ZNALECKÝ POSUDEK číslo 2576/49/2011 6
Bytová jednotka č. 1814/28 Oty Synka 1814/6, Ostrava - Poruba Kraj Moravskoslezský, okres Ostrava-město, obec Ostrava, k.ú. Poruba-sever, kód ČSÚ: 715 221, LV: 15633
NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Katastrální údaje : Ostatní stavby: Pozemky: Vlastník stavby:
Parc. č. 3626 Kamil Slatkovský, Oty Synka 1814 / 6, 70800 Ostrava, spoluvlastnický podíl: SJM Romana Slatkovská, Oty Synka 1814 / 6, 70800 Ostrava, spoluvlastnický podíl: SJM Kamil Slatkovský, Oty Synka 1814 / 6, 70800 Ostrava, spoluvlastnický podíl: SJM – 509/42754 Romana Slatkovská, Oty Synka 1814 / 6, 70800 Ostrava, spoluvlastnický podíl: SJM – 509/42754
Vlastník pozemku:
EURODRAŽBY.cz, a.s. ; č. obj.:155/2011-N, 20.4.2011 U Pískovny 890 / 1, 182 00 Praha 8
OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
IČ: DIČ:
telefon: 800900490 fax:
e-mail:
telefon: 595031042, 602856132 fax: 595031042
e-mail:
[email protected]
Ing. František Císař U Sadu 293 / 25, 74720 Vřesina
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
IČ: 40305864 DIČ:
ÚČEL OCENĚNÍ:
Provedení odahdu předmětu nedobrovolné dražby
Současný stav
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:
12 stran
640 000 Kč 4.5.2011
Datum zpracování :
10.5.2011
Počet příloh:
5
Znalecký posudek se předává objednavateli ve dvou vyhotoveních.
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1971, rekonstrukce v r. 2006 Rekonstrukce:
dílčí, zateplení, okna, dveře
SOUČASNÝ STAV Konstrukce: montované Využití: bydlení Okolí: bytová zóna Přípojky: voda, kanalizace, plyn, elektro, telefon, zp. příjezd
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. Tř, silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum - sidlištní zástavba Stavebně technický stav stavby: dobře udržovaná Vytápění: dálkové (zdroj mimo budovu) Počet podlaží celkem:
13
Bytová jednotka Č.p./č.jedn. Podlaží
1814/28
Typ
5.N.P.
2+1
z toho podzemní:
1
PP bytu Balkon Terasa
z toho nadzemní:
12
Počet bytů/nebytů
72/0
Sklad Garáž. Zahrada Celková Podíl na Obvyklá cena Sklípek stání plocha společných jednotky částech domu a pozemku
m2
m2
m2
m2
51,69
0,00
0,00
2,00
ks
m
m
0,00
53,09
Kč/m2
509 / 42 754
11 900 Kč/m2
KUPNÍ CENA
VYHODNOCENÍ KUPNÍ CENY
0 Kč
Ke zpracování znaleckého posudku nebyla znalci předložena kupní smlouva ani žádný jiný doklad o kupní ceně.
REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Porovnávací hodnota
Současný stav 641 300 Kč
Obvyklá cena
640 000 Kč
Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí Obvyklá cena bytu byla stanovena na základě srovnávací metody nabídkových cen bytů v Ostravě a odpovídá stavu na trhu s byty v této části Ostravy. Bylo srovnáváno 5 bytů 2+1 v Ostravě - Porubě. Celková užitná plocha bytu č. 1814/28 činí 53 m2. Porovnávací hodnota: 630 000 Kč Na nemovitosti bytu vázne věcné břemeno instalace, provozu a údržby rozvodů tepla pro Dalkia ČR. Toto věcné břemeno nemá vliv na obvyklou cenu bytu.
1. NÁLEZ Situace Přehled podkladů
Fotodokumentace nemovitosti Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 15633 ze dne 18.4.2011 -2-
Charakteristika obce
Poloha nemovitosti
Snímek katastrální mapy Mapa oblasti Usnesení č. j. 155/2011-N ze dne 20.4.2011 Jedná se o město Ostravu s počtem obyvatel 307 767. Město Ostrava je vybaveno sítí všech obchodů. Jsou zde nemocnice, polikliniky, lékárny, policie, pošty, základní školy, střední školy, učňovské školy a vysoké školy. Město Ostrava je vybaveno všemi inženýrskými sítěmi. Dopravní spojení vlakem, tramvajemi, trolejbusy a autobusy MHD. Byt č. 1814/28 se nachází v bytovém domě č. p 1814 na ulici Oty Synka, v obytné zóně Ostravy Poruby, v klidové části města. Pěší dostupnost na zastávku MHD.
Popis jednotlivých staveb Základní popis stavby
Popis bytové/nebytové jedn.
Dispoziční řešení Popis tech. stavu stavby
Konstrukce 1. Základy včetně zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Okna 13. Povrchy podlah 14. Vytápění 15. Elektroinstalace 16. Bleskosvod 17. Vnitřní vodovod 18. Vnitřní kanalizace 19. Vnitřní plynovod 20. Ohřev teplé vody 21. Vybavení kuchyní 22. Vnitřní hygienické vybavení 23. Ostatní
Jedná se o bytovou jednotku č.28, která je umístěna v 5.N.P. obytného domu č. p. 1814, Oty Synka 6 v Ostravě - Porubě. Dům je panelový montovaný. Je napojen na veškeré inženýrské sítě. Dům je podsklepený, má 12 nadzemních podlaží. Jedná se o byt č. 28, dispozice 2+1 v obytném domě č. p.1814 v Ostravě - Porubě. Byt se nachází v 5.N.P. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň, obývací pokoj, ložnici, lodžii a v 1.P.P.sklep. Svislé konstrukce jsou panelové montované. Podlahy obytných místností jsou vlýskové, podlahy ostatních místností z PVC a keramické dlažby. Dveře jsou hladké plné nebo prosklené. Okna plastová zdvojená. Je proveden rozvod studené a teplé vody, světelné elektroinstalace, zemního plynu a vnitřní kanalizace. Vytápění ústřední dálkové. Pozn.: Popis vnitřního vybavení bytu, dispoziční řešení a výměry místnosti jsou provedeny na základě předložených podkladů a vyjádření manželky správce domu p. Sobotové. Kamil Slatkovský a Romana Slatkovská byli řádně a včas obesláni, ale místního šetření se bez omluvy nezúčastnili. Byt se nachází v 5.N.P. bytového domu č. p. 1814. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň, obývací pokoj, ložnici, lodžii, mimo byt v 1.P.P. sklep. Byt je v dobrém stavebně technickém stavu, nevykazuje žádné zjevné poruchy a závady. V roce 2006 byla u všech bytů v č. p. 1814 provedena výměna oken a v roce 2009 bylo provedeno zateplení fasády. Popis betonové pasy izolované panelové betonové sendvičové železobetonové montované plochá živičné, svařované, vícevrstvé pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky nástřiky na bázi umělých hmot běžné obklady železobetonové montované s běžným povrchem hladké plné dveře plastová vlýsky ústřední světelná bleskosvod plastové trubky plastové potrubí rozvod zemního plynu centrální ohřev vody běžný plynový sporák WC, umyvadla, vana chybí
-3-
Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků
Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl o velikosti 509/42754 na pozemku parc. č. 3626 zastavěná plocha a nádvoří v v k. ú. Poruba - sever. Výměra pozemku činí 572 m2. Na pozemku je postavený bytový dům č. p. 1814. Pozemek je rovinatý. Přístup po zpevněné komunikaci. V místě je možnost napojení na všechny inženýrské sítě.
2. OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků podle cenové mapy Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků:
Ve statutárním městě Ostravě je v platnosti cenová mapa č. 11. V této cenové mapě je v dané oblasti cena stavebních pozemků 500 Kč/m2.
Druh pozemku
Parcela č.
zastavěná plocha a nádvoří Celková výměra pozemků
3626
Výměra m2 572
Jednotková cena Spoluvlastnický Kč/m2 podíl 500 509 / 42 754 572 Hodnota pozemků celkem
Celková cena pozemku Kč 3 405 3 405
Výpočet věcné hodnoty bytové jednotky Výpočet podlahových ploch jednotky Název předsíň koupelna kuchyň obývací pokoj ložnice WC sklep (mimo byt) lodžie Celková podlahová plocha
Typ výměry byt byt byt byt byt byt sklad (sklípek) byt
Podlahová plocha 5,80 m2 2,50 m2 7,80 m2 18,70 m2 13,70 m2 0,90 m2 2,00 m2 2,29 m2 53,69 m2
Koeficient 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,70 1,00
Započítaná plocha 5,80 m2 2,50 m2 7,80 m2 18,70 m2 13,70 m2 0,90 m2 1,40 m2 2,29 m2 53,09 m2
Výpočet věcné hodnoty jednotky Podlahová plocha Jednotková cena (JC) Reprodukční hodnota (RC) Rozestavěnost Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
[m2] [Kč/m2] Kč % roků roků % Kč
Současný stav 53,09 19 442 1 032 176 100,00 40 60 40,00 619 306
Výpočet porovnávací hodnoty Obvyklou cenou se podle zákona č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného nebo obdobného majetku. Základem pro zjištění obvyklé ceny je porovnání cen, kterých by bylo dosaženo v daném místě a čase u stejných nebo podobných nemovitostí. -4-
Pro stanovení obvyklé ceny bylo provedeno vyhodnocení trhu s nemovitostmi. Bylo provedeno vyhodnocení údajů z realitního trhu, vlastního průzkumu trhu s nemovitostmi, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb. Bylo zjištěno, že s obdobnými nemovitostmi se obchoduje. Pro stanovení obvyklé ceny porovnávací metodou jsou k dispozici srovnávací objekty. Pro porovnání oceňovaného bytu byly použity ceny bytů nabízené na trhu s nemovitostmi v dané lokalitě v 1. čtvrtletí 2011. jedná se o byty podobného dispozičního řešení, srovnatelného stáří a podobné stavebně technické konstrukce.
Lokalita / Popis Typ stavby
Užitná plocha m2
Podlaží
Dispozice
Zdůvodnění koeficientu Kc Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Kč Kč/m2 KC Kč/m2
Oceňovaná jednotka Ostrava - Poruba, ul. Oty Synka 2-1 Panelová montovaná
53,09
X 5.N.P.
2+1
X
X
X
X
0,800
12 800
0,800
11 862
0,800
11 556
0,800
11 927
0,800
11 429
Srovnávané jednotky Ostrava - Poruba,, ul. Ukrajinská Jedná se o byt 2+1 na ul. Ukrajinské v OV - Porubě. Dům je montovaný panelový. Byt se nachází v 2.N.P. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň, obývací pokojj a ložnici. Mimo byt v 1.P.P. sklep. montovaná 55,00 2.N.P. 2+1 880 000 16 000 panelová Ostrava - Poruba, ul. Maďarská Jedná se o byt 2+1 v OV - Porubě, ul. Maďarská. Dům je montovaný panelový. Byt se nachází v 1.N.P. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň, obývací pokoj a ložnici. Sklep mimo byt. panelová
58,00
1.N.P.
2+1
860 000
14 828
Ostrava - Poruba, ul. Matěje Kopeckého Jedná se o byt 2+1 v OV - Porubě ul. Matěje Kopeckého. Dům je panelový montovaný. Byt se nachází v 2.N.P. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň, obývací pokoj a ložnici. Sklep v 1.P.P. panelová
54,00
2.N.P.
2+1
780 000
14 444
Ostrava - Poruba, ul. Alžírská
Jedná se o byt 2+1 na ul. Alžírské v OV - Porubě. Dům je montovaný panelový. Byt se nachází v 13.N.P. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň, obývací pokoj a ložnici. Sklep je mimo byt v 1.P.P.. panelový
55,00
13.N.P.
2+1
820 000
14 909
Ostrava - Poruba, ul. Ludvíka Podéště
Jedná se o byt 2+1 na ul. Ludvíka Podéště v OV - Porubě. Dům je panelový. Byt se nachází v 4.N.P. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň, obývací pokoj a ložnici. Sklep je mimo byt. panelová montovaná
56,00
4.N.P.
2+1
800 000
Celková užitná plocha oceňované nemovitosti
14 286
53,09 m
2
Z výše uvedeného vyplývá, že uvedený byt č. 1814/28 v bytovém domě č. p. 1814 v Ostravě, k. ú. Poruba - sever, ul. Oty Synka č. 6 s podílem 509/42754 na společných částech domu a pozemku parc. č. 3626 je v daném místě a čase obchodovatelný v rozmezí od 11 428 Kč/m2 do 12 800 Kč/m2 podlahové plochy bytu. Vzhledem k poloze, umístění, stavebně technickému stavu a vybavení bytu stanovuji obvyklou cenu v polovině uvedeného intervalu tj. 12 100 Kč/m2. -5-
Pro stanovení ceny v místě a čase obvyklé byly dále posuzovány další rozhodující skutečnosti: - Pěší dostupnost na zastávku MHD - Velikost bytu - Vybavení a stavebně technický stav bytu - Poloha a okolí bytu - Bezproblémové okolí sídlištního typu Jednotková cena stanovená srovnávací metodou byla stanovena na 12 100 Kč/m2 podlahové plochy bytu. Bylo přihlíženo ke všem skutečnostem ovlivňujícím cenu, zejména lokalitu, stavebně technický stav, velikost bytu a poptávku realitního trhu.
Stanovení obvyklé ceny nemovitosti srovnávací metodou Jednotková cena podlahové plochy bytu: 12 100 Kč/m2 Podlahová plocha bytu: 53 m2
Stanovení obvyklé ceny bytu: 53 m2 x 12 100 Kč/m2 = 641 300 Kč
Obvyklá cena oceňovaného bytu č. 1814/28 s podílem 509/42754 na společných částech domu a na pozemku parc. č. 3626 v Ostravě k. ú. Poruba – sever stanovená porovnávací metodou činí ke dni odhadu po zaokrouhlení
640 000 Kč slovy:
šestsetčtyřicettisíc Kč počet stran A4 v příloze:
Seznam příloh: Fotodokumentace nemovitosti Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 15633 ze dne 18.4.2011 Snímek katastrální mapy Mapa oblasti
Ve Vřesině u Hlučína, 10.5.2011
Ing. František Císař U Sadu 25 747 20 Vřesina u Hlučína -6-
1 2 1 1
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 30.1.1990, č.j. Spr. 1176/90, pro základní obor 1.) ekonomika, 2.) stavebnictví, pro odvětví 1.) ceny a odhady nemovitostí, 2.) stavby obytné, stavební odvětví různá, specializace pozemní stavby. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2576/49/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2576/49/2011.
-7-
Fotodokumentace nemovitosti
Předsíň před vstupem do bytu v 5.N.P.
Samostatný vchod v 5.N.P. pro byty 28,29,30
Pohled východní
-8-
-9-
- 10 -
- 11 -
Mapa oblasti.
- 12 -
