ZNALECKÝ POSUDEK číslo 2499/135/2010 6
NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Katastrální údaje : Ostatní stavby: Pozemky: Vlastník stavby: Vlastník pozemku:
Rodinný dům s příslušenstvím a pozemky Dolní Nětčice 20 Kraj Olomoucký, okres Přerov, obec Dolní Nětčice, k.ú. Dolní Nětčice, kód ČSÚ: 629 863, LV: 288 Vedlejší stavba za rodinným domem, vedlejší stavba vedle rodinného domu Parc .č. 117 Julie Pokutová, Dolní Nětčice 20, 75354 Dolní Nětčice, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Julie Pokutová, Dolní Nětčice 20, 75354 Dolní Nětčice, spoluvlastnický podíl: 1 / 1
OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
EXEKUTORSKÝ ÚŘAD PRAHA 6; č. obj.:č. j. 025 EX 1588/07-23, 20.8.2010 Bělohorská 270 / 17, 169 00 Praha 6 IČ: DIČ:
e-mail:
telefon: 595031042, 602856132 fax: 595031042
e-mail:
[email protected]
Ing. František Císař U Sadu 293 / 25, 74720 Vřesina
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
IČ: 40305864 DIČ:
ÚČEL OCENĚNÍ:
Provedení exekuce ve věci č. j. 025 EX 1588/07-23
Současný stav 260 000 Kč
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:
telefon: fax:
14 stran
1.10.2010
Datum zpracování :
14.10.2010
Počet příloh:
7
Posudek se předává objednateli ve čtyřech vyhotoveních.
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1905 SOUČASNÝ STAV Konstrukce: zděné Využití: bydlení Okolí: bytová zóna Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: voda, kanalizace, elektro
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum - zástavba RD Stavebně technický stav stavby: k celkové rekonstrukci Vytápění: lokální - tuhá paliva
RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ
2+1
PP RD Obytná/ Nebyt. m2 95 / 0
Garáž Pozemky výměra ks 0
m2 772
OP
ZP
Rozestavěnost
m3 712
m2 112
% 100,00
REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav
Obvyklá cena
260 000 Kč A. NÁLEZ
Situace Přehled podkladů
Charakteristika obce
Poloha nemovitosti
Usnesení exekutorského úřadu ze dne 20.8.2010 Fotodokumentace nemovitosti Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 288 ze dne 23.7.2010. Snímek katastrální mapy Mapa oblasti Jedná se o obec Dolní Nětčice, k. ú. Dolní Nětčice. Obec má 264 obyvatel, V obci Dolní Nětčice nejsou žádné obchody a služby. Obec je vybavena veřejným vodovodem a plynovodem. Dolní Nětčice mají autobusové spojení na Hranice, Přerov a Lipník nad Bečvou. Rodinný dům se nachází v širším centru obce. Okolí tvoří zástavba rodinných domů. Poloha nemovitosti v obci je dobrá. Nemovitost má vlastní bezproblémový přístup z místní zpevněné komunikace. Příjezd je zajištěn věcným břemenem služebnosti volného průjezdu přes dvůr p. č. 135 a přes roh zahrady p. č. 116. Nemovitost není ohrožována povodněmi.
-2-
Popis jednotlivých staveb Základní popis
Druh stavby - účel využití Dispoziční řešení
Popis tech. stavu stavby
Příslušenství stavby
Konstrukce 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní
Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, u kterého jsou provedeny základové pásy z prostého betonu prokládaného kamenem, bez izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné cihelné, částečně z nepálených cihel, v tl. 45cm. Stropní konstrukce jsou s rovným podhledem. Vnitřní omítky vápenné štukové, vnější úpravy povrchů vápenné štukové. Krov dřevěný sedlový, střešní krytina z pálených tašek. Okna jsou dřevěná dvojitá. Dveře dřevěné rámové náplňové. Podlahy obytných místností jsou z hoblovaných prken, podlahy ostatních místností z keramické dlažby. Elektroinstalace světelná. Vytápění lokální na tuhá paliva. V kuchyni sporák na tuhá paliva. P. Julie Pokutová byla řádně obeslána, ale místního šetření se nezúčastnila. Veškerý vnitřní popisa vnitřní rozměry jsou provedeny dle vyjádření starosty obce p. Laciny. Rodinný dům - bydlení. Jedná se o přízemní rodinný dům, který je bez podsklepení a bez podkroví. V 1.N.P. se nachází předsíň, kuchyň, dvě obytné místnosti, komora, koupelna a zadní předsíň. Nad 1.N.P. se nachází půdní prostor. Dle vyjádření p.starosty Laciny byla stavba rodinného domu dána do užívání v roce 1905. V průběhu dosavadního užívání nebyla provedena žádná rekonstrukce, byla prováděna pouze nedostatečná údržba a základní opravy. Stavba je ve velmi špatném stavebně technickém stavu. Příslušenstvím rodinného domu jsou dvě vedlejší stavby. Vedlejší stavba za rodinným domem je polorozbořená, vedlejší stavba vedle rodinného domu slouží jako sklad. Dále venkovní úpravy zpevněné plochy, oplocení, plotová vrátka, plotová vrata, přípojky elektro a vody. Popis betonové pásy bez izolace zděné tl. 45 cm dřevěné krov dřevěný, vázaný bobrovka jednovrstvá pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky vápenné štukové chybí chybí chybí náplňové dřevěná špaletová prkenný povrch keramická dlažba kamna na tuhá paliva světelná chybí ocelové trubky, studená i teplá voda chybí chybí částečné odkanalizování kamna umyvadlo, vana, WC splachovací chybí
Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků
Předmětem ocenění je pozemek parc. č 117 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 772 m2 v Dolních Nětčicích, k. ú. Dolní Nětčice. U pozemku souhlasí právní stav se stavem fyzickým.
-3-
B. OCENĚNÍ Výpočet věcné hodnoty staveb Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, u kterého jsou provedeny základové pásy z prostého betonu prokládaného kamenem, bez izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné cihelné, částečně z nepálených cihel, v tl. 45cm. Stropní konstrukce jsou s rovným podhledem. Vnitřní omítky vápenné štukové, vnější úpravy povrchů vápenné štukové. Krov dřevěný sedlový, střešní krytina z pálených tašek. Okna jsou dřevěná dvojitá. Dveře dřevěné rámové náplňové. Podlahy obytných místností jsou z hoblovaných prken, podlahy ostatních místností z keramické dlažby. Elektroinstalace světelná. Vytápění lokální na tuhá paliva. V kuchyni sporák na tuhá paliva.
Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Zastavěná plocha 112,13 m2
Název 1.N.P.
Užitná plocha 94,68 m2
Výpočet obestavěného prostoru Název 1.N.P. Krov Obestavěný prostor - celkem:
Zastavěná plocha Obestavěný prostor Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
112,13*2,86 112,13*1,85+112,13*3,28/2
[m2] [m3] [Kč/m3] % Kč roků roků % Kč
= = =
Obestavěný prostor 320,69 m3 391,33 m3 712,02 m3
Současný stav 112 712,02 3 692 100,00 2 629 000 105 15 87,50 329 000
Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název Popis Parc. číslo Vedlejší stavba Zděná, přízemní 117 vedlejší stavba Zděná, přízemní 117 Věcná hodnota ostatních staveb celkem
Množství 224,00 m3 103,00 m3
JC 850 Kč/m3 850 Kč/m3
RC Opotřebení 190 400 Kč 85 % 87 550 Kč 85 %
VH 28 560 Kč 13 132 Kč 41 692 Kč
C. Stanovení obvyklé ceny Obvyklou cenou se podle zákona č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného nebo obdobného majetku. Základem pro zjištění obvyklé ceny je porovnání cen, kterých by bylo dosaženo v daném místě a čase u stejných nebo podobných nemovitostí. Pro stanovení obvyklé ceny bylo provedeno vyhodnocení trhu s nemovitostmi. Bylo provedeno -4-
vyhodnocení údajů z realitního trhu, vlastního průzkumu trhu s nemovitostmi, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb. Bylo zjištěno, že s obdobnými nemovitostmi se obchoduje. Pro stanovení obvyklé ceny porovnávací metodou jsou k dispozici srovnávací objekty.
Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita
Užitná plocha
Pozemek
Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m2 m2
Požadovaná cena
Jednotková cena
Koeficient celkový
Kč
Kč/m2
KC
Upravená cena Foto Kč/m2
malhotice 80,00 1 136 290 000 3 625 0,800 Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má 1.N.P, je bez podsklepení, bez podkroví. Dům je zděný,střecha je sedlová. Vytápění lokální na tuhá paliva.
2 900
Loučka 74,00 224 250 000 3 378 0,800 Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, je bez podsklepení a bez podkroví. Dům je zděný, krov je sedlový, střešní krytina z osinkocementových šablon na bednění. Vytápění lokální na tuhá paliva.
2 703
Oprostovice 85,00 242 290 000 3 412 0,800 Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, bez podkroví a bez podsklepení..Dům je zděný, krov vaznicový sedlový. Vytápění lokální na tuhá paliva.
2 729
Hrabůvka 96,00 387 350 000 3 646 0,800 Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, bez podkroví a je podsklepený. Dům je zděný, krov vaznicový sedlový. Vytápění lokální na tuhá paliva.
2 917
Kojetín
2 892
130,00
648
470 000
3 615
0,800
Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, bez podkroví a je podsklepený. Dům je zděný, krov vaznicový sedlový, střešní krytina pálené tašky. Vytápění lokální na tuhá paliva. Měrovice
80,00
405
235 000
2 938
0,800
2 350
Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který je přízemní, bez podkroví a je bez podsklepení. Dům je zděný, krov vaznicový sedlový. Vytápění lokální na tuhá paliva. Celková užitná plocha oceňované nemovitosti
94,68 m
2
Z výše uvedeného vyplývá, že uvedený rodinný dům č. p. 20 v Dolních Nětčicích, k. ú. Dolní Nětčice s příslušenstvím a pozemky je v daném místě a čase obchodovatelný v rozmezí od 2 350 Kč/m2 do 2 917 Kč/m2 podlahové plochy rodinného domu. Vzhledem k poloze, umístění, stavebně technickému stavu a vybavení rodinného domu s příslušenstvím a s pozemky stanovuji obvyklou cenu v polovině uvedeného intervalu tj. 2 750 Kč/m2. Pro stanovení ceny v místě a čase obvyklé byly dále posuzovány další rozhodující skutečnosti: - Pěší dostupnost na zastávku autobusu - Minimální vybavení a velikost rodinného domu - Příslušenství – jedna polorozbořená vedlejší stavba a jedna zděná vedlejší stavba - Velikost pozemku - Příjezd k nemovitosti rodinného domu zajištěn věcným břemenem přes cizí pozemky
-5-
Jednotková cena stanovená srovnávací metodou byla stanovena na 2 750 Kč/m2 podlahové plochy rodinného domu. Bylo přihlíženo ke všem skutečnostem ovlivňujícím cenu, zejména lokalitu, stavebně technický stav, možnost příjezdu a příchodu, velikost nemovitosti a poptávku realitního trhu.
Stanovení obvyklé ceny nemovitosti srovnávací metodou Jednotková cena podlahové plochy rodinného domu: 2 750 Kč/m2 Podlahová plocha rodinného domu: 95 m2
Stanovení obvyklé ceny: 95 m2 x 2 750 Kč/m2 = 261 250 Kč
Obvyklá cena oceňovaného rodinného domu č. p. 20 s příslušenstvím a pozemky v Dolních Nětčicích, k. ú. Dolní Nětčice stanovená porovnávací metodou činí ke dni odhadu po zaokrouhlení
260 000 Kč slovy:
dvěstěšedesáttisíc Kč
D. Závěr a) Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí činí celkem Rodinného domu č. p. 20 na pozemku parc. č. 117 a pozemku parc. č. 117 vše v k.ú. Dolní Nětčice, obec Dolní Nětčice, LV č. 288, Katastrální úřad pro Olomoucký kraj, činí podle tohoto odhadu k datu ocenění 1.10.2010:
260 000 Kč b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostmi se nestanoví Nájemní právo – nezjištěno Věcná břemena – nezjištěna, pouze ve prospěch dočasných majitelů p. č. 117
c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou – viz odst. b
d)) Výsledná obvyklá cena oceňovaných nemovitostí činí celkem včetně příslušenství Rodinného domu č. p. 20 na pozemku parc. č. 117 a pozemku parc. č. 117 vše v k.ú. Dolní Nětčice, -6-
obec Dolní Nětčice, LV č. 288, Katastrální úřad pro Olomoucký kraj, činí podle tohoto odhadu k datu ocenění 1.10.2010:
260 000 Kč slovy:
dvěstěšedesáttisíc Kč
počet stran A4 v příloze:
E. Seznam příloh: Fotodokumentace nemovitosti Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 288 ze dne 23.7.2010 Snímek katastrální mapy Mapa oblasti
1 4 1 1
Ve Vřesině u Hlučína, 14.10.2010
Ing. František Císař U Sadu 25 747 20 Vřesina u Hlučína
F. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 30.1.1990, č.j. Spr. 1176/90, pro základní obor 1.) ekonomika, 2.) stavebnictví, pro odvětví 1.) ceny a odhady nemovitostí, 2.) stavby obytné, stavební odvětví různá, specializace pozemní stavby. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2499/135/2010 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2499/135/2010.
-7-
Fotodokumentace nemovitosti.
Pohled z místní komunikace na vstup do domu
Pohled na štít rodinného domu přes parc. č. 116
Pohled od potoka
Vedlejší stavba za rodinným domem
Zadní vstup
Pohled severozápadní
-8-
-9-
- 10 -
- 11 -
- 12 -
Snímek katastrální mapy
- 13 -
mapa oblasti.
- 14 -
