ZNALECKÝ POSUDEK číslo 2692/37/2012 6
Bytová jednotka č. 1400/6 Nádražní 1400, Frýdlant nad Ostravicí - Frýdlant Kraj Moravskoslezský, okres Frýdek-Místek, obec Frýdlant nad Ostravicí, k.ú. Frýdlant nad Ostravicí, kód ČSÚ: 635 171, LV: 6308, 6263
NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Katastrální údaje : Ostatní stavby: Pozemky: Vlastník bytu: Vlastník pozemku:
356/2 Martin Židek, Nádražní 1400, 73911 Frýdlant nad Ostravicí, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Martin Židek, Nádražní 1400, 73911 Frýdlant nad Ostravicí, spoluvlastnický podíl: 692 / 28926
OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
Eurodražby.cz a.s.; č. obj.:č. j. 037/2012- N, ze dne 15.2.2012 U Pískovny 890 / 1, 182 00 Praha 8 IČ: DIČ:
e-mail:
telefon: 595031042, 602856132 fax: 595031042
e-mail:
[email protected]
Ing. František Císař U Sadu 293 / 25, 74720 Vřesina
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
IČ: 40305864 DIČ:
ÚČEL OCENĚNÍ:
Provedení odhadu předmětu nedobrovolné dražby ve věci č.j. 037/2012-N
Současný stav 714 000 Kč
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:
telefon: fax:
13 stran
29.2.2012
Datum zpracování :
3.3.2012
Počet příloh:
5
Posudek se objednateli předává ve dvou vyhotoveních.
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1986 Rekonstrukce:
rekonstrukce v r. 2011
dílčí, zateplení, okna, dveře
SOUČASNÝ STAV Konstrukce: montované Využití: bydlení Okolí: bytová zóna Přípojky: voda, kanalizace, plyn, elektro, telefon, zpevněný příjezd
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): železnice, autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. Tř, silnice II.,III.tř Poloha v obci: úzké centrum - smíšená zástavba Stavebně technický stav stavby: dobře udržovaná Vytápění: dálkové (zdroj mimo budovu)
Počet podlaží celkem:
Bytová jednotka Č.p./č.jedn. Podlaží
1400/6
2
9
Typ
2+1
z toho podzemní:
0
PP bytu Balkon Terasa
z toho nadzemní:
9
Počet bytů/nebytů
35/0
Sklad Garáž. Zahrada Celková Podíl na Obvyklá cena Sklípek stání plocha společných jednotky částech domu a pozemku
m2
m2
m2
m2
68,00
4,00
0,00
3,00
ks
m
m
0,00
68,00
Kč/m2
692 /28926
13 059 Kč/m2
REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Porovnávací hodnota
Současný stav 714 000 Kč
Obvyklá cena
714 000 Kč
- z toho podíl hodnoty pozemku
6 156 Kč
A. NÁLEZ Situace Přehled podkladů
Charakteristika obce
Poloha nemovitosti
Mapa oblasti Fotodokumentace nemovitosti Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 6308 ze dne 6.2.2012 Informace o stavbě č. p. 1400 z LV č. 6263 ze dne 29.2.2012 Snímek katastrální mapy ze dne 29.2.2012 Zpráva o nebezpečí povodně Jedná se o obec Frýdlant nad Ostravicí, s počtem obyvatel 9 681. Město Frýdlant nad Ostravicí je vybaveno sítí všech obchodů.V městě je veškerá občanská vybavenost a služby. Jsou zde dvě základní školy. Je zde pošta, policie a všechny úřady, pojišťovna, banky. Je zde zdravotní středisko. Obec je vybavena všemi inženýrskými sítěmi. Dopravní spojení autobusové a železniční do Frýdku - Místku a Ostravy. Byt č. 1400/6 se nachází v bytovém domě č. p.1400, v obytné zóně na ulici Nádražní č. p. 1400, ve Frýdlantě nad Ostravicí, k. ú. Frýdlant nad Ostravicí, v klidové části obce. Přístupnost po -2-
zpevněné komunikaci. Lokalita tvoří soustředěnou zástavbu bytových panelových domů s parkovou zelení a rodinných domů, s občanskou vybaveností. Nemovitost je napojena na veškeré inženýrské sítě. Pěší dostupnost na zastávku autobusů a železniční stanici.
Popis jednotlivých staveb Základní popis stavby
Jedná se o bytovou jednotku č.6, která je umístěna ve 2.N.P. obytného domu č. p. 1400 ve Frýdlantě nad Ostravicí, k. ú. Frýdlant nad Ostravicí. Dům je panelový montovaný. Je napojen na všechny inženýrské sítě. Dům má 9.N.P. Obytný dům se nachází v klidné lokalitě na ulici Nádražní.
Popis bytové/nebytové jedn.
Jedná se o byt 2+1 č. 1400/6 v bytovém domě č. p. 1400 ve Frýdlantě nad Ostravicí, k. ú. Frýdlant nad Ostravicí. Byt se nachází ve 2.N.P. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň, obývací pokoj, ložnici, lodžii, balkón a v 1.N.P. komoru. Svislé konstrukce jsou panelové montované Podlahy obytných místností jsou plovoucí z laminátových lamel, podlahy ostatních místností z keramické dlažby. Dveře hladké plné nebo prosklené. Okna plastová zdvojená, provedená v roce 2009. Je proveden rozvod studené a teplé vody, světelné elektroinstalace, zemního plynu a vnitřní kanalizace. Vytápění ústřední centrální. Fasádní omítky strukturované se zateplením, provedené v roce 2009. Pozn.: P. Martin Žídek se z místního šetření omluvil. Telefonicky podal znalci dostatečný popis vnitřních konstrukcí a vybavení bytu. Byt se nachází ve 2.N.P. obytného domu. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň, obývací pokoj, ložnici, zasklenou lodžii, balkón a v 1.N.P. komoru mimo byt. Byt je v dobrém stavebně technickém stavu, nevykazuje žádné zjevné poruchy a závady. Dle vyjádření p. Martina Žídka byl dům dán do užívání v roce 1986. V roce 2009 byla vyměněna okna za plastová, v roce 2011 byla provedena podlaha, bytové jádro, obklady a dlažby, fasádní omítky se zateplením.
Dispoziční řešení Popis tech. stavu stavby
Konstrukce 1. Základy včetně zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vybavení 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra
Popis betonové pasy izolované Železobetonové montované železobetonové montované Plochá střecha Asfaltové svařované pásy pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky Strukturovaná omítka se zateplením běžné obklady Ocelové montované s běžným povrchem hladké plné dveře Plastová zdvojená okna Plovoucí z laminátových lamel Ústřední centrální světelná bleskosvod plastové trubky plastové potrubí rozvod zemního plynu Centrální ohřev vody běžný plynový sporák WC, vana, umývadlo osobní výtah vestavěné skříně Zděné jádro
-3-
Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků
Předmětem ocenění je podíl 692/28926 na pozemku parc. č. 356/2 zastavěná plocha a 2. nádvoří o výměře 453 m Na pozemku parc. č. 356/2 je postavený bytový dům č. p. 1400. Pozemek je rovinatý. Přístup a příjezd k bytovému domu po zpevněné komunikaci. Podle Zprávy o nebezpečí povodně se pozemek nachází v zóně 2 – zóna s nízkým nebezpečím povodně. U pozemku souhlasí právní stav se stavem fyzickým.
B. OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Přehled srovnatelných pozemků - Lokalita
Parcela č. Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená /kupní cena cena celkový cena m2 Kč Kč/m2 KC Kč/m2
Popis pozemku(zhodnocení kladů a záporů) Frýdlant nad Ostravicí
1 000
700 000
700,00
0,80
560,00
1 400
980 000
700,00
0,80
560,00
707
449 000
635,08
0,80
508,06
2 337
1 729 380
740,00
0,80
592,00
2 458
1 900 000
772,99
0,80
618,39
Rovanatý stavební pozemek, IS na hranici pozemku. Frýdlant nad Ostravicí
Rovinatý stavební pozemek, IS na hranici pozemku. Frýdlant nad Ostravicí
Rovinatý stavební pozemek, IS na hranici pozemku Frýdlant nad Ostravicí
Rovinatý stavební pozemek, IS na hranici pozemku. Frýdlant nad Ostravicí
Rovinatý stavební pozemek, IS na hranici pozemku. Průměrná jednotková cena
Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků:
2
567,69 Kč/m
Předmětem ocenění je podíl na pozemku parc. č.356/2 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 453 m2. Podílovým vlastníkem pozemku z LV č. 6263 s podílem 692/28926 je Martin Žídek, Nádražní 1400, 739 11 Frýdlant nad Ostravicí.
Druh pozemku
Parcela č.
zastavěná plocha a nádvoří Celková výměra pozemků
356/2
Výměra m2 453
Jednotková cena Spoluvlastnický Kč/m2 podíl 568 692 / 28 926 453 Hodnota pozemků celkem
Celková cena pozemku Kč 6 156 6 156
Výpočet věcné hodnoty (bytová jednotka, nebytová jednotka) Výpočet podlahových ploch jednotky Název Podlahová plocha bytu Celková podlahová plocha
Typ výměry byt
Podlahová plocha 68,00 m2 68,00 m2
Výpočet věcné hodnoty jednotky Podlahová plocha Jednotková cena (JC) Reprodukční hodnota (RC) Rozestavěnost Stáří
[m2] [Kč/m2] Kč % roků
Současný stav 68,00 14 381 977 908 100,00 26 -4-
Koeficient 1,00
Započítaná plocha 68,00 m2 68,00 m2
Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
roků % Kč
74 26,00 723 652
C. STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY Obvyklou cenou se podle zákona č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného nebo obdobného majetku. Základem pro zjištění obvyklé ceny je porovnání cen, kterých by bylo dosaženo v daném místě a čase u stejných nebo podobných nemovitostí. Pro stanovení obvyklé ceny bytu bylo provedeno vyhodnocení trhu s nemovitostmi. Bylo provedeno vyhodnocení údajů z realitního trhu, vlastního průzkumu trhu s nemovitostmi, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb. Bylo zjištěno, že s obdobnými nemovitostmi se obchoduje. Pro stanovení obvyklé ceny bytu porovnávací metodou jsou k dispozici srovnávací byty ve Frýdlantě nad Ostravicí a okolí Pro porovnání oceňovaného bytu byly použity ceny bytů nabízené na trhu s nemovitostmi v dané lokalitě v1. čtvrtletí 2012. Jedná se o byty srovnatelného stáří, podobného dispozičního řešení a podobné stavebně technické konstrukce. Výpočet porovnávací hodnoty Jedná se o byt 2+1 č. 1400/6 v bytovém domě č. p. 1400 ve Frýdlantě nad Ostravicí, k. ú. Frýdlant nad Ostravicí. Byt se nachází ve 2.N.P. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň, obývací pokoj, ložnici,zasklenou lodžii, balkón a v 1.N.P. komoru. Svislé konstrukce jsou panelové montované Stropní konstrukce jsou panelové montované. Podlahy obytných místností jsou plovoucí z laminátových lamel, podlahy ostatních místností z keramické dlažby. Dveře hladké plné nebo prosklené. Okna plastová zdvojená, provedená v roce 2009. Je proveden rozvod studené a teplé vody, světelné elektroinstalace, zemního plynu a vnitřní kanalizace. Vytápění ústřední centrální.
Typ stavby
Lokalita / Popis Užitná plocha Podlaží Dispozice m2
Požadovaná cena Jednotková cena Kč
Kč/m2
Zdůvodnění koeficientu Kc Koeficient Upravená cena celkový KC Kč/m2
Oceňovaná jednotka Frýdlant nad Ostravicí, Nádražní 1400 2+1 bytový dům
68,00
2.N.P.
X 2+1
X
X
X
X
0,70
12 219
Srovnávané jednotky Frýdlant nad Ostravicí
Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň, obývací pokoj a ložnici. Podlahy obytných místností jsou vlýskové, podlahy ostatních místností z keramické dlažby. Dveře hladké plné. Okna zdvojená plastová. Je proveden rozvod studené a teplé vody, světelné elektroinstalace, zemního plynu a vnitřní kanalizace. Výtápění ústřední, radiátory jsou litinové.
Jedná se o byt 2+1 ve Frýdlantě nad Ostravicí, ul. Jiráskova. Dům je panelový.
Bytový dům typový
57,00
3
2+1
995 000
17 456
Frýdlant nad Ostravicí Jedná se o byt 2+1 ve Frýdlantě nad Ostravicí, ul. 5. května. Dům je panelový. Byt se nachází v 3.N.P. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň, obývací pokoj a ložnici.
-5-
Svislé konstrukce jsou z železobetonových panelů.Podlahy obytných místností jsou vlýskové, podlahy ostatních místností z keramické dlažby. Dveře hladké plné nebo prosklené. Okna zdvojená plastová. Je proveden rozvod studené a teplé vody, světelné elektroinstalace, zemního plynu a vnitřní kanalizace. Výtápění ústřední, radiátory jsou litinové. Bytový dům typový
82,00
4.N.P.
2+1
1 500 000
18 293
0,70
12 805
0,70
10 875
0,70
12 445
0,70
10 500
0,70
9 680
Paskov Jedná se o byt 2+1 v Paskově. Dům je montovaný panelový. Byt se nachází v 3.N.P. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň, obývací pokoj a ložnici. Svislé konstrukce jsou panelové. Podlahy obytných místností jsou vlýskové, podlahy ostatních místností z keramické dlažby. Dveře hladké plné. Okna zdvojená plastová. Je proveden rozvod studené a teplé vody, světelné elektroinstalace, zemního plynu a vnitřní kanalizace. Výtápění ústřední, radiátory jsou litinové. Bytový dům typový
56,00
3.N.P.
2+1
870 000
15 536
Frýdek - Místek
.
Byt se nachází v 7.N.P. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň, obývací pokoj a ložnici. Svislé konstrukce jsou montované panelové. Podlahy obytných místností jsou vlýskové, podlahy ostatních místností z keramické dlažby. Dveře hladké plné. Okna zdvojená plastová. Je proveden rozvod studené a teplé vody, světelné elektroinstalace, zemního plynu a vnitřní kanalizace. Výtápění ústřední, radiátory jsou ocelové.. Jedná se o byt 2+1 ve Frýdku - Místku. Dům je panelový.
Bytový dům typový
54,00
7N.P.
2+1
960 000
17 778
Vratimov Jedná se o byt 2+1 ve Vratimově. Dům je panelový. Byt se nachází v 2.N.P. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň, obývací pokoj a ložnici. Svislé konstrukce jsou z železobetonových panelů. Podlahy obytných místností jsou vlýskové, podlahy ostatních místností z keramické dlažby. Dveře hladké plné nebo prosklené. Okna zdvojená dřevěná. Je proveden rozvod studené a teplé vody, světelné elektroinstalace, zemního plynu a vnitřní kanalizace. Výtápění ústřední, radiátory jsou litinové. Vnitřní obklady v kuchyni. Bytový dům typový
68,00
2.N.P.
2+1
1 020 000
15 000
Vratimov Jedná se o byt 2+1 ve Vratimově. Dům je panelový. Byt se nachází v 2.N.P. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň, obývací pokoj a ložnici. Svislé konstrukce jsou z železobetonových panelů. Podlahy obytných místností jsou vlýskové, podlahy ostatních místností z keramické dlažby. Dveře hladké plné nebo prosklené. Okna zdvojená plastová. Je proveden rozvod studené a teplé vody, světelné elektroinstalace, zemního plynu a vnitřní kanalizace. Vytápění ústřední, radiátory jsou litinové. Bytový dům typový
56,00
2.N.P.
2+1
775 000
Celková užitná plocha oceňované nemovitosti
13 839
68,00 m
2
Z výše uvedeného vyplývá, že uvedený byt č. 1400/6 z LV č. 6308 ve Frýdlantě nad Ostravicí, k. ú. Frýdlant nad Ostravicí s příslušenstvím a podílem 692/28926 na společných částech domu č. p. 1400 a pozemku parc. č. 356/2 z LV č. 6263 je v daném místě a čase obchodovatelný v rozmezí od 9 680 Kč/m2 do 12 805 Kč/m2 podlahové plochy bytu. Vzhledem k poloze, umístění, stavebně technickému stavu a vybavení bytu s příslušenstvím a s podílem 692/28926 na společných částech domu č.p. 1400 a pozemku parc. č. 356/2 z LV č. 6263 stanovuji obvyklou cenu v polovině uvedeného intervalu tj. 10 500 Kč/m2. Pro stanovení ceny v místě a čase obvyklé byly dále posuzovány další rozhodující skutečnosti: - Pěší dostupnost na zastávku autobusů a železnice - Klidná lokalita se smíšenou zástavbou v úzkém centru města -6-
- Vybavení a velikost bytu - Příslušenství bytu - Bezproblémové okolí bytu a bytového domu Jednotková cena stanovená srovnávací metodou byla stanovena na 10 500 Kč/m2 podlahové plochy bytu. Bylo přihlíženo ke všem skutečnostem ovlivňujícím cenu, zejména lokalitu, stavebně technický stav, velikost bytu a poptávku realitního trhu.
Stanovení obvyklé ceny bytu č. 1400/6 srovnávací metodou Jednotková cena podlahové plochy bytu: 10 500 Kč/m2 Podlahová plocha bytu: 68,00 m2
Stanovení obvyklé ceny bytu: 68,00 m2 x 10 500 Kč/m2 = 714 000 Kč
Obvyklá cena oceňovaného bytu č. 1400/6 z LV č. 6308 ve Frýdlantě nad Ostravicí s podílem 692/28926 na společných částech bytového domu č. p. 1400 a pozemku parc. č. 356/2 z LV č. 6263 ve Frýdlantě nad Ostavicí, k. ú. Frýdlant nad Ostravicí stanovená porovnávací metodou činí ke dni odhadu:
714 000 Kč slovy:
sedmsetčtrnácttisíc Kč počet stran A4 v příloze:
D. Seznam příloh: Fotodokumentace nemovitosti Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 6308 ze dne 6.2.2012 Snímek katastrální mapy Mapa oblasti
Ve Vřesině u Hlučína, 3.3.2012
Ing. František Císař U Sadu 25 747 20 Vřesina u Hlučína
-7-
1 2 1 1
E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 30.1.1990, č.j. Spr. 1176/90, pro základní obor 1.) ekonomika, 2.) stavebnictví, pro odvětví 1.) ceny a odhady nemovitostí, 2.) stavby obytné, stavební odvětví různá, specializace pozemní stavby. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2692/37/2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2692/37/2012.
-8-
Fotodokumentace nemovitosti:
Byt č. 6, 2.N.P.
Pohled západní č.p. 1400
Pohled jižní
Vstup do bytu č. 6, 2.N.P
Pohled východní
Vstup do domu č.p. 1400 jižní strana
-9-
Mapa okolí:
Nádražní 1400
- 10 -
Kopie katastrální mapy:
- 11 -
- 12 -
- 13 -