ZNALECKÝ POSUDEK číslo 2574/47/2011 6
Bytová jednotka č. 1158/34 Holasická 1158, Opava - Kateřinky Kraj Moravskoslezský, okres Opava, obec Opava, k.ú. Kateřinky u Opavy, kód ČSÚ: 711 756, LV: 5001
NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Katastrální údaje : Ostatní stavby: Pozemky:
st. 1521
OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
EURODRAŽBY.cz, a.s. ; č. obj.:145/2011-D, 15.4.2011 U Pískovny 890 / 1, 182 00 Praha 8 IČ: DIČ:
e-mail:
telefon: 595031042, 602856132 fax: 595031042
e-mail:
[email protected]
Ing. František Císař U Sadu 293 / 25, 74720 Vřesina
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
IČ: 40305864 DIČ:
ÚČEL OCENĚNÍ:
Provedení odhadu předmětu nedobrovolné dražby
Současný stav 950 000 Kč
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:
telefon: 800900490 fax:
13 stran
29.4.2011
Datum zpracování :
2.5.2011
Počet příloh:
7
Posudek se objednavateli předává ve dvou vyhotoveních.
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1976, rekonstrukce v r. 2010 Rekonstrukce: dílčí, zateplení
SOUČASNÝ STAV Konstrukce: montované Využití: bydlení Okolí: bytová zóna Přípojky: voda, kanalizace, plyn, elektro, telefon, zp. příjezd
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD, železnice, autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. Tř, silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum - sidlištní zástavba Stavebně technický stav stavby: dobře udržovaná Vytápění: dálkové (zdroj mimo budovu) Počet podlaží celkem:
12
z toho podzemní:
1
z toho nadzemní:
11
Počet bytů/nebytů
60/0
Bytová jednotka Č.p./č.jedn. Podlaží
1158/34
7.N.P.
Typ
3+1
PP bytu Balkon Terasa
Sklad Garáž. Zahrada Celková Podíl na Obvyklá cena Sklípek stání plocha společných jednotky částech domu a pozemku
m2
m2
m2
m2
66,95
3,24
0,00
2,85
ks
m
m
0,00
69,93
Kč/m2
1/1
13 500 Kč/m2
REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Porovnávací hodnota
Současný stav 951 048 Kč
Obvyklá cena
950 000 Kč
A. NÁLEZ Situace Přehled podkladů
Charakteristika obce
Poloha nemovitosti
Fotodokumentace nemovitosti Snímek katastrální mapy Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.5001 ze dne 8.4.2011 Mapa oblasti Objednávka č. j. 145/2011-N ze dne 15.4.2011 Jedná se o město Opavu s počtem obyvatel 58 807. Město Opava je vybaveno sítí všech obchodů. Je zde nemocnice, poliklinika, policie, pošty, základní školy, střední školy, učňovské školy a vysoká škola. Město Opava je vybaveno všemi inženýrskými sítěmi. Dopravní spojení vlakem, trolejbusy a autobusy MHD. Byt č. 34 se nachází v bytovém domě č. p 1158 na ulici Holasické, v obytné zóně Opavy, v klidové části města. Pěší dostupnost na zastávku MHD.
-2-
Popis jednotlivých staveb Jedná se o bytovou jednotku č.34, která je umístěna v 7.N.P. obytného domu č. p.1158, Holasická 60 v Opavě. Dům je panelový montovaný. Je napojen na veškeré inženýrské sítě. Dům je podsklepený, má 11 nadzemních podlaží. Jedná se o byt č. 34, dispozice 3+ 1 v obytném domě č. p. 1158 v Opavě - Kateřinkách. Byt se nachází v 7.N.P. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň, obývací pokoj, ložnici, dětský pokoj, komoru a balkón, v 1.P.P.sklep. Svislé konstrukce jsou panelové montované. Podlahy obytných místností jsou dřevěné jespil, podlahy ostatních místností PVC a keramická dlažba. Dveře jsou hladké plné nebo prosklené. Okna dřevěná zdvojená. Je proveden rozvod studené a teplé vody, světelné elektroinstalace, zemního plynu a vnitřní kanalizace. Vytápění ústřední dálkové, přívod teplé vody dálkový. Byt se nachází v 6.N.P. bytového domu č. p. 1158. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň, obývací pokoj, ložnici, dětský pokoj, komoru a balkón, v 1.P.P. sklep. Byt je v dobrém stavebně technickém stavu, nevykazuje žádné zjevné poruchy a závady. V roce 20010 byla u všech bytů v č. p. 1158 provedena výměna oken a zateplení fasády. Byt č. 34 nemá okna vyměněna.
Základní popis stavby
Popis bytové/nebytové jedn.
Dispoziční řešení Popis tech. stavu stavby
Konstrukce 1. Základy včetně zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Okna 13. Povrchy podlah 14. Vytápění 15. Elektroinstalace 16. Bleskosvod 17. Vnitřní vodovod 18. Vnitřní kanalizace 19. Vnitřní plynovod 20. Ohřev teplé vody 21. Vybavení kuchyní 22. Vnitřní hygienické vybavení 23. Ostatní
Popis betonové pasy izolované panelové betonové sendvičové železobetonové montované plochá živičné, svařované, vícevrstvé pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky nástřiky na bázi umělých hmot běžné obklady železobetonové montované s běžným povrchem hladké plné dveře Dřevěná zdvojená Jespil Ústřední dálkové Světelná bleskosvod Plastové trubky Plastové potrubí rozvod zemního plynu centrální ohřev vody běžný plynový sporák WC, umyvadlo, vana Chybí
Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků
Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl o velikosti 206/9990 na pozemku parc. č. st. 1521 zastavěná plocha a nádvoří v v k. ú. Kateřinky u Opavy. Výměra pozemku činí 432 m2.
B. OCENĚNÍ Výpočet věcné hodnoty bytové jednotky Výpočet věcné hodnoty jednotky Podlahová plocha Jednotková cena (JC) Reprodukční hodnota (RC) Rozestavěnost
[m2] [Kč/m2] Kč %
Současný stav 69,93 15 064 1 053 361 100,00 -3-
Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
roků roků % Kč
35 65 35,00 684 685
C. Stanovení obvyklé ceny Obvyklou cenou se podle zákona č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného nebo obdobného majetku. Základem pro zjištění obvyklé ceny je porovnání cen, kterých by bylo dosaženo v daném místě a čase u stejných nebo podobných nemovitostí. Pro stanovení obvyklé ceny bylo provedeno vyhodnocení trhu s nemovitostmi. Bylo provedeno vyhodnocení údajů z realitního trhu, vlastního průzkumu trhu s nemovitostmi, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb. Bylo zjištěno, že s obdobnými nemovitostmi se obchoduje. Pro stanovení obvyklé ceny porovnávací metodou jsou k dispozici srovnávací objekty. Pro porovnání oceňovaného bytu byly použity ceny bytů nabízené na trhu s nemovitostmi v dané lokalitě v 1. čtvrtletí 2011. Jedná se o byty podobného dispozičního řešení, srovnatelného stáří a podobné stavebně technické konstrukce.
Výpočet porovnávací hodnoty Výpočet podlahových ploch jednotky Název předsíň koupelna kuchyň obývací pokoj ložnice dětský pokoj WC komora sklep (mimo byt) balkon Celková podlahová plocha
Typ výměry byt byt byt byt byt byt byt byt sklad (sklípek) balkon
Podlahová plocha 6,82 m2 4,01 m2 11,41 m2 16,99 m2 10,08 m2 15,00 m2 1,23 m2 1,42 m2 2,85 m2 3,24 m2 73,05 m2
Koeficient 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,70 0,30
Lokalita / Popis Typ stavby
Užitná plocha m2
Podlaží
Dispozice
Započítaná plocha 6,82 m2 4,01 m2 11,41 m2 16,99 m2 10,08 m2 15,00 m2 1,23 m2 1,42 m2 2,00 m2 0,97 m2 69,93 m2
Zdůvodnění koeficientu Kc Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Kč Kč/m2 KC Kč/m2
Oceňovaná jednotka Opava - Kateřinky
X
3+1 Panelová montovaná
69,93
6.N.P.
3+1
X
X
Srovnávané jednotky Opava - Kateřinky, ul. Černá Jedná se o byt 3+1 na ul.Černé v Opavě - Kateřinkách. Dům je panelový. Byt se nachází v
-4-
X
X
6.N.P. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň, obývací pokoj, dětský pokoj a ložnici. Sklep mimo byt. montovaná panelová
68,00
5.N.P.
3+1
1 199 000
17 632
0,800
14 106
Jedná se o byt 3+1 v Opavě - Kateřinkách, ul. Na Pastvisku. Dům je panelový. Byt se nachází v 1.N.P. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň, obývací pokoj, dětský pokoj a ložnici.Sklep mimo byt. panelová 72,00 1.N.P. 3+1 1 300 000 18 056
0,800
14 444
0,800
13 000
0,800
13 486
0,800
13 128
Opava - Kateřinky, ul. Na Pastvisku
Opava - Kateřinky, ul. Ratibořská Jedná se o byt 3+1 v Opavě - Kateřinkách ul.Ratibořská. Dům je panelový montovaný. Byt se nachází v 4.N.P. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň, obývací pokoj, dětský pokoj a ložnici.Sklep v 1.P.P. panelová
84,00
4.N.P.
3+1
1 365 000
16 250
Opava - Kateřinky, ul. Ant. Sovy
Jedná se o byt 3+1 na ul. Ant. Sovy v Opavě - Kateřinkách. Dům je montovaný, panelový. Byt se nachází v 3.N.P. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň, obývací pokoj, ložnici a dětský pokoj. Sklep je mimo byt. 70,00
1 180 000
16 857
Opava - Kateřinky, ul. Zeyerova
Jedná se o byt 3+1 na ul. Zeyerově v Opavě - Kateřinkách. Dům je panelový. Byt se nachází v 8.N.P. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň, obývací pokoj, ložnici a dětský pokoj. Sklep je mimo byt. panelová montovaná
78,00
8.N.P.
3+1
1 280 000
16 410
Celková užitná plocha oceňované nemovitosti
69,93 m
2
Z výše uvedeného vyplývá, že uvedený byt č. 1158/34 v bytovém domě č. p. 1158 v Opavě – Kateřinkách, ul. Holasická se spoluvlastnickým podílem 206/9990 na společných částech domu a pozemku parc. č. st. 1521 je v daném místě a čase obchodovatelný v rozmezí od 13 000 Kč/m2 do 14 444 Kč/m2 podlahové plochy bytu. Vzhledem k poloze, umístění, stavebně technickému stavu a vybavení bytu stanovuji obvyklou cenu v dolní polovině uvedeného intervalu tj. 13 600 Kč/m2. Pro stanovení ceny v místě a čase obvyklé byly dále posuzovány další rozhodující skutečnosti: - Pěší dostupnost na zastávku MHD - Velikost bytu - Vybavení a stavebně technický stav bytu - Poloha a umístění bytu - Bezproblémové okolí Jednotková cena stanovená srovnávací metodou byla stanovena na 13 600 Kč/m2 podlahové plochy bytu. Bylo přihlíženo ke všem skutečnostem ovlivňujícím cenu, zejména lokalitu, stavebně technický stav, velikost bytu a poptávku realitního trhu.
Stanovení obvyklé ceny nemovitosti srovnávací metodou Jednotková cena podlahové plochy bytu: 13 600 Kč/m2 Podlahová plocha bytu: 69,93 m2
Stanovení obvyklé ceny bytu: 69,93 m2 x 13 600 Kč/m2 = 951 048 Kč -5-
Na nemovitosti váznou dle smlouvy o převodu vlastnictví bytu ze dne 13.9.2004 věcná břemena ve prospěch SM Plynárenské, smlouva č. j. V 601/1997 a OpavaNet, smlouva č. j. V 6800/2002 umístění, údržby a opravy internetového zařízení. Tato věcná břemena nemají vliv na obvyklou cenu bytu.
Obvyklá cena oceňovaného bytu č. 1158/34 s podílem 206/9990 na společných částech domu a na pozemku parc. č. st. 1521v Opavě, k. ú. Kateřinky u Opavy stanovená porovnávací metodou činí ke dni odhadu po zaokrouhlení
950 000 Kč slovy:
devětsetpadesáttisíc Kč počet stran A4 v příloze:
D. Seznam příloh: Fotodokumentace nemovitosti Snímek katastrální mapy Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.5001 ze dne 8.4.2011 Mapa oblasti
3 1 2 1
Ve Vřesině u Hlučína, 2.5.2011
Ing. František Císař U Sadu 25 747 20 Vřesina u Hlučína
E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 30.1.1990, č.j. Spr. 1176/90, pro základní obor 1.) ekonomika, 2.) stavebnictví, pro odvětví 1.) ceny a odhady nemovitostí, 2.) stavby obytné, stavební odvětví různá, specializace pozemní stavby. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2574/47/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2574/47/2011.
-6-
Fotodokumentace nemovitosti.
Koupelna
WC
Pokoj
Obývací pokoj
Obývací pokoj
Komora
-7-
Předsíň
Ložnice
Kuchyň
Kuchyň
Vstupní chodba v domě
Sklep
-8-
Vstup do domu
Celkový pohled
Celkový pohled
Celkový pohled
-9-
Katastrální snímek
- 10 -
- 11 -
- 12 -
Mapa oblasti
- 13 -