PRIO platform ruimte in ontwikkeling
Zaanstad koopt grond aan voor pilot Zaans Proeflokaal De gemeente Zaanstad heeft 2,6 hectare grond op schiereiland de Hemmes gekocht. Deze strategische aankoop biedt de kans om deze locatie aan de Zaan tot ontwikkeling te brengen. Herontwikkeling van de Hemmes past in de doelstelling van het project Zaans Proeflokaal, een pilot waarin gemeente en bedrijven samenwerken aan het terugdringen van de milieuhinder. Zaans Proeflokaal is onderdeel van het programma ZaanIJ: met als doel duurzaam wonen en werken langs de Zaan. Herontwikkeling van de Hemmes is niet eenvoudig. De bodem is vervuild en de nabijheid van enkele grote bedrijven zorgt met name voor geurhinder. De Hemmes biedt
door haar ligging aan de Zaan wel kansen die bijdragen aan de ontwikkeling naar een grotere diversiteit van woonmilieus binnen Zaanstad. Grondaankoop is volgens de gemeente de enige manier om het proces rond ontwikkeling van de Hemmes in de gewenste richting te sturen. Zaanstad kan de komende jaren alleen binnenstedelijk bouwen. Hoewel er nu nog voldoende plancapaciteit voor woningbouw beschikbaar is, zal de druk op de lokale en regionale woningmarkt volgens de gemeente in de komende decennia fors toenemen. Er is niet alleen behoefte aan ruimte, maar ook aan locaties voor nieuwe woonmilieus en particulier opdrachtgeverschap.
Conflictpreventie bij pps Persoonlijke relaties en gezamenlijke ideeën over haalbaarheid kunnen publiek-private-samenwerkingen (pps) weer vlot te trekken. Die aanbeveling doet ir. Louis Lousberg aan partijen betrokken bij pps-en in zijn promotieonderzoek Conflictpreventie bij publiek-private-samenwerking aan de faculteit Bouwkunde aan de TU Delft. Bij pps-en in ruimtelijke ontwikkelingsprojecten treden veel knelpunten op die de samenwerking sterk beïnvloeden. Er zijn aanwijzingen dat de specifieke eigenschappen van een pps de kans op sociaal-emotionele conflicten vergroten. Die knelpunten kunnen dan escaleren tot disfunctionele conflicten. Lousberg heeft mogelijke interventies onderzocht om deze conflicten te voorkomen. Daarbij maakt Lousberg onderscheid tussen pps-en in een coöperatief en
competitief klimaat. Of partijen in concurrentie met elkaar tot de pps zijn gekomen of vanaf het begin al vergaand samenwerken, maakt een wezenlijk verschil in de manier van samenwerken. De methoden om conflicten op te lossen is daarom ook verschillend. In beide gevallen is het echter belangrijk een persoonlijke relatie tussen de partijen op te bouwen. In een coöperatieve pps kan dat bijvoorbeeld door samen aan eenzelfde deelproject te werken. In een competitieve pps kan dat door discussies met de betrokken personen in gang te zetten. Belangrijk is dat de partijen dezelfde perceptie hebben over de haalbaarheid. Is dat niet het geval, dan vertraagt het proces of gaat het hele plan niet door. De partijen moeten die haalbaarheid dan ook samen onderzoeken en vaststellen.
PRIO EN TU DELFT Dit katern wordt samengesteld in samenwerking met de Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling TU Delft. Het laatste nieuws en actuele projecten worden in beeld gebracht. Beslissers bij de overheid en marktpartijen praten openhartig over hun ervaringen en leermomenten worden in kaart gebracht. Samen met een zo op te bouwen database van actuele gebiedsontwikkelingen vormt dit een platform voor ‘ruimte in ontwikkeling’ voor zowel overheden als marktpartijen.
persoonlijke relaties bepalen welslagen PPS 47 OLUMN agnes franzen C Afkicken van onze grondverslaving 50 ouw HSL station vliegwiel B 51 gebiedsontwikkeling ACTUELE casestudie aankwartier door vlieg- en M 48 kunstwerk van start
meer informatie over PRIO: WWW.PROPERTYNL.COM
propertynl magazine
|
nr.
4 - 23 maart 2012 | 47
Kunstenaarsdroom wordt werkelijkheid Maankwartier komt van de grond met een corporatie als vastgoedontwikkelaar, een bouwer als eindbelegger en een gemeente als huurder door Ronald de Blauw Nog voor de zomer gaat in Heerlen de eerste paal van Maankwartier de grond in. Dat deze omvangrijke gebiedsontwikkeling bij het station ondanks de recessie toch start, is te danken aan een onconventionele aanpak. Een corporatie ontwikkelt een gemixt programma met woningen en commercieel vastgoed, een bouwer treedt op als eindbelegger en de gemeente en de corporatie als huurder van kantoren. Jack Gorgels, directeur van corporatie Weller, constateerde enkele jaren geleden dat het multifunctionele vernieuwingsplan in de prullenbak dreigde te belanden. AM Vastgoed, destijds de beoogd ontwikkelaar voor het commerciële deel, gaf namelijk voorrang aan het Schinkelkwartier-Zuid (met winkelcentrum De Plu), een andere gebiedsontwikkeling in de Heerlense binnenstad. Samenwerkingspartner NS Poort wilde zich beperken tot het stationsgebouw zelf. ‘De gemeente bestempelde Maankwartier als maatschappelijk wenselijk, maar de belangrijkste ontwikkelaars stelden andere prioriteiten. Aanvankelijk zouden wij alleen de huurwoningen afnemen, maar gezien het belang voor stad en regio besloten we in 2007 de rol van ontwikkelaar voor het gebied te vervullen. Vanaf het begin heb ik
48 |
nr.
4 - 23 maart 2012 |
propertynl magazine
geloofd in de potentie van Maankwartier, bedacht en ontworpen door de Heerlense kunstenaar Michel Huisman.’ Al snel kwam Weller met de gemeente Heerlen en NS Poort tot overeenstemming. Wauben Architects uit Geleen werd ingeschakeld om het idee van Huisman verder uit werken. Met de bebouwing op een plaat boven het spoor komt een verbinding tot stand tussen de twee delen van Heerlen, die nu nog door de spoorlijn worden gescheiden. Het wordt een kleine stad in een stad, waar wonen, werken en winkelen worden gecombineerd. Twee pleinen met restaurants, winkels en terrassen moeten zorgen voor een intieme sfeer. Met 45.000 reizigers per dag is het ook een belangrijk knooppunt voor openbaar vervoer. Gorgels: ‘De gemeente vroeg Huisman in 2004 een kunstwerk voor het gebied te maken, maar hij vond het plan dat er toen voor het stationsgebied lag niet mooi. Tussen kerst en oudjaar bouwde Huisman de maquette die de basis vormt voor Maankwartier.’ Huisman haalde zijn inspiratie uit het mijnverleden van de regio, waar de hoge bogen in de gevels naar verwijzen. De politiek en inwoners waren bij de eerste presentatie enthousiast over het plan. Aanvankelijk zou NS Poort een grotere rol hebben als ontwikkelaar van het geheel en Weller zou alleen de huurwoningen afnemen. In 2007 besloot NS Poort echter Maankwartier niet zelf uit te voeren en alleen het sta-
tionsgebouw te doen. Deze terugtrekkende beweging is in lijn met de nieuwe strategie van het vastgoedbedrijf van de NS. Ook in andere steden, bijvoorbeeld Breda en Beverwijk, laat NS Poort de vastgoedontwikkeling bij stations over aan anderen. Weller nam daarop de rol van ontwikkelaar voor de huurwoningen en het commerciële vastgoed (winkels, kantoren en hotel) op zich. Het zijn nu de gemeente, Jongen, Weller en NS Poort die in nauwe samenwerking het project trekken, ieder zijn eigen aandeel. De gemeente realiseert de overkluizing van de sporen (de plaat), de openbare ruimte en het nieuwe busstation. NS Poort doet het stationsgebouw, waarin ook horeca en enkele kleinere winkels. Jongen zou aanvankelijk alleen de koopwoningen ontwikkelen, maar krijgt als eindbelegger een grotere rol. ‘Door de lange bouwtijd – het laatste bouwdeel is in 2016 gereed – is het lastig huurders en eindbeleggers te vinden’, legt Gorgels uit. ‘Mede doordat wij, de bouwer en de gemeente zelf als huurder of belegger optreden, komt het project toch van de grond.’ Ook hebben de supermarktketen Jumbo en een regionaal accountantskantoor als huurder getekend. De gemeente huurt zelf 4000 m² kantoorruimte, terwijl ze verderop in het Schinkelkwadrant mogelijk een nieuw stadskantoor laat bouwen. Welke onderdeel in Maankwartier onderdak krijgt, is nog niet bekend. Woningstichting Weller vestigt in
PRIO
Casestudy Maankwartier RS D
AL
WE
PA LE
M
G
I
ER
BO
Palemig OR
D
EG
BRE
AND CH
R
DA
R-
STR
ELE
GELEEN
WEG
S
TE
W
EUR EGIO -
G REGI O W E EU
G
A . C U Y PSTR .
BEE
OS
AAT
A LL
E LW
SP
EG
O
HEERLEN
OR
B OO R D
P AR
S CH
S I NGEL
AES
CK
R.
TR
AK
NBE
.
NI
LE
-
EU
W
-
ER
LA A N
M
AN
O
AT RA
R-
RL A
ST
LTE
G
N
ST
S
WE
MAASTRICHT
L TE
WE
R GL AA
LT
HO
ER
IS
KUNDERBERG
WE
GER
AK
U
EY
BER
HEERLEN DE KISSEL
HEERLEN KR
Soort Gebiedsontwikkeling: Overkluizing en nieuwbouw stationsgebied Heerlen. Het oude station wordt gesloopt en maakt plaats voor een multifunctioneel complex dat deels op een plaat boven de sporen wordt gebouwd. Maankwartier is een combinatieproject van wonen, werken (kantoren), vervoerknooppunt (treinstation en busstation), winkels (grootschalige en kleinschalige detailhandel), horeca en parkeren.
KL O
Maankwartier haar nieuwe kantoor en klantenportaal (2500 m²). Daarnaast ontwikkelt de corporatie de huurwoningen in diverse prijsklassen en een gedeelte van de winkels voor de commerciële verhuur. Bouwontwikkeling Jongen tekent voor de koopwoningen, 6000 m² grootschalige retail en de parkeergarage Noord. De ontwikkeling van Maankwartier door Weller voldoet aan de eisen van het Ministerie van Binnenlandse Zaken, die tegenwoordig extra alert is op risico’s. De risico’s zijn beheersbaar, vindt Gorgels. ‘Een klein deel van het commerciële programma starten we op risico, maar we kunnen later nog kiezen meer woningen te bouwen in hetzelfde planvolume.’ Hij verwacht niet dat dit nodig zal zijn, want er is in Heerlen voldoende vraag naar kantoor- en winkelruimte. ‘De werkgelegenheid is hier sneller gegroeid dan gemiddeld in Nederland en de meeste recente cijfers van het CBS voorspellen stabilisatie van het inwoneraantal op de lange termijn. De Rijksgebouwendienst wees Heerlen met 12 anders steden aan om rijksdiensten te concentreren.’ De kantorenleegstand in Heerlen is veel lager dan het landelijk gemiddelde, mede dankzij een terughoudend grondbeleid van de gemeente. Met 6% aanbod (cijfers 2010) heeft de stad zelfs het laagste percentage van de 30 grote steden. Het leegstand van winkelruimte is met circa 10% wel hoger dan het landelijk gemiddelde van 6%. De centrale ligging, de goede bereikbaarheid per OV en parkeervoorzieningen werken voor Maankwartier echter in het voordeel. Een van de eisen van het Ministerie was dat de corporatie een deel van de commerciële ruimte zou verkopen aan een eindbelegger. Nu Jongen bereid is een deel van de winkels te kopen, is dat gelukt. Gorgels: ‘We zijn goed op weg en in gesprek met andere potentiële eindbeleggers voor de resterende functies. Natuurlijk merken we dat institutionele beleggers vooral naar de Randstad kijken. Op het moment dat Maankwartier en de potenties ervan breder bekend zijn, ben ik ervan overtuigd dat ze snel aan tafel te zitten.’ Gorgels hoopt voor het eind van het jaar namen te kunnen noemen.
AACHEN
Functies: • 14.000 m² retail • 12.500 m² kantoor • 7400 m² hotel • circa 100 woningen • 858 parkeerplaatsen in twee garages (29.000 m² bvo) Financiën: Totale investering € 154 mln: • Gemeente (fase 2) € 40 mln • NS Poort € 7 mln • Weller € 36 mln • Jongen € 41 mln • Nog af te stoten aan belegger € 30 mln • Rijkssubsidie (BIRK) € 15 mln • Investerende partijen: Weller, Bouwontwikkeling Jongen, NS Poort, Gemeente Heerlen
Fasering: •B ouwdeel Noord 2012-2014 •O verkluizing (plaat) 2012-2013 •V astgoed op de plaat 2013-2015 •B ouwdeel Zuid 2013-2016
Succesfactoren Concept: De Heerlense kunstenaar Michel Huisman bedacht het plan voor Maankwartier en is ook bij het ontwerp betrokken. Dit vergroot het draagvlak van de bevolking voor het project. Met de bebouwing boven de sporen verdwijnt de barrière tussen twee staddelen en tegelijk worden een mix met verschillende functies toegevoegd. Samenwerking: Weller, NS Poort, de gemeente en Bouwontwikkeling Jongen werken nauw samen en de eerste drie partijen hebben in januari 2012 de uitwerkingsovereenkomst getekend. Tegelijk is ieder verantwoordelijk voor zijn eigen deel. Doordat de Weller en de gemeente ook huurder worden en Jongen belegger, zijn de risico’s verkleind.
propertynl magazine
|
nr.
4 - 23 maart 2012 | 49
V
Leer, laat los, verbeeld, werk en bewonder Agnes Franzen
eel gemeenten staan voor de opgave om in een context van ‘minder’ meer ruimte te bieden aan anderen. De tijd dat actief grondbeleid de motor was van nieuwe stedelijke ontwikkelingen ligt grotendeels achter ons. Naast minder middelen, geldt voor veel gemeenten dat de komende jaren het werk met minder mensen moet worden uitgevoerd. De nieuwe omgevingswet (2014), waardoor er minder regels moeten komen, helpt hierbij wellicht een handje. In dit perspectief van minder is de toekomst aan een vraaggerichte faciliterende overheid. Een overheid die uitvoering van private- en burgerinitiatieven vergemakkelijkt en zorg draagt voor –beperkte- passende wet- en regelgeving en handhaving. Maar eerst moeten we nog afkicken van onze grondverslaving. Dat wordt nog lastig, want onze afhankelijkheid van grond kent een lange geschiedenis. Al sinds de 17e eeuw was in veel steden grond een belangrijk instrument voor de ontwikkeling van de stad. Met de verkoop van grond werden inkomsten gegenereerd die het stadsbestuur kon benutten voor algemene doelen. Volgens Jaap Evert Abrahamse, auteur van een proefschrift met de titel ‘De Grote Uitleg van Amsterdam’, ging dit overigens niet direct van een leien dakje. Zo typeert hij de Amsterdamse Stadsuitbreiding van 1612 als ware lijdensweg. Maar al doende leerde men. Vijftig jaar later heeft de stad volgens Abrahmse bij het ontwikkelen het evenwicht gevonden tussen nut, schoonheid en profijt. In veel steden is in het verlengde van reorganisaties het woord stad weer toegevoegd aan het ontwikkelingsbedrijf. Actief- en passief grondbeleid blijft een instrument, maar naast stadsuitbreiding staan herstructurering, transformatie en beheer van het bestaande op de agenda. Ook doen nieuwe werkwoorden hun intrede. Veelgehoord is naast vereenvoudigen: loslaten. Heldere procedures voor initiatieven, een afwegingskader op hoofdlijnen, overzichtelijke tijdspaden en inzicht in wijze en moment van besluitvorming. Klinkt wellicht eenvoudig, maar gezien de complexiteit en diversiteit in opgaven is
50 |
nr.
4 - 23 maart 2012 |
propertynl magazine
dit nog niet de door velen gezochte panklare oplossing. De komende jaren is het leren van ervaringen en uitwisselen van kennis onvermijdelijk om concreet invulling te geven aan een bij deze tijd passende gemeentelijke rol. Inzicht in de daadwerkelijke opgaven en het realiseren van kwalitatieve en gewenste oplossingen ontstaat door interactie in netwerken met andere betrokkenen in een gebied. Een mooi voorbeeld is de Rotterdamse aanpak ‘Buurt Bestuurt’. Kern van deze aanpak is dat bewoners mogen meebepalen waaraan politie en Stads-toezicht een deel van hun werkuren besteden. Wijkgericht worden zaken benoemd en aangepakt; zoals aanpak van drugsdealers, meer aandacht voor woninginbraken en vervuiling van de wijk. Zo investeer je, aldus burgemeester Aboutaleb, ook in vertrouwen. Bewoners leveren zelf bouwstenen. Deels voorspelbaar, maar deze aanpak biedt ook ruimte voor het onverwachte. Bedacht werk is er voldoende in de geplande stad. Nog niet alle gemeenten zijn zich ervan bewust, dat het als berooide minnaar veelal toch lastig verleiden is. Doseer de bewondering en richt je op de vragen in de geleefde stad. Geen hoge ambities in tekentafelplannen. Wel het verkennen van de vraag en het verbinden van netwerken om te komen tot concrete interventies en uitvoering van plannen. Een facilitaire stad, kent zijn eigen kracht, de energie in de stad en leeft voor in de richting die ze wil dat haar stad op beweegt. Dit betekent voor het ruimtelijk domein dat het naast kennis van en over het investeren in fysieke opgaven en financiële risicobeheersing steeds meer gaat om ‘social engineering’. In de stad, maar ook in organisaties zelf. Hoe ‘Organiseert de Organisatie’ zich? In deze zoektocht zitten veel gemeenten; wellicht een schrale troost. Of zoals Ramses Shaffy tijdens zijn leven vele malen zong ‘voor diegene achter beslagen ramen, die moet weten: we zijn allemaal samen’. Agnes Franzen is programmamanager voor de praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling (TU Delft) en hoofdredacteur van gebiedsontwikkeling.nu
PRIO
Bouw HSL station vliegwiel voor ontwikkeling Via Breda De bouw van het nieuwe HSL station Breda gaat van start. ProRail, Gemeente Breda en NS hebben definitief het contract gegund aan de combinatie Ballast Nedam / Hurks voor een aanneemsom van € 130 mln. Nog deze maand start de aannemer met de voorbereidende werkzaamheden van de bouw, die duurt tot medio 2015. Het nieuwe sta-tion integreert reizen, wonen, werken en winkelen. Het bevat 20.000 m² kantoor, 9000 m² retail, 150 appartementen en 4 horecazaken. Onder andere de Belastingdienst zal zich vestigen in het stationsgebouw. Het project Breda Centraal is een samenwerkingsproject tussen NS Poort, de gemeente Breda en ProRail. Het ministerie van Infrastructuur & Milieu en de provincie Noord-Brabant zijn belangrijke mede-financiers van dit project. Het ontwerp voor het nieuwe station is van architectencombinatie Koen van Velsen/Quadrat. De gemeente verwacht dat het nieuwe Station Breda het vliegwiel is voor de gebiedsontwikkeling van Via Breda. Dit behelst de
deelnemers PRIO
transformatie van de Bredase spoorzone, een gebied van ongeveer 100 ha grenzend aan de historische binnenstad. Dit gebied transformeert van een grootschalige industriecomplex naar een compleet nieuw stadsdeel. Eind vorig jaar sloot de gemeente voor een deel van het gebied, Stationskwartier, een intentieovereenkomst met een consortium van vijf Bredase partijen: Bouwgroep Moonen, Sprangers Groep, Winters Bouw, Woonstichting Singelveste Allee Wonen en Laurentius Wonen. Het nieuwe station telt zes sporen en drie perrons, waar 16 treinen per uur kunnen stoppen. Het nieuwe busperron biedt ruimte aan 20 bussen. In en rond het station is plaats voor meer dan 4000 fietsen en op het dak van het station kunnen 720 auto’s parkeren. De noord- en zuidkant van het station worden met elkaar verbonden door een brede ondergrondse passage met winkels. Aan de voor- en achterkant komen overzichtelijke pleinen met brede wegen die zorgen voor een goede bereikbaarheid.
agenda De VOC mentaliteit 2.0 Hal 25 Alkmaar 26 maart 2012 De eindgebruiker centraal; binnenstedelijke gebiedsontwikkeling TU Eindhoven 27 maart 2012 De metropolitane strategie voor Nederland NAI 29 maart 2012 De basis van gebiedsontwikkeling; simulatiegame De Stichtse Rijnlanden, Houten 29 maart 2012 Congres Bloeiende Bloemkoolwijken Schouwburg Almere 3 april 2012 Meer informatie bij: www.gebiedsontwikkeling.nu
de stichting kennis gebiedsontwikkeling ondersteund de praktijkleerstoel gebiedsontwikkeling aan de tu delft. deelnemende partijen zijn:
propertynl magazine
|
nr.
4 - 23 maart 2012 | 51
