ZNALECKÝ POSUDEK číslo 3039/68/2014 6
NEMOVITOST:
Bytová jednotka - byt
Adresa nemovitosti: Katastrální údaje:
Ludvíka Podéště 1856 / 38, 708 00 Ostrava - Poruba Kraj Moravskoslezský, okres Ostrava-město, obec Ostrava, k.ú. Poruba-sever, kód k.ú. 715221, LV 11613
Ostatní stavby: Pozemky: Vlastník jednotky: Vlastník pozemku:
3688 David Bábel, Ludvíka Podéště 1856/38, 70800 Ostrava, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 David Bábel, Ludvíka Podéště 1856/38, 70800 Ostrava, spoluvlastnický podíl: 1 / 1
OBJEDNATEL :
Exekutorský úřad Praha 6; č. obj.:180 Ex 3683/13, 19.5.2014
Adresa objednatele: Bělohorská 270 / 17, 169 00 Praha 6 telefon: IČ:
e-mail: DIČ:
ZHOTOVITEL :
Ing. František Císař
Adresa zhotovitele:
U Sadu 293 / 25, 747 20 Vřesina u Hlučína telefon: 595031042, 602856132 e-mail:
[email protected] IČ: 40305864 DIČ:
ÚČEL OCENĚNÍ: pro účely úvěrového řízení (ocenění stávajícího stavu) Účel úvěru:
koupě
Datum místního šetření:
Počet stran:
19 stran
výstavba
30.5.2014
změna stavby
rekonstrukce
leasing
Datum zpracování :
11.6.2014
Počet příloh:
10
Posudek se předává objednateli ve čtyřech vyhotoveních.
jiné
Nemovitost: Bytová jednotka č. 1856/46 s podílem 514/43132 na společných částech bytového domu č. p. 1856 a pozemku parc. č. 3688 v Ostravě, k. ú. Poruba - sever SOUČASNÝ STAV Konstrukce: montované panelové Využití: bydlení Okolí: bytová zóna Přípojky: voda, kanalizace, plyn Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci: Počet obyvatel: Stavebně technický stav stavby: Stavebně technický stav jednotky: Vytápění: Energetický průkaz stavby:
13
Počet podlaží celkem:
Bytová jednotka Č.p./č.jedn. Podlaží
1856/46
8. NP
Typ
2+1
MHD dálnice/silnice I. tř, silnice II.,III.tř Širší centrum - sidlištní zástavba 297 421 (pokles) dobře udržovaná dobře udržovaná dálkové (zdroj mimo budovu) Není
z toho podzemní:
1
z toho nadzemní:
PP bytu Balkon, Sklad Garáž. Lodžie, Sklípek stání Terasa m2
m2
m2
49,23
2,59
1,98
12
Počet bytů/nebytů
72/1
Celková Započitatelná Obvyklá cena Podíl na plocha plocha společných částech jednotky jednotky domu a pozemku
ks
m2
m2
53,81
51,52
Kč/m2
514 / 43 132
15 334 Kč/m2
NÁLEZ Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Jedná se o Statutární město Ostrava s počtem obyvatel 297 421.město Ostrava je vybaveno sítí všech obchodů a služeb. Jsou zde nemocnice, polikliniky, lékárny, banky, pojišťovny, městská policie, státní policie, pošty, mateřské školy, základní školy, učňovské školy, střední školy a vysoké školy. Ostrava je vybavena všemi inženýrskými sítěmi. Dopravní spojení MHD, autobusy a železnice. Nemovitost se nachází na ulici Ludvíka Podéště v místní části Poruba.
Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Širší centrum - sidlištní zástavba Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem):
nákupní zóna ostatní MHD železnice dálnice/silnice I. tř
autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Jedná se o byt č. 1856/46 v bytovém domě č.p. 1856 na ulici Ludvíka Podéště, v Ostravě, k. ú. Poruba - sever, v širším centru místní části Poruba, se sídlištní zástavbou bytovými domy. Jedná se o klidovou část obce s bezproblémovým okolím. Pozemek je rovinatý. Nemovitost má vlastní bezproblémový příchod a příjezd z veřejné komunikace - ul. Ludvíka Podéště. Nemovitost bytového domu je napojena na všechny inženýrské sítě. Pěší dostupnost na zastávku MHD.
-2-
Jedná se o bytovou jednotku č. 46, která je umístěna v 8.N.P. bytového domu č. p. 1856 v Ostravě, k. ú. Poruba - sever. Bytový dům je panelový montovaný. Bytový dům je podsklepený a má 12 nadzemních podlaží. Byt č. 1856/46 se nachází v 8 podlaží bytového odmu č. p. 1856. Byt obsahuje předsíň, kuchyň, dvě obytné místnosti, koupelnu, WC a sklep v 1.P.P. mimo byt. Svislé konstrukce jsou panelové montované. Podlahy obytných místností jsou plovoucí z laminátových lamel a vlýskové, v ostatních místnostech plovoucí z laminátových lamel a z keramické dlažby. Dveře jsou dřevěné hladké, okna jsou plastová zdvojená. Je proveden rozvod studené a teplé vody, světelné elektroinstalace, zemního plynu a vnitřní kanalizace. Vytápění ústřední dálkové, radiátory litinové. Přívod teplé vody dálkový. V koupelně je vana a umývadlo. WC je splachovací standardního provedení. Instalační jádro je původní zděné. V kuchyni je plynový. Na domě je instalován bleskosvod. Byt č. 1856/46 byl zpřístupněn, místní šetření bylo provedeno za účasti p. Davida Bábela. Dle vyjádření p. Bábela byl dán bytový dům do užívání v roce 1972. Byt je v dobrém stavebně technickém stavu, nevykazuje žádné zjevné poruchy a závady. V průběhu dosavadního užívání byla v roce 2007 vyměněna plastová okna, provedeno zateplení fasády se strukturovanou omítkou a zasklena lodžie.
Technický popis oceňované nemovitosti Stavebně technický stav jednotky: dobře udržovaná Rekonstrukce jednotky: celková dílčí Počet podzemních/nadzemních podlaží: 1 / 12
sociální zařízení kuchyňská linka podlahy Počet bytový/nebytových jednotek: 72 / 1
okna
ostatní
Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky: Přístupová komu.: Využití:
voda zpevněná bydlení
kanalizace nezpevněná pronájem
plyn elektro přes pozemky parc. číslo podnikání bydl. a podnik.
telefon část. obsazen
volný objekt
Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace
Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána / propachtována
Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ Kraj: Obec: Ulice:
CZ080 Moravskoslezský 554821 Ostrava Ludvíka Podéště
Okres: Katastrální území: č.o.:
CZ0806 Ostrava-město 715221 Poruba-sever 38
Vlastníci FO
Podíl
RČ: 840120/5549
David Bábel
Ludvíka Podéště 1856/38, 70800 Ostrava
Stavby na LV 3182
1/1
je součástí
část obce Poruba
č.p. 1856
Bytový dům
na pozemku p.č. 3688
Jednotky na LV 11613 Číslo jednotky: 1856/46
Spoluvlastnický podíl: 514 / 43 132
Pozemky na LV 3688
Pozemková parcela
Parcela KN
569 m
2
Byt
zastavěná plocha a nádvoří
Výpočet věcné hodnoty staveb Byt obsahuje předsíň, kuchyň, dvě obytné místnosti, koupelnu, WC a sklep v 1.P.P. mimo byt. Svislé konstrukce jsou panelové montované. Podlahy obytných místností jsou plovoucí z laminátových lamel a vlýskové, v ostatních místnostech plovoucí z laminátových lamel a z keramické dlažby. Dveře jsou dřevěné hladké, okna jsou plastová zdvojená. Je proveden rozvod studené a teplé vody, světelné elektroinstalace, zemního plynu a vnitřní -3-
kanalizace. Vytápění ústřední dálkové, radiátory litinové. Přívod teplé vody dálkový. V koupelně je vana a umývadlo. WC je splachovací standardního provedení. Instalační jádro je původní zděné. V kuchyni je plynový. Na domě je instalován bleskosvod.
Výpočet věcné hodnoty (bytová jednotka, nebytová jednotka) Konstrukce
Popis
Základy vč. zemních prací Svislé konstrukce Stropy Krov, střecha Krytiny střech Klempířské konstrukce Úprava vnitřních povrchů Úprava vnějších povrchů Vnitřní obklady keramické Schody Dveře Vrata Okna Povrchy podlah Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Vnitřní vodovod Vnitřní kanalizace Vnitřní plynovod Ohřev teplé vody Vybavení kuchyní Vnitřní hygienické vyb. Výtahy Ostatní Instalační pref. jádra
betonové pasy izolované panely betonové sendvičové s izolací železobetonové panelové plochá živičné, svařované, vícevrstvé pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky strukturovaná omítka se zateplením běžné obklady železobetonové montované s běžným povrchem hladké plné dveře plastová plovoucí laminátová ústřední dálkové světelná třífázová bleskosvod plastové trubky plastové potrubí rozvod zemního plynu centrální ohřev vody běžný plynový sporák WC, umyvadla, vana osobní výtah rozvod antén, vestavěné skříně instalační šachty zděné
Podlahová plocha Započitatelná plocha Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
[m2] [m2] [Kč/m2] % Kč roků roků % Kč
54 51,52 17 200 100,00 886 156 42 58 42,00 513 970
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků 2
Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl na pozemku parc. č. 3688 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 569 m v Ostravě, k. ú. Poruba - sever. Podílovým spoluvlastníkem pozemku parc. č. 3688 z LV č. 3182 s podílem 514/43132 je David Bábel, Ludvíka Podéště 1856/38, 708 00 Ostrava - Poruba Na pozemku parc. č. 3688 je postavený bytový dům č. p. 1856. Pozemek je rovinatý. Přístup a příjezd k bytovému domu je z místní komunikace - ul- Ludvíka Podéště. Ve Statutárním městě Ostrava je v platnosti cenová mapa č. 14. V této cenové mapě je v dané oblasti cena stavebních 2 pozemků 500 Kč/m .
-4-
Podle Zprávy o nebezpečí povodně se oceňovaný pozemek nachází v zóně 1 - zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu povodně.
Přehled oceňovaných pozemků Druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří Celková výměra pozemků:
Parcela č. 3688
Výměra [m2] 569 569
Spoluvlastnický podíl 514 / 43 132
STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY Obvyklou cenou se podle zákona č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného nebo obdobného majetku. Základem pro zjištění obvyklé ceny je porovnání cen, kterých by bylo dosaženo v daném místě a čase u stejných nebo podob-ých nemovitostí. Žádný zákon nestanoví závaznou metodiku pro stanovení obvyklé ceny. Specifické metody jsou v současnosti vytvářeny profesními organizacemi znalců a odhadců, organizacemi zabývajícími se výukou a studiem oceňování nemovitostí, peněžními ústavy apod. Pro stanovení obvyklé ceny bytu bylo provedeno vyhodnocení trhu s nemovitostmi. Bylo provedeno vyhodnocení údajů z realitního trhu, vlastního průzkumu trhu s nemovitostmi, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb. Bylo zjištěno, že s obdobnými nemovitostmi se obchoduje. Pro stanovení obvyklé ceny bytu porovnávací metodou jsou k dispozici srovnávací byty v Ostravě - Porubě. Pro porovnání oceňovaného bytu byly použity ceny bytů nabízené na trhu s nemovitostmi v dané lokalitě v 2. čtvrtletí 2014. Jedná se o byty podobného dispozičního řešení, srovnatelného stáří a podobné stavebně technické konstrukce. Výpočet podlahových ploch jednotky Název předsíň koupelna WC kuchyň pokoj pokoj lodžie zasklená sklep Celková podlahová plocha
Typ výměry byt byt byt byt byt byt byt Mimo byt
Podlahová plocha 5,71 m2 2,48 m2 0,93 m2 8,00 m2 17,39 m2 14,72 m2 2,59 m2 1,98 m2 53,81 m2
Koeficient 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,50 0,50
Započítaná plocha 5,71 m2 2,48 m2 0,93 m2 8,00 m2 17,39 m2 14,72 m2 1,30 m2 0,99 m2 51,52 m2
Výpočet porovnávací hodnoty Byt obsahuje předsíň, kuchyň, dvě obytné místnosti, koupelnu, WC a sklep v 1.P.P. mimo byt. Svislé konstrukce jsou panelové montované. Podlahy obytných místností jsou plovoucí z laminátových lamel a vlýskové, v ostatních místnostech plovoucí z laminátových lamel a z keramické dlažby. Dveře jsou dřevěné hladké, okna jsou plastová zdvojená. Je proveden rozvod studené a teplé vody, světelné elektroinstalace, zemního plynu a vnitřní kanalizace. Vytápění ústřední dálkové, radiátory litinové. Přívod teplé vody dálkový. V koupelně je vana a umývadlo. WC je splachovací standardního provedení. Instalační jádro je původní zděné. V kuchyni je plynový. Na domě je instalován bleskosvod. -5-
Typ stavby
Popis / Zdůvodnění koeficientu Kc Započitatelná Podlaží Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena plocha m2 Kč Kč/m2
Byt 2+1
Lokalita / Fotografie Koeficient Upravená cena celkový KC Kč/m2
Ostrava - Poruba, ul. U Školky
Jedná se o byt 2+1 v Ostravě - Porubě. Byt se nachází v 11.N.P. panelového bytového domu. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň a dvě obytné místnosti.
typový dům montovaný panelový
54,00
11.N.P.
2+1
1 050 000
19 444
Byt 2+1
0,800
15 555
Ostrava - Poruba, ul. Ludovíta Štúra
Jedná se o byt 2+1 v Ostravě - Porubě. Byt se nachází v 3.N.P. panelového bytového domu. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň a dvě obytné místnosti.
typový dům montovaný panelový
54,00
3.N.P.
2+1
1 040 000
19 259
Byt 2+1
0,800
15 407
Ostrava - Poruba, ul. Ukrajinská
Jedná se o byt 2+1 v Ostravě - Porubě. Byt se nachází v 8.N.P. panelového bytového domu. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň a dvě obytné místnosti.
Typový dům panelový montovaný
55,00
8.N.P.
2+1
999 000
18 164
Byt 2+1
0,800
14 531
Ostrava - Poruba, ul. Žilinská
Jedná se o byt 2+1 v Ostravě - Porubě. Byt se nachází v 8.N.P. panelového bytového domu. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň a dvě obytné místnosti.
typový dům montovaný panelový
56,00
4.N.P.
2+1
1 120 000
Byt 2+1
20 000
0,800
16 000
Ostrava - Poruba, ul.Aleše Hrdličky
-6-
Jedná se o byt 2+1 v Ostravě - Porubě. Byt se nachází v 8.N.P. panelového bytového domu. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň a dvě obytné místnosti.
typový dům montovaný panelový
54,00
2.N.P.
2+1
1 049 000
19 426
Byt 2+1
0,800
15 541
Ostrava - Potuba, Hlavní třída
Jedná se o byt 2+1 v Ostravě - Porubě. Byt se nachází v 6.N.P. panelového bytového domu. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň a dvě obytné místnosti.
typový dům montovaný panelový
57,00
6.N.P.
2+1
1 050 000
18 421
0,800
14 737
Z výše uvedeného vyplývá, že uvedený byt č. 1856/46 z LV č. 11613 v Ostravě, k. ú. Poruba – sever s podílem 514/43132 na společných částech bytového domu č. p. 1856 a pozemku parc. č. 3688 z LV č. 3182 je v daném místě a čase obchodovatelný v rozmezí od 14 531 Kč/m2 do 16 000 Kč/m2 podlahové plochy bytu. Vzhledem k poloze, umístění, stavebně technickému stavu a vybavení bytu č. 1856/46 s podílem 514/43132 na společných částech domu č. p. 1856 a pozemku parc. č. 3688 stanovuji obvyklou cenu v polovině uvedeného intervalu tj. 15 300 Kč/m2. Pro stanovení ceny v místě a čase obvyklé byly dále posuzovány další rozhodující skutečnosti: Silné stránky nemovitosti Pěší dostupnost na zastávku MHD Klidná lokalita se sídlištní zástavbou v širším centru místní části Poruba Vybavení a velikost bytu Dobrý stavebně technický stav bytu Příslušenstváí bytu – sklep Bezprorblémové okolí bytu a bytového domu Byt je ve výhradním vlastnictví
Slabé stránky nemovitosti Nebyly zjištěny Jednotková cena stanovená srovnávací metodou byla stanovena na 15 300 Kč/m2 podlahové plochy bytu. Bylo přihlíženo ke všem skutečnostem ovlivňujícím cenu, zejména lokalitu, stavebně technický stav, velikost bytu a poptávku realitního trhu.
-7-
Stanovení obvyklé ceny bytu č. 1856/46 srovnávací metodou Jednotková cena podlahové plochy bytu: 15 300 Kč/m2 Podlahová plocha bytu: 51,52 m2
Stanovení obvyklé ceny: 51,52 m2 x 15 300 Kč/m2 = 788 256 Kč
Obvyklá cena oceňovaného bytu č. 1856/46 s podílem 514/43132 na společných částech bytového domu č. p. 1856 a pozemku parc. č. 3688 v Ostravě, k. ú. Poruba – sever stanovená porovnávací metodou činí ke dni odhadu 788 256 Kč, po zaokrouhlení
790 000 Kč slovy:
sedmsetdevadesáttisíc Kč
Závěr a) Obvyklá cena oceňovaného bytu činí ke dni odhadu celkem
LV č. 11613 Výhradního vlastnického podílu o velikosti 1/1 na nemovitosti bytu č. 1856/46 z LV č. 11613 a spoluvlastnického podílu ve výši 514/43132 na společných částech bytového domu č. p. 1856 a pozemku parc. č. 3688 z LV č. 3182 v Ostravě, k. ú. Poruba – sever, Katastrální úřad pro Moravskoslezský kraj, katastrální pracoviště Ostrava, činí podle tohoto odhadu k datu ocenění
790 000 Kč b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostmi LV č. 11613 a LV č. 3182 – nestanoví se Nájemní právo – nezjištěno Věcná břemena – nezjištěno
c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou – viz odst. b d) Výsledná obvyklá cena oceňovaných nemovitostí -8-
LV č. 11613 Výhradního vlastnického podílu o velikosti 1/1 na nemovitosti bytu č. 1856/46 z LV č. 11613 a spoluvlastnického podílu ve výši 514/43132 na společných částech bytového domu č. p. 1856 a pozemku parc. č. 3688 z LV č. 3182 v Ostravě, k. ú. Poruba – sever, Katastrální úřad pro Moravskoslezský kraj, katastrální pracoviště Ostrava, činí podle tohoto odhadu k datu ocenění
790 000 Kč slovy:
sedmsetdevadesáttisíc Kč
Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 3182 ze dne 19.5.2014 - částečný - str. 1,6,8 Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 11613 ze dne 19.5.2014
počet stran A4 v příloze 3 1 2 1 3
Ve Vřesině u Hlučína 11.6.2014
Ing. František Císař U Sadu 25 747 20 Vřesina u Hlučína
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 30.1.1990, č.j. Spr. 1176/90, pro základní obor 1.) ekonomika, 2.) stavebnictví, pro odvětví 1.) ceny a odhady nemovitostí, 2.) stavby obytné, stavební odvětví různá, specializace pozemní stavby. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3038/67/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 3038/67/2014.
-9-
- 10 -
- 11 -
- 12 -
Snímek katastrální mapy
- 13 -
Fotodokumentace nemovitosti
Kuchyň
Koupelna
WC
Pokoj
Obývací pokoj
Předsíň
- 14 -
Vstup do bytu č. 46
Vstupní hala domu č.p. 1856
Sklep
Pohled na dům severozápadní
Pohled západní
Vstup do domu č.p. 1856
- 15 -
Mapa oblasti
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
