ZNALECKÝ POSUDEK číslo 3058/87/2014 6
NEMOVITOST:
Bytová jednotka - byt
Adresa nemovitosti: Katastrální údaje:
Osada Míru 310, 747 22 Dolní Benešov Kraj Moravskoslezský, okres Opava, obec Dolní Benešov, k.ú. Dolní Benešov, kód k.ú. 628638, LV 1250
Ostatní stavby: Pozemky: Vlastník jednotky: Vlastník pozemku:
730/16 Milan Šopor, Osada Míru 310, 74722 Dolní Benešov, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Milan Šopor, Osada Míru 310, 74722 Dolní Benešov, spoluvlastnický podíl: 33 / 1000
OBJEDNATEL :
Exekutorský úřad Praha 6; č. j. 180 Ex 13184/12, obj. ze dne 17.7.2014
Adresa objednatele: Bělohorská 270 / 17, 169 00 Praha 6 telefon: IČ:
e-mail: DIČ:
ZHOTOVITEL :
Ing. František Císař
Adresa zhotovitele:
U Sadu 293 / 25, 747 20 Vřesina u Hlučína telefon: 595031042, 602856132 e-mail:
[email protected] IČ: 40305864 DIČ:
ÚČEL OCENĚNÍ: Pro účely exekutorského řízení ve věci č. j. 180 Ex 13184/12, obj. ze dne 17.7.2014
Datum místního šetření:
Počet stran:
28.7.2014
Datum zpracování :
20 stran
Posudek se předává objednateli ve čtyřech vyhotoveních.
Počet příloh:
30.7.2014
11
Nemovitost: Bytová jednotka č. 310/4 s podílem 33/1000 na společných částech bytového domu č. p. 310 a pozemku parc. č. 730/16 v Dolním Benešově, k. ú. Dolní Benešov STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1963 Rekonstrukce stavby: dílčí - fasáda, zateplení, okna, Rekonstrukce jednotky: dílčí - podlahy, okna
rekonstrukce v r. 2011
SOUČASNÝ STAV Konstrukce: zděné Využití: bydlení Okolí: bytová zóna Přípojky: voda elektro
kanalizace telefon
plyn zp. příjezd
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci: Počet obyvatel: Stavebně technický stav stavby: Stavebně technický stav jednotky: Vytápění: Energetický průkaz stavby:
4
Počet podlaží celkem:
Bytová jednotka Č.p./č.jedn. Podlaží
310/4
2. NP
Typ
2+1
železnice autobus dálnice/silnice I. tř Okrajová část - sidlištní zástavba 4 167 dobře udržovaná dobře udržovaná ústřední plynové pro všechny byty v 1.P.P. Není
z toho podzemní:
1
z toho nadzemní:
PP bytu Balkon, Sklad Garáž. Lodžie, Sklípek stání Terasa m2
m2
m2
50,07
0,00
4,17
3
silnice II.,III.tř
Počet bytů/nebytů
27/0
Celková Započitatelná Obvyklá cena Podíl na plocha plocha společných částech jednotky jednotky domu a pozemku
ks
m2
m2
54,24
52,15
Kč/m2
33 / 1 000
10 930 Kč/m2
NÁLEZ Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Jedná se o město Dolní Benešov,které se nachází v bývalém okrese Opava, v Moravskoslezském kraji. Dolní Benešov má 4 167 obyvatel. Leží 16 km východně od Opavy, 7 km severozápadně od Hlučína a 8 km od polských hranic. Město Dolní Benešov je vybaveno sítí všech obchodů a služeb. Je zde mateřská škola, základní škola nižšího stupně, základní škola vyššího stupně, sportovní stadión, hřiště. V městě mají ordinaci dva praktičtí lékaři, tři zubní lékaři. V obci je pošta a dům s pečovatelskou službou.Město Dolní Benešov je vybaveno všemi inženýrskými sítěmi. Dopravní spojení autobusy a železnice. Nemovitost se nachází na Osadě Míru, v klidové části obce. .
Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Okrajová část - sidlištní zástavba Okolí: bytová zóna průmyslová zóna
nákupní zóna -2-
ostatní
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem):
MHD železnice dálnice/silnice I. tř
autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Jedná se o byt č. 310/4 v bytovém domě č.p. 310 na ulici Osada Míru v Dolním Benešově, k. ú. Dolní Benešov, v okrajovém území obce, se sídlištní zástavbou bytovými domy. Jedná se o klidovou část obce s bezproblémovým okolím. Pozemek je rovinatý. Nemovitost má vlastní bezproblémový příchod a příjezd z místní komunikace - ul. Osada Míru. Nemovitost bytového domu je napojena na všechny inženýrské sítě. Pěší dostupnost na zastávku autobusů a železnice. Jedná se o bytovou jednotku č. 4, která je umístěna v 2.N.P. bytového domu č. p. 310 v Dolním Benešově, k. ú. Dolní Benešov. Bytový dům je zděný, netypový. Bytový dům je podsklepený a má tři nadzemní podlaží.
Byt obsahuje předsíň, kuchyň, dvě obytné místnosti, koupelnu, WC a dva sklepy v 1.P.P. mimo byt. Svislé konstrukce jsou cihelné zděné. Podlahy obytných místností jsou vlýskové, v ostatních místnostech z keramické dlažby. Dveře jsou dřevěné hladké, okna jsou plastová zdvojená se žaluziemi. Je proveden rozvod studené a teplé vody, světelné elektroinstalace, zemního plynu a vnitřní kanalizace. Vytápění ústřední, zdroj pro všechny byty v 1.P.P. plynový kotel. Příprava teplé vody průtokový plynový ohřívač. V koupelně je sprchovací kout a umývadlo. WC je splachovací geberit. Instalační jádro je původní zděné. V kuchyni je plynový sporák kombinovaný s elektrickou troubou. Na domě je instalován bleskosvod. Byt č. 310/4 byl zpřístupněn, místní šetření bylo provedeno za účasti p. Milana Šopora. Dle vyjádření p.Šopora byl dán bytový dům do užívání v roce 1963. Byt je v dobrém stavebně technickém stavu, nevykazuje žádné zjevné poruchy a závady. V průběhu dosavadního užívání byla v roce 2011 vyměněna okna za plastová se žaluziemi, provedeno zateplení fasády se strukturovanou omítkou.
Technický popis oceňované nemovitosti Stavebně technický stav jednotky: dobře udržovaná Energetický průkaz stavby: Není Rekonstrukce jednotky: celková dílčí Počet podzemních/nadzemních podlaží: 1 / 3
sociální zařízení kuchyňská linka podlahy Počet bytový/nebytových jednotek: 27 / 0
okna
ostatní
Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky: Přístupová komu.: Využití:
voda zpevněná bydlení
kanalizace nezpevněná pronájem
plyn elektro přes pozemky parc. číslo podnikání bydl. a podnik.
telefon část. obsazen
volný objekt
Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace
Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána
Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ Kraj: Obec: Ulice:
CZ080 Moravskoslezský 506702 Dolní Benešov Osada Míru
Okres: Katastrální území: č.o.:
CZ0805 Opava 628638 Dolní Benešov 310
Vlastníci FO
RČ: 661006/1568
Podíl Milan Šopor
Osada Míru 310, 74722 Dolní Benešov
Stavby na LV 1011
je součástí -3-
1/1
část obce Dolní Benešov
č.p. 310
Bytový dům
na pozemku p.č. 730/16
Jednotky na LV 1250 Číslo jednotky: 310/4
Spoluvlastnický podíl: 33 / 1 000
Pozemky na LV 1011 730/16
Pozemková parcela
Parcela KN
756 m
2
Byt
zastavěná plocha a nádvoří
Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty (bytová jednotka, nebytová jednotka) Byt obsahuje předsíň, kuchyň, dvě obytné místnosti, koupelnu, WC a sklep v 1.P.P. mimo byt. Svislé konstrukce jsou cihelné zděné. Podlahy obytných místností jsou vlýskové, v ostatních místnostech z keramické dlažby. Dveře jsou dřevěné hladké, okna jsou plastová zdvojená se žaluziemi. Je proveden rozvod studené a teplé vody, světelné elektroinstalace, zemního plynu a vnitřní kanalizace. Vytápění ústřední, zdroj pro všechny byty v 1.P.P. plynový kotel. Příprava teplé vody průtokový plynový ohřívač. V koupelně je sprchovací kout a umývadlo. WC je splachovací geberit. Instalační jádro je původní zděné. V kuchyni je plynový sporák kombinovaný s elektrickou troubou. Na domě je instalován bleskosvod.
Konstrukce
Popis
Základy vč. zemních prací Svislé konstrukce Stropy Krov, střecha Krytiny střech Klempířské konstrukce Úprava vnitřních povrchů Úprava vnějších povrchů Vnitřní obklady keramické Schody Dveře Vrata Okna Povrchy podlah Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Vnitřní vodovod Vnitřní kanalizace Vnitřní plynovod Ohřev teplé vody Vybavení kuchyní Vnitřní hygienické vyb. Výtahy Ostatní Instalační pref. jádra
betonové pasy izolované Zděné cihelné železobetonové panelové valbová Pozinkovaný plech pozinkovaný plech vápenné štukové omítky strukturovaná omítka se zateplením běžné obklady železobetonové montované s běžným povrchem hladké plné dveře
Podlahová plocha Započitatelná plocha Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
Plastová Vlýsková ústřední plynové pro všechny byty světelná třífázová Bleskosvod plastové trubky plastové potrubí rozvod zemního plynu Průtokový plynový ohřívač plynový sporák kombinovaný WC, umyvadla, sprchový kout Chybí rozvod antén, vestavěné skříně instalační šachty zděné
[m2] [m2] [Kč/m2] % Kč roků roků % Kč
54 52,15 17 200 100,00 897 028 51 49 51,00 439 544
-4-
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků 2
Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl na pozemku parc. č. 730/16 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 756 m v Dolním Benešově, k. ú. Dolní Benešov. Podílovým spoluvlastníkem pozemku parc. č. 730/16 z LV č. 1011 s podílem 33/1000 je Milan Šopor, Osada Míru 310, 747 22 Dolní Benešov. Na pozemku parc. č. 730/16 je postavený bytový dům č. p. 310. Pozemek je rovinatý. Přístup a příjezd k bytovému domu je ze zpevněné místní komunikace - ul. Osada Míru.
Přehled oceňovaných pozemků Druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří Celková výměra pozemků:
Parcela č. 730/16
Výměra [m2] 756 756
Spoluvlastnický podíl 33 / 1 000
STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY Obvyklou cenou se podle zákona č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného nebo obdobného majetku. Základem pro zjištění obvyklé ceny je porovnání cen, kterých by bylo dosaženo v daném místě a čase u stejných nebo podobných nemovitostí. Žádný zákon nestanoví závaznou metodiku pro stanovení obvyklé ceny. Specifické metody jsou v současnosti vytvářeny profesními organizacemi znalců a odhadců, organizacemi zabývajícími se výukou a studiem oceňování nemovitostí, peněžními ústavy apod. Pro stanovení obvyklé ceny bytu bylo provedeno vyhodnocení trhu s nemovitostmi. Bylo provedeno vyhodnocení údajů z realitního trhu, vlastního průzkumu trhu s nemovitostmi, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb. Bylo zjištěno, že s obdobnými nemovitostmi se obchoduje. Pro stanovení obvyklé ceny bytu porovnávací metodou jsou k dispozici srovnávací byty v Dolním Benešově a nejbližším okolí. Pro porovnání oceňovaného bytu byly použity ceny bytů nabízené na trhu s nemovitostmi v dané lokalitě v 2. čtvrtletí 2014. Jedná se o byty podobného dispozičního řešení, srovnatelného stáří a podobné stavebně technické konstrukce. .
Výpočet podlahových ploch jednotky Název předsíň koupelna WC kuchyň pokoj pokoj sklep sklep Celková podlahová plocha
Typ výměry byt byt byt byt byt byt byt byt
Podlahová plocha 5,00 m2 2,54 m2 0,78 m2 8,82 m2 12,97 m2 19,96 m2 1,89 m2 2,28 m2 54,24 m2
-5-
Koeficient 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,50 0,50
Započítaná plocha 5,00 m2 2,54 m2 0,78 m2 8,82 m2 12,97 m2 19,96 m2 0,95 m2 1,14 m2 52,15 m2
Výpočet porovnávací hodnoty Byt obsahuje předsíň, kuchyň, dvě obytné místnosti, koupelnu, WC a sklep v 1.P.P. mimo byt. Svislé konstrukce jsou cihelné zděné. Podlahy obytných místností jsou vlýskové, v ostatních místnostech z keramické dlažby. Dveře jsou dřevěné hladké, okna jsou plastová zdvojená se žaluziemi. Je proveden rozvod studené a teplé vody, světelné elektroinstalace, zemního plynu a vnitřní kanalizace. Vytápění ústřední, zdroj pro všechny byty v 1.P.P. plynový kotel. Příprava teplé vody průtokový plynový ohřívač. V koupelně je sprchovací kout a umývadlo. WC je splachovací geberit. Instalační jádro je původní zděné. V kuchyni je plynový sporák kombinovaný s elektrickou troubou. Na domě je instalován bleskosvod.
Typ stavby
Popis / Zdůvodnění koeficientu Kc Lokalita / Fotografie Započitatelná Podlaží Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena plocha m2 Kč Kč/m2 KC Kč/m2
Byt 2+1
Kobeřice, ul. Stiborská
Jedná se o byt 2+1 v Kobeřicích, ul. Stiborská. Byt se nachází v 3.N.P. zděného bytového domu. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň a dvě obytné místnosti.
bytový dům zděný netypový
50,00
3.N.P.
2+1
730 000
14 600
Byt 2+1
0,750
10 950
Kravaře, ul. Kostelní
Jedná se o byt 2+1 v Kravařích, ul. Kostelní. Byt se nachází v 2.N.P. zděného bytového domu. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň a dvě obytné místnosti.
bytový dům zděný netypový
62,00
2.N.P.
2+1
1 099 000
17 726
Byt 2+1
0,750
13 295
0,750
9 073
Oldřišov
Jedná se o byt 2+1 v Oldřišově. Byt se nachází v 2.N.P. zděného bytového domu. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň a dvě obytné místnosti.
Bytový dům zděný netypový
62,00
2.N.P.
2+1
750 000
12 097
Byt 2+1
Opava, ul. Solná
Jedná se o byt 2+1 v Opavě, ul. Solná. Byt se nachází v 4.N.P. zděného bytového domu. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň a dvě obytné místnosti.
typový dům montovaný panelový
50,00
4.N.P.
2+1
750 000
-6-
15 000
0,750
11 250
Byt 2+1
Opava - Jaktař, ul. Přemyslovců
Jedná se o byt 2+1 v Opavě, ul. Přemyslovců. Byt se nachází v 1.N.P. zděného bytového domu. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň a dvě obytné místnosti.
bytový dům zděný netypový
48,00
1.N.P.
2+1
699 000
14 563
Byt 2+1
0,750
10 922
Opava, ul. Těšínská
Jedná se o byt 2+1 v Opavě, ul. Těšínská. Byt se nachází v 4.N.P. zděného bytového domu. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň a dvě obytné místnosti.
bytový dům zděný netypový
79,00
4.N.P.
2+1
1 050 000
13 291
0,750
9 968
Z výše uvedeného vyplývá, že uvedený byt č. 310/4 z LV č. 1250 v Dolním Benešově, k. ú. Dolní Benešov s podílem 33/1000 na společných částech bytového domu č. p. 310 a pozemku parc. č. 730/16 z LV č. 1011 je v daném místě a čase obchodovatelný v rozmezí od 9 073 Kč/m2 do 13 295 Kč/m2 podlahové plochy bytu. Vzhledem k poloze, umístění, stavebně technickému stavu a vybavení bytu č. 310/4 s podílem 33/1000 na společných částech domu č. p. 310 a pozemku parc. č. 730/16 stanovuji obvyklou cenu v polovině uvedeného intervalu tj. 10 900 Kč/m2. Pro stanovení ceny v místě a čase obvyklé byly dále posuzovány další rozhodující skutečnosti: Silné stránky nemovitosti Pěší dostupnost na zastávku autobusu a železnice Klidná lokalita v okrajovém území obce se sídlištní zástavbou Velikost a vybavení bytu Dobrý stavebně technický stav bytu Provedené dílčí rekonstrukce bytu a bytového domu v minulosti Příslušenství bytu - dva sklepy v 1.P.P. Bezproblémové okolí bytu a bytového domu Byt je ve výhradním vlastnictví Slabé stránky nemovitosti Nebyly zjištěny
Jednotková cena stanovená srovnávací metodou byla stanovena na 10 900 Kč/m2 podlahové plochy bytu. Bylo přihlíženo ke všem skutečnostem ovlivňujícím cenu, zejména lokalitu, stavebně technický stav, velikost bytu a poptávku realitního trhu.
-7-
Stanovení obvyklé ceny bytu č. 310/4 srovnávací metodou Jednotková cena podlahové plochy bytu: 10 900 Kč/m2 Podlahová plocha bytu: 52,15 m2
Stanovení obvyklé ceny: 52,15 m2 x 10 900 Kč/m2 = 568 435 Kč
Obvyklá cena oceňovaného bytu č. 310/4 s podílem 33/1000 na společných částech bytového domu č. p. 310 a pozemku parc. č. 730/16 v Dolním Benešově, k. ú. Dolní Benešov stanovená porovnávací metodou činí ke dni odhadu 568 435 Kč, po zaokrouhlení
570 000 Kč slovy:
pětsetsedmdesáttisíc Kč
Závěr a) Obvyklá cena oceňovaného bytu činí ke dni odhadu celkem
LV č. 1250 Výhradního vlastnického podílu o velikosti 1/1 na nemovitosti bytu č. 310/4 z LV č. 1250 a spoluvlastnického podílu ve výši 33/1000 na společných částech bytového domu č. p. 310 a pozemku parc. č. 730/16 z LV č. 1011 v Dolním Benešově, k. ú. Dolní Benešov, Katastrální úřad pro Moravskoslezský kraj, katastrální pracoviště Opava, činí podle tohoto odhadu k datu ocenění
570 000 Kč b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostmi LV č. 1250 a LV č. 1011 – nestanoví se Nájemní právo – nezjištěno Věcná břemena – nezjištěno
c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou – viz odst. b
-8-
d) Výsledná obvyklá cena oceňovaných nemovitostí
LV č. 1250 Výhradního vlastnického podílu o velikosti 1/1 na nemovitosti bytu č. 310/4 z LV č. 1250 a spoluvlastnického podílu ve výši 33/1000 na společných částech bytového domu č. p. 310 a pozemku parc. č. 730/16 z LV č. 1011 v Dolním Benešově, k. ú. Dolní Benešov, Katastrální úřad pro Moravskoslezský kraj, katastrální pracoviště Opava, činí podle tohoto odhadu k datu ocenění
570 000 Kč slovy:
pětsetsedmdesáttisíc Kč
Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 1250 ze dne 17.7.2014 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 1011 ze dne 17.7.2014 Fotodokumentace nemovitosti Snímek katastrální mapy Mapa oblasti
počet stran A4 v příloze 3 4 2 1 1
Ve Vřesině u Hlučína 30.7.2014
Ing. František Císař U Sadu 25 747 20 Vřesina u Hlučína
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 30.1.1990, č.j. Spr. 1176/90, pro základní obor 1.) ekonomika, 2.) stavebnictví, pro odvětví 1.) ceny a odhady nemovitostí, 2.) stavby obytné, stavební odvětví různá, specializace pozemní stavby. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3058/87/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 3058/87/2014.
-9-
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
Fotodokumentace nemovitosti
Kuchyň
Koupelna
WC
Pokoj
Obývací pokoj
Předsíň
- 17 -
Vstup do bytu č. 16
Sklep 1
Sklep 2
Pohled na dům severovýchodní
Pohled jihovýchodní
Vstup do domu č.p. 310
- 18 -
Snímek katastrální mapy
- 19 -
Mapa oblasti
- 20 -
