ZNALECKÝ POSUDEK číslo 2790/135/2012 6
Ostatní stavby: Pozemky: Vlastník stavby: Vlastník pozemku:
Rodinný dům č. p. 594 s příslušenstvím a pozemky Družstevní 594, Petřvald Kraj Moravskoslezský, okres Karviná, obec Petřvald, k.ú. Petřvald u Karviné, kód ČSÚ: 720 488, LV: 3458 Vedlejší stavba, Garáž 1615/1, 1615/3, 1615/4, 1615/5, 1616, 1617, 1618 Petr Hlavatý, Družstevní 594, 73541 Petřvald, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Petr Hlavatý, Družstevní 594, 73541 Petřvald, spoluvlastnický podíl: 1 / 1
OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
EURODRAŽBY.CZ a.s.; č. obj.:č. j. 487/2012-N, 22.10.2012 U Pískovny 890 / 1, 182 00 Praha 8
NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Katastrální údaje :
IČ: DIČ:
e-mail:
telefon: 595031042, 602856132 fax: 595031042
e-mail:
[email protected]
Ing. František Císař U Sadu 293 / 25, 74720 Vřesina
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
IČ: 40305864 DIČ:
ÚČEL OCENĚNÍ:
Ocenění pro provedení odhadu předmětu nedobrovolné dražby
Datum místního šetření:
Počet stran:
telefon: fax:
15 stran
7.11.2012
Datum zpracování :
3.12.2012
Počet příloh:
6
Posudek se předává objednateli ve dvou vyhotoveních.
Nemovitost: Rodinný dům č. p. 594 s příslušenstvím a pozemky parc. č. 1617, parc. č. 1616, parc. č. 1618, parc. č. 1615/1, parc. č. 1615/3, parc. č. 1615/4 a parc. č. 1615/5 v Petřvaldě, k. ú. Petřvald u Karviné STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1916 SOUČASNÝ STAV Konstrukce: zděné Využití: bydlení Okolí: bytová zóna Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky:voda, kanalizace, elektro
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): autobus, železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. Tř, silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum - zástavba RD Stavebně technický stav stavby: dobře udržovaná Vytápění: ústřední – kotel na zemní plyn
RODINNÝ DŮM č. p. 594 SOUČASNÝ STAV Typ
3+1
PP RD Obytná/ Nebyt. m2 181 / 0
Garáž Pozemky výměra ks 0
m2 3 684
OP
ZP
Rozestavěnost
m3 821
m2 126
% 100,00
NÁLEZ – RODINNÝ DŮM č. p. 594 Situace Přehled podkladů
Fotodokumentace nemovitosti. Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 3458 ze dne 20.11.2008 Snímek katastrální mapy. Mapa oblasti.
Charakteristika obce
Obec Petřvald se nachází v okrese Karviná, v Moravskoslezském kraji. Obec Petřvald má 7167 obyvatel. Nachází se 13 km západně od Karviné, 4 km jihozápadně od Orlové a 11 km od Polska. Je zde úplná síť síť obchodů a služeb. V obci je mateřská škola, základní škola, obecní úřad, pošta, policie, zdravotní středisko, hřiště, dům s pečovatelskou službou, domov důchodců, ústav sociální péče. Veřejná doprava autobusová a železniční. Obec je vybavena rozvodem elektro NN, plynu, splaškové kanalizace a vodovodu.
Poloha nemovitosti
Nemovitost rodinného domu č. p. 594 se nachází v Petřvaldě, k. ú. Petřvald. Jedná se o širší centrum obce, klidovou část obce. Okolní zástavbu tvoří rodinné domy se zahradami. Pozemek je rovinatý. Nemovitost má vlastní samostatný přístup a příjezd z veřejné komunikace - ulice Družstevní. Nemovitost je napojena na všechny inženýrské sítě. Pěší dostupnost na zastávku autobusu a železnice.
-2-
Popis jednotlivých staveb – rodinný dům č. p. 594 Základní popis
Druh stavby - účel využití Dispoziční řešení
Pan Petr Hlavatý se místního šetření bez omluvy nezúčastnil a neumožnil vnitřní prohlídku nemovitosti č. p. 954. Popis nemovitostí byl proveden z vnějšího prostředí a na základě informací stavebního úřadu Městského úřadu v Petřvaldě. Jedná se o samostatně stojící rodinný dům č. p. 594. Rodinný dům má jedno nadzemní podlaží, bez podkroví a je částečně podsklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu, bez izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné v tl. 45 cm. Stropní konstrukce jsou s rovným podhledem. Krov je vaznicový sedlový, střešní krytina z pozinkovaného plechu na bednění. Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Okna jsou dřevěná dvojitá. Dveře dřevěné hladké plné nebo prosklené. Podlahy obytných místností z PVC a textilních povlaků, podlahy ostatních místností z keramické dlažby. Vytápění ústřední, kotel na zemní plyn. Elektroinstalace světelná a motorová. Je proveden vnitřní rozvod teplé a studené vody, vnitřní kanalizace, zemního plynu a elektro NN. WC splachovací kombi. Vnitřní vybavení umývadlo, vana. Příprava teplé vody v elektrickém zásobníkovém ohřívači v kombinaci s ÚT. Vnitřní obklady v kuchyni, koupelně a WC. Vnější omítky ze škrábaného břízolitu. Vnitřní omítky vápenné štukové. Rodinný dům - bydlení. V rodinném domě se nachází jeden samostatný byt s příslušenstvím. V 1.P.P. se nachází schodiště, chodba, kotelna a sklepy, které slouží jako sklady. V 1.N.P. se nachází závětří, zádveří, předsíň, schodiště, komora, koupelna, WC, kuchyně a tři obytné místnosti. Nad 1.N.P. se nachází půda.
Popis tech. stavu stavby
Dle údajů z MÚ Petřvald - odbor výstavby byla stavba rodinného domu dána do užívání v roce 1916 V roce 1981 byla provedena částečné rekonstrukce s přístavbou sociálního zařízení. Byla provedena koupelna, ÚT, vodoinstalace, obklady, dlažby, WC. V roce 1995 byla provedena přípojka plynu. Stavba je v dobrém stavebně technickém stavu.
Příslušenství stavby
Příslušenstvím stavby rodinného domu je garáž, vedlejší stavba s garáží a venkovní úpravy zpevněné plochy, oplocení, vrata, vrátka a přípojky vody, kanalizace a elektro NN.
Konstrukce 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní
Popis betonové pasy zděné tl. 45 cm železobetonové krov dřevěný, vázaný plechová pozinkovaný plech vápenné, štukové Škrábaný břízolit běžné obklady běžné keramické obklady dřevěné hladké plné dveře dřevěná špaletová PVC, koberce keramická dlažba ústřední topení světelná, třífázová chybí ocelové trubky, studená i teplá voda Elektrický bojler zemní plyn PVC trubky Plynový sporák umyvadlo, vana, WC splachovací rozvod antén
-3-
Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků
Předmětem ocenění jsou pozemky parc. č. 1615/1, parc. č. 1615/3, parc. č.1615/4, parc. č. 1615/5, parc. č. 1616, parc. č. 1617 a parc. č. 1618 z LV č. 3458 pro obec Petřvald., k. ú. Petřvald. Vlastníkem pozemků je ve výhradním vlastnictví Hlavatý Petr, Družstevní 594, 735 41 Petřvald. U pozemků parc. č. 1615/1, parc. č. 1615/3, parc. č.1615/4, parc. č. 1615/5 nesouhlasí právní stav se stavem fyzickým. Bylo provedeno jednání na MÚ Petřvald. Podle schváleného územního plánu města se jedná o pozemky určené k zastavění objekty k bydlení. 2
Právní stav: Parc. č. 1615/1orná půda o výměře 704 m 2 Parc. č. 1615/3 orná půda o výměře 599 m 2 Parc. č. 1615/4 orná půda o výměře 608 m 2 Parc. č. 1615/5 orná půda o výměře 97 m 2
Fyzický stav: Parc. č. 1615/1 pozemek určený k zastavění o výměře 704 m 2 Parc. č. 1615/3 pozemek určený k zastavění o výměře 599 m 2 Parc. č. 1615/4 pozemek určený k zastavění o výměře 608 m 2 Parc. č. 1615/5 pozemek určený k zastavění o výměře 97 m Podle § 9 odst. 3 se při nesouladu mezi stavem uvedeným v katastru nemovitostí a skutečným stavem vychází při oceňování ze skutečného stavu. Pozemky parc. č. 1615/1, parc. č. 1615/3, parc. č.1615/4, parc. č. 1615/5 se ocení jako pozemky určené k zastavění objekty k bydlení. Dle Zprávy o nebezpečí povodně České asociace pojišťoven se pozemky z LV č. 3458 nacházejí v zóně 1 - zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu povodně.
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Přehled srovnatelných pozemků - Lokalita Popis pozemku(zhodnocení kladů a záporů)
Parcela č. Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená /kupní cena cena celkový cena m2 Kč Kč/m2 KC Kč/m2
Petřvald
2 434
650 000
267,05
0,80
213,64
219,73
0,80
175,78
313,63
0,80
250,90
300,00
0,80
240,00
288,23
0,80
230,58
0,80
256,00
Rovinatý pozemek, Inž. sítě na hranici pozemku.Samostatný bezproblémový příjezd. Petřvald
2 108
463 200
Rovinatý pozemek, inž. sítě na hranici pozemku. Bezproblémový samostatný příjezd. Petřvald
829
260 000
Mírně svažitý pozemek, IS na hranici pozemku. Samostatný bezproblémový příjezd. Petřvald
1 811
543 300
Mírně svažitý pozemek, IS na hranici pozemku. Samostatný bezproblémový příjezd. Petřvald
3 119
899 000
Mírně svažitý pozemek, inž. sítě na hranici pozemku.Samostatný bezproblémový příjezd. Petřvald
1 530
489 600
Rovinatý pozemek, IS na hranici pozemku. Bezproblémový samostatný příjezd. Průměrná jednotková cena Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků:
320,00
Jednotková cena pozemků parc. č. 1615/1, parc. č. 1615/3, parc. č.1615/4, parc. č. 1615/5, parc. č. 1616, parc. č. 1617 a parc. č. 1618 z LV č. 3458 byla stanovena porovnávacím způsobem. Byly porovnávány stavební pozemky v Petřvaldě. . Cena pozemku v kultuře zahrada parc. č. 1616 a parc. č. 1618 je upravena koeficientem 0,50. Cena pozemků zjištěná porovnávacím způsobem odpovídá obvyklým cenám v -4-
2
227,82 Kč/m
Petřvaldě. Podle Zprávy o nebezpečí povodně České asociace pojišťoven se pozemky z LV č. 3458 nacházejí v zóně 1 – zóna se zanedbatelným nebezpečím povodně.
Druh pozemku
Parcela č.
orná půda ( urč. k zastavění) orná půda ( urč. k zastavění) orná půda ( urč. k zastavění) orná půda ( urč. k zastavění) zahrada zastavěná plocha a nádvoří zahrada Celková výměra pozemků
1615/1 1615/3 1615/4 1615/5 1616 1617 1618
Výměra m2 704 599 608 97 532 427 102 3 069
Jednotková cena Kč/m2 228 228 228 228 114 228 114 Hodnota pozemků celkem
Celková cena pozemku Kč 160 512 136 572 138 624 22 116 60 648 97 356 11 628 627 456
Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby – rodinného domu č. p. 594 Seznam podlaží Zastavěná plocha 100,99 m2 125,74 m2
Název 1.P.P. 1.N.P.
Užitná plocha 80,79 m2 100,59 m2
Výpočet obestavěného prostoru Název 1.P.P. 1.N.P. Krov Obestavěný prostor - celkem:
Zastavěná plocha Obestavěný prostor Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
100,99*2,10 125,74*3,00 125,24*0,80+125,24*2,10/2
[m2] [m3] [Kč/m3] % Kč roků roků % Kč
= = = =
Obestavěný prostor 212,08 m3 377,22 m3 231,69 m3 820,99 m3
Současný stav 227 820,99 5 026 100,00 4 126 000 96 6 80,00 825 000
Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb u rodinného domu č. p. 594 Název Popis Parc. číslo Vedlejší stavba Zděná, přízemní 1617 Garáž Zděná, přízemní 1617 Věcná hodnota ostatních staveb celkem
Množství 142,00 m3 54,00 m3
-5-
JC 1 200 Kč/m3 1 200 Kč/m3
RC Opotřebení 170 400 Kč 80 % 64 800 Kč 70 %
VH 34 080 Kč 19 440 Kč 53 520 Kč
Stanovení obvyklé ceny rod. domu č. p. 594 Obvyklou cenou se podle zákona č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného nebo obdobného majetku. Základem pro zjištění obvyklé ceny je porovnání cen, kterých by bylo dosaženo v daném místě a čase u stejných nebo podobných nemovitostí. Žádný zákon neuvádí závaznou metodiku pro stanovení obvyklé ceny. Specifické metody jsou v současnosti vytvářeny profesními organizacemi znalců a odhadců, organizacemi zabývajícími se výukou a stuiem oceňování nemovitostí, peněžními ústavy apod. Pro stanovení obvyklé ceny bylo provedeno vyhodnocení trhu s nemovitostmi. Bylo provedeno vyhodnocení údajů z realitního trhu, vlastního průzkumu trhu s nemovitostmi, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb. Bylo zjištěno, že s obdobnými nemovitostmi se obchoduje. Pro stanovení obvyklé ceny porovnávací metodou jsou k dispozici srovnávací objekty. Pro porovnání oceňovaného rodinného domu byly použity ceny rodinných domů nabízené na trhu s nemovitostmi v dané lokalitě ve 3. čtvrtletí 2012. Jedná se o rodinné domy podobné velikosti, podobného dispozičního řešení, srovnatelného stáří a podobné stavebně technické konstrukce. Výpočet porovnávací hodnoty – rodinný dům č. p. 594 Lokalita
Užitná plocha
Pozemek
Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m2 m2 Petřvald, ul. Podlesní
240,00
330
Požadovaná cena
Jednotková cena
Koeficient celkový
Kč
Kč/m2
KC
2 150 000
8 958
0,80
Upravená cena Foto Kč/m2 7 166
Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má dvě nadzemní podlaží, je bez podkroví a je podsklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění ústřední na plyn a na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody, plynu a elektro. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Příjezd a příchod vlastní z veřejné komunikace. Petřvald, ul. V Zimném Dole
220,00 1 200 1 397 000 6 350 0,80 Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, podkroví a je podsklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění ústřední na zemní plyn. Elektroinstalace světelná a motorová. Pozemek je rovinatý v zóně rodinných domů. Příchod a příjezd vlastní z veřejné komunikace. Přípojky vody, plynu a elektro.
5 080
Petřvald, ul. Stará Kolonie
5 296
216,00
500
1 430 000
6 620
0,80
Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, částečné podkroví a je podsklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění ústřední na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Příchod a příjezd vlastní z veřejné komunikace. Petřvald, ul. Na Úbočí
252,00
1 015
2 390 000
9 484
0,80
7 587
Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, podkroví a je podsklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je vaznicový sedlový. Vytápění ústřední na zemní plyn. Elektroinstalace světelná a motorová. Pozemek rovinatý v zóně rodinných domů. Příchod a příjezd vlastní z veřejné komunikace. Petřvald, ul. Topolová
340,00 1 572 2 190 000 6 441 0,80 Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, částečné podkroví a je částečně podsklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění lokální na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Pozemek je rovinatý, v zóně obytných domů. Příchod a příjezd vlastní z veřejné komunikace.
5 153
Petřvald, ul. Ostravská
7 800
200,00
1 699
1 950 000
9 750
0,80
Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, bez podkroví a je pod- sklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní -6-
vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění ústřední na tuhá paliva a zemní plyn.. Elektroinstalace světelná a motorová. Pozemek je rovinatý, v zóně obytných domů. Příchod a příjezd vlastní z veřejné komunikace. Celková užitná plocha oceňované nemovitosti
181,38 m
2
Z výše uvedeného vyplývá, že rodinný dům č. p. 594 v Petřvaldě, k. ú. Petřvald u Karviné s příslušenstvím a pozemky parc. č. 1617, parc. č. 1618 a parc. č. 1616 je v daném místě a čase obchodovatelný v rozmezí od 5 080 Kč/m2 do 7 800 Kč/m2 podlahové plochy. Vzhledem k poloze, umístění, stavebně technickému stavu a vybavení rodinného domu s příslušenstvím a s pozemky stanovuji obvyklou cenu v polovině uvedeného intervalu tj. 6 400 Kč/m2. Pro stanovení ceny v místě a čase obvyklé byly dále posuzovány další rozhodující skutečnosti: - Pěší dostupnost na zastávku autobusu - Vybavení a velikost rodinného domu – dům obsahuje jeden samostatný byt - Opotřebení a dobrý stav stavby - Poloha objektu – v Petřvaldě v okrajové části - Využitelnost – dům je uživán bez závad - Velikost pozemků – pozemky ve funkčním celku mají celkovou výměru 1 061 m2. - Stavebně technický stav nemovitosti je dobrý Jednotková cena stanovená srovnávací metodou byla stanovena na 6 400 Kč/m2 podlahové plochy rodinného domu. Bylo přihlíženo ke všem skutečnostem ovlivňujícím cenu, zejména lokalitu, stavebně technický stav, velikost nemovitosti, výše uvedené rozhodující skutečnosti a poptávku realitního trhu.
Stanovení obvyklé ceny nemovitosti srovnávací metodou Jednotková cena podlahové plochy rodinného domu: 6 400 Kč/m2 Podlahová plocha rodinného domu: 181,38 m2
Stanovení obvyklé ceny: 181,38 m2 x 6 400 Kč/m2 = 1 160 000 Kč
Obvyklá cena oceňovaného rodinného domu č. p. 594 s příslušenstvím a pozemky parc. č. 1617, parc. č. 1616 a parc. č. 1618 v Petřvaldě, k. ú. Petřvald stanovená porovnávací metodou činí ke dni odhadu: 1 160 832 Kč, po zaokrouhlení
1 160 000 Kč slovy:
jedenmiliónjednostošedesáttisíc Kč
-7-
Stanovení obvyklé ceny pozemků určených k zastavění parc. č. 1615/1, parc. č. 1615/3, parc. č. 1615/4 a parc. č. 1615/5 porovnávacím způsobem Druh pozemku
Parcela č.
orná půda ( urč. k zastavění) orná půda ( urč. k zastavění) orná půda ( urč. k zastavění) orná půda ( urč. k zastavění) Celková výměra pozemků
1615/1 1615/3 1615/4 1615/5
Výměra m2 704 599 608 97 2 008
Jednotková cena Kč/m2 228 228 228 228 Hodnota pozemků celkem
Celková cena pozemku Kč 160 512 136 572 138 624 22 116 457 824
Obvyklá cena oceňovaných pozemků parc. č. 1615/1, parc. č. 1615/3, parc. č. 1615/4 a parc. č. 1615/5 v Petřvaldě, k. ú. Petřvald stanovená porovnávací metodou činí ke dni odhadu: 457 824 Kč, po zaokrouhlení
460 000 Kč slovy:
čtyřistašedesáttisíc Kč
REKAPITULACE 1. Rodinný dům č. p. 594 s příslušenstvím a pozemky parc. č. 1617, parc. č. 1616 a parc. č. 1618 . . . . . . 1 160 000 Kč 2. Pozemky určené k zastavění parc. č. 1615/1, parc. č. 1615/3, parc. č. 1615/4 a parc. č. 1615/5 . . . . . . 460 000 Kč CELKEM 1 620 000 Kč slovy:
jedenmiliónšestsetdvacettisíc Kč
-8-
Seznam příloh: Fotodokumentace nemovitosti Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 3458 ze dne 20.11.2008 Snímek katastrální mapy Mapa oblasti
počet stran A4 v příloze: 1 3 1 1
Ve Vřesině u Hlučína, 3.12.2012
Ing. František Císař U Sadu 25 747 20 Vřesina u Hlučína
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 30.1.1990, č.j. Spr. 1176/90, pro základní obor 1.) ekonomika, 2.) stavebnictví, pro odvětví 1.) ceny a odhady nemovitostí, 2.) stavby obytné, stavební odvětví různá, specializace pozemní stavby. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2790/135/2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2790/135/2012.
-9-
FOTODOKUMENTACE NEMOVITOSTÍ: Rodinný dům č.p. 594, na parc. č. 1617
Pohled jihozápadní
Pohled jihovýchodní
Pohled severozápadní
Vedlejší stavba a garáž
Pozemek parc. č. 1615/5
Pohled severní od domu č.p. 1905
- 10 -
KATASTRÁLNÍ MAPA:
- 11 -
MAPA OKOLÍ:
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
