ZNALECKÝ POSUDEK číslo 2944/153/2013 6
Rodinný dům č. p. 477 Revoluční 477, Bohumín - Nový Bohumín Kraj Moravskoslezský, okres Karviná, obec Bohumín, k.ú. Nový Bohumín, kód k.ú. 707031, LV 39 Vedlejší stavba, Garáž 1182, 1183, 1184/1, 1184/2 SJM Bonifác Radič, Revoluční 477, 73581 Bohumín, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 SJM Lada Radičová, Revoluční 477, 73581 Bohumín, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 SJM Bonifác Radič, Revoluční 477, 73581 Bohumín, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 SJM Lada Radičová, Revoluční 477, 73581 Bohumín, spoluvlastnický podíl: 1 / 1
NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Katastrální údaje: Ostatní stavby: Pozemky: Vlastník stavby: Vlastník pozemku:
EURODRAŽBY.CZ a.s., Praha 8; č. j. 543/2013 - A, obj. ze dne 8.10.2013 Čimická 780 / 61, 181 00 Praha 8
OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
IČ: DIČ:
e-mail:
telefon: 595031042, 602856132 fax: 595031042
e-mail:
[email protected]
Ing. František Císař U Sadu 293 / 25, 74720 Vřesina
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
IČ: 40305864 DIČ:
ÚČEL OCENĚNÍ:
Pro účely provedení nedobrovolné dražby ve věci č. j. 543/2013-A, obj. ze dne 8.10.2013
Datum místního šetření: Počet stran:
telefon: fax:
18 stran
18.10.2013
Datum zpracování :
22.10.2013
Počet příloh:
10
Posudek se předává objednateli ve dvou vyhotoveních.
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1903 Rekonstrukce:
změna stavby v r. 1967
celková s přístavbou 1.N.P.
SOUČASNÝ STAV Konstrukce: zděné Využití: bydlení Okolí: bytová zóna Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: voda, kanalizace, plyn, elektro
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci: Počet obyvatel: Stavebně technický stav stavby: Vytápění:
železnice, autobus dálnice/silnice I. Tř, silnice II.,III.tř širší centrum – smíšená zástavba 21 897 neudržovaná - k částečné rekonstrukci ústřední - tuhá paliva, zemní plyn
RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ
6+1
PP RD Obytná/ Nebyt. m2 219 / 0
Garáž Pozemky výměra ks 0
m2 826
OP
ZP
Rozestavěnost
m3 974
m2 125
% 100,00
NÁLEZ Situace Přehled podkladů
Charakteristika obce
Poloha nemovitosti
Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 39 ze dne 7.10.2013 Fotodokumentace nemovitosti. Snímek katastrální mapy Mapa okolí Usnesení EURODRAŽEB.CZ a.s., Čimická 780/61, 18100 Praha 8 Jedná se o o město Bohumín, k. ú. Nový Bohumín. Město Bohumín má 21 897 obyvatel. Bohumín je vybaven sítí všech obchodů a služeb, jsou zde základní školy, zdravotní střediska, nemocnice, pošty, policie. Město Bohumín je vybaveno všemi inženýrskými sítěmi. Poloha nemovitostí je dobrá. Bohumín má dopravní spojení autobusové a je významným železničním uzlem. Rodinný dům se nachází v zastavěné části Nového Bohumína na ulici Revoluční. Okolí tvoří zástavba rodinných domů, částečně výrobní zóna. Poloha nemovitosti je dobrá. Nemovitost je umístěna na vlastním pozemku, je přístupná z místní komunikace ve vlastnictví obce. Pěší dostupnost na zastávku MHD, autobusů a železnice. Z pohledu oceňované nemovitosti se jedná o dobrou polohu, neovlivňující obvyklou cenu.
Popis jednotlivých staveb Základní popis
Jedná se o pravou polovinu dvojdomu, rodinný dům č. p. 477 na ul. Revoluční, stojící na pozemku parc. č. 1182, zapsán na LV č. 39, k. ú. Nový Bohumín. U rodinného domu jsou provedeny základové pásy z prostého betonu, s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropní konstrukce jsou železobetonové s rovným podhledem. Vnitřní omítky vápenné štukové, vnější úpravy povrchů ze škrábaného břízolitu. Krov je sedlový, střešní krytina z tašek na bednění. Okna jsou dřevěná zdvojená a plastová, dveře dřevěné hladké plné a rámové náplňové. Podlahy obytných místností jsou z PVC, dřevotřísky a hoblovaných prken, podlahy ostatních místností z keramické dlažby a PVC. Elektroinstalace světelná a motorová. Je -2-
Druh stavby - účel využití Dispoziční řešení
Popis tech. stavu stavby
Příslušenství stavby
Konstrukce 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní
proveden rozvod studené a teplé vody, rozvod zemního plynu, vnitřní kanalizace. Vytápění ústřední na tuhá paliva a zemní plyn. Vnitřní vybavení umyvadlo, vana, sprchový kout a záchod standardního provedení. V kuchyni sporák plynový s elektrickou troubou, samostatný sporák na tuhá paliva. Je instalován bleskosvod. Rodinný dům - bydlení. Jedná se o rodinný dům, který má 1.N.P., částečné podkroví a je částečně podsklepený. V 1.P.P. se nachází chodba, schodiště, kotelna na tuhá paliva, kotelna plynová a sklep. V 1.N.P. se nachází vstupní závětří se schodištěm, zádveří, předsíň, schodiště, kuchyň, spíž, koupelna, WC, schodiště, tři obytné místnosti. V podkroví se nachází prostor schodiště, předsíň, kuchyň a dvě obytné místnosti. Dle předložených podkladů a dle souhlasného vyjádření účastníka místního šetření p. Radiče byla stavba rodinného domu dána do užívání v roce 1903. V průběhu dosavadního užívání byla v roce 1967 provedena přístavba vstupu se schodištěm, kuchyně, koupelny a dílčí rekonstrukce a opravy rodinného domu. V roce 2005 byla vyměněna okna v 1.N.P. za plastová, vyměněna střešní krytina, proveden bleskosvod.. Stavba je ve špatném stavebně technickém stavu, vady některých prvků krátkodobé životnosti - střešní krytina, klempířské konstrukce, zavlhlé omítky a podlahové krytiny. Rodinný dům není udržován. Příslušenstvím rodinného domu je garáž a vedlejší stavba, která je v zachovalém stavebně technickém stav a dále venkovní úpravy - zpevněné plochy, oplocení, plotová vrátka, plotová vrata.
Popis betonové pasy izolované zděné tl. 45 cm železobetonové monolitické a dřevěné krov dřevěný, vázaný Pálené tašky pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky břízolitové škrábané sokl běžné keramické obklady železobetonové monolitické s běžným povrchem hladké plné dveře plastová s izolačním dvojsklem a zdvojená Dřevotříska a hoblovaná prkna keramická dlažba ústřední topení na tuhá paliva a zemní plyn světelná, třífázová bleskosvod ocelové trubky, studená i teplá voda Průtokový plynový ohřívač. Zemní plyn Litinové potrubí plynový sporák umyvadlo, vana, sprchový kout Splachovací chybí
Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků
Předmětem ocenění jsou pozemky parc. č. 1182 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 2 2 327 m , parc. č. 1183 zahrada o výměře 110 m , parc. č. 1184/1 zahrada o výměře 2 2 350 m a parc. č. 1184/2 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 39 m z LV č. 39 pro obec Bohumín, k. ú. Nový Bohumín. Vlastníky pozemků jsou ve výhradním vlastnictví Bonifác Radič a Lada Radičová, Revoluční 477, 73581 Bohumín. U pozemků souhlasí právní stav se stavem fyzickým. Přístup po zpevněné komunikaci.
-3-
Podle Zprávy o nebezpečí povodně České asociace pojišťoven se pozemky z LV č. 39 nacházejí v zóně 2 - zóna s nízkým nebezpečím povodně.
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Přehled srovnatelných pozemků - Lokalita Popis pozemku(zhodnocení kladů a záporů)
Parcela č. Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená /kupní cena cena celkový cena m2 Kč Kč/m2 KC Kč/m2
Bohumín
2 523
1 135 350
450,00
0,80
360,00
0,80
425,16
0,80
400,00
0,80
335,97
0,80
463,87
0,80
416,00
Rovinatý stavební pozemek, inž. sítě na hranici pozemku. Vlastní bezproblémový příjezd. Bohumín - Skřečoň
922
490 000
531,45
Rovinatý stavební pozemek, inž. sítě na hranici pozemku. Vlastní bezproblémový příjezd. Bohumín - Záblatí
3 968
1 984 000
500,00
Rovinatý stavební pozemek, inž. sítě na hranici pozemku. Vlastní bezproblémový příjezd. Bohumín - Záblatí
2 387
1 002 450
419,96
Rovinatý stavební pozemek, inž. sítě na hranici pozemku. Vlastní bezproblémový příjezd. Bohumín - Pudlov
1 121
650 000
579,84
Rovinatý stavební pozemek, inž. sítě na hranici pozemku. Vlastní bezproblémový příjezd. Bohumín
1 537
799 240
520,00
Rovinatý stavební pozemek, inž. sítě na hranici pozemku. Vlastní bezproblémový příjezd. Průměrná jednotková cena
Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků:
2
400,17 Kč/m
Jednotková cena pozemků parc. č. 1182 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 2 2 327 m , parc. č. 1183 zahrada o výměře 110 m , parc. č. 1184/1 zahrada o výměře 2 2 350 m a parc. č. 1184/2 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 39 m z LV č. 39 pro obec Bohumín, k. ú. Nový Bohumín byla stanovena porovnávacím způcobem. Byly porovnávány stavební pozemky v Bohumíně. Cena stanovená porovnávacím způsobem odpovídá obvyklým cenám v Bohumíně. Cena pozemků v kultuře zahrada je upravena koeficientem 0,40. V díle C předloženého LV č. 39 je uvedeno věcné břemeno - strpět umístění plynovodního řádu včetně ochranného pásma, právo přístupu a příjezdu za účelem údržby a oprav zařízení podle smlouvy o zřízení věcného břemene - bezúplatné ze dne 12.6.2002, právní účinky vkladu práva ke dni 8.7.2002. Věcné břemeno neovlivňuje obvyklou cenu nemovitostí. Jedná se o plynovodní přípojku do rodinného domu č. p. 477 v Bohumíně, k. ú. Nový Bohumín.
Druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří zahrada zahrada zastavěná plocha a nádvoří Celková výměra pozemků
Parcela č. 1182 1183 1184/1 1184/2
Výměra m2 327 110 350 39 826
Jednotková cena Kč/m2 400 200 200 400 Hodnota pozemků celkem
Celková cena pozemku Kč 130 800 22 000 70 000 15 600 238 400
Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název podlaží 1.P.P.
Zastavěná plocha 95,00 m2 -4-
Započitatelná plocha podlaží 63,69 m2
1.N.P. Podkroví
124,88 m2 88,61 m2
100,59 m2 54,90 m2
Výpočet obestavěného prostoru Název 1.P.P. 1.N.P. Podkroví a krov Obestavěný prostor - celkem:
Zastavěná plocha Obestavěný prostor Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
95,00x2,20 124,88x3,20 88,61x2,80+88,61x2,65÷2
= = = =
Obestavěný prostor 209,00 m3 399,62 m3 365,52 m3 974,14 m3
Současný stav 308 974,14 5 260 100,00 5 124 000 110 0 70,00 1 537 000
[m2] [m3] [Kč/m3] % Kč roků roků % Kč
Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název Popis Parc. číslo Vedlejší stavba Zděná, přízemní 1182 Garáž zděná, přízemní 1184/2 Věcná hodnota ostatních staveb celkem
Množství 117,00 m3 111,00 m3
JC 1 250 Kč/m3 1 375 Kč/m3
RC Opotřebení 146 250 Kč 85 % 152 625 Kč 20 %
VH 21 938 Kč 122 100 Kč 144 038 Kč
Stanovení obvyklé ceny Obvyklou cenou se podle zákona č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného nebo obdobného majetku. Základem pro zjištění obvyklé ceny je porovnání cen, kterých by bylo dosaženo v daném místě a čase u stejných nebo podobných nemovitostí. Žádný zákon nestanoví závaznou metodiku pro stanovení obvyklé ceny. Specifické metody jsou v současnosti vytvářeny profesními organizacemi znalců a odhadců, organizacemi zabývajícími se výukou a studiem oceňování nemovitostí, peněžními ústavy apod. Pro stanovení obvyklé ceny bylo provedeno vyhodnocení trhu s nemovitostmi. Bylo provedeno vyhodnocení údajů z realitního trhu, vlastního průzkumu trhu s nemovitostmi, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb. Bylo zjištěno, že s obdobnými nemovitostmi se obchoduje. Pro stanovení obvyklé ceny porovnávací metodou jsou k dispozici srovnávací objekty. Pro porovnání oceňovaného rodinného domu byly použity ceny rodinných domů nabízené na trhu s nemovitostmi v dané lokalitě ve 3. čtvrtletí 2013. Jedná se o rodinné domy podobné velikosti, podobného dispozičního řešení, srovnatelného stáří a podobné stavebně technické konstrukce. Výčet místností Název podlaží Název místnosti 1.P.P. chodba kotelna
Podlahová plocha 7,22 m2 17,97 m2 -5-
Koeficient
Započitatelná plocha
1,00 1,00
7,22m2 17,97m2
kotelna plynová sklep 1.P.P. - celkem 1.N.P. závětří zádveří Koupelna pokoj pokoj pokoj předsíň WC schodiště kuchyň 1.N.P. - celkem Podkroví předsíň obytná místnost obytná místnost obytná místnost WC Podkroví - celkem
21,14 m2 17,37 m2 63,69 m2
1,00 1,00
21,14m2 17,37m2 63,69 m2
1,85 m2 12,30 m2 5,64 m2 20,96 m2 16,81 m2 18,68 m2 5,71 m2 1,84 m2 5,68 m2 11,11 m2 100,59 m2
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
1,85m2 12,30m2 5,64m2 20,96m2 16,81m2 18,68m2 5,71m2 1,84m2 5,68m2 11,11m2 100,59 m2
4,18 m2 14,90 m2 18,77 m2 15,90 m2 1,13 m2 54,90 m2
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
4,18m2 14,90m2 18,77m2 15,90m2 1,13m2 54,90 m2
Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita
Plocha
Pozemek
Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m2 m2 Bohumín
127,00
796
Požadovaná cena
Jednotková cena
Koeficient celkový
Kč
Kč/m2
KC
1 150 000
9 055
0,80
Upravená cena Foto Kč/m2 7 244
Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, částečné podkroví a je částečně podsklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu bez izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění lokální na zemní plyn. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody, plynu a elektro. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Příjezd a příchod vlastní z veřejné komunikace. Bohumín, ul. Ostravská
200,00
1 200
1 600 000
8 000
0,80
6 400
Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, částečné podkroví a je částečně podsklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu bez izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění lokální na zemní plyn. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody, plynu a elektro. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Příjezd a příchod vlastní z veřejné komunikace. Bohumín - Záblatí
140,00
1 500
1 130 000
8 071
0,80
6 457
Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, částečné podkroví a je podsklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu bez izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění ústřední na zemní plyn. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody, zemního plynu a elektro. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Příjezd a příchod vlastní z veřejné komunikace. Bohumín
130,00
1 000
1 090 000
-6-
8 385
0,80
6 708
Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, částečné podkroví a je částečně podsklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu bez izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění ústřední na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody a elektro. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Příjezd a příchod vlastní z veřejné komunikace. Bohumín - Šunychl
224,00
1 559
1 890 000
8 438
0,80
6 750
Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, částečné podkroví a je částečně podsklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu bez izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění lokální na tuhá paliva a lokální na zemní plyn. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky plynu, vody a elektro. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Příjezd a příchod vlastní z veřejné komunikace. Bohumín - Skřečoň
182,00
2 370
1 550 000
8 516
0,80
6 813
Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, bez podkroví a je částečně podsklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu bez izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění ústřední na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody a elektro. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Příjezd a příchod vlastní z veřejné komunikace. Celková užitná plocha oceňované nemovitosti
219,18 m
2
Z výše uvedeného vyplývá, že uvedený rodinný dům č. p. 477 v Bohumíně, k. ú. Nový Bohumín s příslušenstvím a pozemky je v daném místě a čase obchodovatelný v rozmezí od 6 400 Kč/m2 do 7 244 Kč/m2 podlahové plochy. Vzhledem k poloze, umístění, stavebně technickému stavu a vybavení rodinného domu s příslušenstvím a s pozemky stanovuji obvyklou cenu v polovině uvedeného intervalu tj. 6 700 Kč/m2. Pro stanovení ceny v místě a čase obvyklé byly dále posuzovány další rozhodující skutečnosti: - Pěší dostupnost na zastávku autobusů a železnice - Vybavení a velikost rodinného domu – dům obsahuje jeden samostatný byt - Opotřebení a špatný stavebně technický stav stavby - Poloha objektu – v Bohumíně, v širším centru města - Využitelnost – obydlený, užívaný bez závad - Velikost pozemku – pozemky ve funkčním celku mají celkovou výměru 826 m2 - Nemovitost ve SJM Jednotková cena stanovená srovnávací metodou byla stanovena na 6 700 Kč/m2 podlahové plochy rodinného domu. Bylo přihlíženo ke všem skutečnostem ovlivňujícím cenu, zejména lokalitu, špatný stavebně technický stav, velikost nemovitosti, výše uvedené rozhodující skutečnosti a poptávku realitního trhu.
Stanovení obvyklé ceny nemovitosti srovnávací metodou Jednotková cena podlahové plochy rodinného domu: 6 700 Kč/m2 Podlahová plocha rodinného domu: 219,18 m2
Stanovení obvyklé ceny: 219,18 m2 x 6 700 Kč/m2 = 1 468 506 Kč -7-
Obvyklá cena oceňovaného rodinného domu č. p. 477 s příslušenstvím a pozemky z LV č. 39 v Bohumíně, k. ú. Nový Bohumín stanovená porovnávací metodou činí ke dni odhadu 1 468 506 Kč, po zaokrouhlení
1 469 000 Kč slovy:
jedenmiliónčtyřistašedesátdevěttisíc Kč
počet stran A4 v příloze:
Seznam příloh: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 39 ze dne 7.10.2013 Fotodokumentace nemovitosti Snímek katastrální mapy Mapa oblasti
6 2 1 1
Ve Vřesině u Hlučína, 15.10.2013
Ing. František Císař U Sadu 25 747 20 Vřesina u Hlučína
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 30.1.1990, č.j. Spr. 1176/90, pro základní obor 1.) ekonomika, 2.) stavebnictví, pro odvětví 1.) ceny a odhady nemovitostí, 2.) stavby obytné, stavební odvětví různá, specializace pozemní stavby. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2944/153/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2944/153/2013.
-8-
FOTODOKUMENTACE NEMOVITOSTÍ:
Kuchyň v 1.N.P.
WC v 1.N.P.
Koupelna v 1.N.P.
PředsíŇ v 1.N.P.
Pokoj v 1.N.P.
Pokoj v 1.N.P.
Obývací pokoj v 1.N.P.
Kuchyň v podkroví
-9-
Pokoj v podkroví
Pokoj v podkroví
Sklep v 1.P.P.
Plynová kotelna v 1.P.P.
Kotelna na tuhá paliva v 1.P.P.
Pohled severovýchodní
Pohled na garáž
Pohled severní
- 10 -
KATASTRÁLNÍ MAPA:
- 11 -
MAPA OKOLÍ:
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
