ZNALECKÝ POSUDEK č. 2350

Ing. Karel Abraham poštovní adresa: 601 00 Brno, P.O.BOX 273 pracoviště Brno, Poštovská 8c, pasáž Alfa, schodiště C, 2. patro znalec, jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Brně pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti, podniky a oceňování nepeněžitých vkladů, v odvětví ekonomická odvětví různá se specializací výpočet nájmu z bytů, nebytových prostor a z pozemků, dodavatelsko odběratelské vztahy, investice a pro obor stavebnictví odvětví stavby obytné, stavby průmyslové, stavby inženýrské; odhadce, s koncesní listinou pro oceňování nemovitého majetku a podniků, certifikovaný Společností pro certifikaci odhadců majetku o.p.s. pro nemovitosti a Certifikačním orgánem Ústavu soudního inženýrství pro nemovitosti a pro podniky tel/fax:542217702, Email:[email protected], mobil:777600891

ZNALECKÝ POSUDEK č. 2350 o cenì nemovitosti, rodinného domu č. p. 356 s příslušetsvím a součástmi včetně pozemků p. č. 936/1 a 942/1 k. ú. Čejč

Objednatel: Zpracovatel: Úèel ocenìní: Zpùsob ocenìní: Datum místního šetøení: Ocenìní provedeno k datu: Datum zpracování:

EURODRAŽBY.CZ a.s., 182 00 Praha 8, U pískovny č. 890/1 Ing. Karel ABRAHAM, znalec, Brno, Řadová 6 pro provedení nedobrovolné dražby v obvyklé hodnotě 16.8.2010 16.8.2010 19.8.2010

VŠEOBECNÁ ÈÁST

práce\nemaplus\soudy\2350EURODRAŽBYČejčRD.doc

Ing. Karel Abraham poštovní adresa: 601 00 Brno, P.O.BOX 273 pracoviště Brno, Poštovská 8c, pasáž Alfa, schodiště C, 2. patro

Podle objednávky společnosti EURODRAŽBY.CZ a.s. má být provedené ocenění nemovitosti č. p. 356 k. ú. Čejč s příslušenstvím a součástmi spolu s pozemky p. č. 936/1 a 942/1. Ocenění má být zpracované v obvyklé hodnotě, resp. tržní ceně pro potřeby nedobrovolné dražby ve prospěch České spořitelny a.s. Za tím účelem bylo vypsáno objednatelem na den 16.8.2010 v 15,00 hod místní šetření k provedení prohlídky a zaměření nemovitosti. Vlastníkem nemovitostí je podle výpisu z katastru nemovitostí, LV 1703 k. ú. Čejč Helena Čepilová. Místního šetření se osobně zúčastnila paní Čepilová, která nemovitost se svojí rodinou obývá, má v rodinném domě trvalé bydliště. Paní Čepilová při místním šetření podala příslušné informace, na které byla dotazována, pokud je věděla. Dovolila také zpřístupnit celou nemovitost. Při místním šetření byla provedená kompletní fotodokumentace nemovitosti, získána dokumentace nemovitosti a znalecký posudek jejího ocenění pro zástavu České spořitelny, a.s. Současně byly získány i informace o dalších souvislostech jako inženýrských sítích apod. Ocenění je zpracované pouze formou porovnání a to v obvyklé hodnotě, odpovídající hodnotě tržní, s předpokladem prodeje nemovitosti.

ÚVODNÍ ÈÁST Znalecký posudek je zpracován pro: 1. rodinný dům 2. hobby dílnu 3. pozemky V zásadě se jedná o řadový, koncový, nepodsklepený, dvoubytový rodinný dům, vystavěný v nepravidelné, pravoúhlém půdorysu, částečně připomínající písmeno L. K objektu je provedena přístavba hobby dílny. Oba byty jsou v zásadě řešené samostatnými vstupy zvenčí, jsou však propojené i vnitřkem domu. Po levé straně domu je provedený průjezd do dvora, který slouží jako garáž. Za hobby dílnou je situována zahrádka, spolu je však užívána i další plocha zahrady mezi křídly domu a za domem, označená p. č. 945/2 s venkovním bazénem, zpevněnými plochami, osázená okrasnými porosty, která však vlastnicky náleží jiné vlastnici, Vlastě Strakové. Obec Čejč je obcí býv. okresu Hodonín s 1 267 obyvateli. V obci jsou provedené inženýrské sítě elektro, vody a plynu. Venkovní úpravy nejsou předmětem ocenění, protože hodnotu vlastního rodinného domu nezvyšují, pouze doplňují. Stejně tak i porosty. Ocenění rodinného domu je však doplněné oceněním garáže a pozemků. Jako podkladového materiálu pro zpracování znaleckého posudku bylo použito:


strana

2


1. podkladů, zaslaných objednatelem, tj. a) výpisu z katastru nemovitostí, LV 1703 obce Čejč, k. ú. Čejč, pořízeného dálkovým přístupem 2. fotodokumentace, pořízené při místním šetření 3. kopie katastrální mapy, pořízené znalcem dálkovým přístupem 4. letecké snímky, pořízené prostřednictvím internetu 5. zák. č. 151/1997 Sb. ve znění následných předpisů 6. výsledků místního šetření, provedeného dne 16.8.2010 7. mapových zákresů použitých ze serveru 8. databáze prodejů nemovitostí 9. nahlížení do serverů prodejů nemovitostí

NÁLEZ 1. RODINNÝ DŮM Disposice stavby Přízemní, nepodsklepený, částečně poschoďový, částečně podkrovní dům je vystavěný jako řadový, koncový objekt. Disposičně je objekt přístupný dvěma samostatnými vstupy z ulice a vjezdem do prostoru průjezdu. Pravým vstupem je vstup do chodby, ze které je přístupný WC a dále je odtud vstup do haly, ze které jsou pak přístupné další prostory přízemí. V disposici přízemí jsou dále lokalizovány 2 pokoje, kuchyně, kotelna, koupelna, t. zv. zimní zahrada a spíž. Z haly je vedeno schodiště do poschodí. Dalším vstupem zvenčí je vstup do prostoru schodiště, vedoucího do podkroví domu druhého bytu. Tento prostor je přístupný u z průjezdu, situovaného vedle při levém štítě objektu. V poschodí a podkroví jsou pak situovány 4 pokoje, kuchyně, koupelna, WC, šatna a chodba. Stanovení charakteru a typu objektu Objekt má 2 nadzemní podlaží a podkroví. Je nepodsklepený a obsahuje 2 byty. Objekt slouží rodinnému bydlení. Provozní plochy nemá. Ve smyslu § 2 odst. 2 vyhl. č. 501/2006 Sb. je tedy rodinným domem. Konstrukce objektu je vyzdívaná, objekt má sklonitou střechu. Dům tedy pro ocenění podle cenového předpisu by byl hodnocený jako dům typu „B“. Popis konstrukcí Konstrukce objektu je provedena vyzdívaná, založená na základovém zdivu s izolací proti zemní vlhkosti. Fasáda na objektu je zateplená, vápenná. Vnitřní omítky jsou vápenné, hladké. Vnitřní obklady v objektu jsou provedené v koupelnách a v kuchyních. Stropy v objektu jsou keramické, hurdis s omítnutým rovným podhledem. Krov nad objektem je šikmý, krytina střechy je tašková, klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu.


strana

3


Dveře jsou dřevěné hladké, dýhované, okna EURO. Podlahy obytných místností jsou parketové, ostatní PVC a z keramické dlažby. Schody jsou dřevěné. Koupelny jsou vybavené s vanou, sprchovým koutem a umývadly, v zásadě ve standardu současné doby. Kuchyně jsou vybavené plynovými sporáky s digestořemi. Vytápění objektu je ústřední, plynovým kotlem, ohřev teplé vody je z boileru. Elektroinstalace je světelná i motorová, instalován je i bleskosvod. Voda je rozvedena teplá i studená. Odkanalizování je provedené od všech zdrojů. Výpočet výměr Podezdívka Část

délka m 21,60 - 6,25 - 2,85 6,58 2,70 2,65 1,13

šířka m 7,50 0,50 0,60 6,20 6,10 0,75 0,90

výška m 0,45 0,45 0,45 0,45 0,45 0,45 0,45

ZP m2 162,00 -3,13 -1,71 40,80 16,47 1,99 1,02 217,44

OP m3 72,90 -1,41 -0,77 18,36 7,41 0,89 0,46 97,84

1.NP Část

délka m 21,60 - 6,25 - 2,85 6,58 2,70 2,65 1,13

šířka m 7,50 0,50 0,60 6,20 6,10 0,75 0,90

výška m 2,88 2,88 2,88 2,88 2,88 2,88 2,88

ZP m2 162,00 -3,13 -1,71 40,80 16,47 1,99 1,02 217,44

OP m3 466,56 -9,00 -4,92 117,49 47,43 5,72 2,93 626,21

2.NP Část

délka m 7,95 6,26 0,90

šířka m 8,25 6,20 0,90

výška m 2,80 2,80 2,80

ZP m2 65,59 38,81 0,81 „206,99“

OP m3 183,65 108,67 2,27 294,59

délka m 7,95 x 4,00 délka m 6,28 x 4,00 délka m 14,28

šířka m 8,25 x 7,95 šířka m 6,20 x 6,20 šířka m 7,50

výška m x 2,30 2,30 výška m x 2,30 2,30 výška m x

ZP m2 65,59 x x ZP m2 38,94 x x ZP m2 107,10

OP m3 x 75,43 -12,19 OP m3 x 44,78 - 9,51 OP m3 x

Podezdívka celkem

Celkem 1.NP

Celkem 2.NP Zastřešení Část 1 1. část - ZP (obdélník) - výška hřebene nad nadezdívkou - odpočet valba Zastřešení Část 2 1. část - ZP (obdélník) - výška hřebene nad nadezdívkou - odpočet valba Zastřešení Část 3 1. část - ZP (obdélník)


strana

4


- výška půdní nadezdívky - výška hřebene nad nadezdívkou Celkem zastřešení

x

x

0,35 3,33

Rekapitulace podezdívka 1. nadzemní podlaží 2. nadzemní podlaží zastřešení Celkem

x

37,49 178,32 314,32

ZP m2

OP m3 97,84 626,21 294,55 314,32 1 332,92

217,44 206,99 424,43

Výpočet opotřebení Stáří objektu se datuje od roku 1978 a činí tedy 32 roků. V r. 2005, tedy ve stáří 5 roků byla provedena nástavba části objektu o podkroví a jeho přístavba. Dům je ve výborném technickém stavu, modernizovaný, jeho opotřebení se stanovuje odborným odhadem ve výši 15 %. Výpočet ceny Jednotková sazba věcné hodnoty byla vykalkulována ve výši 4 700 Kč/m3. Při opotřebení ve výši 15 % pak cena objektu činí po zaokrouhlení: 1 332,92 m3 * 4 700 Kč/m3 * 0,85 = 5 325 000 Kč. 2. HOBBY DÍLNA Disposice stavby Přízemní, nepodsklepený objekt je vystavěný jako zadní přístavba rodinného domu s plochou střechou. Disposičně je objekt přístupný jednak vraty zvenčí, jednak dveřmi ze dvorku za domem. Objekt je řešený jako jednoprostorový. Stanovení charakteru a typu objektu Zastavěná plocha objektu je menší jak 100m 2 a objekt tvoří příslušenství stavby hlavní. Jedná se tedy o vedlejší stavbu. Konstrukce objektu je vyzdívaná v tl. nad 15 cm bez možnosti zřízení podkroví, podle cenového předpisu by byl objekt hodnocený jako objekt typu „B“. Popis konstrukcí Konstrukce objektu je provedena vyzdívaná v tl. 25 cm, založená na základovém zdivu s izolací proti zemní vlhkosti. Fasáda na objektu je vápenná hladká, stejně jako vnitřní omítky. Strop v objektu je tvořený podbitím střešní konstrukce, je zřejmé, že je však podmáčený zatékáním. Objekt je standardně vybavený s betonovou podlahou, z instalací je zavedená elektroinstalace. Výpočet výměr 1.NP


délka

šířka

výška

ZP

OP

strana

5


Část (9,05+8,65):2 = 8,85

(3,08+2,55) : 2 = 2,82

m 8,85 -2,80

m 8,10 2,85

Celkem 1.NP

m 2,82 2,82

m2 71,69 -7,98 63,71

m3 202,17 -22,50 179,67

Výpočet opotřebení Stáří objektu se datuje od roku 2005 a činí tedy 5 roků. Jeho opotřebení se stanovuje při předpokládané životnosti v délce 50 roků ve výši 10 %. Výpočet ceny Jednotková sazba věcné hodnoty byla vykalkulována ve výši 4 700 Kč/m3. Při opotřebení ve výši 15 % pak cena objektu činí po zaokrouhlení: 179,67 m3 * 1 820 Kč/m3 * 0,90 = 295 000 Kč. 3. POZEMKY Disposice lokality Podle výpisu z katastru nemovitostí, LV 1703 k. ú. Čejč se jedná o pozemky: p. č. 942/1 p. č. 936/1 celkem

zastavěná plocha a nádvoří zahrada

výměry výměry

349 m2 142 m2 491 m2

Popis lokality Pozemky jsou položené v t. zv. ostatní obci s počtem 1 267 obyvatel. Stavební pozemky mají možnost napojení na inženýrské sítě vody, elektro a plynu. Splašková kanalizace v obci není. Cenová mapa pozemků pro dané území není vydaná, jejich ocenění se provede porovnáním. V místě v současné době žádné pozemky nejsou nabízeny. V blízkém okolí, konkrétně v Hovoranech, Čejkovicích jsou pozemky nabízeny v relaci za průměrnou cenu 265 Kč/m2. Ta odpovídá i hodnoceným pozemkům. Výpočet ceny Cena pozemků pak činí po zaokrouhlení: 491 m2 x 265 Kč/m2 = 130 000 Kč

POSUDEK


strana

6


Informativně propočtená věcná hodnota nemovitostí po zaokrouhlení činí 5 325 000 Kč + 295 000 Kč + 130 000 Kč, součtově tedy 5 750 000 Kč. Běžný prodej a koupě nemovitostí však probíhá za ceny dohodnuté, tvořené trhem, tedy poptávkou a nabídkou. Z toho důvodu cena nemovitosti bude stanovená porovnáním. Porovnání nemovitosti bude provedené jako celku, tj. vlastního rodinného domu včetně vedlejší stavby a pozemků. V místě v současné době žádné srovnatelné nemovitosti nejsou v nabídce, pro porovnání je proto voleno srovnání v nejbližším okolí. Rodinné domy z prodejů, nabízených v blízkém okolí Posuzovaný objekt RD 7+2 k. ú. Čejč, řadový, koncový objekt v půdorysu písmene L je nepodsklepený, zčásti jednoposchoďový, zčásti podkrovní. Je ve výborném stavu. U domu je dvorek a zahrada. Napojení na elektro, vodu a plyn. Opotřebení 15 %. 3 2 2 OP = 1 333 m , ZP = 217 m , pozemek 491 m RD 5+1 k. ú. Krumvíř, volně stojící prvorepublikový objekt RD je vystavěný jako čás2 tečně podsklepený s 2 NP s UP 167 m . Objekt je po rekonstrukci z r. 2000. Na pozemku je dále objekt se 2 garážemi, technickou místností a sklípkem na archivní víno. V současné době je na pozemku nově založena okrasná zahrada se vzrostlými stromy. Všechny IS, topení zajišťuje plynový kotel. Dispozice: 1.PP – chodba a kotelna 25 m2 1.NP – obývací pokoj s krbem 40 m2, kuchyň 16 m2, zimní zahrada 10 m2, chodba 10 m2, WC 2.NP – ložnice 20 m2, pokoj 18 m2, koupelna 16 m2, šatna 4 m2, chodba 8 m2 podkroví – možnost vestavby jednoho až dvou pokojů. 2 2 UP = 167 m , pozemky 1 100 m – nabídka z realitního serveru RD 6+2 k. ú. Krumvíř, řadový dvougenerační RD s garáží a zahradou. Dům je napojený na veškeré IS. Situovaný je v centru obce, vytápění a ohřev vody plynem. Vybavení standard. Dispozice: - přízemí: průjezd - opravený a zateplený, vstupní hala, kuchyň - nová linka, obývací pokoj, ložnice, koupelna s vanou a WC. - 1. NP: kuchyň, obývací pokoj, 3 x ložnice, koupelna s vanou, samostatné WC, vstup na půdu s možností výstavby podkroví. Za budovou je udržované nádvoří s udírnou a stodola, za kterou se nachází zahrada s vinným sklípkem a se samostatnou garáží. UP = 183 m2, pozemky 1 540 m2 RD 6+1 k. ú. Klobouky u Brna, samostatně stojící RD je situován v Nádražní, klidné ulici Je postavený z roku 1957 a rekonstrukcí prošel v roce 2000. V přízemí se nachází vstupní místnost, hala, obývací pokoj, ložnice, kuchyně se spíží, koupelna a WC. V podkroví, do kterého vede z haly schodiště jsou další 4 místnosti a WC. Před domem se nachází okrasná zahrada a samostatná garáž, za domem je letní terasa, skleník se sklepem na ovoce, kůlna, sklad nářadí a rozsáhlá, udržovaná, zatravněn zahrada s ovocnými stromy. ZP = 126 m2, OP = 986 m3, pozemky 3 100 m2

Cena Kč

4 390 000

5 100 000

4 500 000

Porovnáním oceňovaného objektu s porovnávanými nabídkami a prodeji se jeví, že přiměřená cena by měla činit 2 800 000 Kč. V této ceně nejsou kalkulovány náklady na event. uvolnění objektu. Porovnávací hodnota nemovitosti činí 2 800 000 Kč

ZÁVĚR


strana

7


Věcná hodnota nemovitostí byla propočtená výší 5 750 000 Kč, porovnávací hodnota výší 2 800 000 Kč. Obvyklá hodnota nemovitostí se stanovuje výší

2 800 000 Kč

Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec, jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně, Rooseveltova 16 číslo jednací Spr. 4151/70 ze dne 9.10.1970, rozšířeným 29.9.1997, dále rozšířeným 9.1.2001 pod č.j.Spr. 262/2001 a 23.1.2008 pod č. Spr. 232/2008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, podniků a oceňování nepeněžitých vkladů, v odvětví ekonomická odvětví různá se specializací výpočtu nájmu z bytů, nebytových prostor a z pozemků, dodavatelsko odběratelské vztahy a investice a v oboru stavebnictví stavby obytné, stavby průmyslové, stavby inženýrské. Znalecký posudek je zapsaný pod poř. č. 2350 znaleckého deníku Znalecký posudek obsahuje 8 číslovaných stran formátu A4 a přílohy. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené faktury.

V Brně dne 19.8.2010


Ing. Karel Abraham

strana

8



strana

9



strana

10



strana

11

ZNALECKÝ POSUDEK č. 2350

Recommend Documents