ZNALECKÝ POSUDEK číslo 2912/121/2013 6
Byt č. 3/5 NEMOVITOST: Kostelní 3, Vidnava Adresa nemovitosti: Kraj Olomoucký, okres Jeseník, obec Vidnava, k.ú. Vidnava, kód k.ú. 781711, LV 431 Katastrální údaje: Ostatní stavby: st. 4 Pozemky: Steriani Kabrhélová, Obránců míru 635/55, 70300 Ostrava, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník bytu: Vlastník podílu na stavbě a Steriani Kabrhélová, Obránců míru 635/55, 70300 Ostrava, spoluvlastnický podíl: 652 /3962 pozemku: Exekutorský úřad Praha 6; č. j. 180 Ex 11090/12, , obj. ze dne 27.6.2013 Bělohorská 270 / 17, 160 12 Praha 6
OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
IČ: DIČ:
e-mail:
telefon: 595031042, 602856132 fax: 595031042
e-mail:
[email protected]
Ing. František Císař U Sadu 293 / 25, 74720 Vřesina
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
IČ: 40305864 DIČ:
ÚČEL OCENĚNÍ:
Pro účely provedení exekuce ve věci č. j. 180 Ex 11090/12, obj. ze dne 27.6.2013
Datum místního šetření: Počet stran:
telefon: fax:
17 stran
23.7.2013
Datum zpracování :
30.7.2013
Počet příloh:
8
Posudek se předává objednateli ve čtyřech vyhotoveních.
Nemovitost: Bytová jednotka č. 3/5 s podílem 652/3962 na společných částech domu č. p. 3 a pozemku parc. č. st. 4 ve Vidnavě, k. ú. Vidnava SOUČASNÝ STAV Konstrukce: zděné Využití: bydlení Okolí: bytová zóna Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky:voda, kanalizace,, elektro, plyn, zpevněný příjezd
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): autobus, železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. Tř, silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum obce – smíšená zástavba Stavebně technický stav stavby: dobře udržovaná, průměrný stav Vytápění: lokální plynové
3
Počet podlaží celkem: Bytová jednotka Č.p./č.jedn. Podlaží
3/5
2.N.P.
Typ
2+1
z toho podzemní:
1
z toho nadzemní:
PP bytu Balkon, Sklad Garáž. Lodžie, Sklípek stání Terasa
2
Počet bytů/nebytů
8/0
Obvyklá cena Celková Započitatelná Podíl na plocha plocha společných částech jednotky domu a pozemku jednotky
m2
m2
m2
ks
m2
m2
67,01
0,00
0,00
0
67,01
67,01
Kč/m2
652 / 3 962
4 775 Kč/m2
REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav
Obvyklá cena
268 000 Kč
NÁLEZ Situace Přehled podkladů
Fotodokumentace nemovitosti. Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 431 ze dne 27.6.2013 Výpis z katastru nemovitostí z LV č. 346 ze dne 27.6.2013 Mapa oblasti. Snímek katastrální mapy Zpráva o nebzpečí povodně Usnesení Exekutorksého úřadu Praha 6, č. j. 180 Ex 11090/12 ze dne 27.6.2013
Charakteristika obce
Jedná se o obec Vidnavu s počtem obyvatel 1 353. Město Vidnava se nachází v okrese Jeseník v Olomouckém kraji Leží 17 km severně od Jeseníku, 1 km od polských hranic. Je vybaveno sítí všech obchodů. V městě je veškerá občanská vybavenost a služby. Je zde základní škola vyššího stupně, mateřská škola, městský úřad, pošta, hřiště, zdravotní středisko s ordinací 1 praktického lékaře a 1 zubního lékaře. Obec je vybavena všemi inženýrskými sítěmi. Dopravní spojení autobusové a železniční.
Poloha nemovitosti
Bytový dům č. p. 3 je samostatně stojící. Byt č. 5 ve výhradním vlastnictví p. Steriani Kabrhélové -2-
se nachází v domě č. p. 3 ve Vidnavě, k. ú. Vidnava, v klidové části obce. Přístup po zpevněné komunikaci. Lokalita tvoří smíšenou zástavbu rodinnými a bytovými domy. Nemovitosti bytového domu je napojena na veškeré inženýrské sítě. Pěší dostupnost na zastávku autobusu a železnice. V okolí bytového domu bydlí bezproblémové obyvatelstvo.
Popis jednotlivých staveb Základní popis stavby
Nemovitost bytového domu má dva vchody, jeden z ulice Kostelní a druhý z ulice Školní. Bytový dům je podsklepený. Předmětem ocenění je byt č. 3/5, který se nachází v 2. N.P. bytového odmu. Základové pásy jsou z prostého betonu prokládaného kamenem, bez izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou cihelné, stropy jsou s rovným podhledem. Krov je sedlový, střešní krytina plechová. Vnitřní omítky jsou vápenné štukové, venkovní omítky jsou hladké vápenné štukové. Schodiště v domě je železobetonové.Podlahy obytných místností jsou vlýskové, podlahy v ostatních místnostech jsou z keramické dlažby. Dveře v bytě jsou dřevěné hladké plné. Okna v bytě č. 3/5 jsou dřevěná dvojitá. Vnitřní vybavení vana, umývadlo a záchod standardního provedení .
Popis bytové/nebytové jedn.
Jedná se o byt 2+1 č. 3/5, s podílem 652/3962 na bytovém domě č. p. 3 ve Vidnavě, k. ú. Vidnava Byt se nachází v 2.N.P Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň, obývací pokoj a ložnici. Svislé konstrukce jsou zděné. Podlahy obytných místností jsou vlýskové, podlahy ostatních místností z keramické dlažby Dveře hladké plné nebo prosklené. Okna dřevěná dvojitá. Je proveden rozvod studené a teplé vody, světelné elektroinstalace, zemního plynu a vnitřní kanalizace. Vytápění lokální plynové gamat. Příprava teplé vody v průtokovém plynovém ohřívači v koupelně.
Dispoziční řešení
Byt se nachází v 2.N.P. bytového dom č. p. 3. Byt obsahuje předsíň, WC, kuchyň, koupelnu, obývací pokoj, ložnici.
Popis tech. stavu stavby
Byt je v dobrém stavebně technickém stavu, nevykazuje zjevné poruchy a závady. Dle vyjádření p. Steriani Kabrhélové byl dům dán do užívání v roce 1937
Konstrukce 1. Základy včetně zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vybavení 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra
Popis betonové pasy izolované zděné tl. 45 cm a více železobetonové montované dřevěný vázaný pozinkovaný plech pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky Štukové omítky hladké běžné obklady železobetonové monolitické s běžným povrchem hladké plné dveře dřevěná dvojitá okna Vlýsky Lokální plynové světelná třífázová bleskosvod plastové trubky plastové potrubí rozvod zemního plynu Plynový průtokový ohřívač Chybí WC, umývadlo, vana Chybí Antény chybí
-3-
Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků
Předmětem ocenění je podíl 652/3962 na pozemku parc. č. st. 4 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 970 m2 z LV č. 346. Na pozemku je postavený bytový dům č. p. 3. Pozemek je rovinatý. Přístup po zpevněné komunikaci. Napojení na všechny inženýrské sítě. Vlastníky pozemku jsou z LV č. 346: 1. Cyrzyk Marcel, Kostelní 3, 790 55 Vidnava 436/3962 2. Cyrzyková Anna, 9. května 240, 790 55 Vidnava 828/7924 3. SJM Jurák Božetěch a Juráková Anděla, Kostelní 3, 790 55 Vidnava 550/3962 4. Kabrhélová Steriani, Obránců míru 635/55, 703 00 Ostrava 652/3962 5. Merkl Petr, Kostelní 3, 790 55 Vidnava 244/3962 6. Pavličík Michal, Kostelní 3, 790 55 Vidnava 573/3962 7. SJM Šerý František a Šerá Drahoslava, Kostelní 3, 790 55 Vidnava 1093/3962 U pozemku parc. č. st. 4 souhlasí právní stav se stavem fyzickým. Dle Zprávy o nebezpečí povodně se pozemek parc. č. st. 4 z LV č. 346 nachází v zóně 2 - zóna s nízkým nebezpečím výskytu povodně.
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků:
Jednotková cena pozemku byla stanovena porovnávacím způsobem. Byly porovnávány stavební pozemky v nejbližším okolí Vidnavy. Cena stanovená porovnávacím způsobem odpovídá obvyklým cenám stavebních pozemků ve Vidnavě a nejbližším okolí.
Přehled srovnatelných pozemků - Lokalita Popis pozemku(zhodnocení kladů a záporů)
Parcela č. Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená /kupní cena cena celkový cena m2 Kč Kč/m2 KC Kč/m2
Mikulovice
2 400
252 000
105,00
0,80
84,00
1 828
245 500
134,00
0,80
107,00
1 219
170 660
140,00
0,80
112,00
1 674
299 000
179,00
0,80
143,00
844
140 000
166,00
0,80
133,00
Rovanatý stavební pozemek, IS na hranici pozemku. Bernartice
Rovinatý stavební pozemek, IS na hranici pozemku. Stará Červená Voda
Rovinatý stavební pozemek, IS na hranici pozemku Mikulovice
Rovinatý stavební pozemek, IS na hranici pozemku. Vápenná
Rovinatý stavební pozemek, IS na hranici pozemku. Průměrná jednotková cena
Druh pozemku
Parcela č.
zastavěná plocha a nádvoří Celková výměra pozemků
st. 4
Výměra m2 970
116 Kč/m
Jednotková cena Spoluvlastnický Kč/m2 podíl 112 520 652 / 3 962 970 Hodnota pozemků celkem
Výpočet věcné hodnoty bytové jednotky č. 3/5 Výpočet věcné hodnoty jednotky Podlahová plocha
[m2]
Současný stav 67,01 -4-
Celková cena pozemku Kč 18 517 18 517
2
Jednotková cena (JC) Reprodukční hodnota (RC) Rozestavěnost Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
[Kč/m2] Kč % roků roků % Kč
14 593 977 906 100,00 76 24 76,00 234 697
Stanovení obvyklé ceny Obvyklou cenou se podle zákona č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného nebo obdobného majetku. Základem pro zjištění obvyklé ceny je porovnání cen, kterých by bylo dosaženo v daném místě a čase u stejných nebo podobných nemovitostí. Žádný zákon nestanoví závaznou metodiku pro stanovení obvyklé ceny. Specifické metody jsou v současnosti vytvářeny profesními organizacemi znalců a odhadců, organizacemi zabývajícími se výukou a studiem oceňování nemovitostí, peněžními ústavy apod. Pro stanovení obvyklé ceny bylo provedeno vyhodnocení trhu s nemovitostmi. Bylo provedeno vyhodnocení údajů z realitního trhu, vlastního průzkumu trhu s nemovitostmi, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb. Bylo zjištěno, že s obdobnými nemovitostmi se obchoduje. Pro stanovení obvyklé ceny porovnávací metodou jsou k dispozici srovnávací byty. Pro porovnání oceňovaného bytu byly použity ceny bytů nabízené na trhu s nemovitostmi v dané lokalitě v 2. čtvrtletí 2013. Jedná se o byty podobné velikosti, podobného dispozičního řešení, srovnatelného stáří a podobné stavebně technické konstrukce. Výpočet podlahových ploch jednotky Název Předsíň obývací pokoj Kuchyň Ložnice Koupelna WC Celková podlahová plocha
Typ výměry byt byt byt byt byt byt
Podlahová plocha 4,34 m2 23,12 m2 13,82 m2 20,91 m2 3,48 m2 1,34 m2 67,01 m2
Koeficient 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
Započítaná plocha 4,34 m2 23,12 m2 13,82 m2 20,91 m2 3,48 m2 1,34 m2 67,01 m2
Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita / Popis Typ stavby
Plocha m
Podlaží
Dispozice
2
Zdůvodnění koeficientu Kc Požadovaná cena Jednotková cena Kč
Kč/m
2
Koeficient celkový KC
Upravená cena Kč/m2
Oceňovaná jednotka Vidnava č 3/5 Byt 2+1 bytový dům
X 67,01
2.N.P.
2+1
X
Srovnávané jednotky Vidnava Jedná se o byt 2+1 ve Vidnavě. Dům je zděný. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC,
-5-
X
X
X
kuchyň a dvě obytné místnosti. Podlahy obytných místností jsou vlýskové, podlahy ostatních místností z keramické dlažby. Dveře hladké plné. Okna dřevěná dvojitá. Je proveden rozvod studené a teplé vody, světelné elektroinstalace, zemního plynu a vnitřní kanalizace. Výtápění lokální na zemní plyn. Ohřev teplé vody v plynovém průtokovém ohřívači. Bytový dům nettypový
67,00
1.N.P.
2+1
400 000
5 970
0,80
4 776
0,80
3 040
0,80
3 500
0,80
6 400
0,80
6 143
Javorník Jedná se o byt 2+1 v Javorníku, ul. Pod Zámkem Bytový dům je cihelný zděný. Byt se
nachází v 3.N.P. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň a dvě obytné místnosti. Svislé konstrukce jsou zděné z cihel. Podlahy obytných místností jsou vlýskové, podlahy ostatních místností z keramické dlažby. Dveře hladké plné nebo prosklené. Okna dřevěná zdvojená. Je proveden rozvod studené a teplé vody, světelné elektroinstalace, zemního plynu a vnitřní kanalizace. Výtápění ústřední, radiátory jsou litinové. Bytový dům netypový
55,00
3.N.P.
2+1
209 000
3 800
Žullová
Jedná se o byt 2+1 v Žulové, ul. na Rybníčku. Dům je panelový montovaný. Byt se nachází v 3.N.P. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň a dvě obytné místnosti. Svislé konstrukce jsou panelové montované. Podlahy obytných místností jsou plovoucí z laminátových lamel, podlahy ostatních místností z keramické dlažby. Dveře hladké plné nebo prosklené. Okna plastová zdvojená. Je proveden rozvod studené a teplé vody, světelné elektroinstalace, zemního plynu a vnitřní kanalizace. Výtápění ústřední, radiátory jsou plechové. Bytový dům typový
56,00
3.N.P.
2+1
245 000
4 375
Žulová Jedná se o byt 2+1 vŽulové. Dům je montovaný panelový. Byt se
nachází v 4.N.P. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň, dvě obytné místnosti a komoru. Svislé konstrukce jsou panelové montované.Podlahy obytných místností jsou plovoucí z laminátových lamel, podlahy ostatních místností z keramické dlažby. Dveře hladké plné. Okna plastová zdvojená. Je proveden rozvod studené a teplé vody, světelné elektroinstalace, zemního plynu a vnitřní kanalizace. Výtápění ústřední, radiátory jsou ocelové..
Bytový dům typový
60,00
4.N.P.
2+1
480 000
8 000
Zlaté Hory, ul. Na Sídlišti Jedná se o byt 2+1 ve Zlatých Horách. Dům je panelový montovaný. Byt se nachází v 4.N.P. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň a dvě obytné místnosti. Svislé konstrukce jsou montované panelové. Podlahy obytných místností jsou plovoucí z laminátových lamel, podlahy ostatních místností z keramické dlažby. Dveře hladké plné nebo prosklené. Okna zdvojená dřevěná. Je proveden rozvod studené a teplé vody, světelné elektroinstalace, zemního plynu a vnitřní kanalizace. Vytápění ústřední, radiátory jsou litinové. Vnitřní obklady v kuchyni. Bytový dům typový
56,00
4.N.P.
2+1
430 000
Celková užitná plocha oceňované nemovitosti
7 679
67,01 m
2
Z výše uvedeného vyplývá, že uvedený byt č. 3/5 z LV č. 431 ve Vidnavě, k. ú. Vidnava s podílem 652/3962 na společných částech bytového domu č. p. 3 a pozemku parc. č. st. 4 z LV č. 346 je v daném místě a čase obchodovatelný v rozmezí od 3 040 Kč/m2 do 6 400 Kč/m2 podlahové plochy bytu. Vzhledem k poloze, umístění, stavebně technickému stavu a vybavení bytu č. 3/5 s podílem 652/3962 na společných částech domu č. p. 3 a pozemku parc. č. st. 4 stanovuji obvyklou cenu v dolní polovině uvedeného intervalu tj. 4 000 Kč/m2. Pro stanovení ceny v místě a čase obvyklé byly dále posuzovány další rozhodující skutečnosti: - Pěší dostupnost na zastávku autobusů a železnice -6-
- Klidná lokalita v obytné zástavbě ve Vidnavě - Vybavení a velikost bytu - Bezproblémové okolí bytu a bytového domu - Byt ve výhradním vlastnictví Jednotková obvyklá cena stanovená srovnávací metodou byla stanovena na 4 000 Kč/m2 podlahové plochy bytu. Bylo přihlíženo ke všem skutečnostem ovlivňujícím cenu, zejména lokalitu, stavebně technický stav, velikost bytu a poptávku realitního trhu.
Stanovení obvyklé ceny bytu č. 3/5 srovnávací metodou Jednotková cena podlahové plochy bytu: 4 000 Kč/m2 Podlahová plocha bytu: 67,01 m2
Stanovení obvyklé ceny: 67,01 m2 x 4 000 Kč/m2 = 268 040 Kč
Obvyklá cena oceňovaného bytu č. 3/5 s podílem 652/3962 na společných částech bytového domu č. p. 3 a pozemků parc. č. st. 4 ve Vidnavě, k. ú. Vidnava stanovená porovnávací metodou činí ke dni odhadu 268 040 Kč, po zaokrouhlení
268 000 Kč slovy:
dvěstěšedesátosmtisíc Kč
ZÁVĚR a) Obvyklá cena oceňovaného bytu činí ke dni odhadu celkem
LV č. 431 Obvyklá cena bytu č. 3/5 ve výhradním vlastnictví z LV č. 431 ve Vidnavě, k. ú. Vidnava s příslušenstvím a podílem 652/3962 na společných částech domu č. p. 3 a pozemku parc. č. st. 4 z LV č. 346 ve Vidnavě, k. ú. Vidnava činí podle tohoto odhadu k datu ocenění:
268 000 Kč b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostmi
-7-
LV č. 431 Nájemní právo – nezjištěno Věcná břemena – nezjištěno
c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou – viz odst. b d)) Výsledná obvyklá cena oceňovaného bytu činí celkem
LV č. 431 Obvyklá cena bytu č. 3/5 ve výhradním vlastnictví z LV č. 431 ve Vidnavě, k. ú. Vidnava s příslušenstvím a podílem 652/3962 na společných částech domu č. p. 3 a pozemku parc. č. st. 4 z LV č. 346 ve Vidnavě, k. ú. Vidnava činí podle tohoto odhadu k datu ocenění:
268 000 Kč slovy:
dvěstěšedesátosmtisíc Kč počet stran A4 v příloze:
Seznam příloh: Fotodokumentace nemovitosti. Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 431 ze dne 27.6.2013 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 346 ze dne 27.6.2013 Mapa okolí Snímek katastrální mapy
Ve Vřesině u Hlučína, 30.7.2013
Ing. František Císař U Sadu 25 747 20 Vřesina u Hlučína
-8-
2 2 2 1 1
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 30.1.1990, č.j. Spr. 1176/90, pro základní obor 1.) ekonomika, 2.) stavebnictví, pro odvětví 1.) ceny a odhady nemovitostí, 2.) stavby obytné, stavební odvětví různá, specializace pozemní stavby. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2912/121/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2912/121/2013.
-9-
FOTODOKUMENTACE NEMOVITOSTÍ:
Kuchyň
Obývací pokoj
Ložnice
Předsíň
Koupelna
WC
- 10 -
Vstup do bytu ve 2.N.P.
Pohled západní z ulice Kostelní
Pohled jihozápadní
Pohled jihovýchodní
Pohled z ulice Školní
- 11 -
KATASTRÁLNÍ MAPA:
- 12 -
MAPA OKOLÍ:
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
