ZNALECKÝ POSUDEK číslo 3099/128/2014 6
NEMOVITOST:
Bytová jednotka - byt
Katastrální údaje: Ostatní stavby: Pozemky: Vlastník pozemku:
Kraj Moravskoslezský, okres Karviná, obec Bohumín, k.ú. Nový Bohumín, kód k.ú. 707031, LV
OBJEDNATEL :
597/2 Stavební bytové družstvo Bohumín, Studentská 444, 73581 Bohumín, spoluvlastnický 0000podíl: 1 / 1 Exekutorský úřad Praha 6; č. j. 180 Ex 8069/13, obj. ze dne 8.10.2014
Adresa objednatele: Bělohorská 270 / 17, 169 00 Praha 6 telefon: IČ:
e-mail: DIČ:
ZHOTOVITEL :
Ing. František Císař
Adresa zhotovitele:
U Sadu 293 / 25, 747 20 Vřesina u Hlučína telefon: 595031042, 602856132 e-mail:
[email protected] IČ: 40305864 DIČ:
ÚČEL OCENĚNÍ:
Pro účely provedení exekuce ve věci č. j. 180 Ex 8069/13, obj. ze dne 8.10.2014
Datum místního šetření:
Počet stran:
12 stran
4.11.2014
Datum zpracování :
Počet příloh:
Posudek se předává objednateli ve čtyřech vyhotoveních.
10.11.2014
4
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1964
dílčí rekonstrukce v r. 2014
Rekonstrukce stavby: dílčí, zateplení, okna Rekonstrukce jednotky: dílčí, okna
SOUČASNÝ STAV Konstrukce: Využití: Okolí: Přípojky:
zděné bydlení bytová zóna voda, kanalizace, plyn, elektro, zpev. příjezd
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci: Počet obyvatel: Stavebně technický stav stavby: Stavebně technický stav jednotky: Vytápění: Energetický průkaz stavby:
Počet podlaží celkem:
Bytová jednotka Č.p./č.jedn. Podlaží
959/3
1. NP
5
Typ
3+1
MHD železnice dálnice/silnice I. tř Širší centrum - sidlištní zástavba 21 726 dobře udržovaná neudržovaná, k částečné rekonstrukci dálkové (zdroj mimo budovu) Není
z toho podzemní:
1
z toho nadzemní:
PP bytu Balkon, Sklad Garáž. Lodžie, Sklípek stání Terasa m2
m2
m2
61,50
2,00
1.50
autobus silnice II.,III.tř
4
Počet bytů/nebytů
12/0
Celková Započitatelná Podíl na Obvyklá cena plocha plocha společných částech jednotky jednotky domu a pozemku
ks
m2
m2
61,50
61,50
Kč/m2
1/1
7 967 Kč/m2
Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Jedná se o město Bohumín s počtem obyvatel 21 726. Město Bohumín je vybaveno sítí všech obchodů a služeb. je zde nemocnice, poliklinika, lékárny, banky, pojišťovny, městská policie, státní policie, pošty, mateřské školy, základní školy, střední školy.Město je vybaveno všemi inženýrskými sítěmi. Dopravní spojení autobusové a železniční. Nemovitost se nachází na ulici Štefánikově v Bohumíně - Novém Bohumíně.
Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Širší centrum - sidlištní zástavba Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem):
nákupní zóna ostatní MHD železnice dálnice/silnice I. tř
autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství)
Pan Nawrath byl řádně a včas obeslán. Místního šetření se bez omluvy nezúčastnil. Popis vnitřní dispozice bytu a vnitřního vybavení byl proveden z vyjádření sousedů. Jedná se o byt č. 3 v bytovém domě č. p. 959 na ulici Štefánikově v Bohumíně, k. ú. Nový Bohumín, se sídlištní zástavbou bytovými domy. Jedná se o klidovou část obce s bezproblémovým okolím. Pozemek je rovinatý. Nemovitost má vlastní bezproblémový příchod a příjezd z veřejné komunikace - ul. Štefánikovy. Nemovitost bytového domu je napojena na všechny inženýrské sítě. Pěší dostupnost na zastávku MHD, autobusu a železnice. Bytový dům je zděný cihelný. Je podsklepený a má čtyři nadzemní podlaží. Jedná se o bytovou jednotku č. 3, která je umístěna v 1.N.P. bytového domu č. p. 959 v Bohumíně, k. ú. Nový Bohumín. -2-
Byt č. 3 obsahuje předsíň, kuchyň, tři obytné místnosti, koupelnu, WC, balkón a sklep v 1.P.P. mimo byt. Svislé konstrukce jsou zděné cihelné.Podlahy obytných místností jsou z PVC, podlahy ostatních místností jsou z PVC. Dveře jsou dřevěné hladké plné, okna jsou plastová zdvojená. Je proveden rozvod teplé a studené vody, světelné elektroinstalace, zemního plynu a vnitřní kanalizace. Vytápění ústřední dálkové, radiátory litinové. Přívod teplé vody dálkový. V koupelně je vana a umývadlo. WC je splachovací standardního provedení. Instalační jádro je původní umakartové. V kuchyni je sporák plynový. Na bytovém domě je instalován bleskosvod. Fasádní omítky strukturované se zateplením.
Technický popis oceňované nemovitosti Stavebně technický stav jednotky: neudržovaná k částečné rekonstrukci Energetický průkaz stavby: Není Rekonstrukce jednotky: celková dílčí sociální zařízení kuchyňská linka podlahy Počet podzemních/nadzemních podlaží: 1 / 4 Počet bytový/nebytových jednotek: 12 / 0
okna
ostatní
Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky: Přístupová komu.: Využití:
voda zpevněná bydlení
kanalizace nezpevněná pronájem
plyn elektro přes pozemky parc. číslo podnikání bydl. a podnik.
telefon část. obsazen
volný objekt
Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace
Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána / propachtována
Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ Kraj: Obec: Ulice:
CZ080 Moravskoslezský 599051 Bohumín
Okres: Katastrální území: č.o.:
CZ0803 Karviná 707031 Nový Bohumín
Vlastníci PO
Podíl
IČO: 00051969
Stavební bytové družstvo Bohumín
Studentská 444, 73581 Bohumín
Stavby na LV 1992
je součástí
část obce Nový Bohumín
č.p. 959
Bytový dům
Pozemky na LV 1992 597/2
1/1
Pozemková parcela
Parcela KN
235 m
Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty bytové jednotky Konstrukce
Popis
Základy vč. zemních prací Svislé konstrukce Stropy Krov, střecha Krytiny střech Klempířské konstrukce Úprava vnitřních povrchů
betonové pasy zděné z plných cihel tl. 45 cm železobetonové plochá živičné, svařované, vícevrstvé pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky
-3-
2
na pozemku p.č. 597/2 zastavěná plocha a nádvoří
Úprava vnějších povrchů Vnitřní obklady keramické Schody Dveře Vrata Okna Povrchy podlah Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Vnitřní vodovod Vnitřní kanalizace Vnitřní plynovod Ohřev teplé vody Vybavení kuchyní Vnitřní hygienické vyb. Výtahy Ostatní Instalační pref. jádra
strukturovaná omítka se zateplením běžné obklady železobetonové monolitické s běžným povrchem hladké plné dveře chybí plastová PVC ústřední dálkové světelná bleskosvod ocelové trubky plastové potrubí rozvod zemního plynu centrální ohřev vody běžný plynový sporák WC, umyvadla, vana chybí rozvod antén, digestoř instalační šachty původní
Podlahová plocha Započitatelná plocha Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
[m2] [m2] [Kč/m2] % Kč roků roků % Kč
62 61,50 17 200 100,00 1 057 800 50 50 50,00 528 900
Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků 2
Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl na pozemku parc. č. 597/2 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 235 m v Bohumíně, k. ú. Nový Bohumín.
Přehled oceňovaných pozemků Druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří Celková výměra pozemků:
Parcela č. 597/2
Výpočet podlahových ploch jednotky Název Typ výměry byt byt Celková podlahová plocha
Výměra [m2] 235 235
Podlahová plocha 61,50 m2 61,50 m2
Koeficient 1,00
Spoluvlastnický podíl 1/1
Započítaná plocha 61,50 m2 61,50 m2
STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY Obvyklou cenou se podle zákona č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného nebo obdobného majetku. Základem pro zjištění obvyklé ceny je porovnání cen, kterých by bylo dosaženo v daném místě a čase u stejných nebo podobných -4-
nemovitostí. Žádný zákon nestanoví závaznou metodiku pro stanovení obvyklé ceny. Specifické metody jsou v současnosti vytvářeny profesními organizacemi znalců a odhadců, organizacemi zabývajícími se výukou a studiem oceňování nemovitostí, peněžními ústavy apod. Pro stanovení obvyklé ceny bytu bylo provedeno vyhodnocení trhu s nemovitostmi. Bylo provedeno vyhodnocení údajů z realitního trhu, vlastního průzkumu trhu s nemovitostmi, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb. Bylo zjištěno, že s obdobnými nemovitostmi se obchoduje. Pro stanovení obvyklé ceny bytu porovnávací metodou jsou k dispozici srovnávací byty v Ostravě – Zábřehu a nejbližším okolí. Pro porovnání oceňovaného bytu byly použity ceny bytů nabízené na trhu s nemovitostmi v dané lokalitě v 3. čtvrtletí 2014. Jedná se o byty podobného dispozičního řešení, srovnatelného stáří a podobné stavebně technické konstrukce. Výpočet porovnávací hodnoty Typ stavby
Popis / Zdůvodnění koeficientu Kc Započitatelná Podlaží Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena plocha m2 Kč Kč/m2
Byt 3+1
Lokalita / Fotografie Koeficient Upravená cena celkový KC Kč/m2
Bohumín, ul. Mírová
Jedná se o byt 3+1 v Bohumíně, ul. Mírová.byt se nachází v 3.N.P. zděného bytového domu. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň a tři obytné místnosti.
bytový dům zděný netypový
65,00
3.N.P.
3+1
636 000
9 785
Byt 3+1
0,80
7 828
Bohumín, ul. ČSA
Jedná se o byt 3+1 v Bohumíně, ul. ČSA. Byt se nachází v 1.N.P. zděného bytového domu. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň a tři obytné místnosti.
Bytový dům zděný netypový
80,00
1.N.P.
3+1
720 000
Byt 3+1
9 000
0,80
Bohumín, ul. Fibichova
-5-
7 200
Jedná se o byt 3+1 v Bohumíně,ul. Fibichova. Byt se nachází v 2.N.P. zděného bytového domu. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň a tři obytné místnosti.
bytový dům zděný netypový
79,00
2.N.P.
3+1
750 000
9 494
Byt 3+1
0,80
7 595
Bohumín, Nový Bohumín
Jedná se o byt 3+1 v Bohumíně,Nový Bohumín. Byt se nachází v 5.N.P. zděného bytového domu. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň a tři obytné místnosti.
bytový dům zděný netypový
80,00
5.N.P.
3+1
735 000
9 188
Byt 3+1
0,80
7 350
Bohumín, ul. ČSA
Jedná se o byt 3+1 v Bohumíně,ul. ČSA. Byt se nachází v 1.N.P. zděného bytového domu. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň a tři obytné místnosti.
bytový dům zděný netypový
70,00
1.N.P.
3+1
850 000
12 143
0,80
9 714
Z výše uvedeného vyplývá, že uvedený byt č. 959/3 v Bohumíně, k. ú. Nový Bohumín z LV č. 1992 je v daném místě a čase obchodovatelný v rozmezí od 7 200 Kč/m2 do 9 714 Kč/m2 podlahové plochy bytu. Vzhledem k poloze, umístění, stavebně technickému stavu a vybavení bytu č. 959/3 stanovuji obvyklou cenu v polovině uvedeného intervalu tj. 7 900 Kč/m2. Pro stanovení ceny v místě a čase obvyklé byly dále posuzovány další rozhodující skutečnosti: Silné stránky nemovitosti Pěší dostupnost na zastávku MHD, autobusu a železnice Klidná lokalita se sídlištní zástavbou v širším centru místní části Nový Bohumín Velikost a vybavení bytu Provedené dílčí rekonstrukce bytu a bytového domu v minulosti Příslušenství bytu - sklep v 1.P.P. Bezproblémové okolí bytu a bytového domu Byt je v družstevním vlastnictví Slabé stránky nemovitosti Špatný stavebně technický stav bytu, původní bytové jádro. Byt k částečné rekonstrukci.
-6-
Jednotková cena stanovená srovnávací metodou byla stanovena na 7 900 Kč/m2 podlahové plochy bytu. Bylo přihlíženo ke všem skutečnostem ovlivňujícím cenu, zejména lokalitu, stavebně technický stav, velikost bytu a poptávku realitního trhu.
Stanovení obvyklé ceny bytu č. 959/35 srovnávací metodou Jednotková cena podlahové plochy bytu: 7 900 Kč/m2 Podlahová plocha bytu: 61,50 m2
Stanovení obvyklé ceny: 61,50 m2 x 7 900 Kč/m2 = 485 850 Kč
Obvyklá cena oceňovaného bytu č. 959/3 v Bohumíně, k. ú. Nový Bohumín stanovená porovnávací metodou činí ke dni odhadu 485 850 Kč, po zaokrouhlení
490 000 Kč slovy:
čtyřistadevadesáttisíc Kč
Závěr a) Obvyklá cena oceňovaného bytu činí ke dni odhadu celkem
LV č. 1992 Výhradního vlastnického podílu o velikosti 1/1 na nemovitosti bytu č. 959/3 v Bohumíně, k. ú. Nový Bohumín, Katastrální úřad pro Moravskoslezský kraj, katastrální pracoviště Karviná, činí podle tohoto odhadu k datu ocenění
490 000 Kč b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostmi LV č. 1992 – nestanoví se Nájemní právo – nezjištěno Věcná břemena – nezjištěno
-7-
c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou – viz odst. b d) Výsledná obvyklá cena oceňovaných nemovitostí
LV č. 1992 Výhradního vlastnického podílu o velikosti 1/1 na nemovitosti bytu č. 959/3 v Bohumíně, k. ú. Nový Bohumín, Katastrální úřad pro Moravskoslezský kraj, katastrální pracoviště Karviná, činí podle tohoto odhadu k datu ocenění
490 000 Kč slovy:
čtyřistadevadesáttisíc Kč
Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha Informace z katastru nemovitostí pro LV č. 1992 o stavbě a pozemku Fotodokumentace nemovitosti Snímek katastrální mapy Mapa oblasti
počet stran A4 v příloze 1 1 1 1
Ve Vřesině u Hlučína 10.11.2014
Ing. František Císař U Sadu 25 747 20 Vřesina u Hlučína
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 30.1.1990, č.j. Spr. 1176/90, pro základní obor 1.) ekonomika, 2.) stavebnictví, pro odvětví 1.) ceny a odhady nemovitostí, 2.) stavby obytné, stavební odvětví různá, specializace pozemní stavby. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3099/128/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 3099/128/2014.
-8-
-9-
Snímek katastrální mapy
- 10 -
Fotodokumentace nemovitosti
Vstup do bytu č. 3
Pohled západní
Pohled východní - 11 -
Mapa oblasti
- 12 -
