ZNALECKÝ POSUDEK číslo 3087/116/2014 6
NEMOVITOST:
Bytová jednotka – byt č. 2971/19
Katastrální údaje:
Kraj Moravskoslezský, okres Ostrava-město, obec Ostrava, k.ú. Zábřeh nad Odrou, kód k.ú. 714305, LV 8252
Ostatní stavby: Pozemky: Vlastník jednotky: Vlastník pozemku:
st. 4692, st. 4693 Ondřej Hertel, Horymírova 2971/6, 70030 Ostrava, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Ondřej Hertel, Horymírova 2971/6, 70030 Ostrava, spoluvlastnický podíl: 4531 / 289274
OBJEDNATEL :
Exekutorský úřad Praha 6; č. j. 180 Ex 419/143, obj. ze dne 10.9.2014
Adresa objednatele: Bělohorská 270 / 17, 169 00 Praha 6 telefon: IČ:
e-mail: DIČ:
ZHOTOVITEL :
Ing. František Císař
Adresa zhotovitele:
U Sadu 293 / 25, 747 20 Vřesina u Hlučína telefon: 595031042, 602856132 e-mail:
[email protected] IČ: 40305864 DIČ:
ÚČEL OCENĚNÍ: Pro účely provedení exekuce ve věci č. j. 180 Ex 419/143, obj. ze dne 10.9.2014
Datum místního šetření: Počet stran:
21 stran
9.10.2014
Datum zpracování : Počet příloh:
Posudek se předává objednateli ve čtyřech vyhotoveních.
11.10.2014 12
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1987 Rekonstrukce stavby: dílčí, fasáda, zateplení, okna Rekonstrukce jednotky: dílčí, okna
rekonstrukce v r. 2007
SOUČASNÝ STAV Konstrukce: montované Využití: bydlení Okolí: bytová zóna Přípojky: voda elektro
kanalizace telefon
plyn zp. příjezd
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci: Počet obyvatel: Stavebně technický stav stavby: Stavebně technický stav jednotky: Vytápění: Energetický průkaz stavby:
Počet podlaží celkem:
Bytová jednotka Č.p./č.jedn. Podlaží
2971/19
7. NP
9
Typ
2+1
MHD železnice dálnice/silnice I. tř Širší centrum - sidlištní zástavba 297 421 dobře udržovaná dobře udržovaná dálkové (zdroj mimo budovu) Není
z toho podzemní:
1
z toho nadzemní:
PP bytu Balkon, Sklad Garáž. Lodžie, Sklípek stání Terasa m2
m2
m2
43,12
0,00
1,83
autobus silnice II.,III.tř
8
Počet bytů/nebytů
23/0
Obvyklá cena Celková Započitatelná Podíl na plocha plocha společných částech jednotky domu a pozemku jednotky
ks
m2
m2
44,95
44,04
Kč/m2
4 531 / 289 274 12 716 Kč/m2
Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Jedná se o Statutární město Ostrava s počtem obyvatel 297 421.Město Ostrava je vybaveno sítí všech obchodů a služeb. Jsou zde nemocnice, polikliniky, lékárny, banky, pojišťovny, městská policie, státní policie, pošty, mateřské školy, základní školy, učňovské školy, střední školy a vysoké školy. Ostrava je vybavena všemi inženýrskými sítěmi. Dopravní spojení MHD, autobusy a železnice. Nemovitost se nachází na ulici Horymírově v Ostravě - Zábřehu.
Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Širší centrum - sidlištní zástavba Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem):
nákupní zóna ostatní MHD železnice dálnice/silnice I. tř
autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Jedná se o byt č. 2971/19 v bytovém domě č.p. 2971 na ulici Horymírově č. 6, v Ostravě, k. ú. Zábřeh nad Odrou, v širším centru místní části Ostrava - Zábřeh, se sídlištní zástavbou bytovými domy. Jedná se o klidovou část obce s bezproblémovým okolím. Pozemek je rovinatý. Nemovitost má vlastní bezproblémový příchod a příjezd z veřejné komunikace - ul. Horymírovy. Nemovitost bytového domu je napojena na všechny inženýrské sítě. Pěší dostupnost na zastávku MHD. Jedná se o bytovou jednotku č. 19, která je umístěna v 7.N.P. bytového domu č. p. 2971 v Ostravě, k. ú. Zábřeh nad Odrou. Bytový dům je panelový montovaný. Bytový dům je podsklepený a má 8 nadzemních podlaží. Byt č. 2971/19 se nachází v 7. N.P. bytového domu č. p. 2971. -2-
Byt obsahuje předsíň, kuchyň, dvě obytné místnosti, koupelnu, WC a sklep v 1.P.P. mimo byt. Svislé konstrukce jsou panelové montované. Podlahy obytných místností jsou z PVC, v ostatních místnostech z PVC. Dveře jsou dřevěné hladké, okna jsou plastová zdvojená. Je proveden rozvod studené a teplé vody, světelné elektroinstalace, zemního plynu a vnitřní kanalizace. Vytápění ústřední dálkové, radiátory litinové. Přívod teplé vody dálkový. V koupelně je sprchovací kout a umývadlo. WC je splachovací standardního provedení. Instalační jádro je původní umakartové. Sporák v kuchyni je plynový. Na domě je instalován bleskosvod. Fasádní omítky strukturované se zateplením. Byt č. 2971/19 nebyl zpřístupněn, p. Ondřej Hertel se místního šetření bez omluvy nezúčastnil. Místní šetření bylo provedeno z informací sousedů a p. Meluchové ze Stavebního bytového družstva NH, Hýlova 40, Ostrava - Výškovice. Dle vyjádření p. Meluchové byl dán bytový dům do užívání v roce 1987. Byt je v dobrém stavebně technickém stavu, nevykazuje žádné zjevné poruchy a závady. V průběhu dosavadního užívání byla v roce 2007 vyměněna plastová okna, provedeno zateplení fasády se strukturovanou omítkou.
Technický popis oceňované nemovitosti Stavebně technický stav jednotky: dobře udržovaná Energetický průkaz stavby: Není Rekonstrukce jednotky: celková dílčí Počet podzemních/nadzemních podlaží: 1 / 8
sociální zařízení kuchyňská linka podlahy Počet bytový/nebytových jednotek: 23 / 0
okna
ostatní
Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky: Přístupová komu.: Využití:
voda zpevněná bydlení
kanalizace nezpevněná pronájem
plyn elektro přes pozemky parc. číslo podnikání bydl. a podnik.
telefon část. obsazen
volný objekt
Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace
Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána / propachtována
Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ Kraj: Obec: Ulice:
CZ080 Moravskoslezský 554821 Ostrava Horymírova
Okres: Katastrální území: č.o.:
CZ0806 Ostrava-město 714305 Zábřeh nad Odrou 6
Vlastníci FO
Podíl
RČ: 850903/6052
Ondřej Hertel
Horymírova 2971/6, 70030 Ostrava
Stavby na LV 2928
1/1
je součástí
část obce Zábřeh
č.p. 2971
Bytový dům
na pozemku p.č. st. 4692, st. 4693
Jednotky na LV 8252 Číslo jednotky: 2971/19
Spoluvlastnický podíl: 4 531 / 289 274
Pozemky na LV 3152 st. 4692 st. 4693
Stavební parcela Stavební parcela
2
Parcela KN Parcela KN
239 m 2 239 m
Byt č. 19
zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří
Výpočet věcné hodnoty staveb Byt obsahuje předsíň, kuchyň, dvě obytné místnosti, koupelnu, WC a sklep v 1.P.P. mimo byt. Svislé konstrukce jsou panelové montované. Podlahy obytných místností jsou z PVC, v ostatních místnostech z PVC. Dveře jsou dřevěné hladké, okna jsou plastová zdvojená. Je proveden rozvod studené a teplé vody, světelné -3-
elektroinstalace, zemního plynu a vnitřní kanalizace. Vytápění ústřední dálkové, radiátory litinové. Přívod teplé vody dálkový. V koupelně je sprchovací kout a umývadlo. WC je splachovací standardního provedení. Instalační jádro je původní umakartové. V kuchyni je plynový sporák. Na domě je instalován bleskosvod. Fasádní omítky strukturované se zateplením.
Výpočet věcné hodnoty (bytová jednotka, nebytová jednotka) Konstrukce
Popis
Základy vč. zemních prací Svislé konstrukce Stropy Krov, střecha Krytiny střech Klempířské konstrukce Úprava vnitřních povrchů Úprava vnějších povrchů Vnitřní obklady keramické Schody Dveře Vrata Okna Povrchy podlah Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Vnitřní vodovod Vnitřní kanalizace Vnitřní plynovod Ohřev teplé vody Vybavení kuchyní Vnitřní hygienické vyb. Výtahy Ostatní Instalační pref. jádra
betonové pasy izolované panely betonové sendvičové s izolací železobetonové panelové plochá živičné, svařované, vícevrstvé pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky strukturovaná omítka se zateplením běžné obklady železobetonové montované s běžným povrchem hladké plné dveře plastová PVC ústřední dálkové světelná třífázová bleskosvod plastové trubky plastové potrubí rozvod zemního plynu centrální ohřev vody běžný plynový sporák WC, sprchovací kout, umyvadlo osobní výtah rozvod antén, vestavěné skříně instalační šachty
Podlahová plocha Započitatelná plocha Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
[m2] [m2] [Kč/m2] % Kč roků roků % Kč
45 44,04 17 200 100,00 757 402 27 73 27,00 552 903
Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl na pozemcích parc. č. st. 4692 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 2 2 239 m a parc. č. st. 4693 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 239 m v Ostravě, k. ú. Zábřeh nad Odrou. Podíl jednotky č. 2971/19 z LV č. 8252 na společných částech domu č. p. 2970 a č. p. 2971 a pozemků parc. č. st. 4692 a parc. č. st. 4693 z LV č. 3152 činí 4531/289274. Na pozemcích parc. č. st. 4692 a parc. č. st. 4693 jsou postaveny bytové domy č. p. 2970 a č. p. 2971. Pozemky jsou rovinaté. Přístup a příjezd k bytovému domu č. p. 2971 je z místní komunikace - ul. Horymírovy. Ve Statutárním městě Ostrava je v platnosti cenová mapa č. 14. V této cenové mapě je v dané oblasti cena stavebních 2 pozemků 530 Kč/m .
-4-
Přehled oceňovaných pozemků Druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří Celková výměra pozemků:
Výměra [m2]
Parcela č. st. 4692 st. 4693
Spoluvlastnický podíl 4 531 / 289 274 4 531 / 289 274
239 239 478
STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY Obvyklou cenou se podle zákona č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného nebo obdobného majetku. Základem pro zjištění obvyklé ceny je porovnání cen, kterých by bylo dosaženo v daném místě a čase u stejných nebo podobných nemovitostí. Žádný zákon nestanoví závaznou metodiku pro stanovení obvyklé ceny. Specifické metody jsou v současnosti vytvářeny profesními organizacemi znalců a odhadců, organizacemi zabývajícími se výukou a studiem oceňování nemovitostí, peněžními ústavy apod. Pro stanovení obvyklé ceny bytu bylo provedeno vyhodnocení trhu s nemovitostmi. Bylo provedeno vyhodnocení údajů z realitního trhu, vlastního průzkumu trhu s nemovitostmi, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb. Bylo zjištěno, že s obdobnými nemovitostmi se obchoduje. Pro stanovení obvyklé ceny bytu porovnávací metodou jsou k dispozici srovnávací byty v Ostravě – Zábřehu a nejbližším okolí. Pro porovnání oceňovaného bytu byly použity ceny bytů nabízené na trhu s nemovitostmi v dané lokalitě v 3. čtvrtletí 2014. Jedná se o byty podobného dispozičního řešení, srovnatelného stáří a podobné stavebně technické konstrukce. Výpočet podlahových ploch jednotky Název předsíň koupelna a WC kuchyň pokoj pokoj sklep 1 Celková podlahová plocha
Typ výměry byt byt byt byt byt byt
Podlahová plocha 4,86 m2 3,17 m2 7,20 m2 11,81 m2 16,08 m2 1,83 m2 44,95 m2
Koeficient 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,50
Započítaná plocha 4,86 m2 3,17 m2 7,20 m2 11,81 m2 16,08 m2 0,92 m2 44,04 m2
Výpočet porovnávací hodnoty
Typ stavby
Popis / Zdůvodnění koeficientu Kc Započitatelná Podlaží Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena plocha m2 Kč Kč/m2
Byt 2+1
Lokalita / Fotografie Koeficient Upravená cena celkový KC Kč/m2
Ostrava - Zábřeh, Pískové Doly
-5-
Jedná se o byt 2+1 v Ostravě - Zábřehu. Byt se nachází v 5.N.P. panelového bytového domu. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň a dvě obytné místnosti.
typový dům montovaný panelový
46,00
5.N.P.
2+1
750 000
16 304
Byt 2+1
0,80
13 043
Ostrava - Nová Bělá, ul. Žižkovská
Jedná se o byt 2+1 v Ostravě - Nové Bělé. Byt se nachází v 6.N.P. panelového bytového domu. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň a dvě obytné místnosti.
typový dům montovaný panelový
43,00
4.N.P.
2+1
650 000
15 116
Byt 2+1
0,80
12 093
Ostrava - Výškovice, ul. Jičínská
Jedná se o byt 2+1 v Ostravě - Výškovicích. Byt se nachází v 3.N.P. panelového bytového domu. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň a dvě obytné místnosti.
Typový dům panelový montovaný
61,00
3.N.P.
2+1
940 000
15 410
Byt 2+1
0,80
12 328
Ostrava - Zábřeh, ul. Tarnavova
Jedná se o byt 2+1 v Ostravě - Zábřehu. Byt se nachází v 3.N.P. panelového bytového domu. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň a dvě obytné místnosti.
typový dům montovaný panelový
47,00
3.N.P.
2+1
780 000
16 596
Byt 2+1
0,80
13 277
Ostrava - Zábřeh, ul. V Zálomu
Jedná se o byt 2+1 v Ostravě - Zábřehu. Byt se nachází v 6.N.P. panelového bytového domu. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň a dvě obytné místnosti.
-6-
typový dům montovaný panelový
44,00
6.N.P.
2+1
680 000
15 455
Byt 2+1
0,80
12 364
Ostrava - Zábřeh, ul. Tarnavova
Jedná se o byt 2+1 v Ostravě - Zábřehu. Byt se nachází v 4.N.P. panelového bytového domu. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň a dvě obytné místnosti.
typový dům montovaný panelový
45,00
4.N.P.
2+1
750 000
16 667
Byt 2+1
0,80
13 334
Ostrava - Zábřeh, ul. Jižní
Jedná se o byt 2+1 v Ostravě - Zábřehu. Byt se nachází v 4.N.P. panelového bytového domu. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň a dvě obytné místnosti.
bytový dům panelový montovaný
53,00
4.N.P.
2+1
849 000
16 019
0,80
12 815
Z výše uvedeného vyplývá, že uvedený byt č. 2971/19 v Ostravě – Zábřehu z LV č. 8252 s podílem 4531/289274 na společných částech bytového domu č. p. 2970 a č. p. 2971 a pozemků parc. č. st. 4692 a parc. č. st. 4693 z LV č. 3152 je v daném místě a čase obchodovatelný v rozmezí od 12 093 Kč/m2 do 13 334 Kč/m2 podlahové plochy bytu. Vzhledem k poloze, umístění, stavebně technickému stavu a vybavení bytu č. 2971/19 s podílem 4531/289274 na společných částech domu č. p. 2970 a č. p. 22971 a pozemků parc. č. st. 4692 a parc. č. 4693 stanovuji obvyklou cenu v polovině uvedeného intervalu tj. 12 800 Kč/m2. Pro stanovení ceny v místě a čase obvyklé byly dále posuzovány další rozhodující skutečnosti: Silné stránky nemovitosti Pěší dostupnost na zastávku MHD Klidná lokalita se sídlištní zástavbou v širším centru místní části Zábřeh Velikost a vybavení bytu Dobrý stavebně technický stav bytu Velikost a vybavení bytu Provedené dílčí rekonstrukce bytu a bytového domu v minulosti Příslušenství bytu - sklep v 1.P.P. Bezproblémové okolí bytu a bytového domu Byt je ve výhradním vlastnictví Slabé stránky nemovitosti Nebyly zjištěny
-7-
Jednotková cena stanovená srovnávací metodou byla stanovena na 12 800 Kč/m2 podlahové plochy bytu. Bylo přihlíženo ke všem skutečnostem ovlivňujícím cenu, zejména lokalitu, stavebně technický stav, velikost bytu a poptávku realitního trhu.
Stanovení obvyklé ceny bytu č. 2971/19 srovnávací metodou Jednotková cena podlahové plochy bytu: 12 800 Kč/m2 Podlahová plocha bytu: 44,03 m2
Stanovení obvyklé ceny: 44,03 m2 x 12 800 Kč/m2 = 563 584 Kč
Obvyklá cena oceňovaného bytu č. 2971/19 s podílem 4531/289274 na společných částech bytového domu č. p. 2970 a č. p. 2971 a pozemků parc. č. st. 4692 a parc. č. st. 4693 v Ostravě, k. ú. Zábřeh nad Odrou stanovená porovnávací metodou činí ke dni odhadu 563 584 Kč, po zaokrouhlení
560 000 Kč slovy:
pětsetšedesáttisíc Kč
Závěr a) Obvyklá cena oceňovaného bytu činí ke dni odhadu celkem
LV č. 8252 Výhradního vlastnického podílu o velikosti 1/1 na nemovitosti bytu č. 2971/19 z LV č. 8252 a spoluvlastnického podílu ve výši 4531/289274 na společných částech bytového domu č. p. 2970 a č. p. 2971 a pozemků parc. č. st. 4692 a parc. č. 4693 z LV č. 3152 v Ostravě, k. ú. Zábřeh nad Odrou, Katastrální úřad pro Moravskoslezský kraj, katastrální pracoviště Ostrava, činí podle tohoto odhadu k datu ocenění
560 000 Kč b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostmi LV č. 8252, LV č. 2928 a LV č. 3152 – nestanoví se
-8-
Nájemní právo – nezjištěno Věcná břemena – nezjištěno
c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou – viz odst. b d) Výsledná obvyklá cena oceňovaných nemovitostí
LV č. 8252 Výhradního vlastnického podílu o velikosti 1/1 na nemovitosti bytu č. 2971/19 z LV č. 8252 a spoluvlastnického podílu ve výši 4531/289274 na společných částech bytového domu č. p. 2970 a č. p. 2971 a pozemků parc. č. st. 4692 a parc. č. 4693 z LV č. 3152 v Ostravě, k. ú. Zábřeh nad Odrou, Katastrální úřad pro Moravskoslezský kraj, katastrální pracoviště Ostrava, činí podle tohoto odhadu k datu ocenění
560 000 Kč slovy:
pětsetšedesáttisíc Kč
Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha Výpis z katastru nemovitostí z LV č. 8252 Výpis z katastru nemovitostí z LV č. 2928 Informace z katastru nemovitostí pro LV č. 3152 o pozemcích Fotodokumentace nemovitosti Snímek katastrální mapy Mapa oblasti
počet stran A4 v příloze 3 5 1 1 1 1
Ve Vřesině u Hlučína 11.10.2014
Ing. František Císař U Sadu 25 747 20 Vřesina u Hlučína
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 30.1.1990, č.j. Spr. 1176/90, pro základní obor 1.) ekonomika, 2.) stavebnictví, pro odvětví 1.) ceny a odhady nemovitostí, 2.) stavby obytné, stavební odvětví různá, specializace pozemní stavby. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3087/116/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 3087/116/2014. -9-
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
Fotodokumentace
Vstup do domu Horymírova 2971/6
Vstup do bytu č. 2971/ 19
Pohled jihovýchodní
- 19 -
Snímek katastrální mapy
- 20 -
Mapa oblasti
- 21 -