ZNALECKÝ PO SUDEK číslo 3320/207/2015 6
NEMOVITOST:
Rodinný dům - bez nebytových prostor
Adresa nemovitosti: Katastrální údaje:
Třemešná 7 / 7, 79382 Kraj Moravskoslezský, okres Bruntál, obec Třemešná, k.ú. Třemešná, kód k.ú. 770647, LV 264 Vedlejší stavba
Ostatní stavby: Pozemky: Vlastník stavby:
OBJEDNATEL :
Marcel Cieslar, Škrobálkova 545/33, 71800 Ostrava, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Ladislava Fojtková, Třemešná 7, 79382 Třemešná, spoluvlastnický podíl: 1 / 2
Exekutorský úřad Praha 6; č. j. 180 Ex 9129/2008, 6.5.2015
Adresa objednatele: Bělohorská 270 / 17, 169 00 Praha 6 telefon: IČ:
e-mail: DIČ:
ZHOTOVITEL :
Ing. František Císař
Adresa zhotovitele:
U Sadu 25 293 / 25, 747 20 Vřesina u Hlučína telefon: 595031042, 602856132 e-mail:
[email protected] IČ: 40305864 DIČ:
ÚČEL OCENĚNÍ: Pro účely provedení exekuce ve věci č. j. 180 Ex 9129/08, obj. ze dne 6.5.2015
Datum místního šetření:
Počet stran:
17 stran
4.6.2015
Datum zpracování :
Počet příloh:
Posudek se předává objednateli ve čtyřech vyhotoveních.
8.6.2015
8
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1937 Rekonstrukce:
rekonstrukce v r. 2007
celková
SOUČASNÝ STAV Konstrukce: zděné Využití: bydlení Okolí: bytová zóna Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: voda, kanalizace, elektro
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci: Počet obyvatel: Stavebně technický stav stavby: Vytápění: Energetický průkaz stavby:
MHD železnice dálnice/silnice I. tř Širší centrum - zástavba RD 890 dobře udržovaná ústřední - tuhá paliva Není
autobus silnice II.,III.tř
RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ
4+1
PP RD Obytná/ Nebyt. m2 240 / 0
Garáž Pozemky výměra ks 0
m2 0
OP
ZP
Rozestavěnost
m3 1 258
m2 159
% 100,00
Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Jedná se o obec Třemešná, k. ú. Třemešná, která nachází v okrese Bruntál, v Moravskoslezském kraji. Obec Třemešná se nachází 5 km severně od Města Albrechtic, 27 km severně od Bruntálu, 17 km severozápadně od Krnova a 4 km od polských hranic. Obec Třemešná má 890 obyvatel. Je zde základní škola vyššího stupně, mateřská škola, sportovní hřiště, pošta, ordinace praktického lékaře a zubaře. Je zde základní síť obchodů a služeb. V obci jsou provedeny všechny inženýrské sítě. Dopravní spojení autobusové a železniční.
Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Širší centrum - zástavba RD Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem):
nákupní zóna ostatní MHD železnice dálnice/silnice I. tř
autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Rodinný dům byl zpřístupněn, místního šetření se zúčastnila pan Fajkus, který podal znalci všechny potřebné informace. Předmětem ocenění je samostatně stojící rodinný dům č. p. 7 v Třemešné. Rodinný dům má podzemní podlaží, jedno nadzemní podlaží a má částečné podkroví. Rodinný dům je zděný z cihel, tl. zdí 45 cm, základové pásy jsou z prostého betonu s dodatečně provedenou izolací proti zemní vlhkosti. Stropní konstrukce jsou s rovným podhledem, v 1.P.P. klenbové. Krov je sedlový, střešní krytina z osinkocementových šablon na bednění. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu úplné. Okna jsou dřevěná zdvojená. Dveře jsou rámové náplňové a hladké plné nebo prosklené. Podlahy obytných místností jsou z hoblovaných prken, textilních krytina a PVC, podlahy ostatních místností jsou z PVC a keramické dlažby. Vytápění ústřední, kotel na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Je proveden vnitřní rozvod studené a teplé vody a vnitřní kanalizace. -2-
Vnitřní vybavení vana, umývadlo. Záchody jsou splachovací. Příprava teplé vody v zásobníkovém elektrickém ohřívači. Sporák v kuchyni je na propan butan s elektrickou troubou. Vnitřní omítky jsou vápenné štukové. Vnější omítky jsou ze škrábaného břízolitu, částečně zateplená fasáda s plastovým povrchem. Stavba slouží jako rodinný dům k bydlení. V rodinném domě se nachází jeden samostatný byt s úplným příslušenstvím. V 1.P.P. se nachází předsíň, schodiště, kotelna s uhelnou a sklep. V 1.N.P.se nachází závětří se vstupním schodištěm, zádveří, předsíň, kuchyň, tři obytné místnosti, koupelna s WC, WC a schodiště. Nad 1.N.P. se nachází jedna obytná místnost. Dle předložených podkladů a dle souhlasného vyjádření p. Fajkuse byla původní stavba rodinného domu dána do užívání v roce 1937. V roce 2007 byla provedena kolaudace přístavby a celkové rekonstrukce rodinného domu. Stavba je v dobrém stavebně technickém stavu. Příslušenstvím stavby rodinného domu je vedlejší stavba, která je ve velmi špatném stavebně technickém stavu. studna a venkovní úpravy - zpevněné plochy, oplocení, vrata, vrátka, žumpa, venkovní vstupní schody.
Technický popis oceňované nemovitosti Stavba dokončena v r. 1937 Dílčí rekonstrukce v r. Celková rekonstrukce v r. 2007 Stavebně technický stav: dobře udržovaná Energetický průkaz stavby: Není Rekonstrukce stavby: celková dílčí střecha fasáda, zateplení okna, dveře interiér
Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace přes cizí pozemky
Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána / propachtována
Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 264 Kraj: Obec: Ulice:
CZ080 Moravskoslezský 597911 Třemešná
Okres: Katastrální území: č.o.:
CZ0801 Bruntál 770647 Třemešná 7
Vlastníci
Podíl
FO
RČ:
Marcel Cieslar
FO
RČ:
Ladislava Fojtková
Škrobálkova 545/33, 71800 Ostrava Třemešná 7, 79382 Třemešná
Stavby část obce Třemešná
č.p. 7
Rodinný dům
1/2 1/2
stavba je součástí pozemku na pozemku p.č. NE
Výpočet věcné hodnoty staveb Rodinný dům je zděný z cihel, tl. zdí 45 cm, základové pásy jsou z prostého betonu s dodatečně provedenou izolací proti zemní vlhkosti. Stropní konstrukce jsou s rovným podhledem, v 1.P.P. klenbové. Krov je sedlový, střešní krytina z osinkocementových šablon na bednění. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu úplné. Okna jsou dřevěná zdvojená. Dveře jsou rámové náplňové a hladké plné nebo prosklené. Podlahy obytných místností jsou z hoblovaných prken, textilních krytina a PVC, podlahy ostatních místností jsou z PVC a keramické dlažby. Vytápění ústřední, kotel na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Je proveden vnitřní rozvod studené a teplé vody a vnitřní kanalizace. Vnitřní vybavení vana, umývadlo. Záchod je splachovací. Příprava teplé vody v zásobníkovém elektrickém ohřívači. Sporák v kuchyni je na propan butan s elektrickou troubou. Vnitřní omítky jsou vápenné štukové. Vnější omítky jsou ze škrábaného břízolitu, částečně zateplená fasáda s plastovým povrchem.
-3-
Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název podlaží 1.P.P. 1.N.P. Podkroví
Zastavěná plocha 127,12 m2 158,80 m2 47,67 m2
Výčet místností Název podlaží Název místnosti 1.P.P. 1.P.P. 1.P.P. - celkem 1.N.P. 1.N.P. 1.N.P. - celkem Podkroví podkroví Podkroví - celkem
Podlahová plocha
Započitatelná plocha podlaží 95,28 m2 106,57 m2 38,14 m2
Koeficient
Započitatelná plocha
95,28 m2 95,28 m2
1,00
95,28m2 95,28 m2
106,57 m2 106,57 m2
1,00
106,57m2 106,57 m2
38,14 m2 38,14 m2
1,00
38,14m2 38,14 m2
Výpočet obestavěného prostoru Název 1.P.P. 127,12*3,20 1.N.P. 158,80*3,02 Podkroví a krov 127,12*1,10+127,12*3,64/2 Obestavěný prostor - celkem:
= = = =
Obestavěný prostor 406,78 m3 479,58 m3 371,19 m3 1 257,55 m3
Konstrukce
Popis
Základy Zdivo Stropy Střecha Krytina Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Fasádní omítky Vnější obklady Vnitřní obklady Schody Dveře Okna Podlahy obytných místností Podlahy ostatních místností Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyně Vnitřní vybavení Záchod Ostatní
betonové pasy zděné tl. 45 cm Železobetonové Krov sedlový Osinkocementové šablony pozinkovaný plech vápenné, štukové břízolitové škrabané, částečně zateplené chybí běžné keramické obklady železobetonové monolitické s běžným povrchem a dřevěné s podstupnicemi hladké plné dveře, rámové náplňové dřevěná zdvojená Hoblovaná prkna, textilní krytiny, PVC keramická dlažba, PVC ústřední topení na tuhá paliva světelná, třífázová Chybí ocelové trubky, studená i teplá voda Elektrický zásobníkový ohřívač Propan butan plastové potrubí kombinovaný sporák na propan butan umyvadlo, vana, WC Splachovací rozvod antén
-4-
Zastavěná plocha Obestavěný prostor Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
[m2] [m3] [Kč/m3] % Kč roků roků % Kč
159 1 257,55 4 200 100,00 5 281 712 78 22 78,00 1 161 977
Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název Popis Parc. číslo Vedlejší stavba Přízemní, zděná st. 219/5 Věcná hodnota ostatních staveb celkem
Množství 30,00 m3
JC 850 Kč/m3
RC Opotřebení 25 500 Kč 80 %
VH 5 100 Kč 5 100 Kč
Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Pozemek parc. č. 219/5 není předmětem ocenění. Pozemek je ve vlastnictví obce Třemešná. Ke dni ocenění není dořešen právní stav.
STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY Obvyklou cenou se podle zákona č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného nebo obdobného majetku. Základem pro zjištění obvyklé ceny je porovnání cen, kterých by bylo dosaženo v daném místě a čase u stejných nebo podobných nemovitostí. Žádný zákon nestanoví závaznou metodiku pro stanovení obvyklé ceny. Specifické metody jsou v současnosti vytvářeny profesními organizacemi znalců a odhadců, organizacemi zabývajícími se výukou a studiem oceňování nemovitostí, peněžními ústavy apod. Pro stanovení obvyklé ceny rodinného domu bylo provedeno vyhodnocení trhu s nemovitostmi. Bylo provedeno vyhodnocení údajů z realitního trhu, vlastního průzkumu trhu s nemovitostmi, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb. Bylo zjištěno, že s obdobnými nemovitostmi se obchoduje. Pro stanovení obvyklé ceny rodinného domu č. p. 7 v Třemešné porovnávací metodou jsou k dispozici srovnávací rodinné domy v Třemešné a nejbližším okolí. Pro porovnání oceňovaného rodinného domu č. p. 7 byly použity ceny rodinných domů nabízené na trhu s nemovitostmi v dané lokalitě v 1. a 2. čtvrtletí 2015. Jedná se o rodinné domy podobné velikosti, podobného dispozičního řešení, srovnatelného stáří a podobné stavebně technické konstrukce.
-5-
Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita
Užitná plocha
Pozemek Dispozice Požadovaná cena
Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m2 m2 Třemešná
115,00
633
4+1
Kč 699 000
Jednotková cena Koeficient celkový Kč/m2 6 078
Kc 0,80
Upravená cena
Foto Kč/m2 4 862
Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, částečné podkroví a je částečně podsklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění ústřední na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody, kanalizace a elektro NN. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Vlastní příjezd z místní komunikace.
Třemešná
95,00
276
4+1
760 000
8 000
0,80
6 400
Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, částečné podkroví a je částečně podsklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění ústřední na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody, kanalizace a elektro NN. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Vlastní příjezd z místní komunikace.
Třemešná
260,00
1 784
6+1
1 900 000
7 308
0,80
5 846
Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, bez podkroví a je částečně podsklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění ústřední na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody, kanalizace a elektro NN. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Vlastní příjezd z místní komunikace.
Třemešná
90,00
800
3+1
949 000
10 544
0,80
8 435
Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, částečné podkroví a je bez podsklepení. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění ústřední na elektřinu a lokální na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody, kanalizace a elektro NN. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Vlastní příjezd z místní komunikace.
Třemešná
88,00
497
4+1
650 000
7 386
0,80
5 909
Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, částečné podkroví a je částečně podsklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění ústřední na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody, kanalizace a elektro NN. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Vlastní příjezd z místní komunikace.
Třemešná
68,00
2 000
2+1
599 000
8 809
0,80
7 047
Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, částečné podkroví a je bez podsklepení. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění ústřední na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody, kanalizace a elektro NN. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Vlastní příjezd z místní komunikace.
Z výše uvedeného vyplývá, že uvedený rodinný dům č. p. 7 v Třemešné, k. ú. Třemešná s příslu-6-
šenstvím, bez pozemku je v daném místě a čase obchodovatelný v rozmezí od 4 863 Kč/m2 do 8 436 Kč/m2 užitné plochy rodinného domu. Vzhledem k poloze, umístění, stavebně technickému stavu a vybavení rodinného domu č. p. 7 s příslušenstvím, bez pozemku stanovuji obvyklou cenu v polovině uvedeného intervalu tj. 6 100 Kč/m2. Pro stanovení ceny v místě a čase obvyklé byly dále posuzovány další rozhodující skutečnosti: Silné stránky nemovitosti - Pěší dostupnost na zastávku autobusu a železnice - Klidná lokalita v širším centru obce se zástavbou rodinných domů - Bezproblémové okolí rodinného domu - Dobrý stavebně technický stav rodinného domu č. p. 7 - Vybavení a stavebně technický stav rodinného domu Slabé stránky nemovitosti - Nemovitosti v podílovém spoluvlastnictví - Stavba na cizím pozemku - Příchod a příjezd přes cizí pozemky Jednotková cena stanovená srovnávací metodou byla stanovena na 6 100 Kč/m2 užitné plochy rodinného domu. Bylo přihlíženo ke všem skutečnostem ovlivňujícím cenu, zejména lokalitu, stavebně technický stav, velikost rodinného domu a poptávku realitního trhu.
Stanovení obvyklé ceny rodinného domu č. p. 7 srovnávací metodou Jednotková cena užitné plochy rodinného domu: 6 100 Kč/m2 Podlahová plocha rodinného domu: 239,99 m2
Stanovení obvyklé ceny: 239,99 m2 x 6 100 Kč/m2 = 1 463 939 Kč
Obvyklá cena oceňovaného rodinného domu č. p. 7 s příslušenstvím, bez pozemku z LV č. 264 v Třemešné, k. ú. Třemešná stanovená porovnávací metodou činí ke dni odhadu 1 463 939 Kč, zaokrouhleno
1 460 000 Kč slovy:
jedenmiliónčtyřistašedesáttisíc Kč
Spoluvlastnický podíl Marcela Cieslara ve výši 1/2 činí: 1 460 000 Kč x 1/2 = 730 000 Kč, zaokrouhleno
730 000 Kč -7-
slovy:
sedmsetřicettisíc Kč
Závěr LV č. 264 a) Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí činí ke dni odhadu celkem Ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 na nemovitosti rodinného domu č. p. 7 s příslušenstvím z LV č. 264, bez pozemku parc. č. st. 219/5 z LV č. 287 v Třemešné, k. ú. Třemešná, Katastrální úřad pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Krnov, činí ke dni odhadu 810 000 Kč, po zaokrouhlení
730 000 Kč b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostmi LV č. 264 - nestanoví se Nájemní právo – nezjištěno Věcná břemena – nezjištěno
c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou – viz odst. b d) Výsledná obvyklá cena oceňovaných nemovitostí Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí činí ke dni odhadu celkem Ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 na nemovitosti rodinného domu č. p. 7 s příslušenstvím z LV č. 264, bez pozemku parc. č. st. 219/5 z LV č. 287 v Třemešné, k. ú. Třemešná, Katastrální úřad pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Krnov, činí ke dni odhadu 730 000 Kč, po zaokrouhlení
730 000 Kč slovy:
sedmsettřicettisíc Kč
Pozn.: Obvyklá cena je stanovena za podmínky dořešení právního vztahu k pozemku parc. č. st. 219/5 (věcné břemeno užívání nebo převod do vlastnictví vlastníků rodinného domu).
-8-
Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 264 ze dne 6.5.2015 Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti
počet stran A4 v příloze 4 1 2 1
Ve Vřesině u Hlučína 8.6.2015
Ing. František Císař U Sadu 293/25 747 20 Vřesina u Hlučína
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 30.1.1990, č.j. Spr. 1176/90, pro základní obor 1.) ekonomika, 2.) stavebnictví, pro odvětví 1.) ceny a odhady nemovitostí, 2.) stavby obytné, stavební odvětví různá, specializace pozemní stavby. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3320/207/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 3320/207/2015.
-9-
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
Snímek katastrální mapy
- 14 -
Fotodokumentace nemovitosti
Kuchyň
Koupelna
WC v koupelně
WC
Dětský pokoj
Ložnice
- 15 -
Obývací pokoj
Schodiště do podkroví
Pokoj v podkroví
Pohled jihozápadní
Pohled severovýchodní
Pohled severozápadní
Vedlejší stavba
Kotelna - 16 -
Mapa oblasti
- 17 -
