Z N A L E C KÝ P O S U D E K číslo 2976/5/2014 6
NEMOVITOST:
Bytová jednotka č. 1196/16
Adresa nemovitosti: Katastrální údaje: Ostatní stavby: Pozemky: Vlastník jednotky: Vlastník pozemku:
Jasenická 1196, Vsetín Kraj Zlínský, okres Vsetín, obec Vsetín, k.ú. Vsetín, kód k.ú. 786764, LV 7294 593 Lubomír Čunek, Jasenická 1196, 75501 Vsetín, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Lubomír Čunek, Jasenická 1196, 75501 Vsetín, spoluvlastnický podíl: 542/14783
OBJEDNATEL :
EURODRAŽBY.CZ a.s. č. j. 692/2013-A, obj. ze dne 13.1.2014
Adresa objednatele: Čimická 780 / 61, 181 00 Praha 8 telefon: IČ:
e-mail: DIČ:
ZHOTOVITEL :
Ing. František Císař
Adresa zhotovitele:
U Sadu 25, 747 20 Vřesina u Hlučína telefon: IČ:
e-mail: DIČ:
ÚČEL OCENĚNÍ: Pro účely nedobrovolné dražby ve věci č. j. 692/2013-A, obj. ze dne 13.1.2014
Datum místního šetření: Počet stran:
15 stran
17.1.2014
Datum zpracování :
20.1.2014
Počet příloh:
7
Posudek se předává objednateli ve dvou vyhotoveních.
Nemovitost: Bytová jednotka č. 1196/16 s podílem 542/14783 na společných částech domu č. p. 1196 a pozemku parc. č. 593 ve Vsetíně, k. ú. Vsetín STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1954 Rekonstrukce stavby: dílčí, okna, dveře Rekonstrukce jednotky: dílčí, sociální zařízení, kuchyňská linka, podlahy, okna, dveře
SOUČASNÝ STAV Konstrukce: zděné Využití: bydlení Okolí: bytová zóna Přípojky: voda, kanalizace, plyn, elektro, telefon, zp. příjezd
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci: Počet obyvatel: Stavebně technický stav stavby: Stavebně technický stav jednotky: Vytápění: Energetický průkaz stavby:
Počet podlaží celkem:
Bytová jednotka Č.p./č.jedn. Podlaží
5
Typ
z toho podzemní:
4. NP
2+1
1
z toho nadzemní:
PP bytu Balkon, Sklad Garáž. Lodžie, Sklípek Stání Terasa m
1196/16
MHD, železnice, autobus dálnice/silnice I. tř, silnice II.,III.tř Širší centrum - sidlištní zástavba 26 976 dobře udržovaná dobře udržovaná dálkové (zdroj mimo budovu) Není
2
50,95
m
2
0,00
m
2
4
Počet bytů/nebytů
16/0
Obvyklá cena Celková Započitatelná Podíl na plocha plocha společných částech jednotky domu a pozemku jednotky
ks
3,77
m
2
54,72
m
2
52,84
Kč/m
542 / 14 783
2
12 112 Kč/m2
REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav
Obvyklá cena
640 000 Kč NÁLEZ
Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Jedná se o město Vsetín ve Zlínském kraji, s počtem obyvatel 27 960. Město Vsetín je vybaveno sítí všech obchodů a služeb. Městem protéká řeka Vsetínská Bečva. Město se nachází 16 km od Slovenska. Je zde nemocnice, poliklinika, lékárny, policie, pošty, základní školy, střední školy, učňovské školy. Město Vsetín je -2-
vybaveno všemi inženýrskými sítěmi. Městem prochází silnice I/57 z Valašského Meziříčí, železnice z Valašského Meziříčí na Slovensko..Dopravní spojení autobusy, železnicí a MHD – autobusy.
Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Širší centrum - sidlištní zástavba Okolí: bytová zóna Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř
autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Byt č. 1583/6 se nachází v bytovém domě č. p. 1196 na ulici Jasenické, v širším centru Vsetína, se sídlištní zástavbou. Jedná se o klidovou část obce s bezproblémovým okolím. Pozemek je rovinatý. Nemovitost má vlastní samostatný příchod a příjezd z veřejné komunikace - ul. Jasenické. Nemovitost je napojena na všechny inženýrské sítě. Pěší dostupnost na zastávku MHD, autobusu a železnice. Jedná se o bytovou jednotku č. 16, která je umístěna ve 4.N.P. bytového domu č. p. 1196, Jasenická 1196 ve Vsetíně. Dům je zděný. Krov je dřevěný valbový Dům je napojen na všechny inženýrské sítě. Bytový dům je podsklepený, má 4 nadzemní podlaží. Byt se nachází ve 4. N.P. Byt obsahuje předsíň, kuchyň, obývací pokoj, ložnici, koupelnu s WC. Svislé konstrukce jsou zděné. Podlahy obytných místností jsou z PVC, podlahy ostatních místností jsou z keramické dlažby. Dveře jsou hladké plné nebo prosklené. Okna jsou plastová s izolačním dvojsklem. Je proveden rozvod studené a teplé vody, světelné elektroinstalace, zemního plynu a vnitřní kanalizace. Vytápění ústřední dálkové, radiátory ocelové deskové. V koupelně je vana, umývadlo a WC standardního provedení. V kuchyni je elektrická varná deska. Byt č. 16 byl zpřístupněn, místní šetření bylo provedeno za účasti p. Daňkové, tchýně povinného. Dle předložených podkladů a dle souhlasného vyjádření p. Daňkové byl bytový dům č. p. 1196 dán do užívání v roce 1954. Byt je v dobrém stavebně technickém stavu, nevykazuje žádné zjevné poruchy a závady. V průběhu dosavadního užívání byla v roce 2009 provedena částečná rekonstrukce. Byly vyměněny podlahové krytiny a dlažby, koupelna s WC, rozvody vody a vnitřní kanalizace, plastová okna, kuchyňská linka. Dále byly prováděny běžné opravy a údržba.
Technický popis oceňované nemovitosti Stavebně technický stav dobře udržovaná jednotky: Rekonstrukce jednotky: dílčí sociální zařízení, kuchyňská linka, podlahy, okna, ostatní Počet podzemních/nadzemních 1 / 4 Počet bytový/nebytových 16 /0 podlaží: jednotek:
Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky: Přístupová kom.: Využití:
voda zpevněná bydlení
kanalizace
plyn
elektro
Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace
Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána / propachtována
-3-
telefon
Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ Kraj: Obec: Ulice:
CZ072 Zlínský 541630 Vsetín Jasenická
Okres: Katastrální území: č.o.:1196
CZ0723 Vsetín 786764 Vsetín
Vlastníci FO
RČ: 721028/5841
Lubomír Čunek
Jasenická 1196, 75501 Vsetín
1/1
Stavby na LV 5272 část obce Vsetín
č.p. 1196
na pozemku p.č. 593
Jednotky na LV 7294 Číslo jednotky: 1196/16
Spoluvlastnický podíl: 542 / 14 783
Pozemky na LV 5272 Parc. č. 593
Pozemková parcela
Parcela KN
547 m
2
zastavěná plocha a nádvoří
Výpočet věcné hodnoty staveb Byt obsahuje předsíň, kuchyň, obývací pokoj, ložnici, koupelnu s WC. Svislé konstrukce jsou zděné. Podlahy obytných místností jsou plovoucí z laminátových lamel, podlahy ostatních místností jsou z keramické dlažby. Dveře jsou hladké plné nebo prosklené. Okna jsou plastová s izolačním dvojsklem. Je proveden rozvod studené a teplé vody, světelné elektroinstalace, zemního plynu a vnitřní kanalizace. Vytápění ústřední dálkové, radiátory ocelové deskové. V koupelně je vana, umývadlo a WC standardního provedení. V kuchyni je elektrická varná deska.
Výpočet věcné hodnoty bytové jednotky Konstrukce
Popis
Základy vč. zemních prací Svislé konstrukce Stropy Krov, střecha Krytiny střech Klempířské konstrukce Úprava vnitřních povrchů Úprava vnějších povrchů Vnitřní obklady keramické Schody Dveře Vrata Okna Povrchy podlah Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Vnitřní vodovod Vnitřní kanalizace Vnitřní plynovod Ohřev teplé vody Vybavení kuchyní Vnitřní hygienické vyb. Výtahy Ostatní Instalační pref. jádra
betonové pasy izolované zděné tl. 45 cm a více železobetonové dřevěný vázaný valbový pozinkovaný nebo hliníkový plech pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky břízolitové škrábané běžné obklady železobetonové monolitické s běžným povrchem hladké plné dveře chybí plastová plovoucí z laminátových lamel ústřední světelná třífázová bleskosvod plastové trubky plastové potrubí rozvod zemního plynu centrální ohřev vody sklokeramická varná deska WC, umyvadla, vana, sprchový kout chybí rozvod antén instalační šachty
Podlahová plocha Započitatelná plocha Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří
[m2] [m2] [Kč/m2] % Kč roků
55 52,84 17 200 100,00 908 771 60 -4-
Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
roků % Kč
40 60,00 363 508
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Základní popis oceňovaných pozemků Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl ve výši 542/14783 na pozemku parc. č. 593 zastavěná plocha a nádvoří 2 o výměře 547 m ve Vsetíně, k. ú. Vsetín. Podílovým vlastníkem pozemku parc. č. 593 z LV č. 5272 s podílem 542/14783 je Lubomír Čunek, Jasenická 1196, 755 01 Vsetín. Na pozemku parc. č. 593 je postavený bytový dům č. p. 1196. Pozemek je rovinatý. Přístup a příjezd k bytovému domu je po zpevněné komunikaci. Cena pozemku byla stanovena porovnávací metodou z dostupných nabídkových cen pozemků ve Vsetíně. Nabídková cena je upravena koeficientem zdroje ceny 0,80. Srovnávací ceny pozemků: 2 2 2 450 000 Kč, IS v dosahu pozemku, 450 Kč/m x 0,80 = 360 Kč/m Vsetín 1 000 m 2 2 2 Vsetín 834 m , 225 180 Kč, IS na hranici pozemku, 270 Kč/m x 0,80 = 216 Kč/m 2 2 2 Vsetín 2 526 m , 1 263 000 Kč, IS v dosahu pozemku, 500 Kč/m x 0,80 = 400 Kč/m 2 2 2 Vsetín 1 646 m , 773 620 Kč, IS v dosahu pozemku, 470 Kč/m x 0,80 = 376 Kč/m 2 2 2 Vsetín 3 980 m , 2 985 000 Kč, IS v dosahu pozemku, 750 Kč/m x 0,80 = 600 Kč/m Na základě srovnávací metody stanovuji jednotkovou cenu pozemku na 390 Kč/m
2
Přehled oceňovaných pozemků Druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří Celková výměra pozemků:
Výměra [m2]
Parcela č. 593
547 547
Spoluvlastnický podíl 542 / 14 783
STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY Obvyklou cenou se podle zákona č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného nebo obdobného majetku. Základem pro zjištění obvyklé ceny je porovnání cen, kterých by bylo dosaženo v daném místě a čase u stejných nebo podobných nemovitostí. Žádný zákon nestanoví závaznou metodiku pro stanovení obvyklé ceny. Specifické metody jsou v současnosti vytvářeny profesními organizacemi znalců a odhadců, organizacemi zabývajícími se výukou a studiem oceňování nemovitostí, peněžními ústavy apod. Pro stanovení obvyklé ceny bytu bylo provedeno vyhodnocení trhu s nemovitostmi. Bylo provedeno vyhodnocení údajů z realitního trhu, vlastního průzkumu trhu s nemovitostmi, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb. Bylo zjištěno, že s obdobnými nemovitostmi se obchoduje. Pro stanovení obvyklé ceny bytu porovnávací metodou jsou k dispozici srovnávací byty ve Vsetíně. Pro porovnání oceňovaného bytu byly použity ceny bytů nabízené na trhu s nemovitostmi v dané -5-
lokalitě ve 4. čtvrtletí 2013. Jedná se o byty podobného dispozičního řešení, srovnatelného stáří a podobné stavebně technické konstrukce.
Výpočet podlahových ploch jednotky Název chodba obývací pokoj ložnice koupelna s WC kuchyň sklep Celková podlahová plocha
Typ výměry byt byt byt byt byt mImo byt
Podlahová plocha 3,80 m2 14,71 m2 14,55 m2 7,80 m2 10,08 m2 3,77 m2 54,72 m2
Koeficient 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,50
Započítaná plocha 3,80 m2 14,71 m2 14,55 m2 7,80 m2 10,08 m2 1,88 m2 52,84 m2
Výpočet porovnávací hodnoty Typ stavby
Popis / Zdůvodnění koeficientu Kc Započitatelná Podlaží Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena plocha m2 Kč Kč/m2
Lokalita / Fotografie Koeficient Upravená cena celkový KC Kč/m2
Vsetín, ul. Lázky
Byt 2+1 Jedná se o byt 2+1 ve Vsetíně. Dům je cihelný zděný. Byt se nachází v 1.N.P. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, kuchyň, obývací pokoj a ložnici. Hodnocení: Redukce pramene ceny - cena je převzata z realitní inzerce - koeficient 0,80;
49,00
810 000
16 531
0,800
13 225
Vsetín, ul. Sušilova
Byt 2 + 1 Jedná se o byt 2+1 ve Vsetíně. Dům je cihelný zděný. Byt se nachází v 4.N.P. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, kuchyň, obývací pokoj a ložnici. Hodnocení: Redukce pramene ceny - cena je převzata z realitní inzerce - koeficient 0,80;
51,00
795 000
15 588
0,800
12 470
Vsetín, ul. Konečná
Byt 2 + 1 Jedná se o byt 2+1 ve Vsetíně. Dům je cihelný zděný. Byt se nachází v 1.N.P. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, kuchyň, obývací pokoj a ložnici. Hodnocení: Redukce pramene ceny - cena je převzata z realitní inzerce - koeficient 0,80;
54,00
840 000
15 556
0,800 Vsetín
Byt 2 + 1 Jedná se o byt 2+1 ve Vsetíně. Dům je cihelný zděný. Byt se nachází v 1.N.P. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, kuchyň, obývací pokoj a ložnici. Hodnocení: Redukce pramene ceny - cena je převzata z realitní inzerce - koeficient 0,80;
-6-
12 445
49,00
700 000
14 286
0,800
11 429
Vsetín, ul. Tyršova
Byt 2 + 1 Jedná se o byt 2+1 ve Vsetíně. Dům je cihelný zděný. Byt se nachází v 3.N.P. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, kuchyň, ložnici a obývací pokoj. Hodnocení: Redukce pramene ceny - cena je převzata z realitní inzerce - koeficient 0,80;
51,00
750 000
14 706
0,800
11 765
0,800
11 346
Vsetín
Byt 2 + 1 Jedná se o byt 2+1 ve Vsetíně. Dům je cihelný zděný. Byt se nachází v 3.N.P. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, kuchyň, obývací pokoj a ložnici. . Hodnocení: Redukce pramene ceny - cena je převzata z realitní inzerce - koeficient 0,80;
55,00
780 000
14 182
Z výše uvedeného vyplývá, že uvedený byt č. 1196/16 z LV č. 7294 ve Vsetíně, k. ú. Vsetín s podílem 542/14783 na společných částech bytového domu č. p. 1196 a pozemku parc. č. 593 z LV č. 5272 je v daném místě a čase obchodovatelný v rozmezí od 11 346 Kč/m2 do 13 225 Kč/m2 podlahové plochy bytu. Vzhledem k poloze, umístění, stavebně technickému stavu a vybavení bytu č. 1196/16 s podílem 542/14783 na společných částech domu č. p. 1196 a pozemku parc. č. 593 stanovuji obvyklou cenu v polovině uvedeného intervalu tj. 12 200 Kč/m2. Pro stanovení ceny v místě a čase obvyklé byly dále posuzovány další rozhodující skutečnosti: Silné stránky nemovitosti
- Pěší dostupnost na zastávku MHD, autobusu a železnice - Klidná lokalita se sídlištní zástavbou v širším centru města - Vybavení a velikost bytu - Dobrý stavebně technický stav bytu - Provedené rekonstrukce - Příslušenství bytu - sklep - Bezproblémové okolí bytu a bytového domu - Byt je ve výhradním vlastnictví Slabé stránky nemovitosti
- Budova č. p. 1196 není zateplená Jednotková cena stanovená srovnávací metodou byla stanovena na 12 200 Kč/m2 podlahové plochy bytu. Bylo přihlíženo ke všem skutečnostem ovlivňujícím cenu, zejména lokalitu, stavebně technický stav, velikost bytu a poptávku realitního trhu.
Stanovení obvyklé ceny bytu č. 1196/16 srovnávací metodou Jednotková cena podlahové plochy bytu: 12 200 Kč/m2 Podlahová plocha bytu: 52,84 m2 -7-
Stanovení obvyklé ceny: 52,84 m2 x 12 200 Kč/m2 = 644 648 Kč
Obvyklá cena oceňovaného bytu č. 1196/16 s podílem 542/14783 na společných částech bytového domu č. p. 1196 a pozemku parc. č. 593 ve Vsetíně, k. ú. Vsetín stanovená porovnávací metodou činí ke dni odhadu 644 648 Kč, po zaokrouhlení
640 000 Kč slovy:
šestsettyřicettisíc
Seznam podkladů a příloh Příloha Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 7294 ze dne 11.12.2013 Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti Informace z katastru nemovitostí pro LV č. 5272
počet stran A4 v příloze 2 1 1 1 2
Ve Vřesině u Hlučína, 20.1.2014
Ing. František Císař U Sadu 25 747 20 Vřesina u Hlučína
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 30.1.1990, č.j. Spr. 1176/90, pro základní obor 1.) ekonomika, 2.) stavebnictví, pro odvětví 1.) ceny a odhady nemovitostí, 2.) stavby obytné, stavební odvětví různá, specializace pozemní stavby. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2976/5/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2976/5/2014
-8-
-9-
- 10 -
Snímek katastrální mapy
- 11 -
Fotodokumentace nemovitosti.
Koupelna
Ložnice
Obývací pokoj
Kuchyň
Vstup do bytu č. 16
Pohled východní
- 12 -
Mapa oblasti.
- 13 -
- 14 -
- 15 -
