Z NA L E C K Ý P O S U D E K číslo 2948/157/2013 6
Rodinný dům č. p. 52 Zámecké náměstí 52, Frýdek-Místek - Frýdek Kraj Moravskoslezský, okres Frýdek-Místek, obec Frýdek-Místek, k.ú. Frýdek, kód k.ú. 634956, LV 10340
NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Katastrální údaje: Ostatní stavby: Pozemky: Vlastník stavby: Vlastník pozemku:
72 Michaela Paláčková, Malenovice 254, 73911 Malenovice, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Michaela Paláčková, Malenovice 254, 73911 Malenovice, spoluvlastnický podíl: 1 / 1
OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
EURODRAŽBY.CZ a..s.; č. obj.:526/2013-D, ze dne 21.10.2013 Čimická 780 / 61, 181 00 Praha 8 IČ: DIČ:
e-mail:
telefon: 595031042, 602856132 fax: 595031042
e-mail:
[email protected]
Ing. František Císař U Sadu 293 / 25, 74720 Vřesina
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
IČ: 40305864 DIČ:
ÚČEL OCENĚNÍ:
Provedení odhadu předmětu nedobrovolné dražby ve věci č. j. 526/2013- D ze dne 21.10.2013
Datum místního šetření:
Počet stran:
telefon: fax:
13 stran
30.10.2013
Datum zpracování :
4.11.2013
Počet příloh:
6
Posudek se předává objednateli ve dvou vyhotoveních.
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1813 Rekonstrukce:
rekonstrukce započata v r. 1993
celková, provedena střecha, krytina, klempířské konstrukce
SOUČASNÝ STAV Konstrukce: zděné Využití: bydlení – neobydlený, neobyvatelný Okolí: bytová zóna – centrum města Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: voda, kanalizace, plyn, elektro – všechny přípojky jsou odpojeny
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci: Počet obyvatel: Stavebně technický stav stavby: Vytápění:
MHD, železnice, autobus dálnice/silnice I. Tř, silnice II.,III.tř úzké centrum - historická část 57 747 k celkové rekonstrukci chybí, původně lokální - tuhá paliva
RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ
PP RD Obytná/ Nebyt. m2 3 byty 842 / 0
Garáž Pozemky výměra ks 0
m2 336
OP
ZP
Rozestavěnost
m3 4 423
m2 290
% 100,00
REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Věcná hodnota
Současný stav 3 517 875 Kč
Obvyklá cena
1 580 000 Kč
- hodnota pozemku
395 472 Kč
Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí a vhodnosti zástavy Nemovitost rodinného domu č. p. 52 na pozemku parc. č. 72 byla oceněna nákladovým způsobem. K ocenění stavby rodinného domu v současném stavebně technickém stavu nejsou k dispozici porovnávací objekty. Pozemek parc. č. 72 byl oceněn porovnávacím způsobem.
NÁLEZ Situace Přehled podkladů
Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 10340 ze dne 30.9.2013 Mapa okolí Fotodokumentace nemovitosti Snímek katastrální mapy Usnesení EURODRAŽEB.CZ a.s. Čimická 780/61, 181 00 Praha 8, ze dne 21.10.2013 Zpráva o nebezpečí povodně -2-
Charakteristika obce
Poloha nemovitosti
Jedná se o město Frýdek - Místek, které je okresním městem v Moravskoslezském kraji. Město Frýdek - Místek má 57 747 obyvatel. Město Frýdek - Místek má úplnou síť obchodů a služeb, v městě je veškerá občanská vybavenost. V městě je 19 mateřských škol, 13 základních škol, 14 středních škol a 2 vyšší odborné školy. Je zde městský úřad, pošty, městská policie, státní policie, všechny úřady, pojišťovny, banky. Je zde nemocnice, poliklinika, lékárny. Dále sportovní zařízení, aqaupark, Domov pro seniory, Dům s pečovatelskou službou, zimní stadión, koupaliště. Město je vybaveno všemi inženýrskými sítěmi. Veřejná doprava autobusová a železniční. Nemovitost rodinného domu č. p. 52 se nachází v části Frýdek, v historickém centru, jako rohový řadový dům na Zámeckém náměstí s ulicí Hlubokou, v blízkosti zámku Frýdek. Okolní zástavbu tvoří městské historické domy, hotely, restaurace a obchody. Pozemek je svažitý do ulice Hluboké. Nemovitost má vlastní samostatný příchod a příjezd ze Zámeckého náměstí a z ulice Hluboké. Poloha nemovitosti je velmi dobrá. Nemovitost je odpojena od všech inženýrských sítě, v místě je možnost napojení na elektro NN, vodovod, zemní plyn a splaškovou kanalizaci. Pěší dostupnost na zastávku MHD, autobusu a železnice.
Popis jednotlivých staveb Základní popis
Druh stavby - účel využití Dispoziční řešení
Popis tech. stavu stavby
Příslušenství stavby
Konstrukce 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností
Jedná se o rohový koncový řadový rodinný dům č. p. 52 na pozemku parc. č. 72. Rodinný dům má jedno podzemní podlaží a tři nadzemní podlaží, bez podkroví. Základové pásy jsou z prostého betonu prokládaného kamenem, bez izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné v tl. 45 cm až 70 cm. Stropní konstrukce jsou klenbové cihelné, v 3.N.P. bez stropní konstrukce. Krov je dřevěný, vaznicový valbový. Střešní krytina jednovrstvá lepenková. Klempířské konstrukce částečné z titanzinkovaného plechu. Schodiště dřevěné na cihelné konstrukci. Okna chybí, dveře chybí. Podlahy chybí. Vytápění chybí. Elektroinstalace chybí, je instalován pouze rozváděč bez přívodu elektřiny. Vnitřní rozvod teplé a studené vody chybí. Vnitřní kanalizace chybí, dále chybí vnitřní vybavení - umývadla, sprchy, vany a záchody. Vnitřní omítky nejsou, vnější omítky nejsou. Podle předložených podkladů - právního stavu se jedná o rodinný dům určený k bydlení. Současný stav nemovitosti neumožňuje bydlení. Nemovitost je neobydlená a neobyvatelná. V rodinném domě se nacházely tři samostatné byty s úplným příslušenstvím. V 1.P.P. se nachází schodiště, předsíň a sklepy, které sloužily jako sklady V 1.N.P. se nachází předsíň, schodiště a prázdné místnosti, bez specifikace účelu. V 2.N.P. se nachází předsíň, schodiště a prázdné místnosti, bez specifikace účelu. V 3.N.P. se nachází předsíň a prázdné místnosti, bez specifikace účelu. Nad 3.N.P. se nachází půda. Dle dostupných informací a dle souhlasného vyjádření p. Bruny byla stavba rodinného domu dána do užívání před cca 200 lety, tj. v roce 1813. V minulých letech byla na stavbě započata rekonstrukce, která nepokračuje. Před cca 10 lety byly provedeny krovy, lepenková vrstva střešní krytiny a částečně klempířské konstrukce. Stavba je ve velmi špatném stavebně technickém stavu - k úplné rekonstrukci.
Příslušenstvím stavby rodinného domu jsou přípojky inženýrských sítí, které jsou ukončeny na hranici pozemku.
Popis betonové pasy izolované zděné tl. 45 cm a více klenbové krov dřevěný, vázaný lepenka titanzinek chybí chybí chybí chybí dřevěné na cihelné konstrukci chybí chybí chybí chybí -3-
16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní
chybí chybí chybí chybí chybí chybí chybí chybí chybí chybí chybí
Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků
Předmětem ocenění je pozemek parc. č. 72 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 2 336 m z LV č. 10340 pro obec Frýdek - Místek, k. ú. Frýdek. Vlastníkem pozemku je ve výhradním vlastnictví Michaela Paláčková, č. ev. 254, 739 11 Malenovice. U pozemku souhlasí právní stav se stavem fyzickým. Dle Zprávy o nebezpečí povodně se pozemek z LV č. 10340 nachází v zóně 1 - zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu povodně.
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Přehled srovnatelných pozemků - Lokalita Popis pozemku(zhodnocení kladů a záporů)
Parcela č. Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená /kupní cena cena celkový cena m2 Kč Kč/m2 KC Kč/m2
Frýdek
1 550
2 395 000
1 545,16
0,80
1 236,13
1 555,49
0,80
1 244,39
1 430,00
0,80
1 144,00
1 416,02
0,80
1 132,82
Rovinatý pozemek k výstavbě rodinného domu, Inž. sítě v dosahu pozemku, bezproblémový příjezd. Frýdek
901
1 401 500
Rovinatý pozemek, inž. sítě na hranici pozemku, přístup po zpevněné komunikaci.. Frýdek - Místek
1 000
1 430 000
Rovinatý stavební pozemek, IS na hranici pozemku, bezproblémový přístup. Frýdek - Místek
1 024
1 450 000
Rovinatý pozemek, IS na hranici pozemku, vlastní bezproblémový příjezd. Frýdek - Místek
1 000
1 480 000
1 480,00
0,80
1 184,00
780
1 094 000
1 402,56
0,80
1 122,05
Rovinatý pozemek, inž. sítě na hranici pozemku, vlastní příjezd. Frýdek - Místek
Rovinatý stavební pozemek, inž. sítě v dosahu pozemku.Vlastní zpevněný příjezd. Průměrná jednotková cena
Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků:
Druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří Celková výměra pozemků
1 177,23 Kč/m
Jednotková cena pozemků byla stanovena porovnávacím způsobem. Byly porovnávány stavební pozemky ve Frýdku - Místku a nejbližším okolí. Obvyklá cena stanovená porovnávacím způsobem odpovídá obvyklým cenám stavebních pozemků ve Frýdku - Místku a nejbližším okolí.
Parcela č. 72
Výměra m2 336 336 -4-
Jednotková cena Kč/m2 1 177 Hodnota pozemků celkem
Celková cena pozemku Kč 395 472 395 472
2
Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název podlaží 1.P.P. 1.N.P. 2.N.P. 3.N.P.
Zastavěná plocha 290,16 m2 290,16 m2 290,16 m2 290,16 m2
Započitatelná plocha podlaží 208,00 m2 210,00 m2 212,00 m2 212,00 m2
Stanovení obvyklé ceny Obvyklou cenou se podle zákona č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného nebo obdobného majetku. Základem pro zjištění obvyklé ceny je porovnání cen, kterých by bylo dosaženo v daném místě a čase u stejných nebo podobných nemovitostí. Žádný zákon nestanoví závaznou metodiku pro stanovení obvyklé ceny. Specifické metody jsou v současnosti vytvářeny profesními organizacemi znalců a odhadců, organizacemi zabývajícími se výukou a studiem oceňování nemovitostí, peněžními ústavy apod. Pro stanovení obvyklé ceny bylo provedeno vyhodnocení trhu s nemovitostmi. Bylo provedeno vyhodnocení údajů z realitního trhu, vlastního průzkumu trhu s nemovitostmi, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb. Bylo zjištěno, že s obdobnými nemovitostmi velmi špatného stavebně technického stavu se běžně neobchoduje. Pro stanovení obvyklé ceny porovnávací metodou nejsou k dispozici srovnávací objekty. Pro stanovení obvyklé ceny byla použita nákladová metoda s použitím věcné hodnoty stavby upravené koeficientem 0,45. Výčet místností Název podlaží Název místnosti 1.P.P. 1.P.P. 1.P.P. - celkem 1.N.P. 1.N.P. 1.N.P. - celkem 2.N.P. 2.N.P. 2.N.P. - celkem 3.N.P. 3.N.P. 3.N.P. - celkem
Podlahová plocha
Koeficient
Započitatelná plocha
208,00 m2 208,00 m2
1,00
208,00m2 208,00 m2
210,00 m2 210,00 m2
1,00
210,00m2 210,00 m2
212,00 m2 212,00 m2
1,00
212,00m2 212,00 m2
212,00 m2 212,00 m2
1,00
212,00m2 212,00 m2
Výpočet obestavěného prostoru Název 1.P.P. 1.N.P. 2.N.P. 3.N.P. Krov
260,16x3,65 260,16x3,95 260,16x3,90 260,16x3,25 260,16x4,50÷2
= = = = = -5-
Obestavěný prostor 949,58 m3 1 027,63 m3 1 014,62 m3 845,52 m3 585,36 m3
Obestavěný prostor - celkem:
=
4 422,71 m3
Současný stav 1 161 4 422,71 1 927 100,00 8 523 000 200 50 63,36 3 122 000
Zastavěná plocha [m2] Obestavěný prostor [m3] Jednotková cena (JC) [Kč/m3] Rozestavěnost % Reprodukční hodnota (RC) Kč Stáří roků Další životnost roků Opotřebení analytickou metodou % Věcná hodnota (VH) Kč
3 518 000Kč
Obvyklá cena: Z toho hodnota garáží, garážových a parkovacích stání: Z toho podíl venkovních úprav a ostatních staveb na obvyklé ceně: Z toho obvyklá cena pozemků: Upravená obvyklá cena stavby x 0,45 :
0Kč 0Kč
0,00 %
395 472Kč 1 583 100Kč
Obvyklá cena oceňovaného rodinného domu č. p. 52 s příslušenstvím a pozemkem parc. č. 72 ve Frýdku - Místku, k. ú. Frýdek stanovená nákladovou metodou činí ke dni odhadu 1 583 100 Kč, po zaokrouhlení
1 580 000 Kč slovy:
jedenmiliónpětsetosmdesáttisíc Kč počet stran A4 v příloze:
Seznam příloh: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.10340 ze dne 30.9.2013 Fotodokumentace nemovitosti Mapa okolí Snímek katastrální mapy
Ve Vřesině u Hlučína, 4.11.2013
Ing. František Císař U Sadu 25 747 20 Vřesina u Hlučína
-6-
2 2 1 1
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 30.1.1990, č.j. Spr. 1176/90, pro základní obor 1.) ekonomika, 2.) stavebnictví, pro odvětví 1.) ceny a odhady nemovitostí, 2.) stavby obytné, stavební odvětví různá, specializace pozemní stavby. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2948/157/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2948/157/2013.
-7-
FOTODOKUMENTACE NEMOVITOSTÍ:
Místnost v 1.N.P.
Místnost v 1.N.P
Místnost ve 2.N.P
Místnost v 1.P.P
Schodiště do 2.N.P.
Chodba ve 2.N.P
Místnost ve 3.N.P
Místnost ve 3.N.P
-8-
Místnost – propadlý strop
Místnost v 1.N.P
Místnost v 1.N.P
Pohled z ulice Revoluční - západní
Pohled ze Zámeckého náměstí – jižní
Pohled z ulice Hluboké - severní
Pohled ze Zámeckého náměstí – východní
-9-
KATASTRÁLNÍ MAPA K LV Č. 10340:
- 10 -
MAPA OKOLÍ K LV Č. 10340:
- 11 -
- 12 -
- 13 -
