ZNALECKÝ POSUDEK číslo 2985/24/2014 6
NEMOVITOST:
Byt č. 1020/27
Adresa nemovitosti: Katastrální údaje: Ostatní stavby: Pozemky: Vlastník jednotky: Vlastník pozemku:
Potoční 1020 / 34, 742 21 Odry Kraj Moravskoslezský, okres Nový Jičín, obec Odry, k.ú. Odry, kód k.ú. 709085, LV 2699 182/4 Radovan Moskva, Potoční 1020/34, 74235 Odry, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Radovan Moskva, Potoční 1020/34, 74235 Odry, spoluvlastnický podíl: 328 / 11179
OBJEDNATEL :
EURODRAŽBY.CZ a.s.; č. j. 144/2014-N, obj. ze dne 17.2.2014
Adresa objednatele: Čimická 780 / 61, 181 00 Praha 8 telefon: IČ:
e-mail: DIČ:
ZHOTOVITEL :
Ing. František Císař
Adresa zhotovitele:
U Sadu 293 / 25, 747 20 Vřesina u Hlučína telefon: 595031042, 602856132 e-mail:
[email protected] IČ: 40305864 DIČ:
ÚČEL OCENĚNÍ: Provedení odhadu předmětu veřejné dražby nedobrovolné elektronické
Datum místního šetření:
Počet stran:
15 stran
5.3.2014
Datum zpracování :
13.3.2014
Počet příloh:
8
Posudek se předává objednateli ve dvou vyhotoveních.
Nemovitost: Bytová jednotka č. 1020/27 s podílem 328/11179 na společných částech domu č. p. 1020 a pozemků parc. č. 182/4 v Odrách, k. ú. Odry. STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1985 Rekonstrukce stavby: dílčí, okna,
SOUČASNÝ STAV Konstrukce: panelové montované Využití: bydlení Okolí: smíšená zóna Přípojky: voda, kanalizace, plyn, elektro, zpevněný příjezd
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci: Počet obyvatel: Stavebně technický stav stavby: Stavebně technický stav jednotky: Vytápění: Energetický průkaz stavby:
Počet podlaží celkem:
Bytová jednotka Č.p./č.jedn. Podlaží
1020/27
7. NP
9
Typ
3+1
železnice, autobus dálnice/silnice I. tř, silnice II.,III.tř Širší centrum - smíšená zástavba 7 358 dobře udržovaná neudržovaná - k částečné rekonstrukci dálkové (zdroj mimo budovu) Není
z toho podzemní:
1
z toho nadzemní:
PP bytu Balkon, Sklad Garáž. Lodžie, Sklípek stání Terasa m2
m2
m2
68,60
0,00
0,00
8
Počet bytů/nebytů
32/
Celková Započitatelná Podíl na Obvyklá cena plocha plocha společných částech jednotky jednotky domu a pozemku
ks
m2
m2
68,60
68,60
Kč/m2
328 / 11 179
7 726 Kč/m2
REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav
Obvyklá cena
550 000 Kč
Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Jedná se o město Odry v okrese Nový Jičín, v Moravskoslezském kraji, s počtem obyvatel 7 358. Město Odry je vybaveno sítí všech obchodů a služeb. Město se nachází 17 km severozápadně od Nového Jičína. Je zde nemocnice, poliklinika, lékárna, policie, pošta, dvě základní školy vyššího stupně, mateřská škola, střední školy. Další vybavení kino, koupaliště, dům s pečovatelskou službou, domov důchodců. Město Odry je vybaveno všemi inženýrskými sítěmi. Městem prochází železnice. Dopravní spojení autobusy a železnicí.
Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Širší centrum - smíšená zástavba -2-
Okolí: smíšená zástavba Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem):
železnice
autobus silnice II.,III.tř
dálnice/silnice I. tř
Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Byt č. 1020/27 se nachází v bytovém domě č. p. 1020 na ulici Potoční, v širším centru Oder, se smíšenou zástavbou. Jedná se o klidovou část obce s bezproblémovým okolím. Pozemek je rovinatý. Nemovitost má vlastní samostatný příchod a příjezd z veřejné komunikace - ul. Potoční. Nemovitost je napojena na všechny inženýrské sítě. Pěší dostupnost na zastávku autobusu a železnice. Jedná se o bytovou jednotku č. 27, která je umístěna v 7 .N.P. bytového domu č. p. 1020 v Odrách. Dům je panelový. Střecha plochá. Dům je napojen na všechny inženýrské sítě. Bytový dům je podsklepený, má 8 nadzemních podlaží a 1 podzemní podlaží. Byt se nachází v 7. N.P. Byt obsahuje předsíň, kuchyň, obývací pokoj, ložnici, dětský pokoj, koupelnu a WC. Svislé konstrukce jsou panelové montované. Podlahy obytných místností jsou z PVC, podlahy ostatních místností jsou z keramické dlažby. Dveře jsou hladké plné nebo prosklené. Okna jsou dřevěná zdvojená. Je proveden rozvod studené a teplé vody, světelné elektroinstalace, zemního plynu a vnitřní kanalizace. Vytápění ústřední dálkové, radiátory článkové litinové. V koupelně je vana a umývadlo. WC je splachovací standardního provedení. V kuchyni je běžný sporák. Byt č. 27 nebyl zpřístupněn, místní šetření bylo provedeno za účasti dočasného důvěrníka domu. Dle předložených podkladů a dle souhlasného yyjádření důvěrníka bytového domu byl bytový dům č. p. 1020 dán do užívání v roce 2005. Byt je v zachovalém stavebně technickém stavu, nevykazuje žádné zjevné poruchy a závady. V průběhu dosavadního užívání nebyly provedeny žádné rekonstrukce. Byly prováděny běžné opravy a údržba.
Technický popis oceňované nemovitosti Stavebně technický stav jednotky: V zachovalém stavu k částečné rekonstrukci Počet podzemních/nadzemních podlaží: 1 / 8
Počet bytový/nebytových jednotek: 32 / 0
Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky: Přístupová komu.: Využití:
voda zpevněná bydlení
kanalizace
plyn
elektro
telefon
pronájem
podnikání
bydl. a podnik.
část. obsazen
volný objekt
Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace
Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ Kraj: Obec: Ulice:
CZ080 Moravskoslezský 599701 Odry Potoční
Okres: Katastrální území: č.o.:
CZ0804 Nový Jičín 709085 Odry 34
Vlastníci FO
Podíl
RČ: 821213/5448
Radovan Moskva
Potoční 1020/34, 74235 Odry
Stavby na LV 1922
1/1
je součástí
část obce Odry
č.p. 1020
Bytový dům
na pozemku p.č. 182/4
Jednotky na LV 2699 Číslo jednotky: 1020/27
Spoluvlastnický podíl: 328 / 11 179
Pozemky na LV 1922 182/4
Pozemková parcela
Parcela KN
370 m
-3-
2
Byt
zastavěná plocha a nádvoří
Výpočet věcné hodnoty staveb Byt obsahuje předsíň, kuchyň, obývací pokoj, ložnici, dětský pokoj, koupelnu a WC. Svislé konstrukce jsou panelové montované. Podlahy obytných místností jsou z PVC, podlahy ostatních místností jsou z keramické dlažby. Dveře jsou hladké plné nebo prosklené. Okna jsou dřevěná zdvojená. Je proveden rozvod studené a teplé vody, světelné elektroinstalace, zemního plynu a vnitřní kanalizace. Vytápění ústřední dálkové, radiátory článkové. V koupelně je vana, umývadlo. WC standardního provedení. V kuchyni je běžný sporák.
Výpočet věcné hodnoty bytové jednotky Konstrukce
Popis
Základy vč. zemních prací Svislé konstrukce Stropy Krov, střecha Krytiny střech Klempířské konstrukce Úprava vnitřních povrchů Úprava vnějších povrchů Vnitřní obklady keramické Schody Dveře Vrata Okna Povrchy podlah Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Vnitřní vodovod Vnitřní kanalizace Vnitřní plynovod Ohřev teplé vody Vybavení kuchyní Vnitřní hygienické vyb. Výtahy Ostatní Instalační pref. jádra
betonové pasy izolované panelové betonové sendvičové železobetonové plochá živičné, svařované, vícevrstvé pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky nástřiky na bázi umělých hmot běžné obklady železobetonové montované s běžným povrchem hladké plné dveře chybí dřevěná zdvojená okna PVC ústřední světelná třífázová bleskosvod plastové trubky plastové potrubí rozvod zemního plynu centrální ohřev vody běžný sporák WC, umyvadla, vana osobní výtah rozvod antén instalační šachty
Podlahová plocha Započitatelná plocha Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
[m2] [m2] [Kč/m2] % Kč roků roků % Kč
69 68,60 17 200 100,00 1 179 920 29 71 29,00 789 037
Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl ve výši 328/11179 na pozemku parc. č. 182/4 zastavěná plocha a 2 nádvoří o výměře 370 m v Odrách, k. ú. Odry. Podílovým vlastníkem pozemku parc. č. 182/4 z LV č. 1922 s podílem 328/11179 je Radovan Moskva, Potoční 1020/34, 742 35 Odry. Na pozemku parc. č. 182/4 je postavený bytový dům č. p. 1020. Pozemek je rovinatý. Přístup a příjezd k bytovému domu je po zpevněné komunikaci. Podle Zprávy o nebezpečí povodně se pozemek parc. č. 182/4 nachází v zóně 1 – zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu povodně.
-4-
Cena pozemku byla stanovena porovnávací metodou z dostupných nabídkových cen pozemků v Odrách a nejbližším okolí. Nabídková cena je upravena koeficientem zdroje ceny 0,70. Srovnávací ceny pozemků: 2 2 2 Odry - Loučky 3 199 m , 990 000 Kč, IS v dosahu pozemku, 309 Kč/m x 0,70 = 216 Kč/m 2 2 2 Odry - Vítovka 2239 m , 550 000 Kč, IS v dosahu pozemku, 246 Kč/m x 0,70 = 172 Kč/m 2 2 2 Odry, ul. Nábřežní 800 m , 440 000 Kč, IS v dosahu pozemku, 550 Kč/m x 0,70 = 385 Kč/m 2 2 2 Odry 600 m , 300 000 Kč, IS v dosahu pozemku, 500 Kč/m x 0,70 = 350 Kč/m 2 2 2 Mankovice 777 m , 248 640 Kč, IS v dosahu pozemku, 320 Kč/m x 0,70 = 224 Kč/m Na základě srovnávací metody stanovuji jednotkovou cenu pozemku na 270 Kč/m
2
Přehled oceňovaných pozemků Druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří Celková výměra pozemků:
Parcela č. 182/4
Výměra [m2] 370 370
Spoluvlastnický podíl 328 / 11 179
STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY Obvyklou cenou se podle zákona č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného nebo obdobného majetku. Základem pro zjištění obvyklé ceny je porovnání cen, kterých by bylo dosaženo v daném místě a čase u stejných nebo podobných nemovitostí. Žádný zákon nestanoví závaznou metodiku pro stanovení obvyklé ceny. Specifické metody jsou v současnosti vytvářeny profesními organizacemi znalců a odhadců, organizacemi zabývajícími se výukou a studiem oceňování nemovitostí, peněžními ústavy apod. Pro stanovení obvyklé ceny bytu bylo provedeno vyhodnocení trhu s nemovitostmi. Bylo provedeno vyhodnocení údajů z realitního trhu, vlastního průzkumu trhu s nemovitostmi, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb. Bylo zjištěno, že s obdobnými nemovitostmi se obchoduje. Pro stanovení obvyklé ceny bytu porovnávací metodou jsou k dispozici srovnávací byty v Odrách a nejbližším okolí. Pro porovnání oceňovaného bytu byly použity ceny bytů nabízené na trhu s nemovitostmi v dané lokalitě v 1. čtvrtletí 2014. Jedná se o byty podobného dispozičního řešení, srovnatelného stáří a podobné stavebně technické konstrukce. Výpočet podlahových ploch jednotky Název byt 3+1 Celková podlahová plocha
Typ výměry byt
Podlahová plocha 68,60 m2 68,60 m2
Koeficient 1,00
Započítaná plocha 68,60 m2 68,60 m2
Výpočet porovnávací hodnoty Byt obsahuje předsíň, kuchyň, obývací pokoj, ložnici, dětský pokoj, koupelnu a WC. Svislé konstrukce jsou panelové montované. Podlahy obytných místností jsou z PVC, podlahy ostatních místností jsou z keramické dlažby. Dveře jsou hladké plné nebo prosklené. Okna jsou dřevěná zdvojená. Je proveden rozvod studené a teplé vody, světelné elektroinstalace, zemního plynu a vnitřní kanalizace. Vytápění ústřední dálkové, radiátory článkové. V koupelně je vana, umývadlo. WC standardního provedení. V kuchyni je běžný sporák. -5-
Typ stavby
Popis / Zdůvodnění koeficientu Kc Započitatelná Podlaží Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena plocha m2 Kč Kč/m2
Byt 3+1
Lokalita / Fotografie Koeficient Upravená cena celkový KC Kč/m2
Odry, Sídliště Míru
Jedná se o byt 3+1 v Odrách. Dům je panelový montovaný. Byt se nachází v 3.N.P. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň, obývací pokoj, dětský pokoj a ložnici.
91,00
3+1
1 000 000
10 989
Byt 3 + 1
0,750
8 242
Odry, Sídliště Míru
Jedná se o byt 3+1 v Odrách. Dům je panelový montovaný. Byt se nachází v 4.N.P. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň, obývací pokoj, dětský pokoj a ložnici.
81,00
3+1
950 000
11 728
Byt 3 + 1
0,750
8 796
Odry, Sidliště Pod lesem
Jedná se o byt 3+1 v Odrách. Dům je panelový montovaný. Byt se nachází v 3.N.P. Byt obsahuje předsíň, koupelnu,WC, kuchyň, obývací pokoj, dětský pokoj a ložnici.
63,00
3+1
690 000
10 952
Byt 3 + 1
0,750
8 214
0,750
7 187
Vražné
Jedná se o byt 3+1 ve Vražném. Dům je panelový montovaný. Byt se nachází v 1.N.P. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň, obývací pokoj, dětský pokoj a ložnici.
48,00
3+1
460 000
9 583
Byt 3 + 1
Fulnek - Jerlochovice
Jedná se o byt 3+1 ve Fulneku - Jerlochovicích. Dům je panelový montovaný. Byt se nachází v 1.N.P. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, kuchyň, ložnici, dětský pokoj a obývací pokoj.
76,00
3+1
750 000
-6-
9 868
0,750
7 401
Z výše uvedeného vyplývá, že uvedený byt č. 1020/27 z LV č. 2699 v Odrách, k. ú. Odry s podílem 328/11179 na společných částech bytového domu č. p. 1020 a pozemku parc. č. 182/4 z LV č. 1922 je v daném místě a čase obchodovatelný v rozmezí od 7 187 Kč/m2 do 8 796 Kč/m2 podlahové plochy bytu. Vzhledem k poloze, umístění, stavebně technickému stavu a vybavení bytu č. 1020/27 s podílem 328/11179 na společných částech domu č. p. 1020 a pozemku parc. č. 182/4 stanovuji obvyklou cenu v polovině uvedeného intervalu tj. 8 000 Kč/m2. Pro stanovení ceny v místě a čase obvyklé byly dále posuzovány další rozhodující skutečnosti: Silné stránky nemovitosti
- Pěší dostupnost na zastávku autobusu a železnice - Klidná lokalita se smíšenou zástavbou v širším centru města - Vybavení a velikost bytu - Zachovalý stavebně technický stav bytu - Příslušenství bytu – sklep - Bezproblémové okolí bytu a bytového domu - Byt je ve výhradním vlastnictví Slabé stránky nemovitosti
- Nebyly provedeny řádné rekonstrukce, byt je v původním stavu Jednotková cena stanovená srovnávací metodou byla stanovena na 8 000 Kč/m2 podlahové plochy bytu. Bylo přihlíženo ke všem skutečnostem ovlivňujícím cenu, zejména lokalitu, stavebně technický stav, velikost bytu a poptávku realitního trhu.
Stanovení obvyklé ceny bytu č. 1020/27 srovnávací metodou Jednotková cena podlahové plochy bytu: 8 000 Kč/m2 Podlahová plocha bytu: 68,60 m2
Stanovení obvyklé ceny: 68,60 m2 x 8 000 Kč/m2 = 548 800 Kč
Obvyklá cena oceňovaného bytu č. 1020/37 s podílem 328/11179 na společných částech bytového domu č. p. 1020 a pozemků parc. č. 182/4 v Odrách, k. ú. Odry stanovená porovnávací metodou činí ke dni odhadu 548 800 Kč, po zaokrouhlení
550 000 Kč slovy:
pětsetpadesáttisíc
-7-
Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 2699 ze dne 13.2.2014 Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti Informace z katastru nemovitostí pro LV č. 1922
počet stran A4 v příloze 3 1 1 1 2
Ve Vřesině u Hlučína, 13.3.2014
Ing. František Císař U Sadu 25 747 20 Vřesina u Hlučína
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 30.1.1990, č.j. Spr. 1176/90, pro základní obor 1.) ekonomika, 2.) stavebnictví, pro odvětví 1.) ceny a odhady nemovitostí, 2.) stavby obytné, stavební odvětví různá, specializace pozemní stavby. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2995/24/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2995/24/2014
-8-
-9-
- 10 -
Snímek katastrální mapy
- 11 -
FOTODOKUMENTACE NEMOVITOSTI:
Vstup do bytu č. 27
Vstup do domu
Pohled severní z ulice Potoční
- 12 -
Mapa oblasti.
- 13 -
- 14 -
- 15 -
