ZNALECKÝ POSUDEK číslo 2712/57/2012 6
NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Katastrální údaje : Ostatní stavby: Pozemky: Vlastník stavby: Vlastník pozemku:
Rodinný dům č. p. 111 Damnice 111 Kraj Jihomoravský, okres Znojmo, obec Damnice, k.ú. Damnice, kód ČSÚ: 624 675, LV: 125 Vedlejší stavba I, Vedlejší stavba II st. 213, 3287/2 Petr Lacina, Damnice 111, 67178 Damnice, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Petr Lacina, Damnice 111, 67178 Damnice, spoluvlastnický podíl: 1 / 1
OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
EXEKUTORSKÝ ÚŘAD PRAHA 6; č. obj.:č. j. 025 EX 18421/11-17, 12.4.2012 Bělohorská 270 / 17, 169 00 Praha 6 IČ: DIČ:
telefon: fax:
e-mail:
telefon: 595031042, 602856132 fax: 595031042
e-mail:
[email protected]
Ing. František Císař U Sadu 293 / 25, 74720 Vřesina
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
IČ: 40305864 DIČ:
ÚČEL OCENĚNÍ:
Provedení exekuce ve věci č. j. 025 EX 18421/11-17, obj. ze dne 12.4.2012
Současný stav OBVYKLÁ CENA
Datum místního šetření:
Počet stran:
15 stran
920 000 Kč 30.4.2012
Datum zpracování :
26.5.2012
Počet příloh:
6
Posudek se předává objednateli ve čtyřech vyhotoveních.
Nemovitost: Rodinný dům č. p. 111 s příslušenstvím a pozemky parc. č. st. 213 a parc. č. 3287/2 v Damnicích, k. ú. Damnice
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1974
SOUČASNÝ STAV Konstrukce: zděné Využití: bydlení Okolí: bytová zóna Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky:voda, kanalizace, elektro, plyn
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. Tř, silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - zástavba RD Stavebně technický stav stavby: dobře udržovaná Vytápění: lokální - tuhá paliva
RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ
7+1
PP RD Obytná/ Nebyt. m2 196 / 0
Garáž Pozemky výměra ks 0
m2 600
OP
ZP
Rozestavěnost
m3 1 132
m2 110
% 100,00
REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Porovnávací hodnota
Současný stav 923 315 Kč
Obvyklá cena
920 000 Kč NÁLEZ
Situace Přehled podkladů
Charakteristika obce
Fotodokumentace nemovitosti Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 125 ze dne 12.4.2012 Snímek katastrální mapy Mapa oblasti Usnesení exekutorského úřadu ze dne 12.4.2012 Obec Damnice se nachází v okrese Znojmo, v Jihomoravském kraji. Obec Damnice má 330 obyvatel. Nachází se 4 km od Miroslavi, 26 km od Znojma, 17 km od Moravského Krumlova a 14 km -2-
Poloha nemovitosti
od rakouských hranic. Je zde minimální síť obchodů a služeb. V obci je mateřská škola, obecní úřad, hřiště. Veřejná doprava autobusová. Obec je vybavena rozvodem vody, elektro NN a plynu. Nemovitost rodinného domu č. p. 111 se nachází v Damnicích, k. ú. Damnice. Jedná se levou polovinu dvojdomu. Rodinný dům je postaven v okrajové klidové část obce. Okolní zástavbu tvoří rodinné domy se zahradami. Pozemky jsou rovinaté. Nemovitost má vlastní samostatný příchod a příjezd z veřejné komunikace. Nemovitost je napojena na elektro NN, plynovod a vodovod. Pěší dostupnost na zastávku autobusu.
Popis jednotlivých staveb Základní popis
Druh stavby - účel využití Dispoziční řešení
Jedná se o levou polovinu dvojdomu, rodinný dům č. p. 111. Rodinný dům má dvě nadzemní podlaží, bez podkroví a je částečně podsklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu, bez izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné v tl. 45 cm. Stropní konstrukce jsou s rovným podhledem. Krov je vaznicový sedlový s poloviční valbou, střešní krytina z pálených tašek na laťování. Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Okna jsou dřevěná dvojitá. Dveře dřevěné hladké plné nebo prosklené. Podlahy obytných místností vlýsky, PVC a textilní krytiny, podlahy ostatních místností z PVC a keramické dlažby. Vytápění lokální na tuhá paliva. Ústřední vytápění s plynovým kotlem je mimo provoz, přípojka zemního plynu je odpojena. Elektroinstalace světelná a motorová, elektropřípojka je odpojena. Je proveden vnitřní rozvod teplé a studené vody, vnitřní kanalizace a zemního plynu. Vnitřní vybavení umývadlo, vana a WC standardního provedení. Příprava teplé vody v elektrickém zásobníkovém ohřívači v kombinaci s ÚT - nefunkční. Vnitřní obklady v koupelně, kuchyni a WC Vnější omítky břízolitové škrábané. Rodinný dům - bydlení. V rodinném domě se nachází jeden samostatný byt s příslušenstvím. V 1.P.P. se nachází schodiště, předsíň, prádelna, kotelna, uhelna a dva sklepy, které slouží jako sklady. V 1.N.P. se nachází vstupní zádveří, předsíň, schodiště, koupelna s WC, kuchyně, obývací pokoj, zadní vstup, obytná místnost. V 2. N.P. se nachází předsíň, schodiště, koupelna a tři obytné místnosti. Nad celým 2.N.P. se nachází půda.
Popis tech. stavu stavby
Dle vyjádření p. Petra Laciny byla stavba rodinného domu dána do užívání v roce 1974. V průběhu dosavadního užívání nebyly provedeny žádné rekonstrukce. Byla prováděna nedostatečná údržba a opravy. V současné době je odpojena plynovodní přípojka, elektro přípojka NN. Není funkční ústřední vytápění a ohřev teplé vody. Stavba je v zachovalém stavebně technickém stavu.
Příslušenství stavby
Příslušenstvím stavby rodinného domu je vedlejší stavba I za domem, vedlejší stavba II vlevo od rodinného domu a venkovní úpravy - zpevněné plochy, oplocení, žumpa a přípojky vody, plynu, kanalizace a elektro NN.
Konstrukce 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění
Popis betonové pasy izolované zděné tl. 45 cm železobetonové dřevěný vázaný, neumožňující podkroví pozinkovaný plech pozinkovaný plech vápenné, štukové břízolitové škrabané sokl - keramické obklady běžné keramické obklady železobetonové monolitické s běžným povrchem hladké plné dveře dřevěná špaletová PVC keramická dlažba Lokální na tuhá paliva -3-
17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní
světelná, třífázová - nefunkční chybí ocelové trubky, studená i teplá voda Elektrický bojler - nefunkční Zemní plyn - nefunkční plastové potrubí Kamna na tuhá paliva umyvadlo, vana, WC splachovací chybí
Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků
Předmětem ocenění jsou pozemky parc. č. st. 213 a parc. č.3287/2 z LV č. 125 pro obec Damnice., k. ú. Damnice. Vlastníkem pozemků je Lacina Petr, Damnice 111, 671 78 Jiřice u Miroslavi. U pozemků souhlasí právní stav se stavem fyzickým. Dle Zprávy o nebezpečí povodně se pozemky z LV č. 125 nacházejí v zóně 2 - zóna s s nízkým nebezpečím výskytu povodně.
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Přehled srovnatelných pozemků - Lokalita Popis pozemku(zhodnocení kladů a záporů)
Parcela č. Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená /kupní cena cena celkový cena m2 Kč Kč/m2 KC Kč/m2
Damnice
895
250 000
279,33
0,80
223,46
199,72
0,80
159,78
Rovinatý pozemek, vlastní studna, inž. sítě v dosahu pozemku.Samostatný bezproblémový příjezd. Božice
711
142 000
Rovinatý pozemek, inž. sítě na pozemku. Bezproblémový samostatný příjezd. Borotice
861
145 000
168,41
0,80
134,73
636
95 400
150,00
0,80
120,00
199 000
223,85
0,80
179,08
250 000
220,65
0,80
176,52
Rovinatý pozemek, ISna hranici pozemku. Samostatný příjezd. Pravice
Rovinatý pozemek, IS na hranici pozemku. Samostatný bezproblémový příjezd. Božice
889
Rovinatý pozemek, inž. sítě na hranici pozemku.Samostatný příjezd. Bohutice
1 133
Rovinatý pozemek, inženýrské sítě na hranici pozemku, samostatný bezproblémový zpevněný příjezd. Průměrná jednotková cena
Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků:
Druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří zahrada Celková výměra pozemků
2
165,60 Kč/m
Jednotková cena pozemků byla stanovena porovnávacím způsobem. Byly porovnávány stavební pozemky v Damnicích a nejbližším okolí. Cena stanovená porovnávacím způsobem odpovídá obvyklým cenám v Damnicích a okolí.
Parcela č. st. 213 3287/2
Výměra m2 134 466 600 -4-
Jednotková cena Kč/m2 166 166 Hodnota pozemků celkem
Celková cena pozemku Kč 22 244 77 356 99 600
Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Výpočet obestavěného prostoru Název 1.P.P. 1.N.P. 2.N.P. Krov balkón Obestavěný prostor - celkem:
Zastavěná plocha Obestavěný prostor Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
99,34*2,30 110,00*2,83 110,00*2,85 110,00*0,40+110,00*4,08/2 2,60*4,10*1,00
[m2] [m3] [Kč/m3] % Kč roků roků % Kč
= = = = = =
Obestavěný prostor 228,48 m3 311,30 m3 313,50 m3 268,40 m3 10,66 m3 1 132,34 m3
Současný stav 319 1 132,34 3 786 100,00 4 287 000 38 62 38,00 2 658 000
Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název Popis Parc. číslo Vedlejší stavba Zděná, přízemní 213 Vedlejší stavba Zděná ,přízemní 213 Věcná hodnota ostatních staveb celkem
Množství 96,00 m3 66,00 m3
JC 980 Kč/m3 850 Kč/m3
RC Opotřebení 94 080 Kč 85 % 56 100 Kč 85 %
VH 14 112 Kč 8 415 Kč 22 527 Kč
Stanovení obvyklé ceny Obvyklou cenou se podle zákona č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného nebo obdobného majetku. Základem pro zjištění obvyklé ceny je porovnání cen, kterých by bylo dosaženo v daném místě a čase u stejných nebo podobných nemovitostí. Pro stanovení obvyklé ceny bylo provedeno vyhodnocení trhu s nemovitostmi. Bylo provedeno vyhodnocení údajů z realitního trhu, vlastního průzkumu trhu s nemovitostmi, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb. Bylo zjištěno, že s obdobnými nemovitostmi se obchoduje. Pro stanovení obvyklé ceny porovnávací metodou jsou k dispozici srovnávací objekty. Pro porovnání oceňovaného rodinného domu byly použity nabídkové ceny rodinných domů nabízené na trhu s nemovitostmi v dané lokalitě v 2. čtvrtletí 2012. jedná se o rodinné domy podobné velikosti, srovnatelného stáří a podobné stavebně technické konstrukce.
-5-
Seznam podlaží Zastavěná plocha 99,34 m2 8,80 m2 1,00 15,98 m2 1,00 9,75 m2 1,00 5,68 m2 1,00 8,53 m2 1,00 m2 1,00 110,00 m2 24,84 m2 1,00 11,37 m2 1,00 3,42 m2 1,00 7,17 m2 1,00 15,83 m2 1,00 9,08 m2 1,00 4,81 m2 1,00 2,76 m2 1,00 110,00 m2 11,08 m2 1,00 21,80 m2 1,00 15,48 m2 1,00 4,86 m2 1,00 15,23 m2 1,00
Název 1.P.P. Sklep předsíň prádelna kotelna uhelna sklep 1.N.P. Obývací pokoj Kuchyně zadní vstup Předsíň obytná místnost schodiště Koupelna zádveří 2.N.P. předsíň obytná místnost obytná místnost koupelna obytná místnost
Užitná plocha 48,73 m2 8,80 m2 15,98 m2 9,75 m2 5,68 m2 8,53 m2 0,00 m2 79,28 m2 24,84 m2 11,37 m2 3,42 m2 7,17 m2 15,83 m2 9,08 m2 4,81 m2 2,76 m2 68,45 m2 11,08 m2 21,80 m2 15,48 m2 4,86 m2 15,23 m2
Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita
Užitná plocha
Pozemek
Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m2 m2
Požadovaná cena
Jednotková cena
Koeficient celkový
Kč
Kč/m2
KC
Hrušovany
Upravená cena Foto Kč/m2
216,00 3 844 1 200 000 5 556 0,80 Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, bez podkroví a je částečně podsklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu bez izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění ústřední na zemní plyn. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody, plynu a elektro. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Příjezd a příchod vlastní z veřejné komunikace.
4 445
Borotice
5 774
180,00
1 766
1 299 000
7 217
0,80
Jedná se o řadový rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, bez podkroví a je částečně podsklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění ústřední na zemní plyn. Elektroinstalace světelná a motorová. Pozemek je rovinatý v zóně obytných domů. Příchod a příjezd vlastní z veřejné komunikace. Přípojky vody, plynu a elektro. Oleksovice
85,00
1 730
489 000
5 753
0,80
4 602
Jedná se o řadový rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, bez podkroví a je bez podsklepení. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění lokální na na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Příchod a příjezd vlastní z veřejné komunikace. Hrušovany
110,00 676 799 000 7 264 0,80 Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, bez podkroví a je bez podsklepení. Základové pásy jsou z prostého betonu bez izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je vaznicový sedlový. Vytápění ústřední na zemní plyn. Elektroinstalace světelná a motorová. Pozemek svažitý v zóně rodinných domů. Příchod a příjezd vlastní z veřejné komunikace. Čejkovice
220,00
1 749
1 649 000
7 495
0,80
Jedná se o řadový rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, bez podkroví a je částečně podsklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu bez izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění lokální elektrické přímotopy. Elektroinstalace světelná a motorová. Pozemek je rovinatý, v zóně obytných domů. Příchod a příjezd vlastní z veřejné komunikace.
-6-
5 811
5 996
Bohutice
85,00
542
640 000
7 529
0,80
Jedná se o řadový rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, bez podkroví a je bez podsklepení. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění lokální plynové. Elektroinstalace světelná a motorová. Pozemek je rovinatý, v zóně obytných domů. Příchod a příjezd vlastní z veřejné komunikace. Celková užitná plocha oceňované nemovitosti
6 023
196,45 m
2
Z výše uvedeného vyplývá, že uvedený rodinný dům č. p. 111 v Damnicích, k. ú. Damnice s příslušenstvím a pozemky je v daném místě a čase obchodovatelný v rozmezí od 4 445 Kč/m2 do 6 023 Kč/m2 podlahové plochy. Vzhledem k poloze, umístění, stavebně technickému stavu a vybavení rodinného domu s příslušenstvím a s pozemky stanovuji obvyklou cenu v dolní polovině uvedeného intervalu tj. 4 700 Kč/m2. Pro stanovení ceny v místě a čase obvyklé byly dále posuzovány další rozhodující skutečnosti: - Pěší dostupnost na zastávku autobusu - Vybavení a velikost rodinného domu – dům obsahuje jeden samostatný byt s příslušenstvím - Opotřebení a dobrý stavebně technický stav stavby - Poloha objektu – v Damnicích v okrajové části - Využitelnost – v domě jsou odpojeny přípojky elektro a zemního plynu, není funkční ÚT a ohřev teplé vody - Velikost pozemků – pozemky mají celkovou výměru 600 m2. Jednotková cena stanovená srovnávací metodou byla stanovena na 5 400 Kč/m2 podlahové plochy rodinného domu. Bylo přihlíženo ke všem skutečnostem ovlivňujícím cenu, zejména lokalitu, stavebně technický stav, velikost nemovitosti, výše uvedené rozhodující skutečnosti a poptávku realitního trhu.
Stanovení obvyklé ceny nemovitosti srovnávací metodou Jednotková cena podlahové plochy rodinného domu: 4 700 Kč/m2 Podlahová plocha rodinného domu: 196,45 m2
Stanovení obvyklé ceny: 196,45 m2 x 4 700 Kč/m2 = 923 315 Kč
Obvyklá cena oceňovaného rodinného domu č. p. 111 s příslušenstvím a pozemky parc. č. st. 213 a parc. č. 3287/2 v Damnicích, k. ú. Damnice stanovená porovnávací metodou činí ke dni odhadu: 923 315 Kč, po zaokrouhlení
920 000 Kč slovy:
devětsetdvacettisíc Kč -7-
Závěr a) Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí činí ke dni odhadu celkem
LV č. 125 Vlastnický podíl o velikosti 1/1 na nemovitosti rodinného domu č. p. 111 a pozemků parc. č. st. 213 a parc. č. 3287/2 v Damnicích, k.ú. Damnice z LV č. 125, Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Znojmo, činí podle tohoto odhadu k datu ocenění 30.4.2012:
920 000 Kč b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostmi LV č. 125 – nestanoví se Nájemní právo – nezjištěno Věcná břemena - nezjištěno
c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou – viz odst. b
d)) Výsledná obvyklá cena oceňovaných nemovitostí činí celkem včetně příslušenství a pozemků
LV č. 125 Vlastnický podíl o velikosti 1/1 na nemovitosti rodinného domu č. p. 111 a pozemků parc. č. st. 213 a parc. č. 3287 v Damnicích, k.ú. Damnice z LV č. 125, Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Znojmo, činí podle tohoto odhadu k datu ocenění 30.4.2012:
920 000 Kč slovy:
devětsetdvacettisíc Kč
-8-
počet stran A4 v příloze:
Seznam příloh: Fotodokumentace nemovitosti Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 125 ze dne 12.4.2012 Snímek katastrální mapy Mapa oblasti
2 2 1 1
Ve Vřesině u Hlučína, 26.5.2012
Ing. František Císař U Sadu 25 747 20 Vřesina u Hlučína
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 30.1.1990, č.j. Spr. 1176/90, pro základní obor 1.) ekonomika, 2.) stavebnictví, pro odvětví 1.) ceny a odhady nemovitostí, 2.) stavby obytné, stavební odvětví různá, specializace pozemní stavby. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2712/57/2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2712/57/2012.
-9-
Fotodokumentace nemovitosti
Kuchyň v 1.N.P.
Koupelna s WC v 1.N.P.
Obývací pokoj v 1.N.P.
Pokoj v 1.N.P.
Ložnice v 2.N.P.
Předsíň v 1.N.P.
- 10 -
Pokoj v 2.N.P.
Zadní vstup v 1.N.P.
Pohled severrní z komunikace
Vedlejší stavba II - pohled jižní
Vedlejší stavba I – pohled severní
Celkový pohled na dvojdomek č.p.111,112
- 11 -
- 12 -
- 13 -
Snímek katastrální mapy
- 14 -
Mapa oblasti
- 15 -
