Z N A L E C K Ý P O S U D E K

ZNALECKÝ POSUDEK č. 3654 – 10 / 2011

ve věci ocenění nemovitosti id. ⅓ rodinného domu čp. 2312 s pozemky a příslušenstvím v k.ú. Jablonec nad Nisou, obec Jablonec nad Nisou, okres Jablonec nad Nisou.

Účel posudku:

stanovit cenu id. ⅓ staveb, pozemků a porostů příslušejících k výše uvedené nemovitosti, za účelem uvažovaného prodeje, k rozhodnému dni ocenění ve vlastnictví Bala Abdulla (⅓) a Jan Střelec (⅔) podle listu vlastnictví č. 7223 pro k.ú. Jablonec nad Nisou, obec Jablonec nad Nisou a okres Jablonec nad Nisou.

Objednavatel posudku:

soudní exekutor JUDr. Dagmar Kuželová, Novodvorská 1010, 142 00 Praha 4 usnesením č. 046 Ex 453/09-15 z 30.12.2010

Předpis pro ocenění:

zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) a vyhl. MF č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona (ve znění platném k rozhodnému dni ocenění).

Znalecký posudek vypracoval: Ing. Zdeněk Miller Mlýnská 46 466 02 Jablonec nad Nisou Znalecký posudek má 13 stran textu a 3 listy příloh. Rozhodný den ocenění – 24.1.2011

1. NÁLEZ: 1.1 Podklady předané objednavatelem: a) ústní údaje podle požadavků znalce b) xerokopie listu vlastnictví č. 7223 z 30.12.2010 c) xerokopie kopie katastrální mapy z 19.8.2009 1.2 Podklady opatřené znalcem: a) ohledání, prohlídka a zaměření oceňované nemovitosti dne 24.1.2011 b) zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění zákona 121/2000 Sb., 237/2004 Sb., 254/2004 Sb. a 296/2007 Sb., dále jen zákon c) vyhláška č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., 460/2009 Sb. a 364/2010 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona, dále jen vyhláška d) kniha “Oceňování nemovitostí IV.” - metodická příručka k zákonu a vyhlášce - autorský kolektiv (ing. Hallerová, ing. Stibůrek, ing. Vrabec a P. Weidenhoffer) e) skripta “Úřední oceňování majetku” - CERM Brno (Doc. Ing. Bradáč, DrSc., Ing. Krejčíř a Ing. Hallerová) f) časopis “Soudní inženýrství” - vydává VÚT Brno, Ústav soudního inženýrství g) aktuální znění publikace Malý lexikon obcí ČR h) publikace “Znalec” vydávaná Komorou soudních znalců i) zákon č. 183/2006 Sb. v platném znění - o územním plánování a stavebním řádu - stavební zákon, včetně prováděcích vyhlášek j) mapa města, popř. oblasti k) údaje získané v síti internet 1.3 Dokumentace a skutečnost: Při místním šetření bylo provedeno částečné zaměření nemovitosti, část tohoto zaměření je využita i pro výpočet obestavěného prostoru, dále byla provedena částečná fotodokumentace, která je uložena v archivu znalce a v příloze posudku. K tomuto ocenění nebyla předložena nájemní či jiná smlouva, která by omezovala či jinak snižovala hodnotu vlastnictví a na tomto základě je ocenění provedeno. Na listu vlastnictví č. 7223 v části C je několik exekucí. Tyto skutečnosti jsou zohledněny v tržní ceně. Povinný vlastní pouze ideální podíl 1/3 na oceňovaných nemovitostech. 1.4 Výčet oceňovaných nemovitostí list vlastnictví č. 7223 a) Hlavní stavby a1) Rodinný dům čp. 2312 b) Venkovní úpravy b1) Venk. úpravy zjednodušeným způsobem c) Porosty c1) Porosty d) Pozemky d1) Pozemek e) Tržní hodnota stanovená porovnávací metodou přímou 2

2. POSUDEK: Informace o nemovitosti Kraj: Liberecký Okres: Jablonec nad Nisou Obec: Jablonec nad Nisou Katastrální území: Jablonec nad Nisou 45 328 Počet obyvatel: Základní cena podle §28 odst. 1 písm. i) : 400,- Kč/m2 Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.

a) Hlavní stavby a1) Rodinný dům čp. 2312 - § 5 Jablonec nad Nisou je bývalým okresním městem (počet obyvatel dle platné verze Lexikonu obcí 45 328) s veškerým zázemím a veškerou občanskou vybaveností (školy i vysoké, nemocnice, bazén, divadlo, kina, apod.). Nemovitost se nachází v okrajové části města s velmi dobrou dostupností všech aktivit centra. S významnou průmyslovou výrobou (sklářství, bižuterie, automobilová výroba). Oceňovaný rodinný dům je umístěn v místní části a k.ú. Jablonec nad Nisou, severně od centra města v ulici U Rybníka. Centrum obce je vzdálené cca 600 m. Dostupnost do centra je dobrá pěšky, vlastní dopravou i MHD (autobusová zastávka nedaleko). Jde o klidnou polohu vhodnou k bydlení. Nedaleko se nachází Vodní nádrž Mšeno. Okolní zástavbu tvoří převážně bytové domy a rodinné domky vilového typu. Přístup k domu je přímo z obecní komunikace ppč. 2389/11 ve vlastnictví Jablonce nad Nisou, jde tedy o bezproblémový příjezd i přístup. Rodinný dům má dvě podzemní podlaží. Druhý suterén je pouze přes cca jednu polovinu domu. První suterén je po celé ploše domu. Dále je dům patrový s obytným podkrovím a volným půdním prostorem. Jde o zděnou stavbu, která má střechu s nepravidelným sklonem krytou eternitovými šablonami. Druhé podzemní podlaží se nevyužívá, jde pouze o sklepní prostory. První suterén je využíván ke skladování bižuterie. V přízemí a patře je vždy jedna bytová jednotka. Dům je napojen na veškeré sítě – voda obecní, elektřina, plyn a odpady jsou svedeny do obecní kanalizace. Topení je pro každé podlaží zvlášť (etážové), s plynovými kotli. Celkový stavebně technický stav domu je dobrý. Na domě je novější krytina střechy, dále jsou upraveny vnitřní části domu. Nové instalace, topení, sociální zařízení a další. Na domě chybí fasáda. V katastrální mapě je u domu z jižní strany zakreslena kolna. V dnešní době již kolna nestojí. Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: typ C Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: podsklepená Podkroví: má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží Střecha: se šikmou nebo strmou střechou s jedním nadzemním podlažím Počet nadzemních podlaží: Kód CZ - CC: 1121 3

Zastavěné plochy a výšky podlaží: 2.PP: 14,25*10,25-9,35*6,45 1.PP: 11,95*1,8+12,45*10,25+1,15*8,15 1.NP: 11,95*1,8+12,45*10,25+1,15*8,15 podkroví : 14,25*10,25+1,15*8,15-2,55*1,8 Název podlaží 2.PP: 1.PP: 1.NP: podkroví :

85,76 m2 158,50 m2 158,50 m2 150,85 m2

= = = =

Zastavěná plocha 85,76 m2 158,50 m2 158,50 m2 150,85 m2

Konstrukční výška 1,92 m 3,14 m 3,57 m 3,33 m

Obestavěný prostor: celý objekt : 158,5*(3,14+3,57)+150,84*(3,33+4,43/2)+85,7 = 5*1,92 Obestavěný prostor – celkem: =

2 064,58 m3 2 064,58 m3

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení

Provedení

1. Základy: 2. Zdivo: 3. Stropy: 4. Střecha: 5. Krytina: 6. Klempířské konstrukce: 7. Vnitřní omítky: 8. Fasádní omítky: 9. Vnější obklady: 10. Vnitřní obklady: 11. Schody: 12. Dveře: 13. Okna: 14. Podlahy obytných místností: 15. Podlahy ostatních místností: 16. Vytápění: 17. Elektroinstalace: 18. Bleskosvod: 19. Rozvod vody: 20. Zdroj teplé vody: 21. Instalace plynu: 22. Kanalizace: 23. Vybavení kuchyně: 24. Vnitřní vybavení: 25. Záchod: 26. Ostatní:

běžné základové pasy zděné tl. 45 cm s podhledy mansarda s polovalbou osinkocementové šablony pozinkovaný plech štuky chybí kamenný sokl běžné obklady standardní dřevěné dřevěná špaletová vlýsky běžná keramická dlažba ústřední třífázová bleskosvod studená i teplá standardní rozvod zemního plynu plastové potrubí standardní standardní standardní splachovací

Hodnocení standardu S S S S S S S C S S S S S S S S S S S S S S S S S S

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení 1. Základy: 2. Zdivo: 3. Stropy: 4. Střecha:

Hodnocení standardu S S S S

Obj. podíl [%] 5,40 23,40 9,10 5,40

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00

Koeficient 1,00 1,00 1,00 1,00

Upravený obj. podíl 5,40 23,40 9,10 5,40

4

5. Krytina: 6. Klempířské konstrukce: 7. Vnitřní omítky: 8. Fasádní omítky: 9. Vnější obklady: 10. Vnitřní obklady: 11. Schody: 12. Dveře: 13. Okna: 14. Podlahy obytných místností: 15. Podlahy ostatních místností: 16. Vytápění: 17. Elektroinstalace: 18. Bleskosvod: 19. Rozvod vody: 20. Zdroj teplé vody: 21. Instalace plynu: 22. Kanalizace: 23. Vybavení kuchyně: 24. Vnitřní vybavení: 25. Záchod: 26. Ostatní: Součet upravených objemových podílů:

S S S C S S S S S S S S S S S S S S S S S S

3,30 0,80 6,10 2,80 0,50 2,20 2,30 3,20 5,10 2,10 1,30 5,30 4,20 0,60 2,90 1,70 0,50 2,70 0,50 4,30 0,30 4,00

100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

Hodnota koeficientu vybavení K4:

3,30 0,80 6,10 0,00 0,50 2,20 2,30 3,20 5,10 2,10 1,30 5,30 4,20 0,60 2,90 1,70 0,50 2,70 0,50 4,30 0,30 4,00 97,20

0,9720

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 6): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):

= * * * * *

2 130,- Kč/m3 1,1200 0,9720 1,0500 2,1700 1,1710

Základní cena upravená

=

6 186,85 Kč/m3

2 064,58 m3 * 6 186,85 Kč/m3

=

12 773 246,77 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 100 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 50 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 150 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 100 / 150 = 66,667 %

-

8 515 540,42 Kč

Rodinný dům čp. 2312 - zjištěná cena

=

4 257 706,35 Kč

Plná cena:

b) Venkovní úpravy b1) Venk. úpravy zjednodušeným způsobem - § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem procentem z ceny stavby Stanovené procento z ceny staveb: 3,50 % Ceny staveb pro stanovení základu pro výpočet ceny venkovních úprav: Název stavby Cena stavby 5

Rodinný dům čp. 2312 Celkem:

4 257 706,35 Kč 4 257 706,35 Kč

Ocenění: Cena staveb celkem: Stanovené procento z ceny staveb:

*

Venk. úpravy zjednodušeným způsobem - zjištěná cena

=

4 257 706,35 0,0350 149 019,72 Kč

c) Porosty c1) Porosty Cena porostu je stanovena za jejich pokryvnou plochu. Na pozemku se nachází rododendron. Okrasné dřeviny oceněné zjednodušeným způsobem: § 42 Celková cena pozemku [Kč]: Celková výměra pozemku [m2]: Celková pokryvná plocha porostů [m2]: Cena pokryvné plochy porostů [Kč]: Cena okrasných dřevin je ve výši 8,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena okrasných dřevin: Porosty - zjištěná cena

*

868 050,11 547 10 15 869,29 0,085

=

1 348,89 =

1 348,89 Kč

d) Pozemky d1) Pozemek - § 27 - § 32 Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2: Název

Parcelní číslo

Výměra Jedn. cena [m2] [Kč/m2] 547,00 400,00

zastavěná plocha a nádvoří st. 2219 Součet Úprava ceny – příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby Úprava ceny celkem Mezisoučet 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem Pozemek - zjištěná cena

Cena [Kč] 218 800,218 800,-

42 % 42 % + 10 % 10 % + * * =

91 896,310 696,31 069,60 341 765,60 1,1710 2,1690 868 050,11 868 050,11 Kč

6

e) Stavba - porovnávací metoda přímá Tržní hodnota oceňované nemovitosti se odhadne na základě porovnání s realizovanými nebo nabídkovými cenami obdobných (srovnatelných) nemovitostí – dále jen „vzorky“. Hodnota nemovitosti, propočtená dle konkrétního vzorku, se spočítá podle vzorce Hv = ( Cv x KU - Hpoz ) / Vvzorek x Vnem / Kf kde Hv hodnota dle vzorku Cv cena vzorku KU koeficient úpravy na reálnou cenu Hpoz tržní hodnota pozemku Vvzorek výměra vzorku Vnem výměra oceňované nemovitosti Kf cenotvorný koeficient Charakteristika nemovitosti Vlastnictví Typ domu Konstrukce Stav objektu Příslušenství Užívání

osobní (vlastnická práva jsou omezena !) rodinný dům samostatný cihlová po převažující rekonstrukci standardní, nemá vliv na hodnotu dům je obsazený - původním vlastníkem

Výměry a dispozice Zastavěná plocha Obestavěný prostor

2

159.00 m 3 2 065.00 m

Vzorek 01 Předmětem prodeje je samostatně stojící vila postavená cca v r. 1910, která byla v r. 1986 rekonstruována na závodní klub. Jedná se o zděný objekt o jednom podzemním, dvou nadzemních podlažích a s části upraveným podkrovím, který je napojený na přípojky vody, kanalizace a elektro. Vytápění je dálkové, ale nefunkční. Střecha je sedlová, krytá pozinkovaným plechem a azbestocementovými šablonami. Stropy jsou dřevěné trámové. Podlahy jsou kryty koberci a keramickou dlažbou. Okna jsou dřevěná, zdvojená. Jednotlivá podlaží jsou propojena kamenným schodištěm, do podkroví dřevěným. V 1.PP jsou 4 skladové místnosti a místnost s výměníkem, v 1.NP jsou 2 klubové místnosti, kuchyňka, šatna, sklad a sociální zařízení, ve 2.NP pak 3 kanceláře, sociální zařízení a 2 komory a v podkroví kancelář. Objekt vyžaduje celkovou rekonstrukci. Součástí prodeje je i zastavěný pozemek o velikosti 178 m2; a pozemek přiléhající k budově, jehož velikost bude určena na základě geometrického plánu. Objekt je velmi dobře dopravně dostupný. Nabízeno RK za 4 140 000,- Kč od 9.8.2010, rezervace 14.1.2011. Vyhodnocení: obdobná poloha, menší objekt, také dobrý stav

obr. 1

Identifikace vzorku

www.reality.cz - nabídka 780-PK0186

7

Datum zpracování

27.01.2011

Nabídková cena Ku = 0.90

4 140 000 Kč koeficient úpravy na reálnou cenu

Charakteristika nemovitosti Vlastnictví Typ domu Konstrukce Stav objektu Příslušenství Užívání

osobní cihlová cihlová velmi dobrý standardní, nemá vliv na hodnotu dům byl ke dni prodeje volný

Výměry a dispozice Užitná plocha Zastavěná plocha

2

200.00 m 2 178.00 m

Cenotvorné faktory skup. cenotvorný faktor

hodnota faktoru [%] Situace na trhu s nemovitostmi 0 Ostatní vlivy prodeje 0 Umístění v rámci mikroregionu 0 Ostatní místní vlivy -10 Konstrukční provedení 0 Dispoziční řešení -10 Provozní náklady, možnosti ekonom. využití 0 Stavebně technický stav 0 Vliv příslušenství 0

1 1 2 2 3 3 3 3 3 *)

*)

součet skupiny [%]

*)

součin skupin

0

*)

-10

*)

*) *) *)

-10

vzorek je v rámci tohoto faktoru s oceňovanou nemovitostí srovnatelný

Kf

0.81 2

2

Hv = (4 140 000 Kč x 0.90 - 0 Kč ) / 178.00 m x 159.00 m / 0.81 = 4 108 989 Kč Míra shody (váha) 2

Vzorek 02 Bytový dům do OV, suterénní byt 1+2 (53 m2) s vlastní terasou a bezbariérovým vstupem. 1.NP 1+2 (53 m2) 2. NP 3+1 (110 m2) s obytným podkrovím. Každý byt má vlastní etážové topení s ohřevem TUV, krbová kamna. Kompletní rekonstrukce 2010-11 Nová fasáda, střecha, plastová okna, elektřina, voda, plyn, podlahy, dveře, koupeny, obklady, štuky, domácí telefon. K domu patří zahrada + parkovací stání s bránou dálkovým ovládáním. Využití na kanceláře, ordinace, penzion, pronájem. Nabízeno RK za 6 999 000,- Kč od 9.8.2010, aktualizace - sleva 14.1.2011. Vyhodnocení: horší poloha - dál od centra, menší dům, po kompletní rekonstrukci.

obr. 1

obr. 2

obr. 3

8

Identifikace vzorku Datum zpracování

www.reality.cz - nabídka AFZ-100340 27.01.2011




osobní cihlová samostatně stojící po převažující rekonstrukci standardní, nemá vliv na hodnotu dům byl ke dni prodeje volný

Výměry a dispozice Zastavěná plocha

216.00 m

2


hodnota faktoru [%] Situace na trhu s nemovitostmi 0 Ostatní vlivy prodeje 0 Umístění v rámci mikroregionu -25 Ostatní místní vlivy 0 Konstrukční provedení 0 Dispoziční řešení 0 Provozní náklady, možnosti ekonom. využití 0 Stavebně technický stav +10 Vliv příslušenství 0

1 1 2 2 3 3 3 3 3 *)

*)

součet skupiny [%]

*)

0

*)

-25

*)

součin skupin

*) *)

*)

+10


Kf

0.825 2

2


Vzorek 03 Polyfunkční vila po rekonstrukci v klidné části Jablonce n/N. Zastavěná plocha 400 m2; pozemek celkem 792 m2. Celkem užitná plocha 720 m2. V hlavní třípatrové budově: nebytový prostor 210 m2. II.NP garáž, byt 3+ kk (83 m2) + garsonka ve III.NP, ve IV.NP. byt 112 m2; + půda. Ve středním traktu objektu 2 prostory po rekonstrukci (ordinace + společná čekárna, sociální zařízení), celkem 150 m2. Zadní dvoupatrový trakt: v I.NP sklad či dílna 40 m2, ve II.NP byt 47 m2; či kanceláře. 3 nové plynové kotle, nové rozvody topení, elektriky, vody a kanalizace. Parkování ve dvoře. V současné době výnos z nájmů cca 60 tis. Kč/měs. Nabízeno RK 9 650 000,- Kč od 22.7.2010, rezervace 14.12.2010 Vyhodnocení: obdobná poloha, horší stav domu, větší objekt

9

obr. 1

obr. 2

obr. 3


www.reality.cz - nabídka M56-010065 27.01.2011




osobní vila cihlová po převažující rekonstrukci standardní, nemá vliv na hodnotu dům je obsazený - původním vlastníkem


2

720.00 m 2 400.00 m


hodnota faktoru [%] Situace na trhu s nemovitostmi 0 Ostatní vlivy prodeje 0 Umístění v rámci mikroregionu 0 Ostatní místní vlivy 0 Konstrukční provedení 0 Dispoziční řešení +10 Provozní náklady, možnosti ekonom. využití 0 Stavebně technický stav -20 Vliv příslušenství 0

1 1 2 2 3 3 3 3 3 *)

*)

součet skupiny [%]

*) *) *) *)

součin skupin

0 0

*)

*)

-10


Kf

0.90 2

2


10

Vzorek 04 Třípodlažní dům s dvojgaráží (stáří 15 let) a oplocenou zahradou, za domem možnost dalších parkovacích ploch. Příjemné místo, obklopené vzrostlou zelení, v těsné blízkosti supermarket, nedaleko přehrada, spojení s centrem MHD. Dům má novou střechu, v letech 2002 - 2009 prošel postupnou rekonstrukcí vnitřních prostor. Pozemek 1087 m2, zastavěná plocha 227 m2, zahrada 860 m2. Dispozice: 1. PP: 108 m2 - nebytový prostor, rekonstrukce 2003, vytápění plyn. kotel. V současné době pronajat, tržní nájemné. 1. NP: 130 m2; - byt 3+1 - vl. plyn. kotel, nové rozvody vody, plynu a odpady, část. plastová okna. 2. NP., 130 m2, byt 3+1 - vl. plyn. kotel, nové rozvody plynu, 2002 rekonstrukce koupelny a nová kuch. linka, 3. NP: 140 m2 podkroví - byt 4+1 - rekonstruován - vl. plyn. kotel, nové rozvody vody, plynu, odpady, koupelna nová dlažba, obklady, nová kuch. linka. Půdní prostor. Nabízeno RK 5 950 000,- Kč od 2.12.2010, aktualizace 29.12.2010. Vyhodnocení: horší poloha - dál od centra, obdobná velikost, mírně horší stav domu.

obr. 1

obr. 2

obr. 3


www.reality.cz - nabídka F09-179301 27.01.2011




osobní cihlová samostatně stojící po převažující rekonstrukci standardní, nemá vliv na hodnotu neuvedeno


2

558.00 m 2 227.00 m

Cenotvorné faktory skup. cenotvorný faktor 1 1 2 2 3 3 3 3 3 *)

hodnota faktoru [%] Situace na trhu s nemovitostmi 0 Ostatní vlivy prodeje 0 Umístění v rámci mikroregionu -30 Ostatní místní vlivy 0 Konstrukční provedení 0 Dispoziční řešení 0 Provozní náklady, možnosti ekonom. využití 0 Stavebně technický stav -10 Vliv příslušenství 0

*)

součet skupiny [%]

*)

0

*)

-30

*)

součin skupin

*) *)

*)

-10


11

Kf

0.63 2

2


Závěrečný odhad tržní hodnoty oceňované nemovitosti Vzorek 01 Vzorek 02 Vzorek 03 Vzorek 04

4 108 989 Kč 4 371 429 Kč 3 622 771 Kč 4 630 690 Kč

Průměrná hodnota Vážený průměr hodnot

4 183 470 Kč 4 089 888 Kč

Odhad tržní hodnoty oceňované nemovitosti činí

4 500 000 Kč

Cena po úpravě vlastnickým podílem: 4 500 000.00 Kč x 1/3 = 1 500 000.00 Kč Odhad tržní hodnoty položky vzhledem k podílu pouze id. ⅓ nelze s ohledem na nejasného spoluvlastníka podílu ⅔, možné problémy z toho vyplývající, apod. „těžkosti“ spoluvlastnictví činí jiný než matematický podíl, v tomto případě 1 300 000.00 Kč.

12

3. REKAPITULACE: Výsledné ceny: LV č. 7223: a) Hlavní stavby a1) Rodinný dům čp. 2312 b) Venkovní úpravy b1) Venk. úpravy zjednodušeným způsobem c) Porosty c1) Porosty d) Pozemky d1) Pozemek

=

4 257 706,35 Kč

=

149 019,72 Kč

=

1 348,89 Kč

=

868 050,11 Kč 5 276 125,07 Kč

Vlastnický podíl: 5 276 125,07 * (1 / 3) = 1 758 708,36 Kč LV č. 7223 – id. ⅓ celkem:

1 758 708,36 Kč

Výsledná cena id. ⅓ nemovitosti činí celkem

1 758 708,36 Kč

Výsledná cena podle cenového předpisu po zaokrouhlení dle § 46 slovy: Jedenmilionsedmsetpadesátosmtisícsedmsetdeset Kč

1 758 710,- Kč

e) Tržní hodnota porovnávací metodou přímou (id. ⅓) slovy: Jedenmiliontřistatisíc Kč

1 300 000,- Kč

V Jablonci nad Nisou, 8.2.2011 Ing. Zdeněk Miller Mlýnská 46 466 02 Jablonec nad Nisou 483 71 33 22, 602 433 451

Znalecká doložka: ---------------------Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím krajského soudu v Ústí nad Labem pod č.j. 4117/89 ze dne 01.11.1989 pro základní obor EKONOMIKA, odvětví ceny a odhady, zvl. specializace nemovitosti. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 3654-10/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace. Rozdělovník: 2x objednavatel 1x archív znalce (jako textový soubor na disketě) 13

Z N A L E C K Ý P O S U D E K

Recommend Documents