ZNALECKÝ POSUDEK číslo 2587/60/2011 6
Rodinný dům č. p. 571 Metylovice 571 Kraj Moravskoslezský, okres Frýdek-Místek, obec Metylovice, k.ú. Metylovice, kód ČSÚ: 693 545, LV: 1452
NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Katastrální údaje : Ostatní stavby: Pozemky: Vlastník stavby:
st. 1039, 733/6 Ing. Michal Jurek, Metylovice 571, 73949, spoluvlastnický podíl: SJM Lucie Jurková, Metylovice 571, 73949, spoluvlastnický podíl: SJM Ing. Michal Jurek, Metylovice 571, 73949, spoluvlastnický podíl: SJM Lucie Jurková, Metylovice 571, 73949, spoluvlastnický podíl: SJM
Vlastník pozemku:
Exekutorský úřad Praha 6; č. obj.:025 Ex 13538/10/10-16, 12.5.2011 Bělohorská 270 / 17, 169 00 Praha 6
OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
IČ: DIČ:
e-mail:
telefon: 595031042, 602856132 fax: 595031042
e-mail:
[email protected]
Ing. František Císař U Sadu 293 / 25, 74720 Vřesina
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
IČ: 40305864 DIČ:
ÚČEL OCENĚNÍ:
Provedení exekuce ve věci č. j. 13538/10-16
Datum místního šetření: Počet stran:
telefon: fax:
18 stran
30.5.2011
Datum zpracování :
14.6.2011
Počet příloh:
9
Posudek se předává objednateli ve čtyřech vyhotoveních.
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 2008
SOUČASNÝ STAV Konstrukce: zděné Využití: bydlení Okolí: bytová zóna Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: voda, kanalizace, elektro
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. Tř, silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - zástavba RD Stavebně technický stav stavby: novostavba (do 5 let stáří) Vytápění: ústřední - elektřina
RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ
5+1
PP RD Obytná/ Nebyt. m2 165 / 0
Garáž Pozemky výměra ks 1
m2 1 212
OP
ZP
Rozestavěnost
m3 575
m2 112
% 100,00
REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav
Obvyklá cena
2 870 000 Kč
- z toho hodnota pozemku
727 200 Kč
A. NÁLEZ Situace Přehled podkladů
Charakteristika obce
Fotodokumentace nemovitosti Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.1452 ze dne 11.5.2011 Snímek katastrální mapy Mapa oblasti Povodňová mapa Usnesení exekutorského úřadu Praha 6 ve věci 025 Ex 13538/10-16 ze dne 12.5.2011 Znalci nebyla předložena smlouva o zřízení věcného břemene ani geometrický plán o rozsahu věcného břemene. Ing. Michal Jurek byl řádně a včas obeslán, ale místního šetření se bez omluvy nezúčastnil. Dle vyjádření p. Lucie Jurkové má Ing. Michal Jurek všechny podklady k nemovitosti rodinného domu. Obec Metylovice se nachází na úpatí Moravskoslezských Beskyd, v okrese Frýdek - Místek. Obec Metylovice má 1658 obyvatel. Je zde 1. stupeň základní školy, pošta, zdravotní středisko, -2-
Poloha nemovitosti
obecní úřad, Odborný léčebný ústav - Moravskoslezské sanatorium. V obci je základní síť obchodů a služeb, restaurace. Veřejná doprava autobusová se spojením na Frýdlant, Frýdek – Místek a Ostravu. Obec Metylovice je vybavena veřejným vodovodem, plynovodem, kanalizací a elektro NN. Nemovitost rodinného domu se nachází v k. ú. Metylovice, okolní zástavbu tvoří rozstroušená zástavba rodinných domů se zahradami. Pozemek je svažitý k východu. Nemovitost má vlastní samostatný příjezd a příchod z obecní komunikace. Pěší dostupnost na autobusovou zastávku. Lokalita je napojena na veřejný vodovod, kanalizaci a na rozvod elektro NN. Podle Zprávy o nebezpečí povodně vydané Českou asociací pojišťoven se nemovitost nachází v zóně 1 - zóna se zanedbatelným výskytem povodně. Na pozemku parc. č. 733/6 vázne věcné břemeno spočívající v provozování podzemního kabelového vedení NN, vstupu a vjezdu v souvislosti s provozem, opravami a údržbou uvedeného energetického zařízení. Znalci nebyla předložena smlouva o zřízení věcného břemene ani geometrický plán o rozsahu věcného břemene. Ocenění věcného břemene se provede podle § 18 odst. 5 zák. č. 151/97 Sb. paušální částkou 10 000 Kč.
Popis jednotlivých staveb Základní popis
Druh stavby - účel využití Dispoziční řešení
Popis tech. stavu stavby Příslušenství stavby
Konstrukce 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody
Jedná se o samostatně stojící rodinný dům. Rodinný dům má jedno nadzemní podlaží, podkroví a je bez podsklepení. Základové pásy jsou z prostého betonu, s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné v tl. 45 cm. Stropní konstrukce jsou s rovným podhledem. Krov je dřevěný vaznicový sedlový, střešní krytina z pálených tašek tondach na bednění. Okna jsou plastová zdvojená, žalizie. Dveře dřevěné hladké plné nebo prosklené. Schodiště železobetonové s povrchem dřevěným. Podlahy obytných místností plovoucí z laminátových lamel, podlahy ostatních místností z keramické dlažby. Vytápění ústřední, elektrické. Elektroinstalace světelná a motorová. Je proveden vnitřní rozvod teplé a studené vody, vnitřní kanalizace. Vnitřní vybavení umývadlo, vana, sprchový kout a záchod standardního provedení. Příprava teplé vody v elektrickém zásobníkovém ohřívači. Klempířské konstrukce úplné z eloxovaného plechu. Rodinný dům - bydlení. V 1.N.P. se nachází zádveří, předsíň, schodiště, kuchyň, koupelna, WC, garáž, pracovna a obývací pokoj. V podkroví se nachází předsíň, šatna, třii obytné místnosti a balkón. Dle vyjádření p. Lucie Jurkové byla stavba rodinného domu dána do užívání v roce 2008. Stavba rodinného domu je ve velmi dobrém stavebně technickém stavu. Příslušenstvím stavby rodinného domu jsou venkovní úpravy - zpevněné plochy, opěrná zeď, přípojka vody, přípojka kanalizace, elektro NN.
Popis Základové pásy betonové s izolací zděné tl. 45 cm Železobetonové krov dřevěný, vázaný Tondach Eloxovaný plech vápenné, štukové Strukturovaná omítka Chybí běžné keramické obklady železobetonové monolitické sdřevěným povrchem Dřevěné hladké plné Plastová zdvojená Plovoucí - laminátové lamely keramická dlažba ústřední topení elektrické světelná, třífázová Chybí Plastové trubky, studená i teplá voda Bojler -3-
21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní
Chybí Plastové potrubí Chybí umyvadlo, sprchový kout, vana, WC Splachovací Chybí
Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků
Předmětem ocenění jsou pozemky parc .č. st. 1039 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 114 m2 a parc. č. 733/6 orná půda o výměře 1 098 m2. U pozemku parc. č. 733/6 nesouhlasí právní stav se stavem fyzickým. Právní stav: Pozemek parc. č. 733/6 orná půda o výměře 1 098 m2. Skutečný stav: ozemek parc. č. 733/6 zahrada o výměře 1 098 m2, která tvoří jednotný funkční celek se stavbou č. p. 571 a stavebním pozemkem parc .č. st. 1039. Podle § 9 odst. 3 zákona č. 151/97 Sb. se při nesouladu mezi stavem uvedeným v katastru nemovitostí a skutečným stavem vychází při oceňování ze skutečného stavu. Pozemek parc. č. 733/6 o výměře 1 098 m2 se ocení jako zahrada.
B. OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Přehled srovnatelných pozemků - Lokalita Popis pozemku(zhodnocení kladů a záporů)
Parcela č. Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená /kupní cena cena celkový cena m2 Kč Kč/m2 KC Kč/m2
Metylovice 1 400 882 000 630,00 Mírný svah, IS na hranici pozemku. Bezproblémový vlastní příjezd ze zpevněné obecní komunikace.
0,90
567,00
Metylovice 871 579 000 664,75 Rovinatý pozemek.IS na hranici pozemku. Bezproblémový zpevněný příjezd z místní komunikace.
0,90
598,27
Metylovice 2 500 1 675 000 670,00 Mírně svažitý pozemek.IS na hranici pozemku. Bezproblémový zpevněný příjezd z místní komunikace.
0,90
603,00
Metylovice 900 630 000 700,00 Rovinatý pozemek.IS v dosahu pozemku. Bezproblémový příjezd ze zpevněné místní komunikace.
0,90
630,00 2
Průměrná jednotková cena Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků:
Druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří zahrada Celková výměra pozemků
599,57 Kč/m
Cena pozemků parc. č. st. 1039 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 114 m2 a parc. č. 733/6 zahrada o výměře 1 098 m2 je stanovena porovnávacím způsobem.Byl porovnávány srovnatelné pozemky v Metylovicích. Parcela č. st. 1039 733/6
Výměra m2 114 1 098 1 212
Jednotková cena Kč/m2 600 600 Hodnota pozemků celkem
Celková cena pozemku Kč 68 400 658 800 727 200
Výpočet věcné hodnoty staveb Základové pásy jsou z prostého betonu, se svislou izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné v tl. 45 cm. Stropní konstrukce jsou železobetonové s rovným podhledem. Krov je dřevěný vaznicový sedlový, střešní krytina tašková tondach. Okna jsou plastová zdvojená. Dveře dřevěné hladké plné. Schodiště železobetonové s povrchem dřevěným. Podlahy obytných místností plovoucí z laminátových lamel, podlahy ostatních místností z keramické dlažby. Vytápění ústřední na elektřinu,. Elektroinstalace světelná a motorová. Je proveden vnitřní rozvod teplé a studené vody, vnitřní kanalizace. Vnitřní vybavení umývadlo, sprchový kout, vana a záchod. Příprava teplé vody v elektrickém zásobníkovém ohřívači. Klempířské konstrukce úplné z eloxovaného plechu.
-4-
Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Výpočet obestavěného prostoru Název 1.N.P. Podkroví a krov
111,84*2,65 = 11,02*7,98*1,38+11,02*7,98*2,79/2+6,02*3,97*2,2 = 0/2 7,98*1,10*1,00 = =
Balkóny Obestavěný prostor - celkem:
Zastavěná plocha Obestavěný prostor Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
[m2] [m3] [Kč/m3] % Kč roků roků % Kč
Obestavěný prostor 296,38 m3 270,32 m3 8,78 m3 575,48 m3
Současný stav 200 575,48 4 811 100,00 2 769 000 3 97 3,00 2 686 000
C. Stanovení obvyklé ceny Obvyklou cenou se podle zákona č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného nebo obdobného majetku. Základem pro zjištění obvyklé ceny je porovnání cen, kterých by bylo dosaženo v daném místě a čase u stejných nebo podobných nemovitostí. Pro stanovení obvyklé ceny bylo provedeno vyhodnocení trhu s nemovitostmi. Bylo provedeno vyhodnocení údajů z realitního trhu, vlastního průzkumu trhu s nemovitostmi, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb. Bylo zjištěno, že s obdobnými nemovitostmi se obchoduje. Pro stanovení obvyklé ceny porovnávací metodou jsou k dispozici srovnávací objekty. Pro porovnání oceňovaného rodinného domu s pozemky a příslušenstvím byly použity ceny srovnatelných rodinných domů nabízené na trhu s nemovitostmi v dané lokalitě v 1. čtvrtletí 2011. Jedná se o rodinné domy v Metylovicích a nejbližším okolí, které jsou podobného stáří, dispozičního řešení a stavebně technické konstrukce. Seznam podlaží Název 1.N.P. zádveří předsíň kuchyň a obývací pokoj garáž pracovna WC koupelna schodiště Podkroví předsíň
Zastavěná plocha 111,84 m2
87,94 m2
-5-
Užitná plocha 97,01 m2 2,33 m2 14,62 m2 36,97 m2 20,50 m2 11,44 m2 1,38 m2 5,65 m2 4,13 m2 67,82 m2 8,57 m2
šatna ložnice ldětský pokoj dětský pokoj
9,42 m2 12,56 m2 17,76 m2 19,50 m2
Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita
Užitná plocha
Pozemek
Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m2 m2 Metylovice
206,00
1 212
Požadovaná cena
Jednotková cena
Koeficient celkový
Kč
Kč/m2
KC
4 500 000
21 845
0,800
Upravená cena Foto Kč/m2 17 476
Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má dvě nadzemní podlaží, částečné podkroví a částečné pod- sklepení. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění ústřední na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody a elektro. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Příjezd a příchod vlastní z veřejné komunikace. Metylovice
192,00
1 500
3 990 000
20 781
0,800
16 625
Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má dvě nadzemní podlaží, je bez podkroví a bez podsklepení. Základové pásy jsou z prostého betonu bez izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění je ústřední na zemní plyn. Elektroinstalace světelná a motorová. Pozemek je rovinatý v zóně obytných domů. Příchod a příjezd vlastní z veřejné komunikace. Přípojky vody a elektro. Metylovice
404,00 14 000 9 800 000 24 257 0,770 Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má dvě nadzemní podlaží a je bez podsklepení. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění ústřední na tuhá paliva krby na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Pozemek je mírně svažitý, v roztroušené zástavbě rodinných domů. Příchod a příjezd vlastní z veřejné komunikace.
18 678
Pržno
160,00 1 100 3 590 000 22 438 0,800 Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, je částečně podsklepený a má částečné podkroví. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je vaznicový sedlový, krytina tašková. Vytápění ústřední na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Pozemek rovinatý v zóně rodinných domů. Příchod a příjezd vlastní z veřejné komunikace.
17 950
Kunčičky u Bašky
16 855
290,00
2 000
6 110 000
21 069
0,800
Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má dvě nadzemní podlaží, je částečně podsklepený a je bez podkroví. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Střecha je plochá. Vytápění lokální na zemní plyn. Elektroinstalace světelná a motorová. Pozemek rovinatý v zóně rodinných domů. Příchod a příjezd vlastní z veřejné komunikace. Janovice
260,00
739
5 730 000
22 038
0,800
17 631
Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má dvě nadzemní podlaží, je bez podsklepení a bez podkroví. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je vaznicový sedlový, krytina tašková. Vytápění ústřední nazemní plyn. Elektroinstalace světelná a motorová. Pozemek rovinatý v zóně rodinných domů. Příchod a příjezd vlastní z veřejné komunikace. Celková užitná plocha oceňované nemovitosti
164,83 m
2
Z výše uvedeného vyplývá, že rodinný dům č. p. 571 na pozemku parc. č. st. 1039 v Metylovicích, k. ú. Metylovice, s příslušenstvím, s pozemky parc. č. st. 1039 a parc. č. 733/6 je v daném místě -6-
a čase obchodovatelný v rozmezí od 16 625 Kč/m2 do 18 678 Kč/m2 podlahové plochy. Vzhledem k poloze, umístění, stavebně technickému stavu a vybavení rodinného domu s příslušenstvím a pozemky stanovuji obvyklou cenu v dolní polovině uvedeného intervalu tj. 17 500 Kč/m2. Pro stanovení ceny v místě a čase obvyklé byly dále posuzovány další rozhodující skutečnosti: - Pěší dostupnost na zastávku autobusu - Vybavení a velikost rodinného domu - Velikost pozemků - Příslušenství – přípojky IS - Bezproblémový příjezd z obecní komunikace - Věcné břemeno provozování podzemního kabelového vedení NN, vstupu a vjezdu v souvislosti s provozem, opravami a údržbou tohot zařízení Jednotková cena stanovená srovnávací metodou byla stanovena na 17 500 Kč/m2 podlahové plochy rodinného domu. Bylo přihlíženo ke všem skutečnostem ovlivňujícím cenu, zejména lokalitu, stavebně technický stav, velikost nemovitosti a poptávku realitního trhu.
Stanovení obvyklé ceny nemovitosti srovnávací metodou Jednotková cena podlahové plochy rodinného domu: 17 500 Kč/m2 Podlahová plocha rodinného domu: 164,83 m2
Stanovení obvyklé ceny: 164,83 m2 x 17 500 Kč/m2 = 2 884 525 Kč Stanovení obvyklé ceny věcného břemene – spočívající v provozování podzemního kabelového vedení NN, vstupu a vjezdu v souvislosti s provozem, opravami a údržbou uvedeného energetického zařízení v rozsahu dle geometrického plánu č. 1023-428/2006 podle smlouvy o zřízení věcného břemene ze dne 14.7.2008. Znalci nebyla předložena smlouva o zřízení věcného břemene ani geometrický plán o rozsahu věcného břemene. Ocenění věcného břemene se provede podle § 18 odst. 5 zák. č. 151/97 Sb. paušální částkou 10 000 Kč
Obvyklá cena oceňovaného rodinného domu č. p. 571, s příslušenstvím, a pozemky, s odpočtem věcného břemene v Metylovicích, k. ú. Metylovice stanovená porovnávací metodou činí ke dni odhadu po zaokrouhlení
2 870 000 Kč slovy:
dvamiliónyosmsetsedmdesáttisíc Kč
-7-
D. Závěr a) Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí činí celkem Cena nemovitosti v SJM – rodinný dům č. p. 571 postavený na pozemku parc. st. 1039, s příslušenstvím a pozemky parc .č. st. 1039 a parc .č. 733/6, s odpočtem věcného břemene, to vše zapsáno na LV č. 1452 činí podle tohoto odhadu k datu ocenění 30.5.2011:
2 870 000 Kč b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostmi Nájemní právo – nezjištěno Věcná břemena – spočívající v provozování podzemního kabelového vedení NN, vstupu a vjezdu v souvislosti s provozem, opravami a údržbou uvedeného energetického zařízení v rozsahu dle geometrického plánu č. 1023-428/2006 podle smlouvy o zřízení věcného břemene ze dne 14.7.2008. Znalci nebyla předložena smlouva o zřízení věcného břemene ani geometrický plán o rozsahu věcného břemene. Ocenění věcného břemene se provede podle § 18 odst. 5 zák. č. 151/97 Sb. paušální částkou
10 000 Kč c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou Věcná břemena – spočívající v provozování podzemního kabelového vedení NN, vstupu a vjezdu v souvislosti s provozem, opravami a údržbou uvedeného energetického zařízení v rozsahu dle geometrického plánu č. 1023-428/2006 podle smlouvy o zřízení věcného břemene ze dne 14.7.2008. Znalci nebyla předložena smlouva o zřízení věcného břemene ani geometrický plán o rozsahu věcného břemene. Ocenění věcného břemene se provede podle § 18 odst. 5 zák. č. 151/97 Sb. paušální částkou
10 000 Kč d)) Výsledná obvyklá cena oceňovaných nemovitostí činí celkem včetně příslušenství a odpočtu věcného břemene Cena nemovitosti v SJM – rodinný dům č. p. 571 postavený na pozemku parc. st. 1039, s příslušenstvím a pozemky parc .č. st. 1039 a parc .č. 733/6, s odpočtem věcného břemene, to vše zapsáno na LV č. 1452 činí podle tohoto odhadu k datu ocenění 30.5.2011:
2 870 000 Kč slovy
: dvamiliónyosmsetsedmdesáttisíc Kč -8-
počet stran A4 v příloze:
E. Seznam příloh: Fotodokumentace nemovitosti. Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.1452 ze dne 11.5.2011 Snímek katastrální mapy Mapa oblasti Povodňová mapa
Ve Vřesině u Hlučína, 14.6.2011
Ing. František Císař U Sadu 25 747 20 Vřesina u Hlučína
F. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 30.1.1990, č.j. Spr. 1176/90, pro základní obor 1.) ekonomika, 2.) stavebnictví, pro odvětví 1.) ceny a odhady nemovitostí, 2.) stavby obytné, stavební odvětví různá, specializace pozemní stavby. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2587/60/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2587/60/2011.
-9-
3 3 1 1 1
Fotodokumentace nemovitosti
Pohled jihozápadní
Pohled severní
Příjezd k nemovitosti
Pohled západní
Kuchyňský kout 1.N.P.
WC 1.N.P.
- 10 -
Koupelna 1.N.P.
Obývací pokoj 1.N.P.
Obývací pokoj 1.N.P.
Schodiště do podkroví
Pokoj v podkroví
Pokoj v podkroví
- 11 -
Garáž 1.N.P.
Elektrický kotel ÚT 1.N.P.
Pozemek parc. č. 733/6
Pohled severní z pozemku parc. č. 734
Pohled jihozápadní
Pohled severní
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
Snímek katastrální mapy .
- 16 -
Mapa oblasti.
- 17 -
- 18 -
