ZNALECKÝ POSUDEK číslo 3192/79/2015 6
NEMOVITOST:
Rodinný dům - bez nebytových prostor
Adresa nemovitosti: Katastrální údaje: Ostatní stavby: Pozemky: Vlastník stavby: Vlastník pozemku:
Letošov 116, 68333 Kraj Jihomoravský, okres Vyškov, obec Nesovice, k.ú. Letošov, kód k.ú. 703737, LV 288 Vedlejší stavba, Garáž st. 161/1, 996/13 Monika Machálková, Nesovice 116, 68333 Nesovice, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Monika Machálková, Nesovice 116, 68333 Nesovice, spoluvlastnický podíl: 1 / 1
OBJEDNATEL :
Exekutorský úřad Praha 6; č. j. 180 Ex 13726/14, obj. ze dne 9.3.2015
Adresa objednatele: Bělohorská 270 / 17, 169 00 Praha 6 telefon: IČ:
e-mail: DIČ:
ZHOTOVITEL :
Ing. František Císař
Adresa zhotovitele:
U Sadu 25 293 / 25, 747 20 Vřesina u Hlučína telefon: 595031042, 602856132 e-mail:
[email protected] IČ: 40305864 DIČ:
ÚČEL OCENĚNÍ: Pro účely provedení exekuce ve věci č. j. 180 Ex 13726/14, obj. ze dne 9.3.2015
Datum místního šetření:
Počet stran:
3.4.2015
Datum zpracování :
17 stran
Posudek se předává objednateli ve čtyřech vyhotoveních.
Počet příloh:
7.4.2015
8
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Rekonstrukce:
stavba dokončena v r. 1947 rekonstrukce v r. 1968
celková
SOUČASNÝ STAV Konstrukce: Využití: Okolí: Příjezd: Přípojky:
zděné bydlení bytová zóna zpevněná komunikace / voda / kanalizace / elektro
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci: Počet obyvatel: Stavebně technický stav stavby: Vytápění: Energetický průkaz stavby:
/ plyn telefon
MHD železnice dálnice/silnice I. tř Širší centrum Letošova - zástavba RD 1 105 dobře udržovaná ústřední / etážové - tuhá paliva, zemní plyn Není
autobus silnice II.,III.tř
RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ
2+1
PP RD Obytná/ Nebyt. m2 107 / 0
Garáž Pozemky výměra ks 0
m2 1 164
OP
ZP
Rozestavěnost
m3 664
m2 115
% 100,00
Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Jedná se o obec Nesovice, která nachází v okrese Vyškov, v Jihomoravském kraji. Obec Nesovice se nachází 17 km jihovýchodně od Vyškova a 7 km východně od města Bučovice. Obec Nesovice trvale obývá asi 1105 obyvatel. Je zde základní škola nižšího stupně a mateřská škola, koupaliště, sportovní hřiště, pošta, ordinace praktického lékaře a zubaře. Je zde základní síť obchodů a služeb. V obci je proveden veřejný vodovod, veřejná kanalizace s ČOV a veřejný plynovod. Dopravní spojení autobusové a železniční.
Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Širší centrum - zástavba RD Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem):
nákupní zóna ostatní MHD železnice dálnice/silnice I. tř
autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Rodinný dům byl zpřístupněn, místního šetření se zúčastnila paní Monika Machálková, která podala znalci všechny potřebné informace. Předmětem ocenění je řadový krajní rodinný dům č. p. 116 v Nesovicích, místní část Letošov. Rodinný dům má částečné podzemní podlaží, jedno nadzemní podlaží a je bez podkroví. Rodinný dům je zděný z cihel, tl. zdí 45 cm a více, základové pásy jsou z prostého betonu bez izolací proti zemní vlhkosti. Stropní konstrukce jsou s rovným podhledem. Krov je sedlový, střešní krytina z pálených tašek. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu úplné. Okna jsou dřevěná zdvojená a plastová zdvojená, dveře hladké plné nebo prosklené. Podlahy obytných místností jsou vlýskové, podlahy ostatních místností jsou z PVC, keramické dlažby a broušeného teraca. Vytápění ústřední, kotel na tuhá paliva, 1 ks kotel na zemní plyn s ohřevem teplé vody.. Elektroinstalace světelná a motorová. Je proveden vnitřní rozvod studené a teplé vody a vnitřní kanalizace. Vnitřní vybavení vana, umývadlo. Záchod je splachovací. Příprava teplé vody v plynovém kotli ÚT. Sporák v kuchyni je elektrický. Vnitřní -2-
omítky jsou vápenné štukové. Vnější omítky jsou ze škrábaného břízolitu. Stavba slouží jako rodinný dům k bydlení. V rodinném domě se nachází jeden samostatný byt s úplným příslušenstvím. V 1.P.P. se nachází kotelna a sklep. V 1.N.P.se nachází zádveří, předsíň, kuchyň, dvě obytné místnosti, šatna, koupelna, WC s předsíní, spíž. . Nad 1.N.P. se nachází půda. Dle vyjádření p. Machálkové byla původní stavba rodinného domu dána do užívání v roce 1947. V roce 1968 byla provedena úplná rekonstrukce rodinného domu. Příslušenstvím stavby rodinného domu je vedlejší stavba, která je přistavěna k rodinnému domu, samostatná garáž a dále venkovní úpravy - přípojky inženýrských síti, zpevněné plochy, oplocení s vraty a vrátky, venkovní vstupní schody. Je odpojen zemní plyn.
Technický popis oceňované nemovitosti Stavba dokončena v r. 1947 Dílčí rekonstrukce Stavebně technický stav: dobře udržovaná Energetický průkaz stavby: Není Rekonstrukce stavby: celková
Celková rekonstrukce v r. 1968
Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky (veř./vl.): Přístupová komu.: Využití:
/ voda zpevněná bydlení
/ kanalizace / plyn / elektro nezpevněná přes pozemky parc. číslo pronájem podnikání bydl. a podnik.
telefon část. obsazen
volný objekt
Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace
Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána / propachtována
Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 288 Kraj: Obec: Ulice:
CZ064 Jihomoravský 593419 Nesovice
Okres: Katastrální území: č.o.:
CZ0646 Vyškov 703737 Letošov
Vlastníci FO
RČ:
Podíl Monika Machálková
Nesovice 116, 68333 Nesovice
Stavby část obce Letošov st. 161/1 996/13
stavba je součástí pozemku ANO
č.p. 116
Pozemky Stavební parcela Pozemková parcela
na pozemku p.č. st. 161/1 2
Parcela KN Parcela KN
1/1
360 m 2 804 m
zastavěná plocha a nádvoří zahrada
Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název podlaží 1.P.P. 1.N.P.
Zastavěná plocha 30,34 m2 115,03 m2 -3-
Započitatelná plocha podlaží 9,69 m2 87,87 m2
Výpočet obestavěného prostoru Název 1.P.P. 30,34*2,20 1.N.P. 115,03*2,90 Krov 10,00*10,40*0,50+10,00*10,40*3,88/2+3,53*1,60/2*3,42 Obestavěný prostor - celkem:
Konstrukce
Popis
Základy Zdivo Stropy Střecha Krytina Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Fasádní omítky Vnější obklady Vnitřní obklady Schody Dveře Okna Podlahy obytných místností Podlahy ostatních místností Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyně Vnitřní vybavení Záchod Ostatní
betonové pasy zděné tl. 45 cm a více železobetonové Krov sedlový Pálené tašky pozinkovaný plech vápenné, štukové břízolitové škrabané Chybí běžné keramické obklady Chybí hladké plné dveře plastová zdvojená a dřevěná zdvojená vlýsky keramická dlažba ústřední topení na tuhá paliva a na zemní plyn světelná, třífázová chybí ocelové trubky, studená i teplá voda plynový kotel + nepřímotopný zásobník zemní plyn – odpojený plynoměr plastové potrubí Elektrický sporák umyvadlo, vana, WC Splachovací rozvod antén
Zastavěná plocha Obestavěný prostor Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
[m2] [m3] [Kč/m3] % Kč roků roků % Kč
= = = =
Obestavěný prostor 66,75 m3 333,59 m3 263,42 m3 663,75 m3
115 663,75 4 200 100,00 2 787 763 68 62 60,00 1 115 105
Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název Popis Parc. číslo Vedlejší stavba Přízemní, zděná, plochá 161/1 střecha Garáž přízemní, zděná, pultová 161/1 střecha Věcná hodnota ostatních staveb celkem
Množství 58,00 m3
JC 1 250 Kč/m3
94,00 m3
1 350 Kč/m3
RC Opotřebení 72 500 Kč 70 % 126 900 Kč
30 %
VH 21 750 Kč 88 830 Kč 110 580 Kč
-4-
Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků 2
Předmětem ocenění jsou pozemky parc. č .st. 161/1 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 360 m a parc. č. 996/13 2 zahrada o výměře 804 m z LV č. 288 pro obec Nesovice, k. ú. Letošov. Vlastníkem pozemků je ve výhradním vlastnictví Monika Machálková, Letošov č. p.116, 683 33 Nesovice. U pozemků souhlasí právní stav se stavem fyzickým. Na pozemku parc. č. st. 161/1 je postavený rodinný dům č. p. 116. Podle Zprávy o nebezpečí povodně se pozemky z LV č. 288 nacházejí v zóně 2 - zóna s nízkým povodně.
Přehled srovnatelných pozemků - Lokalita Popis pozemku(zhodnocení kladů a záporů)
nebezpečím výskytu
Parcela č. Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená /kupní cena cena celkový cena Kč Kč/m2 KC Kč/m2 m2
Nesovice
1 375
650 000
472,73
0,80
378,18
561,80
0,80
449,44
198,05
0,80
158,44
166,76
0,80
133,41
280,00
0,80
224,00
321,85
0,80
257,48
Rovinatý stavební pozemek, inž. sítě v dosahu pozemku, zpevněný příjezd. Bučovice - Vícemilice
1 157
650 000
Rovinatý stavební pozemek, inž. sítě v dosahu pozemku, zpevněný příjezd. Nemotice
1 641
325 000
Rovinatý stavební pozemek, inž. sítě v dosahu pozemku, zpevněný příjezd. Kojátky - Šardičky
1 793
299 000
Rovinatý stavební pozemek, inž. sítě v dosahu pozemku, zpevněný příjezd. Bučovice
1 167
326 760
Rovinatý stavební pozemek, inž. sítě v dosahu pozemku, zpevněný příjezd. Bučovice - Černčín
1 538
495 000
Rovinatý stavební pozemek, inž. sítě v dosahu pozemku, zpevněný příjezd Průměrná jednotková cena
Druh pozemku
Parcela č.
zastavěná plocha a nádvoří zahrada Celková výměra pozemků:
st. 161/1 996/13
Výměra m2 360 804 1 164
Jednotková cena Vlastnický podíl Kč/m2 550 1/1 550 1/1 Hodnota pozemků celkem:
2
266,83 Kč/m
Celková cena pozemku Kč 96 120 214 668 310 788
STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY Obvyklou cenou se podle zákona č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného nebo obdobného majetku. Základem pro zjištění obvyklé ceny je porovnání cen, kterých by bylo dosaženo v daném místě a čase u stejných nebo podobných nemovitostí. Žádný zákon nestanoví závaznou metodiku pro stanovení obvyklé ceny. Specifické metody jsou v současnosti vytvářeny profesními organizacemi znalců a odhadců, organizacemi zabývajícími se výukou a studiem oceňování nemovitostí, peněžními ústavy apod. Pro stanovení obvyklé ceny rodinného domu bylo provedeno vyhodnocení trhu s nemovitostmi. Bylo provedeno vyhodnocení údajů z realitního trhu, vlastního průzkumu trhu s nemovitostmi, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb. Bylo zjištěno, že s obdobnými nemovitostmi se obchoduje. Pro stanovení obvyklé ceny rodinného domu č. p. 116 v Nesovicích, místní část Letošov porovnávací metodou jsou k dispozici srovnávací rodinné domy v Nesovicích a nejbližším okolí.
-5-
Pro porovnání oceňovaného rodinného domu č. p. 116 byly použity ceny rodinných domů nabízené na trhu s nemovitostmi v dané lokalitě v 1.čtvrtletí 2015. Jedná se o rodinné domy podobné velikosti, podobného dispozičního řešení, srovnatelného stáří a podobné stavebně technické konstrukce.
Výčet místností Název podlaží Název místnosti 1.P.P. sklep kotelna 1.P.P. - celkem 1.N.P. kuchyň zádveří předsíň šatna WC spíž koupelna pokoj pokoj 1.N.P. - celkem
Podlahová plocha
Koeficient
Započitatelná plocha
5,44 m2 13,95 m2 19,39 m2
0,50 0,50
2,72m2 6,97m2 9,69 m2
16,65 m2 8,63 m2 4,59 m2 6,83 m2 3,23 m2 3,14 m2 3,93 m2 20,25 m2 20,61 m2 87,87 m2
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
16,65m2 8,63m2 4,59m2 6,83m2 3,23m2 3,14m2 3,93m2 20,25m2 20,61m2 87,87 m2
Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita
Užitná plocha
Pozemek Dispozice Požadovaná cena
Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m2 m2
Kč
Jednotková cena Koeficient celkový Kč/m2
Kc
Brankovice 100,00 1 572 4+1 950 000 9 500 0,80 Rodinný dům, Jedná se o řadový rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, bez
Upravená cena
Foto Kč/m2 7 600
podkroví a je částečně podsklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění ústřední na zemní plyn. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody, zemního plynu, kanalizace a elektro NN. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Vlastní příjezd z místní komunikace.
Dobročkovice 80,00 1 648 2+1 990 000 12 375 0,80 Rodinný dům, Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno nadzemní
9 900
podlaží, bez podkroví a je bez podsklepení. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění ústřední na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody, kanalizace a elektro NN. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Vlastní příjezd z místní komunikace.
Milonice 150,00 4 718 4+1 1 700 000 11 333 0,80 Rodinný dům, Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, bez podkroví a je částečně podsklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění ústřední na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody, kanalizace a elektro NN. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Vlastní příjezd z místní komunikace.
-6-
9 066
Chvalkovice 80,00 381 2+1 845 000 10 563 0,80 Rodinný dům, Jedná se o řadový rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, bez
8 450
podkroví a je částečně podsklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění ústřední na zemní plyn. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody, zemního plynu, kanalizace a elektro NN. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Vlastní příjezd z místní komunikace.
Nesovice 160,00 1 173 4+1 1 898 000 11 863 0,80 Rodinný dům, Jedná se o řadový rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, bez
9 490
podkroví a je částečně podsklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění ústřední na zemní plyn. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody, zemního plynu, kanalizace a elektro NN. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Vlastní příjezd z místní komunikace.
Nesovice - Letošov 155,00 1 736 4+1 1 499 000 9 671 0,80 Rodinný dům, Jedná se o řadový rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, bez
7 737
podkroví a je bez podsklepení. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění ústřední na tuhá paliva a na zemní plyn. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody, zemního plynu, kanalizace a elektro NN. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Vlastní příjezd z místní komunikace.
Z výše uvedeného vyplývá, že uvedený rodinný dům č. p. 116 v Nesovicích, k. ú. Letošov s příslušenstvím a pozemky parc. č. st. 161/1 a parc. č. 996/13 z LV č. 288 je v daném místě a čase obchodovatelný v rozmezí od 7 737 Kč/m2 do 9 900 Kč/m2 podlahové plochy rodinného domu. Vzhledem k poloze, umístění, stavebně technickému stavu a vybavení rodinného domu č. p. 116 s příslušenstvím a pozemky parc. č. st. 161/1 a parc. č. 996/13 stanovuji obvyklou cenu v polovině uvedeného intervalu tj. 8 700 Kč/m2. Pro stanovení ceny v místě a čase obvyklé byly dále posuzovány další rozhodující skutečnosti: Silné stránky nemovitosti - Dobrý stavebně technický stav - Pěší dostupnost na zastávku autobusu a železnice - Klidná lokalita v širším centru místní části Letošova se zástavbou rodinných domů - Bezproblémové okolí rodinného domu - Nemovitosti ve výhradním vlastnictví Slabé stránky nemovitosti - Oprávnění z věcného břemene Staněk Ladislav a Staňková Růžena zemřeli, věcná břemena nejsou v katastru nemovitostí zrušena - Je odpojena přípojka zemního plynu - Je nefunkční ústřední vytápění a ohřev vody Jednotková cena stanovená srovnávací metodou byla stanovena na 8 700 Kč/m2 podlahové plochy rodinného domu. Bylo přihlíženo ke všem skutečnostem ovlivňujícím cenu, zejména lokalitu, stavebně technický stav, velikost rodinného domu a poptávku realitního trhu.
-7-
Stanovení obvyklé ceny rodinného domu č. p. 116 srovnávací metodou Jednotková cena podlahové plochy rodinného domu: 8 700 Kč/m2 Podlahová plocha rodinného domu: 97,56 m2
Stanovení obvyklé ceny: 97,56 m2 x 8 700 Kč/m2 = 848 772 Kč
Obvyklá cena oceňovaného rodinného domu č. p. 116 s příslušenstvím a pozemky parc. č. st. 161/1 a parc. č. 996/13 z LV č. 288 v Nesovicích, k. ú. Letošov stanovená porovnávací metodou činí ke dni odhadu 848 772 Kč, po zaokrouhlení
850 000 Kč slovy:
osmsetpadesáttisíc Kč
Závěr LV č. 288 a) Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí činí ke dni odhadu celkem Výhradního vlastnického podílu o velikosti 1/1 na nemovitosti rodinného domu č. p. 116 s příslušenstvím a pozemků parc. č. st. 161/1 a parc. č. 996/13 z LV č. 288 v Nesovicích, k ú. Letošov , Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Vyškov, činí podle tohoto odhadu k datu ocenění
850 000 Kč b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostmi LV č. 288 - nestanoví se Nájemní právo – nezjištěno Věcná břemena – oprávnění z věcného břemene užívání p. Ladislav Staněk a p. Růžena Staňková zemřeli, věcné břemeno zaniklo, není vymazáno v katastru nemovitostí.
c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou – viz odst. b d) Výsledná obvyklá cena oceňovaných nemovitostí -8-
LV č. 288 a) Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí činí ke dni odhadu celkem Výhradního vlastnického podílu o velikosti 1/1 na nemovitosti rodinného domu č. p. 116 s příslušenstvím a pozemků parc. č. st. 161/1 a parc. č. 996/13 z LV č. 288 v Nesovicích, k ú. Letošov , Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Vyškov, činí podle tohoto odhadu k datu ocenění
850 000 Kč slovy:
osmsetpadesáttisíc Kč
Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 288 ze dne 9.3.2015 Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti
počet stran A4 v příloze 4 1 2 1
Ve Vřesině u Hlučína 7.4.2015
Ing. František Císař U Sadu 293/25 747 20 Vřesina u Hlučína
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 30.1.1990, č.j. Spr. 1176/90, pro základní obor 1.) ekonomika, 2.) stavebnictví, pro odvětví 1.) ceny a odhady nemovitostí, 2.) stavby obytné, stavební odvětví různá, specializace pozemní stavby. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3192/79/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 3192/79/2015.
-9-
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
Snímek katastrální mapy
- 14 -
Fotodokumentace nemovitosti
Kuchyň
Koupelna
WC
Obývací pokoj
Sklep
Kotelna na tuhá paliva
- 15 -
Vedlejší stavba
Pohled severní
Pohled jihovýchodní z komunikace
Pohled jihozápadní
Pohled severovýchodní
Pozemek parc. č. 996/13
- 16 -
Mapa oblasti.
- 17 -
