105 EX 334/14
ZNALECKÝ POSUDEK o ceně nemovitostí č. 3904 - 18 / 15
Předmět ocenění :
Objekt bydlení č.p. 221 (na pozemku parc.č. St. 255) s příslušenstvím, stavba bez čp/če (na pozemku parc.č. St. 274) a pozemky parcel KN č. St. 255, č. St. 274, č. 1686/3 a č. 1689/3
Katastrální území : Obec : Okres :
Nová Cerekev (LV č. 215) Nová Cerekev Pelhřimov
Objednatel posudku :
EXEKUTORSKÝ ÚŘAD ČESKÉ BUDĚJOVICE Soudní exekutor JUDr. Pavel Vyžral Brožíkova 6 České Budějovice
Účel posudku :
Zjištění ceny nemovitosti pro exekuční řízení.
Cenový předpis:
Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb.
Datum, k němuž se ocenění provádí :
28.4.2015
Posudek vypracoval :
Ing. Radim Kamba Zahradní 383 373 61 Hrdějovice telefon: 602 582 654 e-mail:
[email protected]
Posudek obsahuje včetně titulního listu 16 stran textu a 11 stran příloh, předává se ve 4 vyhotoveních objednavateli, výtisk číslo 5 je archivní znalce. Výtisk č.: 1
Usnesením soudního exekutora JUDr. Pavla Vyžrala, Exekutorský úřad České Budějovice, ze dne 25.3.2015, jsem byl ustanoven znalcem ve věci vedené pod sp.zn. 105 EX 334/14, a bylo mi uloženo : “ ...
1) popsat nemovitosti, kterých se exekuce týká, 2 ) popsat příslušenství nemovitostí, kterého se exekuce týká, 3 ) stanovit obvyklou cenu nemovitosti a jejího příslušenství, kterých se exekuce týká, Při oceňování je nutno postupovat podle zákona č. 151/97 Sb. o oceňování majetku v platném znění (stanovit cenu podle cenové vyhlášky a cenu obvyklou).
Předmětem oceňování jsou tyto nemovitosti povinného: -
pozemek parcelní číslo St. 255 o výměře 466 m2 – zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba s číslem popisným 221 – bydlení, zapsaný v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Vysočinu, Katastrální pracoviště Pelhřimov, pro obec Nová Cerkev, katastrální území Nová Cerekev, na listu vlastnictví č. 215,
-
pozemek parcelní číslo St. 274 o výměře 11 m2 – zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba bez čísla popisného (evidenčního) – jiná stavba, zapsaný v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Vysočinu, Katastrální pracoviště Pelhřimov, pro obec Nová Cerkev, katastrální území Nová Cerekev, na listu vlastnictví č. 215,
-
pozemek parcelní číslo 1686/3 o výměře 389 m2 – zahrada, zapsaný v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Vysočinu, Katastrální pracoviště Pelhřimov, pro obec Nová Cerkev, katastrální území Nová Cerekev, na listu vlastnictví č. 215,
-
pozemek parcelní číslo 1689/3 o výměře 1173 m2 – zahrada, zapsaný v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Vysočinu, Katastrální pracoviště Pelhřimov, pro obec Nová Cerkev, katastrální území Nová Cerekev, na listu vlastnictví č. 215.
Uvedené nemovitosti je nezbytné ve znaleckém posudku podrobně popsat, pořídit fotodokumentaci pro předpokládanou dražbu, v případě pozemků doplnit o katastrální mapu pozemků. . . . ”.
*
*
*
-2-
*
*
A. NÁLEZ : 1. Znalecký úkol : Předmětem tohoto ocenění je hlavní stavba charakteru rodinného domu vedená v katastru nemovitostí jako objekt „bydlení“, která je označena číslem popisným 221 a je součástí pozemku parcely katastru nemovitostí č. St. 255 v katastrálním území Nová Cerekev, obec Nová Cerekev, dále vedlejší stavba vedená v katastru nemovitostí jako „jiná stavba“ bez označení číslem popisným (evidenčním), která je součástí pozemku parcely katastru nemovitostí č. St. 274, a dále další příslušenství hlavní stavby na pozemku parc.č. St. 255 a na přilehlých pozemcích parc.č. 1686/3 a č. 1689/3, které jsou užívány jako oplocená zahrada u domu a tvoří spolu s uvedenou stavbou a stavebním pozemkem jednotný funkční celek. Oceněny budou rovněž všechny čtyři uvedené pozemky. 2. Základní informace : Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:
Objekt bydlení s pozemky Nová Cerekev 394 15 Nová Cerekev Kraj Vysočina Pelhřimov Nová Cerekev Nová Cerekev 1 125
Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 670,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - 1001 - 2000 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce O3. Poloha obce - Ostatní případy O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Základní vybavenost (obchod a zdravotní středisko a škola)
č. III IV V I
Pi 0,75 0,60 0,80 1,00
II III
0,95 0,95
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 217,68 Kč/m2
-3-
3. Prohlídka a zaměření nemovitosti : Prohlídka nemovitosti byla provedena dne 28.4.2015 za účasti jejího vlastníka a současně i povinného pana Jaroslava Kolaříka. 4. Podklady pro vypracování posudku : -
Výpis z katastru nemovitostí (LV č. 215) - viz příloha. Katastrální mapa převzatá z internetu - viz příloha. Informace sdělené vlastníkem panem Jaroslavem Kolaříkem. Skutečnosti zjištěné osobně znalcem na místě samém.
5. Vlastnické a evidenční údaje : Podle výpisu z katastru nemovitostí má k oceňovanému majetku vlastnické právo : -
Kolařík Jaroslav (r.č. 760526/1488), Nová Cerkev č.p. 221, 394 15 Nová Cerkev.
6. Celkový popis nemovitosti : Oceňovaná nemovitost se nachází na jihovýchodním okraje obce Nová Cerekev, po levé straně silnice ve směru na osadu Hatě, v zástavbě tvořené několika novějšími rodinnými domy, která navazuje na původní různorodou zástavbu převážně menších venkovských stavení. Obec (resp. městys) Nová Cerekev je sídlem místního významu, které leží cca 10 km západně od bývalého okresního města Pelhřimov, od správního centra kraje Vysočina města Jihlavy je vzdálena cca 40 km. Obec má přes jedenátset trvale bydlících obyvatel a základní občanskou vybavenost (základní škola, školka, obchod se smíšeným zbožím, praktický lékař, drobné provozovny služeb, hospody), další služby pro trvalé bydlení je možno využít v nedalekém Pelhřimově. Dopravní dosažitelnost je autobusovou linkou a železnicí, pracovní příležitosti v místě i okolí jsou omezené. Předmětem ocenění je volně stojící stavba charakteru rodinného domu s jedním bytem 2+1 s jednou koupelnou, bez vestavěné garáže. Příslušenství této hlavní stavby tvoří vedlejší stavba na pozemku parc.č. St. 274 původně určená jako včelín (k datu tohoto ocenění v demoličním stavu), dále zděná kolna s vestavěnou garáží postavená podél východní hranice pozemku parc.č. St. 255 (ve velmi špatném technickém stavu), a dále přípojky inženýrských sítí a oplocení, součástí pozemků je několik neudržovaných ovocných a okrasných stromů a keřů. V místě je možné napojení na veřejný rozvod elektrické energie, vody, obecního teplovodu a kanalizace, přístupová komunikace je zpevněná asfaltová, plocha pozemků mírně svažitá směrem k jihu (k místní vodoteči). K oceňovanému majetku se podle výpisu z katastru nemovitostí nevážou žádná věcná břemena, vlastnická práva jsou omezena zástavním právem exekutorským a exekučním příkazem k prodeji nemovitosti. V blízkosti oceňovaného majetku se stavby či provozy, které negativně ovlivňují životní prostředí a tím i cenu obvyklou, nenacházejí.
*
*
*
-4-
*
*
B. POSUDEK – ocenění podle cenového předpisu : Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/ /2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č.303/2013 Sb., č.344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Vzhledem k účelu tohoto ocenění bude podle cenové vyhlášky provedeno pouze orientační ocenění hlavní stavby rodinného domu a ocenění všech pozemků. Ceny dalších součástí pozemků zjištěné podle cenového předpisu nemají na stanovení obvyklé ceny této nemovitosti podstatný vliv, resp. jejich existence, stav a způsob provedení je v odhadu obvyklé ceny posuzované nemovitosti zohledněna. Oceňované položky : 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky ve funkčním celku Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - Prodej v exekuci. 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. I
Pi -0,03
V
0,00
II I II IV
0,00 -0,04 0,00 1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Pi) = 0,930 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku -5-
2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD – II špatná dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji I 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II
0,03 -0,01 0,00 0,00 0,01 -0,02 0,00 0,00 -0,02 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 1,000 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,930
1. Ocenění staveb : 1.1. Hlavní stavby : 1.1.1. Rodinný dům : Stavba je z malé části podsklepená, má jedno obytné nadzemní podlaží a je bez obytného podkroví pod šikmou střechou. Základní půdorys stavby je zhruba čtvercový, s přistavěnou verandou. Přízemí domu je dispozičně rozděleno na kuchyni, dva pokoje, koupelnu, WC, chodbu a verandu. Celková obytná podlahová plocha domu je cca 80 m2. Svislé nosné konstrukce stavby jsou zděné z cihelného zdiva na kamenném soklu, stropy jsou dřevěné s omítaným podbitím, střecha je stanová s mansardou, krov je dřevěný vaznicový, střešní krytina je tašková, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, fasáda je vápenná hladká, okna jsou dřevěná špaletová, vnitřní dveře jsou dřevěné hladké s kovovými zárubněmi, betonové podlahy jsou kryté keramickou dlažbou a PVC. Stavba je vybavena vnitřními rozvody teplé a studené vody, kanalizace a elektrické energie, vytápění je etážové radiátory s napojením na obecní teplovod a lokální kamny na pevná paliva. Sanitární vybavení tvoří vana, umývadlo a splachovací záchod. Stavba byla postavena údajně kolem roku 1950, údržba domu však odhadem desítky let nebyla vůbec prováděna, část stropů obytných místností je působením protékající vody poškozenou střechou prolomena, veškeré rozvody instalací i vytápění jsou nefunkční, interiérové vybavení je v havarijním stavu. Bez provedení celkové rekonstrukce nelze dům k normálnímu bydlení užívat (i když v něm jeho majitel k datu tohoto ocenění bydlí) a lze předpokládat, že při případné rekonstrukci budou použitelné pouze základy a nosné zdivo (po kontrole statika), ostatní konstrukce a vybavení -6-
stavby bude potřeba provést zcela nově. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 24):
Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Kraj Vysočina, obec do 2 000 obyvatel 60 let 1 289,- Kč/m3
Obestavěný prostor Obestavěný prostor - celkem:
=
555,00 m3
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota 1 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu – (nutná rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) Koeficient pro stáří 60 let: s = 1 - 0,005 * 60 = 0,700
č. I
Vi typ A
III III II I III
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
III III I III II
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
III III V
0,01 0,00 0,40
12
Index vybavení
IV = (1 +
Vi) * V13 * 0,700 = 0,283
i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,930 Index polohy pozemku IP = 1,000 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 1 289,- Kč/m3 * 0,283 = 364,79 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 555,00 m3 * 364,79 Kč/m3 * 0,930 * 1,000= 188 286,36 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
= -7-
188 286,36 Kč
*
*
2. Ocenění pozemků : 2.1. Pozemky ve funkčním celku : Koeficient redukce R: Výměra všech pozemků ve funkčním celku vp = 2 039,00 m2 R = (200 + 0,8 * vp) / vp R = (200 + 0,8 * 2 039,00) / 2 039,00 = 0,898 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
č. II IV
Pi 0,00 0,00
III I
0,00 0,00
I II
0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Pi = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,930 Index polohy pozemku IP = 1,000 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,930 * 1,000 * 1,000 = 0,930 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění Index [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 195,48 0,930 Základní cena pozemku upravena redukčním koeficientem R 0,898 Typ
Název
§ 4 odst. 1
zastavěná plocha a nádvoří
Parcelní číslo St. 255
-8-
Výměra [m2] 466,00
Koef.
Jedn. cena [Kč/m2] 181,80
Upr. cena [Kč/m2] 181,80
Cena [Kč] 84 718,80
§ 4 odst. 1
zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zahrada § 4 odst. 1 zahrada Stavební pozemky - celkem
St. 274
11,00
181,80
1 999,80
1686/3 1689/3
389,00 1 173,00 2 039,00
181,80 181,80
70 720,20 213 251,40 370 690,20
m2
Pozemky ve funkčním celku - zjištěná cena
=
*
REKAPITULACE CEN :
*
370 690,20 Kč
*
(podle vyhlášky č. 199/2014 Sb.)
Orientační výsledné ceny : 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rozestavěný RD
188 286,36 Kč
1. Ocenění staveb celkem
188 286,36 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky ve funkčním celku
370 690,20 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
370 690,20 Kč
Celkem
558 976,26 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
558 976,26 Kč
Orientační výsledná cena*/ po zaokrouhlení dle § 50: */
bez součástí a příslušenství, jejichž cena se odhaduje kolem 50 tis. Kč.
*
*
*
-9-
*
*
558 980,- Kč
C. ODHAD OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTI : Termín “obvyklá cena” je definován v § 2, odst.1 Zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 121/2000 Sb., takto : “Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.”. Pro odhad obvyklé ceny nemovitosti se zpravidla používají tři základní způsoby ocenění, případně jejich kombinace : 1) Nákladový způsob ocenění : Vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění. 2) Výnosový způsob ocenění : Vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry). 3) Porovnávací způsob ocenění : Vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. *
*
*
C.1. Ocenění nákladovým způsobem : Nákladová (věcná) cena staveb zpravidla zhruba odpovídá jejich ceně zjištěné podle cenového předpisu nákladovým způsobem bez uvažování koeficientu pp (v daném případě v hodnotě 0,930). C.1.1. Rodinný dům – nákladové ocenění : Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení:
§ 13, typ A zděná nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny - 10 -
1.nadz. podlaží nemá podkroví se šikmou nebo strmou střechou s jedním nadzemním podlažím 111
Podkroví: Střecha: Počet nadzemních podlaží: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: Obestavěný prostor Obestavěný prostor - celkem:
555,00 m3
Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
Obj. podíl [%] S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S C S S S S C
8,20 21,20 7,90 7,30 3,40 0,90 5,80 2,80 0,50 2,30 1,00 3,20 5,20 2,20 1,00 5,20 4,30 0,60 3,20 1,90 0,50 3,10 0,50 4,10 0,30 3,40
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m3]: Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): - 11 -
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00
= * *
Upravený obj. podíl 8,20 21,20 7,90 7,30 3,40 0,90 5,80 2,80 0,50 2,30 1,00 3,20 5,20 2,20 1,00 5,20 4,30 0,60 3,20 1,90 0,00 3,10 0,50 4,10 0,30 0,00 96,10 0,9610
2 290,0,9610 0,9000
Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena:
* =
555,00 m3 * 4 189,01 Kč/m3
2,1150 4 189,01
=
2 324 900,55 Kč
Určení opotřebení odborným odhadem Stáří objektu: roků Opotřebení: 90,000 %
-
2 092 410,50 Kč
Rodinný dům - nákladová cena CSN
=
232 490,06 Kč
C.1.2. Pozemky: Cena pozemků zjištěná podle cenového předpisu odpovídá částce cca 182 Kč/m2 pozemku. Tato částka obvyklé ceně srovnatelných stavebních pozemků v dané lokalitě neodpovídá, obvyklá cena stavebních pozemků se v dané oblasti pohybuje v rozmezí od 250 do 350 Kč/m2, avšak zpravidla do velikosti pozemku cca 1 tis. m2, plochy nad tuto výměru jsou výrazně levnější. V daném případě vzhledem k poloze a možnostem napojení na veřejné sítě uvažuji s následujícími hodnotami: tj. : 300 Kč/m2 x 1000 m2 = 50 Kč/m2 x 1039 m2 =
. . . . . 300 tis. Kč . . . . . 52 tis. Kč
C.1.3. Ostatní součásti a příslušenství nemovitosti : Stavby a pozemky celkem
.....
50 tis. Kč (kvalifikovaný odhad) 634 tis. Kč.
Závěr : Věcná hodnota nemovitosti činí zhruba *
634 tis. Kč. *
C.2. Ocenění výnosovým způsobem : Pronájem nemovitosti pro účely bydlení je vzhledem k jejímu technickému stavu a vybavenosti nereálný. Oceňovaný dům tedy výnos nemůže vytvářet.
Závěr : Výnosová hodnota nemovitosti činí
0 Kč. *
*
- 12 -
C.3. Ocenění porovnávacím způsobem : Tato metoda vyhodnocuje ceny v daném čase uskutečněných prodejů či ceny nabídek nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Vyhodnocení se provádí na základě vlastních znalostí trhu s nemovitostmi, vlastního archivu, vyhodnocením nabídek z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi, s vlastníky a správci nemovitostí. K datu tohoto ocenění jsou v nabídce k prodeji v dané oblasti následující srovnatelné nemovitosti: -
za cenu 419 tis. Kč je ve stejné obci Nová Cerekev nabízen objekt staršího venkovského stavení s bytem 2+1 a s hospodářskými budovami. Celková užitná plocha domu je udávána kolem 100 m2, pozemek u domu má celkovou výměru 647 m2. V porovnání se zde oceňovanou nemovitostí se také jedná o stavbu ve špatném technickém stavu s nutností provedení celkové rekonstrukce, avšak s lepší a zřejmě použitelnou střechou, obytná část je prostorově podobná, plocha pozemku je výrazně menší, poloha je z pohledu přilehlého okolí horší.
-
za cenu 399 tis. Kč je v obci Hořepník (17 km SV od Pelhřimova) nabízen objekt staršího venkovského stavení s bytem 2+1 a s hospodářskými budovami. Celková užitná plocha domu je odhadována kolem 80 m2, pozemek u domu má celkovou výměru 419 m2. V porovnání se zde oceňovanou nemovitostí se také jedná o stavbu ve špatném technickém stavu s nutností provedení celkové rekonstrukce, avšak s lepší údržbou, obytná část je prostorově podobná, plocha pozemku je výrazně menší, poloha je z pohledu přilehlého okolí podobná, s pohledu dostupnosti služeb horší.
-
za cenu 495 tis. Kč je v obci Kojčice (5 km severně od Pelhřimova) nabízen objekt staršího venkovského stavení s hospodářskými budovami. Celková užitná plocha domu je odhadována kolem 65 m2, pozemek u domu má celkovou výměru 796 m2. V porovnání se zde oceňovanou nemovitostí se také jedná o stavbu ve špatném technickém stavu s nutností provedení celkové rekonstrukce, avšak s lepší údržbou, obytná část je prostorově menší, plocha pozemku je také menší, poloha je z pohledu přilehlého okolí podobná, s pohledu dostupnosti služeb v místě horší.
Pozn.: Detailnější informace o těchto nabízených nemovitostech jsou uvedeny na informačních listech v příloze tohoto posudku. Porovnáním oceňované nemovitosti s výše uvedenými i dalšími srovnatelnými nabídkami, a také vzhledem ke skutečnosti, že výše uvedené ceny prozatím nebyly trhem akceptovány (a zpravidla při realizaci obchodu bývá dohodnutá cena nižší), lze odvozovat, že porovnávací cena zde oceňovaného objektu by se mohla pohybovat v cenovém rozpětí:
- 13 -
od 350 do 450 tis. Kč.
Závěr : Porovnávací hodnota nemovitosti činí *
350 až 450 tis. Kč. *
*
REKAPITULACE CEN : 1. Věcná hodnota nemovitosti (včetně pozemků)
634 tis. Kč
2. Výnosová hodnota nemovitosti
0 Kč
3. Porovnávací hodnota nemovitosti dle trhu *
*
350 až 450 tis. Kč
*
STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTÍ : S ohledem na dlouhodobou situaci na tuzemském trhu s nemovitostmi je z výše uvedených způsobů ocenění pro vyhodnocení obvyklé ceny této konkrétní nemovitosti nejvhodnější způsob porovnávací. Po vyhodnocení pozitivních i negativních vlivů působících na obvyklou cenu dané nemovitosti (bez uvažování případných „práv a závad“ s touto nemovitostí spojených) odhaduji její obvyklou cenu ve výši :
400 tis. Kč. Na výši obvyklé ceny dané nemovitosti má pozitivní vliv především její poloha na okraji větší obce (resp. městysu) s širší občanskou vybaveností, s dobrou dopravní dostupností bývalého okresního města, a rovněž celková výměra a tvar pozemků, které by byly využitelné jako dvě stavební parcely. Negativně působí velmi špatný technický stav stavby rodinného domu, kdy nelze vyloučit, že při vyhodnocování případné nutné rekonstrukce bude výhodnější provedení její celkové demolice.
*
*
* - 14 -
*
*
D.
ZÁVĚR :
D.1. Ocenění nemovitosti podle cenového předpisu ve vztahu k ceně obvyklé : Podle cenového předpisu platného k datu tohoto ocenění zjištěná cena dané nemovitosti (včetně všech jejích součástí a příslušenství) činí zhruba 600 tis. Kč. Obvyklou cenu této nemovitosti bez uvažování „práv a závad“ odhaduji ve výši
400 tis. Kč. Obvyklá cena dané nemovitosti je nižší nežli je její cena administrativní, neboť vychází z provedené analýzy trhu a reálněji vystihuje stav konkrétní oceňované nemovitosti ve vztahu k aktuální situaci na trhu s obdobnými nemovitostmi.
*
*
*
D.2. Ocenění jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených : Podle dostupných podkladů nejsou k oceňované nemovitosti vázána žádná věcná břemena, vlastnická práva jsou omezena jen zástavním právem a exekučním příkazem k prodeji nemovitosti. Objekt není dlouhodobě pronajatý cizím osobám. Pro účely tohoto ocenění se výše uvedená omezení neoceňují. Žádná práva ani závady spojené s touto nemovitostí se proto neoceňují.
*
*
- 15 -
*
D.3. NÁVRH VÝSLEDNÉ CENY :
(dle § 336a o.s.ř.)
Obvyklá cena dané nemovitosti činí
.....
400 000 Kč
Odpočet cen „práv a závad“ s nemovitostí spojených
.....
0 Kč -------------------
Výsledná cena nemovitosti pro dražbu činí
400 000 Kč
(Slovy : Čtyřistatisíc Kč)
Prohlašuji, že při provedení tohoto znaleckého posudku jsem osobou nezávislou. Jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku (ve smyslu § 127a OSŘ). Otisk znalecké pečeti :
Ing. Radim Kamba Zahradní 383 373 61 Hrdějovice
V Hrdějovicích dne 26.6.2015.
Znalecká doložka : Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 26.11.1986 č.j. Spr.1899/86 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 3904 – 18 / 15 znaleckého deníku.
- 16 -
