ZNALECKÝ POSUDEK číslo 3134/21/2015 6
NEMOVITOST:
Rodinný dům
Adresa nemovitosti: Katastrální údaje: Ostatní stavby: Pozemky: Vlastník stavby: Vlastník pozemku:
Bratří Sedláčků 633 / 49, 721 00 Ostrava - Svinov Kraj Moravskoslezský, okres Ostrava-město, obec Ostrava, k.ú. Svinov, kód k.ú. 715506, LV 5 1098/2 Jaroslav Karola, Bratří Sedláčků 633/49, 72100 Ostrava, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Jaroslav Karola, Bratří Sedláčků 633/49, 72100 Ostrava, spoluvlastnický podíl: 1 / 1
OBJEDNATEL :
Exekutorský úřad Praha 6; č. j. 180 Ex 10506/14, obj. 10.12.2014
Adresa objednatele: Bělohorská 270 / 17, 169 00 Praha 6 telefon: IČ:
e-mail: DIČ:
ZHOTOVITEL :
Ing. František Císař
Adresa zhotovitele:
U Sadu 25 293 / 25, 747 20 Vřesina u Hlučína telefon: 595031042, 602856132 e-mail:
[email protected] IČ: 40305864 DIČ:
ÚČEL OCENĚNÍ: Pro účely provedení exekuce ve věci č. j. 180 Ex 10506/14, obj. 10.12.2014
Datum místního šetření: Počet stran:
15 stran
16.1.2015
Datum zpracování : Počet příloh:
Posudek se předává objednateli ve čtyřech vyhotoveních.
27.1.2015 6
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Rekonstrukce:
stavba dokončena v r. 1964 rekonstrukce v r. 2000
dílčí, podlahy v 1.N.P.
SOUČASNÝ STAV Konstrukce: Využití: Okolí: Příjezd: Přípojky:
zděné bydlení bytová zóna zpevněná komunikace / voda / kanalizace / elektro
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci: Počet obyvatel: Stavebně technický stav stavby: Vytápění: Energetický průkaz stavby:
/ plyn telefon
MHD železnice dálnice/silnice I. tř Širší centrum - zástavba RD 297 421 dobře udržovaná ústřední - plyn Není
autobus silnice II.,III.tř
RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ
4+1
PP RD Obytná/ Nebyt. m2 133 / 0
Garáž Pozemky výměra ks 0
m2 166
OP
ZP
Rozestavěnost
m3 577
m2 69
% 100,00
Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Jedná se o městský obvod Svinov Statutárního města Ostrava. město Ostrava má 297 421 obyvatel. Město Ostrava je vybaveno sítí všech obchodů a služeb. Jsou zde nemocnice, polikliniky, lékárny, banky, pojišťovny, městská policie, státní policie, pošty, mateřské školy, základní školy, střední školy a vysoké školy. Město Ostrava je vybaveno všemi inženýrskými sítěmi. Dopravní spojení MHD, autobusové a železniční. Nemovitost rodinného domu č. p. 633 a pozemku parc. č. 1098/2 se nachází v místní části Svinov. Podle schváleného územního plánu se pozemek nachází v zastavěném území města a využití území je v souladu s platným územním plánem města. Nemovitosti se nacházejí na ulici Bratří Sedláčků. Přístup a příjezd k nemovitosti rodinného domu č. p. 633 a na pozemek parc. č. 1098/2 je z ulice Bratří Sedláčků. V této ulici jsou rovněž uloženy všechny inženýrské sítě. Podle Zprávy o nebezpečí povodně České asociace pojišťoven se pozemek parc. č. 1098/2 z LV č. 5 nachází v zóně 4 zóna s vysokým nebezpečím výskytu povodně.
Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Širší centrum - zástavba RD Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem):
nákupní zóna ostatní MHD železnice dálnice/silnice I. tř
-2-
autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Pan Jaroslav Karola byl řádně a včas obeslán. Místního šetření se bez omluvy nezúčastnil. Rodinný dům nebyl zpřístupněn. Ocenění bylo provedeno na základě informací sousedů, kteří poskytli znalci částečné informace o dispozičním řešení a vybavení rodinného domu. Předmětem ocenění je pravý krajní řadový dům č. p. 633 v Ostravě, k. ú. Svinov. Rodinný dům má dvě nadzemní podlaží, bez podkroví a je podsklepený. Rodinný dům je zděný z cihel, tl. zdí 45 cm, základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Stropní konstrukce jsou železobetonové s rovným podhledem. Střecha je plochá, střešní krytina z asfaltových svařovaných pásů. Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu úplné. Okna jsou dřevěná dvojitá. Dveře dřevěné hladké plné. Vytápění ústřední na zemní plyn. Elektroinstalace světelná a motorová. Je proveden vnitřní rozvod studené a teplé vody, vnitřní kanalizace a zemního plynu. Příprava teplé vody v elektrickém zásobníkovém ohřívači. Schodiště železobetonové. Vnitřní omítky jsou vápenné štukové. Vnější omítky jsou ze škrábaného břízolitu. Je instalován bleskosvod. Ostatní konstrukce a vybavení nebyly zjištěny. Stavba slouží jako rodinný dům k bydlení. V rodinném domě se nachází jeden samostatný byt s příslušenstvím. V 1.P.P. se nachází schodiště, předsíň, kotelna a sklepy. V 1.N.P. se nachází předsíň, kuchyň, dvě obytné místnosti, schodiště, záchod a koupelna. V 2.N.P. se nachází předsíň, kuchyň, jedna obytná místnost, záchod a koupelna. Dle vyjádření sousedů byl rodinný dům dán do užívání v roce 1964. V průběhu dosavadního užívání byla provedena v roce 2000 výměna podlah v 1.N.P. Rodinný dům byl při povodni v roce 1997 zaplaven vodou do úrovně 1.N.P. Příslušenstvím stavby rodinného domu jsou venkovní úpravy - přípojky inženýrských síti, zpevněné plochy a oplocení.
Technický popis oceňované nemovitosti Stavba dokončena v r. 1964 Dílčí rekonstrukce v r. Celková rekonstrukce v r. Stavebně technický stav: dobře udržovaná Energetický průkaz stavby: Není Rekonstrukce stavby: celková dílčí střecha fasáda, zateplení okna, dveře interiér
Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky (veř./vl.): Přístupová komu.: Využití:
/ voda zpevněná bydlení
/ kanalizace / plyn / elektro nezpevněná přes pozemky parc. číslo pronájem podnikání bydl. a podnik.
telefon část. obsazen
volný objekt
Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace
Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 5 Kraj: Obec: Ulice:
CZ080 Moravskoslezský 554821 Ostrava Bratří Sedláčků
Okres: Katastrální území: č.o.:
CZ0806 Ostrava-město 715506 Svinov 49
Vlastníci FO
RČ:
Podíl Jaroslav Karola
Bratří Sedláčků 633/49, 72100 Ostrava
Stavby část obce Svinov
Pozemky 1098/2
Pozemková parcela
stavba je součástí pozemku ANO
č.p. 633
Rodinný dům Parcela KN
166 m
-3-
1/1
na pozemku p.č. 1098/2 2
zastavěná plocha a nádvoří
Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název podlaží 1.P.P. 1.N.P. 2.N.P.
Zastavěná plocha 68,73 m2 68,73 m2 68,73 m2
Výpočet obestavěného prostoru Název 1.P.P. 68,73*2,30 1.N.P. 68,73*2,90 krov 68,73*3,20 Obestavěný prostor - celkem:
= = = =
Konstrukce
Popis
Základy Zdivo Stropy Střecha Krytina Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Fasádní omítky Vnější obklady Vnitřní obklady Schody Dveře Okna Podlahy obytných místností Podlahy ostatních místností Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyně Vnitřní vybavení Záchod Ostatní
betonové pasy s izolací zděné tl. 45 cm železobetonové Plochá střecha Asfaltové svařované pásy pozinkovaný plech vápenné, štukové Škrábaný břízolit Chybí běžné keramické obklady Železobetonové hladké plné dveře dřevěná dvojitá Dřevěné podlahy keramická dlažba ústřední na zemní plyn světelná, třífázová bleskosvod ocelové trubky, studená i teplá voda bojler zemní plyn PVC Nezjištěno umyvadlo, vana splachovací chybí
Zastavěná plocha Obestavěný prostor Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
Započitatelná plocha podlaží 27,00 m2 54,98 m2 50,85 m2
[m2] [m3] [Kč/m3] % Kč roků roků % Kč
69 577,33 4 200 100,00 2 424 794 51 49 51,00 1 188 149
-4-
Obestavěný prostor 158,08 m3 199,32 m3 219,94 m3 577,33 m3
Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků 2
Předmětem ocenění je pozemek parc. č. 1098/2 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 166 m z LV č. 5 pro obec Ostrava, k. ú. Svinov. Výhradním vlastníkem pozemku je Jaroslav Karola, Bratří Sedláčků 633/49, 721 00 Ostrava - Svinov. U pozemku souhlasí právní stav se stavem fyzickým. Na pozemku parc. č. 1098/2 je postavený rodinný dům č. p. 633. Podle Zprávy o nebezpečí povodně se pozemek parc. č. 1098/2 z LV č. 5 nachází v zóně 4 - zóna s vysokým nebezpečím výskytu povodně. Ve Statutárním městě Ostrava je v platnosti Cenová mapa stavebních pozemků č. 15. Podle této cenové mapy je v dané 2 oblasti cena stavebních pozemků 650 Kč/m .
Druh pozemku
Parcela č.
zastavěná plocha a nádvoří Celková výměra pozemků:
1098/2
Výměra m2 166 166
Jednotková cena Vlastnický podíl Kč/m2 650 1/1 Hodnota pozemků celkem:
Celková cena pozemku Kč 107 900 107 900
STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY Obvyklou cenou se podle zákona č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného nebo obdobného majetku. Základem pro zjištění obvyklé ceny je porovnání cen, kterých by bylo dosaženo v daném místě a čase u stejných nebo podobných nemovitostí. Žádný zákon nestanoví závaznou metodiku pro stanovení obvyklé ceny. Specifické metody jsou v současnosti vytvářeny profesními organizacemi znalců a odhadců, organizacemi zabývajícími se výukou a studiem oceňování nemovitostí, peněžními ústavy apod. Pro stanovení obvyklé ceny rodinného domu bylo provedeno vyhodnocení trhu s nemovitostmi. Bylo provedeno vyhodnocení údajů z realitního trhu, vlastního průzkumu trhu s nemovitostmi, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb. Bylo zjištěno, že s obdobnými nemovitostmi se obchoduje. Pro stanovení obvyklé ceny rodinného domu č. p. 633 porovnávací metodou jsou k dispozici srovnávací rodinné domy v Ostravě a nejbližším okolí. Pro porovnání oceňovaného rodinného domu byly použity ceny rodinných domů nabízené na trhu s nemovitostmi v dané lokalitě ve 4. čtvrtletí 2014. Jedná se o rodinné domy podobné velikosti, podobného dispozičního řešení, srovnatelného stáří a podobné stavebně technické konstrukce. Výčet místností Název podlaží Název místnosti 1.P.P. 1.P.P. - sklepy 1.P.P. - celkem 1.N.P. 1.N.P. 1.N.P. - celkem 2.N.P. 2.N.P. 2.N.P. - celkem
Podlahová plocha
Koeficient
Započitatelná plocha
54,00 m2 54,00 m2
0,50
27,00m2 27,00 m2
54,98 m2 54,98 m2
1,00
54,98m2 54,98 m2
50,85 m2 50,85 m2
1,00
50,85m2 50,85 m2
-5-
Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita
Užitná plocha
Pozemek Dispozice Požadovaná cena
Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m2 m2 Ostrava - Vítkovice, ul. Nerudova
180,00
288
3+1, 1+1
Kč 1 679 000
Jednotková Koeficient cena celkový Kč/m2 9 328
KC 0,80
Upravená cena Foto Kč/m2 7 462
Jedná se o řadový krajní rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, částečné podkroví a je částečně podsklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění ústřední na zemní plyn. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody, zemního plynu, kanalizace a elektro NN. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Vlastní příjezd z místní komunikace.
Vřesina
400,00
1 835
2 x 3+1
4 000 000
10 000
0,80
8 000
Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má dvě nadzemní podlaží, bez podkroví a je podsklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Střecha je plochá. Vytápění ústřední na zemní plyn a na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody, zemního plynu, kanalizace a elektro NN. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Vlastní příjezd z místní komunikace.
Vřesina, ulice Hlavní
180,00
308
4+1
1 650 000
9 167
0,80
7 334
Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, částečné podkroví a je částečně podsklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění ústřední na zemní plyn. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody, zemního plynu, kanalizace a elektro NN. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Vlastní příjezd z místní komunikace.
Ostrava - Mariánské Hory, ul. Čelakovského
250,00
233
5+1
2 345 000
9 380
0,80
7 504
Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, částečné podkroví a je podsklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění ústřední na zemní plyn. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody, zemního plynu, kanalizace a elektro NN. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Vlastní příjezd z místní komunikace.
Ostrava - Lhotka, ul. Ttěsnohlídkova
239,00
837
3+1
2 400 000
10 042
0,80
8 034
Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, bez podkroví a je částečně podsklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu bez izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění ústřední na zemní plyn. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody, zemního plynu, kanalizace a elektro NN. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Vlastní příjezd z místní komunikace.
Ostrava - Proskovice 215,00
908
4+1, 3+1
2 195 000
10 209
0,80
Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má dvě nadzemní podlaží, bez podkroví a je částečně podsklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu bez izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění ústřední na zemní plyn. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody, zemního plynu, kanalizace a elektro NN. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Vlastní příjezd z místní komunikace.
-6-
8 167
Z výše uvedeného vyplývá, že uvedený rodinný dům č. p. 633 v Ostravě, k. ú. Svinov s příslušenstvím a pozemkem z LV č. 5 je v daném místě a čase obchodovatelný v rozmezí od 7 333 Kč/m2 do 8 167 Kč/m2 podlahové plochy rodinného domu. Vzhledem k poloze, umístění, stavebně techickému stavu a vybavení rodinného domu č. p. 633 s příslušenstvím a pozemkem stanovuji obvyklou cenu v polovině uvedeného intervalu tj. 7 800 Kč/m2. Pro stanovení ceny v místě a čase obvyklé byly dále posuzovány další rozhodující skutečnosti: Silné stránky nemovitosti - Pěší dostupnost na zastávku MHD, autobusu a železnice - Klidná lokalita v širším centru obce se zástavbou rodinných domů - Bezproblémové okolí rodinného domu - Nemovitosti ve výhradním vlastnictví - Dobrý stavebně technický stav Slabé stránky nemovitosti - Nebyly zjištěny Jednotková cena stanovená srovnávací metodou byla stanovena na 7 800 Kč/m2 podlahové plochy rodinného domu. Bylo přihlíženo ke všem skutečnostem ovlivňujícím cenu, zejména lokalitu, stavebně technický stav, velikost rodinného domu a poptávku realitního trhu.
Stanovení obvyklé ceny rodinného domu č. p. 633 srovnávací metodou Jednotková cena podlahové plochy rodinného domu: 7 800 Kč/m2 Podlahová plocha rodinného domu: 132,83 m2
Stanovení obvyklé ceny: 132,83 m2 x 7 800 Kč/m2 = 1 036 074 Kč
Obvyklá cena oceňovaného rodinného domu č. p. 633 s příslušenstvím a pozemkem z LV č. 5 v Ostravě, k. ú. Svinov stanovená porovnávací metodou činí ke dni odhadu 1 036 074 Kč, po zaokrouhlení
1 040 000 Kč slovy:
jedenmiliónčtyřicettisíc Kč
-7-
Závěr a) Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí činí ke dni odhadu celkem
LV č. 5 Výhradního vlastnického podílu o velikosti 1/1 na nemovitosti rodinného domu č. p. 633 s příslušenstvím a pozemku parc. č. 1098/2 z LV č. 5 v Ostravě, k ú. Svinov, Katastrální úřad pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Ostrava, činí podle tohoto odhadu k datu ocenění
1 040 000 Kč b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostmi LV č. 5 – nestanoví se Nájemní právo – nezjištěno Věcná břemena – nezjištěno
c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou – viz odst. b
d) Výsledná obvyklá cena oceňovaných nemovitostí
LV č. 5 Výhradního vlastnického podílu o velikosti 1/1 na nemovitosti rodinného domu č. p. 633 s příslušenstvím a pozemku parc. č. 1098/2 z LV č. 5 v Ostravě, k ú. Svinov, Katastrální úřad pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Ostrava, činí podle tohoto odhadu k datu ocenění
1 040 000 Kč slovy:
jedenmiliónčtyřicettisíc Kč
-8-
Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 5 ze dne 18.12.2014 Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti
počet stran A4 v příloze 3 1 1 1
Ve Vřesině u Hlučína 27.1.2015
Ing. František Císař U Sadu 25 747 20 Vřesina u Hlučína
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 30.1.1990, č.j. Spr. 1176/90, pro základní obor 1.) ekonomika, 2.) stavebnictví, pro odvětví 1.) ceny a odhady nemovitostí, 2.) stavby obytné, stavební odvětví různá, specializace pozemní stavby. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3134/21/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 3134/21/2015.
-9-
- 10 -
- 11 -
- 12 -
Snímek katastrální mapy
- 13 -
Fotodokumentace nemovitosti
Pohled severozápadní
Pohled jihozápadní z komunikace
Pohled východní na vstup do domu - 14 -
Mapa oblasti
- 15 -
