ZNALECKÝ POSUDEK číslo 3669/102/2016 6
NEMOVITOST:
A) Bytová jednotka z LV č. 10161
Adresa nemovitosti: Katastrální údaje:
Pavlíkova 1701 / 1701, 73801 Frýdek-Místek - Místek Kraj Moravskoslezský, okres Frýdek-Místek, obec Frýdek-Místek, k.ú. Místek, kód k.ú. 634824, LV 10161 3961/1 Martin Krejčí, Smetanova 477, 73801 Frýdek-Místek, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Martin Krejčí, Smetanova 477, 73801 Frýdek-Místek, spoluvlastnický podíl: 5253/48392
Pozemky: Vlastník jednotky: Vlastník pozemku:
NEMOVITOST:
B) Bytová jednotka z LV č. 5856
Adresa nemovitosti: Katastrální údaje: Pozemky: Vlastník jednotky: Vlastník pozemku:
Smetanova 477 / 477, 73801 Frýdek-Místek - Frýdek Kraj Moravskoslezský, okres Frýdek-Místek, obec Frýdek-Místek, k.ú. Frýdek, kód k.ú. 634956, LV 5856 1085/58 Martin Krejčí, Smetanova 477, 73801 Frýdek-Místek, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Martin Krejčí, Smetanova 477, 73801 Frýdek-Místek, spoluvlastnický podíl: 540/9960
OBJEDNATEL :
Exekutorský úřad Praha 6; č. j. 180 Ex 6061/15, obj. ze dne 27.5.2016
Adresa objednatele: Bělohorská 270 / 17, 169 00 Praha 6 telefon: IČ:
e-mail: DIČ:
ZHOTOVITEL :
Ing. František Císař
Adresa zhotovitele:
U Sadu 25 293 / 25, 747 20 Vřesina u Hlučína telefon: 595031042, 602856132 e-mail:
[email protected] IČ: 40305864 DIČ:
ÚČEL OCENĚNÍ: Provedení ocenění pro exekuční řízení ve věci č. j. 180 Ex 6061/15, obj. ze dne 27.5.2016
A) Pavlíkova 1701
Datum místního šetření:
Počet stran:
31 stran
B) Smetanova 477
15.6.2016
Počet příloh:
Posudek se předává objednateli ve čtyřech vyhotoveních.
Datum zpracování :
7
23.6.2016
A. Bytová jednotka z LV č. 10161 STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1955 Rekonstrukce stavby: dílčí, fasáda, zateplení, okna
rekonstrukce v r. 2012
Rekonstrukce jednotky: dílčí, okna
SOUČASNÝ STAV Konstrukce: zděné Využití: bydlení Okolí: bytová zóna Přípojky: voda elektro
kanalizace telefon
plyn zp. příjezd
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci: Počet obyvatel: Stavebně technický stav stavby: Stavebně technický stav jednotky: Vytápění: Energetický průkaz stavby: Počet podlaží celkem:
4
MHD železnice dálnice/silnice I. tř Širší centrum - sídlištní zástavba 56 945 dobře udržovaná dobře udržovaná etážové - plyn Není
z toho podzemní:
1
z toho nadzemní:
autobus silnice II.,III.tř
3
Počet bytů/nebytů
8/0
Bytová jednotka Č.p./č.jedn. Podlaží
1701/5
2. NP
Typ
2+1
PP bytu Balkon, Sklad Garáž. Lodžie, Sklípek stání Terasa m2
m2
m2
49,21
0,00
2,00
Obvyklá cena Celková Započitatelná Podíl na plocha plocha společných částech jednotky domu a pozemku jednotky
ks
m2
m2
51,21
50,21
Kč/m2
5 253 / 48 392
11 900 Kč/m2
Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Jedná se o Statutární město Frýdek - Místek s počtem obyvatel 59 230. Město Frýdek - Místek je vybaveno rozsáhlou sítí všech obchodů a služeb. Je zde Úřad statutárního města, je zde rozsáhlá síť zdravotnických zařízení, lékárny, banky, pojišťovny, městská policie, státní policie, pošty, mateřské školy, základní školy, učňovské školy, střední školy, sportovní hřiště, sportovní haly a tělocvičny, zimní stadión, plavecký bazén. Město Frýdek - Místek je vybaveno všemi inženýrskými sítěmi. Dopravní spojení MHD, autobusy a železnice. Nemovitost se nachází na ulici Pavlíkově v k. ú. Místek.
Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Širší centrum - sídlištní zástavba Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem):
nákupní zóna ostatní MHD železnice dálnice/silnice I. tř
autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Jedná se o byt č. 1701/5 v bytovém domě č. p. 1701 na ulici Pavlíkově, ve Frýdku - Místku, k. ú. Místek, v širším centru města, se sídlištní zástavbou bytovými domy. Jedná se o klidovou část obce s bezproblémovým okolím. Pozemek je rovinatý. Nemovitost má vlastní bezproblémový příchod a příjezd z veřejné komunikace - ul. Pavlíkovy. Nemovitost bytového domu je napojena na všechny inženýrské sítě. Pěší dostupnost na zastávku MHD. Jedná se o bytovou jednotku č. 1701/5, která je umístěna v 2.N.P. bytového domu č. p. 1701 ve Frýdku - Místku, k. ú. Místek. Bytový dům je zděný, cihelný. Bytový dům je podsklepený a má 3 nadzemní podlaží. -2-
Byt obsahuje předsíň, kuchyň, dvě obytné místnosti, koupelnu, WC a sklep v 1.P.P. mimo byt. Svislé konstrukce jsou zděné cihelné. Podlahy obytných místností jsou z PVC, v ostatních místnostech z PVC a keramické dlažby. Dveře jsou dřevěné hladké, plné nebo prosklené, okna jsou plastová zdvojená. Je proveden rozvod studené a teplé vody, světelné elektroinstalace a vnitřní kanalizace. Vytápění etážové, plynový kotel Dakon DUA s ohřevem teplé vody. V koupelně je vana a umývadlo. WC je splachovací standardního provedení. Instalační jádro je zděné. V kuchyni je sporák plynový. Na domě je instalován bleskosvod. Krov je valbový, střešní krytina plechová. Fasáda částečně ze škrábaného břízolitu, štítová strana je zateplena se strukturovanou omítkou.
Pan Martin Krejčí byl řádně a včas obeslán. Místního šetření se bez omluvy nezúčastnil. Informace včetně dispozičního řešení a výměr místností byly získány od sousedů. Byt č. 1701/5 nebyl zpřístupněn, místní šetření bylo provedeno pouze z vnější strany bytového domu a bytu. Bylo provedeno jednání se sousedy, kteří znalci umožnili změření identického bytu. Byly získány informace o vybavení bytu. Bylo zjištěno, že bytový dům byl dán do užívání v roce 1955. Byt je v dobrém stavebně technickém stavu, nevykazuje žádné zjevné poruchy a závady. V průběhu dosavadního užívání byla v roce 2012 vyměněna plastová okna, v roce 2012 bylo provedeno zateplení fasády se strukturovanou omítkou.
Technický popis oceňované nemovitosti Stavebně technický stav jednotky: dobře udržovaná Energetický průkaz stavby: Není Rekonstrukce jednotky: celková dílčí Počet podzemních/nadzemních podlaží: 1 / 3
sociální zařízení kuchyňská linka podlahy Počet bytových/nebytových jednotek: 8 / 0
okna
dveře
Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky: Přístupová komu.: Využití:
voda zpevněná bydlení
kanalizace nezpevněná pronájem
plyn elektro přes pozemky parc. číslo podnikání bydl. a podnik.
telefon část. obsazen
volný objekt
Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace
Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána
Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ Kraj: Obec: Ulice:
CZ080 Moravskoslezský 598003 Frýdek-Místek Pavlíkova
Okres: Katastrální území: č.o.:
CZ0802 Frýdek-Místek 634824 Místek 1701
Vlastníci FO
Podíl
RČ:
Martin Krejčí
Smetanova 477, 73801 FrýdekMístek
Stavby na LV 10069 část obce Místek
stavba je součástí pozemku na pozemku p.č. 3961/1 NE
č.p. 1701
Bytový dům
1/1
Jednotky na LV 10161 Číslo jednotky: 1701/5
Spoluvlastnický podíl: 5 253 / 48 392
Pozemky na LV 10069 3961/1
Pozemková parcela
Parcela KN
202 m
2
Byt
zastavěná plocha a nádvoří
Výpočet věcné hodnoty staveb Svislé konstrukce jsou zděné cihelné. Podlahy obytných místností jsou z PVC, v ostatních místnostech z PVC a keramické dlažby. Dveře jsou dřevěné hladké, plné nebo prosklené, okna jsou plastová zdvojená. Je proveden rozvod studené a teplé vody, světelné elektroinstalace a vnitřní kanalizace. Vytápění etážové, plynový kotel Dakon DUA s o-3-
hřevem teplé vody. V koupelně je vana a umývadlo. WC je splachovací standardního provedení. Instalační jádro je zděné. V kuchyni je sporák plynový. Na domě je instalován bleskosvod. Krov je valbový, střešní krytina plechová. Fasáda částečně ze škrábaného břízolitu, štítová strana je zateplena se strukturovanou omítkou.
Výpočet věcné hodnoty bytové jednotky Výpočet podlahových ploch jednotky Název Typ výměry předsíň byt koupelna byt WC byt kuchyň byt pokoj byt pokoj byt sklep byt Celková podlahová plocha
Podlahová plocha 3,69 m2 2,30 m2 0,83 m2 9,00 m2 20,03 m2 13,36 m2 2,00 m2 51,21 m2
Koeficient 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,50
Konstrukce
Popis
Základy vč. zemních prací Svislé konstrukce Stropy Krov, střecha Krytiny střech Klempířské konstrukce Úprava vnitřních povrchů Úprava vnějších povrchů Vnitřní obklady keramické Schody Dveře Vrata Okna Povrchy podlah Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Vnitřní vodovod Vnitřní kanalizace Vnitřní plynovod Ohřev teplé vody Vybavení kuchyní Vnitřní hygienické vyb. Výtahy Ostatní Instalační pref. jádra
betonové pasy izolované Zděné 45 cm a více železobetonové panelové Krov valbový Plechové pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky strukturovaná omítka se zateplením a škrábaný břízolit běžné obklady železobetonové montované s běžným povrchem hladké plné dveře nejsou Plastová zdvojená PVC Etážové plynové světelná třífázová Bleskosvod plastové trubky plastové potrubí rozvod zemního plynu ohřev vody v kotli ÚT běžný plynový sporák WC, umyvadla, vana Chybí rozvod antén, vestavěné skříně instalační šachty zděné
Podlahová plocha Započitatelná plocha Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
[m2] [m2] [Kč/m2] % Kč roků roků % Kč
Započítaná plocha 3,69 m2 2,30 m2 0,83 m2 9,00 m2 20,03 m2 13,36 m2 1,00 m2 50,21 m2
51 50,21 18 000 100,00 903 746 61 39 61,00 352 461
Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl na pozemku parc. č. 3961/1 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 202 m -4-
2
z LV č. 10069 ve Frýdku - Místku, k. ú. Místek. Podílovým spoluvlastníkem pozemku parc. č. 3961/1 z LV č. 10069 s podílem 5253/48392 je Martin Krejčí, Smetanova 477, 738 01 Frýdek - Místek. Na pozemku parc. č. 3961/1 je postavený bytový dům č. p. 1701. Pozemek je rovinatý. Přístup a příjezd k bytovému domu je z místní komunikace - ul. Pavlíkovy.
Přehled oceňovaných pozemků Druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří Celková výměra pozemků:
Parcela č. 3961/1
Výměra [m2]
Spoluvlastnický podíl 5 253 / 48 392
202 202
Stanovení obvyklé ceny bytu č. 1701/5 Obvyklou cenou se podle zákona č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného nebo obdobného majetku. Základem pro zjištění obvyklé ceny je porovnání cen, kterých by bylo dosaženo v daném místě a čase u stejných nebo podobných nemovitostí. Žádný zákon nestanoví závaznou metodiku pro stanovení obvyklé ceny. Specifické metody jsou v současnosti vytvářeny profesními organizacemi znalců a odhadců, organizacemi zabývajícími se výukou a studiem oceňování nemovitostí, peněžními ústavy apod. Pro stanovení obvyklé ceny bylo provedeno vyhodnocení trhu s nemovitostmi. Bylo provedeno vyhodnocení údajů z realitního trhu, vlastního průzkumu trhu s nemovitostmi, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb. Bylo zjištěno, že s obdobnými nemovitostmi se obchoduje. Pro stanovení obvyklé ceny porovnávací metodou jsou k dispozici srovnávací byty. Pro porovnání oceňovaného bytu č. 1701/5 byly použity ceny srovnatelných bytů nabízené na trhu s nemovitostmi v dané lokalitě ve 2. čtvrtletí 2016. Jedná se o byty podobné velikosti, podobného dispozičního řešení, srovnatelného stáří, vybavení a podobné stavebně technické konstrukce.
Výpočet porovnávací hodnoty
Typ stavby
Popis / Zdůvodnění koeficientu Kc Započitatelná Podlaží Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena plocha m2 Kč Kč/m2
Byt 2+1
Lokalita / Fotografie Koeficient Upravená cena celkový Kc Kč/m2
Frýdek - Místek, ul. Puškinova
Jedná se o byt 2+1 ve Frýdku - Místku, ul. Puškinova. Byt se nachází v 3.N.P. zděného cihelného bytového domu. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň a dvě obytné místnosti. Hodnocení: Redukce pramene ceny - cena je převzata z realitní inzerce - koeficient 0,80;
zděný cihelný bytový dům
54,00
3.N.P.
2+1
950 000
-5-
17 593
0,80
14 074
Byt 2+1
Frýdek - Místek, ul. K Sedlištím
Jedná se o byt 2+1 ve Frýdku - Místku, ul. K Sedlištím. Byt se nachází v 2.N.P. zděného cihelného bytového domu. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň a dvě obytné místnosti. Hodnocení: Redukce pramene ceny - cena je převzata z realitní inzerce - koeficient 0,80;
zděný cihelný bytový dům
51,00
2.N.P.
2+1
699 000
13 706
Byt 2+1
0,80
10 965
Frýdek - Místek, ul. Malý Koloredov
Jedná se o byt 2+1 ve Frýdku - Místku, ul. Malý Koloredov. Byt se nachází v 1.N.P. zděného cihelného bytového domu. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň a dvě obytné místnosti. Hodnocení: Redukce pramene ceny - cena je převzata z realitní inzerce - koeficient 0,80;
zděný cihelný bytový dům
58,00
1.N.P.
2+1
899 000
15 500
Byt 2+1
0,80
12 400
Frýdek - Místek, ul. Farní
Jedná se o byt 2+1 ve Frýdku - Místku, ul. Farní. Byt se nachází v 1.N.P. zděného cihelného bytového domu. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň a dvě obytné místnosti. Hodnocení: Redukce pramene ceny - cena je převzata z realitní inzerce - koeficient 0,80;
zděný cihelný bytový dům
52,00
1.N.P.
2+1
688 000
13 231
Byt 2+1
0,80
10 585
Frýdek - Místek, ul. V. Vantucha
Jedná se o byt 2+1 ve Frýdku - Místku, ul. V. Vantucha. Byt se nachází v 1.N.P. zděného cihelného bytového domu. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň a dvě obytné místnosti. Hodnocení: Redukce pramene ceny - cena je převzata z realitní inzerce - koeficient 0,80;
zděný cihelný bytový dům
56,00
1.N.P.
2+1
810 000
14 464
0,80
11 571
Z výše uvedeného vyplývá, že byt č. 1701/5 na ul. Pavlíkově ve Frýdku - Místku, k. ú. Místek z LV č. 10161, s podílem na společných částech domu č. p. 1701 a pozemku parc. č. 3961/1 ve výši 5253/48392 z LV č. 10161 je v daném místě a čase obchodovatelný v rozmezí od 10 585 Kč/m2 do 14 074 Kč/m2 podlahové plochy bytu. Vzhledem k poloze, umístění, stavebně technickému stavu a vybavení bytu č. 1701/5 z LV č. 10161 s podílem na společných částech domu č. p. 1701 a pozemku parc. č. 3961/1 ve výši 5253/48392 -6-
z LV č. 10069 stanovuji obvyklou cenu v polovině uvedeného intervalu tj. 11 900 Kč/m2. Pro stanovení ceny v místě a čase obvyklé byly dále posuzovány další rozhodující skutečnosti: - Pěší dostupnost na zastávku MHD, autobusu a železnice - Klidná lokalita se zástavbou bytových domů - Vybavení a velikost bytu - Dobrý stavebně technický stav bytu a bytového domu - Provedené dílčí rekonstrukce v minulosti, - Poloha domu v obci – ve Frýdku – Místku, k. ú. Místek, v obytné zóně, sídlištní klidové části - Poloha bytu v domě – v 2.N.P. - Využitelnost – byt je užíván bez závad - Bezproblémové okolí bytového domu - Byt je ve výhradním vlastnictví Jednotková cena stanovená srovnávací metodou byla stanovena na 11 900 Kč/m2 podlahové plochy bytu. Bylo přihlíženo ke všem skutečnostem ovlivňujícím cenu, zejména lokalitu, stavebně technický stav, velikost bytu, výše uvedené rozhodující skutečnosti a poptávku realitního trhu.
Stanovení obvyklé ceny nemovitosti srovnávací metodou Jednotková cena podlahové plochy bytu: 11 900 Kč/m2 Podlahová plocha bytu: 50,21 m2 Stanovení obvyklé ceny: 50,21 m2 x 11 900 Kč/m2 = 597 499 Kč
Obvyklá cena oceňovaného bytu č. 1701/5 z LV č. 10161 s podílem ve výši 5253/48392 na společných částech bytového domu č. p. 1701 a pozemku parc. č. 3961/1 z LV č. 10069 ve Frýdku - Místku, k. ú. Místek stanovená porovnávací metodou činí ke dni odhadu 597 499 Kč, po zaokrouhlení
597 000 Kč slovy:
pětsetdevadesátsedmtisíc Kč
Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 10161 ze dne 27.5.2016 Informace o stavbě Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti
-7-
počet stran A4 v příloze 3 1 1 1 1
-8-
-9-
- 10 -
Informace o stavbě
- 11 -
Snímek katastrální mapy
- 12 -
Fotodokumentace nemovitosti
Pohled severozápadní
Pohled severovýchodní
Vstup do bytu č. 5 ve 2.N.P.
- 13 -
Mapa oblasti
- 14 -
B. Bytová jednotka z LV č. 5856 6
NEMOVITOST:
Bytová jednotka
Adresa nemovitosti: Katastrální údaje:
Smetanova 477 / 477, 73801 Frýdek-Místek - Frýdek Kraj Moravskoslezský, okres Frýdek-Místek, obec Frýdek-Místek, k.ú. Frýdek, kód k.ú. 634956, LV 5856
Ostatní stavby: Pozemky: Vlastník jednotky: Vlastník pozemku:
1085/58 Martin Krejčí, Smetanova 477, 73801 Frýdek-Místek, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Martin Krejčí, Smetanova 477, 73801 Frýdek-Místek, spoluvlastnický podíl: 540/9960
Datum místního šetření: Počet stran:
15.6.2016
Datum zpracování :
31 stran
23.6.2016
Počet příloh:
8
B. Bytová jednotka z LV č. 5856 STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1980, rekonstrukce v r. 2008 Rekonstrukce stavby: dílčí, fasáda, zateplení, okna Rekonstrukce jednotky: dílčí, okna
SOUČASNÝ STAV Konstrukce: montované Využití: bydlení Okolí: bytová zóna Přípojky: voda elektro
kanalizace telefon
plyn zp. příjezd
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci: Počet obyvatel: Stavebně technický stav stavby: Stavebně technický stav jednotky: Vytápění: Energetický průkaz stavby: Počet podlaží celkem:
5
z toho podzemní:
MHD železnice dálnice/silnice I. tř Širší centrum - sídlištní zástavba 56 945 dobře udržovaná dobře udržovaná dálkové (zdroj mimo budovu) Není 0
z toho nadzemní:
- 15 -
autobus silnice II.,III.tř
5
Počet bytů/nebytů
22/0
Bytová jednotka Č.p./č.jedn. Podlaží
477/22
5. NP
Typ
3+1
PP bytu Balkon, Sklad Garáž. Lodžie, Sklípek stání Terasa m2
m2
m2
67,81
4,33
2,00
Celková Započitatelná Podíl na Obvyklá cena plocha plocha společných částech jednotky jednotky domu a pozemku
ks
m2
m2
76,99
73,82
Kč/m2
540 / 9 960
14 292 Kč/m2
Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Jedná se o Statutární město Frýdek - Místek s počtem obyvatel 59 230. Město Frýdek - Místek je vybaveno rozsáhlou sítí všech obchodů a služeb. Je zde Úřad statutárního města, je zde rozsáhlá síť zdravotnických zařízení, lékárny, banky, pojišťovny, městská policie, státní policie, pošty, mateřské školy, základní školy, učňovské školy, střední školy, sportovní hřiště, sportovní haly a tělocvičny, zimní stadión, plavecký bazén. Město Frýdek - Místek je vybaveno všemi inženýrskými sítěmi. Dopravní spojení MHD, autobusy a železnice. Nemovitost se nachází na ulici Smetanově v k. ú. Frýdek.
Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Širší centrum - sídlištní zástavba Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem):
nákupní zóna ostatní MHD železnice dálnice/silnice I. tř
autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Jedná se o byt č. 477/22 v bytovém domě č. p. 477 na ulici Smetanově, ve Frýdku - Místku, k. ú. Frýdek, v širším centru města, se sídlištní zástavbou bytovými domy. Jedná se o klidovou část obce s bezproblémovým okolím. Pozemek je mírně svažitý. Nemovitost má vlastní bezproblémový příchod a příjezd z veřejné komunikace - ul. Smetanovy. Nemovitost bytového domu je napojena na všechny inženýrské sítě. Pěší dostupnost na zastávku MHD. Jedná se o bytovou jednotku č. 477/22, která je umístěna v 5.N.P. bytového domu č. p. 477 ve Frýdku - Místku, k. ú. Frýdek. Bytový dům je panelový montovaný, typ T 06 B. Bytový dům je bez podsklepení a má 5 nadzemních podlaží. Byt obsahuje předsíň, kuchyň, tři obytné místnosti, komoru, koupelnu, WC a sklep v 1.N.P. mimo byt. Svislé konstrukce jsou panelové montované. Podlahy obytných místností jsou plovoucí z laminátových lamel, v ostatních místnostech z PVC. Dveře jsou dřevěné hladké, plné nebo prosklené, okna jsou plastová zdvojená. Je proveden rozvod studené a teplé vody, světelné elektroinstalace a vnitřní kanalizace. Vytápění ústřední dálkové. Přívod teplé vody dálkový. V koupelně je vana a umývadlo. WC je splachovací standardního provedení. Instalační jádro je původní zděné. V kuchyni je sporák plynový. Na domě je instalován bleskosvod. Střecha je plochá, střešní krytina z asfaltových svařovaných pásů. Fasáda je zateplena se strukturovanou omítkou.
Pan Martin Krejčí byl řádně a včas obeslán. Místního šetření se bez omluvy nezúčastnil. Dodatečně podal znalci telefonické informace. Byt č. 477/22 nebyl zpřístupněn, místní šetření bylo provedeno pouze z vnější strany bytového domu a bytu. Bylo provedeno jednání na Stavebním bytovém družstvu Frýdek - Místek s paní Mališovou. Byly získány půdorysy běžného podlaží a pohledy bytového domu. Bylo zjištěno, že bytový dům byl dán do užívání v roce 1980. Byt je v dobrém stavebně technickém stavu, nevykazuje žádné zjevné poruchy a závady. V průběhu dosavadního užívání byla v roce 2008 vyměněna plastová okna, v roce 2008 bylo provedeno zateplení fasády se strukturovanou omítkou.
Technický popis oceňované nemovitosti Stavebně technický stav jednotky: dobře udržovaná Energetický průkaz stavby: Není Rekonstrukce jednotky: celková dílčí Počet podzemních/nadzemních podlaží: 0 / 5
sociální zařízení kuchyňská linka podlahy Počet bytových/nebytových jednotek: 22 / 0
- 16 -
okna
dveře
Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky: Přístupová komu.: Využití:
voda zpevněná bydlení
kanalizace nezpevněná pronájem
plyn elektro přes pozemky parc. číslo podnikání bydl. a podnik.
telefon část. obsazen
volný objekt
Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace
Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána / propachtována
Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ Kraj: Obec: Ulice:
CZ080 Moravskoslezský 598003 Frýdek-Místek Smetanova
Okres: Katastrální území: č.o.:
CZ0802 Frýdek-Místek 634956 Frýdek 477
Vlastníci FO
Podíl
RČ:
Martin Krejčí
Smetanova 477, 73801 FrýdekMístek
Stavby na LV 3169 část obce Frýdek
stavba je součástí pozemku NE
č.p. 477
Bytový dům
1/1
na pozemku p.č. 1085/58
Jednotky na LV 5856 Číslo jednotky: 477/22
Spoluvlastnický podíl: 540 / 9 960
Pozemky na LV 3169 1085/58
Pozemková parcela
Parcela KN
385 m
2
Byt
zastavěná plocha a nádvoří
Výpočet věcné hodnoty staveb Svislé konstrukce jsou panelové montované. Podlahy obytných místností jsou plovoucí z laminátových lamel, v ostatních místnostech z PVC. Dveře jsou dřevěné hladké, plné nebo prosklené, okna jsou plastová zdvojená. Je proveden rozvod studené a teplé vody, světelné elektroinstalace a vnitřní kanalizace. Vytápění ústřední dálkové. Přívod teplé vody dálkový. V koupelně je vana a umývadlo. WC je splachovací standardního provedení. Instalační jádro je původní zděné. V kuchyni je sporák plynový. Na domě je instalován bleskosvod. Střecha je plochá, střešní krytina z asfaltových svařovaných pásů. Fasáda je zateplena se strukturovanou omítkou.
Výpočet věcné hodnoty bytové jednotky Výpočet podlahových ploch jednotky Název Typ výměry předsíň byt koupelna byt WC byt kuchyň byt pokoj byt pokoj byt pokoj byt komora byt lodžie nezasklená byt sklep Mimo byt Celková podlahová plocha
Podlahová plocha 8,82 m2 2,79 m2 1,34 m2 12,09 m2 16,19 m2 14,26 m2 12,32 m2 2,86 m2 4,33 m2 2,00 m2 76,99 m2
- 17 -
Koeficient 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,50 0,50
Započítaná plocha 8,82 m2 2,79 m2 1,34 m2 12,09 m2 16,19 m2 14,26 m2 12,32 m2 2,86 m2 2,16 m2 1,00 m2 73,82 m2
Konstrukce
Popis
Základy vč. zemních prací Svislé konstrukce Stropy Krov, střecha Krytiny střech Klempířské konstrukce Úprava vnitřních povrchů Úprava vnějších povrchů Vnitřní obklady keramické Schody Dveře Vrata Okna Povrchy podlah Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Vnitřní vodovod Vnitřní kanalizace Vnitřní plynovod Ohřev teplé vody Vybavení kuchyní Vnitřní hygienické vyb. Výtahy Ostatní Instalační pref. jádra
betonové pasy izolované panely betonové sendvičové s izolací železobetonové panelové plochá živičné, svařované, vícevrstvé pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky strukturovaná omítka se zateplením běžné obklady železobetonové montované s běžným povrchem hladké plné dveře nejsou plastová plovoucí laminátová ústřední dálkové světelná třífázová bleskosvod plastové trubky plastové potrubí rozvod zemního plynu Dálkový přívod teplé vody běžný plynový sporák WC, umyvadla, vana osobní výtah rozvod antén, vestavěné skříně instalační šachty zděné
Podlahová plocha Započitatelná plocha Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
[m2] [m2] [Kč/m2] % Kč roků roků % Kč
77 73,82 17 500 100,00 1 291 924 36 64 36,00 826 831
Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl na pozemku parc. č. 1085/58 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 385 m z LV č. 3169 ve Frýdku - Místku, k. ú. Frýdek. Podílovým spoluvlastníkem pozemku parc. č. 1085/58 z LV č. 3169 s podílem 540/9960 je Martin Krejčí, Smetanova 477, 738 01 Frýdek - Místek. Na pozemku parc. č. 1085/58 je postavený bytový dům č. p. 477. Pozemek je mírně svažitý. Přístup a příjezd k bytovému domu je z místní komunikace - ul. Smetanovy.
Přehled oceňovaných pozemků Druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří Celková výměra pozemků:
Parcela č. 1085/58
Výměra [m2] 385 385
- 18 -
Spoluvlastnický podíl 540 / 9 960
2
Stanovení obvyklé ceny bytu č. 477/22 Obvyklou cenou se podle zákona č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného nebo obdobného majetku. Základem pro zjištění obvyklé ceny je porovnání cen, kterých by bylo dosaženo v daném místě a čase u stejných nebo podobných nemovitostí. Žádný zákon nestanoví závaznou metodiku pro stanovení obvyklé ceny. Specifické metody jsou v současnosti vytvářeny profesními organizacemi znalců a odhadců, organizacemi zabývajícími se výukou a studiem oceňování nemovitostí, peněžními ústavy apod. Pro stanovení obvyklé ceny bylo provedeno vyhodnocení trhu s nemovitostmi. Bylo provedeno vyhodnocení údajů z realitního trhu, vlastního průzkumu trhu s nemovitostmi, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb. Bylo zjištěno, že s obdobnými nemovitostmi se obchoduje. Pro stanovení obvyklé ceny porovnávací metodou jsou k dispozici srovnávací byty. Pro porovnání oceňovaného bytu č. 477/22 byly použity ceny srovnatelných bytů nabízené na trhu s nemovitostmi v dané lokalitě ve 2. čtvrtletí 2016. Jedná se o byty podobné velikosti, podobného dispozičního řešení, srovnatelného stáří, vybavení a podobné stavebně technické konstrukce.
Výpočet porovnávací hodnoty
Typ stavby
Popis / Zdůvodnění koeficientu Kc Započitatelná Podlaží Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena plocha m2 Kč Kč/m2
Byt 3+1
Lokalita / Fotografie Koeficient Upravená cena celkový Kc Kč/m2
Frýdek - Místek, ul. K Hájku
Jedná se o byt 3+1 ve Frýdku - Místku, ul. K Hájku. Byt se nachází v 3.N.P. panelového bytového domu. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň a tři obytné místnosti. Hodnocení: Redukce pramene ceny - cena je převzata z realitní inzerce - koeficient 0,80;
typový dům montovaný panelový
68,00
2.N.P.
3+1
1 290 000
18 971
Byt 3+1
0,80
15 177
Frýdek - Místek, ul. M. Chasáka
Jedná se o byt 3+1 ve Frýdku - Místku, ul. M. Chasáka. Byt se nachází v 5.N.P. panelového bytového domu. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň a tři obytné místnosti. Hodnocení: Redukce pramene ceny - cena je převzata z realitní inzerce - koeficient 0,80;
typový dům montovaný panelový
68,00
5.N.P.
3+1
1 100 000
- 19 -
16 176
0,80
12 941
Byt 3+1
Frýdek - Místek, ul. Beskydská
Jedná se o byt 3+1 ve Frýdku - Místku. Byt se nachází v 4.N.P. panelového bytového domu. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň a tři obytné místnosti. Hodnocení: Redukce pramene ceny - cena je převzata z realitní inzerce - koeficient 0,80;
Typový dům panelový montovaný
75,00
4.N.P.
3+1
1 398 000
18 640
0,80
14 912
Z výše uvedeného vyplývá, že byt č. 477/22 na ul. Smetanově ve Frýdku - Místku, k. ú. Frýdek z LV č. 5856, s podílem na společných částech domu č. p. 477 a pozemku parc. č. 1085/58 ve výši 540/9960 z LV č. 3169 je v daném místě a čase obchodovatelný v rozmezí od 12 941 Kč/m2 do 15 177 Kč/m2 podlahové plochy bytu. Vzhledem k poloze, umístění, stavebně technickému stavu a vybavení bytu č. 477/22 z LV č. 5856 s podílem na společných částech domu č. p. 477 a pozemku parc. č. 1085/58 ve výši 540/9960 z LV č. 5856 stanovuji obvyklou cenu v polovině uvedeného intervalu tj. 14 300 Kč/m2. Pro stanovení ceny v místě a čase obvyklé byly dále posuzovány další rozhodující skutečnosti: - Pěší dostupnost na zastávku MHD, autobusu a železnice - Klidná lokalita se zástavbou bytových domů - Vybavení a velikost bytu - Dobrý stavebně technický stav bytu a bytového domu - Provedené dílčí rekonstrukce v minulosti, - Poloha domu v obci – ve Frýdku – Místku, k. ú. Frýdek, v obytné zóně, sídlištní klidové části - Poloha bytu v domě – v 5.N.P. - Využitelnost – byt je užíván bez závad - Bezproblémové okolí bytového domu - Byt je ve výhradním vlastnictví Jednotková cena stanovená srovnávací metodou byla stanovena na 14 300 Kč/m2 podlahové plochy bytu. Bylo přihlíženo ke všem skutečnostem ovlivňujícím cenu, zejména lokalitu, stavebně technický stav, velikost bytu, výše uvedené rozhodující skutečnosti a poptávku realitního trhu.
Stanovení obvyklé ceny nemovitosti srovnávací metodou Jednotková cena podlahové plochy bytu: 14 300 Kč/m2 Podlahová plocha bytu: 73,82 m2 Stanovení obvyklé ceny: 73,82 m2 x 14 300 Kč/m2 = 1 055 626 Kč
Obvyklá cena oceňovaného bytu č. 477/22 z LV č. 5856 s podílem ve výši 540/9960 na společných částech bytového domu č. p. 477 a pozemku parc. č. 1085/58 z LV č. 3169 ve Frýdku - Místku, k. ú. Frýdek - 20 -
stanovená porovnávací metodou činí ke dni odhadu 1 055 656 Kč, po zaokrouhlení
1 056 000 Kč slovy:
jedenmiliónpadesátšesttisíc Kč
Věcné břemeno na bytové jednotce č. 477/22 – oceňované samostatně Jedná se o věcné břemeno užívání vedení rozvodu tepla a teplé vody, přístupu za účelem kontrol, oprav, údržby a rekonstrukcí pro DISTEP a. s., Ostravská 961, 738 01 Frýdek – Místek. Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Ocenění věcného břemene nelze zjistit podle odst. 1 až 4 § 16b zákona č. 151/97 Sb. v platném znění zák. č. 228/2014 Sb. a ocení se podle odst. 5 § 16 b zákona č. 151/97 Sb. v platném znění zák. č. 228/2014 Sb. jednotně částkou 10 000 Kč. Ocenění věcného břemene činí
=
10 000,- Kč
Obvyklá cena věcného břemene na bytové jednotce č. 477/22 z LV č. 5856 činí 10 000,- Kč, po zaokrouhlení 10 000 Kč slovy: desettisíc
Kč
Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 5856 ze dne 27.5.2016 Informace o stavbě z katastru nemovitostí pro LV č. 3469 Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti
- 21 -
počet stran A4 v příloze 3 1 1 1 1
- 22 -
- 23 -
- 24 -
- 25 -
Snímek katastrální mapy
- 26 -
Fotodokumentace nemovitosti
Pohled východní
Vstup do domu č.p. 477
Pohled jihozápadní
Vstup do bytu č. 22
- 27 -
Mapa oblasti
- 28 -
Závěr LV č. 10161, LV č. 10069 a) Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí činí ke dni odhadu celkem Výhradního vlastnického podílu o velikosti 1/1 na nemovitostech bytu č. 1701/5 z LV č. 10161 s podílem ve výši 5253/48392 na společných částech bytového domu č. p. 1701 a pozemku parc. č. 3961/1 z LV č. 10069 ve Frýdku - Místku, k. ú. Místek, Katastrální úřad pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Frýdek - Místek, činí ke dni odhadu
597 000 Kč b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostmi LV č. 10161, LV č. 10069 - nestanoví se Nájemní právo – nezjištěno. Věcná břemena – nezjištěno.
c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou – viz odst. b d) Výsledná obvyklá cena oceňovaných nemovitostí Výhradního vlastnického podílu o velikosti 1/1 na nemovitostech bytu č. 1701/5 z LV č. 10161 s podílem ve výši 5253/48392 na společných částech bytového domu č. p. 1701 a pozemku parc. č. 3961/1 z LV č. 10069 ve Frýdku - Místku, k. ú. Místek, Katastrální úřad pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Frýdek - Místek, činí ke dni odhadu
597 000 Kč slovy:
pětsetdevadesátsedmtisíc Kč
LV č. 5856, LV č. 3169 a) Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí činí ke dni odhadu celkem Výhradního vlastnického podílu o velikosti 1/1 na nemovitostech bytu č. 477/22 z LV č. 5856 s podílem ve výši 540/9960 na společných částech bytového domu č. p. 477 a pozemku parc. č. 1085/58 z LV č. 3169 ve Frýdku - Místku, k. ú. Frýdek, Katastrální úřad pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Frýdek - Místek, činí ke dni odhadu
1 056 000 Kč
- 29 -
b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostmi LV č. 5856, LV č. 3169 - stanoví se Nájemní právo – nezjištěno. Věcná břemena – zjištěno věcné břemeno užívání vedení rozvodu tepla a teplé vody, přístupu za účelem kontrol, oprav, údržby a rekonstrukcí pro DISTEP a. s., Ostravská 961, 738 01 Frýdek – Místek.
Obvyklá cena věcného břemene na bytové jednotce č. 477/22 z LV č. 5856 činí 10 000,- Kč, po zaokrouhlení 10 000 Kč .
c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou – viz odst. b d) Výsledná obvyklá cena oceňovaných nemovitostí Výhradního vlastnického podílu o velikosti 1/1 na nemovitostech bytu č. 477/22 z LV č. 5856 s podílem ve výši 540/9960 na společných částech bytového domu č. p. 477 a pozemku parc. č. 1085/58 z LV č. 3169 s odpočtem věcného břemene ve Frýdku - Místku, k. ú. Frýdek, Katastrální úřad pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Frýdek - Místek, činí ke dni odhadu 1 056 000 – 10 000 =
1 046 000 Kč
slovy:
jedenmiliónčtyřicetšesttisíc Kč
Ve Vřesině u Hlučína, 23.6.2016
Ing. František Císař U Sadu 25 747 20 Vřesina u Hlučína
- 30 -
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 30.1.1990, č.j. Spr. 1176/90, pro základní obor 1.) ekonomika, 2.) stavebnictví, pro odvětví 1.) ceny a odhady nemovitostí, 2.) stavby obytné, stavební odvětví různá, specializace pozemní stavby. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3669/102/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 3669/102/2016.
- 31 -
