ZNALECKÝ POSUDEK číslo 3126/13/2015 6
NEMOVITOST:
Ideální spoluvlastnický podíl na bytovém domě č. p. 164 a pozemku parc. č. st. 221
Katastrální údaje:
Kraj Olomoucký, okres Jeseník, obec Kobylá nad Vidnavkou, k.ú. Kobylá nad Vidnavkou, kód k.ú. 667404, LV 208, LV 155
Ostatní stavby: Pozemky: st. 221 Spoluvlastník bytového Miroslav Doležel, Kobylá nad Vidnavkou 164, 79065 Kobylá nad Vidnavkou, spoluvlastnický domu č. p. 164 podíl: 16420 / 100000 Spoluvlastník pozemku: Miroslav Doležel, Kobylá nad Vidnavkou 164, 79065 Kobylá nad Vidnavkou, spoluvlastnický parc. č. st. 221 podíl: 16420 / 100000
OBJEDNATEL :
Exekutorský úřad Praha 6; č. j. 180 Ex 4439/10, obj. ze dne 9.12.2014
Adresa objednatele: Bělohorská 270 / 17, 169 00 Praha 6 telefon: IČ:
e-mail: DIČ:
ZHOTOVITEL :
Ing. František Císař
Adresa zhotovitele:
U Sadu 293 / 25, 747 20 Vřesina u Hlučína telefon: 595031042, 602856132 e-mail:
[email protected] IČ: 40305864 DIČ:
ÚČEL OCENĚNÍ: Pro účely provedení exekuce ve věci č. j. 180 Ex 4439/10, obj. ze dne 9.12.2014
Datum místního šetření:
Počet stran:
21 stran
22.12.2014
Datum zpracování :
Počet příloh:
Posudek se předává objednateli ve čtyřech vyhotoveních.
8.1.2015
12
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1962 Rekonstrukce stavby: dílčí, částečně fasáda, zateplení, okna
rekonstrukce v r. 2013
SOUČASNÝ STAV Konstrukce: montované Využití: bydlení Okolí: bytová zóna Přípojky: voda, kanalizace do septiku, elektro zp. příjezd
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci: Počet obyvatel: Stavebně technický stav stavby: Stavebně technický stav jednotky: Vytápění: Energetický průkaz stavby:
Počet podlaží celkem:
Bytová jednotka Č.p./č.jedn. Podlaží
1. NP
3
Typ
3+1
MHD železnice dálnice/silnice I. tř Širší centrum - smíšená zástavba 414 dobře udržovaná dobře udržovaná etážové - tuhá paliva Není
z toho podzemní:
0
z toho nadzemní:
PP bytu Balkon, Sklad Garáž. Lodžie, Sklípek stání Terasa m2
m2
m2
69,93
0,00
1,12
autobus silnice II.,III.tř
3
Počet bytů/nebytů
8/0
Celková Započitatelná Obvyklá cena Podíl na plocha plocha společných částech jednotky jednotky domu a pozemku
ks
m2
m2
71,05
70,49
Kč/m2
1/1
4 965 Kč/m2
Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Jedná se o obec Kobylá nad Vidnávkou, k. ú. Kobylá nad Vidnávkou. která se nachází v bývalém okrese Jeseník, v Olomouckém kraji. Obec se nachází 15 km severozápadně od Jeseníku. Obec má 414 obyvatel. V Kobylé nad Vidnávkou ke obecní úřad, mateřská škola, základní škola nižšího stupně, hřiště. V Kobylé nad Vidnávkou je minimální rozsah sítě obchodů a služeb. V Kobylé nad Vidnávkou je proveden rozvod vodovodu a elektro NN. Oceňovaný bytový dům se nachází v širším centru obce v Kobylé nad Vidnávkou, k. ú. Kobylá nad Vidnávkou. V Kobylé nad Vidnávkou je dopravní spojení autobusové a železniční. Podle Zprávy o nebezpečí povodně se nachází v zóně 1 - zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu povodně.
Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Širší centrum – bytová zástavba Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem):
nákupní zóna ostatní MHD železnice dálnice/silnice I. tř
autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Jedná se o ocenění ideálního spoluvlastnického podílu 16420/100000 na nemovitosti č. p. 164 a pozemku parc. č. st. 221 v Kobylé nad Vidnavkou, k. ú. Kobylá nad Vidnavkou. U nemovitosti nesouhlasí právní stav se stavem fyzickým. Právní stav z LV č. 208: Rodinný dům č. p. 164 v Kobylé nad Vidnavkou, k. ú. Kobylá nad Vidnavkou. Fyzický stav: Jedná se o bytový dům, který má 8 bytů. Byt povinného p. Miroslava Doležela má dispozici 3+1 a nachází -2-
se v 1.N.P. Jedná se o ideální spoluvlastnický podíl ve výši 16420/100000 na bytovém domě č. p. 164 v Kobylé nad Vidnavkou, k. ú. Kobylá nad Vidnavkou. Jedná se o byt 3+1 v 1.N.P. v bytovém domě č. p. 164 v Kobylé nad Vidnavkou, k. ú. Kobylá nad Vidnavkou v širším centru obce. Jedná se o klidovou část obce s bezproblémovým okolím. Pozemek je rovinatý. Nemovitost má vlastní bezproblémový příchod a příjezd přes pozemek parc. č. 1003/3 z veřejné komunikace. Nemovitost bytového domu je napojena na vlastní septik, veřejný vodovod a elektro NN. Pěší dostupnost na zastávku autobusu a železnice. Bytový dům je panelový montovaný. Bytový dům není podsklepený a má 3 nadzemní podlaží. Byt 3+1 povinného p. Miroslava Doležela se nachází v 1. N.P. bytového domu č. p. 164. Byt povinného p. Miroslava Doležela byl zpřístupněn, p. Doležel se místního šetření zúčastnil spolu s p. Viliamem Tothem. Dle vyjádření p. Doležela byl dán bytový dům do užívání v roce 1962. Byt je v dobrém stavebně technickém stavu, nevykazuje žádné zjevné poruchy a závady. V průběhu dosavadního užívání byla v roce 2013 v celém bytovém domě (kromě oceňovaného bytu) vyměněna plastová okna, provedeno zateplení severní strany fasády se strukturovanou omítkou. Byt p. Doležela obsahuje předsíň, kuchyň, tři obytné místnosti, koupelnu, WC a komoru - kóji v 1.N.P. mimo byt. Svislé konstrukce jsou panelové montované. Podlahy obytných místností jsou z PVC, v ostatních místnostech z PVC. Dveře jsou dřevěné hladké, okna jsou dřevěná zdvojená, žaluzie. Je proveden rozvod studené a teplé vody, světelné elektroinstalace, propan butanu a vnitřní kanalizace. Vytápění etážové na tuhá paliva, radiátory článkové ocelové. Příprava teplé vody v elektrickém zásobníkovém ohřívači. V koupelně je vana a umývadlo. WC je splachovací standardního provedení. Instalační jádro je původní umakartové. Sporák v kuchyni je plynový - propan butan. Na domě je instalován bleskosvod. Fasádní omítky původní stříkané, severní strana je omítka strukturovaná se zateplením.
Technický popis oceňované nemovitosti Stavebně technický stav jednotky: dobře udržovaná Energetický průkaz stavby: Není Rekonstrukce jednotky: celková dílčí Počet podzemních/nadzemních podlaží: 0 / 3
sociální zařízení kuchyňská linka podlahy Počet bytový/nebytových jednotek: 8 / 0
okna
dveře
Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky: Přístupová komu.: Využití:
voda zpevněná bydlení
kanalizace nezpevněná pronájem
plyn elektro přes pozemky parc. číslo podnikání bydl. a podnik.
telefon část. obsazen
volný objekt
Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace přes pozemek parc. č. 1003/3
Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána / propachtována
Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ Kraj: Obec: Ulice:
CZ071 Olomoucký 557218 Kobylá nad Vidnavkou
Okres: Katastrální území: č.o.:
CZ0711 Jeseník 667404 Kobylá nad Vidnavkou 164
Vlastníci FO
RČ:
Podíl Miroslav Doležel
Kobylá nad Vidnavkou 164, 79065 Kobylá nad Vidnavkou
Stavby na LV 208 část obce Kobylá nad Vidnavkou
16420/100000
Je součástí č.p. 164
Bytový dům
Pozemky na LV 155 -3-
na pozemku p.č. st. 221
st. 221
Stavební parcela
Parcela KN
429 m
2
zastavěná plocha a nádvoří
Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty (bytová jednotka, nebytová jednotka) Výpočet podlahových ploch jednotky Název Typ výměry předsíň byt koupelna byt WC byt kuchyně byt pokoj byt pokoj byt pokoj byt komora - mimo byt byt Celková podlahová plocha
Podlahová plocha 6,73 m2 2,19 m2 0,95 m2 9,05 m2 17,13 m2 16,96 m2 16,93 m2 1,12 m2 71,05 m2
Koeficient 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,50
Konstrukce
Popis
Základy vč. zemních prací Svislé konstrukce Stropy Krov, střecha Krytiny střech Klempířské konstrukce Úprava vnitřních povrchů Úprava vnějších povrchů Vnitřní obklady keramické Schody Dveře Vrata Okna Povrchy podlah Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Vnitřní vodovod Vnitřní kanalizace Vnitřní plynovod Ohřev teplé vody Vybavení kuchyní Vnitřní hygienické vyb. Výtahy Ostatní Instalační pref. jádra
betonové pasy izolované panely betonové sendvičové s izolací železobetonové panelové plochá živičné, svařované, vícevrstvé pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky Nástřik, částečně strukturovaná omítka se zateplením běžné obklady železobetonové montované s běžným povrchem hladké plné dveře Plastová, v oceňovaném bytě dřevěná zdvojená PVC ústřední , kotel na tuhá paliva světelná třífázová Bleskosvod Teplá a studená voda plastové potrubí rozvod propan butanu Elektrický zásobníkový ohřívač vody běžný plynový sporák WC, umyvadlo, vana rozvod antén, instalační šachta původní
Podlahová plocha Započitatelná plocha Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
[m2] [m2] [Kč/m2] % Kč roků roků % Kč
71 70,49 14 200 100,00 1 001 011 52 48 52,00 480 485
Výpočet hodnoty pozemků -4-
Započítaná plocha 6,73 m2 2,19 m2 0,95 m2 9,05 m2 17,13 m2 16,96 m2 16,93 m2 0,56 m2 70,49 m2
Základní popis oceňovaných pozemků Předmětem ocenění je ideální spoluvlastnický podíl ve výši 16420/100000 na pozemku parc. č. st. 221 zastavěná plocha 2 a nádvoří o výměře 429 m z LV č. 155 v Kobylé nad Vidnavkou, k. ú. Kobylá nad Vidnavkou. Na pozemku parc. č. st. 221 je postavený bytový dům č. p. 164. Pozemek je rovinatý. Přístup a příjezd k bytovému domu č. p. 164 je přes pozemek parc. č. 1003/3 ze státní silnice č. III/4539.
Přehled oceňovaných pozemků Druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří Celková výměra pozemků:
Parcela č. st. 221
Výměra [m2]
Spoluvlastnický podíl 16420 / 100000
429 429
STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY Obvyklou cenou se podle zákona č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného nebo obdobného majetku. Základem pro zjištění obvyklé ceny je porovnání cen, kterých by bylo dosaženo v daném místě a čase u stejných nebo podobných nemovitostí. Žádný zákon nestanoví závaznou metodiku pro stanovení obvyklé ceny. Specifické metody jsou v současnosti vytvářeny profesními organizacemi znalců a odhadců, organizacemi zabývajícími se výukou a studiem oceňování nemovitostí, peněžními ústavy apod. Pro stanovení obvyklé ceny bytu bylo provedeno vyhodnocení trhu s nemovitostmi. Bylo provedeno vyhodnocení údajů z realitního trhu, vlastního průzkumu trhu s nemovitostmi, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb. Bylo zjištěno, že s obdobnými byty se obchoduje. Pro stanovení obvyklé ceny bytu porovnávací metodou jsou k dispozici srovnávací byty v Kobylé nad Vidnavkou a nejbližším okolí. Pro porovnání oceňovaného bytu byly použity ceny bytů nabízené na trhu s nemovitostmi v dané lokalitě v 4. čtvrtletí 2014. Jedná se o byty podobného dispozičního řešení, srovnatelného stáří a podobné stavebně technické konstrukce. Výpočet porovnávací hodnoty
Typ stavby
Popis / Zdůvodnění koeficientu Kc Započitatelná Podlaží Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena plocha m2 Kč Kč/m2
Byt 3+1
Lokalita / Fotografie Koeficient Upravená cena celkový KC Kč/m2
Česká Ves
Jedná se o byt 3+1 v osobním vlastnictví v České Vsi. Byt se nachází v 3.N.P. montovaného bytového domu. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň a tři obytné místnosti.
typový dům montovaný
79,00
3.N.P.
3+1
499 000
Byt 3+1
6 316
0,80 Vápenná
-5-
5 053
Jedná se o byt 3+1 ve Vápenné. Byt se nachází v 2.N.P. panelového bytového domu. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň a tři obytné místnosti.
typový dům montovaný panelový
72,00
2.N.P.
3+1
450 000
6 250
Byt 3+1
0,80
5 000
Česká Ves
Jedná se o byt 3+1 v České Vsi. Byt se nachází v 1.N.P. montovaného bytového domu. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň a tři obytné místnosti.
Typový dům montovaný
67,00
1.N.P.
3+1
395 000
5 896
Byt 3+1
0,80
4 717
0,80
5 032
0,80
4 727
0,80
4 660
Javorník
Jedná se o byt 3+1 v Javorníku. Byt se nachází v 3.N.P. panelového bytového domu. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň a tři obytné místnosti.
typový dům montovaný panelový
62,00
3.N.P.
3+1
390 000
6 290
Byt 3+1
Jeseník
Jedná se o byt 3+1 v Jeseníku. Byt se nachází v 2.N.P. montovaného bytového domu. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň a tři obytné místnosti.
typový dům montovaný
66,00
2.N.P.
3+1
390 000
5 909
Byt 3+1
Vidnava
Jedná se o byt 3+1 ve Vidnavě. Byt se nachází v 2.N.P. zděného bytového domu. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň a tři obytné místnosti.
netypový dům zděný
67,00
2.N.P.
3+1
390 250
-6-
5 825
Z výše uvedeného vyplývá, že ideální spoluvlastnický podíl p. Miroslava Doležela ve výši 16420 / 100 000 na bytovém domě č. p. 164 z LV č. 208 v Kobylé nad Vidnavkou, k. ú. Kobylá nad Vidnavkou a ideální spoluvlastnický podíl p. Miroslava Doležela ve výši 16420 / 100 000 na pozemku parc. č .st. 221 z LV č. 155 v Kobylé nad Vidnavkou, k. ú. Kobylá nad Vidnavkou je v daném místě a čase obchodovatelný v rozmezí od 4 660 Kč/m2 do 5 053 Kč/m2 podlahové plochy bytu. Vzhledem k poloze, umístění, stavebně technickému stavu a vybavení bytu č. 959/3 stanovuji obvyklou cenu v polovině uvedeného intervalu tj. 4 900 Kč/m2. Pro stanovení ceny v místě a čase obvyklé byly dále posuzovány další rozhodující skutečnosti: Silné stránky nemovitosti - Pěší dostupnost na zastávku autobusu a železnice - Klidná lokalita s bytovou zástavbou v širším centru Kobylé nad Vidnavkou - Velikost a vybavení bytu p. Doležela - Dílčí rekonstrukce bytového domu č. p. 164 v minulosti - Příslušenství bytu – komora – kóje v 1.N.P. - Bezproblémové okolí bytu a bytového domu č. p. 164 Slabé stránky nemovitosti - Bytový dům je v ideálním spoluvlastnictví - Zateplení pouze ze severní strany bytového domu - V bytě pana Doležela nejsou vyměněna okna za plastová - Původní bytové jádro
Jednotková cena stanovená srovnávací metodou byla stanovena na 4 900 Kč/m2 podlahové plochy bytu. Bylo přihlíženo ke všem skutečnostem ovlivňujícím cenu, zejména lokalitu, stavebně technický stav, velikost bytu a poptávku realitního trhu.
Stanovení obvyklé ceny ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 16420/100000 na bytovém domě č. p. 164 s pozemkem parc. č. st. 221 srovnávací metodou Jednotková cena podlahové plochy bytu p. Doležela: 4 900 Kč/m2 Podlahová plocha bytu: 70,49 m2
Stanovení obvyklé ceny: 70,49 m2 x 4 900 Kč/m2 = 345 401 Kč
Obvyklá cena oceňovaného ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 16420/100000 na bytovém domě č. p. 164 s pozemkem parc. č. st. 221 v Kobylé nad Vidnavkou, k. ú. Kobylá nad Vidnavkou stanovená porovnávací metodou činí ke dni odhadu 345 401 Kč, po zaokrouhlení
350 000 Kč slovy:
třistapadesáttisíc Kč -7-
Závěr a) Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí činí ke dni odhadu celkem
LV č. 208, LV č. 155 Ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti 16420/100000 na nemovitosti bytového domu č. p. 164 z LV č. 208 a ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti 16420/100000 na pozemku parc. č. st. 221 z LV č. 155 v Kobylé nad Vidnavkou, k. ú. Kobylá nad Vidnavkou, Katastrální úřad pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Jeseník, činí podle tohoto odhadu k datu ocenění
350 000 Kč b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostmi LV č. 208, LV č. 155 – nestanoví se Nájemní právo – nezjištěno Věcná břemena – nezjištěno
c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou – viz odst. b
d) Výsledná obvyklá cena oceňovaných nemovitostí
LV č. 208, LV č. 155 Ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti 16420/100000 na nemovitosti bytového domu č. p. 164 z LV č. 208 a ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti 16420/100000 na pozemku parc. č. st. 221 z LV č. 155 v Kobylé nad Vidnavkou, k. ú. Kobylá nad Vidnavkou, Katastrální úřad pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Jeseníkn, činí podle tohoto odhadu k datu ocenění
350 000 Kč slovy:
třistapadesáttisíc Kč
-8-
Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 208 ze dne 9.12.2014 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.155 ze dne 9.12.2014 Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti
počet stran A4 v příloze 4 4 1 2 1
Ve Vřesině u Hlučína 8.1.2015
Ing. František Císař U Sadu 25 747 20 Vřesina u Hlučína
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 30.1.1990, č.j. Spr. 1176/90, pro základní obor 1.) ekonomika, 2.) stavebnictví, pro odvětví 1.) ceny a odhady nemovitostí, 2.) stavby obytné, stavební odvětví různá, specializace pozemní stavby. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3126/13/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 3126/13/2015.
-9-
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
Snímek katastrální mapy
- 18 -
Fotodokumentace nemovitosti
Kuchyň
Koupelna
WC
Obývací pokoj
Ložnice
Pokoj
- 19 -
Chodba bytového domu v 1.N.P.
Schodiště bytového domu č.p. 164
Pohled jihozápadní
Pohled jihovýchodní
Pohled severovýchodní
Pohled severozápadní
- 20 -
Mapa oblasti
- 21 -
