Znalecký posudek č. 806 o ceně obvyklé na pozemcích parc. č. 1011/14 ( trvalý travní porost ) a pozemek parc. č. 1469/12 ( ostatní plocha ) v kat. území Krč u Protivína, obec Protivín, okres Písek, zapsáno na LV 124.
Objednatel posudku:
JUDr. Milan Suchánek Exekutorský úřad Praha 9 Pod Pekárnami 245/10 190 00 Praha 9
Účel posudku:
exekuční řízení č.j. 085 EX 3153/07
Podle stavu ke dni 5.7.2012 posudek vypracoval: JUDr. Mgr. Marcel Petrásek, M.B.A., LL.M. Řečického 7 169 00 Praha 6 Posudek obsahuje 7 stran textu včetně titulního listu a 4 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Praze, 9.7.2012 1
A. Nález 1. Znalecký úkol Provést ocenění cenou obvyklou na pozemcích parc. č. 1011/14 ( trvalý travní porost ) a pozemek parc. č. 1469/12 ( ostatní plocha ) v kat. území Krč u Protivína, obec Protivín, okres Písek, zapsáno na LV 124. Ocenění je provedeno „cenou obvyklou” ve smyslu definice uvedené §2, odst. 1 a 3 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů. 1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trh, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 2) Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat,a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen. 2
2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: pozemky parc. č. 1011/14 a 1469/12 398 11 Protivín Region: Jihočeský Okres: Písek Katastrální území: Krč u Protivína 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 5.7.2012. 4. Podklady pro vypracování posudku: Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Suchánka o ustanovení znalce a objednávka znaleckého posudku pod č.j. 085 EX 3153/07 - 45. Exekuční příkaz, který vyda Exekutorský úřad Praha 9, se sídlem Praha 9, Pod Pekárnami 245/10, ve kterém rozhodl o provedení exekuce prodejem nemovitostí povinného Řezanka František, Dušní 907/10, Praha 1, Staré Město, 110 00 Praha 1. Snímek katastrální mapy. Nabídky realitních kanceláří. Výpis z katastru nemovitostí. Fotodokumentace pořízena při prohlídce, zjištění skutečnosti a zaměření posudkem dotčené nemovitosti dne 5.7.2012. 5. Použitá literatura: Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2008 Bradáč, A., Fiala, J.: Nemovitosti - oceňování a právní vztahy, LINDE, a.s. - Právnické a ekonomické nakladatelství Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, Praha 2004 Bradáč, A., Krejčíř, P.: Úřední oceňování majetku podle zákona č. 151/1997 Sb., leden 2004 Bradáč, A., Kledus, M., Weigel, L.: Předpisy pro oceňování nemovitostí s komentářem, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2002 Dušek, D.: Základy oceňování nemovitostí, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha 2008 Ort, P.: Oceňování nemovitostí na tržních principech, Bankovní institut Vysoká škola, Praha 2007 3
Zazvonil, Z.: Porovnávací hodnota nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2006 Zazvonil, Z.: Odhad hodnoty pozemků, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha 2007 6. Vlastnické a evidenční údaje: Řezanka František, Dušní 907/10, Praha 1, Staré Město, 110 00 Praha 1. 7. Celkový popis nemovitosti: Předmětem zjištění ceny obvyklé na pozemcích parc. č. 1011/14 ( trvalý travní porost ) a pozemek parc. č. 1469/12 ( ostatní plocha ) v kat. území Krč u Protivína, obec Protivín, okres Písek, zapsáno na LV 124. Kat.území Krč u Protivína se nachází cca 15.0 km jižně od města Písek, přičemž vlastní pozemky jsou situovány v okrajové části. Pozemky jsou v čase zjištění ceny porostlé travinou, neoploceny svažitého charakteru. Přístup k předmětným pozemkům je přes pozemky jiných vlastníků. 8. Obsah posudku: a) Pozemky a1) Pozemky
B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů:
Administrativní cena (vyhláška 387/2011 Sb.) a) Pozemky a1) Pozemky - § 27 - § 32 Zemědělské pozemky oceněné dle § 29. Výpočet úpravy základní ceny – příloha č. 23: Obce s 5-10 tisíci obyv. - vlastní území Celková úprava ceny:
80,00 % 80,00 %
Ocenění: Název pozemek Výměra celkem
Parcelní číslo 1011/14
BPEJ 55004 55001
Výměra JC Úprava [m2] [Kč/m2] [%] 5097 4,67 80,00 8 6,21 80,00 5105 Mezisoučet 4
UC [Kč/m2] 8,41 11,18
Cena [Kč] 42 865,77 89,44 42 955,21
Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39): Zemědělské pozemky oceněné dle § 29 - celkem
*
1,0000 42 955,21
Pozemek oceněný dle § 29 odst. 4. Název
Parcelní číslo
Výměra [m2] 61
JC [Kč/m2]
Koef.
Srážka [%]
UC [Kč/m2] 0 7,71
ostatní plocha 1469/12 128,53 0,06 Součet Úprava ceny dle § 29 odst. 4: Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Pozemek oceněný dle § 29 odst. 4 - celkem
* *
Pozemky - zjištěná cena
=
Cena [Kč] 470,31 470,31 0,65 1,0000 305,70 43 260,91 Kč
Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemky
=
43 260,- Kč
Cena pozemků činí celkem
43 260,- Kč
Porovnávací hodnota a) Pozemky a1) Pozemky Seznam porovnávaných pozemků: Název
Realiz. cena Výměra Jedn.cena [Kč] [m2] [Kč/m2] pozemek Krašlovice 178 290,12735 14,00 pozemek Koloděje nad 150 000,15858 9,46 Lužnicí 35000 16,43 pozemek Zátaví 575 000,-
Kp
Váha
0,90 1,00
1,00 1,00
0,90
1,00
Průměrná jednotková cena: Minimální jednotková cena: Maximální jednotková cena: Oceňované pozemky: trvalý travní porost p.č. ostatní plocha p.č. 1469/12
Upravená jedn. cena [Kč/m2] 12,60 9,46 14,79 36,84 / 3,000 12,28 Kč/m2 9,46 Kč/m2 14,79 Kč/m2
1011/14 5105 m2 61 m2
Výměra oceňovaných pozemků: 5166 m2 5 166,00 m2 á 12,28 Kč/m2 = 63 438,48 Kč Pozemky oceněné porovnávací metodou - celkem 5
=
63 438,48 Kč
Pozemky - výsledná cena
=
63 438,48 Kč
=
63 440,- Kč
Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemky Cena pozemků činí celkem
63 440,- Kč
C. Rekapitulace Administrativní cena: Administrativní cena pozemků: Administrativní cena celkem:
43 260,- Kč 43 260,- Kč
Porovnávací cena: Porovnávací cena pozemků: Porovnávací cena celkem:
63 440,- Kč 63 440,- Kč
Obvyklá cena: 63 000,- Kč
slovy: šedesáttřitisíc Kč Při zjištění ceny obvyklé kladu důraz na srovnání s nemovitostmi nabízených k obchodování v daném místě a místním šetřením. Při stanovování porovnávací hodnoty jsem vycházel z údajů uvedených v informačních zdrojích realitních kanceláří, zejména internetových stránek. Pro srovnání byly vzaty nabídky srovnatelných nabízených nemovitostí v dané lokalitě. Ve stanovení ceny obvyklé je vzata v úvahu rovněž obtížná prodejnost nemovitostí na současném realitním trhu. Na základě výše zjištěných skutečností stanovuji cenu obvyklou na pozemcích parc. č. 1011/14 ( trvalý travní porost ) a pozemek parc. č. 1469/12 ( ostatní plocha ) v kat. území Krč u Protivína, obec Protivín, okres Písek, zapsáno na LV 124 v objektivní zaokrouhlené výši 63.000,- Kč. V Praze, 9.7.2012
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 806 znaleckého deníku. 6
Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem le likvidace.
E. Seznam příloh: Výpis z KN Fotodokumentace Matriční list
7
