ZNALECKÝ POSUDEK číslo 3684/117/2016 6
NEMOVITOST:
Rodinný dům
Adresa nemovitosti: Katastrální údaje: Ostatní stavby: Pozemky: Vlastník stavby: Vlastník pozemku:
Hybešova 314 / 314, 29 Svitavy - Lány Kraj Pardubický, okres Svitavy, obec Svitavy, k.ú. Čtyřicet Lánů, kód k.ú. 761001, LV 6370 Vedlejší stavba st. 278, 1473 Robert Homoláč, Hybešova 314/29, 56802 Svitavy, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Robert Homoláč, Hybešova 314/29, 56802 Svitavy, spoluvlastnický podíl: 1 / 1
OBJEDNATEL :
Exekutorský úřad Praha 6; č. j. 180 Ex 7205/15, obj. ze dne 1.7.2016
Adresa objednatele: Bělohorská 270 / 17, 169 00 Praha 6 telefon: IČ:
e-mail: DIČ:
ZHOTOVITEL :
Ing. František Císař
Adresa zhotovitele:
U Sadu 25 293 / 25, 747 20 Vřesina u Hlučína telefon: 595031042, 602856132 e-mail:
[email protected] IČ: 40305864 DIČ:
ÚČEL OCENĚNÍ: Provedení ocenění pro exekuční řízení ve věci č. j. 180 Ex 7205/15, obj. ze dne 1.7.2016
Datum místního šetření:
Počet stran:
14.7.2016
Datum zpracování :
17 stran
Znalecký posudek se předává objednateli ve čtyřech vyhotoveních.
21.7.2016
Počet příloh:
8
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1927 SOUČASNÝ STAV Konstrukce: Využití: Okolí: Příjezd: Přípojky:
zděné bydlení bytová zóna zpevněná komunikace / voda / kanalizace / elektro
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci: Počet obyvatel: Stavebně technický stav stavby: Vytápění: Energetický průkaz stavby:
/ plyn telefon
MHD železnice dálnice/silnice I. tř Širší centrum - zástavba RD 17 112 neudržovaná k částečné rekonstrukci lokální - tuhá paliva Není
autobus silnice II.,III.tř
RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ
2+1
PP RD Obytná/ Nebyt. m2 83 / 0
Garáž Pozemky výměra ks 0
m2 209
OP
ZP
Rozestavěnost
m3 595
m2 108
% 100,00
Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Jedná se o město Svitavy, které je bývalým okresním městem, v Pardubickém kraji. Město Svitavy trvale obývá 17 112 obyvatel. Je zde městský úřad, základní školy vyššího stupně, mateřské školy, sportovní stadión, hokejová hala, plavecký bazén a jiná sportoviště, koupaliště, městská policie, státní policie, pošta, banky, pojišťovny a rozsáhlá síť obchodů a služeb. Dále jsou v městě zdravotnická zařízení, domov důchodců, ústav sociální péče a dům s pečovatelskou službou. V městě jsou provedeny všechny inženýrské sítě. Dopravní spojení autobusové a železniční.
Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Širší centrum - zástavba RD Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem):
nákupní zóna ostatní MHD železnice dálnice/silnice I. tř
autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Vlastník nemovitostí byi řádně a včas obeslán. Místního šetření se zúčastnil p. Robert Homoláč. Rodinný dům byl zpřístupněn, místní šetření bylo provedeno na základě informací p. Roberta Homoláče který poskytl znalci všechny potřebné informace. Předmětem ocenění je řadový vnitřní rodinný dům č. p. 314 v obci Svitavy, k. ú. Čtyřicet Lánů. Rodinný dům má jedno nadzemní podlaží, je částečně podsklepený a je bez podkroví. Rodinný dům je zděný z pálených cihel, tl. zdí 45 cm. Základové pásy jsou z prostého betonu prokládaného kamenem, bez izolací proti zemní vlhkosti. Stropní konstrukce v 1.P.P. jsou válené klenbové, v 1.N.P. dřevěný trámový s podbitím, s rovným podhledem. Krov je dřevěný sedlový, střešní krytina z pálených tašek. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Okna jsou dřevěná zdvojená, dveře dřevěné hladké plné. Vnější omítky jsou štukové stříkané, vnitřní -2-
vápenné štukové. Podlahy obytných místností jsou z PVC. Podlahy ostatních místností jsou z PVC a plovoucí z laminátových lamel. Vytápění lokální v krbu na tuhá paliva. Rozvod etážového vytápění je nefunkční. Elektroinstalace světelná a motorová. Je proveden vnitřní rozvod studené a teplé vody a vnitřní kanalizace. Vnitřní vybavení vana, umývadlo. Samostatný záchod je splachovací. Příprava teplé vody v elektrickém zásobníkovém ohřívači. Sporák v kuchyni plynový - odpojen. Stavba slouží jako rodinný dům k bydlení. V rodinném domě se nachází jeden samostatný byt s úplným příslušenstvím . Rodinný dům je užíván výhradním vlastníkem s rodinou. V 1.P.P. se nachází schodiště a sklep. V 1.N.P.se nachází předsíň, kuchyně, koupelna, schodiště, WC a dvě obytné místnosti. Nad 1.N.P. se nachází půda. Dle vyjádření pana Homoláče a sousedů byla stavba rodinného domu dána do užívání v roce 1927. V průběhu dosavadního užívání byla prováděna běžná údržba a opravy. Stavba nevykazuje žádné zjevné závady. Příslušenstvím stavby rodinného domu je vedlejší stavba a venkovní úpravy - přípojka vody, elektro, přípojka kanalizace, přípojka zemního plynu bez plynoměru, Vedlejší stavba je přistavěna k zadní části rodinného domu. Je zděná, krov pultový.
Technický popis oceňované nemovitosti Stavba dokončena v r. 1927 Dílčí rekonstrukce v r. Celková rekonstrukce v r. Stavebně technický stav: neudržovaná k částečné rekonstrukci Energetický průkaz stavby: Není Rekonstrukce stavby: celková dílčí střecha fasáda, zateplení okna, dveře interiér
Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky (veř./vl.): Přístupová komu.: Využití:
/ voda zpevněná bydlení
/ kanalizace / plyn / elektro nezpevněná přes pozemky parc. číslo pronájem podnikání bydl. a podnik.
telefon část. obsazen
volný objekt
Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace
Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána / propachtována
Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 6370 Kraj: Obec: Ulice:
CZ053 Pardubický 577731 Svitavy Hybešova
Okres: Katastrální území: č.o.:
CZ0533 Svitavy 761001 Čtyřicet Lánů 314
Vlastníci FO
RČ:
Podíl Robert Homoláč
Hybešova 314/29, 56802 Svitavy
Stavby část obce Lány
Pozemky st. 278 1473
Stavební parcela Pozemková parcela
stavba je součástí pozemku ANO
č.p. 314
Rodinný dům
na pozemku p.č. st. 278 2
Parcela KN Parcela KN
104 m 2 105 m
-3-
1/1
zastavěná plocha a nádvoří zahrada
Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název podlaží 1.P.P. 1.N.P.
Zastavěná plocha 20,73 m2 107,51 m2
Výčet místností Název podlaží Název místnosti 1.P.P. sklep 1.P.P. - celkem 1.N.P. kuchyň pokoj pokoj koupelna předsíň schodiště WC 1.N.P. - celkem
Podlahová plocha
Započitatelná plocha podlaží 3,81 m2 75,39 m2
Koeficient
Započitatelná plocha
7,62 m2 7,62 m2
0,50
3,81m2 3,81 m2
9,88 m2 16,11 m2 21,07 m2 6,66 m2 17,30 m2 3,37 m2 1,01 m2 75,39 m2
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
9,88m2 16,11m2 21,07m2 6,66m2 17,30m2 3,37m2 1,01m2 75,39 m2
Výpočet obestavěného prostoru Název 1.P.P. 20,73*3,05 1.N.P. 107,51*3,35 Krov 10,60*9,10*3,56/2 Obestavěný prostor - celkem:
= = = =
Konstrukce
Popis
Základy Zdivo Stropy Střecha Krytina Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Fasádní omítky Vnější obklady Vnitřní obklady Schody Dveře Okna Podlahy obytných místností Podlahy ostatních místností Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyně Vnitřní vybavení
betonové pasy zděné tl. 45 cm a více dřevěné a cihelné klenbové krov dřevěný, vázaný pálené tašky pozinkovaný plech vápenné, štukové stříkaný břízolit chybí běžné keramické obklady železobetonové monolitické s běžným povrchem hladké plné dveře dřevěná, zdvojená PVC teracová dlažba, PVC lokální vytápění na tuhá paliva světelná, třífázová chybí ocelové trubky, studená i teplá voda bojler chybí plastové potrubí chybí umyvadlo, vana -4-
Obestavěný prostor 63,23 m3 360,16 m3 171,70 m3 595,08 m3
Záchod Ostatní
splachovací chybí
Zastavěná plocha Obestavěný prostor Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
[m2] [m3] [Kč/m3] % Kč roků roků % Kč
108 595,08 4 800 100,00 2 856 402 89 21 80,91 545 316
Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název Popis Parc. číslo Vedlejší stavba Přízemní, zděná, krov st. 278 pultový Věcná hodnota ostatních staveb celkem
Množství 19,00 m3
JC 1 250 Kč/m3
RC Opotřebení 23 750 Kč 65 %
VH 8 313 Kč 8 313 Kč
Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků 2
Předmětem ocenění jsou pozemky parc. č. st. 278 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 104 m a parc. č. 1473 zahrada 2 o výměře 105 m z LV č. 6370 pro obec Svitavy, k. ú. Čtyřicet Lánů. Vlastníkem pozemků je ve výhradním vlastnictví Robert Homoláč, Hybešova 314/29, Svitavy. U pozemků souhlasí právní stav se stavem fyzickým. Na pozemku parc. č. st. 278 je postavený rodinný dům č. p. 314. Cena pozemků parc. č. st. 278 a parc. č. 1473 je zahrnuta v ceně rodinného domu zjištěné porovnávací metodou. Podle Zprávy o nebezpečí povodně se pozemky parc. č. st. 278 a parc. č. 1473 z LV č. 6370 nacházejí v zóně 1 - zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu povodně.
Přehled srovnatelných pozemků - Lokalita Popis pozemku(zhodnocení kladů a záporů)
Parcela č. Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená /kupní cena cena celkový cena m2 Kč Kč/m2 KC Kč/m2
Svitavy
2 736
1 154 400
421,93
0,80
337,54
444,76
0,80
355,81
490,55
0,80
392,44
380,00
0,80
304,00
520,09
0,80
416,07
Rovinatý stavební pozemek, inž. sítě v dosahu pozemku, zpevněný příjezd. Svitavy
2 136
950 000
Rovinatý stavební pozemek, inž. sítě na hranici pozemku, zpevněný asfaltový příjezd. Svitavy - Lány
2 752
1 350 000
Rovinatý stavební pozemek, inž. sítě v dosahu pozemku, zpevněný příjezd. Svitavy - Lačnov
2 642
1 003 960
Rovinatý stavební pozemek, inž. sítě na hranici pozemku, zpevněný příjezd. Svitavy - Předměstí
1 172
609 544
Rovinatý stavební pozemek, inženýrské sítě v dosahu pozemku, vlastní příjezd. Průměrná jednotková cena
Druh pozemku
Parcela č.
zastavěná plocha a nádvoří zahrada Celková výměra pozemků:
st. 278 1473
Výměra m2 104 105 209
Jednotková cena Vlastnický podíl Kč/m2 361 1/1 361 1/1 Hodnota pozemků celkem:
-5-
2
361,17 Kč/m
Celková cena pozemku Kč 37 544 37 905 75 449
STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY Obvyklou cenou se podle zákona č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného nebo obdobného majetku. Základem pro zjištění obvyklé ceny je porovnání cen, kterých by bylo dosaženo v daném místě a čase u stejných nebo podobných nemovitostí. Žádný zákon nestanoví závaznou metodiku pro stanovení obvyklé ceny. Specifické metody jsou v současnosti vytvářeny profesními organizacemi znalců a odhadců, organizacemi zabývajícími se výukou a studiem oceňování nemovitostí, peněžními ústavy apod. Pro stanovení obvyklé ceny rodinného domu č. p. 314 bylo provedeno vyhodnocení trhu s nemovitostmi. Bylo provedeno vyhodnocení údajů z realitního trhu, vlastního průzkumu trhu s nemovitostmi, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb. Bylo zjištěno, že s obdobnými nemovitostmi se obchoduje. Pro stanovení obvyklé ceny rodinného domu č. p. 314 v obci Svitavy porovnávací metodou jsou k dispozici srovnávací rodinné domy ve Svitavách a nejbližším okolí. Pro porovnání oceňovaného rodinného domu č. p. 314 byly použity ceny rodinných domů nabízené na trhu s nemovitostmi v dané lokalitě v 2. čtvrtletí 2016. Jedná se o rodinné domy podobné velikosti, podobného dispozičního řešení, srovnatelného stáří a podobné stavebně technické konstrukce.
Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita
Užitná plocha
Pozemek
Dispozice
Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m2 m2 Svitavy, ul. Chelčického
180,00
130
4+1
Požadovaná cena
Jednotková cena
Koeficient celkový
Kč
Kč/m2
Kc
1 400 000
7 778
0,80
Upravená cena Foto Kč/m2 6 222
Jedná se o řadový vnitřní rodinný dům, který má dvě nadzemní podlaží, bez podkroví a je podsklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu bez izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění lokální na tuhá paliva Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody, kanalizace a elektro NN. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Vlastní příjezd z místní komunikace.
Hodnocení: Redukce pramene ceny - cena je převzata z realitní inzerce - koeficient 0,80;
Svitavy - Lačnov, ul. Zadní
180,00
1 102
4+1
1 615 000
8 972
0,80
Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, bez podkroví a je částečně podsklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění ústřední na tuhá paliva a zemní plyn. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody, zemního plynu, kanalizace a elektro NN. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Vlastní příjezd z místní komunikace.
Hodnocení: Redukce pramene ceny - cena je převzata z realitní inzerce - koeficient 0,80;
-6-
7 178
Svitavy - Lány, ul. Údolní
216,00
910
4+1
1 580 000
7 315
0,80
5 852
Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, částečné podkroví a je částečně podsklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění lokální na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody, kanalizace a elektro NN. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Vlastní příjezd z místní komunikace.
Hodnocení: Redukce pramene ceny - cena je převzata z realitní inzerce - koeficient 0,80;
Svitavy - Lány
140,00
149
4+1
949 000
6 779
0,80
5 423
Jedná se o řadový rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, částečné podkroví a je částečně podsklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění ústřední na zemní plyn. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody, zemního plynu, kanalizace. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Vlastní příjezd z místní komunikace.
Hodnocení: Redukce pramene ceny - cena je převzata z realitní inzerce - koeficient 0,80;
Opatovec
190,00
1 391
4+1
1 365 000
7 184
0,80
5 747
Jedná se o řadový krajní rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, podkroví a je částečně podsklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění ústřední na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody, kanalizace a elektro NN. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Vlastní příjezd z místní komunikace.
Hodnocení: Redukce pramene ceny - cena je převzata z realitní inzerce - koeficient 0,80;
Z výše uvedeného vyplývá, že uvedený rodinný dům č. p. 314 ve Svitavách, k. ú. Čtyřicet Lánů s příslušenstvím a pozemky parc. č. st. 278 a parc. č. 1473 z LV č. 6370 je v daném místě a čase obchodovatelný v rozmezí od 5 423 Kč/m2 do 7 178 Kč/m2 užitné plochy rodinného domu. Vzhledem k poloze, umístění, stavebně technickému stavu a vybavení rodinného domu č. p. 314 s příslušenstvím a pozemky parc. č. st. 278 a parc. č. 1473 ve Svitavách stanovuji obvyklou cenu v polovině uvedeného intervalu tj. 5 400 Kč/m2. Pro stanovení ceny v místě a čase obvyklé byly dále posuzovány další rozhodující skutečnosti: Silné stránky nemovitosti - Pěší dostupnost na zastávku autobusu a železnice - Bezproblémové okolí rodinného domu - Nemovitosti ve výhradním vlastnictví Slabé stránky nemovitosti - Stavebně technický stav k částečné rekonstrukci Jednotková cena stanovená srovnávací metodou byla stanovena na 5 400 Kč/m2 užitné plochy rodinného domu. Bylo přihlíženo ke všem skutečnostem ovlivňujícím cenu, zejména lokalitu, stavebně technický stav, velikost rodinného domu a poptávku realitního trhu.
-7-
Stanovení obvyklé ceny rodinného domu č. p. 314 srovnávací metodou Jednotková cena užitné plochy rodinného domu: 5 400 Kč/m2 Podlahová plocha rodinného domu: 79,20 m2
Stanovení obvyklé ceny: 79,20 m2 x 5 400 Kč/m2 = 427 680 Kč Obvyklá cena oceňovaného rodinného domu č. p. 314 s příslušenstvím a pozemky parc. č. st. 278 a parc. č. 1473 z LV č. 6370 ve Svitavách, k. ú. Čtyřicet Lánů činí ke dni odhadu 427 680 Kč, zaokrouhleno
428 000 Kč slovy:
čtyřistadvacetosmtisíc Kč
Závěr LV č. 6370 a) Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí činí ke dni odhadu celkem Výhradního vlastnického podílu o velikosti 1/1 na nemovitostech rodinného domu č. p. 314 s příslušenstvím a s pozemky parc. č. st. 278 a parc. č. 1473 z LV č. 6370 ve Svitavách, k. ú. Čtyřicet Lánů, Katastrální úřad pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Svitavy činí ke dni odhadu
428 000 Kč b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostmi LV č. 6370 – nestanoví se Nájemní právo – nezjištěno. Věcná břemena – nezjištěno
c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou – viz odst. b d) Výsledná obvyklá cena oceňovaných nemovitostí Výhradního vlastnického podílu o velikosti 1/1 na nemovitostech rodinného domu č. p. 314 s příslušenstvím a s pozemky parc. č. st. 278 a parc. č. 1473 z LV č. 6370 ve Svitavách, k. ú.
-8-
Čtyřicet Lánů, Katastrální úřad pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Svitavy činí ke dni odhadu
428 000 Kč slovy:
čtyřistadvacetosmtisíc
Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha Výpis z katastru nemovitostí LV č. 6370 ze dne 1.7.2016 Snímek katastrální mapy Orto mapa Fotodokumentace nemovitostí Mapa okolí
počet stran A4 v příloze 3 1 1 2 1
Ve Vřesině u Hlučína 21.7.2016
Ing. František Císař U Sadu 293/25 747 20 Vřesina u Hlučína
ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 30.1.1990, č. j. Spr. 1176/90, pro základní obor 1.) ekonomika, 2.) stavebnictví, pro odvětví 1.) ceny a odhady nemovitostí, 2.) stavby obytné, stavební odvětví různá, specializace pozemní stavby. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3684/117/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 3684/117/2016.
-9-
- 10 -
- 11 -
- 12 -
Snímek katastrální mapy
- 13 -
Orto mapa
- 14 -
Fotodokumentace nemovitostí
Kychyň
Koupelna
WC
Krbová kamna a boiler v předsíni
Pokoj 1
Pokoj 2
- 15 -
Předsíň
Schodiště do 1.P.P.
Pohled severovýchodní
Pohled severozápadní
Pohled jižní
Pozemek parc. č. 1473
- 16 -
Mapa okolí
- 17 -