ZNALECKÝ POSUDEK č. 4640 – 55 / 2016
o obvyklé ceně nemovité věci bytové jednotky č. 618/14 se součástmi a příslušenstvím v k.ú. a obci Hrádek nad Nisou, okres Liberec.
Účel posudku:
stanovit obvyklou cenu nemovité věci zapsané k rozhodnému dni ocenění na listu vlastnictví č. 1659 pro k.ú. a obec Hrádek nad Nisou, okres Liberec ve vlastnictví SJM Ratkiewicz Roch a Ratkiewiczová Kvetoslava, za účelem uvažovaného prodeje.
Objednavatel posudku:
insolvenční správce ing. Jana Horáková, IČ 64058522, Měsíčná 256/2, 460 02 Liberec
Předpis pro ocenění:
zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění platném k rozhodnému dni ocenění.
Znalecký posudek vypracoval: Ing. Zdeněk Miller Mlýnská 46 466 02 Jablonec nad Nisou Znalecký posudek má 9 stran textu a 3 listy příloh. Rozhodný den ocenění – 4.4.2016
1. NÁLEZ: 1.1 Podklady předané objednavatelem: a) ústní údaje podle požadavků znalce b) list vlastnictví v elektronické formě (první strana v příloze) 1.2 Podklady opatřené znalcem: a) ohledání, prohlídka a zaměření oceňované nemovitosti dne 4.4.2016 b) zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), v platném znění, dále jen zákon c) odhad tržní hodnoty dle Mezinárodních oceňovacích standardů IVS (The International Valuation Standards), s přihlédnutím ke standardu IVS 1 (Oceňování na základě tržní hodnoty) d) kniha “Oceňování nemovitostí IV.” - metodická příručka k zákonu a vyhlášce - autorský kolektiv (ing. Hallerová, ing. Stibůrek, ing. Vrabec a P. Weidenhoffer) e) skripta “Úřední oceňování majetku” - CERM Brno (Doc. Ing. Bradáč, DrSc., Ing. Krejčíř a Ing. Hallerová) f) časopis “Soudní inženýrství” - vydává VÚT Brno, Ústav soudního inženýrství g) aktuální znění publikace Malý lexikon obcí ČR h) publikace “Znalec” vydávaná Komorou soudních znalců i) zákon č. 183/2006 Sb. v platném znění - o územním plánování a stavebním řádu - stavební zákon, včetně prováděcích vyhlášek j) mapa města, popř. oblasti k) údaje získané v síti internet, popř. na katastrálním pracovišti či stavebním úřadě 1.3 Názvosloví Definice základních pojmů z oblasti oceňování. Cena Pojem cena je zpravidla používán pro požadovanou, nabízenou nebo zejména skutečně zaplacenou částku za zboží nebo službu. Může nebo nemusí mít vztah hodnotě, kterou věci přisuzují jiné osoby. Cena je nebo není zveřejněna, zůstává však historickým faktem. Hodnota Hodnota není skutečně zaplacenou, požadovanou nebo nabízenou cenou. Je to ekonomická kategorie, vyjadřující peněžní vztah mezi zbožím a službami, které lze koupit, na jedné straně, kupujícími a prodávajícími na druhé straně. Jedná se o odhad. Podle ekonomické koncepce hodnota vyjadřuje užitek, prospěch vlastníka zboží nebo služby k datu, k němuž se odhad hodnoty provádí. Existuje řada hodnot podle toho, jak jsou definovány (např. věcná hodnota, výnosová hodnota, střední hodnota, tržní hodnota ap. - viz dále), přitom každá z nich může být vyjádřena zcela jiným číslem. Cena zjištěná (též “administrativní cena”) Jedná se o ocenění podle platného cenového přepisu. Ocenění nemovitosti se v současné době provádí podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č.151/1997 Sb. ve znění zákona č.121/2000 Sb., o oceňování majetku. Cena reprodukční (též “reprodukční pořizovací cena”) Cena (věcná hodnota), za kterou by bylo možno stejnou nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. 2
Věcná hodnota Věcnou hodnotou věci rozumíme reprodukční cenu věci (viz výše) sníženou o přiměřené opotřebení. Nazývá se též cena časová popř. substanční hodnota, popř. nákladová. Tato metoda je pro účely stanovení obvyklé ceny spíše informativní, protože zúčastněné strany zajímá spíše užitek z nemovitosti plynoucí. Využití této hodnoty se jeví spíše pro účely pojištění. Výnosová hodnota Metoda stanovení výnosové hodnoty nemovitosti vychází z principu ocenění užitku z vlastnictví plynoucího ve formě dosaženého (resp. při dobrém hospodaření dosažitelného) ročního nájemného inkasovaného vlastníkem (pronajímatelem), sníženého o roční náklady na provoz. Do těchto nákladů je třeba započítat průměrné roční náklady na údržbu a správu, daň z nemovitosti, pojištění, apod. Předpokládá se, že nájemné se váže jak ke stavbě, tak k pozemku na němž stavba stojí. Výnosová hodnota vychází z předpokladu, že oceňovaná nemovitost bude v budoucnu vytvářet trvalý a udržitelný výnos (příjem), neboli čistý roční stabilizovaný výnos, který pro zjištění výnosové hodnoty kapitalizujeme. V podstatě se rovná výši jistiny, kterou by bylo nutno při dané úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z podniku (nemovitosti). Porovnávací hodnota Porovnávací metoda (též srovnávací, komparační) je vhodnou metodou v případě, že v daném místě a čase existuje pro daný typ nemovitosti dostatečně rozvinutý segment realitního trhu. Metoda vychází z porovnání realizované ceny podobných nemovitostí v podobných podmínkách. Porovnání ceny oceňované nemovitosti s cenami srovnávacích nemovitostí je zpravidla provedeno (korigováno) pomocí řady kritérií zohledňujících významné odlišnosti. Obvyklá (obecná) cena, tržní hodnota Obvyklá cena je cena, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. Je to tržní hodnota věci. Zjišťuje se metodou nákladovou, výnosovou nebo porovnávací resp. jejich vhodnou kombinací. Tržní cena Tržní cena se tvoří až při konkrétním prodeji resp. koupi, může se od zjištěné tržní hodnoty (obvyklé hodnoty) odlišovat, nezřídka i výrazně. 1.4 Dokumentace a skutečnost: V rámci místní šetření, které proběhlo dne 4.4.2016, bylo provedeno posouzení stavu celé nemovitosti, vč. příslušenství. Předmětem ocenění je byt č. 14 v domě čp. 618, ulice Liberecká v k.ú. a obci Hrádek nad Nisou. Dům jako takový je panelový zateplený, s výtahem. Zateplení domu proběhlo před cca 2 roky, po rekonstrukci je i výtah, jsou nové vstupní dveře do domu. Dům má osm nadzemních podlaží, když na typickém podlaží jsou tři byty, oceňovaný byt je na podlaží prostředním a je o velikosti 2+kk, je v původním neudržovaném stavu, má umakartové jádro, původní dřevěná zdvojená okna, v současné době je prázdný, neobývaný. K vypracování ocenění nebyla předložena žádná nájemní či jiná smlouva, která by omezovala či jinak snižovala hodnotu vlastnictví a na tomto základě je ocenění provedeno. Vzhledem k tomu, že k ocenění nebyla předložena žádná dokumentace, ani prohlášení vlastníka, byl byt v rámci místního šetření přeměřen a naměřené hodnoty použity pro výpočet výsledné porovnávací hodnoty.
3
2. POSUDEK: 2.1 Volba metody ocenění Ocenění předmětné nemovité věci je provedeno porovnávací metodou na bázi tržních hodnot. Tato metoda je vhodná zejména při nalezení dostatečného počtu vzorků pro porovnání (ať již realizovaných či pouze nabízených k prodeji). Porovnávací metoda je způsobem stanovení hodnoty nemovitosti pomocí souboru cen obdobných (porovnatelných) nemovitostí v daném místě a čase, očištěného o extrémní případy spekulativních cen, nebo cen, které z jiných důvodů zásadně vybočují ze souboru porovnatelných nemovitostí (sledováním trhu v místě a čase). Pro úpravu použitých vzorků jsou použity cenotvorné faktory s popisem.
Byt č. 618/14 - porovnávací metoda Tržní hodnota oceňovaného bytu se odhadne na základě porovnání s realizovanými nebo nabídkovými cenami obdobných (srovnatelných) bytů - dále jen „vzorky“. Hodnota bytu, propočtená dle konkrétního vzorku, se spočítá podle vzorce Hv = Cvz x Ku / Vvz x Vbyt / Kf, kde Hv Cvz Ku Vvz Vbyt Kf
hodnota dle vzorku, cena vzorku, koeficient úpravy na reálnou cenu, výměra vzorku, výměra oceňovaného bytu, cenotvorný koeficient.
Charakteristika bytu Typ domu Konstrukce Typ bytu Stav bytu Vlastnictví
panelový dům panelová 2+kk neudržovaný fyzická osoba
Výměry a dispozice Místnost
výměry
WC koupelna předsíň pokoj kuchyň
14,42 - 0,91
Užitná plocha celkem
užitná plocha [m2] 0,98 1,99 2,92 16,07 13,51 35,47 m2
Vzorek 1 Byt 2+1 o velikosti 62 m2 ve zvýšeném přízemí, Hrádek nad Nisou, ul. Žitavská. V obývacím pokoji je balkon. Koupelna po kompletní rekonstrukci, probíhaly i další bytové úpravy. Byt má vlastní plynové ústřední topení. Je zde i možnost instalace krbových kamen. Mimo jiné k bytu náleží i zděný sklep a sklepní kóje. V celém domě byla provedena výměna nadstandardních plastových oken v exteriéru v barvě dřeva. Dále byla provedena rekonstrukce střechy a chodeb. V současné době probíhá zateplování fasády. Jedná se o zděný dům.
4
Nabízeno RK aktualizace 9.2.2016, obdobná poloha, výrazně lepší stav.
Identifikace vzorku Datum zpracování
www.sreality.cz - ID zakázky N814 18.04.2016
Nabídková cena Ku = 0,90
950 000,- Kč koeficient úpravy na reálnou cenu
Charakteristika bytu Typ domu Konstrukce Typ bytu Stav bytu Vlastnictví
bytový dům cihlová 2+1 velmi dobrý osobní
Výměry a dispozice Užitná plocha Podlahová plocha
62,00 m2 62,00 m2
Cenotvorné faktory Skup. cenotvorný faktor 1 Situace na trhu s nemovitostmi 1 Ostatní vlivy prodeje nařízené exekuce, prohlášení konkurzu 2 Poloha v rámci obce 2 Poloha v rámci domu 2 Přímý vliv okolí 2 Možnost parkování 2 Dopravní dostupnost 2 Infrastruktura v okolí 3 Konstrukční provedení 3 Dispoziční řešení 3 Provozní náklady, možnosti ekonom. využití 3 Stavebně technický stav vzorek lepší stav. 3 Vliv příslušenství 3 Zátěže a závady Kf = 1,20 x 1,00 x 1,15 =
hodnota faktoru [%] *) 0 +20 0 0 0 0 0 0 0 0 0 +15 0 0
součet skupiny [%]
koef. Kf
+20
0
+15 1,38
*)
v rámci daného faktoru označuje kladná hodnota vyšší kvalitu vzorku oproti oceňované nemovitosti, záporná hodnota nižší kvalitu vzorku a nula shodu vzorku s oceňovanou nemovitostí
5
Hv = 950 000,- Kč x 0,90 / 62,00 m2 x 35,47 m2 / 1,38 = 354 451,- Kč Míra shody (váha) 1
Vzorek 2 Byt 1+1 o výměře 30 m², v 5 patře zatepleného a rekonstruovaného panelového domu se dvěma výtahy v Hrádku nad Nisou, ul. Pod Tratí. Zrekonstruovaný byt se skládá z jednoho pokoje, který je propojen s kuchyňským koutem s digestoří. V koupelně je vana, umyvadlo, toaleta a prostor pro pračku. V suterénu je sklepní koje. Nabízeno RK aktualizace 15.4.2016. Obdobná poloha, výrazně lepší stav.
Identifikace vzorku Datum zpracování
www.sreality.cz - ID zakázky 594972 18.04.2016
Nabídková cena Ku = 0,90
749 000,- Kč koeficient úpravy na reálnou cenu
Charakteristika bytu Typ domu Konstrukce Typ bytu Stav bytu Vlastnictví
panelový dům panelová 1+1 po převažující rekonstrukci osobní
Výměry a dispozice Užitná plocha Podlahová plocha
30,00 m2 30,00 m2
Cenotvorné faktory Skup. cenotvorný faktor 1 Situace na trhu s nemovitostmi 1 Ostatní vlivy prodeje nařízené exekuce, prohlášení konkurzu 2 Poloha v rámci obce 2 Poloha v rámci domu 2 Přímý vliv okolí 2 Možnost parkování 2 Dopravní dostupnost 2 Infrastruktura v okolí 3 Konstrukční provedení 3 Dispoziční řešení
hodnota faktoru [%] *) 0 +20 0 0 0 0 0 0 0 0
součet skupiny [%]
koef. Kf
+20
0
6
3 Provozní náklady, možnosti ekonom. využití 3 Stavebně technický stav vzorek lepší stav. 3 Vliv příslušenství 3 Zátěže a závady
0 +15 0 0
+15
Kf = 1,20 x 1,00 x 1,15 =
1,38
*)
v rámci daného faktoru označuje kladná hodnota vyšší kvalitu vzorku oproti oceňované nemovitosti, záporná hodnota nižší kvalitu vzorku a nula shodu vzorku s oceňovanou nemovitostí Hv = 749 000,- Kč x 0,90 / 30,00 m2 x 35,47 m2 / 1,38 = 577 544,- Kč Míra shody (váha) 1
Vzorek 3 Byt 2+kk o výměře 40 m2, situovaný v 9.podlaží panelového domu s výtahem v Hrádku nad Nisou, ul. Pod Tratí. Byt prošel kompletní rekonstrukcí zahrnující mj. kuchyňskou linku, rozšířenou koupelnu s vanou, dlažbu v předsíni, plastová okna, úložné skříně, dveře Sapeli aj. Dům je zateplený s novou střechou, výtahy a vchody. Nabízeno RK aktualizace 11.3.2016. Obdobná poloha, výrazně lepší stav, obdobná dispozice.
Identifikace vzorku Datum zpracování
www.sreality.cz - ID zakázky 001854 18.04.2016
Nabídková cena Ku = 0,90
810 000,- Kč koeficient úpravy na reálnou cenu
Charakteristika bytu Typ domu Konstrukce Typ bytu Stav bytu Vlastnictví
panelový dům panelová 2+kk po rekonstrukci osobní
Výměry a dispozice Užitná plocha
40,00 m2
Cenotvorné faktory Skup. cenotvorný faktor 1 1
Situace na trhu s nemovitostmi Ostatní vlivy prodeje
hodnota faktoru [%] *) 0 +20
součet skupiny [%]
koef. Kf
+20
7
nařízené exekuce, prohlášení konkurzu 2 Poloha v rámci obce 2 Poloha v rámci domu 2 Přímý vliv okolí 2 Možnost parkování 2 Dopravní dostupnost 2 Infrastruktura v okolí 3 Konstrukční provedení 3 Dispoziční řešení 3 Provozní náklady, možnosti ekonom. využití 3 Stavebně technický stav vzorek lepší stav 3 Vliv příslušenství 3 Zátěže a závady Kf = 1,20 x 1,00 x 1,15 =
0 0 0 0 0 0 0 0 0 +15 0 0
0
+15 1,38
*)
v rámci daného faktoru označuje kladná hodnota vyšší kvalitu vzorku oproti oceňované nemovitosti, záporná hodnota nižší kvalitu vzorku a nula shodu vzorku s oceňovanou nemovitostí Hv = 810 000,- Kč x 0,90 / 40,00 m2 x 35,47 m2 / 1,38 = 468 435,- Kč Míra shody (váha) 1
Závěrečný odhad tržní hodnoty oceňovaného bytu Vzorek 1 Vzorek 2 Vzorek 3
354 451,- Kč 577 544,- Kč 468 435,- Kč
Vážený průměr hodnot
466 810,- Kč
Odhad tržní hodnoty oceňovaného bytu Odhad tržní hodnoty "Byt č. 618/14 - porovnávací metoda"
470 000,- Kč 470 000,- Kč
Zpracované ocenění zohledňuje všechny znalci známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty a nebyly shledány žádné skutečnosti svědčící o nepravdivých, zkreslených či zavádějících informacích. Výsledná stanovená tržní hodnota je pouze základem pro stanovení ceny mezi prodávajícím a kupujícím a tato cena se může od stanovené hodnoty lišit podle konkrétních podmínek obchodního případu. Stanovená výše tržní hodnoty představuje částku, za kterou lze za současné situace na konkrétním trhu oceňovaný majetek zobchodovat, a to bez ohledu na statut prodávajícího a kupujícího. Znalec prohlašuje, že nemá a ani v budoucnu mít nebude prospěch z činností souvisejících s předmětem ocenění. Odměna získaná za provedené ocenění není závislá na stanovených hodnotách.
8
3. REKAPITULACE: Byt č. 618/14 - porovnávací metoda
470 000,- Kč
Celkem
470 000,- Kč Odhad tržní hodnoty činí
470 000,- Kč slovy:
čtyřistasedmdesáttisíc Kč
V rámci místního šetření nebyla zjištěna věcná břemena, na LV je zapsáno zástavní právo smluvní (Česká spořitelna a.s.), exekutorské, nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji, rozhodnutí o úpadku a prohlášení konkurzu. V Jablonci nad Nisou, 27.4.2016 Ing. Zdeněk Miller Mlýnská 46 466 02 Jablonec nad Nisou 483 71 33 22,
602 433 451
Znalecká doložka: -----------------------Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím krajského soudu v Ústí nad Labem pod č.j. 4117/89 ze dne 01.11.1989 pro základní obor EKONOMIKA, odvětví ceny a odhady, zvl. specializace nemovitosti. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 4640-55/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace. Rozdělovník: 2x objednavatel 1x archív znalce (jako textový soubor na disketě)
9
