ZNALECKÝ POSUDEK č. 4642 – 57 / 2016
o obvyklé ceně nemovité věci stpč. 4006/6 a ppč. 4006/2 se součástmi a příslušenstvím, v k.ú. Semily, obec a okres Semily.
Účel posudku:
stanovit obvyklou cenu nemovité věci zapsané k rozhodnému dni ocenění na listu vlastnictví č. 2321 pro k.ú.,, obec a okres Semily ve vlastnictví Misař Tomáš, za účelem uvažovaného prodeje.
Objednavatel posudku:
soudní exekutor Mgr. Marcela Petrošová, 17. listopadu 1a, 690 02 Břeclav usnesením čj. 160 EX 2177/15-51 ze dne 8.1.2016
Předpis pro ocenění:
zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění platném k rozhodnému dni ocenění.
Znalecký posudek vypracoval: Ing. Zdeněk Miller Mlýnská 46 466 02 Jablonec nad Nisou Znalecký posudek má 10 stran textu a 3 listy příloh. Rozhodný den ocenění – 24.5.2016
1. NÁLEZ: 1.1 Podklady předané objednavatelem: a) ústní údaje podle požadavků znalce b) výše uvedené usnesení, vč. výpisu z KN, popř. dalších dokladů 1.2 Podklady opatřené znalcem: a) ohledání, prohlídka a zaměření oceňované nemovitosti dne 24.5.2016 b) zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), v platném znění, dále jen zákon c) odhad tržní hodnoty dle Mezinárodních oceňovacích standardů IVS (The International Valuation Standards), s přihlédnutím ke standardu IVS 1 (Oceňování na základě tržní hodnoty) d) kniha “Oceňování nemovitostí IV.” - metodická příručka k zákonu a vyhlášce - autorský kolektiv (ing. Hallerová, ing. Stibůrek, ing. Vrabec a P. Weidenhoffer) e) skripta “Úřední oceňování majetku” - CERM Brno (Doc. Ing. Bradáč, DrSc., Ing. Krejčíř a Ing. Hallerová) f) časopis “Soudní inženýrství” - vydává VÚT Brno, Ústav soudního inženýrství g) aktuální znění publikace Malý lexikon obcí ČR h) publikace “Znalec” vydávaná Komorou soudních znalců i) zákon č. 183/2006 Sb. v platném znění - o územním plánování a stavebním řádu - stavební zákon, včetně prováděcích vyhlášek j) mapa města, popř. oblasti k) údaje získané v síti internet, popř. na katastrálním pracovišti či stavebním úřadě 1.3 Názvosloví Definice základních pojmů z oblasti oceňování. Cena Pojem cena je zpravidla používán pro požadovanou, nabízenou nebo zejména skutečně zaplacenou částku za zboží nebo službu. Může nebo nemusí mít vztah hodnotě, kterou věci přisuzují jiné osoby. Cena je nebo není zveřejněna, zůstává však historickým faktem. Hodnota Hodnota není skutečně zaplacenou, požadovanou nebo nabízenou cenou. Je to ekonomická kategorie, vyjadřující peněžní vztah mezi zbožím a službami, které lze koupit, na jedné straně, kupujícími a prodávajícími na druhé straně. Jedná se o odhad. Podle ekonomické koncepce hodnota vyjadřuje užitek, prospěch vlastníka zboží nebo služby k datu, k němuž se odhad hodnoty provádí. Existuje řada hodnot podle toho, jak jsou definovány (např. věcná hodnota, výnosová hodnota, střední hodnota, tržní hodnota ap. - viz dále), přitom každá z nich může být vyjádřena zcela jiným číslem. Cena zjištěná (též “administrativní cena”) Jedná se o ocenění podle platného cenového přepisu. Ocenění nemovitosti se v současné době provádí podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č.151/1997 Sb. ve znění zákona č.121/2000 Sb., o oceňování majetku. Cena reprodukční (též “reprodukční pořizovací cena”) Cena (věcná hodnota), za kterou by bylo možno stejnou nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. 2
Věcná hodnota Věcnou hodnotou věci rozumíme reprodukční cenu věci (viz výše) sníženou o přiměřené opotřebení. Nazývá se též cena časová popř. substanční hodnota, popř. nákladová. Tato metoda je pro účely stanovení obvyklé ceny spíše informativní, protože zúčastněné strany zajímá spíše užitek z nemovitosti plynoucí. Využití této hodnoty se jeví spíše pro účely pojištění. Výnosová hodnota Metoda stanovení výnosové hodnoty nemovitosti vychází z principu ocenění užitku z vlastnictví plynoucího ve formě dosaženého (resp. při dobrém hospodaření dosažitelného) ročního nájemného inkasovaného vlastníkem (pronajímatelem), sníženého o roční náklady na provoz. Do těchto nákladů je třeba započítat průměrné roční náklady na údržbu a správu, daň z nemovitosti, pojištění, apod. Předpokládá se, že nájemné se váže jak ke stavbě, tak k pozemku na němž stavba stojí. Výnosová hodnota vychází z předpokladu, že oceňovaná nemovitost bude v budoucnu vytvářet trvalý a udržitelný výnos (příjem), neboli čistý roční stabilizovaný výnos, který pro zjištění výnosové hodnoty kapitalizujeme. V podstatě se rovná výši jistiny, kterou by bylo nutno při dané úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z podniku (nemovitosti). Porovnávací hodnota Porovnávací metoda (též srovnávací, komparační) je vhodnou metodou v případě, že v daném místě a čase existuje pro daný typ nemovitosti dostatečně rozvinutý segment realitního trhu. Metoda vychází z porovnání realizované ceny podobných nemovitostí v podobných podmínkách. Porovnání ceny oceňované nemovitosti s cenami srovnávacích nemovitostí je zpravidla provedeno (korigováno) pomocí řady kritérií zohledňujících významné odlišnosti. Obvyklá (obecná) cena, tržní hodnota Obvyklá cena je cena, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. Je to tržní hodnota věci. Zjišťuje se metodou nákladovou, výnosovou nebo porovnávací resp. jejich vhodnou kombinací. Tržní cena Tržní cena se tvoří až při konkrétním prodeji resp. koupi, může se od zjištěné tržní hodnoty (obvyklé hodnoty) odlišovat, nezřídka i výrazně. 1.4 Dokumentace a skutečnost: V rámci místního šetření, které proběhlo dne 24.5.2016, bylo provedeno posouzení stavu celé nemovitosti, vč. příslušenství, byla změřena podlahová plocha jednotlivých místností, na místním šetření byl přítomen a potřebné informace sdělil p. Misař. Oceňovaný rodinný dům je zděný, nepodsklepený, přízemní s obytným podkrovím, k úplnému dokončení chybí barevná vrstva fasády a koupelna v přízemí (zde chybí finální podlaha, obklady, zařizovací předměty), nicméně objekt je běžně užíván, má číslo popisné. Vytápění je ústřední plynovým kotlem (z něho je i teplá voda), v přízemí podlahové a v podkroví radiátory (v koupelně rovněž podlahové). Objekt je napojen na elektřinu, vodovod a plyn, kromě toho je zde vlastní studna, odpady jsou svedeny do vlastní čističky. Kolaudace domu proběhla v prosinci 2014, dům je vyzděn z materiálu Porotherm 45 cm, stropy přízemí jsou z desek Hurdis do traverz. Nemovitost se nachází v jižní okrajové části města s přístupem po úzké asfaltové silnici, adresa Pod Vartou 799 je v registru pojišťovny vyhodnocena pod č. 2 z hlediska povodní (č. 1 bez rizika, č. 4 je nepojistitelné) a čísly 2 z hlediska kriminality i rizika vloupání.
3
2. POSUDEK: 2.1 Volba metody ocenění Ocenění předmětné nemovité věci je provedeno porovnávací metodou na bázi tržních hodnot. Tato metoda je vhodná zejména při nalezení dostatečného počtu vzorků pro porovnání (ať již realizovaných či pouze nabízených k prodeji). Porovnávací metoda je způsobem stanovení hodnoty nemovitosti pomocí souboru cen obdobných (porovnatelných) nemovitostí v daném místě a čase, očištěného o extrémní případy spekulativních cen, nebo cen, které z jiných důvodů zásadně vybočují ze souboru porovnatelných nemovitostí (sledováním trhu v místě a čase). Pro úpravu použitých vzorků jsou použity cenotvorné faktory s popisem.
Pozemek zhodnocený stavbou - porovnávací metoda Tržní hodnota oceňované nemovitosti se odhadne na základě porovnání s realizovanými nebo nabídkovými cenami obdobných (srovnatelných) nemovitostí – dále jen „vzorky“. Hodnota nemovitosti, propočtená dle konkrétního vzorku, se spočítá podle vzorce Hv = Cvz x Ku / Vvz x Vnem / Kf, kde Hv Cvz Ku Vvz Vnem Kf
hodnota dle vzorku, cena vzorku, koeficient úpravy na reálnou cenu, výměra vzorku, výměra oceňované nemovitosti, cenotvorný koeficient.
Charakteristika nemovitosti Stavba Konstrukce Stav Vlastnictví
rodinný dům samostatný cihlová novostavba fyzická osoba
Výměry a dispozice Podlaží Podkroví pokoj pokoj pracovna (šatna) pokoj koupelna chodba Přízemí schody chodba kuchyň obývací pokoj budoucí koupelna technická místnost Užitná plocha celkem
výměry
15,32 - 0,44 15,91 - 2,18 13,51 - 0,33 4,94 + 2,08
6,52 + 3 32,72 + 0,54
užitná plocha [m2] 14,88 13,73 3,46 13,18 9,38 7,02 3,05 9,52 21,86 33,26 4,83 2,05 136,22 m2
4
Pozemky Pol. číslo 1 2
pozemek 4006/2 – trvalý travní porost 4006/6 – zastavěná plocha a nádvoří
Celkem
výměra [m2] 870 96 966
Vzorek 1 Novostavba rodinného domu v obci Huntířov. Dům se 2 obytnými podlažími je obklopen slunnou zahradou o výměře cca 800 m2, má 2 terasy (jedna zastřešená) a parkovací stání u přístupové komunikace. Součástí domu o velikosti 6+1 je zádveří, moderní kuchyň s vestavěnými spotřebiči, 2 obývací pokoje se vstupem na terasu, koupelna, WC, komora, technická místnost (kotelna), dřevěné schodiště do 2. NP se 4 pokoji, koupelnou s WC a balkónem. Dům je napojen na obecní vodovod, má vlastní ČOV, vytápění je zajištěno kotlem na tuhá paliva (v 1. NP podlahové topení, ve 2. NP radiátory). Nabízeno RK za 3,99 M Kč, aktualizace 2.6.2016 Mírně horší poloha, obdobný stav, obdobná velikost pozemku.
Identifikace vzorku Datum zpracování
www.sreality.cz - ID zakázky 040-N01776 09.06.2016
Nabídková cena Ku = 0,90
3 990 000,- Kč koeficient úpravy na reálnou cenu
Charakteristika nemovitosti Stavba Konstrukce Stav Vlastnictví
rodinný dům samostatný cihlová novostavba neuvedeno
Výměry a dispozice Užitná plocha Zastavěná plocha
178,00 m2 85,00 m2
Pozemky Pol. číslo 1
pozemek Plocha pozemku
Celkem
výměra [m2] 913 913
5
Cenotvorné faktory Skup. cenotvorný faktor 1 Situace na trhu s nemovitostmi 1 Ostatní vlivy prodeje nařízené exekuce 2 Umístění v rámci mikroregionu vzorek horší poloha 2 Ostatní místní vlivy 3 Konstrukční provedení 3 Dispoziční řešení 3 Provozní náklady, možnosti ekonom. využití 3 Stavebně technický stav 3 Vliv příslušenství
hodnota faktoru [%] *) 0 +20
součet skupiny [%]
koef. Kf
+20
-10 0 0 0 0 0 0
Kf = 1,20 x 0,90 x 1,00 =
-10
0 1,08
*)
v rámci daného faktoru označuje kladná hodnota vyšší kvalitu vzorku oproti oceňované nemovitosti, záporná hodnota nižší kvalitu vzorku a nula shodu vzorku s oceňovanou nemovitostí Hv = 3 990 000,- Kč x 0,90 / 178,00 m2 x 136,22 m2 / 1,08 = 2 544 559,- Kč Míra shody (váha) 1
Vzorek 2 Rodinný dům v Horské Kamenici. Pozemek o rozloze 3060m2 je téměř rovinný. Dům prošel v roce 2010 rekonstrukcí, výměna oken za plastová a další interiérové úpravy. Dispozičně nabízí v přízemí: vstupní chodbu, kuchyň s jídelním koutem, prostorný obývací pokoj s krbem, koupelnu s vanou a WC. Dřevěným schodištěm se vchází do podkroví, kde jsou dva pokoje a další WC. Z přízemí vede schodiště do suterénu, kde je technická místnost s bojlerem a další místnost jako sklad. Celková užitná plocha domu je 140m2. Voda vlastní-dvě studny a septik. Na zahradě u domu je nově zbudovaná stylová dřevostavba, zateplená, s vlastním sociálním zařízením a sprchovým koutem, vstupní chodbou, obývacím pokojem a ložnicí. K domu náleží ještě pozemek před plotem o výměře 433 m2 s parkovací plochou ze zámkové dlažby. Nabízeno RK za 3 M Kč, aktualizace 4.5.2016. Mírně horší poloha, obdobný stav, větší pozemek.
Identifikace vzorku Datum zpracování
www.sreality.cz - ID zakázky 040-N01871 09.06.2016
Nabídková cena Ku = 0,90
3 000 000,- Kč koeficient úpravy na reálnou cenu
Charakteristika nemovitosti Stavba Konstrukce Stav Vlastnictví
rodinný dům samostatný cihlová velmi dobrý neuvedeno
6
Výměry a dispozice Užitná plocha Zastavěná plocha
140,00 m2 60,00 m2
Pozemky Pol. číslo 1
pozemek
výměra [m2] 3 553
Plocha pozemku
Celkem
3 553
Cenotvorné faktory Skup. cenotvorný faktor 1 Situace na trhu s nemovitostmi 1 Ostatní vlivy prodeje nařízené exekuce 2 Umístění v rámci mikroregionu vzorek horší poloha 2 Ostatní místní vlivy 3 Konstrukční provedení 3 Dispoziční řešení 3 Provozní náklady, možnosti ekonom. využití 3 Stavebně technický stav 3 Vliv příslušenství
hodnota faktoru [%] *) 0 +20
součet skupiny [%]
koef. Kf
+20
-10 0 0 0 0 0 0
Kf = 1,20 x 0,90 x 1,00 =
-10
0 1,08
*)
v rámci daného faktoru označuje kladná hodnota vyšší kvalitu vzorku oproti oceňované nemovitosti, záporná hodnota nižší kvalitu vzorku a nula shodu vzorku s oceňovanou nemovitostí Hv = 3 000 000,- Kč x 0,90 / 140,00 m2 x 136,22 m2 / 1,08 = 2 432 500,- Kč Míra shody (váha) 1
Vzorek 3 Novostavba dřevěného roubeného domu v obci Jilemnice. Dispoziční řešení přízemí: hlavní obytná místnost je velkoryse otevřena do podkroví a s podkrovím je dále propojena otevřeným celodřevěným schodištěm, které je přisazeno do rohu místnosti. Schodiště s interiérem domu tvoří materiálový a kompoziční celek. Na hlavní společenský prostor je napojena kuchyň s kuchyňskou linkou ve tvaru L a jídelním koutem. Dále se zde nachází dvě obytné místnosti. Koupelna s vanou, sprchovým koutem, bidetem a geberitem (závěsnou toaletou), technická místnost a zádveří. V podkroví domu je otevřená galerie, dvě obytné místnosti a koupelna s masážním sprchovým koutem a toaletou. Na podlahách jsou položeny plovoucí podlahy a dlažba. Okna dřevěná špaletová s dvojskly. Interiérové dveře z masivu. Vytápění a ohřev vody zajišťuje automatické tepelné čerpadlo případně krbová kamna s rozvodem teplého vzduchu do obytných místností. Pitná voda je zajištěna z vlastní studny. Odpad sveden do kanalizace. Střecha sedlová. Na pozemku je vybudováno kryté parkovací stání. Zahrada upravená s nově vybudovaným okrasným jezírkem. Nabízeno RK aktualizace 9.6.2016, rezervace. Mírně horší poloha, lepší stav, větší pozemek.
7
Identifikace vzorku Datum zpracování
www.sreality.cz - ID zakázky 211 09.06.2016
Nabídková cena Ku = 0,97
4 286 000,- Kč koeficient úpravy na reálnou cenu
Charakteristika nemovitosti Stavba Konstrukce Stav Vlastnictví
rodinný dům samostatný dřevěná novostavba neuvedeno
Výměry a dispozice Užitná plocha Zastavěná plocha
176,00 m2 107,00 m2
Pozemky Pol. číslo 1
pozemek
výměra [m2] 1 302
Plocha pozemku
Celkem
1 302
Cenotvorné faktory Skup. cenotvorný faktor 1 Situace na trhu s nemovitostmi 1 Ostatní vlivy prodeje nařízené exekuce 2 Umístění v rámci mikroregionu vzorek mírně horší poloha 2 Ostatní místní vlivy 3 Konstrukční provedení 3 Dispoziční řešení 3 Provozní náklady, možnosti ekonom. využití 3 Stavebně technický stav 3 Vliv příslušenství lepší stav Kf = 1,20 x 0,95 x 1,10 =
hodnota faktoru [%] *) 0 +20
součet skupiny [%]
koef. Kf
+20
-5 0 0 0 0 0 +10
-5
+10
1,254
*)
v rámci daného faktoru označuje kladná hodnota vyšší kvalitu vzorku oproti oceňované nemovitosti, záporná hodnota nižší kvalitu vzorku a nula shodu vzorku s oceňovanou nemovitostí
8
Hv = 4 286 000,- Kč x 0,97 / 176,00 m2 x 136,22 m2 / 1,254 = 2 565 988,- Kč Míra shody (váha) 1
Závěrečný odhad tržní hodnoty oceňované nemovitosti Vzorek 1 Vzorek 2 Vzorek 3
2 544 559,- Kč 2 432 500,- Kč 2 565 988,- Kč
Vážený průměr hodnot
2 514 349,- Kč
Odhad tržní hodnoty oceňované nemovitosti
2 500 000,- Kč
Odhad tržní hodnoty "Pozemek zhodnocený stavbou - porovnávací metoda" 2 500 000,- Kč
Na předloženém listu vlastnictví je zapsáno věcné břemeno, kde oprávněným je ČEZ distribuce. Věcné břemeno zřizování a provozování vedení Jde o přípojku elektro, součástí podkladů k ocenění je i příslušná smlouva, vlastníka oceňovaného domu toto břemeno nijak neomezuje (naopak bez této přípojky by neměl elektřinu), a proto jej hodnotím částkou 0,- Kč
Zpracované ocenění zohledňuje všechny znalci známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty a nebyly shledány žádné skutečnosti svědčící o nepravdivých, zkreslených či zavádějících informacích. Výsledná stanovená tržní hodnota je pouze základem pro stanovení ceny mezi prodávajícím a kupujícím a tato cena se může od stanovené hodnoty lišit podle konkrétních podmínek obchodního případu. Stanovená výše tržní hodnoty představuje částku, za kterou lze za současné situace na konkrétním trhu oceňovaný majetek zobchodovat, a to bez ohledu na statut prodávajícího a kupujícího. Znalec prohlašuje, že nemá a ani v budoucnu mít nebude prospěch z činností souvisejících s předmětem ocenění. Odměna získaná za provedené ocenění není závislá na stanovených hodnotách.
9
3. REKAPITULACE: Pozemek zhodnocený stavbou - porovnávací metoda
2 500 000,- Kč
Celkem
2 500 000,- Kč Odhad tržní hodnoty činí
2 500 000,- Kč slovy:
dvamiliónypětsettisíc Kč V rámci místního šetření byla zjištěna věcná břemena, která jsou oceněna, na LV je dále zapsáno zástavní právo smluvní, zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu, zahájení exekuce a exekuční příkaz k prodeji.
V Jablonci nad Nisou, 9.6.2016 Ing. Zdeněk Miller Mlýnská 46 466 02 Jablonec nad Nisou 483 71 33 22,
602 433 451
Znalecká doložka: -----------------------Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím krajského soudu v Ústí nad Labem pod č.j. 4117/89 ze dne 01.11.1989 pro základní obor EKONOMIKA, odvětví ceny a odhady, zvl. specializace nemovitosti. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 4642-57/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace. Rozdělovník: 2x objednavatel + elektronická verze v pdf 1x archív znalce (elektronická verze v pdf)
10
