Znalecký posudek poř. č. 2 388 znaleckého deníku o obvyklé ceně nemovitostí – pozemku st. p.č. 1378, zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je rodinný dům č.p. 670 a pozemků p.č. 1398 – zastavěná plocha a nádvoří, dále trvalé travní porosty p.č. 195/1, 352/1, 352/5 a 352/8 a ostatní plochy p.č. 352/4 a 773/5, vše v katastrálním území 621820 Parník, obec 5580031 Česká Třebová, okres CZ0534 Ústí nad Orlicí, se všemi součástmi, příslušenstvím, právy a závadami s těmito nemovitostmi spojenými.
Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Pardubice, soudní exekutor JUDr. Ladislav Navrátil, Sladkovského 592 530 02 Pardubice , usnesením č.j. 052 EX 528/12-63 ze dne 10.10.2014.
Účel znaleckého posudku: Znalecký posudek je zpracován pro exekuční řízení, zmíněné ve výše uvedeném usnesení soudního exekutora JUDr. Navrátila. Podrobnější údaje k účelu tohoto posudku a o uplatněném způsobu ocenění jsou uvedeny v částech A/3 a A/4.
Datum, ke kterému se oceňuje: Listopad - 2014. Použité obecně závazné právní předpisy: Právní předpisy, na které se ve znaleckém posudku odkazuji, resp. se o ně opírám, cituji v části A/4 tohoto znaleckého posudku.
Znalecký posudek vypracoval: Ing. Stanislav B o h á č znalec oboru stavebnictví a pro ekonomiku – oceňování nemovitostí bytem Jiráskova 97, 571 01 Moravská Třebová tel. 604 120 143, e-mail:
[email protected], ID datové schránky: hn7uhcw Tento znalecký posudek obsahuje 39 stran včetně jeho příloh a objednateli se předává ve vyžádaných 2 výtiscích, dále také v elektronické podobě. Třetí písemné vyhotovení bylo pořízeno pro povinné archivní účely znalce. Výtisk č.: 1
V Moravské Třebové, červen - 2014. 1
A) V ý c h o z í ú d a j e : ========================= l. Podklady pro znalecký posudek, připravené jeho objednatelem: a) Usnesení soudního exekutora č.j. 052 EX 528/12-63 ze dne 10.10.2014, které mi bylo doručeno datovou zprávou do ID schránky. b) Exekuční příkaz č.j. 052 EX 528/2012-22 z 07.12.2012 k provedení exekuce prodejem nemovitostí, v tomto příkaze specifikovaných a které mají být tímto znaleckým posudkem oceněny.
2. Podklady a úkony, zajištěné znalcem: a) Studium podkladů, poskytnutých Exekutorským úřadem Pardubice. b) Doplnění podkladů objednatele z internetové databáze katastru nemovitostí (program „nahlížení do katastru“), zejména pokud jde o aktuální údaje listu vlastnictví a mapové podklady. Tímto způsobem jsem se připravil na místní šetření v České Třebové pro možnost spolehlivého ohledání oceňovaných nemovitostí. c) Místní šetření k oceňovaným nemovitostem dne 27.11.2014, kterého se ale nezúčastnila povinná osoba – p. Jan Horák, vlastník těchto nemovitostí. O jeho účast jsem předchozími telefonickými jednáními usiloval, ale získal jsem od něho jen vysvětlivku, že nemovitosti jsou zejména z hledisek stavebních tak rozsáhlé, že jejich ohledání si určitě vyžádá větší množství času, který ale nemá k dispozici. Při šetření jsem všechny oceňované věci mohl prohlédnout a fotograficky dokladovat zvenku. d) Šetření v archivu stavebního úřadu – odboru výstavby MěÚ v České Třebové k obsahu stavebně-správních dokladů, týkajících se domu č.p. 670 v České Třebové. Při něm jsem zjistil, že spisy týkající se stavby domu č.p. 670 stavební úřad vydal Okresnímu soudu ve Svitavách. Stavební úřad mi proto mohl zapůjčit jen dokumentaci týkající se zahradní dřevostavby pro nářadí a zařízení na pozemku p.č. 352/1 - trvalý travní porost (tento pozemek je ale nyní zastavěn a je proto pozemkem stavebním). e) Šetření na Okresním soudě ve Svitavách, při kterém mi byly stavebně-správní spisy stavebního úřadu k domu čp. 670 zapůjčeny. Obsahují doklady, které mi vhodně doplnily informace, získané vnějším ohledáním. 2
f) Šetření k obvyklým cenám: fa) V registru nemovitostí Komory soudních znalců České republiky, sekce stavebnictví Region Ještěd. fb) V databázi vlastní evidence obvyklých cen nemovitostí.
3. Podrobnější údaje k účelu znaleckého posudku a k jeho obsahu: Podle usnesení citovaného v části A/1/a mám v tomto znaleckém posudku nemovitosti ocenit a při tom také zohlednit: - Závady, které v dražbě nezaniknou. Ve smyslu § 336a odst. 2 OSŘ se při tom za závady považují věcná břemena a také nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitosti zatěžovala i nadále. - Stanovit cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených. - Stanovit cenu předmětných nemovitostí povinných osob pro dražební prodeje.
4. Druh oceňovaných nemovitostí: Dům č.p. 670 v České Třebové má podle § 2 odst. a/2 vyhlášky č. 501/2006 Sb. o obecných požadavcích na využívání území, ve znění pozdějších předpisů a rovněž podle § 13 odst. 2 vyhlášky č. 441/2013 Sb. (oceňovací vyhláška) charakter rodinného domu, s pozemky v jednotném funkčním celku.
5. Obecně závazné právní předpisy, uplatněné při tomto ocenění: a) § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb. a č. 303/2013 Sb. V tomto ustanovení je definována obvyklá cena pro účely tohoto zákona jako cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popř. obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v době ocenění. b) Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb.
3
c) § 66 odst. 5 zákona o soudních exekutorech a exekuční činnosti č. 120/2001 Sb. (exekuční řád), v aktuálním znění, podle kterého znalec oceňuje nemovitosti a jejich příslušenství, jednotlivá práva a závady s nemovitostmi spojené obvyklou cenou podle zvláštního právního předpisu, kterým je zákon o oceňování majetku. d) Část třetí Občanského zákoníku č. 89/2012 Sb.
Uplatněný způsob ocenění: Při ocenění podle § 2 odst. 1 zákona o oceňování majetku se má vycházet z informací o cenách obdobných nemovitostí v tuzemsku, které byly při nedávných prodejích dosaženy. I když z okresu Ústí nad Orlicí i sousedního okresu Svitavy mám informace o prodejích většího množství rodinných domů, tak to nejsou domy obdobné. Oceňovaný dům č.p. 670 je totiž v místních podmínkách mimořádný vzhledem k jeho větší velikosti, stavebního provedení, vybavení a příslušenství, když obsahuje i interiérový bazén, bowling, střelnici se skladem zbraní a střeliva, vinný sklep, vně domu pak zahradní sklad, altán, tenisový kurt a další příslušenství. To vše svědčí o výjimečnosti této nemovitosti v místě a o jejích vysokých pořizovacích nákladech. U tak rozsáhlé a stavebně nákladné nemovitosti jsou přirozeně vyšší i provozní náklady. Tyto skutečnosti samozřejmě zužují i okruh možných zájemců – kupců s důsledkem, že možnost dosáhnout reprodukční pořizovací cenu, či cenu zjištěnou podle oceňovací vyhlášky, neočekávám jako reálnou. Reálné by to mohlo být ve významnějších centrech osídlení, což konstatuji podle zkušeností z okresů Svitavy a Ústí nad Orlicí. Můj znalecký posudek k otázce obvyklé ceny proto bude spočívat ve výroku o tržní hodnotě oceňované nemovitosti, definované v souladu s Evropským sdružením odhadců TEGoVA a s mezinárodním oceňovacím standardem, který zpracoval IVSC (International Valuation Standards Comitee). To vyhovuje i poslední větě § 2 odst. 1 oceňovací vyhlášky, vyplývající ze zákona č. 303/2013 Sb., tedy že „obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním“.
6. Omezení vlastnických práv: V části C) výpisu z listu vlastnictví č. 14 jsou zapsány pouze exekuční údaje. O věcná břemena, kterými by v ocenění bylo třeba se zabývat, zde nejde.
7. Jiné zápisy:
4
Z části D) výpisu z listu vlastnictví také nevyplývají nějaké skutečnosti které bych měl ve znaleckém posudku vyhodnotit.
8. Zařazení města Česká Třebová ve struktuře osídlení: Česká Třebová je městem, které nebylo k 31.12.2002 sídlem okresního úřadu. Podle Malého lexikonu obcí, platného od 1.2.2014, se u něho vychází pro účely oceňování z počtu 15 892 obyvatel.
B) Nálezy a znalecké závěry : ====================================
B/1: Stručné popisy – údaje o oceňovaných nemovitostech Dům č.p. 670 na Grégrové ulici v České Třebové se nachází v místní části Parník, tedy v severovýchodní části města, při obvodě zastavěného území. Terén je tam mírně sklonitý k západu. V místě je možnost připojení na městský vodovod, kanalizaci, elektřinu a plyn. Spodní voda je podle stavebně-správních dokladů v hloubce kolem 5 m. Specifikace pozemků: a) Pozemky stavební s pozemky v jednotném funkčním celku: - st. p.č. 1378 – zastavěná plocha a nádvoří, s výměrou …………………..….. 492 m2 - st. p.č. 1398 – zastavěná plocha a nádvoří, s výměrou …………………..….. 108 m2 - část p.č. 352/1 – trvalý travní porost, zastavěna je jeho část – díl b) dle geometrického plánu Ing. Miloslava Cindra č. 43/2012 s výměrou ………. 108 m2 - p.č. 352/4 – ostatní plocha s výměrou …………………………………..….. 1 582 m2 - p.č. 773/5 – ostatní plocha s výměrou …………………………………..….. 26 m2 --------------Výměra stavebních pozemků celkem ………………………………………… 2 316 m2 b) Pozemky zemědělské: - p.č. 195/1 – trvalý travní porost, s výměrou ……………………………..…. 1 142 m2 - nezastavěná část p.č. 352/1 – trvalý travní porost, s výměrou 3 655 – 108 ……………………………………………………………….… 3 547 m2 - p.č. 352/5 – trvalý travní porost s výměrou ………………………………… 2 728 m2 5
- p.č. 352/8 – trvalý travní porost s výměrou ………………………………… 206 m2 -------------Výměra zemědělských pozemků celkem ……………………………………... 7 623 m2 Polohy a tvary těchto pozemků jsou zřejmé z dále znázorněné situace dle KN. Pro lepší orientaci ještě polohu pozemků zobrazuji se širšími vztahy v území – viz příloha č. 1 znaleckého posudku.
Situace parcel podle katastrální mapy:
Vysvětlivky: Podle § 9 odst. 2/a/3 zákona o oceňování majetku se jednotným funkčním celkem (JFC) rozumí pozemky v druhu zahrady nebo ostatní plochy s pozemkem zastavěné plochy a nádvoří se stavbou. Oceňované parcely jsem v situaci barevně zvýraznil. Při tom jsem zkoumal, jak je to s parcelami p.č. st. 735 a p.č. 195/5, které barevně zvýrazněné nejsou a zasahují do areálu povinného. Přesvědčil jsem se, že tyto dvě parcely patří jinému vlastníkovi. V situaci dle KN je východně od rodinného domu na parcele st. p.č. 1378 zakreslen tenisový kurt. Při severovýchodní straně kurtu je zahradní dřevostavba (sklad) na parcele p.č. 352/1, 6
která ale v této situaci vyznačena není. Ocenění pozemku p.č. 352/1 však provádím tak, že jeho zastavěnou část posuzuji jako pozemek stavební.
B/2 : Ocenění p o z e m k ů Ocenění všech pozemků provádím podle oceňovací vyhlášky, poněvadž cenu podle ní zjištěnou shledávám za odpovídající ceně obvyklé. Pro zdůvodnění tohoto mého postupu cituji text Ministerstva financí z jeho předkládací zprávy k vyhlášce č. 441/2013 Sb. Legislativní radě vlády: „Stejně tak jako předcházející oceňovací předpisy, respektuje navrhovaná vyhláška přibližování ceny zjištěné nemovitosti k cenám sjednaným. Z tohoto důvodu Ministerstvo financí provedlo jako každoročně analýzy údajů z prodejů nemovitostí a na základě výsledků z těchto analýz byly provedeny úpravy stávajícího ocenění. Aktuální základní ceny nezbytné pro určení zjištěné ceny porovnávacím způsobem, uvedené v přílohách, vycházejí ze skutečně realizovaných cen, které vkládají pracovníci územních pracovišť Generálního finančního ředitelství na základě ustanovení § 33 odst. 3 oceňovacího zákona, z kupních smluv, přikládaných k daňovým přiznáním. Základní ceny jsou určeny ve výši průměrných kupních cen podle druhu nemovitosti a lokality. Výsledná cena by měla oscilovat okolo výše skutečných cen na trhu“.
a) Stavební pozemky v rámci jednotného funkčního celku (JFC): Úhrn výměr pozemků tvořících JFC činí dle B/1/a tohoto posudku ………….. 2 316 m2 Propočet podle § 3 a 4 oceňovací vyhlášky: Základní cena stavebních pozemků v České Třebové – obci nevyjmenované v příloze č. 2, v tabulce č. 1 této vyhlášky podle vzorce
ZC ZCv O1 O2 O3 O4 O5 O6 , kde ZC……..základní cena stavebního pozemku v Kč za m2, ZCv…….základní cena stavebního pozemku v Kč za m2 uvedená v příloze č. 2 v tabulce č. 1 vyhlášky okresu Ústí nad Orlicí, to je 740 Kč/m2, O1………koeficient velikosti obce Česká Třebová, uvedený v příloze č. 2 tabulce č. 2 vyhlášky, to je 0,95 pro znak I,
7
O2………koeficient hospodářsko-správního významu obce Česká Třebová, uvedený v příloze č. 2, tabulce č. 2 této vyhlášky pro znak III, to je 0,85 O3………koeficient polohy obce Česká Třebová, uvedený v příloze č. 2 tabulce č. 2 vyhlášky, to je 0,80 pro znak V, O4………koeficient technické infrastruktury obce Česká Třebová dle přílohy č. 2, tabulky č. 2 vyhlášky, to je 1,00 pro znak I, O5………koeficient dopravní obslužnosti této obce je 0,95 pro znak II, O6 …… koeficient občanské vybavenosti – pro komplexní vybavenost České Třebové odpovídá O6 = 1,00 pro znak I.
Z toho ZC = 740 x 0,95 x 0,85 x 0,80 x 1,00 x 0,95 x 1,00 = 454,14 Kč/m2 Upravená základní cena podle vzorce
ZCU ZC I , kde ZCU…základní cena upravená stavebního pozemku v Kč za m2, ZC…..základní cena stavebního pozemku obce = 454,14 Kč/ m2 určená podle § 3. I.…… index cenového porovnání zjištěný podle vzorce
I IT I O I P , kde
IT…… index trhu, který se určí podle vzorce IT = P6 x (1 + ΣPi), kde Pi……hodnota kvalitativního pásma i-tého znaku indexu trhu uvedeného v příloze č. 3 tabulce č. 1 vyhlášky, i…..pořadové číslo znaku indexu trhu. Vyhodnocení indexu trhu pro oceňované pozemky: Pro jednotlivá kvalitativní pásma 1 až 6 vyhodnocuji příslušné hodnoty Pi v následující tabulce.
8
Kvalitativní pásma
Znaky Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitostmi 2. Vlastnické vztahy
Čís. II.
Popis pásma Nabídka odpovídá poptávce
Hodnota 0,00
V.
Stejný vlastník pozemků i stavby
0,00
II.
Bez vlivu – v místě jde o stabilizované území
4. Vliv právních vztahů na prodejnost
III.
Pozitivní
0,04
5. Ostatní neuvedené
II.
Bez dalších vlivů
0,00
6. Povodňové riziko
IV.
Zanedbatelné nebezpečí
1,00
3. Změny v okolí
Index trhu: IT = 1,00 x (1 + 0 + 0 + 0 +0,04 + 0) …………………
0,00
1,04
IO ……index omezujících vlivů pozemku, který se určí podle vzorce 6
I O 1 Pi , i 1
kde Pi …..hodnota kvalitativního pásma i-tého znaku indexu omezujících vlivů uvedeného v příloze č. 3 tabulce č. 2 vyhlášky, i……..pořadové číslo znaku indexu omezujících vlivů.
Vyhodnocení indexu trhu pro oceňované pozemky: Pro jednotlivá kvalitativní pásma 1 až 6 jsou hodnoty Pi:
9
Kvalitativní pásma
Znaky Název znaku
Čís.
Popis pásma
1. Geometrický tvar a velikosti pozemků
II.
Bez vlivu na využití
2. Svažitost stavebních pozemků
IV.
Do 15 %
3. Ztížené základové podmínky
III.
4. Chráněná území, ochranná pásma
I.
5. Omezení užívání pozemků JFC
I.
6. Ostatní neuvedené
II.
Pi -
0,00
0,00 Neztížené
0,00
Nejsou
0,00
Bez omezení
0,00
Bez dalších vlivů
0,00
Index Io = 1 + ∑Pi = 1 + 0,00 …………………………………….
1,00
IP ……index polohy, který se určí podle vzorce n I P P1 1 Pi , kde i 2
Pi ….. hodnota kvalitativního pásma i-tého znaku indexu polohy uvedeného v příloze č. 3 tabulce č. 3 oceňovací vyhlášky pro stavby rezidenční i…….pořadové číslo znaku indexu polohy, n…. ..počet znaků indexu polohy. Pro jednotlivá kvalitativní pásma 1 až 11 jsou hodnoty Pi:
10
Kvalitativní pásma
Znaky Název znaku 1. Druh a účel užití stavby
Čís.
Popis pásma
I.
Rezidenční stavba, obec nad 2 tis. obyvatel
2. Převažující zástavba v okolí a ŽP
I.
Rezidenční zástavba
3. Poloha pozemku v obci
III.
Okrajová část obce
- 1,00 0,04
4. Možnost napojení na inž. sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí
Pi
I. I.
- 0,05
Je možnost napojení na všechny sítě, které jsou v obci
0,00
Občanská vybavenost je dostupná
0,00
6. Dopravní dostupnost
VI
Dobrá, příjezd po zpevněné komunikaci, parkovací možnosti i na vlastním pozemku
7. Hromadná doprava
II.
Zastávka autobusů do 1000 m
0,00
- 0,04
8. Poloha z hlediska komerční využitelnosti
II.
Bez komerčního využití
0,00
9. Obyvatelstvo
II.
Bezproblémové okolí
0,00
10. Nezaměstnanost
II.
Průměrná nezaměstnanost
11. Vlivy neuvedené
II.
Bez dalších vlivů
Index polohy: IP = 1,00 x [1 - 0,05 ] ………………………...………. Upravená základní cena pak činí ZCU = ZC x I = ZC x IT x IO x IP = 454,14 x 1,04 x 1,00 x 0,95 = 448,69 Kč/m2 Úprava redukčním koeficientem R: R = (200 + 0,8 x Σvp) / Σvp , pokud je výměra pozemků větší než 1000 m2, proto R = (200 + 0,80 x 2316)/2316 = 0,886 11
0,00 0,00
0,95
ZCU po úpravě koeficientem R: 448,69 x 0,886 ……………………… 397,54 Kč/m2
Zjištěná cena pozemků JFC: 2 316 x 397,54 …………………. …………………………………….. 920 703,-- Kč
b) Pozemky zemědělské Obvyklé, resp. tržní ceny zemědělských pozemků vyjadřuji pro každý z nich ve vazbě na ceny zjištěné (úřední) s využitím mých poznatků, za jaké ceny se tržně nabývají. Tržní cena takových pozemků bývá vyšší, zejména když jde o pozemky u rodinných domů, kde zemědělské výrobě neslouží a i když podle cenových předpisů nepatří do JFC, tak ho ve skutečnosti doplňují.
ba) Parcela p.č. 195/1– trvalý travní porost
Tato parcela je západně od rodinného domu, tvoří západní okraj celého areálu.
Cena podle § 6 oceňovací vyhlášky: Výměra 1 142 m2, s kódy BPEJ a se ZC (základními cenami) pro části s výměrami: výměra
1 077 m2, kód 7 44 00, ZC = 6,68 Kč/m2
výměra
65 m2, kód 7 14 00, ZC = 8,86 Kč/m2, celkem cena
1 077 x 6,68 + 65 x 8,86 ………………………………………….
7 770,26 Kč
Úpravy ceny podle přílohy č. 5 oceňovací vyhlášky: Pol. č. 1 – jde o území České Třebové, počet obyvatel v rozpětí 10 - 25 tis., dle pol. č. 1.6.1 s přirážkou 120 % …………….+ 9 324,31 Kč Pol. č. 2 – pozemek je v zastavěné části České Třebové, proto bez cenové srážky. Pol. č. 3 – zemědělské využití pozemku není sníženo z žádného důvodu č. 3.1 až 3.5, proto bez cenové srážky. -------------------Zjištěná cena pozemku po uvedeném vyhodnocení .……………….
12
17 094,57 Kč
Výrok o ceně obvyklé: Jak prokazuji i fotograficky, jde o pozemek vhodně doplňující JFC domu. Na trhu proto může být jeho cena vyšší až o 75 % oproti ceně úřední. Návrh obvyklé ceny: 17 094,57 x (1 + 0,75) ……………………………………………
29 915,-- Kč
bb) Parcela p.č. 352/1– trvalý travní porost
Tato parcela je východně od rodinného domu, tvoří východní okraj celého areálu. Oceňuje se nezastavěná část pozemku 3 547 m2, s kódem BPEJ 7 14 00, se ZC (základní cenou) 8,86 Kč/m2, celkem cena 3 547 x 8 ,86 ……………………………………………………… 31 426,42 Kč Úpravy ceny podle přílohy č. 5 oceňovací vyhlášky: Pol. č. 1 – přirážka 120 % …………………………………………. + 37 711,70 Kč Pol. č. 2 a 3 – bez cenových srážek . -------------------Zjištěná cena pozemku po uvedeném vyhodnocení .……………….
69 138,12 Kč
Výrok o ceně obvyklé: Obdobně jako u parcely p.č. 195/1 může být cena tohoto pozemku na trhu vyšší až o 75 % oproti ceně úřední. Návrh obvyklé ceny: 69 138,12 x (1 + 0,75) ……………………………………………
120 992,-- Kč
bc) Parcela p.č. 352/5– trvalý travní porost
Tato parcela je západně od rodinného domu, ve střední části celého areálu. Výměra 2 728 m2, s kódem BPEJ 7 14 00, se ZC (základní cenou) 8,86 Kč/m2, celkem cena 2 728 x 8 ,86 ……………………………………………………… 24 170,08 Kč Úpravy ceny podle přílohy č. 5 oceňovací vyhlášky: Pol. č. 1 – přirážka 120 % …………………………………………. + 29 004,10 Kč Pol. č. 2 a 3 – bez cenových srážek . 13
-------------------Zjištěná cena pozemku po uvedeném vyhodnocení .……………….
53 174,18 Kč
Výrok o ceně obvyklé: Obdobně jako u předchozích parcel může být cena tohoto pozemku na trhu vyšší až o 75 % oproti ceně úřední. Návrh obvyklé ceny: 53 174,18 x (1 + 0,75) ……………………………………………
93 055,-- Kč
bd) Parcela p.č. 352/8– trvalý travní porost
Parcela ve tvaru úhelníku v jižní části areálu. Význam má v místě proto, že doplňuje areál pozemků, tvar pozemku jeho samostatné užívání prakticky vylučuje. Výměra 206 m2 nemá evidované BPEJ. Průměrná cena zem. pozemků v České Třebové – Parníku: 4,73 Kč/m2, celkem 206 x 4,73 ……………………………………………………………. 974,38 Kč Úpravy ceny podle přílohy č. 5 oceňovací vyhlášky: Pol. č. 1 – přirážka 120 % …………………………………………. + 1 169,26 Kč Pol. č. 2 a 3 – bez cenových srážek . -------------------Zjištěná cena pozemku po uvedeném vyhodnocení .……………….
2 143,64 Kč
Výrok o ceně obvyklé: Poněvadž jde o součást souboru pozemků oceňovaného areálu, odpovídá na trhu cena vyšší až o 75 % oproti ceně úřední. Návrh obvyklé ceny: 2 143,64 x (1 + 0,75) ……………………………………………
3 751—Kč
Návrh obvyklé ceny zemědělských pozemků celkem …… 247 713,-- Kč
b) Trvalé porosty, jako součást pozemků: 14
Na pozemcích je větší množství převážně okrasných porostů – keřů a stromů. Zčásti jde o porosty starší a vzrostlé, početně více však jde o mladší, odborně volenou výsadbu. Její rozmanitost ukazuji na fotografiích. Počty keřů a stromů podle jejich druhů neuvádím, pro návrh obvyklé ceny je dokladuji fotografiemi. Za obvyklou cenu celého souboru těchto porostů shledávám částku …… 50 000,-- Kč
B/3 : Ocenění staveb B/3.1 : Rodinný dům Dům je hlavní stavbou na pozemku st.p.č. 1378, jehož je součástí. Jde o dům volně stojící. Novostavbou byl tento dům pořízen na základě stavebního povolení, které vydal stavební úřad – odbor výstavby MěÚ v České Třebové (dále jen „stavební úřad“) pod č.j. 18316/2004/VYS/SMK/STP/189 ze dne 20.9.2004. Geometrický plán pro vyznačení domu v katastru vypracoval Ing. Vladimír Študák pod č. 7/2008, právě podle tohoto plánu bylo zastavěné ploše domu přiděleno nové parcelní číslo 1378 s výměrou 492 m2. Kolaudační rozhodnutí pak stavební úřad vydal pod č.j. 1856/2008/VYS/JMK/KOL/9 ze dne 21.1.2008 poté, až stavebník doložil všechny potřebné doklady o nezávadnosti provedených prací a dodávek a také výkresy skutečného provedení stavby, u níž byly oproti dokumentaci ověřené ve stavebním řízení provedeny některé změny. V tomto znaleckém ocenění vycházím z výkresů skutečného provedení stavby. Číslo popisné 670 přidělil domu MěÚ v České Třebové přípisem č. j. 21800/2008/VYS/ JMK/ČEP/20 ze dne 15.9.2008. Prostorové uspořádání a provedení domu: Dům má jedno podzemní podlaží (1.PP) a dvě nadzemní podlaží (1.NP a 2.NP), se sedlovým zastřešením. V jednotlivých podlažích dům obsahuje: 1.PP: Označení místností
Podlahové plochy 15
Vinárna ………………………………… 42,37 m2 Bowling ………………………….………. 84,93 m2 Střelnice ………………….………………. 79,26 m2 Úklidová místnost ………………..……….. 1,62 m2 WC …………………………..……………. 3,14 m2 Technologie bazénu a vzduchu ……..……. 42,37 m2 Sklad zbraní a střeliva ………..…….……. 42,37 m2 Vinný sklep ……………………..………… 8,47 m2 Sklad ovoce a zeleniny ……….….….…. 42,37 m2 Chodba ……………………………….…... 4,19 m2 Dále jsou zde prostory Schodiště ……………………..………….. 3,05 m2 Schodiště ……………………..………….. 8,40 m2 1.NP: Označení místností
Podlahové plochy
Zádveří …………………………….…… 7,72 m2 Garáž ………………………….…………. 58,67 m2 Dílna ……………….……………………. 11,14 m2 Sklad ……………………………..………... 7,95 m2 Kotelna – tepelné čerpadlo …………….…. 9,29 m2 Prádelna …………………..................……. 8,92 m2 WC ………………….………..……..……. 1,92 m2 Šatna ……………………..…………..…… 7,50 m2 Hala …………………………….…..….…. 26,29 m2 Sklad kuchyně …………………………….. 4,05 m2 Kuchyň ……………………………………. 18,36 m2 Obývací pokoj s jídelnou …………………. 54,24 m2 Terasa …………………………………….. 34,21 m2 Chodba …………………………………….. 7,26 m2 Ložnice ……………………………………. 20,18 m2 Odpočívárna ……………………………… 9,97 m2 WC pro ložnici …………………………….. 2,72 m2 Sauna ……………………………………… 4,33 m2 Sprcha ……………………………………… 2,14 m2 Chodba …………………………………….. 6,60 m2 Sklad ………………………………………. 4,13 m2 WC ………………………………………… 1,85 m2 Úklidová místnost …………………………. 1,31 m2 Bazén ……………………………………… 102,53 m2 Zimní zahrada …………………………….. 26,00 m2 Dále jsou zde prostory Schodiště ………………………………….. 3,05 m2 Schodiště ………………………………….. 8,40 m2
2.NP: Označení místností
Podlahové plochy
16
Hala ………………………………….…… 37,73 m2 Herna dětí ………………..…….…………. 19,47 m2 Ložnice …………….………………..……. 29,89 m2 Ložnice ………………………………..…... 19,11 m2 Předsíň ……………… ……………………. 4,50 m2 Ložnice .…………………..................……. 14,62 m2 WC, sprcha ………..………………………. 2,85 m2 WC ……..……………..……………...…… 2,21 m2 Koupelna …………………………….…… 12,68 m2 Vyhlídka ………………………………….. 13,85 m2 Šatna ………………………………………. 12,87 m2 Ložnice ……………..…………………..…. 23,61 m2 Obývací pokoj …………………………….. 29,25 m2 Dětský pokoj …………………………..….. 26,23 m2 Dětský pokoj ………………………………. 23,67 m2 Dále jsou zde prostory dvou schodišť 2,56 m2 a 8,46 m2, 2 balkony 8,78 m2 a 8,04 m2 a venkovní terasa 64,81 m2. Část s plochou střechou nad 1.NP má plochu 16,79 m2 . Konstruktivní údaje: Obvodové zdivo domu je z tvárnic POROTHERM P + D tloušťky 40 cm, části zdí mimořádně zatížených jsou z plných cihel. Zdivo příčkové je z Ytongu. Schodiště jsou točitá v západní a severovýchodní části stavby. Stropy jsou z prvků POROTHERM se želet. nosníky a stropními vložkami MIAKO. Terasa nad bazénem je tvořena dvouplášťovou střechou s horní nosnou vrstvou ze střešních desek SZD na spádových klínech z tvárnic YTONG. Obytná část domu je zastřešena sedlovou střechou o sklonu 22 stupňů, s podhledem ze sádrokartonu, s tepelnou izolací ORSIL. Střešní krytina plechová. Věž má samostatnou ocelovou konstrukci s plastovými výplněmi oken a překrytím z nerez plechu. Zateplení domu má fasádní polystyren tl. 100 mm. Celá stavba má protiradonové zajištění 2x asfaltovým pásem s hliníkovou folií Vytápění ústřední teplovodní s tepelným čerpadlem, se systémem podlahového topení a s místním dotápěním ocelovými deskovými tělesy. Zdrojem tepla je alternativní zdroj s tepelným čerpadlem vzduch – voda. Pod teplotou bivalence 1,43o C je zdroj přepínán pro dotápění elektrokotlem. Stavba má vypočítanou spotřebu energie pro vytápění a ohřev TUV: 56 775 kWh/rok. Zjištěný současný stav domu: Celkově dům posuzuji tak, že má minimální opotřebení odpovídající tomu, že jde vlastně o novostavbu.. Stav v době mého místního šetření ukazuji na fotografiích v přílohách posudku.
Důležité konstatování: Celkově posuzuji provedení a vybavení tohoto domu jako výrazně nadstandardní 17
- z hledisek funkčních, když stavba má vnitřní bazén s plochou 12,0 x 5,00 = 60 m2, bowling, střelnici, vinárnu, saunu, garáž s velikostí téměř 59 m2, - z hledisek technologických, neboť stavba má progresivní způsob vytápění s ohřevem vody, technologii bazénu, vzduchotechniku, elektronický zabezpečovací systém EZS, uzavřený televizní okruh CCTV s barevnými kamerami.
Zastavěné plochy (ZP) Spodní stavba ZP = 5,90 x 6,40+3,14 x 1,102/2 + 3,14 x 2,202 + 27,70 x 6,00 + + 10,50 x 5,20 - 1,70 x 1,75/2 + 11,20 x 5,70/2 – 2,80 x 2,75/2 … 302,24 m2 Část bazénová ZP = 6,30 x 14,30 + 5,00 x 0,75 – 2 x 0,75 x 0,75/2 …………………….. 93,28 m2 s prohloubením v části s výměrou 6,00 x 3,40 = 20,40 m2 o výšku 1,40 m Vrchní stavba 1. NP ZP = 10,6 x 25,30 + 10,20 x 3,90 + 3,14 x 1,232/2 + 3,14 x 1,752 – - 2 x √(2 x 0,95 x 1,75 – 0,952) + 3,20 x 9,60 + 8,90 x 4,40/2 ……… 368,69 m2 Část bazénová …………………………………………………………..
93,28 m2
2. NP ZP = 10,6 x 25,30 + 10,20 x 3,90 + 3,14 x 1,232/2 + 3,14 x 1,752 – - 2 x √(2 x 0,95 x 1,75 – 0,952) + 3,20 x 9,60 …………….………… 349,11 m2
Obestavěné prostory (OP) Spodní stavba OP = 302,24 x 3,65 + 93,28 x 1,75 + 20,40 x 1,40 ………………….. 1 294,98 m3 Část bazénová OP = 93,28 x 1,40 ………………………………………………………
130,59 m3
Vrchní stavba 1. NP OP = 368,69 x 3,17 …………………………………………………… 1 168,75 m3 Část bazénová OP = 93,28 x 4,05 …………………………………………………… 377,78 m3 2. NP a zastřešení OP = 349,11 x (1,65 + 2,25/2) ………………………………………… 968,78 m3 18
Části věží nad střešním pláštěm domu OP = 3,14 x 1,232 x 2,00 + 3,14 x 1,752 x 2,90 ………………………
37,39 m3
-------------OP rodinného domu celkem ……………….……………………………. 3 978,27 m3 Poznámka: Všechny propočty zastavěných ploch i obestavěných prostorů zde byly provedeny podle zaměření skutečného současného stavu stavby, obsaženého v dokumentaci stavebního úřadu a ověřeného v kolaudačním řízení. Zjištěný obestavěný prostor rodinného domu je základem pro výrok o jeho obvyklé ceně. K tomu uvádím: Jestliže u pozemků jsem zdůvodnil, že jejich obvyklá (tržní) cena se shoduje s cenou zjištěnou podle cenového předpisu, u tohoto atypického – velkého a mimořádně vybaveného rodinného domu tomu tak není. To již proto, že v místních podmínkách se určitě při prodeji nedosáhne cena, která by pořizovací náklady takové novostavby pokryla. Muselo by jít o kupujícího, majícího zájem o koupi v rámci jeho zvláštní obliby, tak jak ji má na mysli ust. § 2 odst. 1 zákona o oceňování majetku. Pak by ovšem nešlo o cenu obvyklou, jejíž navržení je předmětem tohoto znaleckého posudku. S využitím mých zkušeností dovozuji, že v rámci obvyklé ceny může jít u stavby tohoto rodinného domu o cenu do výše 5 550,-- Kč/m3, to je celkem 3 978,27 x 5 550,-- ……………………………………………..…… 22 079 398,-- Kč Tato cena zahrnuje v rámci ceny obvyklé i cenu venkovních úprav – přípojek na inženýrské sítě včetně zneškodňování odpadních vod, zpevněných venkovních ploch a oplocení. Nezahrnuje ovšem cenu stavby zahradního skladu, altánu s jezírkem a tenisového kurtu.
B/3.2 : Příslušenství rodinného domu a) Zahradní sklad Jde o stavbu na pozemku p.č. 352/1, zahájenou v červnu 2011 a dokončenou v roce 2012. Stavební povolení na ni vydal (po předchozím územním rozhodnutí) stavební úřad pod č.j. 20004/2008/VYS/JMK/STP/60 z 18.9.2008, zastavěná plocha měla být 12,50 x 10,00 = 125 m2. Tento záměr ale stavebník změnil, rozhodnutím o změně stavby č.j. 8198/2012/ VYS/JMK/201 z 6.6.2012 povolil stavební úřad rozměry stavby 16,20 x 7,00 m. Podle geometrického zaměření skutečného provedení má nyní stavba zastavěnou plochu 16,25 x 7,05 = 114,56 m2. 19
Závěrečná kontrolní prohlídka provedené stavby byla stavebním úřadem provedena 9.11.2012. Stáří stavby je proto nyní 2 roky. Stavba je vhodně napojena na stěnu tenisového kurtu. Je jednopodlažní, svislé nosné konstrukce jsou z dřevěných a ocelových sloupů. Obvodový plášť je s fasádními deskami CEMBRIT – CEMBONIT 2500/300 tl. 8 mm. Dlažba betonová 100 mm na loži ze štěrkodrti 40 mm, z kameniva stabilizovaného cementem 210 mm a zhutněné podkladní štěrkodrti 200 mm na terén. Střecha je malospádová – na krokvích s bedněním 25 mm je geotextilie FILTEK 300, HI-m PVC se skleněnou vložkou, prostorová smyčková PE rohož, nopová fólie tl. 15 mm, geotextilie FILTEK 2300 a střešní substrát tl. 80 mm. Klempířské výrobky jsou z viplanylového a pozinkovaného plechu. Na severní a jižní straně stavby jsou posuvná vrata. Uvnitř objektu je rampa pro vyrovnání výškového rozdílu mezi terénem Podél severní strany stavby je odvodňovací spádový žlab z metrových tvarovek z polymerického betonu do per a drážek, do betonového podkladu. Dešťová kanalizace PVC DN 110 mm je napojena na dešťovou kanalizaci RD. Objekt skladu má elektroinstalaci 230/400 V a je vybaven zařízením EZS (elektronický zabezpečovací systém) a CCTV (uzavřený televizní okruh), s napojením na systém RD s barevnou kamerou, kompatibilní se systémem kamer na RD. Dále je stavba vybavena automatickým opticko – kouřovým detektorem. Další podrobnosti ukazují fotografie. Zastavěná plocha (ZP) ZP = 16,25 x 7,05 …………………………………………………… 114,56 m2 Obestavěný prostor (OP) Jak ukazují fotografie, terén je v místě mírně sklonitý, také způsob založení ovlivňuje určení OP. Podle toho OP = 114,56 x [ 0,10 + (0,00 + 0,20 + 0,60 + 0,40)/4 + (3,00 + 3,45)/2] = = 475,74 m3 Poznámka: V projektové dokumentaci je uveden obestavěný prostor 545,00 m3, což se ale týká původně povoleného řešení stavby se zastavěnou plochou 125 m2, která je větší než zastavěná plocha skutečného provedení. Obvyklá cena: Stavba je prakticky nová a nepoškozená, s úrovní obvyklé ceny nejvýše 1 500,00 Kč/m3, to je celkem 475,74 x 1 500,-- ………………………………………………713 610,-- Kč
b) Altán s příslušenstvím 20
Nachází se na parcele st. p.č. 1398, jeho stavební provedení ukazuji na fotografiích v přílohách znaleckého posudku. Jde o stavbu zděnou z kamene se spárováním, s dřevěnou otevřenou západní částí na způsob kryté terasy. Jako příslušenství je mezi altánem a rodinným domem stavba skluzavky (viz fotografie na str. 31). Část zděná je jednopodlažní s plochým zastřešením. Dřevěná část je v místě většího spádu terénu, ve kterém je altán založen na pilířích tak, že mezi nimi je vytvořen úložný prostor – viz fotografie. Podle geometrického zaměření má tato stavba s obloukovitým tvarem výměru zastavěné plochy 108 m2 V úrovni obvyklých cen odpovídá za 1 m2 této stavby cena ……… 1 750,-- Kč/m3 Obvyklá cena altánu celkem 108 x 1 750,-- ……………………………….............………….. 189 000,-- Kč
c) Jezírko Situováno je západně od altánu v oválném tvaru, s kamenným lemováním a okrasnými porosty, s dřevěným můstkem v jeho východní části. Velmi vhodně doplňuje relaxační funkce nemovitosti ve vazbě na přilehlý altán, což zohledňuji i cenově v rámci obvyklé ceny. Dobře je to viditelné z fotografií v přílohách tohoto posudku. Z těchto hledisek má jezírko takový význam, že přiznávám, že jeho obvyklá cena odpovídá reprodukčním pořizovacím nákladům, odhadem ……….... 65 000,-- Kč
d) Tenisový kurt Je na parcele p.č. 352/4 – ostatní plocha, jihovýchodně od rodinného domu. Jeho umístění posuzuji v rámci celé nemovitosti jako optimální. Provedení a stav kurtu dokladuji fotograficky. Existence tohoto kurtu představuje zhodnocení celé nemovitosti pro okruh potenciálních kupujících, pro které má kurt uživatelský význam. To zmiňuji proto, že tak komplexně vybavená nemovitost je na trhu výjimečná a případní zájemci že budou jen z okruhu movitějších a náročnějších klientů, kteří vybavení nemovitosti takovým kurtem budou i cenově respektovat. Z toho vycházím právě pro návrh obvyklé ceny. Plocha kurtu (ZP) činí v rozsahu oplocení ZP = 33,09 x 16,27 ………………………………….……………… 538,37 m2
21
Obvyklá cena 1 500,-- Kč/m2, celkem 538,37 x 1 400-- ……………………………………………….
753 718,-- Kč
Tato obvyklá cena zahrnuje příslušenství kurtu, tedy i jeho oplocení, osvětlení, ozvučení, dlažbu při jihovýchodním rohu kurtu a j.
Výrok o ceně obvyklé Obvyklá cena oceňovaného majetku sestává z položek uvedených v tabulce: Pozemky a jejich součásti
Zjištěné ceny (Kč)
Pozemky stavební – st.p.č. 1378 a 1398, zastavěná část p.č. 352/1 – trv. travní porost a ostatní plochy p.č. 352/4 a 773/5 k.ú. Parník Pozemky zemědělské – trvalé travní porosty p.č. 195/1, nezastavěná část p.č. 352/1, p.č. 352/5 a p.č. 352/8 k.ú. Parník Trvalé porosty na všech pozemcích
920 703,--
247 713,-50 000,--
Stavby: Rodinný dům č.p. 670 Zahradní sklad Altán Jezírko Tenisový kurt
22 079 398,-713 610,-189 000,-65 000,-753 718,--
Obvyklá cena nemovitostí celkem
25 019 142,--
Obvyklá cena zaokrouhleně
25 000 000,--
Obvyklá cena slovy: Dvacetpětmilionů--Kč. Závěrečná vysvětlivka:
22
V daném případě jde na území České Třebové o jednu z výjimečných nemovitostí, přicházející v úvahu pro náročné a movité klienty, kteří využijí její nadstandardní provedení s užitnými možnostmi, jen zřídka se v takovém rozsahu a členění vyskytujícími. Pořizovací náklady byly značně větší než zde navržená obvyklá cena. Také cena podle cenových předpisů pro daňové účely by byla vyšší. Toho všeho jsem si plně vědom. Jsem však přesvědčen, že vyšší než mnou navržená cena by v České Třebové na trhu dosažitelná nebyla. Dosáhnout ještě vyšší cenu nevylučuji, ovšem tuto možnost vidím jen v případě mimořádných okolností trhu, které má na mysli § 2 odst. 1 zákona o oceňování majetku a kdy nejde o cenu obvyklou. V případě dražby by to ostatně trh sám ukázal. V těchto souvislostech se také zmiňuji o vysokých provozních nákladech pro využívání všech funkcí, které nemovitost skýtá. Jde zejména o nároky na energie, na stavební údržbu, o péči o zeleň na pozemcích. Ještě k otázce ceny obvyklé: V Praze by o takovou nemovitost byl určitě zájem za cenu více než 50 milionů Kč. Vždyť jde o areál pozemků s celkovou výměrou 9 939 m2 a již to svědčí o výjimečnosti nemovitosti. V krajských městech by byla její obvyklá cena kolem 40 mil. Kč. Velký význam tedy má lokalizace takové nemovitosti.
………………………………………………..
podpis znalce, otisk pečeti
Doložka ve smyslu ustanovení § 127a občanského soudního řádu: Prohlašuji, že jsem si vědom následků, pokud by tento znalecký posudek byl vědomě nepravdivý. Vysvětlivka k tomuto prohlášení: Jestliže znalecký posudek předložený účastníkem řízení má všechny zákonem požadované náležitosti a obsahuje doložku znalce o tom, že si je vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku, postupuje se při 23
provádění tohoto důkazu stejně, jako by se jednalo o znalecký posudek vyžádaný soudem.
Znalecká doložka: Znalecký nález a posudek jsem podal jako znalec, jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 23.11.1967 č.j. Spr. 3760/67 pro základní obor stavebnictví, pro odvětví staveb inženýrských a obytných a pro ekonomiku – oceňování nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod poř. č. 2 388 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji v samostatné likvidaci.
Ing. Stanislav B o h á č
P ř í l o h y znaleckého posudku =========================================== 1. Situace širších vztahů (poloha lokality v České Třebové) – list č. 25 2. Fotografie, nemovitost charakterizující – listy č. 26 – 31. 3. Informace o oceňovaných pozemcích z databáze katastru nemovitostí – listy č. 32 – 39.
Situace širších vztahů
Příloha č. 1
Místo, kde se oceňované nemovitosti nachází, je v mapě označeno kruhovým zabarvením.
24
Fotografie oceňovaných věcí
25
Příloha č. 2
Pohled na oceňovaný areál od jihu, z ulice Větrná
Bližší pohled od jihu – dvorní strana domu č.p. 670
26
Pohled na dům od východu. Vlevo je zahradní sklad.
Bližší pohled od východu.
27
Pohled od severu, vstupní strana domu.
Altán s jezírkem. 28
Altán, jezírko, rodinný dům, porosty.
Kvalitní oplocení pozemků. 29
Detail zdiva altánu.
Boční pohled na kurt. 30
Pohled na dům s kurtem
Pohled na dvůr s vjezdem k rodinnému domu, s altánem a skluzavkou. 31
Informace o oceňovaných pozemcích z databáze KN
32
Příloha č. 2
33
34
35
36
37
38
39
