmětu ocenění.




Zjištěná cena Pozemků bude stanovena v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí s přihlédnutím k jejich skutečnému stavu zjištěnému při místním šetření. 3.2.2.2 Stanovení Zjištěné ceny stavebních pozemků - § 28 Vyhlášky Tabulka 3-24 Stanovení Zjištěné ceny Pozemku 1457/7 Parcelní číslo pozemku

1457/7

Druh pozemku dle katastru nemovitostí

ostatní plocha - manipulační plocha

Druh pozemku dle místního šetření

ostatní plocha ve funkčním celku

Je vypracován platný územní plán obce?

ANO

Využití dle územního plánu obce

SM - plochy smíšené městské

Zvolený druh pozemku dle § 9 odst. 3 Zákona

stavební

2

Výměra pozemku [m ]

459

Umístění pozemku

k.ú. Liberec 682039 2

Základní cena [Kč/m ]

800,00

Přirážky a srážky dle příl. 21 tab.1 pol. 1.1

0,00 %


150,00 %


150,00 %

Přirážky a srážky dle příl. 21 tab.2

0,00 % 2

Základní cena upravená dle příl. 21 [Kč/m ]

3 200,00

Koeficient Ki (dle přílohy č. 38 Vyhlášky)

2,123

2


6 793,60

Koeficient Kp (dle přílohy č. 39 Vyhlášky)

0,657

Koeficient dle § 28 odst. 5 Vyhlášky

0,4

2


1 785,36 2

Minimální cena podle § 28 odst. 9 Vyhlášky [Kč/m ]

20,00

2

Použitá základní upravená cena [Kč/m ]

1 785,36

Cena pozemku bez Kp [Kč]

1 247 304,96

Cena pozemku s Kp [Kč]

819 480,24

Zdroj: místní šetření, výpis z katastru nemovitostí Poznámky: *) Pozemek se nachází v obci Liberec. Významnost z hlediska zeměpisného, kulturního a hospodářského není důvodem úpravy ceny pozemku. *)) Pozemek se nachází v zastavěném území k.ú. sídelní části města podle § 28 odstavce 1 písmeno e). Výhodnost polohy pozemku na území obce z hlediska účelu užití stavby na něm zřízené, popřípadě k jejímu zřízení určeného je důvodem úpravy ceny stavebního pozemku přirážkou. *))) Pozemek je zastavěn stavbou s komerční využitelností, případně se nachází ve funkčním celku s takovou stavbou.




Tabulka 3-25 Stanovení Zjištěné ceny Pozemku 1457/8 Parcelní číslo pozemku

1457/8






ANO




stavební

2


1 305

Umístění pozemku



800,00


0,00 %


150,00 %


150,00 %


0,00 % 2


3 200,00


2,123

2


6 793,60


0,657


0,4

2


1 785,36 2


20,00

2


1 785,36


3 546 259,20


2 329 894,80






1457/9






ANO




stavební

2


281

Umístění pozemku



800,00


0,00 %


150,00 %


150,00 %


0,00 % 2


3 200,00


2,123

2


6 793,60


0,657


0,4

2


1 785,36 2


20,00

2


1 785,36


763 600,64


501 686,16






1457/10


zastavěná plocha a nádvoří




ANO




stavební

2


1 505

Umístění pozemku



800,00


0,00 %


150,00 %


150,00 %


0,00 % 2


3 200,00


2,123

2


6 793,60


0,657

2


4 463,40 2


20,00

2


4 463,40


10 224 368,00


6 717 417,00

Poznámky: *) Pozemek se nachází v obci Liberec. Významnost z hlediska zeměpisného, kulturního a hospodářského není důvodem úpravy ceny pozemku. *)) Pozemek se nachází v zastavěném území k.ú. sídelní části města podle § 28 odstavce 1 písmeno e). Výhodnost polohy pozemku na území obce z hlediska účelu užití stavby na něm zřízené, popřípadě k jejímu zřízení určeného je důvodem úpravy ceny stavebního pozemku přirážkou. *))) Pozemek je zastavěn stavbou s komerční využitelností, případně se nachází ve funkčním celku s takovou stavbou.





1457/12






ANO




stavební

2


1 212

Umístění pozemku



800,00


0,00 %


150,00 %


150,00 %


0,00 % 2


3 200,00


2,123

2


6 793,60


0,657


0,4

2


1 785,36 2


20,00

2


1 785,36


3 293 537,28


2 163 856,32






1457/13


zahrada


zahrada ve funkčním celku


ANO




stavební

2


53

Umístění pozemku



800,00


0,00 %


150,00 %


150,00 %


0,00 % 2


3 200,00


2,123

2


6 793,60


0,657


0,4

2


1 785,36 2


20,00

2


1 785,36


144 024,32


94 624,08






1457/14






ANO




stavební

2


138

Umístění pozemku



800,00


0,00 %


150,00 %


150,00 %


0,00 % 2


3 200,00


2,123

2


6 793,60


0,657


0,4

2


1 785,36 2


20,00

2


1 785,36


375 006,72


246 379,68






1457/15


ostatní plocha - zeleň




ANO




stavební

2


72

Umístění pozemku



800,00


0,00 %


150,00 %


150,00 %


0,00 % 2


3 200,00


2,123

2


6 793,60


0,657


0,4

2


1 785,36 2


20,00

2


1 785,36


195 655,68


128 545,92





3.2.2.3 Rekapitulace stanovení Zjištěné ceny Pozemků Zjištěná cena Pozemků byla, s ohledem na jejich skutečný stav, stanovena dle § 28 Vyhlášky. Tabulka 3-32 Rekapitulace stanovení Zjištěné ceny Pozemků Pozemek parc. č.

Druh pozemku

Výměra [m2]

1457/7


459,00

1 247 304,96

819 480,24

1457/8


1 305,00

3 546 259,20

2 329 894,80

1457/9


281,00

763 600,64

501 686,16

1457/10


1 505,00

10 224 368,00

6 717 417,00

1457/12


1 212,00

3 293 537,28

2 163 856,32

1457/13

zahrada

53,00

144 024,32

94 624,08

1457/14


138,00

375 006,72

246 379,68

1457/15

ostatní plocha - zeleň

72,00

195 655,68

128 545,92

5 025,00

19 789 756,80

13 001 884,20

Celkem

Zjištěná cena bez KP [Kč] Zjištěná cena s KP [Kč]


3.2.3 REKAPITULACE STANOVENÍ ZJIŠTĚNÝCH CEN NEMOVITOSTÍ Tabulka 3-33 Rekapitulace stanovení Zjištěných cen Nemovitostí Reprodukční cena [Kč]



178 832 355,64

135 912 590,29

89 294 571,82

Inženýrské stavby - § 4

3 828 670,87

2 107 886,26

1 384 881,27

Venkovní úpravy - § 10

2 203 381,39

1 206 817,48

792 879,09

-

19 789 756,80

13 001 884,20

184 864 407,90

159 017 050,83

104 474 216,38

Hlavní stavba - § 3 (Budova č.p. 632)

Pozemky - § 28 Celkem Zdroj: vlastní výpočet

Hodnota Nemovitostí stanovená v úrovni Zjištěné ceny činí k datu ocenění: (matematicky zaokrouhleno na desetikoruny Kč) 104 474 220,00 Kč




3.3 STANOVENÍ TRŽNÍ HODNOTY NEMOVITOSTÍ Ve znaleckém posudku budou pro stanovení Tržní hodnoty Nemovitostí použity dvě na sobě navzájem nezávislé metody: výnosová a porovnávací metoda. 3.3.1 METODA 1 - STANOVENÍ TRŽNÍ HODNOTY NEMOVITOSTÍ VÝNOSOVÝM ZPŮSOBEM Jako první způsob ocenění bude použita výnosová metoda stanovení Tržní hodnoty Nemovitostí. Výnosový způsob předpokládá schopnost nemovitosti přinášet trvalý a udržitelný výnos (příjem). Část prostor v Budově č.p. 632 je předmětem pronájmu a existuje předpoklad pokračování jejich pronájmu i v budoucnosti. V domě se dále nachází prostory, které nejsou pronajaté, ale svým charakterem jsou využitelné pro pronájem. Je tedy splněna podmínka budoucích výnosů z oceňovaných Nemovitostí. Na základě podkladů dodaných Objednatelem a zpracované analýzy trhu je možné provést poměrně spolehlivou prognózu budoucích peněžních toků s nemovitostmi spojených. Rizika a očekávaná výnosnost budou zohledněna v úrovni kapitalizační míry. Výnosová hodnota reprezentuje čistě ekonomický, podnikatelský pohled na vlastnictví nemovitosti jako věci, která má přinášet výnos. Je dána velikostí kapitálu, který by při uložení na danou úrokovou míru v budoucnu umožňoval vyplatit takové částky, které by byly rovny výnosům, jež by přinášela nemovitost. 3.3.1.1 Stanovení reprodukční a časové ceny Staveb s příslušenstvím Pro potřeby vstupních parametrů následného výpočtu hodnoty Nemovitostí s příslušenstvím výnosovou metodou Znalec stanoví časovou a reprodukční cenu Staveb s příslušenstvím nákladovou metodou. Příslušenstvím Staveb jsou myšleny venkovní úpravy a inženýrské stavby. Časová a reprodukční cena Staveb s příslušenstvím bude stanovena nákladovou metodou v analogii s Vyhláškou, o provedení některých ustanovení Zákona, v platném znění k datu ocenění. 3.3.1.1.1 Rekapitulace reprodukční a časové ceny Staveb Reprodukční a časová cena byla stanovena v kapitole 3.2. Hodnota stanovená nákladovým způsobem odpovídá časové ceně. Tabulka 3-34 Rekapitulace reprodukční a časové ceny Staveb s příslušenstvím Reprodukční cena [Kč]


178 832 355,64

135 912 590,29

Inženýrské stavby - § 4

3 828 670,87

2 107 886,26

Venkovní úpravy - § 10

2 203 381,39

1 206 817,48

184 864 407,90

139 227 294,03

Hlavní stavba - § 3 (Budova č.p. 632)

Celkem Zdroj: místní šetření, podklady Objednatele, vlastní výpočet




3.3.1.2 Budoucí příjmy plynoucí z pronájmu Nemovitostí Výnosy, pro účely stanovení výnosové hodnoty Nemovitostí, budou stanoveny z příjmů plynoucích z pronájmu Nemovitostí. Vzhledem ke skutečnosti, že Znalec neměl k dispozici přehled a výši nájemného plynoucího z pronájmu oceňovaných Nemovitostí, bude výše nájemného stanovena na základě porovnávací metody. Z důvodu stanovení budoucích příjmů budou pronajatelné prostory v Budově č.p. 632 rozděleny dle jejich funkčního využití – kancelářské prostory (kanceláře v 1. až 3. NP a kanceláře ve 4. NP, které jsou počátečné rekonstrukci), výrobní prostory, jídelna. Součástí stanovení příjmů z pronájmu budou i venkovní zpevněné plochy, které vzhledem ke svému charakteru a lokalizaci disponují rovněž výnosovým potenciálem. Pro stanovení tržního nájemného z Nemovitostí bude použita indexová porovnávací metoda s použitím standardního jednotkového tržního nájemného, která je podrobně popsána v [3] a je transparentní metodou určení tržní hodnoty nájemného. Tato metoda vzhledem ke své podstatě umožňuje do ocenění promítnout cenový vývoj, a tedy aktuální situaci na trhu. Jedná se o multikriteriální metodu nepřímého porovnání. Nájemné je porovnáváno s tržním nájemným standardní nemovitosti přesně definovaných vlastností. Cena tržního nájemného standardní nemovitosti je přitom odvozena na základě zpracované databáze nemovitostí a jejich vlastností. Tržní nájemné standardní nemovitosti je stanoveno komparací se srovnávacími nemovitostmi. Pro zohlednění kvalitativních odlišností standardní a srovnávací nemovitosti je užito tzv. indexu srovnávací nemovitosti (IS), pomocí kterého je stanoveno jednotkové tržní nájemné standardní nemovitosti (JTCS). Obdobně je pro zohlednění odlišností standardní a oceňované nemovitosti, a stanovení jednotkového tržního nájemného oceňované nemovitosti (JTCO), použit tzv. index oceňované nemovitosti (IO). Budoucí roční výnosy z nájemného jsou uvedeny níže. 3.3.1.2.1 Stanovení tržního nájemného kancelářských prostor Pro účely stanovení tržního nájemného kancelářských prostor pomocí multikriteriální metody nepřímého porovnání byla definována standardní nemovitost, kterou se rozumí kancelářské prostory nacházející se v centru Liberce, v objektu se skeletovou nosnou konstrukcí, s velmi dobrým technickým stavem, situované v 1. a vyšším patře objektu, se standardním vybavením, využitelné jako kanceláře, s možností vlastního parkovacího stání a bez přítomnosti dalších vlivů. Cena nájemného standardní nemovitosti je přitom odvozena na základě zpracované databáze nemovitostí (jejich vlastností a cen pronájmu). Jednotkou je zde metr čtvereční.






Databáze srovnávacích nemovitostí

Srovnávací objekty byly částečně převzaty z databáze Znalce a doplněny z nabídek realitních kanceláří. Znalec se při výběru srovnávacích objektů soustředil zejména na lokalitu, technický stav a využitelnost nemovitostí. Pro určení hodnoty tržního nájemného bylo srovnáváno obvyklé nájemné kancelářských prostor. Případné odlišnosti srovnávacích nemovitostí od nemovitosti oceňované jsou eliminovány vhodnou aplikací porovnávací metody. Informace o všech srovnávacích objektech v databázi jsou vztaženy k datu ocenění. Databáze srovnávacích nemovitostí obsahuje celkem 8 nemovitostí, u nichž jsou známy jejich potřebné parametry a nabídkové (příp. realizované) nájemné. Potřebnými parametry byly tyto (nejsou řazeny podle velikosti vlivu na výslednou hodnotu): lokalita, typ konstrukce, technický stav, umístění v budově, vybavení, způsob využití, možnost parkování a přítomnost dalších vlivů.




Tabulka 3-35 Databáze srovnávacích nemovitostí KRC

Cena po redukci na pramen ceny [Kč/měsíc]

Užitná plocha [m2]

Lokalita

Typ konstrukce

Technický stav objektu

Umístění

Vybavení

Způsob využití

31 603,00

0,95

30 022,85

143,00

Šaldovo nám., Liberec

skeletová

novostavba

přízemí

standardní

kanceláře

2

43 750,00

0,95

41 562,50

175,00

nám. Českých Bratří, Liberec

cihlová

po rekonstrukci

přízemí

standardní

kanceláře

3

11 820,00

0,95

11 229,00

60,00

České mládeže, Liberec

skeletová

velmi dobrý

1. patro a vyšší

standardní

kanceláře

4

25 000,00

0,95

23 750,00

110,00

Liberec

cihlová

dobrý

1. patro a vyšší

standardní

kanceláře, obchod

5

20 000,00

0,95

19 000,00

92,00

Moskevská, Liberec

cihlová

velmi dobrý

přízemí

standardní

kanceláře, obchod

6

57 500,00

0,95

54 625,00

300,00

Rumunská, Liberec

smíšená

velmi dobrý

1. patro a vyšší

standardní

kanceláře

7

42 300,00

0,95

40 185,00

188,00

Palachova, Liberec

cihlová

dobrý

1. patro a vyšší

standardní

kanceláře

8

11 041,67

0,95

10 489,59

53,00

Fügnerova, Liberec

skeletová

velmi dobrý

1. patro a vyšší

standardní

kanceláře

i

Nabídková cena [Kč/měsíc]

1

Zdroj: vlastní výpočet Pozn.: KRC - koeficient redukce na pramen ceny je užit z důvodu předpokladu, že skutečné nájemné srovnávacích objektů je nižší než nabízené.




Možnost parkování vlastní parkovací stání vlastní parkovací stání v ceně nájmu vlastní parkovací stání v ceně nájmu bez vlastního parkování vlastní parkovací stání v ceně nájmu bez vlastního parkování vlastní parkovací stání vlastní parkovací stání

Další vlivy

bez vlivu

bez vlivu

bez vlivu bez vlivu bez vlivu bez vlivu bez vlivu bez vlivu



Stanovení jednotkové tržní ceny nájemného srovnávacích nemovitostí - JTCS

Na základě koeficientů odlišnosti k1 – k8 byl pro každou srovnávací nemovitost vypočten index odlišnosti nájemného srovnávací nemovitosti od nájemného nemovitosti standardní IS. Z něj byly poté vypočteny jednotkové tržní ceny nájemného srovnávacích nemovitostí – JTCS. k1

…

koeficient lokality

k2

…

koeficient typu konstrukce

k3

…

koeficient technického stavu

k4

…

koeficient umístění

k5

…

koeficient vybavení

k6

…

koeficient způsobu využití

k7

…

koeficient možnosti parkování

k8

…

koeficient dalších vlivů

Rozmezí jednotlivých koeficientů bylo stanoveno na základě odborného úsudku Znalce, přičemž jako podklad pro jejich stanovení byly užity publikace [2] a [3]. Tabulka 3-36 Stanovení jednotkové tržní ceny nájemného srovnávacích nemovitostí – JTCS

i



Jednotková cena [Kč/m2/měsíc]

1

30 022,85

143,00

209,95

1,00 1,00 1,10 0,85 1,00 1,00 1,00 1,00 0,94

223,35

2

41 562,50

175,00

237,50

1,00 1,02 1,05 0,85 1,00 1,00 1,05 1,00 0,96

247,40

3

11 229,00

60,00

187,15

0,80 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,05 1,00 0,84

222,80

4

23 750,00

110,00

215,91

1,00 1,02 0,95 1,00 1,00 1,10 0,90 1,00 0,96

224,91

5

19 000,00

92,00

206,52

1,00 1,02 1,00 0,85 1,00 1,10 1,05 1,00 1,00

206,52

6

54 625,00

300,00

182,08

1,00 0,99 1,00 1,00 1,00 1,00 0,90 1,00 0,89

204,58

7

40 185,00

188,00

213,75

1,00 1,02 0,95 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,97

220,36

8

10 489,59

53,00

197,92

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

197,92

k1

k2

K3

K4

K5

K6

K7

K8

IS

JTCS [Kč/m2/měsíc]

Zdroj: vlastní výpočet



Stanovení standardní jednotkové tržní ceny nájemného – SJTC

Na základě indexů jednotlivých srovnávacích nemovitostí (IS) z databáze byly určeny jejich výsledné tržní ceny nájemného (JTCS) – viz Tabulka 3-36. Dvě ze srovnávacích nemovitostí (viz Tabulka 3-36 zvýrazněny kurzívou) byly ze srovnání vyloučeny z důvodu přílišné odlehlosti jejich výsledné jednotkové tržní ceny nájemného od průměru všech použitých hodnot – standardní jednotkové tržní ceny nájemného.




Pro určení standardní jednotkové tržní ceny nájemného bylo tedy použito 6 srovnávacích nemovitostí (viz Tabulka 3-37). Tabulka 3-37 Stanovení standardní jednotkové tržní ceny nájemného – SJTC Celkový počet srovnávacích nemovitostí

8

Počet použitých srovnávacích nemovitostí

6

2

Minimum použitých hodnot [Kč/m /měsíc]

204,58

Maximum použitých hodnot [Kč/m2/měsíc]

224,91

Směrodatná odchylka [Kč/m2/měsíc]

8,29 2

Průměr minus směrodatná odchylka [Kč/m /měsíc]

208,80

Průměr plus směrodatná odchylka [Kč/m2/měsíc]

225,38

Průměr použitých hodnot [SJTC] [Kč/m2/měsíc]

217,09

Variační koeficient

3,82 %




Stanovení jednotkového tržního nájemného kancelářských prostor v 1. až 3. NP - JTCO

Na základě koeficientů odlišnosti k1 – k8 oceňované nemovitosti byl určen její index odlišnosti IO a jednotkové tržní nájemné kancelářských prostor - JTCO. Jedná se o kancelářské prostory v dobrém technickém stavu s podstandardním vybavením, které jsou situovány v 1. až 3. NP Budovy č.p. 632. Tabulka 3-38 Jednotkové tržní nájemné kancelářských prostor v 1. až 3. NP - JTCO Užitná plocha [m2]

927,90

Lokalita

Dr. Milady Horákové, Liberec

Typ konstrukce

skeletová


dobrý

Umístění

1. patro a vyšší

Vybavení

podstandardní

Způsob využití

kanceláře

Možnost parkování

vlastní parkovací stání

Další vlivy

bez vlivu

Koeficienty odlišnosti k1

1,00

k2

1,00

K3

0,95

K4

1,00

K5

0,95

K6

1,00

K7

1,00

K8

1,00

Index odlišnosti oceňovaného objektu IO

0,90 2

Jednotková výše nájemného JTCO [Kč/m /měsíc]

195,38





Rozmezí jednotlivých koeficientů bylo stanoveno na základě odborného úsudku Znalce, přičemž jako podklad pro jejich stanovení byly užity publikace [2] a [3].



Stanovení jednotkového tržního nájemného kancelářských prostor ve 4. NP - JTCO

Na základě koeficientů odlišnosti k1 – k8 oceňované nemovitosti byl určen její index odlišnosti IO a jednotkové tržní nájemné kancelářských prostor - JTCO. Jedná se o kancelářské prostory v dobrém technickém stavu se standardním vybavením, které prošly částečnou rekonstrukcí a jsou situovány ve 4. NP Budovy č.p. 632. Tabulka 3-39 Jednotkové tržní nájemné kancelářských prostor ve 4. NP - JTCO Užitná plocha [m2]

529,71

Lokalita


Typ konstrukce

skeletová


dobrý

Umístění

1. patro a vyšší

Vybavení

standardní

Způsob využití

kanceláře



Další vlivy

bez vlivu


1,00

k2

1,00

K3

0,95

K4

1,00

K5

1,00

K6

1,00

K7

1,00

K8

1,00


0,95 2


206,24






3.3.1.2.2 Stanovení tržního nájemného výrobních prostor Pro účely stanovení tržního nájemného výrobních prostor pomocí multikriteriální metody nepřímého porovnání byla definována standardní nemovitost, kterou se rozumí výrobní prostory s laboratořemi nacházející se v centru Liberce, v objektu se skeletovou nosnou konstrukcí, s velmi dobrým technickým stavem, využitelné pro výrobní účely, s možností parkovacího stání a bez přítomnosti dalších vlivů. Cena nájemného standardní nemovitosti je přitom odvozena na základě zpracované databáze nemovitostí (jejich vlastností a cen pronájmu). Jednotkou je zde metr čtvereční.




Srovnávací objekty byly částečně převzaty z databáze Znalce a doplněny z nabídek realitních kanceláří. Znalec se při výběru srovnávacích objektů soustředil zejména na lokalitu, technický stav a využitelnost nemovitostí. Pro určení hodnoty tržního nájemného bylo srovnáváno obvyklé nájemné výrobních prostor. Případné odlišnosti srovnávacích nemovitostí od nemovitosti oceňované jsou eliminovány vhodnou aplikací porovnávací metody. Informace o všech srovnávacích objektech v databázi jsou vztaženy k datu ocenění. Databáze srovnávacích nemovitostí obsahuje celkem 8 nemovitostí, u nichž jsou známy jejich potřebné parametry a nabídkové (příp. realizované) nájemné. Potřebnými parametry byly tyto (nejsou řazeny podle velikosti vlivu na výslednou hodnotu): lokalita, typ konstrukce, technický stav, způsob využití, možnost parkování a přítomnost dalších vlivů.




Tabulka 3-40 Databáze srovnávacích nemovitostí

KRC



Lokalita

Typ konstrukce


Způsob využití


Další vlivy

20 000,00

0,95

19 000,00

176,00

Rochlice, Liberec

panelová

dobrý

autoopravna

ano

vč. venkovní zpevněné plochy

2

165 000,00

0,95

156 750,00

1 650,00

Kateřinky, Liberec

cihlová

po rekonstrukci

výroba, skladování

ano

bez vlivu

3

96 862,00

0,95

92 018,90

1 306,00

Liberec

skeletová

velmi dobrý

pouze skladování

ano

bez vlivu

4

21 000,00

0,95

19 950,00

210,00

Řeznická, Liberec

skeletová

velmi dobrý

pouze skladování

ne

bez vlivu

cihlová

dobrý


ano

vč. služeb

i


1

5

20 000,00

0,95

19 000,00

200,00

Rychnovská, Hodkovice nad Mohelkou

6

300 000,00

0,95

285 000,00

3 000,00

Hanychovská, Liberec

skeletová

dobrý

autoopravna

ano

bez vlivu

7

123 000,00

0,95

116 850,00

850,00

Partyzánská, Liberec

skeletová

velmi dobrý

výroba

ano

vč. administrativního zázemí

8

244 574,00

0,95

232 345,30

2 935,00

okraj Liberce

skeletová

dobrý


ano

bez vlivu









…

koeficient lokality

k2

…


k3

…


k4

…


k5

…


k6

…


Rozmezí jednotlivých koeficientů bylo stanoveno na základě odborného úsudku Znalce, přičemž jako podklad pro jejich stanovení byly užity publikace [2] a [3]. Tabulka 3-41 Stanovení jednotkové tržní ceny nájemného srovnávacích nemovitostí – JTCS i




k1

k2

k3

k4

k5

k6

IS


1

19 000,00

176,00

107,95

0,80

0,97

0,95

0,90

1,00

1,10

0,73

147,88

2

156 750,00

1 650,00

95,00

0,80

1,02

1,05

0,80

1,00

1,00

0,69

137,68

3

92 018,90

1 306,00

70,46

0,80

1,00

1,00

0,70

1,00

1,00

0,56

125,82

4

19 950,00

210,00

95,00

1,00

1,00

1,00

0,70

0,95

1,00

0,67

141,79

5

19 000,00

200,00

95,00

0,70

1,02

0,95

0,80

1,00

1,20

0,65

146,15

6

285 000,00

3 000,00

95,00

0,80

1,00

0,95

0,90

1,00

1,00

0,68

139,71

7

116 850,00

850,00

137,47

0,80

1,00

1,00

1,00

1,00

1,20

0,96

143,20

8

232 345,30

2 935,00

79,16

0,75

1,00

0,95

0,80

1,00

1,00

0,57

138,88





Na základě indexů jednotlivých srovnávacích nemovitostí (IS) z databáze byly určeny jejich výsledné tržní ceny nájemného (JTCS) – viz Tabulka 3-41. Žádná ze srovnávacích nemovitostí nebyla ze srovnání vyloučena. Pro určení standardní jednotkové tržní ceny nájemného bylo tedy použito všech 8 srovnávacích nemovitostí (viz Tabulka 3-42).




Tabulka 3-42 Stanovení standardní jednotkové tržní ceny nájemného – SJTC Celkový počet srovnávacích nemovitostí

8


8

Minimum použitých hodnot [Kč/m2/měsíc]

125,82

2

Maximum použitých hodnot [Kč/m /měsíc]

147,88

Směrodatná odchylka [Kč/ m2/měsíc]

6,33

Průměr minus směrodatná odchylka [Kč/ m2/měsíc]

133,81

Průměr plus směrodatná odchylka [Kč/ m2/měsíc]

146,47

2

Průměr použitých hodnot [SJTC] [Kč/ m /měsíc]

140,14


4,52 %




Stanovení jednotkového tržního nájemného výrobních prostor - JTCO

Na základě koeficientů odlišnosti k1 – k6 oceňované nemovitosti byl určen její index odlišnosti IO a jednotkové tržní nájemné výrobních prostor - JTCO. Tabulka 3-43 Jednotkové tržní nájemné výrobních prostor - JTCO Užitná plocha [m2]

2 378,38

Lokalita


Typ konstrukce

skeletová


dobrý

Způsob využití

výroba


ano

Další vlivy

bez vlivu


1,00

k2

1,00

k3

0,95

k4

1,00

k5

1,00

k6

1,00


0,95 2


133,13






3.3.1.2.3 Stanovení tržního nájemného jídelny Pro účely stanovení tržního nájemného jídelny pomocí multikriteriální metody nepřímého porovnání byla definována standardní nemovitost, kterou se rozumí prostory uzpůsobené jako jídelna, případně restaurace nacházející se v centru Liberce, v objektu se skeletovou nosnou konstrukcí, s velmi dobrým technickým stavem, situované v úrovni ulice, nezařízené, bez možnosti parkování a bez přítomnosti dalších vlivů. Cena nájemného standardní nemovitosti je přitom odvozena na základě zpracované databáze nemovitostí (jejich vlastností a cen pronájmu). Jednotkou je zde metr čtvereční.




Srovnávací objekty byly částečně převzaty z databáze Znalce a doplněny z nabídek realitních kanceláří. Znalec se při výběru srovnávacích objektů soustředil zejména na lokalitu, technický stav a využitelnost nemovitostí. Pro určení hodnoty tržního nájemného bylo srovnáváno obvyklé nájemné jídelen a restaurací. Případné odlišnosti srovnávacích nemovitostí od nemovitosti oceňované jsou eliminovány vhodnou aplikací porovnávací metody. Informace o všech srovnávacích objektech v databázi jsou vztaženy k datu ocenění. Databáze srovnávacích nemovitostí obsahuje celkem 10 nemovitostí, u nichž jsou známy jejich potřebné parametry a nabídkové (příp. realizované) nájemné. Potřebnými parametry byly tyto (nejsou řazeny podle velikosti vlivu na výslednou hodnotu): lokalita, typ konstrukce, technický stav, umístění, zařízení, způsob využití, možnost parkování a přítomnost dalších vlivů.




Tabulka 3-44 Databáze srovnávacích nemovitostí

KRC



Lokalita

Typ konstrukce


20 000,00

0,95

19 000,00

120,00

nám. Nerudovo, Liberec

cihlová

velmi dobrý

2

25 000,00

0,95

23 750,00

130,00

Železná, Liberec

cihlová

velmi dobrý

3

30 000,00

0,95

28 500,00

170,00

nám. Dr. E. Beneše, Liberec

cihlová

dobrý

4

63 333,00

0,95

60 166,35

380,00

Rumunská, Liberec

skeletová

velmi dobrý

5

34 800,00

0,95

33 060,00

174,00

Sokolská, Liberec

cihlová

dobrý

6

90 000,00

0,95

85 500,00

640,00

Pražská, Liberec

skeletová

velmi dobrý

7

16 667,00

0,95

15 833,65

100,00


skeletová

dobrý

8

65 000,00

0,95

61 750,00

293,00

Revoluční, Liberec

cihlová

velmi dobrý

9

16 000,00

0,95

15 200,00

80,00

nám. Soukenné, Liberec

cihlová

velmi dobrý

10

15 000,00

0,95

14 250,00

70,00

Nitranská, Liberec

cihlová

velmi dobrý

i


1

Umístění

Zařízení

1. patro a vyšší v úrovni ulice 1. patro a vyšší přízemí a 1. patro v úrovni ulice 1. PP až 2. NP v úrovni ulice v úrovni ulice v úrovni ulice v úrovni ulice

vč. vybavení nezařízené vč. vybavení nezařízené nezařízené nezařízené nezařízené nezařízené nezařízené nezařízené

Způsob využití

jídelna, restaurace jídelna, restaurace jídelna, restaurace obchod, restaurace obchod, restaurace obchod, sklady obchod, restaurace obchod, restaurace obchod, restaurace obchod, restaurace






Další vlivy

ano

bez vlivu

ne

bez vlivu

ano

bez vlivu

ne

bez vlivu

ne

bez vlivu

ne

bez vlivu

ano

bez vlivu

ano

bez vlivu

ne

bez vlivu

ano

bez vlivu





…

koeficient lokality

k2

…


k3

…


k4

…

koeficient umístění

k5

…

koeficient zařízení

k6

…


k7

…


k8

…



Cena po Užitná redukci na plocha pramen ceny [m2] [Kč/měsíc]


k1

k2

K3

K4

K5

K6

K7

K8

IS


1

19 000,00

120,00

158,33

0,95

1,02 1,00 0,95 1,05 1,00

1,05

1,00

1,01

156,76

2

23 750,00

130,00

182,69

1,00

1,02 1,00 1,00 1,00 1,00

1,00

1,00

1,02

179,11

3

28 500,00

170,00

167,65

1,00

1,02 0,95 0,95 1,05 1,00

1,05

1,00

1,01

165,99

4

60 166,35

380,00

158,33

1,00

1,00 1,00 0,98 1,00 1,05

1,00

1,00

1,03

153,72

5

33 060,00

174,00

190,00

1,05

1,02 0,95 1,00 1,00 1,05

1,00

1,00

1,07

177,57

6

85 500,00

640,00

133,59

1,05

1,00 1,00 0,93 1,00 0,95

1,00

1,00

0,93

143,65

7

15 833,65

100,00

158,34

1,00

1,00 0,95 1,00 1,00 1,05

1,05

1,00

1,05

150,80

8

61 750,00

293,00

210,75

1,05

1,02 1,00 1,00 1,00 1,05

1,05

1,00

1,18

178,60

9

15 200,00

80,00

190,00

1,05

1,02 1,00 1,00 1,00 1,05

1,00

1,00

1,12

169,64

10

14 250,00

70,00

203,57

0,95

1,02 1,00 1,00 1,00 1,05

1,05

1,00

1,07

190,25





Na základě indexů jednotlivých srovnávacích nemovitostí (IS) z databáze byly určeny jejich výsledné tržní ceny nájemného (JTCS) – viz Tabulka 3-45. Žádná ze srovnávacích nemovitostí nebyla ze srovnání vyloučena. Pro určení standardní jednotkové tržní ceny bylo tedy použito všech 10 srovnávacích nemovitostí (viz Tabulka 3-46).





10


10

2

Minimum použitých hodnot [Kč/m /měsíc]

143,65


190,25

2

Směrodatná odchylka [Kč/m /měsíc]

14,24 2

Průměr minus směrodatná odchylka [Kč/m /měsíc]

152,37

2

Průměr plus směrodatná odchylka [Kč/m /měsíc]

180,85

Průměr použitých hodnot [SJTC] [Kč/m2/měsíc]

166,61


8,55 %




Stanovení jednotkového tržního nájemného jídelny - JTCO

Na základě koeficientů odlišnosti k1 – k8 oceňované nemovitosti byl určen její index odlišnosti IO a jednotkové tržní nájemné jídelny - JTCO. Tabulka 3-47 Jednotkové tržní nájemné jídelny - JTCO Užitná plocha [m2]

730,20

Lokalita


Typ konstrukce

skeletová


dobrý

Umístění

v úrovni ulice

Zařízení

nezařízené

Způsob využití

jídelna, restaurace


ano

Další vlivy

bez vlivu


1,00

k2

1,00

K3

0,95

K4

1,00

K5

1,00

K6

1,00

K7

1,05

K8

1,00


1,00

Jednotková výše nájemného JTCO [Kč/m2/měsíc]

166,61






3.3.1.2.4 Stanovení tržního nájemného venkovních zpevněných ploch Pro účely stanovení tržního nájemného venkovních zpevněných ploch pomocí multikriteriální metody nepřímého porovnání byla definována standardní nemovitost, kterou se rozumí venkovní zpevněné plochy nacházející se v centru Liberce, velmi dobře dopravně dostupné, se zpevněným povrchem, sloužící jako parkoviště, situované na rovinatém pozemku a bez přítomnosti dalších vlivů. Cena nájemného standardní nemovitosti je přitom odvozena na základě zpracované databáze nemovitostí (jejich vlastností a cen pronájmu). Jednotkou je zde metr čtvereční.




Srovnávací objekty byly částečně převzaty z databáze Znalce a doplněny z nabídek realitních kanceláří. Znalec se při výběru srovnávacích objektů soustředil zejména na lokalitu a využitelnost nemovitostí. Pro určení hodnoty tržního nájemného bylo srovnáváno tržní nájemné venkovních zpevněných ploch. Případné odlišnosti srovnávacích nemovitostí od nemovitosti oceňované jsou eliminovány vhodnou aplikací porovnávací metody. Informace o všech srovnávacích objektech v databázi jsou vztaženy k datu ocenění. Databáze srovnávacích nemovitostí obsahuje celkem 8 nemovitostí, u nichž jsou známy jejich potřebné parametry a nabídkové (příp. realizované) nájemné. Potřebnými parametry byly tyto (nejsou řazeny podle velikosti vlivu na výslednou hodnotu): lokalita, dopravní dostupnost, povrch, využitelnost, svažitost a přítomnost dalších vlivů.




Tabulka 3-48 Databáze srovnávacích nemovitostí i

Nabídková cena nemovitosti [Kč/měsíc]

KRC


Výměra [m2]

Lokalita

Dopravní dostupnost

Povrch

Využitelnost pozemku

Svažitost pozemku

Další vlivy

1

15 000,00

0,95

14 250,00

317,00

Papírová, Liberec

velmi dobrá

zpevněný povrch

parkoviště, tržiště

rovinatý

bez vlivu

2

18 000,00

0,95

17 100,00

1 000,00

Košická, Liberec

velmi dobrá

zpevněný povrch

odstavná plocha

rovinatý

bez vlivu

3

20 000,00

0,95

19 000,00

1 600,00

Křižíkova, Liberec

velmi dobrá

zpevněný povrch

autobazar

rovinatý

bez vlivu

4

30 000,00

0,95

28 500,00

1 050,00

Špotzova, Liboc

velmi dobrá

zpevněný povrch

parkoviště

rovinatý

bez vlivu

5

55 000,00

0,95

52 250,00

1 618,00

Sladkovského, Kolín

velmi dobrá

zpevněný povrch

autobazar

rovinatý

oplocený pozemek

6

300 000,00

0,95

285 000,00

19 800,00

Liberec, Rochlice

velmi dobrá

částečně zpevněný povrch

odstavná plocha

rovinatý

bez vlivu

7

22 000,00

0,95

20 900,00

555,00

Davídkova, Praha

velmi dobrá

zpevněný povrch

odstavná plocha

rovinatý

bez vlivu

8

20 000,00

0,95

19 000,00

400,00

Sedlec

velmi dobrá

zpevněný povrch

odstavná plocha

rovinatý

oplocený pozemek









…

koeficient lokality

k2

…

koeficient dopravní dostupnosti

k3

…

koeficient povrchu

k4

…

koeficient využitelnosti

k5

…

koeficient svažitosti

k6

…



Cena po redukci Jednotková na pramen ceny Výměra [m2] cena [Kč/měsíc] [Kč/m2/měsíc]

k1

k2

k3

k4

k5

k6

IS


1

14 250,00

317,00

44,95

1,00

1,00

1,00

1,10

1,00

1,00

1,10

40,86

2

17 100,00

1 000,00

17,10

0,80

1,00

1,00

0,90

1,00

1,00

0,72

23,75

3

19 000,00

1 600,00

11,88

0,70

1,00

1,00

0,80

1,00

1,00

0,56

21,21

4

28 500,00

1 050,00

27,14

1,20

1,00

1,00

1,00

1,00

1,00

1,20

22,62

5

52 250,00

1 618,00

32,29

0,90

1,00

1,00

0,80

1,00

1,10

0,79

40,87

6

285 000,00

19 800,00

14,39

0,80

1,00

0,95

0,90

1,00

1,00

0,68

21,16

7

20 900,00

555,00

37,66

1,20

1,00

1,00

0,90

1,00

1,00

1,08

34,87

8

19 000,00

400,00

47,50

1,20

1,00

1,00

0,90

1,00

1,10

1,19

39,92





Na základě indexů jednotlivých srovnávacích nemovitostí (IS) z databáze byly určeny jejich výsledné tržní ceny nájemného (JTCS) – viz Tabulka 3-49. Žádná ze srovnávacích nemovitostí nebyla ze srovnání vyloučena. Pro určení standardní jednotkové tržní ceny nájemného bylo tedy použito všech 8 srovnávacích nemovitostí (viz Tabulka 3-50).





8


8

Minimum použitých hodnot [Kč/m2/měsíc]

21,16


40,87

2

Směrodatná odchylka [Kč/m /měsíc]

8,69

Průměr minus směrodatná odchylka [Kč/m2/měsíc]

21,97

Průměr plus směrodatná odchylka [Kč/m2/měsíc]

39,35

Průměr použitých hodnot SJTC [Kč/m2/měsíc]

30,66


28,33 %




Stanovení jednotkového tržního nájemného venkovních zpevněných ploch - JTCO

Na základě koeficientů odlišnosti k1 – k6 oceňované nemovitosti byl určen její index odlišnosti IO a jednotkové tržní nájemné venkovních zpevněných ploch - JTCO. Tabulka 3-51 Jednotkové tržní nájemné venkovních zpevněných ploch - JTCO Výměra [m2]

1 631,00

Lokalita



velmi dobrá

Povrch

zpevněný povrch

Využitelnost pozemku

parkoviště

Svažitost pozemku

rovinatý

Další vlivy

bez vlivu


1,00

k2

1,00

k3

1,00

k4

1,00

k5

1,00

k6

1,00

Index odlišnosti oceňované nemovitosti IO

1,00 2

Jednotková tržní cena nájemného JTCO [Kč/m /měsíc]

30,66






3.3.1.3 Rekapitulace budoucích příjmů plynoucích z pronájmu Nemovitostí Tabulka 3-52 Rekapitulace stanovení nájemného z Nemovitostí

JTCO [Kč/m /měsíc]

Obvyklá výše měsíčního nájemného [Kč/měsíc]

Obvyklá výše ročního nájemného [Kč/rok]

927,90

195,38

181 293,10

2 175 517,20

Kanceláře ve 4. NP

529,71

206,24

109 247,39

1 310 968,68

Výrobní prostory

2 378,38

133,13

316 633,73

3 799 604,76

Jídelna

730,20

166,61

121 658,62

1 459 903,44

Venkovní zpevněné plochy

1 631,00

30,66

50 006,46

600 077,52

Celkem

-

-

778 839,30

9 346 071,60

Typ prostor/ploch


Kanceláře (1. až 3. NP)

2


Obvyklá roční výše budoucích příjmů plynoucích z pronájmu Nemovitostí stanovená porovnávací metodou činí k datu ocenění: 9 346 072,00 Kč/rok. 3.3.1.4 Náklady na dosažení výnosů z pronájmu Nemovitostí Daň z nemovitostí … skutečná výše daně z nemovitosti byla doložena zástupcem Objednatele znaleckého posudku. Roční výše daně z nemovitosti činí 80 749,00 Kč. Pojištění nemovitostí … skutečná výše pojistného za nemovitosti byla doložena zástupcem Objednatele znaleckého posudku. Roční výše pojištění za Nemovitosti činí 87 924,00 Kč. Údržba a opravy… jedná se o roční náklady na opravy a údržbu staveb (nikoliv na generální opravy a podobně). Zpravidla se užívají náklady průměrné z doložených nákladů za více let. Může však nastat situace, kdy vlastník stavbu v posledních letech velmi nákladně opravil, takže náklady za poslední dobu jsou vysoké; na druhou stranu ale zřejmě v nejbližších letech další náklady nebudou nutné, takže průměr za poslední roky by byl nevhodně, nepřiměřeně vysoký. Naopak může nastat situace, kdy vlastník v posledních letech preventivní opravy a údržbu neprováděl. V takovém případě by zase nízké náklady neúměrně zvýšily výnosovou hodnotu. V případě oceňovaných Nemovitostí budou náklady na opravy a údržbu činit 0,4 % z reprodukční ceny stavby s příslušenstvím, což činí 739 458,00 Kč. Správa nemovitostí … správou nemovitosti se rozumí například tyto úkony: sjednávání nájemních smluv resp. jejich výpovědi, jednání s nájemci; vybírání a vymáhání nájemného, včetně nákladů na právní zastoupení a soudní poplatky; prohlídky nemovitostí, zajišťování řemeslníků resp. firem pro údržbu a opravy; jednání s úřady, pojišťovnou apod.; vyplňování daňových přiznání, pravidelné zajišťování úhrady daně…




Náklady je možno vyčíslit jako mzdu pracovníka přiměřené kvalifikace včetně nákladů souvisejících (sociální a zdravotní pojištění, režijní náklady). Na základě provedené analýzy dat ČSÚ byla výše hodinové mzdy pracovníka provádějící výše uvedené úkony stanovena na 170,41 Kč. Celková výše ročních nákladů na správu nemovitostí činí 70 891,00 Kč. Je spočtena pro případ, kdy se pracovník zabývá úkony spojenými se správou nemovitostí celkem 8 hodin týdně. Odpisy … částka, kterou vlastník každoročně ukládá tak, aby na konci životnosti stavby měl částku na její novou realizaci (buď znovupostavením, nebo koupí obdobné nemovitosti). Byla určena pomocí vztahu pro kapitalizovanou amortizaci a její výše činí 908 202,00 Kč. 3.3.1.4.1 Rekapitulace nákladů na dosažení výnosů z pronájmu Nemovitostí Tabulka 3-53 Rekapitulace nákladů na dosažení výnosů z pronájmu Nemovitostí Náklady na dosažení nájemného: Daň z nemovitostí [Kč/rok]

80 749,00

Pojistné [Kč/rok]

87 924,00

Náklady na údržbu a opravy [Kč/rok]

739 458,00

Náklady na správu nemovitostí [Kč/rok]

70 891,00

Odpisy [Kč/rok]

908 202,00

Celková roční výše nákladů na dosažení nájemného [Kč/rok]

1 887 224,00


Obvyklá roční výše nákladů, které je nutné vynaložit na dosažení výnosů z pronájmu Nemovitostí činí k datu ocenění: 1 887 224,00 Kč/rok.

3.3.1.5 Stanovení kapitalizační míry Pro výpočet výnosové hodnoty Nemovitostí je třeba stanovit výši kapitalizační míry. Jako metodu stanovení kapitalizační míry tedy Znalec použil metodu stavebnicovou, která je standardní metodou užívanou v oceňovatelské praxi (například dle [6]). Obecně je možné tento postup stanovení kapitalizační míry zapsat jako: r = rf + RP + DP, kde r

…

je kapitalizační míra oceňované nemovitosti;

rf

…

je bezriziková úroková míra;

RP

…

je riziková přirážka;

DP

…

případné další přirážky.




Dle odborného úsudku Znalce odpovídá maximální kapitalizační míra pro daný typ nemovitostí úrovni 14,50 %, která je zmiňována v odborné literatuře. Bezriziková úroková míra Bezrizikovou úrokovou míru stanovíme na úrovni míry výnosu do doby splatnosti hypotečního zástavního listu s nejdelší dobou splatnosti a s pevně stanovenou nominální úrokovou mírou. Výpočet výnosu do doby splatnosti k datu ocenění je uveden v následující tabulce. Tabulka 3-54 Bezriziková úroková míra Název použitého dluhopisu:

HZL HVB 5,00/25 ISIN: CZ0002000680

Nominální hodnota dluhopisu

10 000,00

Datum ocenění

11. 4. 2012

Datum splatnosti dluhopisu

15. 11. 2025

Počet let do splatnosti dluhopisu

13,60

Kurz k datu ocenění

113,000

Nominální úroková sazba

5,00 %

Roční nominální kupón

500,00

Investice do dluhopisu dle kurzu k datu ocenění

11 300,00

Zásobitel

10,493480027474

Suma kupónových plateb k datu ocenění

5 246,74

Současná hodnota nominální hodnoty

6 053,26

Současná hodnota dluhopisu

11 300,00

Výnos do doby splatnosti (nezaokrouhleno)

3,76 %

Zdroj: Burza cenných papírů Praha, a.s. (data platná k 11. 4. 2012), vlastní výpočet

Riziková přirážka V souladu s výše uvedeným vzorcem je maximální riziková přirážka dána rozdílem maximální kapitalizační míry a bezrizikové úrokové míry. Postup stanovení rizikové přirážky stavebnicovou metodou je následující: i.

Vymezení faktorů rizika Prvním krokem je vymezení základních faktorů rizika – v našem případě jsou rizika rozdělena do dvou základních skupin, a to v členění na tržní rizika a specifická rizika oceňované nemovitosti. Tržní rizika vyjadřují externí rizika realitního trhu a vyplývají z obecného ekonomického, politického a legislativního prostředí. Tržní riziko je dále rozděleno na dílčí rizikové faktory: Ekonomická rizika, politická rizika, rizika tržního prostředí a konkurence (riziko poklesu poptávky a míra konkurenčního prostředí). Ekonomická rizika a politická rizika zohledňují rizika vyplývající z celkové hospodářské a politické situace země (např. míra růstu HDP, politická stabilita apod.). Dalším uvažovaným faktorem je přirážka vyjadřující možnou změnu relevantního tržního prostředí (např. vývoj




nabídky a poptávky po daném typu nemovitosti, stupeň konkurence, závislost daného segmentu na hospodářském cyklu apod.). Specifická rizika oceňované nemovitosti – souvisí s riziky specifickými pro danou nemovitost. Specifické riziko je dále rozděleno na dílčí rizikové faktory následovně: Lokalita, technická rizika (riziko špatného technického stavu a riziko havárie). Faktor lokality zohledňuje atraktivitu obce, ve které se oceňovaná nemovitost nachází, umístění nemovitosti v rámci obce a dopravní dostupnost, neboť tyto faktory mají vliv na pronajatelnost nemovitosti. Přirážka za technická rizika v sobě zahrnuje rizika plynoucí ze standardu oceňované nemovitosti, jejího technického stavu, havárií apod. ii.

Ohodnocení stupně rizika Po vybrání dílčích rizikových faktorů je nutné stanovit stupnici pro hodnocení výše rizika. Stupnice byla nastavena na čtyři možné stupně rizika: 1 - nízké; 2 - přiměřené; 3 - zvýšené; 4 - vysoké. Při ohodnocení jednotlivých rizikových faktorů Znalec zohlednil aktuální tržní podmínky, technický stav nemovitostí a další vlivy.

iii.

Převod Obvyklých stupňů rizika na velikost rizikové přirážky Po té co Znalec stanovil pro každý dílčí faktor číslo vyjadřující stupeň rizika, přistoupil k převodu zvolených kritérií na velikost rizikové přirážky. Znalec vycházel z předpokladu, že výnos roste spolu s rostoucím rizikem, ovšem nikoliv lineárně. Z tohoto důvodu byla zvolena funkce ax1. Vlastní kalkulace rizikové přirážky bude vyjádřena jako násobek bezrizikové úrokové míry dle vzorce: RP = rf . (ax – 1), kde RP … je riziková přirážka; rf … je bezriziková úroková míra;

1

Kde a je konstanta a x je zmiňovaný stupeň rizika.




(ax – 1) … je koeficient rizikové přirážky, přičemž a je konstanta a x {1,2,3,4} je výše zmíněný stupeň rizika. Koeficient (ax – 1) je v literatuře označován, jako parametr Z. Rizikovou přirážku jednoho faktoru získáme vydělením výše uvedeného vzorce celkovým počtem faktorů. Pozn.: Podrobný postup výpočtu rizikové přirážky je uveden v [6].

Na základě výše uvedené funkce a hraničních parametrů Znalec dále propočítal rizikové přirážky pro jednotlivé stupně rizika. Tabulka 3-55 Výpočet rizikové přirážky pro jednotlivé stupně rizika Výpočet rizikové přirážky pro jednotlivý stupeň rizika

Mocnina parametru a (ax)

Parametr Z

Riziková přirážka pro jednotlivé stupně rizika

Nízké

1,40

0,40

0,10 %

Přiměřené

1,96

0,96

0,24 %

Zvýšené

2,75

1,75

0,44 %

Vysoké

3,85

2,85

0,71 %


Stanovení kapitalizační míry Tabulka 3-56 Stanovení kapitalizační míry Riziková přirážka

Dílčí riziková přirážka

Bezriziková výnosová míra

3,76 %

Tržní rizika Ekonomická rizika Hospodářský růst

Přiměřené

0,24 %

Legislativní rizika

Přiměřené

0,24 %

Politická rizika

Přiměřené

0,24 %

Závislost segmentu na hospodářském cyklu

Přiměřené

0,24 %

Míra konkurenčního prostředí

Přiměřené

0,24 %

Poptávka

Přiměřené

0,24 %

Přiměřené

0,24 %

Atraktivita lokality v rámci obce

Nízké

0,10 %

Dopravní dostupnost lokality

Nízké

0,10 %

Přiměřené

0,24 %

Technický stav nemovitosti

Zvýšené

0,44 %

Havárie a živelné katastrofy

Přiměřené

0,24 %

Tržní prostředí a konkurence

Specifická rizika oceňované nemovitosti Lokalita Atraktivita obce

Technická data Standard nemovitosti

Riziko nepronajatelnosti




Současná obsazenost Budoucí nepronajatelnost

Zvýšené

0,44 %

Přiměřené

0,24 %

Nízké

0,10 %

Zvýšené

0,00 %

Riziko ztráty atraktivity nemovitosti Prostor pro další rizikový faktor Celková riziková přirážka

3,58 %

Další přirážky

0,00 %

Kapitalizační míra

7,34 %


3.3.1.6 Stanovení Tržní hodnoty Nemovitostí výnosovým způsobem Tabulka 3-57 Stanovení Tržní hodnoty Nemovitostí výnosovým způsobem Roční výnos z nájemného [Kč/rok]

9 346 072,00

Náklady na dosažení výnosů z nájemného Daň z nemovitosti [Kč/rok]

80 749,00

Pojištění [Kč/rok]

87 924,00

Opravy a údržba [Kč/rok]

739 458,00

Správa nemovitosti [Kč/rok]

70 891,00

Amortizace [Kč/rok]

908 202,00

Celková roční výše nákladů na dosažení nájemného [Kč/rok]

1 887 224,00

Čistý roční výnos [Kč/rok]

7 458 848,00

Míra kapitalizace

7,34 %

Výnosová hodnota [Kč]

101 619 182,56


Jako první metoda stanovení hodnoty Nemovitostí na principu tržních cen byl použit výnosový způsob stanovení hodnoty nemovitostí, který vychází z hodnoty příjmů a nákladů souvisejících s vlastnictvím nemovitosti. Tržní hodnota Nemovitostí stanovená výnosovou metodou činí k datu ocenění (matematicky zaokrouhleno na tisíce Kč): 101 619 000,00 Kč. 3.3.2 METODA 2 - STANOVENÍ TRŽNÍ HODNOTY NEMOVITOSTÍ POROVNÁVACÍM ZPŮSOBEM Jako druhá metoda stanovení Tržní hodnoty Nemovitostí bude použita porovnávací metoda. Pro Nemovitosti lze na místním realitním trhu k datu ocenění nalézt dostatečný počet srovnávacích objektů, proto lze pro ocenění použít metodu porovnávací, která je jednou z nejběžněji užívaných metod v oceňovatelské praxi. Porovnávací nemovitosti musí mít srovnatelné parametry s oceňovanými nemovitostmi, případné odlišnosti nemovitostí jsou vyřešeny vhodnou aplikací koeficientů porovnávací metody. Porovnání bude provedeno Budovu č.p. 632 spolu s příslušenstvím a pozemky v jednotném funkčním celku. BDO Appraisal services - Znalecký ústav s.r.o. Italská 26, 120 00 Praha 2, Česká republika IČ: 275 99 582, DIČ: CZ27599582 Obchodní rejstřík Městský soud v Praze oddíl C, vložka 117995



3.3.2.1 Postup stanovení Tržní hodnoty Nemovitostí pomocí porovnávací metody Pro stanovení hodnoty Nemovitostí bude použita indexová porovnávací metoda s použitím standardní jednotkové tržní ceny, která je podrobně popsána v [3] a je transparentní metodou určení hodnoty nemovitostí. Tato metoda vzhledem ke své podstatě umožňuje do ocenění promítnout cenový vývoj, a tedy aktuální situaci na trhu k datu ocenění. Jedná se o multikriteriální metodu nepřímého porovnání. Oceňované nemovitosti jsou porovnávány se standardními nemovitostmi přesně definovaných vlastností a jejich cenou. Základním předpokladem aplikace této metody je existence dostatečného množství porovnávacích nemovitostí. Tyto nemovitosti by měly mít obdobné charakteristiky jako nemovitost oceňovaná a měly by se nacházet v porovnatelné lokalitě. Cena standardní nemovitosti je stanovena komparací se srovnávacími nemovitostmi. Pro zohlednění kvalitativních odlišností standardní a srovnávací nemovitosti je užito tzv. indexu srovnávací nemovitosti (IS), pomocí kterého je stanovena jednotková tržní cena srovnávací nemovitosti (JTCS). Obdobně je pro zohlednění odlišností standardní a oceňované nemovitosti, a stanovení jednotkové tržní ceny oceňované nemovitosti (JTCO), použit tzv. index oceňované nemovitosti (IO). 3.3.2.2 Stanovení Tržní hodnoty Nemovitostí pomocí porovnávací metody Oceňované Nemovitosti jsou porovnávány se standardními nemovitostmi přesně definovaných vlastností. Standardní nemovitostí se rozumí komerční objekt stojící na vlastním pozemku, situovaný v centru Liberce a obdobné lokalitě, s velmi dobrou dopravní dostupností (osobní doprava a MHD), se skeletovou konstrukcí, využitelný pro administrativu a výrobu, se standardním vybavením, s vlastním parkovacím stáním a bez přítomnosti dalších vlivů. Cena standardní nemovitosti je přitom odvozena na základě zpracované databáze nemovitostí (jejich vlastností a nabídkových cen). Jednotkou je zde metr čtvereční podlahové plochy nemovitosti. 3.3.2.2.1 Databáze srovnávacích nemovitostí Srovnávací objekty byly částečně převzaty z databáze Znalce a doplněny z nabídek realitních kanceláří. Znalec se při výběru srovnávacích objektů soustředil zejména na lokalitu, technický stav nemovitostí, využitelnost a další parametry. Vzhledem k faktu, že přímo v centru Liberce se nenachází dostatečné množství porovnatelných objektů, byly tyto vzaty i ze vzdálenějších lokalit. Vliv tohoto faktu na ocenění je eliminován vhodnou aplikací porovnávací metody. Informace o všech srovnávacích objektech v databázi jsou vztaženy k datu ocenění. Databáze srovnávacích nemovitostí obsahuje celkem 8 objektů, u nichž jsou známy jejich potřebné parametry a nabídkové (příp. realizované) ceny. Potřebnými parametry byly tyto (nejsou řazeny podle velikosti vlivu na výslednou hodnotu): podlahová plocha, lokalita, technický stav objektu, dopravní dostupnost, typ konstrukce, využitelnost, vybavení, možnost parkování a přítomnost dalších vlivů.




Tabulka 3-58 Databáze srovnávacích nemovitostí i

Nabídková cena [Kč]

KRC

Cena po Podlahová redukci na plocha pramen ceny nemovitosti [Kč] [m2]

1

60 000 000,00

0,90

54 000 000,00

2

38 600 000,00

0,90

3

9 990 000,00

4

Lokalita



Typ konstrukce

Využitelnost

Vybavení

3 000,00

U Elektry, Hloubětín

velmi dobrý

velmi dobrá

montovaná

administrativa

standardní

34 740 000,00

2 213,00

České Budějovice

dobrý

velmi dobrá

skeletová

administrativa

standardní

0,90

8 991 000,00

350,00

Karla Čapka, Lomnice nad Popelkou

po rekonstrukci

dobrá

skeletová

administrativa/ obchod

nadstandardní

50 000 000,00

0,90

45 000 000,00

2 645,00

Kunratice, Praha

velmi dobrý

velmi dobrá

panelová

administrativa/ výroba

standardní

5

36 000 000,00

0,90

32 400 000,00

1 500,00

Gočárova tř., Hradec Králové

velmi dobrý

velmi dobrá

skeletová

obchod

standardní

6

24 650 000,00

0,90

22 185 000,00

1 250,00

Bieblova, Hradec Králové

velmi dobrý

velmi dobrá

smíšená

administrativa

standardní

7

49 500 000,00

0,90

44 550 000,00

2 040,00

K Botiči, Vršovice

velmi dobrý

velmi dobrá

skeletová

administrativa

standardní

8

6 900 000,00

0,90

6 210 000,00

800,00

Vocelova, Hradec Králové

velmi dobrý

velmi dobrá

cihlová

administrativa/ ubytovna

standardní

Zdroj: vlastní výpočet Pozn.: KRC - koeficient redukce na pramen ceny je užit z důvodu předpokladu, že skutečná tržní cena nemovitosti je nižší než cena nabídková.




Možnost parkování vlastní parkovací stání vlastní parkovací stání vlastní parkovací stání vlastní parkovací stání možné vlastní parkovací stání vlastní parkovací stání vlastní parkovací stání

Další vlivy bez vlivu bez vlivu bez vlivu bez vlivu bez vlivu bez vlivu bez vlivu bez vlivu

3.3.2.2.2 Stanovení jednotkové tržní ceny srovnávacích nemovitostí - JTCS Na základě koeficientů odlišnosti k1 – k8 byl pro každou srovnávací nemovitost vypočten index odlišnosti srovnávací nemovitosti od nemovitosti standardní IS. Z něj byly poté vypočteny tržní ceny srovnávacích nemovitostí – JTCS. k1

…

koeficient lokality

k2

…

koeficient technického stavu nemovitosti

k3

…

koeficient dopravní dostupnosti

k4

…


k5

…

koeficient využitelnosti

k6

…

koeficient vybavení

k7

…


k8

…


Rozmezí jednotlivých koeficientů bylo stanoveno na základě odborného úsudku Znalce, přičemž jako podklad pro jejich stanovení byly užity odborné publikace. Tabulka 3-59 Stanovení jednotkové tržní ceny srovnávacích nemovitostí – JTCS i

Cena po redukci na pramen ceny [Kč]

Podlahová plocha nemovitosti [m2]

Jednotková cena [Kč/m2]

k1

k2

k3

k4

k5

k6

k7

k8

IS

JTCS [Kč/m2]

1

54 000 000,00

3 000,00

18 000,00

1,05

1,00

1,00

0,98

1,10

1,00

1,00

1,00

1,13

15 929,20

2

34 740 000,00

2 213,00

15 698,15

0,95

0,95

1,00

1,00

1,10

1,00

1,00

1,00

0,99

15 856,72

3

8 991 000,00

350,00

25 688,57

0,80

1,05

0,95

1,00

1,20

1,10

1,00

1,00

1,05

24 465,30

4

45 000 000,00

2 645,00

17 013,23

1,05

1,00

1,00

0,97

1,00

1,00

1,00

1,00

1,02

16 679,64

5

32 400 000,00

1 500,00

21 600,00

1,05

1,00

1,00

1,00

1,30

1,00

0,95

1,00

1,30

16 615,38

6

22 185 000,00

1 250,00

17 748,00

0,95

1,00

1,00

0,99

1,10

1,00

1,00

1,00

1,03

17 231,07

7

44 550 000,00

2 040,00

21 838,24

1,15

1,00

1,00

1,00

1,10

1,00

1,00

1,00

1,27

17 195,46

8

6 210 000,00

800,00

7 762,50

0,95

1,00

1,00

1,02

0,95

1,00

1,00

1,00

0,92

8 437,50


3.3.2.2.3 Stanovení standardní jednotkové tržní ceny - SJTC Na základě indexů jednotlivých srovnávacích nemovitostí (IS) z databáze byly určeny jejich výsledné tržní ceny (JTCS) – viz Tabulka 3-59. Dvě ze srovnávacích nemovitostí (viz Tabulka 3-59 - zvýrazněny kurzívou) byly ze srovnání vyloučeny z důvodu přílišné odlehlosti jejich výsledné jednotkové tržní ceny od průměru všech použitých hodnot – standardní jednotkové tržní ceny. Pro určení standardní jednotkové tržní ceny bylo tedy použito 6 srovnávacích nemovitostí (viz Tabulka 3-60).




Tabulka 3-60 Stanovení standardní jednotkové tržní ceny – SJTC Celkový počet srovnávacích nemovitostí

8


6

2

Minimum použitých hodnot [Kč/m ]

15 856,72

Maximum použitých hodnot [Kč/m2]

17 231,07

2

Směrodatná odchylka [Kč/m ]

541,67 2

Průměr minus směrodatná odchylka [Kč/m ]

16 042,91

2

Průměr plus směrodatná odchylka [Kč/m ]

17 126,25

Průměr použitých hodnot [SJTC] [Kč/m2]

16 584,58


3,27 %


3.3.2.2.4 Stanovení jednotkové tržní ceny oceňovaných Nemovitostí Na základě koeficientů odlišnosti k1 – k8 oceňované nemovitosti byl určen její index odlišnosti IO a jednotková tržní cena oceňované nemovitosti JTCO. Tabulka 3-61 Stanovení jednotkové tržní ceny oceňovaných Nemovitostí - JTCO Lokalita


Technický stav nemovitosti

dobrý


velmi dobrá

Typ konstrukce

skeletová

Využitelnost

administrativa/výroba

Vybavení

standardní



Další vlivy

bez vlivu


1,00

k2

0,95

k3

1,00

k4

1,00

k5

1,00

k6

1,00

k7

1,00

k8

1,00


0,95

Jednotková tržní cena oceňovaného objektu JTCO [Kč/m2]

15 755,35


Rozmezí jednotlivých koeficientů bylo stanoveno na základě odborného úsudku Znalce, přičemž jako podklad pro jejich stanovení byly užity odborné publikace.




3.3.2.3 Rekapitulace stanovení Tržní hodnoty Nemovitostí pomocí porovnávací metody Tabulka 3-62 Rekapitulace stanovení Tržní hodnoty Nemovitostí pomocí porovnávací metody Podlahová plocha [m2]

Jednotková tržní cena oceňovaného objektu JTCO [Kč/m2]

Tržní hodnota [Kč]

6 487,70

15 755,35

102 215 984,20

Oceňované Nemovitosti Zdroj: vlastní výpočet

Jako druhá metoda stanovení hodnoty Nemovitostí na principu tržních cen byla použita indexová porovnávací metoda s použitím standardní jednotkové tržní ceny. Tržní hodnota Nemovitostí stanovená porovnávací metodou činí k datu ocenění (matematicky zaokrouhleno na tisíce Kč): 102 216 000,00 Kč. 3.3.3 REKAPITULACE STANOVENÍ TRŽNÍ HODNOTY NEMOVITOSTÍ Znalec posoudil hodnotu Předmětu ocenění na bázi Tržní hodnoty dvěma metodami (způsoby). Jako první metodu Znalec zvolil výnosovou metodu ocenění, která vychází z hodnoty příjmů a nákladů souvisejících s vlastnictvím nemovitosti. Hodnota Nemovitostí stanovená pomocí výnosové metody činí 101 619 000,00 Kč. Jako druhá metoda byla použita porovnávací metoda nepřímého porovnání s využitím standardní jednotkové ceny. Hodnota Nemovitostí stanovená pomocí porovnávací metody činí 102 216 000,00 Kč. Nejblíže tržní, resp. objektivizované hodnotě je dle názoru Znalce použitá metoda spočívající v ocenění Nemovitostí výnosovým způsobem, jelikož oceňované Nemovitosti mají výnosový potenciál. Porovnávací metoda byla použita pouze jako podpůrná metoda. Vzhledem k výše uvedenému bude hodnota Předmětu ocenění na bázi tržních cen stanovena na základě výnosové metody. Za základ stanovení hodnoty Předmětu ocenění Znalec zvolil stanovení hodnoty Předmětu ocenění výnosovou metodou. Tržní hodnota Nemovitostí činí k datu ocenění (matematicky zaokrouhleno na tisíce Kč): 101 619 000,00 Kč.




4.

ZÁVĚR

Znaleckým úkolem bylo stanovení tržní ceny (obecné, obvyklé) a stanovení zjištěné ceny dle vyhlášky č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, a to v jejím znění platném ke dni zpracování posudku. Předmětem ocenění se rozumí následující nemovitosti evidované na listu vlastnictví č. 2675 v katastru nemovitostí v obci 563889 Liberec, katastrální území 682039 Liberec, včetně příslušenství: i.

budova v části obce Liberec IV-Perštýn, č.p. 632, způsob využití: průmyslový objekt, na pozemku parc. č. 1457/10;

ii.

pozemek parc. č. 1457/7, druh pozemku: ostatní plocha, způsob využití: manipulační plocha, výměra 459 m2;

iii.

pozemek parc. č. 1457/8, druh pozemku: ostatní plocha, způsob využití: manipulační plocha, výměra 1 305 m2;

iv.


v.

pozemek parc. č. 1457/10, druh pozemku: zastavěná plocha a nádvoří, výměra 1 505 m2;

vi.

pozemek parc. č. 1457/12, druh pozemku: ostatní plocha, způsob využití: manipulační plocha, výměra 1 212 m2;

vii.

pozemek parc. č. 1457/13, druh pozemku: zahrada, výměra 53 m2;

viii.


ix.

pozemek parc. č. 1457/15, druh pozemku: ostatní plocha, způsob využití: zeleň, výměra 72 m2.

Znalec stanovil na základě tohoto znaleckého posudku a použité metody ocenění hodnotu předmětu ocenění v úrovni Zjištěné ceny (matematicky zaokrouhleno na desetikoruny Kč) ve výši 104 474 220,00 Kč (Slovy: sto čtyři miliony čtyři sta sedmdesát čtyři tisíc dvě stě dvacet korun českých).

Znalec stanovil na základě tohoto znaleckého posudku a použité metody ocenění hodnotu předmětu ocenění v úrovni Tržní hodnoty (matematicky zaokrouhleno na desetikoruny Kč) ve výši 101 619 000,00 Kč (Slovy: sto jedna milionů šest set devatenáct tisíc korun českých). Pozn.: Případný rozdíl matematických operací ve všech výše uvedených tabulkách je způsoben zaokrouhlováním za využití programového vybavení MS OFFICE – Excel 2007. BDO Appraisal services - Znalecký ústav s.r.o. Italská 26, 120 00 Praha 2, Česká republika IČ: 275 99 582, DIČ: CZ27599582 Obchodní rejstřík Městský soud v Praze oddíl C, vložka 117995



PŘÍLOHA Č. 1

PŘÍLOHA Č. 2

PŘÍLOHA Č. 3

FOTODOKUMENTACE Budova č.p. 632 – pohled z ulice Dr. Milady Horákové

Budova č.p. 632 – pohled od jihovýchodu

Technické prostory – výměníková stanice v 1. PP

Prostory jídelny v 1. PP Budovy č.p. 632

Kancelářské prostory v 1. NP Budovy č.p. 632

Prostory laboratoří a vývojového centra v 1.NP

Výrobní prostory v Budově č.p. 632

Kancelářské prostory v Budově č.p. 632

Kancelářské prostory ve 4. NP

Chodba ve 4. NP

Hygienické zázemí

Výrobní prostory v Budově č.p. 632

PŘÍLOHA Č. 4

Výpočet koeficientu vybavení K4 Budovy č.p. 632 Určení koeficientu K4

Číslo prvku

Popis prvku

Podíl prvku

Provedení prvku

Objemový podíl

Koef. podílu části kce

*)

Koeficient úpravy

Obj. podíl po úpravě

1

Základy včetně zemních prací

A

s

0,083

100%

0,083

1,000

0,083

2

Svislé konstrukce

A

s

0,214

100%

0,214

1,000

0,214

3

Stropy

A

s

0,113

100%

0,113

1,000

0,113

4

Zastřešení mimo krytinu

A

s

0,062

100%

0,062

1,000

0,062

5

Krytiny střech

A

s

0,022

100%

0,022

1,000

0,022

6

Klempířské konstrukce

A

s

0,006

100%

0,006

1,000

0,006

7

Úpravy vnitřních povrchů

A

s

0,058

100%

0,058

1,000

0,058

8

Úpravy vnějších povrchů

A

s

0,032

100%

0,032

1,000

0,032

9

Vnitřní obklady keramické

A

s

0,008

100%

0,008

1,000

0,008

10

Schody

A

s

0,031

100%

0,031

1,000

0,031

11

Dveře

A

s

0,032

100%

0,032

1,000

0,032

12

Vrata

A

s

0,003

100%

0,003

1,000

0,003

13

Okna

A

s

0,052

100%

0,052

1,000

0,052

14

Povrch podlah

A

s

0,029

100%

0,029

1,000

0,029

15

Vytápění

A

s

0,038

100%

0,038

1,000

0,038

16

Elektroinstalace

A

s

0,064

100%

0,064

1,000

0,064

17

Bleskosvod

A

s

0,003

100%

0,003

1,000

0,003

18

Vnitřní vodovod

A

s

0,022

100%

0,022

1,000

0,022

19

Vnitřní kanalizace

A

s

0,020

100%

0,020

1,000

0,020

20

Vnitřní plynovod

A

s

0,000

100%

0,000

1,000

0,000

21

Ohřev teplé vody

A

s

0,017

100%

0,017

1,000

0,017

22

Vybavení kuchyní

A

s

0,000

100%

0,000

1,000

0,000

23

Vnitřní hygienická zařízení včetně WC

A

s

0,029

100%

0,029

1,000

0,029

24

Výtahy

A

s

0,010

100%

0,010

1,000

0,010

25

Ostatní

A

n

0,052

100%

0,052

1,540

0,080

26

Instalační prefabrikovaná jádra

A

s

0,000

100%

0,000

1,000

0,000

27

Konstrukce neuvedené

A

s

0,000

100%

0,000

1,000

0,000

Koeficient K4

1,028

*) Objemový podíl částí nebo celých konstrukcí Poznámka: Písmena ve sloupci "Provedení prvku" značí "standard", "nadstandard", "podstandard" nebo "chybějící prvek". Písmena ve sloupci "Podíl prvku" značí, ve které části budovy se prvek nachází. Zda se jedná o původní část nebo o rekonstrukci, eventuálně její typ.

ZNALECKÝ POSUDEK. Stanovení hodnoty nemovitého majetku

Recommend Documents