Znalecký posudek poř. č. 2 384 znaleckého deníku o obvyklé ceně pozemků (v části B/1 tohoto posudku uvedených) dle listu vlastnictví č. 2284 pro katastrální území 621820 Parník, obec 580031 Česká Třebová, okres CZ0534 Ústí nad Orlicí, se všemi součástmi, příslušenstvím, právy a závadami s těmito nemovitostmi spojenými.
Objednatel znaleckého posudku: JUDr. Ladislav Navrátil, soudní exekutor, Exekutorský úřad Pardubice, Sladkovského 592, 530 02 Pardubice, usnesením č.j. 052 EX 528/12-48 ze dne 23.6.2014.
Účel znaleckého posudku: Znalecký posudek je zpracován pro exekuční řízení, zmíněné ve výše uvedeném usnesení soudního exekutora JUDr. Navrátila. Podrobnější údaje k účelu tohoto posudku a o uplatněném způsobu ocenění jsou uvedeny v částech A/3 a A/4.
Datum, ke kterému se oceňuje: Srpen - 2014. Použité obecně závazné právní předpisy: Právní předpisy, na které se ve znaleckém posudku odkazuji, resp. se o ně opírám, cituji v části A/4 tohoto znaleckého posudku.
Znalecký posudek vypracoval: Ing. Stanislav B o h á č znalec oboru stavebnictví a pro ekonomiku – oceňování nemovitostí bytem Jiráskova 97, 571 01 Moravská Třebová tel. 604 120 143, e-mail:
[email protected], ID datové schránky: hn7uhcw
Tento znalecký posudek obsahuje stran včetně jeho příloh a objednateli se předává ve vyžádaných 2 výtiscích, dále také v elektronické podobě. Třetí písemné vyhotovení bylo pořízeno pro povinné archivní účely znalce. Výtisk č.: 1
V Moravské Třebové, srpen - 2014. 1
A) V ý c h o z í ú d a j e : ========================= l. Podklady pro znalecký posudek, připravené jeho objednatelem: a) Usnesení soudního exekutora č.j. 052 EX 528/12-48 ze dne 23.6.2014, které mi bylo doručeno datovou zprávou do ID schránky. b) Exekuční příkaz č.j. 052 EX 528/2012-22 z 7.12.2012 k provedení exekuce prodejem nemovitostí, v příkaze specifikovaných, z nichž některé mají být tímto znaleckým posudkem oceněny. c) Výpis z katastru nemovitostí – listu vlastnictví č. 2284 pro katastrální území Parník, prokazující stav evidovaný k datu 23.6.2014.
2. Podklady a úkony, zajištěné znalcem: a) Studium podkladů, poskytnutých Exekutorským úřadem Pardubice. b) Kontrolní informace k oceňovaným pozemkům z internetové databáze Katastrálního úřadu pracoviště Ústí nad Orlicí. c) Šetření dne 27.6.2014 na Městském úřadě v České Třebové: ba) Na stavebním úřadě k územně-plánovacímu stavu oceňovaných pozemků, bb) na státní správě lesů k separátu lesních hospodářských osnov (LHO). Získané informace z těchto šetření uvádím v nálezech s odkazy na doklady, jejichž kopie zařazuji do příloh tohoto znaleckého posudku. d) Místní šetření – ohledání oceňovaných pozemků dne 18.7.2014, po předchozím jednání s povinným p. Janem Horákem v budově firmy IonAqua a.s., Litomyšlská ulice č.p. 2117 v České Třebové. K tomu jsem si připravil mapové podklady z katastru nemovitostí a z lesní hospodářské osnovy, abych s jejich pomocí mohl skutečnou polohu všech oceňovaných pozemků v terénu sám identifikovat a pořídit fotodokumentaci. Při jednání s p. Janem Horákem mi šlo o to, aby se pochůzky terénu s obhlídkou pozemků se mnou zúčastnil. Toho jsem však nedosáhl, i když jsem již při sjednávání termínu místního šetření nabízel, že se jeho časovým možnostem přizpůsobím. Alespoň jsem však od něho získal některé doplňující orientační informace, které mi pochůzku terénu usnadnily.
2
Až v terénu jsem uznal a pochopil jeden z důvodů, proč se na pochůzku nevypravil se mnou, poněvadž pozemky jsou rozptýleny v dosti rozsáhlém, vzdálenostně i výškově členitém území, náročném na fyzickou zdatnost osob, provádějících šetření – zejména pak v parném dni, který v době šetření byl. Pochůzka si vyžádala více než 3 hodiny času, s prostorovou orientací pomocí map a buzoly. e) Šetření k obvyklým cenám ea) v registru nemovitostí Komory soudních znalců České republiky, sekce stavebnictví Region Ještěd, eb) v databázi vlastního archivu, v němž mám m.j. také údaje, týkající se zemědělských a lesních pozemků.
3. Podrobnější údaje k účelu znaleckého posudku a k jeho obsahu: V souladu s usnesením citovaným v části A/1/a mám v tomto znaleckém posudku při ocenění předmětné nemovitosti také zohlednit: - Závady, které v dražbě nezaniknou. Ve smyslu § 336a odst. 2 OSŘ se při tom za závady považují věcná břemena a také nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitosti zatěžovala i nadále. - Stanovit cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených. - Stanovit cenu předmětných nemovitostí povinného pro jejich dražební prodej.
4. Obecně závazné právní předpisy, související s tímto posuzováním: a) § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění jeho pozdějších změn. V tomto ustanovení je definována obvyklá cena pro účely tohoto zákona jako cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popř. obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v době ocenění. Velmi významná je přitom poslední věta § 2 odst. 1 cit. zákona (vyplynuvší ze zákona č. 303/2013 Sb.), podle které obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. b) Vyhláška č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona o oceňování majetku. V dalších textech znaleckého posudku tuto vyhlášku označuji jako „oceňovací vyhláška“.
3
c) § 66 odst. 5 zákona o soudních exekutorech a exekuční činnosti č. 120/2001 Sb. (exekuční řád), v aktuálním znění, podle kterého znalec oceňuje nemovitosti a jejich příslušenství, jednotlivá práva a závady s nemovitostmi spojené obvyklou cenou podle zvláštního právního předpisu, kterým je zákon o oceňování majetku. d) § 336a občanského soudního řádu č. 99/1963 Sb., v aktuálním znění, podle něhož se při určení výsledné ceny nemovitostí, jejich příslušenství a ceny práv spojených s těmito nemovitostmi odečtou závady, které prodejem v dražbě nezaniknou.
Uplatněný způsob ocenění: Při ocenění podle § 2 odst. 1 zákona o oceňování majetku podávám výrok o obvyklé ceně oceňovaných nemovitostí porovnáním s cenami obdobných nemovitostí v okresech Ústí nad Orlicí a Svitavy. Pro uvedené porovnání nejprve zjišťuji, jaká by byla cena těchto nemovitostí podle výše citované oceňovací vyhlášky, načež v druhém kroku formuluji závěry o ceně, kterou lze uvažovat pro trh, tedy o ceně obvyklé. Činím tak proto, že podle komentářů Ministerstva financí k oceňovací vyhlášce byla oceňovací vyhláška vydána s cílem, aby ceny podle ní zjištěné vyhovovaly trhu, tedy aby nebyly nižší či vyšší než ceny na trhu nemovitostí dosahované. V každém individuálním případě je pak samozřejmě třeba objektivizovat obvyklou cenu posuzovaných nemovitostí tak, že se zohlední případné odlišnosti od statistických průměrů. To se týká zejména zemědělských a lesních pozemků s lesními porosty, jejichž obvyklé ceny se od cen administrativních odlišují více, než tomu bývá u jiných druhů nemovitostí (uvádím podle vlastních, konkrétních poznatků). Dodávám, že ceny zemědělských i lesních pozemků byly ovlivněny i možnostmi převodů v rámci EU, což vedlo k určitému navýšení jejich předchozí cenové úrovně. Zbývá konstatovat, že u kvalitních zemědělských pozemků bývají nyní jejich ceny na trhu vyšší než ceny administrativní, u lesů naopak nižší.
5. Omezení vlastnických práv: V části C) výpisu z listu vlastnictví jsou zapsána zástavní práva a exekuční údaje. Věcná břemena, na LV uvedená, se týkají jiných pozemků ve vlastnictví povinného – tedy nikoliv těch, které jsou předmětem tohoto znaleckého ocenění.
6. Jiné zápisy: Z části D) výpisu z listu vlastnictví také nevyplývají nějaké skutečnosti které bych měl ve znaleckém posudku vyhodnotit.
4
7. Velikost obce podle počtu obyvatel: Podle Malého lexikonu obcí, platného od 1.2.2014, se u obce Česká Třebová, okr. Ústí nad Orlicí, vychází pro účely oceňování z počtu 15 892 obyvatel.
B) Nálezy a znalecké závěry : ====================================
B/1: Stručné údaje o oceňovaných pozemcích Podle LV č. 2284 pro k.ú. Parník a seznamu, obsaženého v usnesení soudního exekutora o ustanovení znalcem jde o ocenění celkem 13 pozemků, v těchto druzích: Pozemky zemědělské (uvádím v jejich pořadí od západu směrem na východ): a) p.č. 1122 - trvalý travní porost s výměrou ………………………………...
8 675 m2
b) p.č. 1123 - orná půda s výměrou ………………….……………………... 16 008 m2 c) p.č. 1124 - trvalý travní porost s výměrou ………………………………... 3 309 m2 d) p.č. 1111 - orná půda s výměrou ………………….……………………... 61 987 m2 e) p.č. 1110 - trvalý travní porost s výměrou ………………………………...
768 m2
f) p.č. 1107 - trvalý travní porost s výměrou ………………………………...
395 m2
g) p.č. 1105 - trvalý travní porost s výměrou ………………………………..
4 141 m2
Pozemky lesní s lesními porosty: h) p.č. 1109 - lesní pozemek s výměrou ……..……………………………... 8 278 m2 i) p.č. 342
- lesní pozemek s výměrou ……..……………………………... 6 149 m2
j) p.č. 341/1 - lesní pozemek s výměrou ……..……………………………... 15 086 m2 k) p.č. 340/1 - lesní pozemek s výměrou ……..……………………………... 34 904 m2
Pozemek vodní plochy: l) p.č. 1108 - vodní plocha s výměrou ……..……………………………...
Jiný pozemek:
5
227 m2
m) p.č. 1106 - ostatní plocha, jiná plocha s výměrou ….................................. 195 m2 Na těchto pozemcích jsem při místním šetření neshledal žádné stavby ani venkovní úpravy (kromě lesní cesty na pozemku p.č. 341/1). Trvalé porosty jsou na pozemcích lesních v druzích, specifikovaných ve vlastnickém separátu lesní hospodářské osnovy a na parcele p.č. 1106 – ostatní plocha, kde jsou porosty vzniklé přirozeným způsobem.
Tyto pozemky se nachází východně od zastavěného území České Třebové – místní části Parník v území dle situace širších územních vztahů:
Mapa ukazuje, že východní strana zastavěného území Parníku je lemována cestou (ta tvoří ulici Větrnou). Východně od této cesty jsou pozemky zemědělské, na které pak navazují pozemky dalších druhů, s lesy. Na následující mapě ukazuji, že západně od zmíněné cesty (ulice Větrné) je rodinný dům č.p. 670 na parcele p.č. st. 1378 ve vlastnictví povinného Jana Horáka. Na protější straně této cesty, tedy při její východní straně je parcela p.č. 1122 – trvalý travní porost, na kterou pak navazují parcely p.č. 1123, 1124 a další. Tyto územní souvislosti (návaznost poloh oceňovaných pozemků) na rodinný dům p. Jana Horáka sice nejsou pro ocenění významné, uvádím je zde ale pro usnadnění orientace, kde se oceňované pozemky přesně nachází a jak jsou přístupné. Ukazuji to také ve 6
fotografických přílohách.
Polohu všech oceňovaných pozemků v území ukazuji v podrobnějších mapách, připravených na podkladě map katastrálních – viz přílohy č. 2 a 3 tohoto posudku. Jejich přesné tvary jsou pak zřejmé na listech informací z produktu „Nahlížení do katastru nemovitostí“ v přílohách č. 4. Při místním šetření dne 18.7.2014 jsem lokality s oceňovanými pozemky fotograficky zdokumentoval. Charakteristické fotografie ukazuji v přílohách posudku a jejich úplnější rozsah předávám Exekutorskému úřadu Pardubice elektronicky.
B/2: Ocenění Pozemky zemědělské: Obvyklé, resp. tržní ceny zemědělských pozemků vyjadřuji pro každý z nich ve vazbě na ceny zjištěné (úřední) s využitím mých poznatků, za jaké ceny nabývají zemědělské pozemky osoby, podnikající v zemědělské výrobě. Tržní cena dobrých zemědělských pozemků bývá nyní vyšší než cena úřední a je závislá zejména na těchto parametrech: •
velikost majetku, 7
• • •
poloha parcel a jejich dostupnost, kvalita půdy podle BPEJ a místního šetření, tvary pozemků a jejich svažitost, terénní reliéf. Zejména tvar a poloha oceňovaných pozemků, které jsou protáhlé a uvnitř honu, je omezujícím cenovým činitelem při prodeji tomu, kdo není vlastníkem pozemků sousedních. Na to výslovně upozorňuji.
a) Parcela p.č. 1122 – trvalý travní porost Tato parcela je přímo u cesty – ulice Větrné. Hospodářsky je nyní součástí většího honu a její přesné hranice proto v terénu nejsou zjevné. Vzhledem k téměř rovinnému terénu (resp. terénu jen s mírným sklonem k jihozápadu) je dobře zemědělsky využitelná a dobře jsou hodnoceny i hlavní půdní a klimatické podmínky, mající vliv na produkční schopnost zemědělské půdy a její ekonomické ohodnocení. O tom ostatně svědčí i bonitované půdně ekologické jednotky (BPEJ) tohoto zemědělského pozemku 71400 a 72501, vyjadřující: První číslice 7 – příslušnost ke klimatickému regionu: region mírně teplý, vlhký, s průměrným ročním úhrnem srážek 650 – 750 mm, s vláhovou jistotou > 10. Druhá a třetí číslice 14 a 25, které vyjadřují příslušnost k hlavní půdní jednotce, charakterizované takto: 14 - Luvizemě modální, hnědozemě luvické s výraznou eolickou příměsí, středně těžké s těžkou spodinou, s příznivými vláhovými poměry, 25 - kambizemě modální a vyluhované, středně těžké, až středně půdy s dobrou vodní kapacitou.
skeletovité,
Čtvrté číslice 0 – vyjadřuje kombinaci svažitosti a expozice pozemku ke světovým stranám, v daném případě kódu 0 běžně odpovídají pozemky úplně rovinné se všesměrovou expozicí. To odpovídá i mému zjištění na místě samém, že „pozemek je téměř rovinný, s nepatrným sklonem na JZ, produkční schopnost půdy negativně neovlivňující“. Páté číslice 0 a 1 – charakterizují kombinaci hloubky půdního profilu a jeho skeletovitosti, v případě 0 = půda bezskeletovitá s příměsí, s celkovým obsahem skeletu do 10% a 1 = půda slabě skeletovitá, obsah skeletu od 10 do 25 %. Obsahem skeletu se rozumí celkový objemový obsah štěrku (pevné částice hornin od 4 do 30 mm) a kamene (pevné částice hornin nad 30 mm), v daném případě tedy jde o velmi příznivý stav. Cena podle § 6 oceňovací vyhlášky: Výměra 8 675 m2, s kódy BPEJ a se ZC (základními cenami) pro části s výměrami: výměra výměra
2 674 m2, kód 7 14 00, ZC = 8,86 Kč/m2 6 001 m2, kód 7 25 01, ZC = 7,86 Kč/m2, celkem cena
2 674 x 8,86 + 6 001 x 7,86 ………………………………….…. 70 859,50 Kč Úpravy ceny podle přílohy č. 5 oceňovací vyhlášky:
8
Pol. č. 1 – jde o území České Třebové, počet obyvatel v rozpětí 10 - 25 tis., dle pol. č. 1.6.1 s přirážkou 120 % ……………………………………….. + 85 031,40 Kč Pol. č. 2 – vzdálenost pozemku od souvisle zastavěné části České Třebové je do 2 km, proto bez cenové srážky. Pol. č. 3 – zemědělské využití pozemku není sníženo z žádného důvodu č. 3.1 až 3.5, proto bez cenové srážky. -------------------Zjištěná cena pozemku po uvedeném vyhodnocení .………………. 155 890,90 Kč Výrok o ceně obvyklé: Jak prokazuji i fotograficky, jde o pozemek pro zemědělské využití velmi vhodný, s přístupem přímo z přilehlé cesty – ulice Větrné. Na trhu proto může být jeho cena vyšší až o 25 % oproti ceně úřední. Návrh obvyklé ceny: 155 890,90 x (1 + 0,25) …………………………………………… 194 864,-- Kč
b) Parcela p.č. 1123 – orná půda Tato parcela přímo navazuje na parcelu p.č. 1122, oceněnou v bodě ad a). Také její BPEJ jsou obdobné – celá parcela má kód 7 25 01. Tentýž je v místě parcely terénní reliéf. Místním šetřením jsem žádné kvalitativní rozdíly mezi oběma zmíněnými parcelami nezjistil. Bližší komentář zde proto k parcele p.č. 1123 neopakuji. Cena podle § 6 oceňovací vyhlášky: Výměra 16 008 m2, s kódem BPEJ 7 25 01, se ZC (základní cenou) 7,86 Kč/m2 , celkem cena 16 008 x 7,86 ……………………………………………………… 125 822,88 Kč 70 859,50 Kč Úpravy ceny podle přílohy č. 5 oceňovací vyhlášky: Pol. č. 1 – pro Českou Třebovou přirážka 120 % ………………… + 150 987,46 Kč Pol. č. 2 – vzdálenost pozemku od souvisle zastavěné části České Třebové je do 2 km, proto bez cenové srážky. Pol. č. 3 – zemědělské využití pozemku není sníženo z žádného důvodu č. 3.1 až 3.5, proto bez cenové srážky. 9
-------------------Zjištěná cena pozemku po uvedeném vyhodnocení .………………. 276 810,34 Kč Výrok o ceně obvyklé: Obdobně jako u pozemku p.č. 1122 jde o kvalitní pozemek, jehož cena na trhu může být vyšší až o 25 % oproti ceně úřední. Návrh obvyklé ceny: 276 810,34 x (1 + 0,25) …………………………………………… 346 013,-- Kč
c) Parcela p.č. 1124 – trvalý travní porost Jde o pozemek navazující na parcelu p.č. 1123, oceněnou v bodě ad b). Také její BPEJ jsou shodné – celá parcela má kód 7 25 01. Tentýž je v místě parcely terénní reliéf. Místním šetřením jsem žádné kvalitativní rozdíly mezi navazujícími parcelami nezjistil. Bližší komentář zde proto k parcele p.č. 1124 také neopakuji. Cena podle § 6 oceňovací vyhlášky: Výměra 3 309 m2, s kódem BPEJ 7 25 01, se ZC (základní cenou) 7,86 Kč/m2, celkem cena 3 309 x 7,86 ……….……………………………………………… 26 008,74 Kč Úpravy ceny podle přílohy č. 5 oceňovací vyhlášky: Pol. č. 1 – pro Českou Třebovou přirážka 120 % ………………… + 31 210,49 Kč Pol. č. 2 – vzdálenost pozemku od souvisle zastavěné části České Třebové je do 2 km, proto bez cenové srážky. Pol. č. 3 – zemědělské využití pozemku není sníženo z žádného důvodu č. 3.1 až 3.5, proto bez cenové srážky. -------------------Zjištěná cena pozemku po uvedeném vyhodnocení .……………….
1 0
57 219,23 Kč
Výrok o ceně obvyklé: Obdobně jako u pozemku p.č. 1123 jde o kvalitní pozemek, jehož cena na trhu může být vyšší až o 25 % oproti ceně úřední. Návrh obvyklé ceny: 57 219,23 x (1 + 0,25) ……….……………………………………
71 524,-- Kč
d) Parcela p.č. 1111 – orná půda Tato parcela tvoří východní část pruhu zemědělských pozemků, oceněných pod písm. a), b), c). Na ni pak dále navazuje lesní pozemek p.č. 1109. Terén tam má nejprve mírný sklon k jihozápadu, posléze je pak více sklonitý k severovýchodu. Celá tato parcela je však pro zemědělské využití velmi vhodná s tím, že určité rozdíly jednotlivých částí pozemku v hlavních podmínkách pro produkční schopnost zemědělské půdy vystihují bonitace (BPEJ) těchto částí. Cena podle § 6 oceňovací vyhlášky: Výměra 61 987 m2, s kódy BPEJ a se ZC (základními cenami) pro části s výměrami: výměra 45 687 m2, kód 7 25 01, ZC = 7,86 Kč/m2 výměra m2, kód 7 25 11, ZC = 6,77 Kč/m2 výměra 25 51, ZC = 4,85 Kč/m2 výměra = 1,25 Kč/m2 výměra
760
5 613 m2, kód 7
2 m2, kód 7 40 67, ZC
9 925 m2, kód 7 44 10, ZC = 5,57
Kč/m2, celkem cena 45 687 x 7,86 + 760 x 6,77 + 5 613 x 4,85 + 2 x 1,25 + + 9 925 x 5,57 …………………………………………………… 446 752,82 Kč Úpravy ceny podle přílohy č. 5 oceňovací vyhlášky: Pol. č. 1 – pro Českou Třebovou přirážka 120 % …………………+ 536 103,38 Kč
Pol. č. 2 – vzdálenost pozemku od souvisle zastavěné části České Třebové je do 2 km, proto bez cenové srážky. Pol. č. 3 – zemědělské využití pozemku není sníženo z žádného důvodu č. 3.1 až 3.5, proto bez cenové srážky. -------------------Zjištěná cena pozemku po uvedeném vyhodnocení .………………. 982 856,20 Kč Rozhodující část tohoto pozemku (s výměrou 45 687 m2), se sklonem k jihozápadu, je 1 1
Výrok o ceně obvyklé: velmi kvalitní. Východní část pozemku má sklon k severovýchodu, proto je hodnocen jako méně kvalitní – ceny za 1 m2 jsou tam podle BPEJ menší. Pro výrok o ceně obvyklé pak beru v úvahu, že poloha celého pozemku je sice do 2 km od ulice Větrná, přístup že je tam ale přece jen vzdálenější než u parcel p.č. 1122, 1123 a 1124. Dovozuji proto, že cena pozemku p.č. 1111 může být na trhu vyšší do 20 % oproti ceně úřední. Návrh obvyklé ceny: 982 856,20 x (1 + 0,20) ……….…………………………………. 1 179 427,-- Kč
e) Parcela p.č. 1110 – trvalý travní porost Jedná se o úzký pozemek podél severozápadní strany orné půdy p.č. 1111. Dle katastru nemovitostí je pozemek veden jako trvalý travní porost, nyní ale porostlý náletovými dřevinami – převážně keři, které pro trh posuzuji jako bezcenné. Terén má v tomto místě sklon k severovýchodu. Jak potvrzuje i bonitní hodnocení (BPEJ) tohoto pozemku, je jeho převážná část kvalitní tak, jako orná půda p.č. 1111 při jeho východní straně. Pokud by byl náletový porost vymýcen a provedeno zplanýrování pozemku, pak by mohl být zemědělsky využíván společně s parcelou p.č. 1111. Cena podle § 6 oceňovací vyhlášky: Výměra 768 m2, s kódy BPEJ a se ZC (základními cenami) pro části s výměrami: výměra
657 m2, kód 7 25 01, ZC = 7,86 Kč/m2 výměra
54 m2, kód 7 25 11, ZC = 6,77 Kč/m2 výměra
57 m2, kód 7 40 67, ZC = 1,25 Kč/m2, celkem cena
657 x 7,86 + 54 x 6,77 + 57 x 1,25 ……………..………….……
5 600,85 Kč
Úpravy ceny podle přílohy č. 5 oceňovací vyhlášky: Pol. č. 1 – pro Českou Třebovou přirážka 120 % …………………. + 6 721,02 Kč Pol. č. 2 – vzdálenost pozemku od souvisle zastavěné části České Třebové (od ulice Větrná) je do 2 km, proto bez cenové srážky. Pol. č. 3 – zemědělské využití pozemku není sníženo z žádného důvodu č. 3.1 až 3.5, proto bez cenové srážky. --------------------
1 2
Výrok o ceně obvyklé: Zjištěná cena pozemku po uvedeném vyhodnocení .………………. 12 321,87 Kč Náletové porosty na pozemku jsou pro trh bezcenné. Zohledňuji tyto skutečnosti: - možnost zemědělského využití pozemku v souladu s jeho bonitní kvalitou, - tvar pozemku, kdy jde o úzký pruh podél orné půdy p.č. 1111. I když shledávám, že by tento pozemek mohl být využíván společně s parcelou p.č. 1111, tak by to bylo možné až po jeho výše zmíněných úpravách a proto dovozuji, že jeho obvyklá cena je nyní menší než cena úřední o 50 %. Návrh obvyklé ceny (se zaokrouhlením): 12 321,87 x (1,00 – 0,50) …………….….……………………
6 161,-- Kč
f) Parcela p.č. 1107 – trvalý travní porost Tento pozemek se nachází severovýchodně od lesního pozemku p.č. 1109 a vodoteče na p.č. 1108, tedy již mimo kvalitní pozemky, oceněné pod písm. a) až e). Cena podle § 6 oceňovací vyhlášky: Výměra 395 m2, s kódem BPEJ 7 25 51, se ZC (základní cenou) 4,85 Kč/m2, celkem cena 395 x 4,85 ……….………………………………………………
1 915,75 Kč
Úpravy ceny podle přílohy č. 5 oceňovací vyhlášky: Pol. č. 1 – pro Českou Třebovou přirážka 120 % ………………… + 2 298,90 Kč Pol. č. 2 – vzdálenost pozemku od souvisle zastavěné části České Třebové je v rozpětí 2 – 3 km, proto cenová srážka 3 % ………………….. 57,47 Kč Pol. č. 3 – zemědělské využití pozemku není sníženo z žádného důvodu č. 3.1 až 3.5, proto bez cenové srážky. -------------------Zjištěná cena pozemku po uvedeném vyhodnocení .…………………
4 157,18 Kč
Výrok o ceně obvyklé: Jde o odlehlý menší pozemek, samostatně proto méně atraktivní pro trh. Zohledňuji však skutečnost, že zemědělsky může být využíván s navazující parcelou p.č. 1105, která je také ve vlastnictví p. Jana Horáka a se kterou tak tvoří větší celek. Se zřetelem k poloze však dovozuji, že obvyklá cena je nižší než cena úřední o 40 %.
1 3
Výrok o ceně obvyklé: Návrh obvyklé ceny (se zaokrouhlením): 4 157,18 x (1,00 – 0,40) ………..…………………………………….
1 4
2 494,-- Kč
g) Parcela p.č. 1105 – trvalý travní porost Tento pozemek navazuje na p.č. 1107, východně od vodoteče na p.č. 1108. Bonitně je pozemek p.č. 1105 shodný s pozemkem p.č. 1107. Cena podle § 6 oceňovací vyhlášky: Výměra 4 141 m2, s kódem BPEJ 7 25 51, se ZC (základní cenou) 4,85 Kč/m2, celkem cena 4 141 x 4,85 ……….………………………………………………
20 083,85 Kč
Úpravy ceny podle přílohy č. 5 oceňovací vyhlášky: Pol. č. 1 – pro Českou Třebovou přirážka 120 % ………………… + 24 100,62 Kč Pol. č. 2 – vzdálenost pozemku od souvisle zastavěné části České Třebové je v rozpětí 2 – 3 km, proto cenová srážka 3 % ………………….. - 602,52 Kč Pol. č. 3 – zemědělské využití pozemku není sníženo z žádného důvodu č. 3.1 až 3.5, proto bez cenové srážky. -------------------Zjištěná cena pozemku po uvedeném vyhodnocení .………………… 43 581,95 Kč Výrok o ceně obvyklé: Odůvodnění, které jsem uvedl při ocenění pozemku p.č. 1107, se vztahuje i na pozemek p.č. 1105. Proto dovozuji, že obvyklá cena je nižší než cena úřední o 40 %. Návrh obvyklé ceny (se zaokrouhlením): 43 581,95 x (1,00 – 0,40) ………..…………………………………. 26 149,-- Kč
Pozemky lesní s lesními porosty: Pozemky jsou v LHC: 510822, platnost údajů vlastnického separátu je pro období od 1.1.2007 do 31.12.2016 Obdobně jako u pozemků zemědělských postupuji i pro výroky o obvyklých cenách lesních pozemků a porostů, kde obvyklé ceny lesních pozemků velmi záleží zejména na jejich typu, polohy a přístupnosti, u porostů záleží na jejich stáří, druhů, bonitách a možnostech hospodářského využití vztažmo k obnovní době a době obmýtí. Opět vycházím z cen úředních a ze zkušeností, jak se od nich odlišují ceny na trhu. Ve znalecké praxi se tento způsob ocenění označuje jako „metoda Dolanského“ – viz informace o ní také na webu. Jde o lesy imisní, dle LHO v pásmu ohrožení C, proto s cenovou úpravou (snížením ceny) dle přílohy č. 7 oceňovací vyhlášky. 1 5
h) Parcela p.č. 1109 – lesní pozemek s lesními porosty Tento pozemek je situován podél východní a zčásti severní strany orné půdy p.č. 1111, je značně svažitý na JV a SV. Podle výpisu z LHO je v lesním díle G, s etážemi 4 a 10. Jde o pozemek určený k plnění funkcí lesa. Tomu odpovídá i skutečný stav. Podle katastru nemovitostí má výměru 8 278 m2. Typ lesního pozemku podle separátu lesní hospodářské osnovy: 4S1, kde číslice 4 značí příslušnost k vegetačnímu lesnímu stupni a písmeno S je edafickou kategorií, charakterizující vlastnosti lesní půdy. Ocenění pozemku (§ 7 oceňovací vyhlášky): Základní cena podle přílohy č. 24 oceňovací vyhlášky je pro uvedený SLT ZC = 6,37 Kč/m2, celkem 8 278 x 6,37 …………………………………………………
52 730,86 Kč
Úprava ceny podle přílohy č. 7: Pol. č. 1: Pásmo ohrožení C – v rámci rozpětí do 20 % uplatňuji srážku 8 % při větší vzdálenosti zdrojů znečištění …………. - 4 218,40 Kč Pol. č. 2: Nejde o les se zvláštním určením – bez srážky ……..
0,00 Kč
Pol. č. 3: Tvar lesního pozemků: Je protáhlý a úzký, na jižní straně je tvar do hrotu – proto srážka 20 % ……….. - 10 546,00 Kč Pol. č. 4: Omezení hospodaření na tomto lesním pozemku není stanoveno nějakým správním rozhodnutím či zvláštním právním předpisem – bez srážky …………………………. 0,00 Kč Pol. č. 5: Nejde o pozemek na antropogenní půdě – bez srážky …. 0,00 Kč Pol. č. 6: Nejde o edafické kategorie O, P, Q nebo G, R, T, V, proto bez srážky ……………………………………………
0,00 Kč
Pol. č. 7: Na třetím místě edafické kategorie je u tohoto pozemku číslice 1, nikoliv 9 – proto bez srážky ………………… 0,00 Kč ---------------Zjištěná cena pozemku ………….………………………… Výrok o ceně obvyklé: Pozemek je v členitém terénu, v částech strmém. Je sice pro lesní hospodaření vhodný, tržní cenu však ovlivňuje zejména jeho tvar a sklonitost s obtížnější lokomocí. Zjištěnou cenu pozemku tudíž shledávám pro trh jako nedosažitelnou, s rozdílem 50 %. Návrh obvyklé ceny pozemku p.č. 1109 (se zaokrouhlením):
1 6
37 965,60 Kč
37 965,60 x (1 – 0,50) …………………………………………. 18 983,-- Kč Ocenění lesních porostů na pozemku p.č. 1109 (§ 40 oceňovací vyhlášky): Jde o díl G, porost b) se dvěma skupinami (etážemi). Oceňuji je podle jejich výměr a druhů dřevin, vykazovaných v separátu LHO, s kontrolním upřesněním výměr ploch podle vrstvy katastrální mapy. Základní cena jednotlivých skupin dřevin (Ha) v Kč/m2 je podle vzorců Ha = [(Au – c) x fa + c] x Ba, nebo pro obmýtí neuvedené v příloze č. 32 Ha = [(Au – c) x fa x 1/fuv + c] x Ba, nebo pro věk dřevin vyšší než obmýtí Ha = Au x Ba, kde Au je cena mýtní výtěže skupiny dřevin ve věku obmýtí, c jsou náklady na zajištěnou kulturu, fa je věkový hodnotový faktor pro obmýtí u, věk ke dni ocenění a příslušný bonitní stupeň, 1/fuv je opravný faktor, 1/fuv je opravný faktor pro věk odpovídající obmýtí, Ba je zakmenění ve věku ke dni ocenění. Upozornění ke stáří porostů: LHO je pro období od roku 2007, tam uvedená stáří proto zvyšuji o (2014 – 2007) = 7 roků Skupina na ploše 3 843 m2 (etáž 4): Věk porostu 40 + 7 = 47 let, zakmenění 6, obmýtí 70, obnovní doba 20 let. Porost BR - zastoupení 90, RVB (bonitní stupeň) 1. Ha = [(44,91 – 19,43) x 0,95 x 1/1,10 + 19,43] x 0,60 = 24,86 Kč/m2, celkem cena 3 843 x 24,86 x 0,90 …………………..…………….………. 85 983,28 Kč Porost TR - zastoupení 10, RVB (bonitní stupeň) 3. Ha = [(103,49 – 30,70) x 0,35 x 1/0,54 + 30,70] x 0,10 = 7,79 Kč/m2, celkem cena 3 843 x 7,79 …………………………………..……………. 29 936,97 Kč -----------------Úhrn základních cen ………………………………………….. 115 920,25 Kč Úprava ceny podle přílohy č. 33: Pol. č. 1 - imisní les, srážka 8 % ………………………….. – 9 273,62 Kč Pol. č. 13.2 – přibližování na svahu, s diferencovanou srážkou 85 983,28 x 0,06 + 29 936,97 x 0,10 ……………………. - 8 152,69 Kč ----------------Zjištěná cena porostů etáže 4 ……………………………….. 98 493,94 Kč 1 7
Obvyklá cena: Doba obmýtí nastane až za 23 let trhu odpovídá cena výši 30 % ceny zjištěné, to je 98 493,94 x 0,30 ……………………………………………. 29 548,-- Kč Skupina na ploše 4 435 m2 (etáž 10): Věk porostu 100 + 7 = 107 let, zakmenění 8, obmýtí 100, obnovní doba 40 let. Porost SM - zastoupení 50, RVB (bonitní stupeň) 5. Ha = 53,26 x 0,8 = 42,61 Kč/m2, celkem cena 4 435 x 42,61 x 0,50 …………………..…………….………. 94 487,68 Kč Porost BO - zastoupení 39, RVB (bonitní stupeň) 4. Ha = 34,40 x 0,8 = 27,52 Kč/m2, celkem cena 4 435 x 27,52 x 0,39 ……………………………………….
47 599,97 Kč
Porost BR - zastoupení 10, RVB (bonitní stupeň) 2. Ha = 8,59 x 0,8 = 6,87 Kč/m 2, celkem cena 3 843 x 6,87 x 0,10 …………………..…………….……….
2 640,14 Kč
Porost BK - zastoupení 1, RVB (bonitní stupeň) 7. Ha = 50,72 x 0,8 = 40,58 Kč/m2, celkem cena 3 843 x 40,58 x 0,01 ………..………………..…………….
1 559,49 Kč -----------------Úhrn základních cen ………………………………………….. 146 287,28 Kč Úprava ceny podle přílohy č. 33: Pol. č. 1 - imisní les, srážka 8 % ………………………….. Pol.č. 13.2 – přibližování na svahu, se srážkou 6 % Zjištěná cena porostů etáže 10 ……………………………….
- 11 702,98 Kč - 8 777,24 Kč ----------------125 807,06 Kč
Obvyklá cena: Doba obmýtí již uplynula a je možná těžba, tržní ceně odpovídá cena 50 % z ceny zjištěné 125 807,06 x 0,50 …..………………………………………. 62 904,-- Kč 1 8
Úhrn obvyklých cen porostů na pozemku p.č. 1109:
92 452,-- Kč
i) Parcela p.č. 342 – lesní pozemek s lesními porosty Pozemek je situován východně od údolní nivy s vodním tokem p.č. 1108 a trvalým travním porostem p.č. 1105. Jde o západní okraj lesní lokality „Černé lesy“. Pozemek má výhodný sklon k jihozápadu. Podle výpisu z LHO je v lesním díle E, s etážemi 4 a 12. Skutečný stav pozemku je v souladu se stavem dle katastru nemovitostí a má výměru 6 149 m2. Typ lesního pozemku podle separátu lesní hospodářské osnovy: 4S1. Ocenění pozemku (§ 7 oceňovací vyhlášky): Základní cena podle přílohy č. 24 oceňovací vyhlášky je pro uvedený SLT ZC = 6,37 Kč/m2, celkem 6 149 x 6,37 …………………………………………………
39 169,13 Kč
Úprava ceny podle přílohy č. 7: Pol. č. 1: Pásmo ohrožení C – v rámci rozpětí do 20 % uplatňuji srážku 8 % při větší vzdálenosti zdrojů znečištění …………. - 3 133,53 Kč Pol. č. 2: Nejde o les se zvláštním určením – bez srážky ……..
0,00 Kč
Pol. č. 3: Tvar lesního pozemku: není nepravidelný …………..
0,00 Kč
Pol. č. 4: Omezení hospodaření na tomto lesním pozemku není stanoveno nějakým správním rozhodnutím či zvláštním předpisem – bez srážky …………………………. 0,00 Kč Nejde o pozemek na antropogenní půdě – bez srážky …. 0,00 Kč
právním Pol. č. 5:
Pol. č. 6: Nejde o edafické kategorie O, P, Q nebo G, R, T, V, proto bez srážky ……………………………………………
0,00 Kč
Pol. č. 7: Na třetím místě edafické kategorie je u tohoto pozemku číslice 1, nikoliv 9 – proto bez srážky ………………… 0,00 Kč ---------------Zjištěná cena pozemku ………….…………………………
36 035,60 Kč
Výrok o ceně obvyklé: Pozemek je pro lesní hospodaření vhodný. Jeho zjištěnou cenu tudíž shledávám pro trh jako dosažitelnou se snížením o 15 %. Návrh obvyklé ceny pozemku p.č. 342 (se zaokrouhlením): 36 035,60 x (1,00 – 0,15) …………………………………………… 30 630,-- Kč 1 9
Ocenění lesních porostů na pozemku p.č. 342 (§ 40 oceňovací vyhlášky): Jde o díl E, porost b) se dvěma skupinami (etážemi). Oceňuji je podle jejich výměr a druhů dřevin, vykazovaných v separátu LHO, s kontrolním upřesněním výměr ploch podle vrstvy katastrální mapy – obdobně jako u pozemku p.č. 1109. Význam symbolů jednotlivých vzorců zde proto neopakuji. LHO je pro období od roku 2007, tam uvedená stáří proto také zvyšuji o 7 roků. Skupina na ploše 2 032 m2 (etáž 4): Věk porostů 40 + 7 = 47 let, zakmenění 8, obmýtí 70, obnovní doba 20 let. Porost BR - zastoupení 40, RVB (bonitní stupeň) 1. Ha = [(11,21 – 4,32) x 0,67 x 1/1,01 + 4,32] x 0,80 = 7,11 Kč/m2, celkem cena 2 032 x 7,11 x 0,40 …………..………..…………….………. 5 779,01 Kč Porost SM - zastoupení 40, RVB (bonitní stupeň) 1. Ha = [(76,13 – 14,29) x 0,56 x 1/0,89 + 14,29] x 0,80 = 42,56 Kč/m2, celkem cena 2 032 x 42,56 x 0,40 ……………..…………………………. 34 592,77 Kč Porost BO - zastoupení 20, RVB (bonitní stupeň) 1. Ha = [(44,91 – 19,43) x 0,95 x 1/1,10 + 19,43] x 0,80 = 33,15 Kč/m2, celkem cena 2 032 x 33,15 x 0,20 …………………..…………….………. 13 472,16 Kč ----------------Úhrn základních cen ………………………………………….. 53 843,94 Kč Úprava ceny podle přílohy č. 33: Pol. č. 1 - imisní les, srážka 8 % ………………………….. Zjištěná cena porostů etáže 4 ………………………………..
– 4 307,52 Kč ----------------49 536,42 Kč
Obvyklá cena: Doba obmýtí nastane za 23 let trhu odpovídá cena výši 60 % ceny zjištěné, to je 49 536,42 x 0,60 ……………………………………………. 22 291,-- Kč Skupina na ploše 4 117 m2 (etáž 12): Věk porostu 116 + 7 = 123 let, zakmenění 9, obmýtí 110, obnovní doba 40 let. Porost SM - zastoupení 90, RVB (bonitní stupeň) 4.
2 0
Ha = (105,07 + 92,63)/2 x 0,9 = 88,96 Kč/m2, celkem cena 4 117 x 88,96 x 0,90 …………………..…………….……… 329 623,49 Kč Porost MD - zastoupení 7, RVB (bonitní stupeň) 1. Ha = (71,42 + 64,89)/2 x 0,9 = 61,34 Kč/m2, celkem cena 4 117 x 61,34 x 0,07 ………………………………………. Porost BO - zastoupení 2, RVB (bonitní stupeň) 2.
17 677,57 Kč
Ha = (43,03 + 41,93)/2 x 0,9 = 38,23 Kč/m2, celkem cena 4 117 x 38,23 x 0,02 …………………..…………….……….
3 147,86 Kč
Porost BK - zastoupení 1, RVB (bonitní stupeň) 5. Ha = (71,67 + 63,96)/2 x 0,9 = 61,03 Kč/m2, celkem cena 4 117 x 61,03 x 0,01 ………..………………..…………….
2 512,61 Kč -----------------Úhrn základních cen ………………………………………….. 352 961,53 Kč Úprava ceny podle přílohy č. 33: Pol. č. 1 - imisní les, srážka 8 % ………………………….. Zjištěná cena porostů etáže 12 ……………………………….
- 28 236,92 Kč ---------------324 724,61 Kč
Obvyklá cena: Doba obmýtí již uplynula a je možná těžba, tržní ceně odpovídá cena 70 % z ceny zjištěné 324 724,61 x 0,70 …..……………………………………… 227 307,-- Kč
Úhrn obvyklých cen obou skupin porostů na pozemku p.č. 342:
249 598,-- Kč
j) Parcela p.č. 341/1 – lesní pozemek s lesními porosty Tato parcela je východně od parcely p.č. 342 v nadmořské výšce 450 až 470 m, se sklonem k západu. Podle výpisu z LHO je v lesním díle C – s etážemi 1 a 13 a lesním díle E, s etáží 12. Skutečný stav pozemku je v souladu se stavem dle katastru nemovitostí a má výměru 15 086 m2. Typy lesního pozemku podle separátu lesní hospodářské osnovy: 4K6 v díle C a 4S1 v díle E.
2 1
Přes díl E tohoto pozemku probíhá lesní cesta, část pozemku s výměrou 660 m2 je proto nezalesněna. Ocenění pozemku p.č. 341/1 (§ 7 oceňovací vyhlášky): Základní cena podle přílohy č. 24 oceňovací vyhlášky je pro SLT 4K6: 4,66 Kč/m2 a pro SLT 4S1: 6,37 Kč/m2, celkem 3 786 x 4,66 + 11 300 x 6,37 …………………………………… 89 623,76 Kč Úprava ceny podle přílohy č. 7: Pol. č. 1: Pásmo ohrožení C – v rámci rozpětí do 20 % uplatňuji srážku 8 % při větší vzdálenosti zdrojů znečištění …………. - 7 169,90 Kč Pol. č. 2: Nejde o les se zvláštním určením – bez srážky ……..
0,00 Kč
Pol. č. 3: Tvar lesního pozemku: není nepravidelný …………..
0,00 Kč
Pol. č. 4: Omezení hospodaření na tomto lesním pozemku není stanoveno nějakým správním rozhodnutím či zvláštním předpisem – bez srážky …………………………. 0,00 Kč Nejde o pozemek na antropogenní půdě – bez srážky …. 0,00 Kč
právním Pol. č. 5:
Pol. č. 6: Nejde o edafické kategorie O, P, Q nebo G, R, T, V, proto bez srážky ……………………………………………
0,00 Kč
Pol. č. 7: Na třetím místě edafické kategorie jsou u tohoto pozemku číslice 6 a 1, nikoliv 9 – proto bez srážky …………….. 0,00 Kč ---------------Zjištěná cena pozemku ………….…………………………
82 453,86 Kč
Výrok o ceně obvyklé: Pozemek je pro lesní hospodaření vhodný. Jeho zjištěnou cenu tudíž shledávám pro trh jako dosažitelnou při snížení o 15 %. Návrh obvyklé ceny pozemku p.č. 341/1 (se zaokrouhlením): 79 624,31 x (1,00 – 0,15) ………………………………………
70 086,-- Kč
Ocenění lesních porostů na pozemku p.č. 341/1 (§ 40 oceňovací vyhlášky): Porost f) v díle C: Skupina na ploše 936 m2 (etáž 1): Věk porostu 2 + 7 = 9 let, zakmenění 10, obmýtí 110, obnovní doba 40 let. Porost SM - zastoupení 100, RVB (bonitní stupeň) 3. 2 2
Ha = [(83,93 – 14,29) x 0,06 x 1/1,02 + 14,29] x 1,00 = 18,39 Kč/m2, celkem cena 936 x 18,39 x 1,00 ………….….……………………………. 17 213,04 Kč Úprava ceny podle přílohy č. 33: Pol. č. 1 - imisní les, srážka 8 % ………………………….. Zjištěná cena porostů v díle C ……………………………….
– 1 377,04 Kč ----------------15 836,00 Kč
Obvyklá cena: Dosud mladý porost, s cenou na trhu jen ve výši 30 % ceny zjištěné, to je 15 836,00 x 0,30 ………………………………………….. 4 751,-- Kč Skupina na ploše 2 190 m2 (etáž 13): Věk porostu 122 + 7 = 129 let, zakmenění 9, obmýtí 110, obnovní doba 40 let. Uvedený věk je větší než obmýtí. Porost BO - zastoupení 50, RVB (bonitní stupeň) 5. Ha = 30,50 x 0,90 = 27,45 Kč/m2, celkem cena 2 190 x 27,45 x 0,50 …………………..…………….………. 30 057,75 Kč Porost SM - zastoupení 50, RVB (bonitní stupeň) 5. Ha = 60,78 x 0,90 = 54,70 Kč/m2, celkem cena 2 190 x 54,70 x 0,50 ……………..…………………………. 59 896,50 Kč
Úhrn základních cen …………………………………………..
----------------89 954,25 Kč
Úprava ceny podle přílohy č. 33: Pol. č. 1 - imisní les, srážka 8 % ………………………….. Zjištěná cena porostů v díle C ……………………………….
– 7 196,34 Kč ----------------82 757,91Kč
Obvyklá cena: Doba obmýtí již uplynula a je možná těžba, obvyklá cena je výši 70 % ceny zjištěné, to je 82 757,91 x 0,70 ……………………………………………. 57 931,-- Kč Porost c) v díle E: Skupina na ploše 11 300 m2 (etáž 12):
2 3
Věk porostu 116 + 7 = 129 let, zakmenění 9, obmýtí 110, obnovní doba 40 let. Uvedený věk je větší než obmýtí. Porost SM - zastoupení 90, RVB (bonitní stupeň) 4. Ha = 60,78 x 0,90 = 54,70 Kč/m2, celkem cena 11 300 x 54,70 x 0,90 ………………..…………….………. 556 299,00 Kč Porost MD - zastoupení 7, RVB (bonitní stupeň) 1. Ha = 71,42 x 0,90 = 64,27 Kč/m2, celkem cena 11 300 x 64,27 x 0,07 ……………..……………………….
50 837,57 Kč
Porost BO - zastoupení 2, RVB (bonitní stupeň) 2. Ha = 43,03 x 0,90 = 38,73 Kč/m2, celkem cena 11 300 x 38,73 x 0,02 ………………..…………….……….
8 752,98 Kč
Porost BK - zastoupení 1, RVB (bonitní stupeň) 5. Ha = 71,67 x 0,90 = 64,50 Kč/m2, celkem cena 11 300 x 64,50 x 0,01 ……………..……………………… Úhrn základních cen ………………………………………….
7 288,50 Kč ----------------623 178,05 Kč
Úprava ceny podle přílohy č. 33: Pol. č. 1 - imisní les, srážka 8 % ………………………….. Zjištěná cena porostů v díle E ……………………………….
- 49 854,24 Kč ----------------573 323,81 Kč
Obvyklá cena: Doba obmýtí již uplynula a je možná těžba, obvyklá cena je výši 70 % ceny zjištěné, to je 573 323,81 x 0,70 ………………………………………… Úhrn obvyklých cen obou skupin porostů na p.č. 341/1:
401 327,-- Kč
464 009,-- Kč
k) Parcela p.č. 340/1 – lesní pozemek s lesními porosty Tento pozemek je nejvýchodnější ze všech 4 oceňovaných lesních pozemků, podle výpisu z LHO je v lesních dílech C, D.
2 4
Jde o pozemek určený k plnění funkcí lesa. Tomu odpovídá i skutečný stav. Podle katastru nemovitostí je výměra tohoto pozemku 34 904 m2. Podle separátu lesní hospodářské osnovy je to pozemek lesního typu 4K6, kde číslice 4 značí příslušnost k vegetačnímu lesnímu stupni a písmeno K je edafickou kategorií, charakterizující vlastnosti lesní půdy. Ocenění pozemku (§ 7 oceňovací vyhlášky): Základní cena podle přílohy č. 24 oceňovací vyhlášky je pro uvedený SLT ZC = 4,66 Kč/m2, celkem 34 904 x 4,66 ………………………………………………… 162 652,64 Kč Úprava ceny podle přílohy č. 7: Pol. č. 1: Pásmo ohrožení C – v rámci rozpětí do 20 % uplatňuji srážku 8 % při větší vzdálenosti zdrojů znečištění …………. - 13 012,21 Kč Pol. č. 2: Nejde o les se zvláštním určením – bez srážky ……..
0,00 Kč
Pol. č. 3: Tvar lesního pozemků: Není atypický – bez srážky
0,00 Kč
Pol. č. 4: Omezení hospodaření na tomto lesním pozemku není stanoveno nějakým správním rozhodnutím či zvláštním předpisem – bez srážky …………………………. 0,00 Kč Nejde o pozemek na antropogenní půdě – bez srážky …. 0,00 Kč
právním Pol. č. 5:
Pol. č. 6: Nejde o edafické kategorie O, P, Q nebo G, R, T, V, proto bez srážky ……………………………………………
0,00 Kč
Pol. č. 7: Na třetím místě edafické kategorie je u tohoto pozemku číslice 6, nikoliv 9 – proto bez srážky ………………… 0,00 Kč ---------------Zjištěná cena pozemku ………….…………………………
149 640,43 Kč
Výrok o ceně obvyklé: Pozemek je zčásti v rovinném terénu, zčásti v terénu se sklonem na JZ, pro lesní hospodaření vhodný. Cenu, zjištěnou podle cenového předpisu, shledávám za odpovídající pro trh při snížení ceny o 15 %. Návrh obvyklé ceny pozemku p.č. 340/1 (se zaokrouhlením): 149 640,00 x (1,00 – 0,15) ……..……………………………….
127 194,-- Kč
Ocenění lesních porostů na pozemku p.č. 340/1 (§ 40 oceňovací vyhlášky): Na pozemku je v souladu s LHO několik skupin (etáží) porostů. Oceňuji je podle jejich výměr a druhů dřevin, vykazovaných v separátu LHO, s kontrolním upřesněním výměr ploch podle vrstvy katastrální mapy. 2 5
Skupina na ploše 330 m2: Porost SM (smrk) s věkem 2 + 7 = 9 roků, zakmenění 10, obmýtí 110, obnovní doba 40 roků, RVB (bonitní stupeň) 3. Ha = [(83,93 – 14,29) x 0,06 x 1/1,02 + 14,29] x 1,00 = 18,39 Kč/m2, celkem cena 330 x 18,39 ……………………………………………..……. 6 068,70 Kč Úprava ceny podle přílohy č. 33: Pol. č. 1 - imisní les, srážka 8 % ……….………………….. Zjištěná cena porostů skupiny ……………………………….
- 485,50 Kč ----------------5 583,20 Kč
Obvyklá cena: Dosud mladý porost, s cenou na trhu jen ve výši 30 % ceny zjištěné, to je 5 583,20 x 0,30 ……………………………………………. Skupina na ploše 1 720 m2:
1 675,-- Kč
Porost BK (90 %), BO (8 %), SM (2 %) s věkem 33 + 7 = 40 roků, zakmenění 10, obmýtí 140, obnovní doba 40 roků, RVB 4, 3 a 3. BK (buk): Ha = [(86,51 – 26,83) x 0,33 + 26,83] x 1,00 = 46,52 Kč/m2, celkem cena 1 720 x 0,90 x 46,52 ……………………………..………….. 72 012,96 Kč BO (borovice): Ha = [(38,89 – 19,43) x 0,76 + 19,43] x 1,00 = 34,22 Kč/m2, celkem cena 1 720 x 0,08 x 34,22 ………………………..………………… 4 708,67 Kč SM (smrk): Ha = [(83,93 – 14,29) x 0,28 + 14,29] x 1,00 = 33,79 Kč/m2, celkem cena 1 720 x 0,02 x 33,79 .…………………..……………………. 1 162,38 Kč ---------------Úhrn základních cen porostů skupiny …………………………… 77 884,01 Kč Úprava ceny podle přílohy č. 33: Pol. č. 1 - imisní les, srážka 8 % ………………………….. Zjištěná cena porostů skupiny ……………………………….
– 6 230,72 Kč ----------------71 653,29 Kč
Obvyklá cena: Věk porostů 40 let je oproti obmýtí 140 let malý, proto odpovídá obvyklá cena jen do 30 % ceny zjištěné: 2 6
71 653,29 x 0,30 ………………………………………….. 21 496,-- Kč
Skupina na ploše 12 150 m2: Porost BO (50 %), SM (50 %) s věkem 122 + 7 = 129 roků, zakmenění 9, obmýtí 110, obnovní doba 40 roků, RVB 5 a 5. BO (borovice): Věk je vyšší než obmýtí, podle § 40 odst. 5 oceňovací vyhlášky platí vzorec Ha = Au x Ba = (29,86 + 30,50)/2 x 0,9 = 27,16 Kč/m2 celkem cena 12 150 x 0,50 x 27,16 ………………………..……………. 164 997,00 Kč SM (smrk) – shodně jako u borovice: Ha = Au x Ba = (53,26 + 60,78)/2 x 0,9 = 51,32 Kč/m2 celkem cena 12 150 x 0,50 x 51,32 …………………..………………… 311 769,00 Kč -----------------Úhrn základních cen porostů skupiny ………………………… Úprava ceny podle přílohy č. 33:
476 766,00 Kč
Pol. č. 1 - imisní les, srážka 8 % …………………………..
- 38 141,28 Kč ----------------Zjištěná cena porostů skupiny ……………………………….. 438 624,72 Kč Obvyklá cena: Věk porostů umožňuje jejich mýcení, odpovídá obvyklá cena 60 % ceny zjištěné: 438 624,72 x 0,60 ………………………………………..
263 175,-- Kč
Skupina na ploše 700 m2: Porost SM (50 %), JD (30 %), BR (20 %) s věkem 4 + 7 = 11 roků, zakmenění 10, obmýtí 110, obnovní doba 40 roků, RVB 3, 2 a 1. SM (smrk): Ha = [(83,93 – 14,29) x 0,11 x 1/1,02 + 14,29] x 1,00 = 21,80 Kč/m2, celkem cena 700 x 0,50 x 21,80 ……………………………………..……. 7 630,00 Kč JD (jedle): Ha = [(110,46 – 24,35) x 0,11 x 1/1,00 + 24,35] x 1,00 = celkem cena 700 x 0,30 x 33,82 ………………………..…………………
33,82 Kč/m2, 7 102,20 Kč
BR (bříza): Ha = [(11,21 – 4,32) x 0,18 + 4,32] x 1,00 = 5,56 Kč/m2, celkem cena 700 x 0,20 x 5,56 .…………………..……………………. 778,40 Kč 2 7
---------------Úhrn základních cen porostů skupiny …………………………… 15 510,60 Kč Úprava ceny podle přílohy č. 33: Pol. č. 1 - imisní les, srážka 8 % …………………………..
– 1 240,85 Kč ----------------14 269,75 Kč
Zjištěná cena porostů skupiny ………………………………. Obvyklá cena: Věk porostů 11 let je dosud malý, proto odpovídá obvyklá cena jen do 30 % ceny zjištěné: 14 269,75 x 0,30 …………………………………………..
4 281,-- Kč
Skupina na ploše 3 154 m2: Porost BK (50 %), SM (50 %) s věkem 33 + 7 = 40 roků, zakmenění 9, obmýtí 110, obnovní doba 40 roků, RVB 3, 3. BK (buk): Ha = [(98,51 – 26,83) x 0,36 x 1/1,02 + 26,83] x 0,90 = 46,92 Kč/m2, celkem cena 3 154 x 0,50 x 46,92 ……………………………….………… 73 992,84 Kč SM (smrk): Ha = [(83,93 – 14,29) x 0,28 x 1/1,02 + 14,29] x 0,90 = 30,07 Kč/m2, celkem cena 3 154 x 0,50 x 30,07 ……………………………………..…… 47 420,39 Kč ---------------Úhrn základních cen porostů skupiny ……………………………121 413,23 Kč Úprava ceny podle přílohy č. 33: Pol. č. 1 - imisní les, srážka 8 % ………………………….. Zjištěná cena porostů skupiny ……………………………….
– 9 713,06 Kč ----------------111 700,17 Kč
Obvyklá cena: Věk porostů 40 let, do obmýtí zbývá 70 let, proto odpovídá obvyklá cena jen do 30 % ceny zjištěné: 111 700,17 x 0,30 ………………………………………….. 33 510,-- Kč Skupina na ploše 16 850 m2: Porost BO (77 %), SM (20 %), BK (1 %), BR (1 %), JD (1 %), s věkem 127 + 7 = 131 roků, zakmenění 9, obmýtí 120, obnovní doba 30 roků, RVB 5, 8, 4, 1, 5. U těchto porostů již věk překročil délku obmýtí, ocenění je proto podle vzorce Ha = Au x Ba pro tyto dřeviny: BO (borovice): 2 8
Ha = 30,50 x 0,90 = 27,45 Kč/m2, celkem cena 16 850 x 0,77 x 27,45 …………………………………….… 356 150,02 Kč SM (smrk): Ha = 36,80 x 0,90 = 33,12 Kč/m2, celkem cena 16 850 x 0,20 x 33,12 ………………………………………… 111 614,40 Kč BK (buk): Ha = 80,39 x 0,90 = 72,35 Kč/m2, celkem cena 16 850 x 0,01 x 72,35 …………………….……………..…… 12 190,98 Kč BR (bříza): Ha = 11,21 x 0,90 = 10,09 Kč/m2, celkem cena 16 850 x 0,01 x 10,09 …………………………………………. .. 1 700,16 Kč JD (jedle): Ha = 69,16 x 0,90 = 62,24 Kč/m2, celkem cena 16 850 x 0,01 x 62,24 .……………………………….……… 10 487,44 Kč ----------------Úhrn základních cen porostů skupiny ………………………… 492 143,00 Kč Úprava ceny podle přílohy č. 33: Pol. č. 1 - imisní les, srážka 8 % ………………………….. - 39 371,44 Kč ----------------Zjištěná cena porostů skupiny ………………………………... 452 771,56 Kč Obvyklá cena: Doba obmýtí těchto porostů sice již byla vyčerpána a porosty lze těžit – se zřetelem k jejich struktuře a podmínkám pro těžbu odpovídá obvyklá cena 50 % z ceny zjištěné: 452 771,56 x 0,50 ………………………………………….. 226 386,-- Kč Úhrn obvyklých cen porostů na pozemku p.č. 340/1:
550 523,-- Kč
l) Pozemek p.č. 1108 – vodní plocha: Jde o pozemek pruhového tvaru mezi lesním pozemkem p.č. 1109 a trvalým travním porostem na straně západní a trvalým travním porostem p.č. 1105 na straně východní. Je zde přírodní vodní tok, který je z obou stran pozemku p.č. 1108 na pozemcích jiných vlastníků. Směr toku: k západu. Koryto tohoto toku není stavbou. Výměra pozemku: 227 m2. Cena podle § 8, se základní cenou upravenou dle odst. 4 oceňovací vyhlášky: Základní cena upravená (ZCU) = základní cena (ZC) dle § 3 násobená koeficientem 0,07. 2 9
Zjištění ZC dle § 3: Základní cena stavebních pozemků v České Třebové – obci nevyjmenované v příloze č. 2, v tabulce č. 1 této vyhlášky podle vzorce ZC=ZCv ×O1×O2×O3×O4×O5×O6 , kde ZC……..základní cena stavebního pozemku v Kč za m2, ZCv…….základní cena stavebního pozemku v Kč za m2 uvedená v příloze č. 2 v tabulce č. 1 vyhlášky okresu Ústí nad Orlicí, to je 570 Kč/m2, O1………koeficient velikosti obce Česká Třebová, uvedený v příloze č. 2 tabulce č. 2 vyhlášky, to je 0,95 pro znak I, O2………koeficient hospodářsko-správního významu obce Česká Třebová, uvedený v příloze č. 2, tabulce č. 2 této vyhlášky pro znak III – ostatní města, to je 0,85 O3………koeficient polohy obce Česká Třebová, uvedený v příloze č. 2 tabulce č. 2 vyhlášky, to je 1,01 pro znak IV, O4………koeficient technické infrastruktury obce Česká Třebová dle přílohy č. 2, tabulky č. 2 vyhlášky, to je 1,00 pro znak I, O5………koeficient dopravní obslužnosti této obce je 1,00 pro znak I, když jsou železniční i autobusové zastávky, O6 …… koeficient občanské vybavenosti: v České Třebové je komplexní vybavenost, proto odpovídá O6 = 1,00 pro znak I. Z toho ZC = 570 x 0,95 x 0,85 x 1,01 x 1,00 x 1,00 x 1,00 = 464,88 Kč/m2 Upravená základní cena podle vzorce ZCU = ZC x 0,07 = 464,88 x 0,07 = 32,54 Kč/m2 Zjištěná cena pozemku 227 x 32,54 …………………………………………………………. 7 386,58-- Kč Návrh obvyklé ceny p.č. 1108 (se zaokrouhlením): Pro vlastníka má tento pozemek význam jen vztažmo k sousedním pozemkům v jeho vlastnictví z hledisek vodohospodářských (protipovodňová ochrana, regulace odtoků vody z krajiny, a tím i prevence před přílišným suchem, samočisticí schopnost…). Z těchto hledisek dovozuji, že přiměřenou obvyklou cenou pozemku je cena zjištěná podle cenového předpisu, s redukcí koeficientem 0,60: 7 386,58 x 0,60 ……..….…………………………………………
3 0
4 432,-- Kč
m) Pozemek p.č. 1106 – ostatní plocha, jiná plocha Je to úzký (protáhlý) pozemek členitého tvaru jižně od p.č. 1105 a p.č. 342. pozemku: 195 m2.
Výměra
Ocenění podle § 9 oceňovací vyhlášky: Tento pozemek není pozemkem stavebním, zemědělským, lesním ani pozemkem vodní plochy, hospodářsky je využitelný pro lesní účely – proto se oceňuje podle odst. 5 základní cenou podle § 3 a vynásobením koeficientem 0,04. Základní cena (ZC) = 464,88 Kč/m2, tak jak jsem ji zdůvodnil při ocenění pozemku vodní plochy p.č. 1108. Zjištěná cena pozemku celkem: 195 x 464,88 x 0,04 …………………………………………………… 3 626,06 Kč Návrh obvyklé ceny (se zaokrouhlením): Z tržních hledisek jde o neatraktivní pozemek, což se promítá i do jeho ceny. Ta je ve výši dle cenového předpisu na trhu nemovitostí nedosažitelná. Za přiměřenou pokládám pro trh cenu do výše 0,35 ceny zjištěné. 3 626,06 x 0,35 ……..….…………………………………………
3 1
1 269,-- Kč
Rekapitulace obvyklých cen Obvyklé ceny
Pozemky a porosty
a)
p.č. 1122 – trvalý travní porost
194 864,-- Kč
b)
p.č. 1123 – orná půda
346 013,-- Kč
c)
p.č. 1124 – trvalý travní porost
71 524,-- Kč
d)
p.č. 1111 – orná půda
e)
p.č. 1110 – trvalý travní porost
f)
p.č. 1107 – trvalý travní porost
g)
p.č. 1105 – trvalý travní porost
26 149,-- Kč
h)
p.č. 1109 – lesní pozemek
18 983,-- Kč
1 179 427,-- Kč 6 164,-- Kč 2 494,-- Kč
lesní porost na
p.č. 1109 i)
92 452,-- Kč
p.č. 342 – lesní pozemek
lesní porost na p.č.
249 598,-- Kč
342 j)
p.č. 341/1 – lesní pozemek
lesní porost na
p.č. 341/1 k)
30 630,-- Kč 70 086,-- Kč 464 009,-- Kč
p.č. 340/1 – lesní pozemek
lesní porost na
p.č. 340/1
127 194,-- Kč 550 523,-- Kč
l)
p.č. 1108 – vodní plocha
4 432,-- Kč
m)
p.č. 1106 – ostatní plocha
1 269,-- Kč
Návrh obvyklé ceny celkem
3 435 811,-- Kč
zaokrouhleně (na stokoruny)
3 435 800,-- Kč
Návrh obvyklé ceny slovy:
Třimiliony-čtyřistatřicetpěttisíc-osmset-Kč.
3 2
Komentář: Podle § 507 zákona č. 89/2012 Sb. (Občanský zákoník) jsou lesní porosty, vzešlé na jednotlivých pozemcích, součástí těchto pozemků. Obvyklé ceny lesních pozemků se proto často vyjadřují jen jednou položkou. V tomto znaleckém posudku jsem ale záměrně oceňoval lesní porosty zvlášť – zejména proto, že na většině lesních pozemků je více skupin lesních porostů, majících různá stáří, s výskytem různých druhů. Proto jsem se u každého z lesních pozemků zabýval cenou samotného pozemku (jako fixní složkou ceny věci) a cenou porostů (jako složkou, závislou na v čase proměnném stavu těchto porostů). Návrhy obvyklých cen (jako závěry mého znaleckého posudku) jsem nakonec porovnával i s webovými informacemi. V rámci ČR je tam dosažitelné větší množství těchto informací, včetně poznatků znalců. Samozřejmě je každá pozemková lokalita v detailech jiná, zvláště u lesů. Tímto způsobem jsem se ale přesvědčil, že mé ocenění, podrobně analyzované, by nemělo být shledáno jako podhodnocené. V závěru ještě připomínám upozornění k zemědělským pozemkům na straně č. 8.
………………………………………………..
podpis znalce, otisk pečeti
Doložka ve smyslu ustanovení § 127a občanského soudního řádu: Prohlašuji, že jsem si vědom následků, pokud by tento znalecký posudek byl vědomě nepravdivý. Vysvětlivka k tomuto prohlášení: Jestliže znalecký posudek předložený účastníkem řízení má všechny zákonem požadované náležitosti a obsahuje doložku znalce o tom, že si je vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku, postupuje se při provádění tohoto důkazu stejně, jako by se jednalo o znalecký posudek vyžádaný soudem.
3 3
Znalecká doložka: Znalecký nález a posudek jsem podal jako znalec, jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 23.11.1967 č.j. Spr. 3760/67 pro základní obor stavebnictví, pro odvětví staveb inženýrských a obytných a pro ekonomiku – oceňování nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod poř. č. 2 384 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji v samostatné likvidaci.
Ing. Stanislav B o h á č
P ř í l o h y znaleckého posudku =========================================== 1.
Kopie stran č. 1, 2 a 9 výpisu z KN – listu vlastnictví č. 2284 pro k.ú. Parník (další strany listu vlastnictví nejsou pro ocenění určených pozemků významné a proto je zde nezařazuji).
2.
Katastrální mapa se zemědělskými pozemky p.č. 1122, 1123, 1124 a 1111.
3.
Katastrální mapa s dalšími pozemky, navazujícími na parcelu p.č. 1111 – orná půda.
4.
Kopie informací o jednotlivých pozemcích z produktu „Nahlížení do katastru nemovitostí“.
5.
Tabulky údajů z vlastnického separátu lesní hospodářské osnovy.
6.
Lesnická mapa vlastnického separátu.
7.
Výřez územního plánu města Česká Třebová s katastrálním územím Parník.
8.
Fotografie území s oceňovanými pozemky a porosty.
3 4
Př č Příloha . 2:
Katastrální mapa se zemědělskými pozemky p.č. 1122, 1123, 1124 a 1111.
3 5
Př
č
Příloha . 3:
Katastrální mapa s dalšími pozemky, navazujícími na parcelu p.č. 1111 – orná půda.
3 6
Př č Přílohy . 4: Kopie informací o jednotlivých pozemcích z produktu „Nahlížení do katastru nemovitostí“. Informace o p.č. 1122 – trvalý travní porost
3 7
Informace o p.č Informace o p.č. 1123 – orná půda
3 8
. 1124 – trvalý travní porost
3 9
Informace o p.č Informace o p.č. 1111 – orná půda
4 0
. 1110 – trvalý travní porost
4 1
Informace o p.č . 1107 – trvalý travní porost
4 2
. 1105 – trvalý travní porost
4 3
Informace o p.č Informace o p.č. 340/1 – lesní pozemek
4 4
Informace o p.č. 341/1 – lesní pozemek
4 5
Informace o p.č. 342 – lesní pozemek
4 6
Informace o p.č. 1109 – lesní pozemek
4 7
Informace o p.č. 1108 – vodní plocha
4 8
Informace o p.č. 1106 – ostatní plocha, jiná plocha
4 9
Příloha č. 5: Tabulky údajů z vlastnického separátu lesní hospodářské osnovy Tabulka č. 1
5 0
č Tabulka . 2
5 1
č Tabulka . 3
5 2
č Tabulka . 4
5 3
Příloha č. 6 : Lesnická mapa vlastnického separátu – list obsahující vrstvu katastrální
mapy a list s vrstvou lesnických údajů.
5 4
5 5
Příloha č. 7:
Výřez územního plánu města Česká Třebová s kat. územím Parník.
5 6
Příloha č. 8: Fotografie území s oceňovanými pozemky a porosty.
Nemovitost s domem č.p. 670 západně od cesty – ulice Větrné
Parcela p.č. 1122, za ní p.č. 1123 a další, východně od cesty – ulice Větrné 5 7
Území s parcelou p.č. 1111, za ní lesní pozemky
Severní část p.č. 1111, severně a východně od ní les p.č. 1109 5 8
Parcela p.č. 1110 s náletovými porosty
Pohled na lesy, kde jsou porosty i na p.č. 340/1, 341/1 a 342 5 9
