ZNALECKÝ POSUDEK číslo 3095/114/2014 6
NEMOVITOST:
Nemovitosti z LV č. 354 a LV č. 525
Adresa nemovitosti: Katastrální údaje: Ostatní stavby: Pozemky: Vlastník stavby z LV 354 Vlastník stavby z LV 525 Vlastník pozemku z LV 354 Vlastník pozemku z LV 525
Mnichov 91 / 91, 793 26 Kraj Moravskoslezský, okres Bruntál, obec Vrbno pod Pradědem, k.ú. Mnichov pod Pradědem, kód k.ú. 786063, LV 354, LV 525 vedlejší stavby 718, 717/2 SJM, Novák Petr a Nováková Romana, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Petr Novák, Vrbno pod Pradědem 91, 79326 SJM, Novák Petr a Nováková Romana, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Petr Novák, Vrbno pod Pradědem 91, 79326
OBJEDNATEL :
Exekutorský úřad Praha 6; č. j.:180 Ex 5911/11, obj. ze dne 1.10.2014
Adresa objednatele:
Bělohorská 270 / 17, 169 00 Praha 6 telefon: IČ:
e-mail: DIČ:
ZHOTOVITEL :
Ing. František Císař
Adresa zhotovitele:
U Sadu 293 / 25, 747 20 Vřesina u Hlučína telefon: 595031042, 602856132 e-mail:
[email protected] IČ: 40305864 DIČ:
ÚČEL OCENĚNÍ:
Pro účely provedení exekuce ve věci č. j.:180 Ex 5911/11, obj. ze dne 1.10.2014
Datum místního šetření:
17.10.2014
Počet stran:
27 stran
Datum zpracování :
Počet příloh:
Posudek se předává objednateli ve čtyřech vyhotoveních.
23.10.2014
11
A) LV č. 354 – Pozemek parc. č. 718 a rodinný dům č. p. 91 STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1890 Rekonstrukce:
rekonstrukce v r. 1970
dílčí, střecha
SOUČASNÝ STAV Konstrukce: Využití: Okolí: Příjezd: Přípojky:
zděné bydlení bytová zóna zpevněná komunikace / voda / kanalizace / elektro
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci: Počet obyvatel: Stavebně technický stav stavby: Vytápění: Energetický průkaz stavby:
/ plyn telefon
MHD železnice dálnice/silnice I. tř Okrajová část - zástavba RD 5 521 neudržovaná - k částečné rekonstrukci lokální - tuhá paliva Není
autobus silnice II.,III.tř
RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ
4+1
PP RD Obytná/ Nebyt. m2 381 / 0
Garáž Pozemky výměra ks 1
m2 338
OP
ZP
Rozestavěnost
m3 2 337
m2 332
% 100,00
Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Jedná se o město Vrbno pod Pradědem s počtem obyvatel 5 521. Nachází se v Moravskoslezském kraji, v okrese Bruntál. Nachází se 17 km severně od Bruntálu, 16 km od polských hranic. Město Vrbno pod Pradědem je vybaveno sítí všech obchodů a služeb. Je zde mateřská škola, základní škola vyššího stupně, koupaliště, sportovní hřiště, stadión, pošta, policie, Ve Vrbně pod Pradědem mají ordinaci tři praktičtí lékaři a tři zubní lékaři. Je zde dům s pečovatelskou službou a domov důchodců. Vrbno pod Pradědem je vybaveno všemi inženýrskými sítěmi. Dopravní spojení autobusy a železnice. Nemovitost rodinného domu se nachází v okrajovém území města, v místní části Mnichov pod Pradědem.
Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Okrajová část - zástavba RD Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem):
nákupní zóna ostatní MHD železnice dálnice/silnice I. tř
autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Předmětem ocenění je zemědělská usedlost č. p. 91 ve Vrbně pod Pradědem, k. ú. Mnichov pod Pradědem. Zemědělská usedlost sestává z rodinného domu č. p. 91 na pozemku parc. č. 718 a vedlejší stavby na pozemku parc. č. 717/1 jiného vlastníka. Rodinný dům č. p. 91 je zděný z kamene a cihel, částečně podsklepený. Má jedno nadzemní podlaží. Nad 1.N.P. se nachází půda. Základové pásy jsou z prostého betonu prokládaného kamenem, bez izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné z cihel a kamene v tl. 70 cm. Stropní konstrukce jsou s rovným podhledem, částečně klenbové. Krov je sedlový, střešní krytina z hliníkového plechu. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Okna jsou -2-
dřevěná dvojitá, dveře jsou dřevěné rámové náplňové.Podlahy obytných místností jsou z dřevotřísky, podlahy ostatních místností jsou z keramické dlažby a z cementového potěru. Vytápění lokální na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Je proveden vnitřní rozvod teplé a studené vody, vnitřní kanalizace. Vnitřní vybavení vana, umývadlo. Záchod je splachovací. Vnitřní omítky jsou vápenné štukové, vnější omítky jsou vápenné hladké štukové. Stavba slouží jako rodinný dům k bydlení. V rodinném domě se nachází jeden byt s příslušenstvím. V 1.P.P. se nachází sklepy a sklady. V 1.N.P. se nachází závětří, předsíň, kuchyň, čtyři obytné místnosti, koupelna s WC, domácí dílna se skladem. Nad celým 1.N.P. se nachází půda. Dle vyjádření p. Novákové byl rodinný dům dán do užívání v roce 1890. Stavebně technický stav rodinného domu odpovídá tomuto stáří. V průběhu dosavadního užívání nebyly provedeny žádné rekonstrukce. V roce 1970 byla vyměněna plechová hliníková střešní krytina. Příslušenstvím stavby rodinného domu č. p. 91 je dřevěná vedlejší stavba, která slouží jako sklad. Vedlejší stavba je umístěna na pozemku parc. č .717/1 jiného vlastníka. Vedlejší stavba má jedno nadzemní podlaží. Zákla dové pásy jsou z prostého betonu, svislé konstrukce jsou dřevěné trámkové, jednostranně obíjené. Střecha je pultová, střešní krytina z asfaltových pásů.
Technický popis oceňované nemovitosti Stavba dokončena v r. 1890 Dílčí rekonstrukce v r. 1970 Stavebně technický stav: neudržovaná k částečné rekonstrukci Energetický průkaz stavby: Není Rekonstrukce stavby: celková dílčí střecha fasáda, zateplení
okna, dveře
interiér
Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky (veř./vl.): Přístupová komu.: Využití:
/ voda zpevněná bydlení
/ kanalizace / plyn / elektro nezpevněná přes pozemky parc. číslo pronájem podnikání bydl. a podnik.
telefon část. obsazen
volný objekt
Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace
Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána / propachtována
Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 354 Kraj: Obec: Ulice:
CZ080 Moravskoslezský 597961 Vrbno pod Pradědem
Okres: Katastrální území: č.o.:
CZ0801 Bruntál 786063 Mnichov pod Pradědem 91
Vlastníci SJM
Podíl
Novák Petr a Nováková Romana Petr Novák Romana Nováková
1/1 Vrbno pod Pradědem 91, 79326 Vrbno pod Pradědem 91, 79326
Stavby
je součástí
část obce Mnichov
Rodinný dům
č.p. 91
na pozemku p.č. 718
2
zastavěná plocha a nádvoří
Pozemky 718
Pozemková parcela
Parcela KN
338 m
-3-
Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název podlaží 1.P.P. 1.N.P.
Zastavěná plocha 208,26 m2 331,81 m2
Započitatelná plocha podlaží 78,00 m2 179,86 m2
Výpočet obestavěného prostoru Název 1.P.P. 208,26*2,90 1.N.P. 331,81*2,90 krov 13,35*24,40*4,73/2 Obestavěný prostor - celkem:
= = = =
Konstrukce
Popis
Základy Zdivo Stropy Střecha Krytina Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Fasádní omítky Vnější obklady Vnitřní obklady Schody Dveře Okna Podlahy obytných místností Podlahy ostatních místností Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyně Vnitřní vybavení Záchod Ostatní
pasy z prostého betonu prokládané kamenem bez izolace zděné tl. 45 – 70 cm S rovným podhledem a klenbové krov dřevěný, vázaný Hliníkový plech Pozinkovaný plech vápenné, štukové Vápenné hladké omítky Chybí běžné keramické obklady Dřevěné hladké dřevěné dveře Dřevěná dvojitá Dřevotříska keramická dlažba Lokální topení na tuhá paliva světelná a motorová Bleskosvod studená i teplá voda Chybí Chybí Plastové potrubí Sporák na tuhá paliva umyvadlo, vana splachovací chybí
Zastavěná plocha Obestavěný prostor Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
[m2] [m3] [Kč/m3] % Kč roků roků % Kč
Obestavěný prostor 603,95 m3 962,25 m3 770,38 m3 2 336,58 m3
332 2 336,58 3 800 100,00 8 878 997 124 16 88,57 1 014 781
Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název Popis Parc. číslo vedlejší stavba Přízemní, zděná, pultová 717/1 střecha Věcná hodnota ostatních staveb celkem
Množství 124,00 m3
JC 870 Kč/m3
RC Opotřebení 107 880 Kč 80 %
VH 21 576 Kč 21 576 Kč
-4-
Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků 2
Předmětem ocenění je pozemek parc. č. 718 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 338 m z LV č. 354 pro obec Vrbno pod Pradědem, k. ú. Mnichov pod Pradědem.
Přehled srovnatelných pozemků - Lokalita Popis pozemku(zhodnocení kladů a záporů)
Parcela č. Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená /kupní cena cena celkový cena m2 Kč Kč/m2 KC Kč/m2
Vrbno pod Pradědem - Mnichov pod Pradědem
7 420
850 000
114,56
0,70
80,19
1 000
380 000
380,00
0,70
266,00
8 045
1 249 000
155,25
0,70
108,68
734
278 920
380,00
0,70
266,00
3 854
616 640
160,00
0,70
112,00
2 876
460 160
160,00
0,70
112,00
Svažitý stavební pozemek Vrbno pod Pradědem
Svažitý stavební pozemek Karlovice
Svažitý stavební pozemek Vrbno pod Pradědem
Svažitý stavební pozemek Karlovice
Rovinatý stavební pozemek Karlovice
Rovinatý stavební pozemek Průměrná jednotková cena
2
157,48 Kč/m
Druh pozemku
Parcela č.
zastavěná plocha a nádvoří Celková výměra pozemků:
718
Výměra m2 338 338
Jednotková cena Vlastnický podíl Kč/m2 157 1/1 Hodnota pozemků celkem:
Celková cena pozemku Kč 53 066 53 066
STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY Obvyklou cenou se podle zákona č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného nebo obdobného majetku. Základem pro zjištění obvyklé ceny je porovnání cen, kterých by bylo dosaženo v daném místě a čase u stejných nebo podobných nemovitostí. Žádný zákon nestanoví závaznou metodiku pro stanovení obvyklé ceny. Specifické metody jsou v současnosti vytvářeny profesními organizacemi znalců a odhadců, organizacemi zabývajícími se výukou a studiem oceňování nemovitostí, peněžními ústavy apod. Pro stanovení obvyklé ceny bytu bylo provedeno vyhodnocení trhu s nemovitostmi. Bylo provedeno vyhodnocení údajů z realitního trhu, vlastního průzkumu trhu s nemovitostmi, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb. Bylo zjištěno, že s obdobnými nemovitostmi se obchoduje. Pro stanovení obvyklé ceny rodinného domu č. p. 91 porovnávací metodou jsou k dispozici srovnávací rodinné domy ve Vrbně pod Pradědem a nejbližším okolí. Pro porovnání oceňovaného rodinného domu č. p. 91 byly použity ceny rodinných domů nabízené na trhu s nemovitostmi v dané lokalitě v 3. čtvrtletí 2014. Jedná se o rodinné domy podobné velikosti, podobného dispozičního řešení, srovnatelného stáří a podobné stavebně technické konstrukce.
-5-
Výčet místností Název podlaží Název místnosti 1.P.P. sklepy 1.P.P. - celkem 1.N.P. pokoj koupelna s WC kuchyň pokoj pokoj chodba pokoj komora sklad sklad domácí dílna a sklad závětří 1.N.P. - celkem
Podlahová plocha
Koeficient
Započitatelná plocha
156,00 m2 156,00 m2
0,50
78,00m2 78,00 m2
12,00 m2 5,60 m2 20,00 m2 12,96 m2 14,40 m2 18,00 m2 10,40 m2 34,87 m2 19,08 m2 11,97 m2 94,95 m2 6,07 m2 260,29 m2
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,50 0,50 0,50 0,50 1,00
12,00m2 5,60m2 20,00m2 12,96m2 14,40m2 18,00m2 10,40m2 17,43m2 9,54m2 5,99m2 47,47m2 6,07m2 179,86 m2
Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita
Užitná plocha
Pozemek Dispozice Požadovaná cena
Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m2 m2 Vrbno pod 320,00 Pradědem - Mnichov pod Pradědem
800
2 x 3+1
Kč 1 190 000
Jednotková Koeficient cena celkový Kč/m2 3 719
KC 0,80
Upravená cena Foto Kč/m2 2 975
Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, podkroví a je podsklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu bez izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je mansardový. Vytápění lokální na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody, kanalizace a elektro NN. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Vlastní příjezd z místní komunikace.
Verbno pod Pradědem - Železná
330,00
4 000
3+1
1 450 000
4 394
0,80
3 515
Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, bez podkroví a je částečně podsklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění lokální na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody, kanalizace a elektro NN. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Vlastní příjezd z místní komunikace.
Karlovice
250,00
600
5+1
890 000
3 560
0,80
Jedná se o řadový koncový rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, částečné podkroví a je podsklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění ústřední na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody, plynu, kanalizace a elektro NN. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Vlastní příjezd z místní komunikace.
-6-
2 848
Holčovice - Spálené
95,00
657
3+1
400 000
4 211
0,80
3 369
Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, bez podkroví a je bez podsklepení. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění lokální na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody, kanalizace a elektro NN. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Vlastní příjezd z místní komunikace.
Heřmanovice
220,00
4 180
3+1
880 000
4 000
0,80
3 200
Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, částečné podkroví a je bez podsklepení. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění ústřední na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody, kanalizace a elektro NN. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Vlastní příjezd z místní komunikace.
Karlovice
260,00
1 187
7+1
1 050 000
4 038
0,80
3 230
Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, částečné podkroví a je podsklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je polovalbový. Vytápění ústřední na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody, plynu, kanalizace a elektro NN. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Vlastní příjezd z místní komunikace.
Z výše uvedeného vyplývá, že uvedený rodinný dům č. p. 91 ve Vrbně pod Pradědem, k. ú. Mnichov pod Pradědem s příslušenstvím a pozemkem parc. č. 718 z LV č. 354 je v daném místě a čase obchodovatelný v rozmezí od 2 848 Kč/m2 do 3 515 Kč/m2 podlahové plochy rodinného domu. Vzhledem k poloze, umístění, stavebně technickému stavu a vybavení rodinného domu č. p. 91 s příslušenstvím a pozemkem stanovuji obvyklou cenu v polovině uvedeného intervalu tj. 3 200 Kč/m2. Pro stanovení ceny v místě a čase obvyklé byly dále posuzovány další rozhodující skutečnosti: Silné stránky nemovitosti - Pěší dostupnost na zastávku autobusu - Klidná lokalita v okrajovém území města se zástavbou rodinných domů - Příslušenství rodinného domu – vedlejší stavba - Připojení na elektro NN, vodovodní síť, kanalizace do žumpy - Bezproblémové okolí rodinného domu Slabé stránky nemovitosti - Špatný stavebně technický stav - Malá výměra pozemku pouze pod rodinným domem Jednotková cena stanovená srovnávací metodou byla stanovena na 3 200 Kč/m2 podlahové plochy rodinného domu. Bylo přihlíženo ke všem skutečnostem ovlivňujícím cenu, zejména lokalitu, stavebně technický stav, velikost rodinného domu a poptávku realitního trhu.
Stanovení obvyklé ceny rodinného domu č. p. 91 srovnávací metodou Jednotková cena podlahové plochy rodinného domu: 3 200 Kč/m2 Podlahová plocha rodinného domu: 256,86 m2 -7-
Stanovení obvyklé ceny: 256,86 m2 x 3 200 Kč/m2 = 821 852 Kč
Obvyklá cena oceňovaného rodinného domu č. p. 91 s příslušenstvím a pozemkem parc. č. 718 z LV č. 354 ve Vrbně pod Pradědem, k. ú. Mnichov pod Pradědem stanovená porovnávací metodou činí ke dni odhadu 821 852 Kč, po zaokrouhlení
820 000 Kč slovy:
osmsetdvacettisíc Kč
B) LV č. 525 – Pozemek parc. č. 717/2 a zemědělská stavba bez č. p. a č. e. NEMOVITOST:
Zemědělská stavba bez č. p. a č. e.
Adresa nemovitosti: Katastrální údaje:
Mnichov, 793 26 Kraj Moravskoslezský, okres Bruntál, obec Vrbno pod Pradědem, k.ú. Mnichov pod Pradědem, kód k.ú. 786063, LV 525 vedlejší stavba 717/2 Petr Novák, Vrbno pod Pradědem 91, 79326 Vrbno pod Pradědem, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Petr Novák, Vrbno pod Pradědem 91, 79326 Vrbno pod Pradědem, spoluvlastnický podíl: 1 / 1
Ostatní stavby: Pozemky: Vlastník stavby: Vlastník pozemku:
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1890 Rekonstrukce:
rekonstrukce v r. 2010
dílčí, střecha, interiér, vytápění
SOUČASNÝ STAV Konstrukce: Využití: Okolí: Příjezd: Přípojky:
zděné podnikání bytová zóna zpevněná komunikace / voda / kanalizace / elektro
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci: Počet obyvatel: Stavebně technický stav stavby: Vytápění: Energetický průkaz stavby:
/ plyn telefon
MHD železnice dálnice/silnice I. tř Okrajová část - zástavba RD 5 521 neudržovaná k částečné rekonstrukci ústřední / etážové - tuhá paliva Není
-8-
autobus silnice II.,III.tř
ZEMĚDĚLSKÁ STAVBA SOUČASNÝ STAV Typ
PP RD Obytná/ Nebyt. m2 200 / 0
Garáž Pozemky výměra ks 0
m2 295
OP
ZP
Rozestavěnost
m3 1 565
m2 250
% 100,00
Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Jedná se o město Vrbno pod Pradědem s počtem obyvatel 5 521. Nachází se v Moravskoslezském kraji, v okrese Bruntál..nachází se 17 km severně od Bruntálu, 16 km od polských hranic. Město Vrbno pod Pradědem je vybaveno sítí všech obchodů a služeb. Je zde mateřská škola, základní škola vyššího stupně, koupaliště, sportovní hřiště, stadión, pošta, policie, Ve Vrbně pod Pradědem mají ordinaci tři praktičtí lékaři a tři zubní lékaři. Je zde dům s pečovatelskou službou a domov důchodců. Vrbno pod Pradědem je vybaveno všemi inženýrskými sítěmi. Dopravní spojení autobusy a železnice. Nemovitost zemědělské stavby bez č. p. a č. e. se nachází v okrajovém území města v místní části Mnichov pod Pradědem.
Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Okrajová část - zástavba RD Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem):
nákupní zóna ostatní MHD železnice dálnice/silnice I. tř
autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Předmětem ocenění je zemědělská stavba bez č. p.a č. e. ve Vrbně pod Pradědem, k. ú. Mnichov pod Pradědem. Zemědělská stavba je samostatně stojící na pozemku parc. č. 717/2. K zemědělské stavbě je přistavěna vedlejší stavba na pozemku parc. č. 717/1 jiného vlastníka. Zemědělská stavba bez č. p. a č. e. je zděná z kamene a cihel, bez podsklepení. Má jedno nadzemní podlaží. Nad 1.N.P. se nachází půda. Základové pásy jsou z prostého betonu prokládaného kamenem, bez izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné z cihel a kamene v tl. 45 - 70 cm. Stropní konstrukce jsou s rovným podhledem, částečně klenbové. Krov je sedlový, střešní krytina z hliníkového plechu. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Okna jsou dřevěná dvojitá, částečně plastová zdvojená. Dveře jsou dřevěné hladké plné. Podlahy jsou z cementového potěru. Vytápění ústřední na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Je proveden vnitřní rozvod teplé a studené vody, vnitřní kanalizace. Ohřev teplé vody v elektrickém zásobníkovém ohřívači. Vnitřní vybavení sprchový kout. Záchod je splachovací. Vnitřní omítky jsou vápenné štukové, vnější omítky jsou vápenné hladké štukové. Stavba slouží jako zemědělská stavba k uskladnění zemědělských produktů. V 1.N.P. se nachází skladové místnosti, částečné sociální zařízení a kotelna na tuhá paliva. Nad celým 1.N.P. se nachází půda. Dle vyjádření p. Novákové byla zemědělská stavba dána do užívání v roce 1890. Stavebně technický stav zemědělské stavby odpovídá tomuto stáří. V průběhu dosavadního užívání nebyly provedeny žádné rekonstrukce. V roce 1970 byla vyměněna plechová hliníková střešní krytina. V současné době jsou prováděny stavební úpravy - sociální zařízení a vytápění. Příslušenstvím zemědělské stavby je dřevěná vedlejší stavba, která slouží jako sklad dřeva. Vedlejší stavba je umístěna na pozemku parc. č .717/1. Stavba má jedno nadzemní podlaží. Základové pásy jsou z prostého betonu, svislé konstrukce jsou dřevěné trámkové, jednostranně obíjené. Střecha je pultová, střešní krytina z hliníkového plechu.
Technický popis oceňované nemovitosti Stavba dokončena v r. 1890 Dílčí rekonstrukce v r. 1970, 2010 Stavebně technický stav: neudržovaná k částečné rekonstrukci Rekonstrukce stavby: Dílčí, střecha, vytápění, sociální zařízení
-9-
Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky (veř./vl.): Přístupová komu.: Využití:
/ voda zpevněná bydlení
/ kanalizace / plyn / elektro nezpevněná přes pozemky parc. číslo pronájem podnikání bydl. a podnik.
telefon část. obsazen
volný objekt
Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace
Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána / propachtována
Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 525 Kraj: Obec: Ulice:
CZ080 Moravskoslezský 597961 Vrbno pod Pradědem
Okres: Katastrální území: č.o.:
CZ0801 Bruntál 786063 Mnichov pod Pradědem
Vlastníci
Podíl
FO
Petr Novák
Vrbno pod Pradědem 91, 79326 Vrbno pod Pradědem
Stavby
je součástí
část obce Mnichov
bez čísla
Rodinný dům
Pozemky 717/2
1/1
Pozemková parcela
Parcela KN
295 m
2
na pozemku p.č. 717/2 zastavěná plocha a nádvoří
Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název podlaží 1.N.P.
Zastavěná plocha 250,39 m2
Výpočet obestavěného prostoru Název 1.N.P. 250,39*3,50 krov 250,39*5,50/2 Obestavěný prostor - celkem:
Započitatelná plocha podlaží 200,00 m2
= = =
Konstrukce
Popis
Základy Zdivo Stropy Střecha Krytina Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Fasádní omítky Vnější obklady Vnitřní obklady Schody
Z prostého betonu prokládaného kamenem bez izolace zděné tl. 45 – 70 cm S rovným podhledem, částečně klenbové krov dřevěný, vázaný Hliníkový plech Pozinkovaný plech vápenné, štukové Vápenné štukové omítky Chybí běžné keramické obklady Chybí - 10 -
Obestavěný prostor 876,37 m3 688,57 m3 1 564,94 m3
Dveře Okna Podlahy obytných místností Podlahy ostatních místností Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyně Vnitřní vybavení Záchod Ostatní
Hladké plné dveře Dřevěná dvojitá, plastová s izolačním dvojsklem Cementový potěr ústřední topení na tuhá paliva světelná a motorová bleskosvod studená i teplá voda elektrický zásobníkový ohřívač Chybí Plastové potrubí Sprchovací kout Splachovací Chybí
Zastavěná plocha Obestavěný prostor Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
[m2] [m3] [Kč/m3] % Kč roků roků % Kč
250 1 565 3 100 100,00 4 851 500 124 16 85,00 727 725
Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název Popis Parc. číslo vedlejší stavba Přízemní, dřevěná, 717/1 pultová střecha Věcná hodnota ostatních staveb celkem
Množství 124,00 m3
JC 870 Kč/m3
RC Opotřebení 107 880 Kč 80 %
VH 21 576 Kč 21 576 Kč
Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků 2
Předmětem ocenění je pozemek parc. č. 717/2 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 295 m z LV č. 525 pro obec Vrbno pod Pradědem, k. ú. Mnichov pod Pradědem.
Přehled srovnatelných pozemků - Lokalita Popis pozemku(zhodnocení kladů a záporů)
Parcela č. Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená /kupní cena cena celkový cena Kč Kč/m2 KC Kč/m2 m2
Vrbno pod Pradědem - Mnichov pod Pradědem
7 420
850 000
114,56
0,70
80,19
1 000
380 000
380,00
0,70
266,00
8 045
1 249 000
155,25
0,70
108,68
734
278 920
380,00
0,70
266,00
3 854
616 640
160,00
0,70
112,00
2 876
460 160
160,00
0,70
112,00
Svažitý stavební pozemek Vrbno pod Pradědem
Svažitý stavební pozemek Karlovice
Svažitý stavební pozemek Vrbno pod Pradědem
Svažitý stavební pozemek Karlovice
Rovinatý stavební pozemek Karlovice
Rovinatý stavební pozemek Průměrná jednotková cena
2
157,48 Kč/m
- 11 -
Druh pozemku
Parcela č.
zastavěná plocha a nádvoří Celková výměra pozemků:
717/2
Výměra m2 295 295
Jednotková cena Vlastnický podíl Kč/m2 157 1/1 Hodnota pozemků celkem:
Celková cena pozemku Kč 46 315 46 315
STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY Obvyklou cenou se podle zákona č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného nebo obdobného majetku. Základem pro zjištění obvyklé ceny je porovnání cen, kterých by bylo dosaženo v daném místě a čase u stejných nebo podobných nemovitostí. Žádný zákon nestanoví závaznou metodiku pro stanovení obvyklé ceny. Specifické metody jsou v současnosti vytvářeny profesními organizacemi znalců a odhadců, organizacemi zabývajícími se výukou a studiem oceňování nemovitostí, peněžními ústavy apod. Pro stanovení obvyklé ceny bytu bylo provedeno vyhodnocení trhu s nemovitostmi. Bylo provedeno vyhodnocení údajů z realitního trhu, vlastního průzkumu trhu s nemovitostmi, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb. Bylo zjištěno, že s obdobnými nemovitostmi se obchoduje. Pro stanovení obvyklé ceny zemědělské stavby bez č. p. a č. e. porovnávací metodou jsou k dispozici srovnávací zemědělské stavby ve Vrbně pod Pradědem a nejbližším okolí. Pro porovnání oceňované zemědělské stavby byly použity ceny obdobných staveb nabízené na trhu s nemovitostmi v dané lokalitě v 3. čtvrtletí 2014. Jedná se o stavby podobné velikosti, podobného dispozičního řešení, srovnatelného stáří a podobné stavebně technické konstrukce. Výčet místností Název podlaží Název místnosti 1.N.P. 1.N.P. 1.N.P. - celkem
Podlahová plocha 200,00 m2 200,00 m2
Koeficient
Započitatelná plocha
1,00
200,00m2 200,00 m2
Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita
Užitná plocha
Pozemek Dispozice Požadovaná cena
Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m2 m2 Horní Benešov
25 000,00
100
Kč 15 000 000
Jednotková Koeficient cena celkový Kč/m2 600
KC 0,80
Upravená cena Foto Kč/m2 480
Jedná se o samostatně stojící skladovou halu, která má jedno nadzemní podlaží, bez podkroví a je bez podsklepení. Základové pásy jsou z prostého betonu bez izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody, kanalizace a elektro NN. Pozemek je rovinatý. Vlastní příjezd z místní komunikace.
Albrechtice u Rýmařova
3 846,00
10
2 500 000
650
0,80
Jedná se o samostatně stojící skladovou budovu, která má jedno nadzemní podlaží, bez podkroví a je bez podsklepení. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti - 12 -
520
zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění lokální na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody, kanalizace a elektro NN. Pozemek je rovinatý. Vlastní příjezd z místní komunikace.
Razová
1 412,00
10
780 000
552
0,80
442
Jedná se o zemědělskou budovu, která má jedno nadzemní podlaží, bez podkroví a je bez podsklepení. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění lokální na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody, kanalizace a elektro NN. Pozemek je rovinatý. Vlastní příjezd z místní komunikace.
Jindřichov ve Slezsku
1 070,00
1
450 000
421
0,80
337
Jedná se o samostatně stojící betonovou skeletovou halu, která má jedno nadzemní podlaží, bez podkroví a je bez podsklepení. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou ze železobetonového skeletu. Krov je nízký sedlový. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojka elektro NN. Pozemek je rovinatý. Vlastní příjezd z místní komunikace.
Město Albrechtice Hynčice
190,00
1
98 000
516
0,80
413
Jedná se o samostatně stojící budovu skladů, která má jedno nadzemní podlaží, bez podkroví a je bez podsklepení. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění lokální na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody, kanalizace a elektro NN. Pozemek je rovinatý. Vlastní příjezd z místní komunikace.
Z výše uvedeného vyplývá, že uvedená zemědělská stavba bez č. p. a č. e. ve Vrbně pod Pradědem, k. ú. Mnichov pod Pradědem s příslušenstvím a pozemkem parc. č. 717/2 z LV č. 525 je v daném místě a čase obchodovatelná v rozmezí od 337 Kč/m2 do 520 Kč/m2 podlahové plochy zemědělské stavby. Vzhledem k poloze, umístění, stavebně technickému stavu a vybavení zemědělské stavby bez č. p. a č. e. s příslušenstvím a pozemkem stanovuji obvyklou cenu v polovině uvedeného intervalu tj. 400 Kč/m2. Pro stanovení ceny v místě a čase obvyklé byly dále posuzovány další rozhodující skutečnosti: Silné stránky nemovitosti - Pěší dostupnost na zastávku autobusu - Klidná lokalita v okrajovém území města se zástavbou rodinných domů - Příslušenství zemědělské stavby – vedlejší stavba - Připojení na elektro NN, vodovodní síť, kanalizace do žumpy - Bezproblémové okolí zemědělské stavby Slabé stránky nemovitosti - Špatný stavebně technický stav - Malá výměra pozemku pouze pod zemědělskou stavbou Jednotková cena stanovená srovnávací metodou byla stanovena na 400 Kč/m2 podlahové plochy zemědělské stavby. Bylo přihlíženo ke všem skutečnostem ovlivňujícím cenu, zejména lokalitu, stavebně technický stav, velikost zemědělské stavby a poptávku realitního trhu.
- 13 -
Stanovení obvyklé ceny zemědělské stavby bez č. p. a č. e. srovnávací metodou Jednotková cena podlahové plochy zemědělské stavby: 400 Kč/m2 Podlahová plocha zemědělské stavby: 200,00 m2
Stanovení obvyklé ceny: 200,00 m2 x 400 Kč/m2 = 80 000 Kč
Obvyklá cena oceňované zemědělské stavby bez č. p. a č. e. s příslušenstvím a pozemkem parc. č. 717/2 z LV č. 525 ve Vrbně pod Pradědem, k. ú. Mnichov pod Pradědem stanovená porovnávací metodou činí ke dni odhadu 80 000 Kč, po zaokrouhlení
80 000 Kč slovy:
osmdesáttisíc Kč
Závěr A.) a) Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí činí ke dni odhadu celkem
LV č. 354 Nemovitost v SJM o velikosti 1/1 na nemovitosti rodinného domu č. p. 91 s pozemkem parc. č. 718 ve Vrbně pod Pradědem, k. ú. Mnichov pod Pradědem z LV č. 354, Katastrální úřad pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Bruntál, činí podle tohoto odhadu k datu ocenění:
820 000 Kč b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostmi
LV č. 354 – nestanoví se Nájemní právo – nezjištěno Věcná břemena - nezjištěno
c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou – viz odst. b d)) Výsledná obvyklá cena oceňované nemovitosti činí celkem - 14 -
LV č. 354 Nemovitost v SJM o velikosti 1/1 na nemovitosti rodinného domu č. p. 91 s pozemkem parc. č. 718 ve Vrbně pod Pradědem, k. ú. Mnichov pod Pradědem z LV č. 354, Katastrální úřad pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Bruntál, činí podle tohoto odhadu k datu ocenění:
820 000 Kč slovy:
osmsetdvacettisíc Kč
B.) a) Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí činí ke dni odhadu celkem
LV č. 525 Nemovitost ve výhradním vlastnictví o velikosti 1/1 na nemovitosti zemědělské stavby s poemkem parc. č. 717/2 ve Vrbně pod Pradědem, k. ú. Mnichov pod Pradědem z LV č. 525, Katastrální úřad pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Bruntál, činí podle tohoto odhadu k datu ocenění:
80 000 Kč slovy:
osmdesáttisíc Kč
- 15 -
Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 354 ze dne 1.10.2014 - částečný, str.1,5,6. Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 525 ze dne 1.10.2014 - částečný, str. 1,5. Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti
počet stran A4 v příloze 3 1 2 2 1 1 1
Ve Vřesině u Hlučína 23.10.2014
Ing. František Císař U Sadu 25 747 20 Vřesina u Hlučína
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 30.1.1990, č.j. Spr. 1176/90, pro základní obor 1.) ekonomika, 2.) stavebnictví, pro odvětví 1.) ceny a odhady nemovitostí, 2.) stavby obytné, stavební odvětví různá, specializace pozemní stavby. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3095/124/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 3095/124/2014
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
Snímek katastrální mapy – parc. č. 718
- 20 -
Fotodokumentace nemovitosti rodinného domu č. p. 91
Vstup
Pokoj
Koupelna s WC
Pokoj
Pokoj
Pokoj
- 21 -
Kuchyň
Sklep v 1.P.P.
Sklep v 1.N.P.
Dílna a sklad v 1.N.P.
Pohled jihovýchodní
Pohled jihozápadní
- 22 -
- 23 -
- 24 -
Snímek katastrální mapy – parc. č. 717/2
- 25 -
Fotodokumentace nemovitosti zemědělské stavby bez č. p. a č. e.
Kotelna
Sklad
Sklad
Pohled severozápadní
Pohled západní
Vedlejší stavba u zemědělské stavby
- 26 -
Mapa oblasti
- 27 -