Znalecký posudek č. 817

Znalecký posudek č. 817 o ceně obvyklé na - stavbě (budova) č.p. 33, způsob využití: rod.dům s příslušenstvím na pozemku parc.č. 219/2 - zastavěná plocha a nádvoří, stavby bez čp/če - jiná st. na pozemku parc.č. 219/5, stavba bez čp/če - tech.vyb na pozemku parc.č. 869/1, garáž bez čp/če, pozemky parc.č. 211 - zastavěná plocha a nádvoří, pozemek parc.č. 219/6 - zastavěná plocha a nádvoří, pozemek 219/7 - zastavěná plocha a nádvoří, pozemek parc.č. 1130 - trvalý travní porost, pozemek parc.č. 1370/23 - ostatní plocha, pozemek parc.č. 1370/29 - ostatní plocha, LV 439, k.ú. Lučany nad Nisou, obec Lučany nad Nisou, okres Jablonec nad Nisou

Objednatel posudku:

JUDr. Milan Suchánek Exekutorský úřad Praha 9 Pod pekárnami 245/10 19000 Praha 9

Účel posudku:

exekuční řízení č.j. 085 EX 2178/08

Podle stavu ke dni 28.11.2012 posudek vypracoval: JUDr. Mgr. Marcel Petrásek, M.B.A., LL.M. Řečického 7 169 00 Praha 6 Posudek obsahuje 24 stran textu včetně titulního listu a 14 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Praze, 4.12.2012 1

A. Nález 1. Znalecký úkol Provést ocenění cenou obvyklou na - stavbě (budova) č.p. 33, způsob využití: rod.dům s příslušenstvím na pozemku parc.č. 219/2 - zastavěná plocha a nádvoří, stavby bez čp/če - jiná st. na pozemku parc.č. 219/5, stavba bez čp/če - tech.vyb na pozemku parc.č. 869/1, garáž bez čp/če, pozemky parc.č. 211 - zastavěná plocha a nádvoří, pozemek parc.č. 219/6 - zastavěná plocha a nádvoří, pozemek 219/7 - zastavěná plocha a nádvoří, pozemek parc.č. 1130 - trvalý travní porost, pozemek parc.č. 1370/23 - ostatní plocha, pozemek parc.č. 1370/29 - ostatní plocha, LV 439, k.ú. Lučany nad Nisou, obec Lučany nad Nisou, okres Jablonec nad Nisou. Ocenění je provedeno „cenou obvyklou” ve smyslu definice uvedené §2, odst. 1 a 3 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů. 1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trh, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 2) Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat,a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve 2

stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen.

2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: budova č.p. 33 468 71 Lučany nad Nisou Region: Liberecký Okres: Jablonec nad Nisou Katastrální území: Lučany nad Nisou 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 28.11.2012. 4. Podklady pro vypracování posudku: Podklady předané žadatelem: Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Suchánka ustanovení znalce a objednávka znaleckého posudku ze dne 8.4.2009. Exekuční příkaz, který vydal dne 24.6.2008 Exekutorský úřad Praha 9, se sídlem Praha 9, Pod Pekárnami 245/10, ve kterém rozhodl o provedení exekuce prodejem nemovitosti povinné firmy PRAGOMAGNUM Praha, spol. s.r.o., Krausova 606/53, Praha 18, Letňany, 199 00 Praha 9. Podklady dodané znalcem: Výpis z katastru nemovitostí. Fotodokumentace pořízena při prohlídce, zjištění skutečnosti a zaměření posudkem dotčené nemovitosti dne 28.11.2012. 5. Použitá literatura: Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2008 Bradáč, A., Fiala, J.: Nemovitosti - oceňování a právní vztahy, LINDE, a.s. - Právnické a ekonomické nakladatelství Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, Praha 2004 Bradáč, A., Krejčíř, P.: Úřední oceňování majetku podle zákona č. 151/1997 Sb., leden 2004 Bradáč, A., Kledus, M., Weigel, L.: Předpisy pro oceňování nemovitostí s komentářem, 3

Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2002 Dušek, D.: Základy oceňování nemovitostí, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha 2008 Ort, P.: Oceňování nemovitostí na tržních principech, Bankovní institut Vysoká škola, Praha 2007 Zazvonil, Z.: Porovnávací hodnota nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2006 Zazvonil, Z.: Odhad hodnoty pozemků, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha 2007

6. Vlastnické a evidenční údaje: PRAGOMAGNUM Praha, spol. s.r.o., Krausova 606/53, Praha 18, Letňany, 199 00 Praha 99. Na nemovitosti je zástavní právo smluvní ve výši 17.070.000,- Kč ve prospěch Cihelkové Vladimíry, dále věcná břemena, vedení plynovodu a vstupu za účelem oprav, údržby a kontroly a části potrubí plynovodu a sloupky pro plynoměr, věcná břemena oceňuji v částce 30.000,-- Kč. 7. Celkový popis nemovitosti: Předmětem zjištění ceny obvyklé na - stavbě (budova) č.p. 33, způsob využití: rod.dům s příslušenstvím na pozemku parc.č. 219/2 - zastavěná plocha a nádvoří, stavby bez čp/če - jiná st. na pozemku parc.č. 219/5, stavba bez čp/če - tech.vyb na pozemku parc.č. 869/1, garáž bez čp/če, pozemky parc.č. 211 - zastavěná plocha a nádvoří, pozemek parc.č. 219/6 - zastavěná plocha a nádvoří, pozemek 219/7 - zastavěná plocha a nádvoří, pozemek parc.č. 1130 - trvalý travní porost, pozemek parc.č. 1370/23 - ostatní plocha, pozemek parc.č. 1370/29 - ostatní plocha, LV 439, k.ú. Lučany nad Nisou, obec Lučany nad Nisou, okres Jablonec nad Nisou. Kat.území Lučany nad Nisou se nachází cca 3.0 km východně od města Jablonec nad Nisou. Nemovitosti jsou užívané jako středisko, které nabízí lázeňské a rehabilitační služby ( sauna, solárium, solná jeskyně, hydromasáže, klasické masáže), restauraci a apartmány. Přístup k nemovitostem je z místní zpevněné komunikace, souhrnný stavebně technický stav je průměrný. 8. Obsah posudku: a) Hlavní stavby a1) Wellness hotel a2) Nefunkční spalovna a3) Garáž b) Venkovní úpravy b1) Čistička c) Pozemky c1) Pozemky 9. Popis objektů a pozemků: 4

a) Hlavní stavby a1) Wellness hotel Podsklepený objekt s 3.N.P. a půdou, který je postaven na neoploceném mírně svažitém pozemku. Základy betonové pásy, obvodová konstrukce je zděná, stropy jsou betonové, střecha - dřevěný krov, krytina - plechová, klempířské prvky jsou provedeny z pozin.plechu, vnitřní omítky vápenné, fasádní omítky - vápenné, vnější obklady jsou ve štítu provedeny ze dřeva, vnitřní obklady - standartní, schody - ocelová konstrukce, dveře jsou dřevěné, okna dřevěná, podlahy - koberec, dlažba, PVC, vytápění - plynové, elektroinstalace - 220/380 V, bleskosvod osazen, rozvod vody proveden, zdroj teplé vody - kotle út, instalace plynu provedena, kanalizace - čistička odpadních vod, vybavení kuchyně - prof.vybavení, vnitřní vybavení - bar, záchody splachovací, ostatní - solná jeskyně, sauna, hydromasážní vany. Hotel je rozdělen na restauraci, ubytovací část pro zaměstnance, ubytovací část pro návštěvníky a wellness. V 2.N.P. je vybudována bytová jednotka. Hotel má vlastní čistírnu odpadních vod. Sklep je využíván jako vinárna a skladiště. 1.N.P. je dispozičně rozděleno na chodbu, lyžárna/kolárna, školící místnost, 5 lůžkový pokoj, restauraci + bar, kuchyň, skladiště, dvě kanceláře, sklad prádla, sklad, výlevka, sociální vybavení pro zaměstnance, dva sklady, dílnu, dvě šatny pro zaměstnance, recepci, kancelář, místnost ze vzduchotechnikou - nefunkční, v patře jsou tři únikové východy v části, která je využívána jako wellness je 2x wc, dva sklady, tělocvična, sauna, odpočívárna, potírna se sprchou, sklad, masérna se sociálkou, hydromasážní sál, solná jeskyně. 2.N.P. část vyhrazena pro zaměstnance hotelu vstup z wellness v 1.N.P. zde je pět pokojů, tři sklady a kotelna, ubytovací část pro návštěvníky kde je devět pokojů rozdělených na 4 dvoulůžkové, 3 třílůžkové, 2 čtyřlůžkové pokoje a privátní byt. 3.N.P. s devíti pokoji a společenskou místností, na chodbě je železný žebřík, který vede na půdu, která je prázdná a neni nijak využívána. a2) Nefunkční spalovna Nepodsklepené budova s jedním nadzemním patrem a podkrovím do kterého je vstup po venkovním kovovém schodišti. Objekt dříve sloužil jako spalovna na odpadky. Z boku nemovitosti je otevřený prostor, který slouží jako čekárna na autobus. Nemovitost se využívá příležitostně jako garáž a sklad. Budova je v podprůměrném technickém stavu. a3) Garáž b) Venkovní úpravy b1) Čistička c) Pozemky c1) Pozemky

5

B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů:

Věcná hodnota dle THU a) Hlavní stavby a1) Wellness hotel Zastavěné plochy a výšky podlaží: sklep: 10,5*3,25+3,25*3,9+2,0*7,5+4*3,8+7,5 *2,5 1.N.P.: 2.N.P.: střešní část:

= 41,63*12,11+28,72*16,65+21,19*13,73 = 41,63*12,11+28,72*16,65+21,19*13,73 = 28,72*16,65 =

Název podlaží sklep: 1.N.P.: 2.N.P.: střešní část:

Zastavěná plocha 95,75 m2 1 273,27 m2 1 273,27 m2 478,19 m2

95,75 m2 1 273,27 m2 1 273,27 m2 478,19 m2 Konstrukční výška 2,90 m 3,30 m 2,90 m 2,70 m

Jednotkové množství: Jednotka: sklep: (10,5*3,25+3,25*3,9+2,0*7,5+4*3,8+7,5*2,5)* = (2,90) 1.N.P.: (41,63*12,11+28,72*16,65+21,19*13,73)*(3,30= ) 2.N.P.: (41,63*12,11+28,72*16,65+21,19*13,73)*(2,90= ) střešní část: (28,72*16,65)*(2,70) =

4 201,78

Jednotkové množství – celkem:

9 463,03

=

277,68

3 692,47 1 291,11

Stanovení jednotkové ceny: Ke stanovení jednotkové ceny stavby bylo použito ukazatelů THU firmy ÚRS Praha . Seznam porovnávaných objektů: Pořadovéč Název objektu íslo 1. Hotel 2. Sportovně-rehabilatační objekt

Katalogová Upravená cena [Kč] cena [Kč] 7 635,44 7 635,44 5 492,39 5 492,39 6

Váha 1,000 1,000

3.

Ubyt.část rekreačního stř.Špičák

6 171,25

Minimální jednotková cena: Průměrná jednotková cena: Maximální jednotková cena:

6 171,25

1,000

5 492,39 Kč/ 6 433,03 Kč/ 7 635,44 Kč/

Ocenění: Základní cena: 6 433,03 Kč/ 9 463,03 * 6 433,03 Kč/

=

60 875 922,51 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 60 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 60 / 80 = 75,000 %

-

45 656 941,88 Kč

Wellness hotel - výsledná cena

=

15 218 980,63 Kč

a2) Nefunkční spalovna Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.N.P.: střešní část:

7,4*15,2 7,4*15,2

Název podlaží 1.N.P.: střešní část:

= = Zastavěná plocha 112,48 m2 112,48 m2

112,48 m2 112,48 m2 Konstrukční výška 4,60 m 1,75 m

Jednotkové množství: Jednotka: 1.N.P.: (7,4*15,2)*(4,60) střešní část: (7,4*15,2)*(1,75)

= =

517,41 196,84


=

714,25

Stanovení jednotkové ceny: Ke stanovení jednotkové ceny stavby bylo použito ukazatelů THU firmy ÚRS Praha . Seznam porovnávaných objektů: Pořadovéč Název objektu íslo 1. Garáže a sklad hořlavin 2. Pomocný domek

Katalogová Upravená cena [Kč] cena [Kč] 4 585,64 4 585,64 4 527,69 4 527,69

Minimální jednotková cena:

Váha 1,000 1,000

4 527,69 Kč/ 7

Průměrná jednotková cena: Maximální jednotková cena:

4 556,66 Kč/ 4 585,64 Kč/

Ocenění: Základní cena: 4 556,66 Kč/ 714,25 * 4 556,66 Kč/

=

3 254 595,35 Kč


-

3 004 251,88 Kč

Nefunkční spalovna - výsledná cena

=

250 343,47 Kč

a3) Garáž Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.N.P.: střešní část:

6,5*7,5 6,5*7,5




Jednotkové množství: Jednotka: 1.N.P.: (6,5*7,5)*(2,60) střešní část: (6,5*7,5)*(1,40)

= =

126,75 68,25


=

195,00

Stanovení jednotkové ceny: Ke stanovení jednotkové ceny stavby bylo použito ukazatelů THU firmy ÚRS Praha . Seznam porovnávaných objektů: Pořadovéč Název objektu íslo 1. Garáže pro 2 osobní automobily 2. Garáže Praha



Váha 1,000 1,000

3 223,78 Kč/ 4 310,25 Kč/ 5 396,72 Kč/ 8

Ocenění: Základní cena: 4 310,25 Kč/ 195,00 * 4 310,25 Kč/

=

840 498,74 Kč


-

630 374,05 Kč

Garáž - výsledná cena

=

210 124,69 Kč

b) Venkovní úpravy b1) Čistička Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1N.P.:

6,6*11,5

Název podlaží 1N.P.:

= Zastavěná plocha 75,90 m2

75,90 m2 Konstrukční výška 4,00 m

Jednotkové množství: Jednotka: 1N.P.: (6,6*11,5)*(4,00)

=

303,60


=

303,60

Stanovení jednotkové ceny: Ke stanovení jednotkové ceny stavby bylo použito ukazatelů THU firmy ÚRS Praha . Seznam porovnávaných objektů: Pořadovéč Název objektu íslo 1. Čistírna odpadních vod 2. Čistírna odpadních vod



Váha 1,000 1,000

10 921,79 Kč/ 11 729,06 Kč/ 12 536,33 Kč/

Ocenění: Základní cena: 11 729,06 Kč/ 9

303,60 * 11 729,06 Kč/

=

3 560 942,60 Kč


-

2 373 973,60 Kč

Čistička - výsledná cena

=

1 186 969,- Kč

= = = =

15 218 980,- Kč 250 340,- Kč 210 120,- Kč 1 186 970,- Kč

Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Hlavní stavby a1) Wellness hotel a2) Nefunkční spalovna a3) Garáž b) Čistička Cena objektů činí celkem

16 866 410,- Kč

Věcná hodnota dle cenového předpisu 387/2011 Sb. a) Hlavní stavby a1) Wellness hotel - § 3 Zatřídění pro potřeby ocenění: Budova: Svislá nosná konstrukce: Kód CZ - CC:

G. budovy hotelů zděná 121

Zastavěné plochy a výšky podlaží: sklep: 10,5*3,25+3,25*3,9+2,0*7,5+4*3,8+7,5 *2,5 1.N.P.: 41,63*12,11+28,72*16,65+21,19*13,73 2.N.P.: 41,63*12,11+28,72*16,65+21,19*13,73 střešní část: 28,72*16,65 Název podlaží sklep: 1.N.P.: 2.N.P.: střešní část:

Zastavěná plocha 95,75 m2 1 273,27 m2 1 273,27 m2 478,19 m2 10

= = = =

Konstrukční výška 2,90 m 3,30 m 2,90 m 2,70 m

95,75 m2 1 273,27 m2 1 273,27 m2 478,19 m2 Součin 277,68 m3 4 201,79 m3 3 692,48 m3 1 291,11 m3

Součet

3 120,48 m2

9 463,06 m3

Průměrná výška podlaží: PVP = 9 463,06 / 3 120,48 = 3,03 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 3 120,48 / 4 = 780,12 m2 Obestavěný prostor: sklep: (10,5*3,25+3,25*3,9+2,0*7,5+4*3,8+7,5*2,5)* = (2,90) 1.N.P.: (41,63*12,11+28,72*16,65+21,19*13,73)*(3,30= ) 2.N.P.: (41,63*12,11+28,72*16,65+21,19*13,73)*(2,90= ) střešní část: (28,72*16,65)*(2,70) = Obestavěný prostor – celkem:

=

277,68 m3 4 201,78 m3 3 692,47 m3 1 291,11 m3 9 463,04 m3

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení

Provedení

1. Základy včetně zemních prací: 2. Svislé konstrukce: 3. Stropy: 4. Krov, střecha: 5. Krytiny střech: 6. Klempířské konstrukce: 7. Úprava vnitřních povrchů: 8. Úprava vnějších povrchů: 9. Vnitřní obklady keramické: 10. Schody: 11. Dveře: 12. Vrata: 13. Okna: 14. Povrchy podlah: 15. Vytápění: 16. Elektroinstalace: 17. Bleskosvod: 18. Vnitřní vodovod: 19. Vnitřní kanalizace: 20. Vnitřní plynovod: 21. Ohřev vody: 22. Vybavení kuchyní: 23. Vnitřní hygienické vybavení: 24. Výtahy: 25. Ostatní: 26. Instalační prefabrikovaná jádra:

betonové pasy zděné železobetonové dřevěný pozinkovaný plech pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky vápenné, štíty dřevěný obklad žulové ocelové dřevěné dřevěná zdvojená okna koberce, dlažba, PVC ústřední plynové třífázová bleskosvod proveden provedena rozvod zemního plynu plynový kotel WC, umyvadla, sprchové kouty osobní výtah bar

Hodnocení standardu S S S S S S S S S S S X S S S S S S S S S S S S S X

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení 1. Základy včetně zemních prací:

Hodnocení standardu S

Obj. podíl [%] 6,30 11

Část [%] 100,00

Koeficient Upravený obj. podíl 1,00 6,30

2. Svislé konstrukce: 3. Stropy: 4. Krov, střecha: 5. Krytiny střech: 6. Klempířské konstrukce: 7. Úprava vnitřních povrchů: 8. Úprava vnějších povrchů: 9. Vnitřní obklady keramické: 10. Schody: 11. Dveře: 13. Okna: 14. Povrchy podlah: 15. Vytápění: 16. Elektroinstalace: 17. Bleskosvod: 18. Vnitřní vodovod: 19. Vnitřní kanalizace: 20. Vnitřní plynovod: 21. Ohřev vody: 22. Vybavení kuchyní: 23. Vnitřní hygienické vybavení: 24. Výtahy: 25. Ostatní: Součet upravených objemových podílů:

S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S

15,00 8,20 6,10 2,70 0,60 7,10 3,20 3,10 2,80 3,80 5,90 3,30 4,90 5,80 0,30 3,30 3,20 0,30 2,20 1,80 4,30 1,40 4,40

100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

Hodnota koeficientu vybavení K4:

15,00 8,20 6,10 2,70 0,60 7,10 3,20 3,10 2,80 3,80 5,90 3,30 4,90 5,80 0,30 3,30 3,20 0,30 2,20 1,80 4,30 1,40 4,40 100,00 1,0000

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2): Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP) : Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP) : Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):

= * * * * * *

2 710,- Kč/m3 0,9390 0,9285 0,9931 1,0000 1,0000 2,0660

Základní cena upravená

=

4 847,75 Kč/m3

Plná cena:

9 463,04 m3 * 4 847,75 Kč/m3

=

45 874 452,16 Kč


-

34 405 839,12 Kč

Wellness hotel - zjištěná cena

=

11 468 613,04 Kč

a2) Nefunkční spalovna - § 3 Zatřídění pro potřeby ocenění: 12

Budova: Svislá nosná konstrukce: Kód CZ - CC:

R. garáže zděná 1242

Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.N.P.: 7,4*15,2 střešní část: 7,4*15,2 Název podlaží 1.N.P.: střešní část: Součet

112,48 m2 112,48 m2

= = Zastavěná plocha 112,48 m2 112,48 m2 224,96 m2

Konstrukční výška 4,60 m 1,75 m

Součin 517,41 m3 196,84 m3 714,25 m3

Průměrná výška podlaží: PVP = 714,25 / 224,96 = 3,18 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 224,96 / 2 = 112,48 m2 Obestavěný prostor: 1.N.P.: (7,4*15,2)*(4,60) střešní část: (7,4*15,2)*(1,75)

= =

517,41 m3 196,84 m3

Obestavěný prostor – celkem:

=

714,25 m3


Provedení

1. Základy včetně zemních prací: 2. Svislé konstrukce: 3. Stropy: 4. Krov, střecha: 5. Krytiny střech: 6. Klempířské konstrukce: 7. Úprava vnitřních povrchů: 8. Úprava vnějších povrchů: 9. Vnitřní obklady keramické: 10. Schody: 11. Dveře: 12. Vrata: 13. Okna: 14. Povrchy podlah: 15. Vytápění: 16. Elektroinstalace: 17. Bleskosvod: 18. Vnitřní vodovod: 19. Vnitřní kanalizace: 20. Vnitřní plynovod: 21. Ohřev vody: 22. Vybavení kuchyní: 23. Vnitřní hygienické vybavení: 24. Výtahy:

betonové pasy zděné betonové dřevěný pozinkovaný plech pozinkovaný plech vápené štukové vápenné, štíty dřevěný obklad kovové kovové železná dřevěná zdvojená okna beton neni třífázová bleskosvod neni neni neni neni 13

Hodnocení standardu S S S S S S S S X P S S N S C S S C C X C X C X

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

25. Ostatní: neni 26. Instalační prefabrikovaná jádra:

S X

100,00 100,00

Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení

Hodnocení standardu 1. Základy včetně zemních prací: S 2. Svislé konstrukce: S 3. Stropy: S 4. Krov, střecha: S 5. Krytiny střech: S 6. Klempířské konstrukce: S 7. Úprava vnitřních povrchů: S 8. Úprava vnějších povrchů: S 10. Schody: P 11. Dveře: S 12. Vrata: S 13. Okna: N 14. Povrchy podlah: S 15. Vytápění: C 16. Elektroinstalace: S 17. Bleskosvod: S 18. Vnitřní vodovod: C 19. Vnitřní kanalizace: C 21. Ohřev vody: C 23. Vnitřní hygienické vybavení: C 25. Ostatní: S Součet upravených objemových podílů:

Obj. podíl [%] 10,90 25,80 12,00 6,30 2,30 0,70 4,30 3,00 2,20 2,30 2,70 3,30 3,10 1,20 7,20 0,30 2,20 1,90 0,50 2,00 5,80

Koeficient Upravený obj. podíl 1,00 10,90 1,00 25,80 1,00 12,00 1,00 6,30 1,00 2,30 1,00 0,70 1,00 4,30 1,00 3,00 0,46 1,01 1,00 2,30 1,00 2,70 1,54 5,08 1,00 3,10 0,00 0,00 1,00 7,20 1,00 0,30 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1,00 5,80 92,79

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00


0,9279

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2): Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP) : Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP) : Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):

= * * * * * *

2 460,- Kč/m3 0,9390 0,9787 0,9604 0,9279 1,0000 2,1430

Základní cena upravená

=

4 317,43 Kč/m3

Plná cena:

714,25 m3 * 4 317,43 Kč/m3

=

3 083 724,38 Kč


-

2 846 524,30 Kč

Nefunkční spalovna - zjištěná cena

=

237 200,08 Kč

14

a3) Garáž - § 8 Zatřídění pro potřeby ocenění: Garáž: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód CZ - CC:

typ A zděná nebo železobetonová nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví umožňující zřízení podkroví 1274

Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.N.P.: střešní část:

6,5*7,5 6,5*7,5




Obestavěný prostor: 1.N.P.: (6,5*7,5)*(2,60) střešní část: (6,5*7,5)*(1,40)

= =

126,75 m3 68,25 m3

Obestavěný prostor – celkem:

=

195,00 m3


Provedení

1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava povrchů 8. Dveře 9. Okna 10. Vrata 11. Podlahy 12. Elektroinstalace

betonové pásy zděné hurdisky dřevěný pozinkovaný plech pozinkovaný plech omítky kovové zdvojená okna plechová betonové světelná a motorová

Hodnocení standardu S S S S S S S S N S S S

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov

Hodnocení standardu S S S S

Obj. podíl [%] 6,00 28,90 19,10 10,00 15

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00

Koeficient Upravený obj. podíl 1,00 6,00 1,00 28,90 1,00 19,10 1,00 10,00

5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava povrchů 8. Dveře 9. Okna 10. Vrata 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů:

S S S S N S S S

6,80 1,90 5,10 2,30 1,30 6,00 6,80 5,80

100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

1,00 1,00 1,00 1,00 1,54 1,00 1,00 1,00


6,80 1,90 5,10 2,30 2,00 6,00 6,80 5,80 100,70 1,0070

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 9): Koeficient vybavení stavby K4 (dle provedení a vybavení stavby): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):

= * * *

1 375,- Kč/m3 1,0070 1,0000 2,1030

Základní cena upravená:

=

2 911,87 Kč/m3

Plná cena:

195,00 m3 * 2 911,87 Kč/m3

=

567 814,65 Kč


-

425 860,99 Kč

Garáž - zjištěná cena

=

141 953,66 Kč

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 1,00 ks * 246 240,- Kč/ks Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):

= * *

246 240,- Kč 1,0000 2,3270

Plná cena:

=

573 000,48 Kč

b) Venkovní úpravy b1) Čistička - § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 2.5.8.1. stavební část Kód CZ - CC: 2223 Počet: 1,00 ks

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 20 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 10 roků 16

Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 30 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 20 / 30 = 66,667 %

-

382 002,23 Kč

Čistička - zjištěná cena

=

190 998,25 Kč

Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Hlavní stavby a1) Wellness hotel a2) Nefunkční spalovna a3) Garáž b) Čistička

= = = =

11 468 610,- Kč 237 200,- Kč 141 950,- Kč 191 000,- Kč

Cena objektů činí celkem

12 038 760,- Kč

Administrativní cena (vyhláška 456/2008 Sb.) a) Pozemky a1) Pozemky - § 27 - § 32 Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2: Název

Parcelní číslo

Výměra Jedn. cena [m2] [Kč/m2] 36,00 81,37 1 263,00 81,37 116,00 81,37 362,00 81,37 4,00 81,37 70,00 81,37

zastavěná plocha a nádvoří 211 zastavěná plocha a nádvoří 219/2 zastavěná plocha a nádvoří 219/5 zastavěná plocha a nádvoří 219/6 zastavěná plocha a nádvoří 219/7 zastavěná plocha a nádvoří 869/1 Součet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem

* *

Pozemky oceněné dle § 28 odst. 7 a) se zpevněným neprašným povrchem. Název Parcelní číslo Výměra Jedn. cena 2 [m ] [Kč/m2] Ki Kp Srážka Upr.jedn.cena Min. cena Max. cena [%] [Kč/m2] [Kč/m2] [Kč/m2] ostatní plocha 1370/23 623,00 81,37 2,2210 0,7220 0 130,48 48,82 146,47 ostatní plocha 1370/29 69,00 81,37 2,2210 0,7220 0 130,48 48,82 146,47 Pozemky oceněné dle § 28 odst. 7 a) se zpevněným neprašným povrchem - celkem 17

Cena [Kč] 2 929,32 102 770,31 9 438,92 29 455,94 325,48 5 695,90 150 615,87 1,5890 2,1420 512 641,90

Cena [Kč] 81 289,04 9 003,12 90 292,16

Zemědělské pozemky oceněné dle § 29. Výpočet úpravy základní ceny – příloha č. 23: Obce s 25-50 tisíci obyv. - území sousedních obcí Celková úprava ceny:

80,00 % 80,00 %

Ocenění: Název

Výměra JC Úprava [m2] [Kč/m2] [%] 1937 1,01 80,00

UC [Kč/m2] 1,82

Cena [Kč] 3 525,34

95011 47 2,04 80,00 Výměra celkem 1984 Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39): Zemědělské pozemky oceněné dle § 29 - celkem

3,67

172,49 3 697,83 1,0000 3 697,83

Pozemky - zjištěná cena

=

trvalý travní porost

Parcelní číslo

BPEJ

1130

94068

*

606 631,89 Kč

Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemky

=

606 630,- Kč

Cena pozemků činí celkem

606 630,- Kč

Porovnávací hodnota a) Pozemky a1) Pozemky Seznam porovnávaných pozemků: Název

Realiz. cena Výměra Jedn.cena [Kč/m2] [Kč] [m2] pozemek Lučany nad 3 117 760,9743 320,00 Nisou pozemek Lučany nad 1 350 000,7100 190,14 Nisou pozemek Lučany nad 1 400 000,7086 197,57 Nisou

Kp

Váha

1,00

1,00

1,00

1,00

190,14

1,00

1,00

197,57 707,71 / 3,000 235,90 Kč/m2 190,14 Kč/m2 320,00 Kč/m2

Průměrná jednotková cena: Minimální jednotková cena: Maximální jednotková cena: Oceňované pozemky: zastavěná plocha a nádvoří

Upravená jedn. cena [Kč/m2] 320,00

p.č. 18

211

36 m2

zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří trvalý travní porost p.č. ostatní plocha p.č. 1370/23 ostatní plocha p.č. 1370/29

p.č. p.č. p.č. p.č. p.č. 1130 623 m2 69 m2

219/21263 m2 219/5116 m2 219/6362 m2 219/7 4 m2 869/1 70 m2 1984 m2

Výměra oceňovaných pozemků: 4527 m2 4 527,00 m2 á 235,90 Kč/m2 = 1 067 919,30 Kč Pozemky oceněné porovnávací metodou - celkem

=

Pozemky - výsledná cena

1 067 919,30 Kč

=

1 067 919,30 Kč

=

1 067 920,- Kč

Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemky Cena pozemků činí celkem

1 067 920,- Kč

Porovnávací metoda Popis oceňované stavby Název: Hotel wellness Adresa Lučany nad Nisou 33 Popis: Druh nemovitosti Hotely a ubytovny Poloha Stáří objektu rok Stav objektu dobrý Počet nadz. podlaží 3 Počet podzemních podlaží Výměra pozemku 4527 m2 Zastavěná plocha Garáž mimo objekt Výtah ano Svislé konstrukce zděné Přípojky elektro, plynovod Příslušenství čov, nefunkční spalovna

samostatně stojící 1 1263 m2 Podkroví

ano

Jednotkové množství oceňované nemovitosti Jednotka Obestavěný prostor Zastavěná plocha podlaží celkem Podlahová plocha podlaží celkem Hrubá užitná plocha Čistá užitná plocha

Zkratka OP ZP PP PUH PUČ

Výměra m3 m2 m2 m2 m2

Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: realizovatelná cena v místě a čase Index odlišnosti objektu oproti standardu IO:

Přehled porovnatelných nemovitostí 19

*

1,00 1,00

Objekt č.: 1 Název: ubytování Josefův Důl Adresa 468 44 Josefův Důl Popis: Zavedený, moderně zrekonstruovaný hotel poskytuje ubytování pro 45 hostů ve dvou až

čtyřlůžkových pokojích, kapacita restaurace je 80 míst. Dále hotel nabízí kavárnu, bar, terasu, vířivku a saunu. Součástí nabídky jsou pozemky o výměře přes 13.300 m2. Místo je velmi vhodné pro zimní i letní rekreaci - běžky, sjezdové lyžování, cyklistiku i turistiku. Druh nemovitosti Hotely a ubytovny Poloha Stáří objektu rok Stav objektu Počet nadz. podlaží 1 Počet podzemních podlaží 2 Výměra pozemku 13354 m Zastavěná plocha Garáž není Výtah ne Svislé konstrukce zděné Přípojky elektro, vodovod Příslušenství Požadovaná nebo kupní cena Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena:

samostatně stojící velmi dobrý 0 1400 m2 Podkroví

ano

19 980 000,- Kč

realizovatelná cena v místě a čase

* /

1,10 1,10 18 163 636,36 Kč

Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu m3 m2 m2 m2 m2

Obestavěný prostor: Zastavěná plocha podlaží celkem: Podlahová plocha podlaží celkem Hrubá užitná plocha: Čistá užitná plocha:

Jednotkové ceny (JCSi) 0,- Kč/m3 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2

Přepočtené jedn. ceny (SJTCi) 0,- Kč/m3 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2

Objekt č.: 2 Název: ubytování Liberec Adresa Jizerská, 460 01 Liberec Popis: Hotel se nachází uprostřed krásné přírody, s výhledem na Liberec a Ještěd. Ubytovací

kapacita je 60 osob + samostatný apartmánový dům. Hotel disponuje restaurací s barem a krbem, stylovou jídelnou a 2 salonky. Druh nemovitosti Hotely a ubytovny Poloha Stáří objektu rok Stav objektu Počet nadz. podlaží 2 Počet podzemních podlaží Výměra pozemku 15064 m2 Zastavěná plocha Garáž není Výtah ne Svislé konstrukce zděné Přípojky elektro, vodovod, plynovod Příslušenství Požadovaná nebo kupní cena Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena:

samostatně stojící dobrý 1 410 m2 Podkroví


20

ano

17 000 000,- Kč

* /

1,10 1,10 15 454 545,45 Kč





Objekt č.: 3 Název: ubytování Albrechtice v J. horách Adresa 468 43 Albrechtice v Jizerských horách Popis: Pension se stálou klientelou v atrakt. středisku zimních a letních sportů. Kapacita 58 lůžek

v 2-4 lůžk. pokojích a 6 apartmánech. Každý pokoj vlastní soc. zařízení. Jídelna, bar, místnosti s TV. K dispozici krytý vyhřívaný bazén, hřiště, tábořiště apod. U pensionu parkoviště, 3 garáže. Celý objekt monitorován kamerami. Druh nemovitosti Hotely a ubytovny Poloha Stáří objektu rok Stav objektu Počet nadz. podlaží 2 Počet podzemních podlaží Výměra pozemku 11580 m2 Zastavěná plocha Garáž v objektu Výtah ne Svislé konstrukce zděné Přípojky elektro, vodovod, kanalizace Příslušenství Požadovaná nebo kupní cena Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena:

samostatně stojící velmi dobrý 0 731 m2 Podkroví

ano

16 600 000,- Kč


* /

1,10 1,10 15 090 909,09 Kč





Objekt č.: 4 Název: ubytování Desná Adresa 468 61 Desná Popis: Ubytování ve dvou až čtyř lůžkových pokojích s umyvadlem s teplou a studenou vodou s

celkem 68 lůžky, restaurací pro ubytované a klubovnou. Součástí penzionu je privátní byt 3+1, restaurace, kuchyně, lyžárna, botárna, posilovna, sklady na potraviny a prádlo. Penzion má překrásný výhled na horu Jizeru. Druh nemovitosti Stáří objektu Počet nadz. podlaží Výměra pozemku

Hotely a ubytovny Poloha rok Stav objektu 1 Počet podzemních podlaží 4600 m2 Zastavěná plocha 21

samostatně stojící dobrý 0 300 m2

Garáž není Výtah Svislé konstrukce zděné Přípojky elektro Příslušenství Požadovaná nebo kupní cena Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena:

ne

Podkroví

ano

12 800 000,- Kč


* /

1,00 1,00 12 800 000,- Kč





Zjištění jednotkových cen porovnatelných objektů Objekt číslo

Přepočtené jednotkové ceny SJP porovnatelných objektů OP ZP PP PUH PUČ 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

1. ubytování Josefův Důl 2. ubytování Liberec 3. ubytování Albrechtice v J. horách 4. ubytování Desná 0,00 SJC – průměr JCO = SJC * IO Výměry oceňované stavby CO: Cena objektu zjištěná porovnávací metodou: Cp = COprůměrná

0,00

0,00

0,00

0,00

15 377 272,73 Kč

Hotel wellness - výsledná cena

=

22

15 377 272,73 Kč

C. Rekapitulace Administrativní cena: Administrativní cena pozemků: Administrativní cena celkem:

606 630,- Kč 606 630,- Kč

Věcná hodnota: Věcná hodnota pozemků: Stanovená věcná hodnota pozemků:

689 100,- Kč

Stanovená věcná hodnota celkem:

689 100,- Kč

Porovnávací cena: Porovnávací cena pozemků: Porovnávací cena celkem:

1 067 920,- Kč 15 377 270,- Kč

Obvyklá cena: 15 300 000,- Kč

slovy: patnáctmilionůtřistatisíc Kč Při zjištění ceny obvyklé kladu důraz na srovnání s nemovitostmi nabízených k obchodování v daném místě a místním šetřením. Při stanovování porovnávací hodnoty jsem vycházel z údajů uvedených v informačních zdrojích realitních kanceláří, zejména internetových stránek. Pro srovnání byly vzaty nabídky srovnatelných nabízených nemovitostí v dané lokalitě. Ve stanovení ceny obvyklé je vzata v úvahu rovněž obtížná prodejnost nemovitostí na současném realitním trhu. Na základě výše zjištěných skutečností stanovuji cenu obvyklou na - stavbě (budova) č.p. 33, způsob využití: rod.dům s příslušenstvím na pozemku parc.č. 219/2 - zastavěná plocha a nádvoří, stavby bez čp/če - jiná st. na pozemku parc.č. 219/5, stavba bez čp/če - tech.vyb na pozemku parc.č. 869/1, garáž bez čp/če, pozemky parc.č. 211 - zastavěná plocha a nádvoří, pozemek parc.č. 219/6 zastavěná plocha a nádvoří, pozemek 219/7 - zastavěná plocha a nádvoří, pozemek parc.č. 1130 trvalý travní porost, pozemek parc.č. 1370/23 - ostatní plocha, pozemek parc.č. 1370/29 - ostatní plocha, LV 439, k.ú. Lučany nad Nisou, obec Lučany nad Nisou, okres Jablonec nad Nisou v objektivní zaokrouhlené výši 15.300.000,-- Kč. Věcná břemena oceňuji v částce 30.000,-- Kč. 23

V Praze, 4.12.2012 JUDr. Mgr. Marcel Petrásek, M.B.A., LL.M. Řečického 7 169 00 Praha 6

D. Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Městského soudu v Praze ze dne 14. 11. 2007 č.j. Spr 2458/2007 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a nemovitostí sportovního a památkového charakteru. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 817 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem dle likvidace.

E. Seznam příloh: Kopie výpisu z KN Fotodokumentace Kopie snímku katastrální mapy Kopie mapy okolí Matriční list

24

Znalecký posudek č. 817

Recommend Documents