ZNALECKÝ POSUDEK číslo 3066/95/2014 6
NEMOVITOST:
Rodinný dům - bez nebytových prostor
Adresa nemovitosti: Katastrální údaje: Ostatní stavby: Pozemky: Vlastník stavby: Vlastník pozemku:
Oulehla 627 / 627, 664 07 Pozořice Kraj Jihomoravský, okres Brno-venkov, obec Pozořice, k.ú. Pozořice, kód k.ú. 726907, LV 917 Vedlejší stavba 826, 827 Libuše Šubrtová, Oulehla 627, 66407 Pozořice, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Libuše Šubrtová, Oulehla 627, 66407 Pozořice, spoluvlastnický podíl: 1 / 1
OBJEDNATEL :
Exekutorský úřad Praha 6; č. j. 180 Ex 6163/13, obj. ze dne 1.7.2014
Adresa objednatele: Bělohorská 270 / 17, 169 00 Praha 6 telefon: IČ:
e-mail: DIČ:
ZHOTOVITEL :
Ing. František Císař
Adresa zhotovitele:
U Sadu 293 / 25, 747 20 Vřesina u Hlučína telefon: 595031042, 602856132 e-mail:
[email protected] IČ: 40305864 DIČ:
ÚČEL OCENĚNÍ: Pro účely provedení exekuce ve věci č. j. 180 Ex 6163/13, obj. ze dne 1.7.2014
Datum místního šetření:
Počet stran:
18.7.2014
Datum zpracování :
17 stran
Posudek se předává objednateli ve čtyřech vyhotoveních.
Počet příloh:
12.8.2014
8
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1890 Rekonstrukce:
rekonstrukce v r. 2008 - 2014
dílčí – rozvody vody, zemního plynu, kanalizace
SOUČASNÝ STAV Konstrukce: zděné Využití: bydlení Okolí: bytová zóna Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: voda, kanalizace, plyn, elektro
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci: Počet obyvatel: Stavebně technický stav stavby: Vytápění: Energetický průkaz stavby:
MHD železnice dálnice/silnice I. tř Okrajová část - zástavba RD 2 227 neudržovaná - k částečné rekonstrukci lokální - plyn Není
autobus silnice II.,III.tř
RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ
3+1
PP RD Obytná/ Nebyt. m2 81 / 0
Garáž Pozemky výměra ks 0
m2 1 359
OP
ZP
Rozestavěnost
m3 363
m2 84
% 100,00
NÁLEZ Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Jedná se o obec Pozořice, která se nachází v bývalém okrese Brno - venkov, v Jihomoravském kraji. Obec se nachází 15 km východně od Brna, 8 km severovýchodně od Šlapanic. Obec má 2 227 obyvatel. V Pozořicích je úřad městyse, mateřská škola, základní škola vyššího stupně, pošta, sportovní hřiště. V obci mají ordinaci dva praktičtí lékaři a dva zubní lékaři. V obci je policie a dům s pečovatelskou službou. V Pozořicích je proveden rozvod vodovodu a plynovodu. Oceňovaný rodinný dům se nachází v okrajové části obce. Okolní zástavbu tvoří rodinné domy se zahradami. Dopravní spojení autobusové.
Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Okrajová část - zástavba RD Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem):
nákupní zóna ostatní MHD železnice dálnice/silnice I. tř
autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Jedná se o samostatně stojící rodinný dům č. p. 627, který má jedno nadzemní podlaží, bez podkroví a je částečně podsklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu prokládaného kamenem, bez izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné z cihel v tl. 45 cm. Stropní konstrukce jsou s rovným podhledem. Krov je dřevěný vaznicový sedlový, střešní krytina z pálených tašek. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu úplné. Okna jsou dřevěná dvojitá. Dveře dřevěné hladké plné nebo prosklené. Podlahy obytných místností jsou z hoblovaných prken, podlahy ostatních místností jsou z keramické dlažby a cementového potěru. Vytápění lokální na zemní plyn. -2-
Elektroinstalace světelná a motorová. Je proveden vnitřní rozvod teplé a studené vody, vnitřní kanalizace. Ohřev teplé vody v elektrickém zásobníkovém ohřívači. Vnitřní vybavení vana a záchod splachovací. Vnitřní omítky jsou vápenné štukové. Vnější omítky jsou vápenné hladké, bez zateplení. Stavba slouží jako rodinný dům k bydlení. V rodinném domě se nachází jeden byt s úplným příslušenstvím, který je v částečné rekonstrukci. V 1.P.P. se nachází nízký sklep. V 1.N.P. se nachází předsíň, dětský pokoj, pokoj, kuchyň, WC, koupelna, zadní chodba a pokoj. Nad 1.N.P. se nachází půda. Dle předložených podkladů a dle souhlasného vyjádření dcery p. Šubrtové byl dán rodinný dům do užívání v roce 1890. V domě je prováděná částečná rekonstrukce. Jsou provedeny nové rozvody vody a kanalizace v plastu, byla provedena plynofikace rodinného domu s úpravou lokálního plynového topení. Příslušenstvím stavby je vedlejší stavba - zděná kůlna. Dále venkovní úpravy - oplocení a přípojky vody, elektro NN, zemního plynu a kanalizace.
Technický popis oceňované nemovitosti Stavba dokončena v r. 1890 Dílčí rekonstrukce v r. 2008 Celková rekonstrukce v r. Stavebně technický stav: neudržovaná k částečné rekonstrukci Energetický průkaz stavby: Není Rekonstrukce stavby: celková dílčí střecha fasáda, zateplení okna, dveře interiér
Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky (veř./vl.): Přístupová komu.: Využití:
/ voda zpevněná bydlení
/ kanalizace / plyn / elektro nezpevněná přes pozemky parc. číslo pronájem podnikání bydl. a podnik.
telefon část. obsazen
volný objekt
Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace
Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána / propachtována
Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 917 Kraj: Obec: Ulice:
CZ064 Jihomoravský 583677 Pozořice Oulehla
Okres: Katastrální území: č.o.:
CZ0643 Brno-venkov 726907 Pozořice 627
Vlastníci FO
Podíl
RČ: 706022/3819
Libuše Šubrtová
Oulehla 627, 66407 Pozořice
Stavby část obce Pozořice
č.p. 627
Rodinný dům
Pozemky 826 827
1/1
je součástí
Pozemková parcela Pozemková parcela
2
Parcela KN Parcela KN
282 m 2 1 077 m
-3-
na pozemku p.č. 826
zastavěná plocha a nádvoří zahrada
Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název podlaží 1.P.P. 1.N.P.
Zastavěná plocha 10,07 m2 83,56 m2
Započitatelná plocha podlaží 2,58 m2 75,55 m2
Výpočet obestavěného prostoru Název 1.P.P. 1.N.P. krov Obestavěný prostor - celkem:
10,07*1,76 83,56*2,97 7,52*7,35*3,50/2
= = = =
Konstrukce
Popis
Základy Zdivo Stropy Střecha Krytina Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Fasádní omítky Vnější obklady Vnitřní obklady Schody Dveře Okna Podlahy obytných místností Podlahy ostatních místností Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyně Vnitřní vybavení Záchod Ostatní
betonové pasy zděné tl. 45 cm Dřevěné s rovným podhledem krov dřevěný, vázaný Z pálených tašek pozinkovaný plech vápenné, štukové vápenné dvouvrstvé omítky Chybí běžné keramické obklady V 1.P.P. železobetonové hladké plné dveře Dřevěná dvojitá Prkenná podlaha keramická dlažba Lokální topení na zemní plyn světelná, třífázová Chybí Plastové trubky, studená i teplá voda Elektrický zásobníkový ohřívač zemní plyn plastové potrubí Chybí Vana Splachovací kombi chybí
Zastavěná plocha Obestavěný prostor Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
[m2] [m3] [Kč/m3] % Kč roků roků % Kč
Obestavěný prostor 17,72 m3 248,17 m3 96,73 m3 362,62 m3
84 362,62 4 200 100,00 1 523 014 124 26 82,67 263 984
Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název Popis Vedlejší stavba Zděná, přízemní, pultová
Parc. číslo 826
Množství 70,00 m3 -4-
JC 1 250 Kč/m3
RC Opotřebení 87 500 Kč 85 %
VH 13 125 Kč
střecha Věcná hodnota ostatních staveb celkem
13 125 Kč
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků 2
Předmětem ocenění jsou pozemky parc. č. 826 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 282 m a parc. č. 827 zahrada o 2 výměře 1077 m z LV č. 917 v Pozořicích, k. ú. Pozořice. Vlastníkem pozemků je ve výhradním vlastnictví Libuše Šubrtová, Oulehla 627, 664 07 Pozořice. U pozemků souhlasí právní stav se stavem fyzickým. Podle Zprávy o nebezpečí povodně se pozemky z LV č. 917 nacházejí v zóně 1 - zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu povodně.
Přehled srovnatelných pozemků - Lokalita Popis pozemku(zhodnocení kladů a záporů)
Parcela č. Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená /kupní cena cena celkový cena m2 Kč Kč/m2 KC Kč/m2
Pozořice
1 400
1 400 000
1 000,00
0,70
700,00
0,70
700,00
0,70
621,60
1 000,00
0,70
700,00
1 061,00
0,80
742,70
Rovinatý stavební pozemek, inž. sítě v dosahu pozemku, bezproblémový zpevněný příjezd. Pozořice
1 457
1 457 000
1 000,00
Rovinatý stavební pozemek, inž sítě v dosahu pozemku, samostatný zpevněný příjezd. Pozořice
1 000
888 000
888,00
Rovinatý stavební pozemek, inž. sítě v dosahu pozemku, bezproblémový zpevněný příjezd. Pozořice
1 500
1 500 000
Rovinatý stavební pozemek, inž. sítě v dosahu pozemku, vlastní zpevněný příjezd. Viničné Šumice
3 043
3 228 623
Mírně svažitý pozemek, inž. sítě v dosahu pozemku, bezproblémový zpevněný příjezd. Průměrná jednotková cena
Druh pozemku
Parcela č.
zastavěná plocha a nádvoří zahrada Celková výměra pozemků:
826 827
Výměra m2 282 1 077 1 359
Jednotková cena Vlastnický podíl Kč/m2 693 1/1 346 1/1 Hodnota pozemků celkem:
2
693,27 Kč/m
Celková cena pozemku Kč 195 426 372 642 568 068
STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY Obvyklou cenou se podle zákona č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného nebo obdobného majetku. Základem pro zjištění obvyklé ceny je porovnání cen, kterých by bylo dosaženo v daném místě a čase u stejných nebo podobných nemovitostí. Žádný zákon nestanoví závaznou metodiku pro stanovení obvyklé ceny. Specifické metody jsou v současnosti vytvářeny profesními organizacemi znalců a odhadců, organizacemi zabývajícími se výukou a studiem oceňování nemovitostí, peněžními ústavy apod. Pro stanovení obvyklé ceny bytu bylo provedeno vyhodnocení trhu s nemovitostmi. Bylo provedeno vyhodnocení údajů z realitního trhu, vlastního průzkumu trhu s nemovitostmi, vývěsek realitních kanceláří, -5-
sledováním aukcí a dražeb. Bylo zjištěno, že s obdobnými nemovitostmi se obchoduje. Pro stanovení obvyklé ceny rodinného domu č. p. 627 porovnávací metodou jsou k dispozici srovnávací rodinné domy v Pozořicích a nejbližším okolí. Pro porovnání oceňovaného rodinného domu byly použity ceny rodinných domů nabízené na trhu s nemovitostmi v dané lokalitě v 2. a 3. čtvrtletí 2014. Jedná se o rodinné domy podobné velikosti, podobného dispozičního řešení, srovnatelného stáří a podobné stavebně technické konstrukce. Výčet místností Název podlaží Název místnosti 1.P.P. sklep 1.P.P. - celkem 1.N.P. vstupní předsíň dětský pokoj pokoj kuchyň koupelna zadní chodba pokoj WC 1.N.P. - celkem
Podlahová plocha
Koeficient
Započitatelná plocha
5,16 m2 5,16 m2
0,50
2,58m2 2,58 m2
4,53 m2 16,24 m2 12,00 m2 8,27 m2 6,58 m2 18,01 m2 8,46 m2 1,45 m2 75,55 m2
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
4,53m2 16,24m2 12,00m2 8,27m2 6,58m2 18,01m2 8,46m2 1,45m2 75,55 m2
Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita
Užitná plocha
Pozemek Dispozice Požadovaná cena
Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m2 m2 Ponětovice
200,00
302
2+1, 2+1, 4+1
Kč 1 590 000
Jednotková Koeficient cena celkový Kč/m2 7 950
KC 0,750
Upravená cena Foto Kč/m2 5 963
Jedná se o řadový rodinný dům, který má dvě nadzemní podlaží, bez podkroví a je bez podsklepení. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění ústřední na zemní plyn. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody, kanalizace, zemního plynu a elektro NN. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Vlastní příjezd z místní komunikace.
Mokrá - Horákov
307,00
560
3+1,1+1
2 000 000
6 515
0,750
4 886
Jedná se o řadový rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, bez podkroví a je bez podsklepení. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění ústřední na zemní plyn. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody, zemního plynu, kanalizace a elektro NN. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Vlastní příjezd z místní komunikace.
Blažovice 350,00 425 4+1 1 990 000 5 686 0,750 Rodinný dům, Jedná se o řadový rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, bez podkroví a je bez podsklepení. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění lokální na elektřinu. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody, kanalizace a elektro NN. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Vlastní příjezd z místní komunikace.
-6-
4 265
Tvarožná
300,00
320
2x2+1
2 350 000
7 833
0,750
5 875
Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má dvě nadzemní podlaží, bez podkroví a je částečně podsklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění ústřední na zemní plyn. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody, zemního plynu, kanalizace a elektro NN. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Vlastní příjezd z místní komunikace.
Podolí
59,00
85
2+1
499 000
8 458
0,750
6 344
Jedná se o řadový rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, bez podkroví a je bez podsklepení. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění ústřední na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody, kanalizace a elektro NN. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Vlastní příjezd z místní komunikace.
Pozořice
660,00
1 100
5+1
4 200 000
6 364
0,750
4 773
Jedná se o řadový rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, bez podkroví a je bez podsklepení. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění ústřední na zemní plyn. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody, kanalizace, zemního plynu a elektro NN. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Vlastní příjezd z místní komunikace.
Z výše uvedeného vyplývá, že uvedený rodinný dům č. p. 627 v Pozořicích, k. ú. Pozořice s příslušenstvím a pozemky z LV č. 917 je v daném místě a čase obchodovatelný v rozmezí od 4 265 Kč/m2 do 6 344 Kč/m2 podlahové plochy rodinného domu. Vzhledem k poloze, umístění, stavebně technickému stavu a vybavení rodinného domu č. p. 627 s příslušenstvím a pozemky stanovuji obvyklou cenu v polovině uvedeného intervalu tj. 5 800 Kč/m2. Pro stanovení ceny v místě a čase obvyklé byly dále posuzovány další rozhodující skutečnosti: Silné stránky nemovitosti - Pěší dostupnost na zastávku autobusu - Klidná lokalita se zástavbou rodinných domů - Příslušenství rodinného domu – zděná vedlejší stavba - Připojení na všechny inženýrské sítě v obci - Bezproblémové okolí rodinného domu Slabé stránky nemovitosti - Stavebně technický stav nemovitosti - k částečné rekonstrukci Jednotková cena stanovená srovnávací metodou byla stanovena na 5 800 Kč/m2 podlahové plochy rodinného domu. Bylo přihlíženo ke všem skutečnostem ovlivňujícím cenu, zejména lokalitu, stavebně technický stav, velikost rodinného domu a poptávku realitního trhu.
Stanovení obvyklé ceny rodinného domu č. p. 627 srovnávací metodou Jednotková cena podlahové plochy rodinného domu: 5 800 Kč/m2 Podlahová plocha rodinného domu: 78,13 m2
-7-
Stanovení obvyklé ceny: 78,13 m2 x 5 800 Kč/m2 = 453 154 Kč
Obvyklá cena oceňovaného rodinného domu č. p. 627 s příslušenstvím a pozemky z LV č. 917 v Pozořicích, k. ú. Pozořice stanovená porovnávací metodou činí ke dni odhadu 453 154 Kč, po zaokrouhlení
450 000 Kč slovy:
čtyřistapadesáttisíc Kč
Závěr a) Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí činí ke dni odhadu celkem
LV č. 917 Výhradního vlastnického podílu o velikosti 1/1 na nemovitosti rodinného domu č. p. 627 a pozemků parc. č. 826 a parc. č. 827 z LV č. 917 v Pozořicích, k.ú. Pozořice, Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Brno - venkov, činí podle tohoto odhadu k datu ocenění
450 000 Kč b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostmi LV č. 917 – nestanoví se Nájemní právo – nezjištěno Věcná břemena – nezjištěno
c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou – viz odst. b
d) Výsledná obvyklá cena oceňovaných nemovitostí
LV č. 917 Výhradního vlastnického podílu o velikosti 1/1 na nemovitosti rodinného domu č. p. 627 a pozemků parc. č. 826 a parc. č. 827 z LV č. 917 v Pozořicích, k.ú. Pozořice, Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Brno - venkov, činí podle tohoto odhadu k datu ocenění
-8-
450 000 Kč slovy:
čtyřistapadesáttisíc Kč
Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 917 ze dne 1.7.2014. Snímek katastrální mapy. Fotodokumentace nemovitosti. Mapa oblasti.
počet stran A4 v příloze 4 1 2 1
Ve Vřesině u Hlučína 12.8.2014
Ing. František Císař U Sadu 25 747 20 Vřesina u Hlučína
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 30.1.1990, č.j. Spr. 1176/90, pro základní obor 1.) ekonomika, 2.) stavebnictví, pro odvětví 1.) ceny a odhady nemovitostí, 2.) stavby obytné, stavební odvětví různá, specializace pozemní stavby. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3066/95/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 3066/95/2014
-9-
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
Snímek katastrální mapy
- 14 -
Fotodokumentace nemovitosti
Pokoj
Vstup do 1.P.P.
Pokoj
WC
Koupelna
Kuchyň
- 15 -
Zadní chodba
Pokoj
Boiler na TUV v zadní chodbě
Pozemek parc. č. 827
Pohled severovýchodní
Pohled západní z komunikace
- 16 -
Mapa oblasti
- 17 -
