ZNALECKÝ POSUDEK číslo 2925/134/2013 6
NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Katastrální údaje: Ostatní stavby: Pozemky: Vlastník stavby: Vlastník pozemku:
Rodinný dům č. p. 264 Ráj 264 Kraj Moravskoslezský, okres Karviná, obec Karviná, k.ú. Ráj, kód k.ú. 663981, LV 5426 Vedlejší stavba-hospodářská budova 140/1, 140/2 David Swaczyna, Borovského 155/86, 73401 Karviná, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 David Swaczyna, Borovského 155/86, 73401 Karviná, spoluvlastnický podíl: 1 / 1
OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
EURODRAŽBY PRAHA; č. j. 472/2013-N, obj. ze dne 4.9.2013 U Pískovny 890 / 1, 180 00 Praha 8 IČ: DIČ:
e-mail:
telefon: 595031042, 602856132 fax: 595031042
e-mail:
[email protected]
Ing. František Císař U Sadu 293 / 25, 74720 Vřesina
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
IČ: 40305864 DIČ:
ÚČEL OCENĚNÍ:
Provedení odhadu předmětu nedobrovolné dražby ve věci č. j. 472/2013-N, obj. ze dne 4.9.2013
Datum místního šetření: Počet stran:
telefon: fax:
14 stran
18.9.2013
Datum zpracování :
22.9.2013
Počet příloh:
6
Posudek se předává objednateli ve dvou vyhotoveních.
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1953 SOUČASNÝ STAV Konstrukce: Využití: Okolí: Příjezd: Přípojky:
zděné bydlení bytová zóna zpevněná komunikace voda – odpojeno, kanalizace – odpojeno, plyn odpojeno, elektro - odpojeno
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci: Počet obyvatel: Stavebně technický stav stavby: Vytápění:
MHD, železnice, autobus dálnice/silnice I. Tř, silnice II.,III.tř širší centrum - zástavba RD 58 833 k celkové rekonstrukci lokální - tuhá paliva
RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ
6+1
PP RD Obytná/ Nebyt. m2 277 / 0
Garáž Pozemky výměra ks 1
m2 1 053
OP
ZP
Rozestavěnost
m3 1 075
m2 157
% 100,00
REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav
Obvyklá cena
800 000 Kč
NÁLEZ Situace Přehled podkladů
Charakteristika obce
Poloha nemovitosti
Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 5426 ze dne 3.9.2013 Mapa okolí Fotodokumentace nemovitosti. Snímek katastrální mapy Mapa oblasti. Usnesení Eurodražby. CZ a.s. ze dne 4.9.2013 Zpráva o nebezpečí povodně Jedná se o město Karviná, s počtem obyvatel 58833. Město Karviná je vybaveno sítí všech obchodů včetně hypermarketů. V městě je veškerá občanská vybavenost a služby. jsou zde nemocnice, polikliniky, lékárny, policie, pošty, základní školy, učňovské školy, střední školy a vysoké školy. Město Karviná je vybaveno všemi inženýrskými sítěmi. Veřejná doprava MHD, autobusová a železniční do Ostravy, Bohumína, Havířova a Českého Těšína.. Místní část Ráj je místní částí města Karviné, jedná se o samostatné katastrální území. Nemovitost rodinného domu č. p.264 se nachází v Karviné, k. ú. Ráj, v okrajovém klidovém území místní části Ráj. Okolní zástavbu tvoří rodinné domy se zahradami.Pozemek je mírně svažitý směrem k místní -2-
komunikaci. Nemovitost má vlastní samostatný příchod a příjezd z místní komunikace - ulice Rájecké. Poloha nemovitosti je dobrá. Nemovitost v době místního šetření není obydlená a není napojena na žádné inženýrské sítě. Pěší dostupnost na zastávku MHD.
Popis jednotlivých staveb Základní popis
Druh stavby - účel využití Dispoziční řešení
Popis tech. stavu stavby
Jedná se o samostatně stojící rodinný dům č. p. 264. Rodinný dům má jedno nadzemní podlaží, podkroví a je podsklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu, bez izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné v tl. 45 cm. Stropní konstrukce jsou železobetonové s rovným podhledem. Krov je dřevěný sedlový. Střešní krytina plechová. Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu - částečné. Okna jsou dřevěná dvojitá - poškozená vandaly. Dveře chybí - ukradené. Podlahy obytných místností chybí - ukradené. Podlahy ostatních místností z cementového potěru. Vytápění chybí - nefunkční, rozkradené,.Elektroinstalace světelná a motorová - nefunkční, rozkradená. Je proveden vnitřní rozvod teplé a studené vody - nefunkční, rozkradené, vnitřní kanalizace plastová. Rozvody jsou nefunkční. Vnitřní vybavení záchod standardního provedení. Vnitřní omítky částečně vápenné hladké, vnější omítky vápenné štukové stříkané. Sokl je obložený keramickými pásky. Schodiště dřevěné s podstupnicemi. Rodinný dům - bydlení. Současný stav nemovitosti neumožňuje bydlení. V rodinném domě se nachází jeden samostatný byty s úplným - nefunkčním příslušenstvím. V 1.P.P. se nachází schodiště, chodba, garáž a čtyři sklepy a zadní vstup se schodištěm. V 1.N.P. se nachází zádveří, předsíň, koupelna, záchod, kuchyň, tři obytné místnosti, schodiště. V podkroví se nachází předsíň, tři obytné místnosti a balkón.. Nad zbývající části 1.N.P. a nad podkrovím se nachází půda.
Vlastník nemovitostí p. David Swaczyna se místního šetření bez omluvy nezúčastnil. Dle vyjádření sousedů byla stavba rodinného domu dána do užívání v roce 1953. V průběhu dosavadního užívání nebyly provedeny žádné rekonstrukce. V současné době jsou odpojeny všechny inženýrské sítě, je nefunkční ústřední vytápění, vnitřní rozvody vody a kanalizace, elektroinstalace. Jsou zničená okna, dveře, podlahy a úplné vnitřní vybavení. Stavba je ve velmi špatném stavebně technickém stavu - k úplné rekonstrukci. Je neužívaná, v současném stavu neuživatelná, je přístupná vandalům a zlodějům.
Příslušenství stavby
Konstrukce 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace
Příslušenstvím stavby rodinného domu je vedlejší stavba - hospodářská budova a venkovní úpravy - přípojky inženýrských sítí, oplocení, vrata a vrátka.
Popis betonové pasy neizolované zděné tl. 45 cm železobetonové krov dřevěný, vázaný pozinkovaný plech pozinkovaný plech vápenné, štukové vápenné dvouvrstvé omítky sokl - keramické obklady běžné keramické obklady dřevěné chybí dřevěná špaletová - zničená chybí chybí chybí chybí chybí chybí chybí chybí plastové potrubí -3-
23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní
chybí chybí chybí chybí
Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků
Předmětem ocenění jsou pozemky parc. č. 140/1 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 2 2 451 m a parc. č. 140/2 o výměře 602 m z LV č. 5426 pro obec Karviná, k. ú. Ráj. Na pozemku parc. č. 140/1 je postavený rodinný dům č. p. 264.Pozemek je mírně svažitý směrem k místní komunikaci. Přístup po zpevněné komunikaci. Možnost napojení na všechny inženýrské sítě. Vlastníkem pozemku je ve výhradním vlastnictví David Swaczyna, Borovského 155/86, Ráj, 734 01 Karviná. U pozemků souhlasí právní stav se stavem fyzickým. Dle Zprávy o nebezpečí povodně se pozemky parc. č. 140/1 a parc. č. 140/2 z LV č. 5426 nacházejí v zóně 1- zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu povodně.
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Přehled srovnatelných pozemků - Lokalita Popis pozemku(zhodnocení kladů a záporů)
Parcela č. Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená /kupní cena cena celkový cena m2 Kč Kč/m2 KC Kč/m2
Karviná - Ráj
1 197
430 000
359,23
0,80
287,38
0,80
279,60
0,80
332,00
0,80
344,00
0,80
309,60
Rovinatý stavební pozemek, inž. sítě na hranici pozemku. Vlastní bezproblémový příjezd. Karviná - Ráj
2 000
699 000
349,50
Rovinatý svažitý pozemek, inž. sítě v dosahu pozemku. Bezproblémový zpevněný příjezd. Karviná - Ráj
2 083
864 445
415,00
Mírně svažitý stavební pozemek, inž. sítě na hranici pozemku. Vlastní zpevněný příjezd. Karviná - Ráj
2 600
1 118 000
430,00
Rovinatý stavební pozemek, inž. sítě na okraji pozemku. Vlastní bezproblémový příjezd. Karviná - Ráj
5 168
2 000 000
387,00
Rovinatý stavební pozemek, inž. sítě na hranici pozemku. Bezproblémový zpevněný příjezd. Průměrná jednotková cena
Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků:
Druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří zahrada Celková výměra pozemků
2
310,52 Kč/m
Obvyklá cena stavebních pozemků byla stanovena porovnávacím způsobem. Byly srovnávána ceny stavebních pozemků v Karviné - Ráji.Obvyklá cena stanovená porovnávacím způsobem činí 311 Kč/m2. Obvyklá cena pozemku zahrady je upravena koeficientem 0,50.
Parcela č. 140/1 140/2
Výměra m2 451 602 1 053
-4-
Jednotková cena Kč/m2 311 156 Hodnota pozemků celkem
Celková cena pozemku Kč 140 261 93 912 234 173
Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název podlaží 1.P.P. 1.N.P. Podkroví
Zastavěná plocha 115,44 m2 156,67 m2 115,44 m2
Započitatelná plocha podlaží 65,00 m2 125,34 m2 87,00 m2
Výpočet obestavěného prostoru Název 1.P.P. 1.N.P. Porkroví a krov Obestavěný prostor - celkem:
Zastavěná plocha Obestavěný prostor Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
115,44x2,05 156,67x2,80 115,44x1,40+115,44x4,12÷2
[m2] [m3] [Kč/m3] % Kč roků roků % Kč
= = = =
Obestavěný prostor 236,65 m3 438,68 m3 399,42 m3 1 074,75 m3
Současný stav 388 1 074,75 3 654 100,00 3 927 000 60 40 60,00 1 571 000
Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název Popis Parc. číslo Vedlejší Přízemní, zděná 140/1 stavba-garáž Věcná hodnota ostatních staveb celkem
Množství 68,00 m3
JC 1 250 Kč/m3
RC Opotřebení 85 000 Kč 75 %
VH 21 250 Kč 21 250 Kč
Stanovení obvyklé ceny Obvyklou cenou se podle zákona č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného nebo obdobného majetku. Základem pro zjištění obvyklé ceny je porovnání cen, kterých by bylo dosaženo v daném místě a čase u stejných nebo podobných nemovitostí. Žádný zákon nestanoví závaznou metodiku pro stanovení obvyklé ceny. Specifické metody jsou v současnosti vytvářeny profesními organizacemi znalců a odhadců, organizacemi zabývajícími se výukou a studiem oceňování nemovitostí, peněžními ústavy apod. Pro stanovení obvyklé ceny bylo provedeno vyhodnocení trhu s nemovitostmi. Bylo provedeno vyhodnocení údajů z realitního trhu, vlastního průzkumu trhu s nemovitostmi, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb. Bylo zjištěno, že s obdobnými nemovitostmi se obchoduje. -5-
Pro stanovení obvyklé ceny porovnávací metodou jsou k dispozici srovnávací objekty. Pro porovnání oceňovaného rodinného domu byly použity ceny rodinných domů nabízené na trhu s nemovitostmi v dané lokalitě ve 3. čtvrtletí 2013. Jedná se o rodinné domy podobné velikosti, podobného dispozičního řešení, srovnatelného stáří a podobné stavebně technické konstrukce. Výčet místností Název podlaží Název místnosti 1.P.P. 1.P.P. 1.P.P. - celkem 1.N.P. 1.N.P. 1.N.P. - celkem Podkroví Podkroví Podkroví - celkem
Podlahová plocha
Koeficient
Započitatelná plocha
65,00 m2 65,00 m2
1,00
65,00m2 65,00 m2
125,34 m2 125,34 m2
1,00
125,34m2 125,34 m2
87,00 m2 87,00 m2
1,00
87,00m2 87,00 m2
Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita
Plocha
Pozemek
Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m2 m2
Požadovaná cena
Jednotková cena
Koeficient celkový
Kč
Kč/m2
KC
Petrovice u Karviné
Upravená cena Foto Kč/m2
243,00 1 935 1 090 000 4 486 0,70 Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, bez podkroví a je bez podsklepení. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění lokální na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody, plynu a elektro. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Příjezd a příchod vlastní z veřejné komunikace.
3 140
Bludovice
2 333
150,00
800
500 000
3 333
0,70
Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, částečné podkroví a je bez podsklepení Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění lokální na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Pozemek je rovinatý v zóně obytných domů. Příchod a příjezd vlastní z veřejné komunikace. Přípojky vody, plynu a elektro.
Petrovice u Karviné
222,00 350 750 000 3 378 0,70 Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má dvě nadzemní podlaží, bez podkroví a je částečně podsklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění ústřední na zemní plyn. Elektroinstalace světelná a motorová. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Příchod a příjezd vlastní z veřejné komunikace.
2 359
Závada
3 710
150,00
1 518
795 000
5 300
0,70
Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, bez podkroví a je bez podsklepení. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je vaznicový sedlový. Bez vytápění. Elektroinstalace světelná a motorová. Pozemek rovinatý v zóně rodinných domů. Příchod a příjezd vlastní z veřejné komunikace.
Orlová
190,00
1 233
950 000
-6-
5 000
0,70
3 500
Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má dvě nadzemní podlaží, bez podkroví a je bez podsklepení. Základové pásy jsou z prostého betonu bez izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění ústřední na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Pozemek je rovinatý, v zóně obytných domů. Příchod a příjezd vlastní z veřejné komunikace.
Mistřovice
237,00
3 788
1 070 000
4 515
0,70
3 161
Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, bez podkroví a je bez podsklepení. Základové pásy jsou z prostého betonu bez izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění ústřední na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Pozemek je rovinatý, v zóně obytných domů. Příchod a příjezd vlastní z veřejné komunikace. Celková užitná plocha oceňované nemovitosti
277,34 m
2
Z výše uvedeného vyplývá, že uvedený rodinný dům č. p. 264 v Karviné, k. ú. Ráj s příslušenstvím a pozemky je v daném místě a čase obchodovatelný v rozmezí od 2 333 Kč/m2 do 3 710 Kč/m2 podlahové plochy. Vzhledem k poloze, umístění, stavebně technickému stavu a vybavení rodinného domu s příslušenstvím a s pozemky stanovuji obvyklou cenu v polovině uvedeného intervalu tj. 2 900 Kč/m2. Pro stanovení ceny v místě a čase obvyklé byly dále posuzovány další rozhodující skutečnosti: - Pěší dostupnost na zastávku MHD - Vybavení a velikost rodinného domu – dům obsahuje jeden samostatný byt - Opotřebení a velmi špatný stav stavby – k rekonstrukci - Poloha objektu – v Karviné – Ráji v okrajové části - Využitelnost – neobyvatelný, dům vyžaduje úplnou rekonstrukci - Velikost pozemku – pozemky mají celkovou výměru 1 053 m2 - Stavebně technický stav je velmi špatný - Nemovitost ve výhradním vlastnictví Jednotková cena stanovená srovnávací metodou byla stanovena na 2 900 Kč/m2 podlahové plochy rodinného domu. Bylo přihlíženo ke všem skutečnostem ovlivňujícím cenu, zejména lokalitu, velmi špatný stavebně technický stav, velikost nemovitosti, výše uvedené rozhodující skutečnosti a poptávku realitního trhu.
Stanovení obvyklé ceny nemovitosti srovnávací metodou Jednotková cena podlahové plochy rodinného domu: 2 900 Kč/m2 Podlahová plocha rodinného domu: 277,34 m2
Stanovení obvyklé ceny: 277,34 m2 x 2 900 Kč/m2 = 804 286 Kč
Obvyklá cena oceňovaného rodinného domu č. p. 264 s příslušenstvím a pozemky parc. č. 140/1 a parc. č. 140/2 v Karviné, k. ú. Ráj stanovená porovnávací metodou činí ke dni odhadu 804 286 Kč, po -7-
zaokrouhlení
800 000 Kč slovy:
osmsettisíc Kč
počet stran A4 v příloze:
Seznam příloh: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 5426 ze dne 3.9.2013 Fotodokumentace nemovitosti Snímek katastrální mapy Mapa oblasti
2 2 1 1
Ve Vřesině u Hlučína, 22.9.2013
Ing. František Císař U Sadu 25 747 20 Vřesina u Hlučína
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 30.1.1990, č.j. Spr. 1176/90, pro základní obor 1.) ekonomika, 2.) stavebnictví, pro odvětví 1.) ceny a odhady nemovitostí, 2.) stavby obytné, stavební odvětví různá, specializace pozemní stavby. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2925/134/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2925/134/2013.
-8-
FOTODOKUMENTACE NEMOVITOSTÍ:
Místnost v 1.N.P.
WC v 1.N.P.
Místnost v 1.N.P.
Místnost v 1.N.P.
Místnost v 1.N.P.
Schodiště do podkroví
Místnost v podkroví
Půda -9-
Sklep
Sklep
Pohled z komunikace jižní
Pohled západní
Pohled jihovýchodní
Vedlejší stavba
- 10 -
KATASTRÁLNÍ MAPA:
- 11 -
MAPA OKOLÍ:
- 12 -
- 13 -
- 14 -
