ZNALECKÝ POSUDEK číslo 2927/136/2013 6
Rodinný dům č. p. 27 Dolní Domaslavice 27 Kraj Moravskoslezský, okres Frýdek-Místek, obec Dolní Domaslavice, k.ú. Dolní Domaslavice, kód k.ú. 628921, LV 558
NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Katastrální údaje: Ostatní stavby: Pozemky: Vlastník stavby:
st. 227, 716/5 SJM Marek Rejda, Dolní Domaslavice 27, 73938, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 SJM Lenka Rejdová, Dolní Domaslavice 27, 73938, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 SJM Marek Rejda, Dolní Domaslavice 27, 73938, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 SJM Lenka Rejdová, Dolní Domaslavice 27, 73938, spoluvlastnický podíl: 1 / 1
Vlastník pozemku:
EURODRAŽBY.CZ a.s; č. j. 494/2013-A, obj. ze dne 17.9.2013 U Pískovny 890 / 1, 182 00 Praha 8
OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
IČ: DIČ:
e-mail:
telefon: 595031042, 602856132 fax: 595031042
e-mail:
[email protected]
Ing. František Císař U Sadu 293 / 25, 74720 Vřesina
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
IČ: 40305864 DIČ:
ÚČEL OCENĚNÍ:
Provedení odhadu předmětu nedobrovolné dražby ve věci č. j. 494/2013-A, obj. ze dne 17.9.2013
Datum místního šetření: Počet stran:
telefon: fax:
27.9.2013
14 stran
Posudek sepředává objednateli ve dvou vyhotoveních.
Datum zpracování :
30.9.2013
Počet příloh:
6
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1935 Rekonstrukce:
rekonstrukce v r. 2011
dílčí, střecha, okna, dveře, ostatní
SOUČASNÝ STAV Konstrukce: zděné Využití: bydlení Okolí: bytová zóna Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: voda odpojena, kanalizace, plyn odpojen, elketro odpojeno
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci: Počet obyvatel: Stavebně technický stav stavby: Vytápění:
MHD, železnice, autobus dálnice/silnice I. Tř, silnice II.,III.tř širší centrum – zástavba RD 1 181 neudržovaná – k částečné rekonstrukci ústřední – tuhá paliva
RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ
4+1
PP RD Obytná/ Nebyt. m2 102 / 0
Garáž Pozemky výměra ks 0
m2 1 247
OP
ZP
Rozestavěnost
m3 527
m2 114
% 100,00
REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav
Obvyklá cena
378 000 Kč
NÁLEZ Situace Přehled podkladů
Charakteristika obce
Poloha nemovitosti
Výpis z katastru nemovitostí z LV č. 558 ze dne 12.9.2013 Fotodokumentace nemovitostí Snímek katastrální mapy Mapa okolí Zpráva o nebezpečí povodně Usnesení Eurodražby.CZ a.s., č. j. 494/2013-A ze dne 17.9.2013 Jedná se o obec Dolní Domaslavice, s počtem obyvatel 1 181. Obec Dolní Domaslavice je vybavena základní sítí obchodů a služeb.Je zde pošta, základní škola, mateřská škola, sportovní hřiště. V obci má ordinaci jeden praktický lékař. Obec Dolní Domaslavice je vybavena všemi inženýrskými sítěmi. Veřejná doprava autobusová. Nemovitost rodinného domu č. p. 27 se nachází v Dolních Domaslavicích, k. ú. Dolní Domaslavice, v širším centru obce, v klidovém území. Okolní zástavbu tvoří rodinné domy se zahradami. Pozemek je rovinatý. Nemovitost má vlastní samostatný příchod a příjezd z místní komunikace. Poloha nemovitosti je dobrá. Nemovitost v době místního šetření není obydlená a -2-
není napojena na žádné inženýrské sítě. Pěší dostupnost na zastávku autobusů
Popis jednotlivých staveb Základní popis
Druh stavby – účel využití Dispoziční řešení
Popis tech. Stavu stavby
Jedná se o samostatně stojící rodinný dům č. p. 27. Rodinný dům má jedno nadzemní podlaží, bez podkroví a je částečně podsklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu, bez izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné v tl. 45 cm. Stropní konstrukce jsou v 1.P.P. železobetonové, v 1.N.P. dřevěné trámové s rovným podhledem. Krov je dřevěný sedlový. Střešní krytina bonnský šindel. Klempířské konstrukce z titanzinkového plechu. Okna jsou plastová zdvojená. Dveře dřevěné hladké plné. Podlahy obytných místností plovoucí z laminátových lamel. Podlahy ostatních místností z keramické dlažby, v 1.P.P. bez povrchu. Vytápění ústřední na tuhá paliva.Elektroinstalace světelná a motorová – nefunkční. Je proveden vnitřní rozvod teplé a studené vody – nefunkční, vnitřní kanalizace plastová. Vnitřní vybavení vana plastová a záchod standardního provedení. Vnitřní omítky částečně vápenné štukové hladké, vnější omítky břízolitové škrábané. Schodiště v 1.P.P.cihelné. Jsou odpojeny všechny inženýrské sítě. Rodinný dům – bydlení. Nemovitost je neobydlená. Současný stav nemovitosti neumožňuje bydlení. V rodinném domě se nachází jeden samostatný byty s úplným – nefunkčním příslušenstvím. V 1.P.P. se nachází schodiště a kotelna na tuhá paliva. V 1.N.P. se nachází zádveří, koupelna se záchodem, kuchyň, čtyři obytné místnosti. Nad 1.N.P. se nachází půda.
Vlastníci nemovitostí se místního šetření bez omluvy nezúčastnili. Dle vyjádření p. Jiřího Toboly byla stavba rodinného domu dána do užívání v roce 1935. V průběhu dosavadního užívání byla započata rekonstrukce v roce 2011. V současné době jsou odpojeny všechny inženýrské sítě, je nefunkční ústřední vytápění, vnitřní rozvody vody a kanalizace, elektroinstalace. Rekonstrukce není dokončena, jsou zničené podlahy, nejsou dodělány stropní konstrukce se zateplením. Stavba je ve špatném stavebně technickém stavu – k částečné rekonstrukci. Je neobydlená, v současném stavu neobyvatelná.
Příslušenství stavby
Konstrukce 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně
Příslušenstvím stavby rodinného domu jsou venkovní úpravy – přípojky inženýrských sít, septik, oplocení, vrata a vrátka.
Popis betonové pasy zděné tl. 45 cm dřevěné a železobetonové krov dřevěný, vázaný živičná titanzinek vápenné, štukové břízolitové škrabané chybí běžné keramické obklady v 1.P.P. cihelné hladké plné dveře plastová s izolačním dvojsklem plovoucí podlaha keramická dlažba ústřední topení světelná, třífázová chybí plast, studená i teplá voda bojler chybí plastové potrubí plynový sporák -3-
24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní
vana splachovací chybí
Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků
Předmětem ocenění jsou pozemky parc. č. st. 227 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 2 2 126 m a parc. č. 716/5 zahrada o výměře 1 121 m z LV č. 558 pro obec Dolní Domaslavice, k. ú. Dolní Domaslavice. Na pozemku parc. č. st. 227 je postavený rodinný dům č. p. 27. Pozemek je rovinatý. Přístup po zpevněné komunikaci. Možnost napojení na všechny inženýrské sítě. Vlastníky pozemků jsou v SJM Marek Rejda a Lenka Rejdová, č. p. 27, 739 38 Dolní Domaslavice. U pozemků souhlasí právní stav se stavem fyzickým. Dle Zprávy o nebezpečí povodně se pozemky parc. č. st. 227 a parc. č. 716/5 z LV č. 558 nacházejí v zóně 1- zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu povodně.
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Přehled srovnatelných pozemků – Lokalita Popis pozemku(zhodnocení kladů a záporů)
Parcela č. Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená /kupní cena cena celkový cena m2 Kč Kč/m2 KC Kč/m2
Dolní Domaslavice
1 110
621 600
560,00
0,80
448,00
622,07
0,80
497,66
490,00
0,80
392,00
0,80
369,58
0,80
370,66
0,80
440,00
Rovinatý stavební pozemek, inž. Sítě na hranici pozemku. Vlastní bezproblémový asfaltový příjezd. Dolní Domaslavice
1 495
930 000
Rovinatý pozemek, inž. Sítě v dosahu pozemku. Bezproblémový zpevněný příjezd. Dolní Domaslavice
1 140
558 600
Mírně svažitý stavební pozemek, inž. Sítě na hranici pozemku. Vlastní zpevněný příjezd. Dolní Domaslavice
1 407
650 000
461,98
Rovinatý stavební pozemek, inž. Sítě na hranici pozemku. Vlastní bezproblémový příjezd. Dolní Domaslavice
1 500
695 000
463,33
Rovinatý stavební pozemek, inž. Sítě na hranici pozemku. Bezproblémový zpevněný příjezd. Dolní Domaslavice
1 197
658 350
550,00
Rovinatý stavební pozemek, inž. Sítě na hranici pozemku. Bezproblémový zpevněný příjezd. Průměrná jednotková cena
Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků:
Druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří zahrada Celková výměra pozemků
2
419,65 Kč/m
Obvyklá cena stavebních pozemků byla stanovena porovnávacím způsobem. Byly srovnávána ceny stavebních pozemků v Dolních Domaslavicích.Obvyklá cena stanovená porovnávacím způsobem činí 420 Kč/m2. Obvyklá cena pozemku zahrady je upravena koeficientem 0,50.
Parcela č. st. 227 716/5
Výměra m2 126 1 121 1 247
-4-
Jednotková cena Kč/m2 420 210 Hodnota pozemků celkem
Celková cena pozemku Kč 52 920 235 410 288 330
Výpočet věcné hodnoty staveb Základové pásy jsou z prostého betonu, bez izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné v tl. 45 cm. Stropní konstrukce jsou v 1.P.P. železobetonové, v 1.N.P. dřevěné trámové s rovným podhledem. Krov je dřevěný sedlový. Střešní krytina bonnský šindel. Klempířské konstrukce z titanzinkového plechu. Okna jsou plastová zdvojená. Dveře dřevěné hladké plné. Podlahy obytných místností plovoucí z laminátových lamel. Podlahy ostatních místností z keramické dlažby, v 1.P.P. bez povrchu. Vytápění ústřední na tuhá paliva.Elektroinstalace světelná a motorová – nefunkční. Je proveden vnitřní rozvod teplé a studené vody – nefunkční, vnitřní kanalizace plastová. Vnitřní vybavení vana plastová a záchod standardního provedení. Vnitřní omítky částečně vápenné štukové hladké, vnější omítky břízolitové škrábané. Schodiště v 1.P.P. cihelné.
Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název podlaží 1.P.P. 1.N.P.
Zastavěná plocha 24,56 m2 114,32 m2
Započitatelná plocha podlaží 16,29 m2 85,78 m2
Výpočet obestavěného prostoru Název 1.P.P. 1.N.P. Krov Obestavěný prostor – celkem:
Zastavěná plocha Obestavěný prostor Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
24,56x2,05 114,32x2,70 114,32x0,62+114,32x1,70÷2
[m2] [m3] [Kč/m3] % Kč roků roků % Kč
= = = =
Obestavěný prostor 50,35 m3 308,66 m3 168,05 m3 527,06 m3
Současný stav 139 527,06 4 738 100,00 2 497 000 78 22 78,00 549 000
Stanovení obvyklé ceny Obvyklou cenou se podle zákona č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného nebo obdobného majetku. Základem pro zjištění obvyklé ceny je porovnání cen, kterých by bylo dosaženo v daném místě a čase u stejných nebo podobných nemovitostí. Žádný zákon nestanoví závaznou metodiku pro stanovení obvyklé ceny. Specifické metody jsou v současnosti vytvářeny profesními organizacemi znalců a odhadců, organizacemi zabývajícími se výukou a studiem oceňování nemovitostí, peněžními ústavy apod. Pro stanovení obvyklé ceny bylo provedeno vyhodnocení trhu s nemovitostmi. Bylo provedeno -5-
vyhodnocení údajů z realitního trhu, vlastního průzkumu trhu s nemovitostmi, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb. Bylo zjištěno, že s obdobnými nemovitostmi se obchoduje. Pro stanovení obvyklé ceny porovnávací metodou jsou k dispozici srovnávací objekty. Pro porovnání oceňovaného rodinného domu byly použity ceny rodinných domů nabízené na trhu s nemovitostmi v dané lokalitě ve 3. čtvrtletí 2013. Jedná se o rodinné domy podobné velikosti, podobného dispozičního řešení, srovnatelného stáří a podobné stavebně technické konstrukce. Výčet místností Název podlaží Název místnosti 1.P.P. 1.P.P. 1.P.P. – celkem 1.N.P. zádveří pokoj pokoj pokoj obývací pokoj kuchyň koupelna s WC 1.N.P. – celkem
Podlahová plocha
Koeficient
Započitatelná plocha
16,29 m2 16,29 m2
1,00
16,29m2 16,29 m2
11,61 m2 9,73 m2 10,20 m2 14,49 m2 23,03 m2 13,84 m2 2,88 m2 85,78 m2
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
11,61m2 9,73m2 10,20m2 14,49m2 23,03m2 13,84m2 2,88m2 85,78 m2
Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita
Plocha
Požadovaná cena
Jednotková cena
Koeficient celkový
Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m2 m2
Kč
Kč/m2
KC
Hnojník
790 000
181,00
Pozemek
2 013
4 365
0,80
Upravená cena Foto Kč/m2 3 492
Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, bez podkroví a je bez podsklepení. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění lokální na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody, plynu a elektro. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Příjezd a příchod vlastní z veřejné komunikace.
Střítež
450,00
1 108
1 450 000
3 222
0,80
2 578
Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, částečné podkroví a je částečně podsklepený Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění ústřední na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Pozemek je rovinatý v zóně obytných domů. Příchod a příjezd vlastní z veřejné komunikace. Přípojky vody, plynu a elektro.
Horní Domaslavice
127,00 1 200 599 000 4 717 0,80 Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, bez podkroví a je bez podsklepení. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění lokální na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Příchod a příjezd vlastní z veřejné komunikace.
3 774
Frýdlant nad Ostravicí
4 334
120,00
1 557
650 000
-6-
5 417
0,80
Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, částečné podkroví a je bez podsklepení. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je vaznicový sedlový. Vytápění lokální na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Pozemek rovinatý v zóně rodinných domů. Příchod a příjezd vlastní z veřejné komunikace.
Karpentná
350,00
2 195
1 500 000
4 286
0,80
3 429
Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má dvě nadzemní podlaží, bez podkroví a je podsklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu bez izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění ústřední na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Pozemek je rovinatý, v zóně obytných domů. Příchod a příjezd vlastní z veřejné komunikace.
Bílá
164,00
371
870 000
5 305
0,80
4 244
Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, bez podkroví a je podsklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu bez izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění lokální na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Pozemek je rovinatý, v zóně obytných domů. Příchod a příjezd vlastní z veřejné komunikace.
Celková užitná plocha oceňované nemovitosti
102,07 m
2
Z výše uvedeného vyplývá, že uvedený rodinný dům č. p. 27 v Dolních Domaslavicích, k. ú. Dolní Domaslavice s příslušenstvím a pozemky je v daném místě a čase obchodovatelný v rozmezí od 2 578 Kč/m2 do 4 333 Kč/m2 podlahové plochy. Vzhledem k poloze, umístění, stavebně technickému stavu a vybavení rodinného domu s příslušenstvím a s pozemky stanovuji obvyklou cenu v polovině uvedeného intervalu tj. 3 700 Kč/m2. Pro stanovení ceny v místě a čase obvyklé byly dále posuzovány další rozhodující skutečnosti: - Pěší dostupnost na zastávku autobusů - Vybavení a velikost rodinného domu – dům obsahuje jeden samostatný byt - Opotřebení a velmi špatný stav stavby – k částečné rekonstrukci - Poloha objektu – v Domaslavicích v širším centru obce - Využitelnost – neobydlený, neobyvatelný, dům vyžaduje částečnou rekonstrukci - Velikost pozemku – pozemky mají celkovou výměru 1 247 m2 - Nemovitost ve společném jmění manžalů Jednotková cena stanovená srovnávací metodou byla stanovena na 3 700 Kč/m2 podlahové plochy rodinného domu. Bylo přihlíženo ke všem skutečnostem ovlivňujícím cenu, zejména lokalitu, velmi špatný stavebně technický stav, velikost nemovitosti, výše uvedené rozhodující skutečnosti a poptávku realitního trhu.
Stanovení obvyklé ceny nemovitosti srovnávací metodou Jednotková cena podlahové plochy rodinného domu: 3 700 Kč/m2 Podlahová plocha rodinného domu: 102,07 m2
Stanovení obvyklé ceny: 102,07 m2 x 3 700 Kč/m2 = 377 659 Kč -7-
Obvyklá cena oceňovaného rodinného domu č. p. 27 s příslušenstvím a pozemky parc. č. st. 227 a parc. č. 716/5 v Dolních Domaslavicích, k. ú. Dolní Domaslavice stanovená porovnávací metodou činí ke dni odhadu 377 659 Kč, po zaokrouhlení
378 000 Kč slovy:
třistasedmdesátosmtisíc Kč
počet stran A4 v příloze:
Seznam příloh: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 558 ze dne 12..9.2013 Fotodokumentace nemovitosti Snímek katastrální mapy Mapa oblasti
2 2 1 1
Ve Vřesině u Hlučína, 30.9.2013
Ing. František Císař U Sadu 25 747 20 Vřesina u Hlučína
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 30.1.1990, č.j. Spr. 1176/90, pro základní obor 1.) ekonomika, 2.) stavebnictví, pro odvětví 1.) ceny a odhady nemovitostí, 2.) stavby obytné, stavební odvětví různá, specializace pozemní stavby. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2927/136/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2927/136/2013.
-8-
FOTODOKUMENTACE NEMOVITOSTÍ:
Kuchyň
Koupelna s WC
Obývací pokoj
Pokoj
Pokoj
Pokoj
-9-
Kotelna v 1.P.P.
Pohled jihovýchodní
Pohled severovýchodní
Pohled západní
Pohled jihozápadní
Pozemek parc. č. 716/5
- 10 -
KATASTRÁLNÍ MAPA:
- 11 -
MAPA OKOLÍ:
- 12 -
- 13 -
- 14 -
