ZNALECKÝ POSUDEK číslo 2833/42/2013 6
Byt č. 1184/12 Severní 1184, Hlučín Kraj Moravskoslezský, okres Opava, obec Hlučín, k.ú. Hlučín, kód k.ú. 639711, LV 5067
NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Katastrální údaje: Ostatní stavby: Pozemky: Vlastník bytu:
1706/126 SJM Petr Kosellek, Severní 1184 / 17, 74801 Hlučín, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 SJM Zdenka Kosellková, Severní 1184 / 17, 74801 Hlučín, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 SJM Petr Kosellek, Severní 1184 / 17, 74801 Hlučín, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 SJM Zdenka Kosellková, Severní 1184 / 17, 74801 Hlučín, spoluvlastnický podíl: 1 / 1
Vlastník pozemku:
EURODRAŽBY. CZ a.s.; č. obj.:140/2013-A, 15.4.2013 U Pískovny 890 / 1, 182 00 Praha 8
OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
IČ: 25023217 DIČ:
e-mail:
telefon: 595031042, 602856132 fax: 595031042
e-mail:
[email protected]
Ing. František Císař U Sadu 293 / 25, 74720 Vřesina
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
IČ: 40305864 DIČ:
ÚČEL OCENĚNÍ:
Provedení odhadu předmětu nedobrovolné dražby ve věci č. obj.: 140/2013-A, ze dne 15,4,2013
Datum místního šetření: Počet stran:
telefon: fax:
12 stran
26.4.2013
Datum zpracování :
29.4.2013
Počet příloh:
6
NÁLEZ Situace Přehled podkladů
Charakteristika obce
Poloha nemovitosti
Usnesení EURODRAŽEB.CZ a.s. č. j. 140-2013-A ze dne 15.4.2013 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 5067 ze dne 11.3.2013 Snímek katastrální mapy Mapa okolí Kupní smlouva č. 2008/1/000113/SML – OM-307-1184-Pa/08 ze dne 2.4.2008 Jedná se o město Hlučín, které leží 12 km západně od Ostravy a 22 km východně od Opavy s počtem obyvatel 14 122. Město Hlučín je vybaveno sítí všech obchodů a služeb. Je zde poliklinika, další zdravotnická zařízení, městská policie, státní policie, pošta, základní školy, střední a učňovské školy, lékárny, banky, pojišťovny. Město Hlučín je vybaveno všemi inženýrskými sítěmi. Dopravní spojení autobusové do Ostravy, Opavy a sousedních obcí, železniční do Opavy. Byt se nachází v bytovém domě na ulici Severní, v obytné zóně Hlučína, v klidové části města. Pěší dostupnost do centra, na zastávku MHD, autobusů a železnice.
Popis bytu č. 1184/12 Základní popis stavby
Popis bytové/nebytové jedn.
Dispoziční řešení Popis tech. stavu stavby
Jedná se o bytovou jednotku č. 12, která je umístěna ve 4.N.P. obytného domu č. p .1184 v Hlučíně. Dům je panelový montovaný. Je napojen na veškeré inženýrské sítě. Dům má pět N.P. Jedná se o byt 3+ 1 č 12 v panelovém domě č. 1184 v Hlučíně. Byt se nachází ve 4.N.P. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň, obývací pokoj, dětský pokoj a ložnici. Svislé konstrukce jsou z železobetonových panelů. Stropní konstrukce jsou ze železobetonových panelů. Podlahy obytných místností jsou vlýskové, podlahy ostatních místností z keramické dlažby. Dveře hladké plné nebo prosklené. Okna zdvojená plastová s izolačním dvojsklem. Je proveden rozvod studené a teplé vody, světelné elektroinstalace, zemního plynu a vnitřní kanalizace. Vytápění ústřední dálkové, radiátory jsou litinové. Vnitřní obklady v kuchyni, koupelně a WC. Sporák plynový s elektrickou troubou. Byt č. 1184/12 se nachází ve 4.N.P. bytového domu. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň, obývací pokoj, dětský pokoj a ložnici. Mimo byt se nachází sklep v 1.N.P. Byt je v dobrém stavebně technickém stavu, nevykazuje žádné zjevné poruchy a závady. Bytový dům byl dán do užívání v roce 1968. V roce 2008 byla vyměněna okna za plastová a bylo provedeno zateplení fasády. Vnitřní vybavení bytu je původní včetně bytového jádra.
OCENĚNÍ Výpočet věcné hodnoty bytová jednotka Výpočet podlahových ploch jednotky Název obývací pokoj ložnice dětský pokoj kuchyň předsíň koupelna WC balkón sklep mimo byt Celková podlahová plocha
Typ výměry byt
byt byt byt byt byt
Podlahová plocha 18,46 m2 12,25 m2 12,21 m2 9,31 m2 5,16 m2 2,07 m2 0,95 m2 3,06 m2 1,49 m2 64,96 m2 -2-
Koeficient 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,50 0,50
Započítaná plocha 18,46 m2 12,25 m2 12,21 m2 9,31 m2 5,16 m2 2,07 m2 0,95 m2 1,53 m2 0,74 m2 62,69 m2
Výpočet věcné hodnoty jednotky Podlahová plocha Jednotková cena (JC) Reprodukční hodnota (RC) Rozestavěnost Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
Současný stav 64,96 18 904 1 228 040 100,00 45 55 45,00 675 422
[m2] [Kč/m2] Kč % roků roků % Kč
Stanovení obvyklé ceny bytu č. 1184/12 Obvyklou cenou se podle zákona č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného nebo obdobného majetku. Základem pro zjištění obvyklé ceny je porovnání cen, kterých by bylo dosaženo v daném místě a čase u stejných nebo podobných nemovitostí. Žádný zákon nestanoví závaznou metodiku pro stanovení obvyklé ceny. Specifické metody jsou v současnosti vytvářeny profesními organizacemi znalců a odhadců, organizacemi zabývajícími se výukou a studiem oceňování nemovitostí, peněžními ústavy apod. Pro stanovení obvyklé ceny bylo provedeno vyhodnocení trhu s nemovitostmi. Bylo provedeno vyhodnocení údajů z realitního trhu, vlastního průzkumu trhu s nemovitostmi, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb. Bylo zjištěno, že s obdobnými nemovitostmi se obchoduje. Pro stanovení obvyklé ceny porovnávací metodou jsou k dispozici srovnávací byty. Pro porovnání oceňovaného bytu č. 1184/12 byly použity ceny srovnatelných bytů nabízené na trhu s nemovitostmi v dané lokalitě. Jedná se o byty podobné velikosti, podobného dispozičního řešení, srovnatelného stáří, vybavení a podobné stavebně technické konstrukce. Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita / Popis Typ stavby
Plocha
Podlaží
Dispozice
m2
Zdůvodnění koeficientu Kc Požadovaná cena Jednotková cena Kč
Kč/m2
Koeficient celkový KC
Upravená cena Kč/m2
Oceňovaná jednotka Hlučín, ul. Severní 3+1 bytový dům
X 62,69
4.N.P.
3+1
X
X
X
X
0,85
14 875
Srovnávané jednotky Hlučín, ul. ČSA
Jedná se o byt 3+1 na ul. ČSA v Hlučíně. Dům je panelový. Byt se nachází v 2.N.P. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň, obývací pokoj, dětský pokoj a ložnici. Svislé konstrukce jsou z železobetonových panelů.Podlahy obytných místností jsou vlýskové, podlahy ostatních místností z keramické dlažby.Dveře hladké plné nebo prosklené. Okna zdvojená plastová. Je proveden rozvod studené a teplé vody, světelné elektroinstalace, zemního plynu a vnitřní kanalizace. Výtápění ústřední, radiátory jsou litinové. Vnitřní obklady v kuchyni, koupelně a WC. Bytový dům typový
64,00
4.N.P.
3+1
1 120 000
-3-
17 500
Hlučín, ul. Severní Jedná se o byt 3+1 na ul. Severní v Hlučíně. Dům je panelový. Byt se nachází v 2.N.P. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň, obývací pokoj, dětský pokoj a ložnici. Svislé konstrukce jsou z železobetonových panelů.Podlahy obytných místností jsou vlýskové, podlahy ostatních místností z keramické dlažby. Dveře hladké plné nebo prosklené. Okna zdvojená plastová. Je proveden rozvod studené a teplé vody, světelné elektroinstalace, zemního plynu a vnitřní kanalizace. Výtápění ústřední, radiátory jsou litinové. Bytový dům typový
64,00
2.N.P.
3+1
995 000
15 547
0,85
13 215
0,85
12 061
0,85
11 603
0,85
15 399
0,85
11 578
Hlučín, ul. Zahradní Jedná se o byt 3+1 na ul. Zahradní v Hlučíně. Dům je panelový. Byt se
nachází ve 3.N.P. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň, obývací pokoj, dětský pokoj a ložnici. Svislé konstrukce jsou z železobetonových panelů.Podlahy obytných místností jsou vlýskové, podlahy ostatních místností z keramické dlažby. Dveře hladké plné nebo prosklené. Okna zdvojená dřevěná. Je proveden rozvod studené a teplé vody, světelné elektroinstalace, zemního plynu a vnitřní kanalizace. Výtápění ústřední, radiátory jsou litinové.
Bytový dům typový
74,00
3,N.P.
3+1
1 050 000
14 189
Hlučín, ul. Severní Jedná se o byt 3+1 na ul. Severní v Hlučíně. Dům je panelový. Byt se nachází v 2.N.P. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň, obývací pokoj, dětský pokoj a ložnici. Svislé konstrukce jsou z železobetonových panelů. Podlahy obytných místností jsou vlýskové, podlahy ostatních místností z keramické dlažby. Dveře hladké plné nebo prosklené. Okna zdvojená dřevěná. Je proveden rozvod studené a teplé vody, světelné elektroinstalace, zemního plynu a vnitřní kanalizace. Vytápění ústřední, radiátory jsou litinové. Vnitřní obklady v kuchyni, koupelně a WC. Bytový dům typový
63,00
2.N.P.
3+1
860 000
13 651
Hlučín, ul. Hornická Jedná se o byt 3+1 na ul. Hornické v Hlučíně. Dům je panelový. Byt se nachází v 2.N.P. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň, obývací pokoj, dětský pokoj a ložnici. Svislé konstrukce jsou z železobetonových panelů. Podlahy obytných místností jsou vlýskové, podlahy ostatních místností z keramické dlažby. Dveře hladké plné nebo prosklené. Okna zdvojená plastová. Je proveden rozvod studené a teplé vody, světelné elektroinstalace, zemního plynu a vnitřní kanalizace. Vytápění ústřední, radiátory jsou litinové. Vnitřní obklady v kuchyni, koupelně a WC. panelový montovaný typový
69,00
2.N.P.
3+1
1 250 000
18 116
Hlučín, ul. Hornická
Jedná se o byt 3+1 na ul. Hornické v Hlučíně. Dům je panelový. Byt se nachází v 4.N.P. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň, obývací pokoj, dětský pokoj a ložnici. Svislé konstrukce jsou z žele- obetonových panelů. Podlahy obytných místností jsou vlýskové, podlahy ostatních místností z kera- mické dlažby. Dveře hladké plné nebo prosklené. Okna zdvojená dřevěná. Je proveden rozvod studené a teplé vody, světelné elektroinstalace, zemního plynu a vnitřní kanalizace. Vytápění ústřední, radiátory jsou litinové. Vnitřní obklady v kuchyni, koupelně a WC. Dům bytový typový
66,00
4. N.P.
3+1
899 000
Celková užitná plocha oceňované nemovitosti
13 621
62,69 m
2
Z výše uvedeného vyplývá, že byt č. 1184/12 na ul. Severní v Hlučíně, k. ú. Hlučín s podílem na společných částech domu č. p. 1184 a pozemku parc. č. 1706/126 je v daném místě a čase obchodovatelný v rozmezí od 11 578 Kč/m2 do 15 399 Kč/m2 podlahové plochy bytu.
-4-
Vzhledem k poloze, umístění, stavebně technickému stavu a vybavení bytu s podílem na společných částech domu č. p. 1184 a pozemku parc. č. 1706/126 stanovuji obvyklou cenu v polovině uvedeného intervalu tj. 13 100 Kč/m2. Pro stanovení ceny v místě a čase obvyklé byly dále posuzovány další rozhodující skutečnosti: - Pěší dostupnost na zastávku autobusu a MHD, autobusu a železnice - Vybavení a velikost bytu - Opotřebení a dobrý stav bytu - Poloha bytu v objektu – v Hlučíně v obytné zóně, v klidové části - Využitelnost – byt je užíván bez závad - Bezproblémové okolí – sídlištní zástavba, MŠ, škola Jednotková cena stanovená srovnávací metodou byla stanovena na 13 100 Kč/m2 podlahové plochy bytu. Bylo přihlíženo ke všem skutečnostem ovlivňujícím cenu, zejména lokalitu, stavebně technický stav, velikost bytu, výše uvedené rozhodující skutečnosti a poptávku realitního trhu.
Stanovení obvyklé ceny nemovitosti srovnávací metodou Jednotková cena podlahové plochy bytu: 13 100 Kč/m2 Podlahová plocha bytu: 62,69 m2 Stanovení obvyklé ceny: 62,69 m2 x 13 100 Kč/m2 = 821 239 Kč
Obvyklá cena oceňovaného bytu č. 1184/12 s podílem na společných částech bytového domu č. p. 1184 a pozemku parc. č. 1706/126 v Hlučíně, k. ú. Hlučín stanovená porovnávací metodou činí ke dni odhadu 821 239 Kč, po zaokrouhlení
820 000 Kč slovy:
osmsetdvacettisíc Kč
-5-
počet stran A4 v příloze:
Seznam příloh: Fotodokumentace nemovitosti Katastrální mapa Mapa okolí Výpis z katastru nemovitostí LV č. 5067 ze dne 11.3.2013
2 1 1 2
Ve Vřesině u Hlučína, 29.4.2013
Ing. František Císař U Sadu 25 747 20 Vřesina u Hlučína
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 30.1.1990, č.j. Spr. 1176/90, pro základní obor 1.) ekonomika, 2.) stavebnictví, pro odvětví 1.) ceny a odhady nemovitostí, 2.) stavby obytné, stavební odvětví různá, specializace pozemní stavby. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2833/42/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2833/42/2013.
-6-
FOTODOKUMENTACE NEMOVITOSTI:
Kuchyň
WC
Koupelna
Předsíň
Obývací pokoj
-7-
Ložnice
Dětský pokoj
Vstup do bytu ve 4.N.P.
Pohled severozápadní
Pohled severovýchodní
Vstup do domu č.p. 1184
-8-
KATASTRÁLNÍ MAPA:
-9-
MAPA OKOLÍ:
- 10 -
- 11 -
- 12 -
