ZNALECKÝ POSUDEK číslo 3043/72/2014 6
NEMOVITOST:
Bytová jednotka – byt č. 700/2
Adresa nemovitosti: Katastrální údaje: Ostatní stavby: Pozemky: Vlastník jednotky:
Olbrachtova 700 / 13, 734 01 Karviná - Ráj Kraj Moravskoslezský, okres Karviná, obec Karviná, k.ú. Ráj, kód k.ú. 663981, LV 4645
Vlastník pozemků:
OBJEDNATEL :
Parc. č. 501/8, parc. č. 501/461 Miloslav Matas, Nám. Budovatelů 1426/27, 73506 Karviná, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Jana Sukupčáková, Nám. Budovatelů 1426/27, 73506 Karviná, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Miloslav Matas, Nám. Budovatelů 1426/27, 73506 Karviná, spoluvlastnický podíl: 812/10 000 Jana Sukupčáková, Nám. Budovatelů 1426/27, 73506 Karviná, spoluvlast. podíl: 812 /10 000
EURODRAŽBY.CZ a.s.; č. j. 566/2014-A, obj. ze dne 24.6.2014
Adresa objednatele: ČImická 780 / 61, 181 00 Praha 8 telefon: IČ:
e-mail: DIČ:
ZHOTOVITEL :
Ing. František Císař
Adresa zhotovitele:
U Sadu 293 / 25, 747 20 Vřesina u Hlučína telefon: 595031042, 602856132 e-mail:
[email protected] IČ: 40305864 DIČ:
ÚČEL OCENĚNÍ: Provedení odhadu předmětu aukce ve věci č. j. 566/2014-A, obj. ze dne 24.6.2014
Datum místního šetření:
Počet stran: 17 stran
25.6.2014
Datum zpracování :
28.6.2014
Počet příloh:
9
Posudek se předává objednateli ve dvou vyhotoveních.
Nemovitost: Bytová jednotka č. 700/2 s podílem 812/10 000 na společných částech bytového domu č. p. 700 a pozemků parc. č. 501/8 a parc. č. 501/461 v Karviné, k. ú. Ráj SOUČASNÝ STAV Konstrukce: montované panelové Využití: bydlení Okolí: bytová zóna Přípojky: voda, kanalizace, plyn, elektro
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci: Počet obyvatel: Stavebně technický stav stavby: Stavebně technický stav jednotky: Vytápění: Energetický průkaz stavby: Prodejnost nemovitosti:
Počet podlaží celkem:
5
MHD dálnice/silnice I. tř, silnice II.,III.tř Širší centrum - sidlištní zástavba 57 842 dobře udržovaná dobře udržovaná dálkové (zdroj mimo budovu) Není prodejná do 6 měsíců
z toho podzemní:
1
z toho nadzemní:
4
Počet bytů/nebytů
12/0
Bytová jednotka Č.p./č.jedn. Podlaží
700/2
1. NP
Typ
2+1
PP bytu Balkon, Sklad Garáž. Lodžie, Sklípek stání Terasa m2
m2
m2
43,77
0,00
2,51
Obvyklá cena Celková Započitatelná Podíl na plocha plocha společných částech jednotky domu a pozemku jednotky
ks
m2
m2
46,28
45,03
Kč/m2
812 / 10 000
7 995 Kč/m2
NÁLEZ Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Jedná se o město Karviná, s počtem obyvatel 57 842. Město Karviná je vybaveno sítí všech obchodů včetně hypermarketů. V městě je veškerá občanská vybavenost a služby. Jsou zde nemocnice, polikliniky, lékárny, policie, pošty, základní školy, učňovské školy, střední školy a vysoká škola. Město Karviná je vybaveno všemi inženýrskými sítěmi. Veřejná doprava MHD, autobusová a železniční do Ostravy, Bohumína, Havířova a Českého Těšína. Byt č. 700/2 se nachází v bytovém domě č. p. 700 v obytné zóně na ulici Olbrachtově č. p. 700, č. o. 13 v Karviné, k. ú. Ráj, v klidové části města. Přístupnost po zpevněné komunikaci přes pozemek parc. č. 501/461. Lokalita tvoří soustředěnou zástavbu panelových obytných domů s parkovou zelení a občanskou vybaveností. Nemovitost bytového domu je napojena na veškeré inženýrské sítě. Pěší dostupnost na zastávku MHD. Podle Zprávy o nebezpečí výskytu povodně se nemovitost nachází v zóně 1 - zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu povodně.
Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Širší centrum - sidlištní zástavba Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem):
nákupní zóna ostatní MHD dálnice/silnice I. tř -2-
silnice II.,III.tř
Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Jedná se o bytovou jednotku č. 700/2, která je umístěna v 1.N.P. panelového bytového domu č. p. 700/2 v Karviné, k. ú. Ráj. Byt obsahuje předsíň, kuchyň,koupelnu, WC, obývací pokoj, ložnici a sklep mimo byt v 1.P.P. Svislé konstrukce jsou montované ze železobetonových panelů. Stropní konstrukce jsou ze železobetonových panelů s rovným podhledem. Podlahy v obytných místnostech plovoucí z laminátových lamel a vlýskové, podlahy v ostatních místnostech PVC a keramická dlažba. Dveře hladké plné nebo prosklené. Okna dřevěná zdvojená. Je proveden rozvod teplé a studené vody, světelné elektroinstalace, zemního plynu a vnitřní kanalizace. Vytápění ústřední dálkové, radiátory jsou litinové. Vnitřní obklady v kuchyni, koupelně a WC. Sporák plynový. Je instalován odsávač par.
Technický popis oceňované nemovitosti Stavebně technický stav jednotky: dobře udržovaná Rekonstrukce jednotky: celková dílčí Počet podzemních/nadzemních podlaží: 1 / 4
sociální zařízení kuchyňská linka podlahy Počet bytový/nebytových jednotek: 12 / 0
okna
ostatní
Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky: Přístupová komu.: Využití:
voda zpevněná bydlení
kanalizace nezpevněná pronájem
plyn elektro přes pozemky parc. číslo 501/461 podnikání bydl. a podnik.
telefon část. obsazen
volný objekt
Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace, přes vlastní pozemky Přístup a příjezd přes pozemky Parcelní číslo 501/461
Vlastník pozemku/komunikace - komentář Matas Miloslav 1/2 a Sukupčáková Jana 1/2, Nám Budovatelů 1426/27, 735 06 Karviná - Nové Město, se spoluvlastnickým podílem 812/10 000
Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána / propachtována
Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ Kraj: Obec: Ulice:
CZ080 Moravskoslezský 598917 Karviná Olbrachtova
Okres: Katastrální území: č.o.:
CZ0803 Karviná 663981 Ráj 13
Vlastníci FO FO
Podíl
RČ: 690830/5085 RČ: 645612/1606
Miloslav Matas Jana Sukupčáková
Nám. Budovatelů 1426/27, 73506 Karviná Nám. Budovatelů 1426/27, 73506 Karviná
Stavby na LV 4455
1/2 1/2
je součástí
část obce Ráj
č.p. 700
Bytový dům
na pozemku p.č. 501/8
Jednotky na LV 4645 Číslo jednotky: 700/2
Spoluvlastnický podíl: 812 / 10 000
Pozemky na LV 4455 501/8 501/461
Pozemková parcela Pozemková parcela
2
Parcela KN Parcela KN
212 m 2 88 m
Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty bytové jednotky Konstrukce
Popis
Základy vč. zemních prací Svislé konstrukce
betonové pasy izolované panelové betonové sendvičové -3-
Byt
zastavěná plocha a nádvoří ostatní plochy
Stropy Krov, střecha Krytiny střech Klempířské konstrukce Úprava vnitřních povrchů Úprava vnějších povrchů Vnitřní obklady keramické Schody Dveře Vrata Okna Povrchy podlah Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Vnitřní vodovod Vnitřní kanalizace Vnitřní plynovod Ohřev teplé vody Vybavení kuchyní Vnitřní hygienické vyb. Výtahy Ostatní Instalační pref. jádra
železobetonové panelové plochá živičné, svařované, vícevrstvé pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky strukturovaná omítka se zateplením běžné obklady železobetonové montované s běžným povrchem hladké plné dveře dýhované chybí dřevěná zdvojená okna plovoucí laminátová ústřední dálkové světelná bleskosvod plastové trubky plastové potrubí rozvod zemního plynu centrální ohřev vody sporák kombinovaný WC, umyvadla, sprchové kouty chybí rozvod antén, digestoř instalační šachty
Podlahová plocha Započitatelná plocha Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
[m2] [m2] [Kč/m2] % Kč roků roků % Kč
46 45,03 17 200 100,00 774 461 51 49 51,00 379 486
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl na pozemcích parc. č. 501/8 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 212 m 2 a parc. č. 501/461 ostatní plocha zeleň o výměře 88 m z LV č. 4645 v obci Karviná, k. ú. Ráj. Vlastnické právo mají: 1. Matas Miloslav, Nám. Budovatelů 1426/27, 735 06 Karviná - Nové Město 1/2 2. Sukupčáková Jana, Nám. Budovatelů 1426/27, 735 06 Karviná - Nové Město 1/2 Podle Zprávy o nebezpečí výskytu povodně se pozemky nacházejí v zóně 1 - zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu povodně.
Přehled oceňovaných pozemků Druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří ostatní plochy Celková výměra pozemků:
Parcela č. 501/8 501/461
Výměra [m2] 212 88 300
-4-
Spoluvlastnický podíl 812 / 10 000 812 / 10 000
2
STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY Obvyklou cenou se podle zákona č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného nebo obdobného majetku. Základem pro zjištění obvyklé ceny je porovnání cen, kterých by bylo dosaženo v daném místě a čase u stejných nebo podob-ých nemovitostí. Žádný zákon nestanoví závaznou metodiku pro stanovení obvyklé ceny. Specifické metody jsou v současnosti vytvářeny profesními organizacemi znalců a odhadců, organizacemi zabývajícími se výukou a studiem oceňování nemovitostí, peněžními ústavy apod. Pro stanovení obvyklé ceny bytu bylo provedeno vyhodnocení trhu s nemovitostmi. Bylo provedeno vyhodnocení údajů z realitního trhu, vlastního průzkumu trhu s nemovitostmi, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb. Bylo zjištěno, že s obdobnými nemovitostmi se obchoduje. Pro stanovení obvyklé ceny bytu porovnávací metodou jsou k dispozici srovnávací byty v Karviné – Ráji. Pro porovnání oceňovaného bytu byly použity ceny bytů nabízené na trhu s nemovitostmi v dané lokalitě v 2. čtvrtletí 2014. Jedná se o byty podobného dispozičního řešení, srovnatelného stáří a podobné stavebně technické konstrukce. Výpočet podlahových ploch jednotky Název předsíň obývací pokoj pokoj koupelna s WC sklep Celková podlahová plocha
Typ výměry byt byt byt byt byt
Podlahová plocha 6,62 m2 17,07 m2 16,80 m2 3,28 m2 2,51 m2 46,28 m2
Koeficient 1,00 1,00 1,00 1,00 0,50
Započítaná plocha 6,62 m2 17,07 m2 16,80 m2 3,28 m2 1,25 m2 45,03 m2
Výpočet porovnávací hodnoty Typ stavby
Popis / Zdůvodnění koeficientu Kc Započitatelná Podlaží Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena plocha m2 Kč Kč/m2
Byt 2+1
Lokalita / Fotografie Koeficient Upravená cena celkový KC Kč/m2
Karviná - Ráj, ul. Kosmonautů
Jedná se o byt 2+1 v Karviné - Ráji, ul. Kosmonautů. Bytový dům je panelový montovaný. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň a dvě obytné místnosti. Podlahy obytných místností jsou vlýskové, podlahy ostatních místností jsou z keramické dlažby. Dveře jsou hladké plné. Okna plastová zdvojená. Je proveden rozvod studené a teplé vody, světelné elektroinstalace, zemního plynu a vnitřní kanalizace. vytápění ústřední dálkové, radiátory jsou litinové.
Bytový dům montovaný panelový typový
54,00
4.N.P.
2+1
530 000
Byt 2+1
9 815
0,800
Karviná - Ráj, ul. Školská
-5-
7 852
Jedná se o byt 2+1 v Karviné - Ráji, ul. Školská. Bytový dům je panelový montovaný. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň a dvě obytné místnosti. Podlahy obytných místností jsou vlýskové, podlahy ostatních místností jsou z keramické dlažby a PVC. Dveře jsou hladké plné. Okna plastová zdvojená. Je proveden rozvod studené a teplé vody, světelné elektroinstalace, zemního plynu a vnitřní kanalizace. Vytápění ústřední dálkové, radiátory jsou litinové.
bytový dům montovaný panelový typový
56,00
2.N.P.
2+1
549 000
9 804
Byt 2+1
0,800
7 843
Karviná - Ráj, ul. Prameny
Jedná se o byt 2+1 v Karviné - Ráji, ul. Prameny. Bytový dům je panelový montovaný. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň a dvě obytné místnosti. Podlahy obytných místností jsou vlýskové, podlahy ostatních místností jsou z keramické dlažby. Dveře jsou hladké plné. Okna plastová zdvojená. Je proveden rozvod studené a teplé vody, světelné elektroinstalace, zemního plynu a vnitřní kanalizace. Vytápění ústřední dálkové, radiátory jsou litinové.
Bytový dům panelový montovaný typový
55,00
4.N.P.
2+1
549 000
9 982
Byt 2 + 1
0,800
7 986
Karviná - Ráj, ul. Kosmonautů
Jedná se o byt 2+1 v Karviné - Ráji, ul. Kosmonautů. Bytový dům je panelový montovaný. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň a dvě obytné místnosti. Podlahy obytných místností jsou plovoucí z laminátových lamel, podlahy ostatních místností jsou z keramické dlažby. Dveře jsou hladké plné. Okna plastová zdvojená. Je proveden rozvod studené a teplé vody, světelné elektroinstalace, zemního plynu a vnitřní kanalizace. Vytápění ústřední dálkové, radiátory jsou litinové.
Bytový dům panelový montovaný typový
54,00
3.N.P.
2+1
540 000
10 000
Byt 2 + 1
0,800
8 000
Karviná - Ráj
Jedná se o byt 2+1 v Karviné - Ráji. Bytový dům je panelový montovaný. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň a dvě obytné místnosti. Podlahy obytných místností jsou vlýskové, podlahy ostatních místností jsou z keramické dlažby. Dveře jsou hladké plné. Okna plastová zdvojená. Je proveden rozvod studené a teplé vody, světelné elektroinstalace, zemního plynu a vnitřní kanalizace. Vytápění ústřední dálkové, radiátory jsou litinové.
Bytový dům panelový montovaný typový
52,00
4.N.P.
2+1
500 000
Byt 2 + 1
9 615
0,800
Karviná - Ráj, ul. Březová
-6-
7 692
Jedná se o byt 2+1 v Karviné - Ráji, ul. Březová. Bytový dům je panelový montovaný. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň a dvě obytné místnosti. Podlahy obytných místností jsou vlýskové, podlahy ostatních místností jsou z keramické dlažby a PVC. Dveře jsou hladké plné. Okna plastová zdvojená. Je proveden rozvod studené a teplé vody, světelné elektroinstalace, zemního plynu a vnitřní kanalizace. Vytápění ústřední dálkové, radiátory jsou litinové.
Bytový dům panelový montovaný typový
56,00
2.N.P.
2+1
550 000
9 821
0,800
7 857
Z výše uvedeného vyplývá, že uvedený byt č. 700/2 z LV č. 4645 v Karviné, k. ú. Ráj s podílem 812/10000 na společných částech bytového domu č. p. 700 a pozemků parc. č. 501/8 a parc. č. 501/461 z LV č. 4455 je v daném místě a čase obchodovatelný v rozmezí od 7692 Kč/m2 do 8 000 Kč/m2 podlahové plochy bytu. Vzhledem k poloze, umístění, stavebně technickému stavu a vybavení bytu č. 700/2 s podílem 812/10 000 na společných částech domu č. p. 700 a pozemků parc. č. 501/8 a parc. č. 501/461 stanovuji obvyklou cenu v polovině uvedeného intervalu tj. 7 900 Kč/m2. Pro stanovení ceny v místě a čase obvyklé byly dále posuzovány další rozhodující skutečnosti: Silné stránky nemovitosti Pěší dostupnost na zastávku MHD Klidná lokalita se sídlištní zástavbou v širším centru na ulici Olbrachtově v Karviné - Ráji Vybavení a velikost bytu Dobrý stavebně technický stav bytu Příslušenství bytu – sklep Bezproblémové okolí bytu a bytového domu Slabé stránky nemovitosti Byt je v podílovém spoluvlastnictví Přístup k bytovému domu je přes pozemek parc. č. 501/461 Jednotková cena stanovená srovnávací metodou byla stanovena na 7 900 Kč/m2 podlahové plochy bytu. Bylo přihlíženo ke všem skutečnostem ovlivňujícím cenu, zejména lokalitu, stavebně technický stav, velikost bytu a poptávku realitního trhu.
Stanovení obvyklé ceny bytu č. 700/2 srovnávací metodou Jednotková cena podlahové plochy bytu: 7 900 Kč/m2 Podlahová plocha bytu: 45,03 m2
Stanovení obvyklé ceny: 45,03 m2 x 7 900 Kč/m2 = 355 737 Kč
Obvyklá cena oceňovaného 1/2 nemovitosti bytu č. 700/2 s podílem 812/10 000 na společných částech bytového domu č. p. 700 a pozemků parc. č. 501/8 a parc. č. 501/461 v Karviné, k. ú. Ráj stanovená -7-
porovnávací metodou činí ke dni odhadu 355 737 Kč x 1/2 = 177 869 Kč, po zaokrouhlení
180 000 Kč slovy:
jednostoosmdesáttisíc Kč
Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 4645 ze dne 4.6.2014 - částečný - str. 1,6,7 Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti Informace o stavbě č. p. 700
počet stran A4 v příloze 3 1 2 1 2
Ve Vřesině u Hlučína 28.6.2014
Ing. František Císař U Sadu 25 747 20 Vřesina u Hlučína
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 30.1.1990, č.j. Spr. 1176/90, pro základní obor 1.) ekonomika, 2.) stavebnictví, pro odvětví 1.) ceny a odhady nemovitostí, 2.) stavby obytné, stavební odvětví různá, specializace pozemní stavby. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3043/72/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 3043/72/2014.
-8-
-9-
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
Snímek katastrální mapy
- 14 -
Fotodokumentace nemovitosti.
Kuchyň
Koupelna s WC
Předsíň
Pokoj
Pokoj
Vstup do bytu č. 700/2
- 15 -
Vstup do domu č.p. 700/13
Pohled východní
- 16 -
Mapa oblasti.
- 17 -
