ZNALECKÝ POSUDEK č. 4471 – 161 / 2014
ve věci ocenění id. 1/5 nemovitosti bytového domu čp. 75, ul. Generála Svobody č. 100, vč. pozemků a příslušenství v k.ú. Staré Pavlovice a obci i okrese Liberec.
Účel posudku:
stanovit cenu staveb, pozemků a porostů příslušejících k výše uvedené nemovitosti, za účelem uvažovaného prodeje, k rozhodnému dni ocenění ve vlastnictví Jakubička Roman Mgr. (2/5), Kudráčová Margita (1/5) a Mauder Karel Mgr. (2/5) podle listu vlastnictví 1374 pro k.ú. Staré Pavlovice, obec i okres Liberec.
Objednavatel posudku:
soudní exekutor JUDr. Jiří Janečka, Ph.D., V Bezovce 1896/6, 301 00 Plzeň - jih usnesením čj. 178 EX 2579/10-28 ze dne 9.11.2014
Předpis pro ocenění:
zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění platném k rozhodnému dni ocenění.
Znalecký posudek vypracoval: Ing. Zdeněk Miller Mlýnská 46 466 02 Jablonec nad Nisou Znalecký posudek má 9 stran textu a 3 listy příloh. Rozhodný den ocenění – 23.1.2015
1. NÁLEZ: 1.1 Podklady předané objednavatelem: a) ústní údaje podle požadavků znalce b) výše uvedené usnesení, starší výpis, předchozí znalecké posudky ve věci (elektronicky) 1.2 Podklady opatřené znalcem: a) ohledání, prohlídka a zaměření oceňované nemovitosti ve dnech 9.12.2014 a 23.1.2015 b) zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), v platném znění, dále jen zákon c) odhad tržní hodnoty dle Mezinárodních oceňovacích standardů IVS (The International Valuation Standards), s přihlédnutím ke standardu IVS 1 (Oceňování na základě tržní hodnoty) d) kniha “Oceňování nemovitostí IV.” - metodická příručka k zákonu a vyhlášce - autorský kolektiv (ing. Hallerová, ing. Stibůrek, ing. Vrabec a P. Weidenhoffer) e) skripta “Úřední oceňování majetku” - CERM Brno (Doc. Ing. Bradáč, DrSc., Ing. Krejčíř a Ing. Hallerová) f) časopis “Soudní inženýrství” - vydává VÚT Brno, Ústav soudního inženýrství g) aktuální znění publikace Malý lexikon obcí ČR h) publikace “Znalec” vydávaná Komorou soudních znalců i) zákon č. 183/2006 Sb. v platném znění - o územním plánování a stavebním řádu - stavební zákon, včetně prováděcích vyhlášek j) mapa města, popř. oblasti k) údaje získané v síti internet, popř. na katastrálním pracovišti a stavebním úřadě 1.3 Dokumentace a skutečnost: Při místním šetření, které proběhlo ve výše uvedených dnech (na místní šetření dne 23.1.2015 dostala p. Kudráčová doporučený dopis, přesto nebyla přítomna, její byt zpřístupnil její synovec, ona později volala, že si dopis špatně přečetla), bylo provedeno zaměření nemovitosti, s důrazem na zjištění užitné plochy, která je využita pro stanovení výsledné porovnávací hodnoty, dále byla provedena fotodokumentace, která je uložena v archivu znalce, část i v příloze. K tomuto ocenění nebyla předložena nájemní či jiná smlouva, která by omezovala či jinak snižovala hodnotu vlastnictví a na tomto základě je ocenění provedeno. Na listech vlastnictví v části C je několik exekucí. Tyto skutečnosti jsou zohledněny v ocenění. 1.4 Výčet oceňovaných nemovitostí Rodinný dům čp. 75 – porovnávací metoda
2
2. POSUDEK: Oceňovaný bytový dům se nachází na okraji města Liberec, v k.ú. a části města Staré Pavlovice, v ulici generála Svobody. V sousedství je zahrádkářská osada (severovýchodně), rodinné či bytové domy, areál bývalé Tesly, před domem vede rušná ulice gen. Svobody, centrum města je vzdáleno cca 3 km (vzdušnou čarou cca 2 km), zastávka MHD (autobus) cca 200 metrů. Z hlediska bydlení jde o méně vhodné místo, a to zejména s ohledem na okolní hluk od dopravy. Vlastní dům je zděný, z cca poloviny podsklepený, když sklep je přístupný od severu, strop sklepa je klenutý, je zde umístěna studna. V přízemí je jeden byt, v patře dva a v podkroví opět jeden (obývaný p. Kudráčovou). Vstup do půdního prostoru není možný, schody chybí, údajně zde kdysi hořelo, prostory jsou dosud prý poškozené. Vytápění v domě je lokální, kamny na tuhá paliva, v bytech jsou koupelny se sprchovými kouty a WC, odpady z domu jsou svedeny do vybírací jímky (zřejmě s trativodem). Místním šetřením konstatuji absenci i základní údržby či oprav, zejména byt v podkroví má chybějící části oken (venkovní křídla), tepelná izolace vůči střeše také zcela chybí (obývané jsou i komory), rozvody vody jsou sice v plastu, ale po povrchu, apod. Střešní krytina je poškozená zejména na východní straně. Informativní obestavěný prostor je cca 1400 m3, zastavěná plocha 119,53 m2. Podle předaných podkladů pochází dům z roku 1898, z roku 1994 je datována údajná rekonstrukce bytu v podkroví. Bytový dům čp. 75 - id. 1/5 - porovnávací metoda Tržní hodnota oceňované nemovitosti se odhadne na základě porovnání s realizovanými nebo nabídkovými cenami obdobných (srovnatelných) nemovitostí – dále jen „vzorky“. Hodnota nemovitosti, propočtená dle konkrétního vzorku, se spočítá podle vzorce Hv = Cvz x Ku / Vvz x Vnem / Kf, kde Hv Cvz Ku Vvz Vnem Kf
hodnota dle vzorku, cena vzorku, koeficient úpravy na reálnou cenu, výměra vzorku, výměra oceňované nemovitosti, cenotvorný koeficient.
Charakteristika nemovitosti Stavba Konstrukce Stav Vlastnictví
činžovní dům cihlová zdevastovaný fyzická osoba
Výměry a dispozice
Podlaží 1. PP sklep přízemí pokoj pokoj pokoj pokoj kuchyň Koupelna + WC
výměry
112 x 0,4
6,99 + 3,73
užitná plocha [m2] 44,80 13,48 11,26 20,58 15,53 10,72 2,90
3
1.patro pokoj kuchyň koupelna pokoj pokoj kuchyň koupelna + WC podkroví kuchyně komora pokoj pokoj koupelna+WC v komoře
23,73 10,91 2,41 9,17 14,36 11,13 2,30
8,44 + 2,47
8,68 + 2,45
19,39 4,96 12,70 21,57 4,50 256,40 m2
Užitná plocha celkem Zastavěná plocha
120,00 m2
Pozemky Pol. číslo 1 2
pozemek
výměra [m2]
857 zastavěná plocha a nádvoří 858 zahrada
120 952
Celkem
1 072
Vzorek 1 RD ve Vratislavicích nad Nisou. Samostatně stojící dvougenerační rodinný dům s terasou. Dům prošel částečnou rekonstrukcí. Jsou zde nové omítky, podlahy, částečně rozvody a kuchyňská linka ve spodním bytě. RD je rozdělený na dvě bytové jednotky. V 1.NP je byt dispozičně řešen jako 2+1, v 2.NP je byt dispozičně řešen jako 4+1 s terasou. Oba byty mají vlastní kuchyni, obývací pokoj, ložnici, soc. zařízení a koupelnu. V 1.NP se dále nachází kotelna, sušárna a prádelna. Dům je částečně podsklepen. K domu náleží rovinatý udržovaný rozlehlý pozemek o celkové výměře 612 m². Součástí domu je velká zděná garáž. Do domu je přiveden plyn, elektrika, voda městská, kanalizace. Na pozemku se dále nachází studna. Dům je vytápěn plynovým kotlem. Nabízeno RK od 11.11.2014 Obdobná poloha, výrazně lepší stav, obdobná velikost pozemku.
Identifikace vzorku Datum zpracování
www.reality.cz - nabídka I93-EG0XIY 10.12.2014
Nabídková cena Ku = 0,85
2 899 000,- Kč koeficient úpravy na reálnou cenu
(929)
4
Charakteristika nemovitosti Stavba Konstrukce Stav Vlastnictví
rodinný dům samostatný cihla velmi dobrý osobní
Výměry a dispozice Užitná plocha Zastavěná plocha Podlahová plocha
420,00 m2 401,00 m2 420,00 m2
Pozemky Pol. číslo 1
pozemek
výměra [m2] 786
Pozemek celkem
Celkem
786
Cenotvorné faktory Skup. cenotvorný faktor 1 Situace na trhu s nemovitostmi 1 Ostatní vlivy prodeje nařízená exekuce 2 Umístění v rámci mikroregionu 2 Ostatní místní vlivy 3 Konstrukční provedení 3 Dispoziční řešení 3 Provozní náklady, možnosti ekonom. využití 3 Stavebně technický stav výrazně lepší stav 3 Vliv příslušenství kotel na plyn
hodnota faktoru [%] *) 0 +20 0 0 0 0 0 +60 +20
Kf = 1,20 x 1,00 x 1,80 =
součet skupiny [%]
koef. Kf
+20
0
+80
2,16
*)
v rámci daného faktoru označuje kladná hodnota vyšší kvalitu vzorku oproti oceňované nemovitosti, záporná hodnota nižší kvalitu vzorku a nula shodu vzorku s oceňovanou nemovitostí Hv = 2 899 000,- Kč x 0,85 / 420,00 m2 x 256,40 m2 / 2,16 = 696 437,- Kč Míra shody (váha) 1
Vzorek 2 Dvougenerační RD se 2 prostornými byty v Chrastavě v ul. Družstevní nedaleko centra. V přízemí situován byt o velikosti 4+1. Tento byt je nyní pronajat. V 1.patře byt 3+1 mezipatře velká terasa asi 10 m2. V pokojích parkety, koberce. Ústřední vytápění na elektrokotel pro oba byty. Plyn přiveden na druhé straně ulice. V roce 2003 byl dům částečně rekonstruován: nová šindelová střecha a střešní okna, nové okapové svody. K domu patří dílna. Zahrada se skalkou je dobře udržovaná 632 m2. Nabízeno RK aktualizace 10.10.2014. Mírně horší poloha, lepší stav, menší pozemek.
5
Identifikace vzorku Datum zpracování
www.sreality.cz - nabídka 13PD152 10.12.2014
Nabídková cena Ku = 0,85
1 769 000,- Kč koeficient úpravy na reálnou cenu
Charakteristika nemovitosti Stavba Konstrukce Stav Vlastnictví
samostatně stojící cihlová dobrý neuvedeno
Výměry a dispozice Užitná plocha
290,00 m2
Cenotvorné faktory Skup. cenotvorný faktor 1 Situace na trhu s nemovitostmi 1 Ostatní vlivy prodeje nařízená exekuce 2 Umístění v rámci mikroregionu horší poloha 2 Ostatní místní vlivy 3 Konstrukční provedení 3 Dispoziční řešení 3 Provozní náklady, možnosti ekonom. využití 3 Stavebně technický stav částečná rekonstrukce, výrazně lepší stav 3 Vliv příslušenství vytápění - elektrokotel
hodnota faktoru [%] *) 0 +20
součet skupiny [%]
koef. Kf
+20
-10 0 0 0 0 +60
-10
+20
+80
Kf = 1,20 x 0,90 x 1,80 =
1,944
*)
v rámci daného faktoru označuje kladná hodnota vyšší kvalitu vzorku oproti oceňované nemovitosti, záporná hodnota nižší kvalitu vzorku a nula shodu vzorku s oceňovanou nemovitostí Hv = 1 769 000,- Kč x 0,85 / 290,00 m2 x 256,40 m2 / 1,944 = 683 865,- Kč Míra shody (váha) 1
Vzorek 3 RD v Liberci - Krásné Studánce, s velkou stodolou a zahradou v okrajové části Liberce - Krásné Studánce. Dům je zděný o dvou podlažích. V přízemí se nalézá byt 3+1 se sociálním zařízením a v podkroví
6
2+1 s komorami. Možnost rekonstrukce půdních prostor k bydlení. Dům je v původním stavu, střecha je plně funkční. Dům je situovaný u hlavní komunikace Pozemek 1043 m2. Nabízeno RK od 22.8.2014, aktualizace 12.11.2014. Obdobná poloha, lepší stav, obdobná velikost pozemku.
Identifikace vzorku Datum zpracování
www.reality.cz - nabídka K58-001700 10.12.2014
Nabídková cena Ku = 0,85
1 890 000,- Kč koeficient úpravy na reálnou cenu
Charakteristika nemovitosti Stavba Konstrukce Stav Vlastnictví
samostatně stojící cihlová dobrý neuvedeno
Výměry a dispozice Užitná plocha Zastavěná plocha Podlahová plocha
430,00 m2 760,00 m2 430,00 m2
Pozemky Pol. číslo 1
pozemek
výměra [m2] 1 043
Pozemek celkem
Celkem
1 043
Cenotvorné faktory Skup. cenotvorný faktor 1 Situace na trhu s nemovitostmi 1 Ostatní vlivy prodeje nařízená exekuce 2 Umístění v rámci mikroregionu 2 Ostatní místní vlivy
hodnota faktoru [%] *) 0 +20 0 0
součet skupiny [%]
koef. Kf
+20
0
7
3 Konstrukční provedení 3 Dispoziční řešení 3 Provozní náklady, možnosti ekonom. využití 3 Stavebně technický stav lepší stav 3 Vliv příslušenství
0 0 0 +30 0
Kf = 1,20 x 1,00 x 1,30 =
+30 1,56
*)
v rámci daného faktoru označuje kladná hodnota vyšší kvalitu vzorku oproti oceňované nemovitosti, záporná hodnota nižší kvalitu vzorku a nula shodu vzorku s oceňovanou nemovitostí Hv = 1 890 000,- Kč x 0,85 / 430,00 m2 x 256,40 m2 / 1,56 = 614 053,- Kč Míra shody (váha) 1
Závěrečný odhad tržní hodnoty oceňované nemovitosti Vzorek 1 Vzorek 2 Vzorek 3
696 437,- Kč 683 865,- Kč 614 053,- Kč
Vážený průměr hodnot
664 785,- Kč
Odhad tržní hodnoty oceňované nemovitosti Cena vlastnického podílu
660 000,- Kč 660 000,- Kč x 1 / 5 = 132 000,- Kč
Úkolem posudku je ocenit ideální pětinu nemovitosti, jde o bytový dům se čtyřmi byty, bez prohlášení vlastníka (rozdělení na jednotky), proto je odhadnutá hodnota dále snížena o 15 %. Výsledná porovnávací hodnota je tedy po zaokrouhlení 112 000,- Kč. Odhad tržní hodnoty "Bytový dům čp. 75 - id. 1/5 - porovnávací metoda"
112 000,- Kč
8
3. REKAPITULACE: Bytový dům čp. 75 - id. 1/5 - porovnávací metoda
112 000,- Kč
Celkem
112 000,- Kč Odhad tržní hodnoty činí
112 000,- Kč slovy:
stodvanácttisíc Kč V rámci místního šetření nebyla zjištěna věcná břemena, na LV je zapsáno zástavní právo exekutorské, zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu, předkupní právo, exekuční příkaz k prodeji, nařízení exekuce a zahájení exekuce, příslušenstvím nemovitosti jsou přípojky sítí, oplocení zahrady, vjezdová vrata, popř. další venkovní úpravy, zajišťující chod nemovitosti. V Jablonci nad Nisou, 26.1.2015 Ing. Zdeněk Miller Mlýnská 46 466 02 Jablonec nad Nisou 483 71 33 22,
602 433 451
Znalecká doložka: -----------------------Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím krajského soudu v Ústí nad Labem pod č.j. 4117/89 ze dne 01.11.1989 pro základní obor EKONOMIKA, odvětví ceny a odhady, zvl. specializace nemovitosti. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 4471-161/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace. Rozdělovník: 2x objednavatel 1x archív znalce (jako textový soubor na disketě)
9