ZNALECKÝ POSUDEK o ceně domu čp. 577, Na Okrouhlíku, Pardubice včetně vybraného příslušenství a pozemků v katastrálním území Pardubice dle LV č. 1112
2960-60/2015 Objednatel posudku:
BFT Management, a.s. V Olšinách 16/82 100 00 Praha 10 IČ: 25619055
Účel posudku:
Návrh hodnoty nemovitosti pro dražbu
Předpis pro ocenění:
Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a prováděcí vyhláška MF ČR č. 199/2014
Datum k němuž se ocenění provádí: Datum místního šetření Datum vypracování znaleckého posudku:
13.10.2015 22.1.2015 13.10.2015
Posudek vypracoval: Ing. Miloslav Kalous Hradecká 64 500 11 Hradec Králové 495 406 566 Posudek obsahuje včetně titulního listu 19 stran textu . Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních.
V Hradci Králové, 13.10.2015
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
Znalecký posudek 2960-60/2015
strana 2
A. Úvod ÚVODNÍ LIST Předmět ocenění: Poloha nemovitosti:
Objednatel posudku:
Zpracovatel posudku:
dům čp. 577, Na Okrouhlíku, Pardubice včetně vybraného příslušenství a pozemků Katastrální území:
Pardubice
Obec:
Pardubice
Pardubice Okres: 1112 List vlastnictví č. Global Reality Hradec Králové s.r.o. Havlíčkova 401 Hradec Králové Ing. Miloslav Kalous Hradecká 64 Hradec Králové Tel. 495 406 566
ZADÁNÍ Ocenění je vypracováno v souladu s "Metodikami oceňovaní ČKOM platnými legislativními předpisy ČR.. Jedná se o návrh tržní hodnoty domu čp. 577, Na Okrouhlíku, Pardubice včetně vybraného příslušenství a pozemků v katastrálním území Pardubice dle LV č. 1112. Výsledky mé práce budou použity jako jeden z podkladů pro stanovení tržní hodnoty předmětného majetku . Navržená tržní hodnota podle tohoto ocenění je zpětně dosažitelná při prodeji předmětného majetku za podmínek platných v době jeho zpracování.
ZÁKLADNÍ POJMY ADMINISTRATIVNÍ CENA - cena zjištěná dle cenového předpisu (v současné době Zákon č.151/1997 SB. o oceňování majetku a změně některých zákonů Vyhláška ministerstva financí České republiky č., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č.151/1997 Sb.) TRH - Interakce prodávajících a kupujících, vedoucí ke stanovení cen a množství komodit. Trh nemovitostí je segmentován podle typu nemovitostí a lokalit. TRŽNÍ HODNOTA - (obvyklá cena) - "Odhadovaná částka, za kterou by měl být majetek k datu ocenění směněn v transakci bez osobních vlivů mezi dobrovolně kupujícím a dobrovolně prodávajícím po patřičném průzkumu trhu, na němž účastníci jednají informovaně, rozvážně a bez nátlaku.“ (Definice dle IVSC – aktualizace rok 1998).
Znalecký posudek 2960-60/2015
strana 3
VĚCNÁ HODNOTA - (dle právního názvosloví " časová cena " věci), je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížena o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. VÝNOSOVÁ HODNOTA - je uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti nebo je možné tuto částku investovat na kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry. CENA POŘIZOVACÍ je cena, za kterou bylo možno věc pořídit v době pořízení (u nemovitosti, zejména staveb, cena v době jejich postavení) za použití tehdy platných metodik cen, bez odpočtu opotřebení. CENA REPRODUKČNÍ je cena, za kterou by bylo možno stejnou novou porovnatelnou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. ČISTÝ ROČNÍ STABILIZOVANÝ VÝNOS jsou výnosy(příjmy) po odpočtu nákladů (výdajů), nebo také součet provozního, finančního zisku a zisku z mimořádných příjmů (daňový základ pro daň z příjmů), stanovený jako průměrná, nebo pravděpodobně očekávaná hodnota z časové řady. LIKVIDAČNÍ HODNOTA je peněžní částka, kterou je majitel likvidovaného majetku přinucen přijmout v případě, kdy se majetek musí prodat při časově omezené nabídce na trhu.
ZÁKLAD HODNOTY Podkladem pro sjednání tržní ceny (t.j. realizované ceny na trhu) je tímto oceněním stanovená tržní hodnota. Tato tržní hodnota, která je vždy odhadem finanční částky, je definována v souladu s Evropským sdružením odhadců TEGoVA a s mezinárodním oceňovacím standardem, který zpracoval IVSC. (Viz základní pojmy).
ROZSAH OCENĚNÍ Rozsah práce při ocenění nemovitosti vychází z toho, že by mělo být přihlédnuto ke všem vlivům, které mohou její tržní hodnotu významně ovlivnit. Mezi ně patří: Historie a podstata nemovitosti (dle typu oceňovaného majetku) Obecné ekonomické vyhlídky a specifické podmínky nemovitosti Účetní hodnota nemovitosti Realizované tržní ceny porovnatelných nemovitostí Předpokládaný objem výnosu nemovitosti Ekologické zatížení nemovitosti Věcná břemena Pokud informace o těchto skupinách problémů jsou dostupné, mohou být využity v prognóze výnosu čistého nájemného, nebo čistého stabilizovaného výnosu z podnikání, je-li nemovitost oceňována s využitím výnosové metody.
Znalecký posudek 2960-60/2015
strana 4
STANOVENÍ TRŽNÍ HODNOTY Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reálně použitelné v současných ekonomických podmínkách v ČR a nejlépe vystihují současnou hodnotu majetku. Ta je velmi proměnlivá v čase a je ovlivňována mnoha faktory, které se vyvíjejí v období rozvoje tržního hospodářství, stabilizace finanční politiky a soukromého podnikání. Použití metod a způsob stanovení tržní hodnoty je také ovlivněn i účelem, pro který se tržní hodnota majetku zjišťuje. Přehled metod je uveden v kapitole 3. "Metody oceňování", kde je také popsána charakteristika každé metody. V případě, že jde o ocenění nemovitosti jako jistícího instrumentu (zástavy) vůči úvěru bankovního domu, má pracovník finanční instituce možnost lépe posoudit ekonomické chování vlastníka majetku a podle způsobu hodnocení a stanovení výsledné tržní hodnoty má možnost správně regulovat výši poskytovaného bankovního úvěru.
Obsah posudku a) Objekty 1)Objekt čp. 577 2)Kolny b) Pozemky 1)Pozemky c) Ocenění porovnávací metodou
Znalecký posudek 2960-60/2015
strana 5
B. N Á L E Z PODKLADY DODANÉ OBJEDNAVATELEM OCENĚNÍ Výpis z katastru nemovitostí k.ú. Pardubice vyhotovený dálkovým přístupem dne 20.1.2015 LV- 1112 Kopie katastrální mapy
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Identifikace nemovitosti Objednatel:
Jméno a adresa:
Global Reality Hradec Králové s.r.o. Havlíčkova 401 Hradec Králové
IČO, r.č. Vlastník nemovitosti: Jméno a adresa:
IČO, r.č. Vlastnický podíl: Poloha:
KVATRO Chrudim s.r.o. Na Okrouhlíku 577 Pardubice 648 24 683 1/1
Katastrální území:
Pardubice
Obec:
Pardubice
Okres:
Pardubice
List vlastnictví č.:
1112
Restituční nároky, věcná břemena Na předmětné nemovitosti jsou zapsána zástavní práva ve prospěchWeipa Enterprice s.r.o. (IČO 24229644) a Wellington Private s.r.o. (IČO 24214272) a zástavní právo exekutorské.
Poloha a charakteristika Oceňované nemovitosti se nacházejí v katastrálním území Pardubice, obec Pardubice, okres Pardubice. Jedná se o samostatně stojící dvoupodlažní objekt občanské vybavenosti čp, 577 s částečným podsklepením, který leží v ulici Na Okrouhlíku na nároží ulic Na Okrouhlíku a Winterova II. Příslušenství tvoří sklad, oplocení a pozemky. Jedná se o lokalitu rodinných domů postavených v klidné ulici. Nedaleko je zastávka MHD, krajská nemocnice Pardubice a Matiční jezero. Dům byl pravděpodobně postavený jako rodinný dům ve třicátých letech minulého století a po nákupu současným majitelem po roce 1996 přebudován na penzion s erotickými službami. V této
Znalecký posudek 2960-60/2015
strana 6
době zde byly vybudovány koupelny s WC u pokojů, bar, částečně podlahy, podhledy, plastové venkovní žaluzie na původních oknech, opravena fasáda a interiér. Nyní je již několik let neužíván. Je odpojena elektroinstalace, jsou odmontované WC, vany umývadla, sprchy, plynový kotel, boilery, osvětlení. Objekt je bez vytápění a bez teplé vody. Pozemek je rovinatý oplocený zděným plotem, zahrada je neudržovaná osázena trvalými porosty. Vstup na oplocený pozemek je ze jmenované komunikace. Okolní zástavbu tvoří rodinné domy a jejich zahrady.
Popis a stav objektů Objekt čp. 577 Objekt je zděný nepravidelného půdorysu. Střecha je plochá pokrytá plechovou krytinou. Klempířské konstrukce jsou provedené z pozinkovaného plechu včetně okapů a svodů. Objekt je založen na betonových základech, nosné konstrukce jsou zděné, stropy tvrdé s rovným podhledem. Schodiště do suterénu je betonové a do 2.NP betonové s povrchem kobercem. Podlaha je betonová pokrytá keramickou dlažbou, plovoucí podlahou a koberci. Okna jsou dřevěná dvojitá špaletová opatřená venkovními plastovými žaluziemi. Vnitřní dveře jsou typové v ocelových zárubních. Vnitřní omítky jsou vápenné štukové a s částečným obkladem keramickými obkládačkami v koupelnách a WC a technické místnosti. Vnější omítka je provedena. V suterénu jsou dvě sklepní místnosti. V přízemí se nachází vstup přízemní prosklenou verandou, chodba, pokoj s koupelnou bez vybavení, bar s posezením, technická místnost-kuchyňka a schodiště do 2.NP a do suterénu. Ve 2.NP je chodba, čtyři pokoje s koupelnami bez vybavení a sklad. Ze skladu je přístup po žebříku na střechu. Objekt je odpojený od všech sítí.
Kolna Jedná se o zděný přízemní objekt půdorysného tvaru písmene „L“. Střecha je pultová pokrytá asfaltovými šablonami, okapy a svody z pozinkovaného plechu. Podlaha je betonová pokrytá keramickou dlažbou. Okna jsou dřevěná, dveře dřevěné v ocelových zárubních. Objekt je odpojený od instalací.
Pozemky Katastrální území: Pardubice LV č.: 1112 Druh pozemku Zastavěná plocha
Číslo pozemku st. 2005 st. 4061
Výměra (m2) 324 127
708/16
876
Ostatní plocha Zahrada
Znalecký posudek 2960-60/2015
strana 7
C. METODY OCEŇOVÁNÍ METODA STANOVENÍ VĚCNÉ HODNOTY Věcná hodnota je reprodukční cena nemovitosti snížená o opotřebení. Reprodukční cena odpovídá výši nákladů, které by bylo nutno v době ocenění vynaložit na pořízení stejné nebo porovnatelné nové věci. Ocenění může tedy být i podkladem v rozhodovacím procesu investora (potenciálního kupce), zda je výhodnější a ekonomicky efektivnější koupit již existující nemovitost nebo vybudovat nemovitost novou. Věcnou hodnotu staveb je třeba určit s přihlédnutím k opotřebení, které s ohledem na skutečný stavebnětechnický stav a morální zastarání stanovíme pomocí některé ze známých metod.
Nemovitosti zpravidla dělíme na: * * *
stavby venkovní úpravy pozemky (včetně vodních ploch)
Při stanovení věcné hodnoty nemovitosti mají zásadní význam vstupní údaje. U staveb těmito vstupními údaji jsou: * délka [m] 2 * zastavěná plocha [m ] 3 * obestavěný prostor [m ] 2 * vnitřní využitelná (pronajmutelná) plocha [m ] * stáří stavby 3 2 * reprodukční pořizovací cena 1 m obestavěného prostoru, 1 m zast. plochy, příp. 1 m délky * opotřebení stavby Pro výpočet opotřebení stavby je nutné zjistit příp. stanovit: * * * * *
stáří stavby a stav běžné údržby technické a morální opotřebení provedené opravy a výměna jednotlivých konstrukčních prvků předpokládanou životnost (další trvání stavby) metodu výpočtu opotřebení a odůvodnit její použití
U venkovních úprav se vychází z reprodukční ceny s odpočtem opotřebení pro každou venkovní úpravu. Je také možno stanovit hodnotu venkovních úprav procentním podílem z hodnoty hlavních staveb s přihlédnutím k jejich stavu a provedení. U pozemků se vychází z výměr podle výpisu z katastru nemovitostí nebo geometrického plánu, z druhu pozemku (zastavěná plocha, orná půda, atd.). Uváží se také umístění pozemku v dané obci a údaje z územně plánovací dokumentace. Porovnáním s prodeji pozemků v dané 2 lokalitě se stanoví reálná tržní hodnota za 1 m pozemku. Vždy se uvedou podklady, na základě kterých se tato hodnota odvodila. U všech pozemků je třeba vycházet z územně plánovací dokumentace a dalších podkladů.
Znalecký posudek 2960-60/2015
strana 8
POROVNÁVACÍ HODNOTA Tato metoda pro ocenění nemovitosti (stavby a pozemky) je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné době realizovány na trhu, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit jak hodnotu samotné stavby či souboru staveb, tak i hodnotu pozemku. Pokud je metoda porovnávací použita, musí být uvedeny v časovém horizontu ne delším než šesti měsíců minimálně tři realizované ceny obdobných nemovitostí. Porovnání musí být provedeno jak z pohledu stavební substance (obestavěný prostor, zastavěná plocha, velikost pozemku atd.) tak i z pohledu ekonomického efektu nemovitosti. Porovnávací metoda dává nejpřesnější obraz o skutečně realizovatelných cenách. Nevýhodou je neustálé zastarávání informací a potřeba neustálé aktualizace porovnávací databáze. Tato skutečnost vyžaduje pravidelnost a soustavnost monitoringu trhu. S množstvím a kvalitou informací o trhu zákonitě roste i přesnost hodnocení a schopnost odhadce odlišit kvalitu a tedy i vliv jednotlivých parametrů na cenu. Velký vliv na kvalitu dosažených porovnávacích hodnot má ověřená informace o průběhu prodeje. Hodnocení průběhu realizace prodeje: Délka obchodu: 1 měsíc velmi krátký obchod 1 – 6 měsíce optimální obchod 6 – 12 měsíců delší obchod nad 12 měsíců příliš dlouhý obchod
- nevhodné - vhodné - méně vhodné - nevhodné
Cena nemovitosti se utváří na trhu v konkrétních podmínkách. Úkolem odhadce je co nejvěrněji popsat všechny cenotvorné faktory a jejich přínos k tvorbě výsledné tržní ceny. Komoditou na trhu s nemovitostmi je využitelný prostor (využitelná plocha), který je charakterizován kvalitativními parametry, polohou a velikostí. Kvalitativní parametry lze rozdělit do několika úrovní: a) Základní dělení – objekty jsou členěné podle typu, podtypu a speciální charakteristiky, dále je členění dle materiálové charakteristiky, fyzického a morálního opotřebení a kvality provedení. b) Charakteristika prostoru – podrobný popis jednotlivých konstrukcí a vybavenosti. Lze popsat fyzické a morální opotřebení a kvalitu jednotlivých konstrukcí. c) Další důležitá charakteristika je poloha: Poloha v rámci ČR – okres, obec, katastrální území, poloha v místě, zóna a poloha v zóně Vybavenost obce /katastrálního území/ a vybavenost konkrétní lokality, v níž je nemovitost situována. Je důležité sledovat cenotvorné charakteristiky vydávané statistickým úřadem. d) Velikost Užitný prostor Zastavěná plocha Obestavěný prostor
Znalecký posudek 2960-60/2015
strana 9
APLIKACE METOD Každá z výše popsaných metod má své klady a zápory. Nejprůkaznější z metod je metoda porovnání tržních cen, jestliže pro použití této metody máme dostatečnou četnost aktuálních porovnatelných hodnot (cen z realizovaných prodejů). Z výpočtových metod se v současné době často používají hodnoty vypočtené metodou výnosovou a metodou stanovení věcné hodnoty. Stále větší význam má metoda porovnávací, která nejvěrněji zobrazuje situaci na trhu a proto by neměla chybět v žádné analýze, která má stanovit tržní hodnotu nemovitosti
Znalecký posudek 2960-60/2015
strana 10
D. Odhad Ocenění a) Objekty a.1) Věcná hodnota podle vyhlášky 199/2014 Sb. a.1.1) Objekt čp. 577 – § 12 Zatřídění pro potřeby ocenění Budova: I. budovy bytové ostatní (sociální péče) Svislá nosná konstrukce: zděná Polohový koeficient: 1,100 Kód klasifikace CZ-CC: 113011 Budovy se službami sociální péče Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.18.2 budovy pro sociální péči Koeficient změny ceny stavby: 2,032 Podlaží: Název 1.NP 2.NP 1.PP Součet:
Výška 3,00 m 3,00 m 2,20 m 8,20 m
Zastavěná plocha 9,25×12,9+1,1×3,9+2,8×4,27+2,12×2,32 +(2,3+2,3×1,8)×0,5×0,9 = 9,25×12,9+1,1×3,9+(2,3+2,3×1,8)×0,5×0, 9 = 9,58×3,0 =
Průměrná výška podlaží (PVP): Průměrná zastavěná plocha podlaží (PZP):
= =
Obestavěný prostor (OP): Spodní stavba 9,58×3,0×2,2 = Vrchní stavba (9,25×12,9+1,1×3,9+(2,3+2,3×1,8)×0,5×0,9)×6,9+2,8× 4,27×3,3+2,12×2,32×4,05 = Obestavěný prostor – celkem: = Vybavení: Název, popis 1. Základy včetně zemních prací – betonové základy s izolací 2. Svislé konstrukce – zdivo 3. Stropy – rovné 4. Krov, střecha – plochá 5. Krytiny střech – plechová 6. Klempířské konstrukce – pozinkovaný plech 7. Úprava vnitřních povrchů – vápenné dvouvrstvé 8. Úprava vnějších povrchů – břízolit 9. Vnitřní obklady keramické – keramické obklady 10. Schody – betonové s běžným povrchem
Obj. podíl 6,20 % 15,40 % 8,20 % 6,20 % 3,00 % 0,70 % 7,10 % 3,40 % 3,00 % 2,80 %
143,39 m2 126,51 m2 28,74 m2 298,64 m2 2,92 m 99,55 m2 63,23 m3 932,31 m3 995,54 m3 Hodnocení Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní
Znalecký posudek 2960-60/2015
11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26.
strana 11
Název, popis Dveře Vrata Okna – špaletová Povrchy podlah – keramická dlažba, koberce Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod – Bleskosvod Vnitřní vodovod Vnitřní kanalizace Vnitřní plynovod Ohřev vody Vybavení kuchyní Vnitřní hygienické vybavení Výtahy Ostatní Instalační prefabrikovaná jádra
Obj. podíl 3,60 % 0,00 % 5,10 % 3,10 % 4,90 % 5,60 % 0,30 % 3,10 % 3,00 % 0,30 % 2,10 % 1,70 % 4,30 % 1,40 % 5,50 % 0,00 %
Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 11. Dveře –0,54 × 1,852 × 3,60 % 15. Vytápění –0,54 × 1,852 × 4,90 % 16. Elektroinstalace –0,54 × 5,60 % 18. Vnitřní vodovod –0,54 × 3,10 % 19. Vnitřní kanalizace –0,54 × 3,00 % 20. Vnitřní plynovod –0,54 × 1,852 × 0,30 % 21. Ohřev vody –0,54 × 1,852 × 2,10 % 22. Vybavení kuchyní –0,54 × 1,852 × 1,70 % 23. Vnitřní hygienické vybavení –0,54 × 1,852 × 4,30 % 24. Výtahy –0,54 × 1,852 × 1,40 % 25. Ostatní –0,54 × 1,852 × 5,50 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:
Hodnocení Nevyskytuje se Neuvažuje se Standardní Standardní Nevyskytuje se Podstandardní Standardní Podstandardní Podstandardní Nevyskytuje se Nevyskytuje se Nevyskytuje se Nevyskytuje se Nevyskytuje se Nevyskytuje se Neuvažuje se
1,0000 – – – – – – – – – – – =
0,0360 0,0490 0,0302 0,0167 0,0162 0,0030 0,0210 0,0170 0,0430 0,0140 0,0550 0,6989
Ocenění: Základní jednotková cena (ZC): 2 239,– Kč/m3 Koeficient konstrukce K1: × 0,9390 Koeficient K2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : × 0,9863 Koeficient K3 = 0,30 + (2,10 / PVP) : × 1,0192 Koeficient vybavení stavby K4: × 0,6989 Polohový koeficient K5: × 1,1000 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,0320 3 301,56 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 995,54 m3 × 3 301,56 Kč/m3 Určení opotřebení analytickou metodou: Konstrukce: 1. Základy včetně zemních prací – standardní opotřebení: 85 / (85 + 115) × 100 = 42,500 % 42,500 % × 6,20 % / 0,6989
+
3,770 %
=
3 286 835,04 Kč
Znalecký posudek 2960-60/2015 2. Svislé konstrukce – standardní opotřebení: 85 / (85 + 115) × 100 = 42,500 % 42,500 % × 15,40 % / 0,6989 3. Stropy – standardní opotřebení: 85 / (85 + 115) × 100 = 42,500 % 42,500 % × 8,20 % / 0,6989 4. Krov, střecha – standardní opotřebení: 85 / (85 + 65) × 100 = 56,667 % 56,667 % × 6,20 % / 0,6989 5. Krytiny střech – standardní opotřebení: 85 / (85 + 0) × 100 = 100,000 % 100,000 % × 3,00 % / 0,6989 6. Klempířské konstrukce – standardní opotřebení: 85 / (85 + 0) × 100 = 100,000 % 100,000 % × 0,70 % / 0,6989 7. Úprava vnitřních povrchů – standardní opotřebení: 85 / (85 + 0) × 100 = 100,000 % 100,000 % × 7,10 % / 0,6989 8. Úprava vnějších povrchů – standardní opotřebení: 85 / (85 + 0) × 100 = 100,000 % 100,000 % × 3,40 % / 0,6989 9. Vnitřní obklady keramické – standardní opotřebení: 19 / (19 + 11) × 100 = 63,333 % 63,333 % × 3,00 % / 0,6989 10. Schody – standardní opotřebení: 85 / (85 + 115) × 100 = 42,500 % 42,500 % × 2,80 % / 0,6989 13. Okna – standardní opotřebení: 85 / (85 + 0) × 100 = 100,000 % 100,000 % × 5,10 % / 0,6989 14. Povrchy podlah – standardní opotřebení: 19 / (19 + 11) × 100 = 63,333 % 63,333 % × 3,10 % / 0,6989 16. Elektroinstalace – podstandardní opotřebení: 19 / (19 + 11) × 100 = 63,333 % 63,333 % × 5,60 % × 0,46 / 0,6989 17. Bleskosvod – standardní opotřebení: 19 / (19 + 11) × 100 = 63,333 % 63,333 % × 0,30 % / 0,6989 18. Vnitřní vodovod – podstandardní opotřebení: 19 / (19 + 11) × 100 = 63,333 % 63,333 % × 3,10 % × 0,46 / 0,6989 19. Vnitřní kanalizace – podstandardní opotřebení: 19 / (19 + 11) × 100 = 63,333 % 63,333 % × 3,00 % × 0,46 / 0,6989 Opotřebení analytickou metodou celkem: Odpočet opotřebení: 3 286 835,04 Kč × 63,152 % Cena po odečtení opotřebení: Objekt čp. 577 – určená cena:
strana 12
+
9,365 %
+
4,986 %
+
5,027 %
+
4,292 %
+
1,002 %
+ 10,159 %
+
4,865 %
+
2,719 %
+
1,703 %
+
7,297 %
+
2,809 %
+
2,334 %
+
0,272 %
+
1,292 %
+ 1,251 % = 63,152 % – =
2 075 702,06 Kč 1 211 132,98 Kč 1 211 132,98 Kč
Znalecký posudek 2960-60/2015
strana 13
a.1.2) Kolny – § 16 Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba: typ I–B Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Koeficient vybavení stavby: 0,942 Polohový koeficient: 1,100 Kód klasifikace CZ-CC: 1274 Budovy nebytové ostatní Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.19.9 objekty ostatní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,067 Podlaží: 1.NP Výška: Zastavěná plocha:
=
2,50 m 58,74 m2
=
168,86 m3
Obj. podíl 7,10 % 31,80 % 19,80 % 7,30 % 8,10 % 1,70 % 6,10 % 0,00 % 3,00 % 1,10 % 8,20 % 5,80 %
Hodnocení Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Neuvažuje se Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se
2,7×7,75+3,8×9,95
Obestavěný prostor (OP): Obestavěný (2,7×7,75+3,8×9,95)×(2,5+3,25)×0,5 prostor Vybavení: Název, popis 1. Základy – betonové základy s izolací 2. Obvodové stěny – zdivo 3. Stropy – rovné 4. Krov – plochá 5. Krytina – asfaltové šindele 6. Klempířské práce – pozinkovaný plech 7. Úprava povrchů – vápenné dvouvrstvé 8. Schodiště 9. Dveře – hladké 10. Okna – dřevěná 11. Podlahy – dlažba 12. Elektroinstalace Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 12. Elektroinstalace –0,54 × 1,852 × 5,80 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:
Ocenění: Základní jednotková cena Koeficient vybavení stavby K4:
×
1 250,– Kč/m3 0,9420
1,0000 – 0,0580 = 0,9420
Znalecký posudek 2960-60/2015
strana 14
Polohový koeficient K5: × 1,1000 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,0670 2 677,28 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 168,86 m3 × 2 677,28 Kč/m3
=
452 085,50 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 85 roků Předpokládaná další životnost: 35 roků Opotřebení: 100 × 85 / (85 + 35) = 70,833 % Odpočet opotřebení: 452 085,50 Kč × 70,833 % Cena objektu po odečtení opotřebení:
– =
320 225,72 Kč 131 859,78 Kč
Kolny – určená cena:
131 859,78 Kč
Ceny objektů včetně opotřebení: 1) Objekt čp. 577 2) Kolny Cena objektů včetně opotřebení činí celkem: Cena po zaokrouhlení:
1 211 132,98 Kč 131 859,78 Kč 1 342 992,76 Kč 1 342 990,– Kč
b) Pozemky b.1) Metoda porovnání cen pozemků b.1.1) Pozemky Název Zastavěná plocha a nádvoří Zastavěná plocha a nádvoří Zahrada
p.č. st. 2005
Výměra 324,00 m2
st. 4061
127,00 m2
708/16
876,00 m2
Výsledná cena pozemků: Pozemky – určená cena:
Jedn. cena 2 000,– Kč/m2 2 000,– Kč/m2 2 000,– Kč/m2
Cena 648 000,– Kč 254 000,– Kč 1 752 000,– Kč =
2 654 000,– Kč 2 654 000,– Kč
Znalecký posudek 2960-60/2015
strana 15
c) Ocenění porovnávací metodou Rodinný dům 2 x 3+1 Jedná se o samostatně stojící rodinný dům se zahradou v zástavbě rodinných domů v klidné části města. Dům stojí v jednosměrné ulici, přitom pouhých 5 minut pěší chůze do centra města, v bezprostřední blízkosti dvou linek MHD a 15 minut chůze od železniční stanice Pardubice-Pardubičky. Dům byl postaven v r. 1969, je celý podsklepen a je velmi dobře dispozičně řešen. V domě jsou dba byty 3+1 a u obou je kuchyně spíž, koupelna, toaleta. Dům má tři balkony dva balkony do zahrady a jeden balkon do ulice. V podzemním podlaží garáž pro 2 automobily včetně prostorných technických místností. Na zahradě je samostatná garáž i pro nákladní automobil, včetně zděné jámy a dílny. Pod dílnou je zřízen vinný kamenný sklípek. Dům je pro dvougenerační bydlení, pžípadně i podnikání. Dům disponuje dvěma vchod. Dům prošel v r. 2000 částečnou rekonstrukcí - nové rozvody vody a kanalizace, rekonstrukce obou koupelen. Vytápění domu je možné dvěma zdroji plynovým kotlem, kotlem na tuhá paliva. V domě je zaveden internet, telefon, TV anténa.
Rodinný dům 6+1 Jedná se o zděný částečně podsklepený dvoupodlažní rodinný dům . Dům se nachází v zástavbě rodinných domů v klidné části města, nedaleko centra města, v blízkosti MHD. V domě jsou dva byty 3+1. V podzemním podlaží jsou skladové. Dům je vhodný pro dvougenerační bydlení, případně podnikání. jiné. Dům je v původním udržovaném stavu. Vytápění domu částečně lokální (elektro a ply) a částečně etážové s plynovým kotlem. Ohřev vody je plynovou karmou.
Rodinný dům 2 x 2+1 Jedná se o částečně podsklepená zděný rodinný dům s obytným podkrovím v zástavbě rodinných domu v Pardubicích v místní části Pardubičky V každém patře jsou dva obytné pokoje s kuchyní, koupelnou, WC a spíží. Dům je vhodný k bydlení pro dvě rodiny nebo k podnikání. Přístup vozidly na pozemek je ze dvou stran.
Znalecký posudek 2960-60/2015
strana 16
Seznam porovnávaných objektů: Název
Výchozí cena (VC) Kmísta Kstav Kvybav. Kpozemek Kostatní Jednotková cena (JC) Rodinný dům 2 x 3+1 5 600 000,– Kč 1,00 1,00 0,70 1,05 0,90 17 809,62 Kč Rodinný dům 6+1 6 000 000,– Kč 1,00 1,00 0,70 1,05 0,80 18 185,57 Kč Rodinný dům 2 x 2+1 4 800 000,– Kč 1,00 1,00 0,80 1,00 0,80 17 454,55 Kč kde JC = (VC / M) × (Kmísta × Kstav × Kvybav. × Kpozemek × Kostatní) Minimální jednotková cena za m2: Průměrná jednotková cena za m2 ( (JC × V) / V): Maximální jednotková cena za m2: Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m2: Jednotkové množství: Porovnávací hodnota: Výsledná porovnávací hodnota:
Množství (M) Váha (V) 208,00 m2 1,0 194,00 m2 1,0 176,00 m2 1,0
17 454,55 Kč 17 816,58 Kč 18 185,57 Kč
× =
17 816,58 Kč 202,00 m2 3 598 949,16 Kč 3 598 950,– Kč
Znalecký posudek 2960-60/2015
strana 17
E. Rekapitulace Pro stanovení odhadu tržní hodnoty se vycházelo z obecně užívaných metod. tj. metody věcné, výnosové a porovnávací, jejichž charakteristika je uvedena v příloze. protože každá metoda má své klady a zápory, je nutno před rozhodnutím, které metody použijeme, provést analýzu trhu a tržních podmínek v rozsahu možných informací. Pro návrh obvyklé hodnoty byla použita srovnávací metoda založená na znalosti realizovaných cen obdobných nemovitostí v dané lokalitě s přihlédnutím k místním podmínkám a specifikům oceňované nemovitosti Pro stanovení odhadu tržní hodnoty se vycházelo z obecně užívaných metod. tj. metody věcné, výnosové a porovnávací, jejichž charakteristika je uvedena v příloze. protože každá metoda má své klady a zápory, je nutno před rozhodnutím, které metody použijeme, provést analýzu trhu a tržních podmínek v rozsahu možných informací. Pro konkrétní majetek byl proveden následující rozbor: Silné stránky nemovitosti:
-
obytná klidná lokalita rodinných domů velký pozemek snadná dostupnost poptávka po rodinných domech převyšuje nabídku
veškeré inženýrské sítě MHD, autobus, vlak v dosahu
Slabé stránky nemovitosti:
- nutnost rekonstrukce - dům je rekolaudován jako nemovitost občanské vybavenosti - pro bydlení nutná rekolaudace Pro návrh obvyklé hodnoty bylo použito srovnání s rodinnými domy, srovnatelnými po rekonstrukci a rekolaudaci předmětné nemovitosti. Srovnávací metoda je založená na znalosti realizovaných cen obdobných nemovitostí v dané lokalitě s přihlédnutím k místním podmínkám a specifikům oceňované nemovitosti. Hodnota srovnávaných rodinných domů je cca 4.500.000 6.000.000,- Kč. Náklady na rekonstrukci a rekolaudaci na rodinný dům jsou odhadnuty na cca 1,5 2,3 mil Kč dle rozsahu rekonstrukce a použitých materiálů. Obvyklá hodnota navržená na bázi srovnávací metody založené na znalosti realizovaných cen obdobných nemovitostí v dané lokalitě s přihlédnutím k místním podmínkám a specifikům oceňované nemovitosti činí ke dni 13.10.2015: Věcná hodnota objektů podle vyhlášky Cena pozemků podle cenové mapy Stanovená věcná hodnota celkem Cena zjištěná porovnávacím způsobem
1 342 990,– 2 654 000,– 3 996 990,– 3 598 950,–
Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce
3 600 000,– Kč Cena slovy: Třimilionyšestsettisíc Kč
Kč Kč Kč Kč
Znalecký posudek 2960-60/2015
strana 18
F. ZÁVĚR Cílem předložené expertízy bylo provést návrh tržní hodnoty domu čp. 577, Na Okrouhlíku, Pardubice včetně vybraného příslušenství a pozemků v katastrálním území Pardubice dle LV č. 1112, ke dni 13. 10. 2015 Na základě provedené analýzy, s použitím uvedených metod ocenění pro návrh tržní hodnoty k uvedenému datu, je navržena tržní hodnota nemovitosti ve výši
3 600 000,– Kč Slovy: Třimilionyšestsettisíc korun českých (Tato hodnota je bez odečtení poskytnutých úvěrů.)
Datum: Podpis:
Razítko:
13. 10. 2015 ……………………..
Znalecký posudek 2960-60/2015
strana 19
G. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu Hradec Králové dne 25.10.1996, č.j. Spr. 3951/96 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, ceny a odhady podniků a vklady majetku do společnosti a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné, průmyslové a zemědělské. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2960-60/2015 znaleckého deníku.
V Hradci Králové, 13.10.2015
Ing. Miloslav Kalous Hradecká 64 500 11 Hradec Králové 495 406 566
